Saraf Bin Maru v Khatammi Development Sdn Bhd (BL-24NCvC-148-10/2024)

Fakta ringkas tuntutan ganti rugi ini seperti berikut: - i. Adalah suatu fakta yang tidak dinafikan bahawa Plaintif adalah tuan punya hartanah tersebut. Atas permintaan Defendan, Plaintif dan Defendan telah memasuki Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.7.2018 (“Perjanjian Jual Beli”) atas hartanah tersebut berjumlah RM4,000,000.00 ditetapkan secara bayaran ansuran sebanyak lima (5) kali bagi pembelian hartanah tersebut. ii. bagi memudahkan urusan hartanah tersebut, Plaintif telah memasuki Surat Kuasa Wakil bertarikh 22.11.2018 (“Surat Kuasa Wakil”) dan memberikan kuasa kepada Defendan untuk menguruskan hartanah tersebut dan sebarang transaksi atas hartanah itu; iii. Namun begitu, selepas itu, terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian Jual Beli tersebut telah dimungkiri oleh Defendan dengan keengganan dan/ atau kecuaian Defendan untuk membuat pembayaran ansuran jumlah baki terhutang seperti yang termaktub di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut; 3 iv. Plaintif kemudiannya melalui peguam caranya telah mengeluarkan notis penamatan bertarikh 21.9.2023 dan memaklumkan bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut telah ditamatkan akibat kemungkiran yang berpanjangan oleh Defendan. Plaintif seterusnya telah membatalkan Surat Kuasa Wakil tersebut. Namun begitu, Defendan melalui peguam caranya memaklumkan kepada Plaintif bahawa Defendan enggan untuk menandatangani Perjanjian Pembatalan Surat Kuasa wakil tersebut. v. Oleh kerana Defendan enggan menandatangani Perjanjian Pembatalan Surat Kuasa Wakil tersebut, Plaintif telah memfailkan satu Saman Pemula No.: BL-24NCvC-12- 02/2024 di Mahkamah Tinggi Klang untuk mengisytiharkan bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 27.7.2018 adalah ditamatkan; dan Surat Kuasa Wakil bertarikh 22.11.2018 adalah dibatalkan dan Defendan tidak mempunyai kuasa atas hartanah tersebut. Mahkamah Tinggi Klang telah membenarkan permohonan ini. Peguam cara Plaintif telah mengenakan fee guaman sejumlah RM76,590.40 untuk pemfailan Saman Pemula ini dan sehingga mendapat perintah. 4 vi. Dalam tempoh yang sama, Defendan telah memfailkan Writ Saman No.: BA-22NCvC-26-01/2024 atas Plaintif, namun ditarik balik ketika permohonan interlokutori di bawah Aturan 18 kaedah 19(1) KKM 2012 sedang berjalan. Untuk ini, Plaintif telah dicaj oleh peguam caranya sejumlah RM11,875.80. vii. Defendan juga telah membuat rayuan ke Mahkamah Rayuan atas perintah oleh Mahkamah Tinggi Klang dan untuk prosiding di Mahkamah Rayuan, Plaintif dicaj yuran guaman sebanyak RM108,540.00. viii. Bagi memelihara haknya atas hartanah tersebut, Plaintif telah membuat pendaftaran kaveat persendirian atas hartanahnya kerana Surat Kuasa Wakil masih berkuat kuasa pada ketika itu dan untuk ini Plaintif dikenakan yuran guaman sejumlah RM11,593.00. Tidak lama selepas itu, Defendan turut memasukkan kaveat persendirian atas hartanah tersebut pada 6.12.2023. Ini menyebabkan Plaintif menghadapi kesukaran untuk mendapatkan haknya semula. ix. Plaintif kemudiannya meminta Defendan untuk membatalkan kaveat persendirian yang dimasukkan oleh mereka namun Defendan enggan berbuat demikian. Maka sekali lagi, Plaintif terpaksa memfailkan tindakan di Mahkamah Tinggi Klang (Saman Pemula No.: BL-24NCvC-148-10/2024) untuk membatalkan kaveat persendirian tersebut dan dibenarkan oleh Mahkamah. Untuk ini, Plaintif dicaj yuran guaman sebanyak RM76,458.40. Plaintif kemudiannya telah meneruskan dengan pendaftaran pembatalan kaveat persendirian di pejabat tanah dan Plaintif telah dicaj yuran guaman sejumlah RM1,363.00. Defendan telah merayu ke Mahkamah Rayuan atas perintah ini dan Plaintif terpaksa membela rayuan ini dan untuk ini dia dicaj yuran guaman sebanyak RM108,518.40.

Kesemua prosiding Mahkamah ini tidak seharusnya berlaku dan dapat dielakkan sekiranya Defendan mematuhi terma-terma Perjanjian Jual Beli tersebut dengan menjelaskan baki harga belian. Selain itu, apabila Defendan gagal menjelaskan baki harga belian, mereka sepatutnya memulangkan kembali hartanah Plaintif dan bersetuju dengan pembatalan Surat Kuasa Wakil dan pembatalan Perjanjian Jual Beli tersebut; namun akibat keengganan mereka berbuat demikian ianya mendatangkan kesukaran dan kesulitan kepada Plaintif untuk berurusan dengan hartanah miliknya.

Semua kos guaman yang ditanggung oleh Plaintif tidak sepatutnya wujud seandai mendapat kerjasama yang baik dari Defendan. Oleh itu, Plaintif memohon ganti rugi am sebanyak 10% dari harga jualan hartanah tersebut yang bersamaan dengan RM400,000.00. Jumlah ini adalah munasabah kerana Plaintif tidak dapat berurusniaga dengan hartanah itu untuk tempoh selama hampir 5 tahun. B. JAWAPAN DEFENDAN [5] Defendan tidak berpuas hati dengan kedua-dua perintah oleh Mahkamah Tinggi Klang dan telah memfailkan rayuan di Mahkamah Rayuan dan ianya masih di peringkat pengurusan kes.

Berkenaan dengan yuran-yuran guaman yang ditanggung Plaintif adalah sekadar invois sahaja dan tiada bukti Plaintif telah menjelaskan bayaran-bayaran ini. Plaintif telah diawadkan kos oleh Mahkamah sebanyak RM5,000.00 untuk permohonan-permohonan yang telah dibenarkan.

Bagi isu keengganan Defendan menarik balik kaveat yang dimasukkan atas hartanah tersebut kerana Defendan ada satu kepentingan atas hartanah tersebut dan Defendan telah memfailkan rayuan di Mahkamah Rayuan yang masih belum diputuskan.

Ganti rugi am sebanyak 10% dari harga jualan yang dituntut Plaintif adalah tanpa asas. B. KEPUTUSAN MAHKAMAH [9] Ini adalah taksiran ganti rugi berdasarkan perintah Mahkamah bertarikh 27.1.2025. Perintah ini dibuat oleh Mahkamah selaras dengan permohonan Plaintif untuk permohonan pembatalan kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan.

Asal kepada semua isu ini timbul apabila Defendan telah memungkiri terma-terma perjanjian jual beli yang dimasuki oleh Plaintif dan Defendan atas hartanah milik Plaintif. Akibat kemungkiran terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian Jual Beli dimana Defendan gagal menjelaskan baki harga belian walau pun beberapa kali lanjutan masa telah diberikan oleh Plaintif; maka Plaintif tiada pilihan lain selain dari membatalkan Perjanjian Jual Beli tersebut dan Surat Kuasa Wakil yang diberikan kepada Defendan. Namun, Defendan enggan memberi kerjasama dan persetujuan, bahkan memasukkan kaveat persendirian atas hartanah milik Plaintif.

Plaintif mengalami tekanan dan kesusahan akibat kemasukkan kaveat persendirian kerana Plaintif telah dihalang dari berurusan dengan hartanah miliknya sendiri selama hampir lima (5) tahun.

Persoalannya, apakah jumlah ganti rugi yang sewajarnya diberikan kepada Plaintif atas kerugian yang dialami akibat halangan yang ditimbullkan oleh Defendan apabila Plaintif tidak boleh berurusan dengan hartanah miliknya sendiri akibat kehadiran kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Defendan sehingga dibatalkan oleh Mahkamah pada 27.1.2025. Dalam konteks kes ini, Mahkamah ini bersetuju untuk memberikan ganti rugi berbentuk teladan atas Defendan akibat perbuatannya yang memasukkan kaveat persendirian sebaik walaupun mereka tahu bahawa mereka tidak lagi mempunyai apa-apa hak atas hartanah tersebut setelah mereka memungkiri terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian Jual Beli yang dimasuki dengan Plaintif. Apakah jumlah yang sepatutnya diawardkan adalah dalam budi bicara Mahkamah dengan mengambil kira kesusahan dan betapa lelahnya Plaintif menunggu untuk mendapatkan haknya kembali. Ini seperti yang diputuskan di dalam Sambaga Valli KR Ponnusamy v Datuk Bandar Kuala Lumpur & Ors and another appeal [2018] mukasurat 17: “[43] Before departing, we would like to emphasis again that exemplary damages are not intended to compensate the plaintiff and are not recoverable as matter of right. The amount of the exemplary damages award is left to the judge’s discretion and is determined by considering the character of the defendant’s misconduct, the nature and extension of the plaintiff’s injury and means of the defendant. The quantum of exemplary damages to be awarded must be appropriate to the wrong doing inflicted to the parties involved. Exemplary damages must not be uncontrolled or arbitrary; they must be of an amount that is the minimum necessary to achieve their purpose in the context of the particular case”.

Defendan sendiri tahu mereka tidak mempunyai sebarang hak untuk dipertahankan atas hartanah tersebut kerana mereka sendiri yang memungkiri dua (2) Perjanjian Jual Beli yang ditandatangani dengan Plaintif berkaitan hartanah yang sama. Asas kepada Defendan memasukkan kaveat persendirian atas hartanah tersebut kerana keengganan Plaintif meneruskan dengan dua (2) perjanjian jual beli dan PA yang telah dimasuki dengan Defendan.

Plaintif mempunyai sebab yang kukuh untuk enggan meneruskan dua (2) Perjanjian Jual Beli itu kerana keingkaran Defendan untuk menjelaskan baki harga belian hartanah tersebut. Adakah Defendan mempunyai hak untuk memasukkan kaveat persendirian atas hartanah tersebut dengan hanya membayar sebahagian harga belian hartanah itu; jawapannya adalah negatif. Defendan tidak mempunyai kepentingan boleh daftar atas hartanah itu.

Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini mengawadkan ganti rugi teladan sebanyak RM300,000.00 dengan kos sebanyak RM5,000.00 kepada Plaintif dibayar oleh Defendan. Bertarikh 17 April 2025 t.t (NORLIZA BINTI OTHMAN) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MAHKAMAH TINGGI MALAYA KLANG PEGUAM CARA BAGI PIHAK PEMOHON : Tetuan Zahir Khailani Peguambela & Peguam cara, No. 11-2, Tingkat2, Jalan 2, Jalan Wangsa Delima 5, Wangsa Maju, 53300 Kuala Lumpur PEGUAM CARA BAGI PIHAK RESPONDEN : Messrs Rama Velu & Associates Bangunan CIMB, Tingkat 2, Main Road, 42700 Banting & Kuala Langat Selangor Darul Ehsan