Saraswathy A/P Supramaniam v 1. ) Chandran A/L Mariamuthu (BL-A52NCvC-35-05/2022)

1.

MALIPU A/P MARUTHA . DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN LATAR BELAKANG [1] Kes terkait hartanah rumah teres satu tingkat beralamat No. 14, Jalan Kapar Setia 22, Taman Putra Baru, Kapar, Klang [No. hakmilik HSD 62454, PT32811, Kapar, Klang]. [2] Plaintif / pemilik berdaftar hartanah memfailkan rayuan terhadap penghakiman oleh Mahkamah ini yang menolak tuntutannya terhadap defendan / penghuni hartanah dan membenarkan tuntutan balas setelah bicara penuh. [3] Berdasarkan penyata tuntutan, pohonan utama plaintif ialah perintah deklarasi bahawa kedua-dua defendan tiada hak untuk tinggal / mendiami hartanah, justeru hendaklah mengosongkan hartanah berkenaan. 14/03/2025 10:41:53 BL-A52NCvC-35-05/2022 Kand. 55 [4] Dalam tuntutan balas, pohonan utama defendan ialah perintah supaya plaintif memindahmilik hartanah kepada kedua-dua defendan. [5] Saksi-saksi kes plaintif ialah plaintif [SP1] dan anak SP1 Sivanesan a/l Sabapathy [SP2]. [6] Saksi-saksi kes defendan ialah defendan pertama [SD1], isterinya defendan kedua [SD2] dan Encik Puspanathan A/L Manickam [SD3] yang merupakan sahabat kepada mendiang suami plaintif dan defendan pertama. FAKTA KES [7] Kes adalah terkait dua keluarga. Keluarga plaintif terdiri daripada mendiang Sabapathy a/l Manickam iaitu suami kepada plaintif bersama anak-anaknya. [8] Di satu pihak lagi ialah keluarga defendan pertama dan kedua, masing-masing suami isteri. [9] Keluarga kedua-dua defendan adalah berkawan rapat dengan keluarga plaintif terutama dengan mendiang Sabapathy. [10] Kedua-dua defendan adalah pemilik berdaftar dan tinggal di hartanah rumah teres berkenaan. [11] Sejak dibeli, defendan pertama dan kedua memecah dinding untuk menggabungkan dengan rumah sebelah beralamat No. 12, Jalan Kapar Setia 22, Taman Putra Baru, Kapar, Klang. [12] Kedua-dua defendan mempunyai hutang. [13] Mendiang dan kedua-dua defendan bersetuju supaya nama mendiang digunakan dan suatu perjanjian jual beli hartanah berkenaan dilakukan supaya defendan-defendan mendapat pinjaman wang daripada bank secara refinancing. [14] Pada 29/03/2016, mendiang telah mendapat pinjaman perumahan RM164,036-00 daripada Hong Leong Bank dan hartanah berkenaan dijadikan gadaian. [15] Pada 20/4/2016, mendiang dan kedua-dua defendan telah menandatangani Perjanjian Jual Beli hartanah. Mendiang membeli daripada defendan pertama dan kedua dengan harga belian RM180,000-00. [16] Pada 03/8/2016, Mutual Agreement ditandatangani antara defendan pertama dengan mendiang. Mutual Agreement menyatakan: MR. Chandran s/o Mariamuthu stated regarding mutual understanding between them to do subsale of Mr. Chandran property (No. 14, Jalan Setia 22, Taman Putra Baru, 42200 Kapar, Selangor Darul Ehsan) using Mr. Sabapathy name to do housing loan financing on 3rd August 2016. As per conversation between them Mr. Sabapathy s/o Manickam (IC. housing loan. The purpose of this mutual agreement is just to notify that this property belongs to MR. Chandran s/o Mariamuthu (IC Legal fees & Monthly Housing Loan Repayment for the said property made by MR. Chandran s/o M [17] Mendiang tidak pernah menanggung dan tidak membayar sebarang kos bayaran bagi rumah tersebut. [18] Sebaliknya, defendan pertama membayar ansuran pinjaman kepada Hong Leong Bank hingga 09/10/2021. [19] Juga, defendan pertama telah membayar fi kepeguaman, duti setem, insurans, cukai pintu, cukai tanah dan segala bil utiliti yang terkait hartanah berkenaan. [20] Pada 21/02/2021, mendiang meninggal dunia kerana menghidapi Covid. [21] Pada 05/10/2021, plaintif telah dilantik sebagai pentadbir harta pesaka simati. [22] Selepas kematian mendiang, hubungan antara kedua-dua keluarga mula menjadi tidak baik. Plaintif dan anak-anak menuntut hartanah berkenaan. [23] Anak-anak mendiang berjumpa kedua-dua defendan telah mengambil sebahagian dokumen daripada defendan pertama. [24] Penyata bank bertarikh 13/01/2022 menunjukkan baki pinjaman ialah RM142,003-34. [25] Pada 03/3/2022, defendan pertama membuat repot polis di Balai Polis Kapar melalui No. Repot Kapar/002213/22. Repot mengadu mengenai perbuatan plaintif yang meminta kedua-dua defendan mengosongkan hartanah dan merampas dokumen daripada defendan-defendan. Repot adalah seperti yang berikut: Pada 20hb April 2016 saya telah menandatangani suatu perjanjian jual beli dengan SABAPATHY A/L MANICKAM (NO. KP: (pembeli) bagi harta di bawah HAKMILIK H.S (D) 62454, PT 32811, Mukim Kapar, Daerah Klang, Negeri Selangor dengan sebuah rumah teres satu tingkat yang beralamat No. 14, Jalan Kapar Setia 22, Persiaran Hamzah Alang, Taman Putra Baru, 42200 Kapar, Selangor dengan harga penjualan sebanyak RM180,000.00. Seterusnya menurut Mutual Agreement yang bertarikh 03.08.2016 di antara saya dan SABAPATHY A/L MANICKAM (No. K dengan jelas menyatakan SABAPATHY A/L MANICKAM hanya merupakan seorang Bare Trustee bagi hartanah tersebut kerana harta tersebut dipindahmilik kepada SABAPATHY A/L MANICKAM atas kesukaran saya untuk mendapat hutang Bank bagi tujuan re-finance. Dalam Perjanjian tersebut saya telah bersetuju membayar jumlah ansuran sehingga penyelesaian penuh dan seterusnya setelah selesai hutang di Bank, SABAPATHY A/L MANICKAM akan pindahmilik semula kepada saya atau ke atas nama anak saya secara sukarela. Saya telah membayar sebanyak RM28,030.00 sebagai ansuran pinjaman perumahan kepada Hong Leong Bank Akaun No. 182810588550 mulai 03.08.2018 hingga 09.10.2021. Hartanah dibawah milik H.S (D) 62454, Pt 32811, Mukim Kapar, Daerah Klang, Negeri Selangor didaftarkan atas nama SABAPATHY A/L MANICKAM pada 26.08.2016 dan digadai kepada Hong Leong Bank Berhad pada 26.08.2016. Saya ingin maklumkan bahawa SABAPATHY A/L MANICKAM telah meninggal dunia pada 21.02.2021 dan oleh itu hartanah ini belum dipindahmilik kepada saya oleh SABAPATHY A/L MANICKAM (simati). Pada 08.02.2022, saya telah menerima suatu surat dari Tetuan Dzulkifli Jaafar Nizam & Co dimana mereka bertindak bagi SARASWATHY A/P SUBRAMANIAM iaitu balu / pentadbir bagi harta SABAPATHY A/L MANICKAM (simati). Melalui Notis tersebut saya diminta untuk memberikan milik kosong bagi rumah di alamat No. 14, Jalan Kapar Setia 22, Persiaran Hamzah Alang, Taman Putra Baru, 42200 Kapar, Selangor Darul Ehsan dalam tempoh masa tiga puluh (30) hari dari tarikh Notis tersebut. SARASWATHY A/P SUBRAMANIAM selaku Pentadbir bagi harta pusaka Simati SABAPATHY A/L MANICKAM mempunyai pengetahuan penuh mengenai transaksi. Selepas kematian bapa mereka, anak-anak SABAPATHY A/L MANICKAM telah berjumpa dengan saya dan ingin menuntut RM100,000.00 dari saya, oleh kerana insuran MRTA telah membayar hutang perumahan tersebut. Apabila saya enggan memberi wang tersebut, mereka telah mengambil kesemua dokumen dalam milikan saya dan enggan memulangkan. Juga kini mereka menghantar surat ini untuk mengusir saya keluar walaupun mereka mempunyai pengetahuan penuh tentang Perjanjian ini. Saya ingin memfailkan kes sivil ke atas Pentadbir bagi hartanah SABAPATHY A/L MANICKAM simati. Saya membuat laporan ini bagi melindungi diri dan keluarga saya. Sekian [26] Pada 31/5/2022, defendan pertama membuat repot kedua di Balai Polis Kapar. Repot kedua dibuat untuk memperbetulkan jumlah sebenar yang telah dibayar oleh defendan pertama kepada Hong Leong Bank mulai 03/08/2016 hingga 09/10/2021 iaitu RM66,000- 00 dan bukannya RM28,030-00 seperti yang dinyatakan dalam repot pertama. ISU-ISU UNTUK BICARA [27] Terdapat lapan (8) isu untuk bicara. Mahkamah mendapati ia saling berkait. [28] Mahkamah berpendapat tiada keperluan untuk membincangkan kesemua isu. [29] Pada hemat Mahkamah, isu kritikal ialah isu No. 2 dan memadai dengan membincangkan isu ini seperti yang berikut: SAMA ADA SIMATI TELAH MEMEGANG HARTANAH TERSEBUT AGI PIHAK DEFENDAN-DEFENDAN Undang-undang [30] Prinsip ialah amanah adalah sebahagian dari elemen ekuiti dan ekuiti adalah lebih luas. Jika keadilan memerlukan, ekuiti boleh digunapakai untuk menyangkal sistem Torrens terkait hakmilik berdaftar pada hartanah. [31] Terkait prinsip di atas, rujuk Mahkamah Persekutuan dalam Perbadanan Kemajuan Pertanian Selangor v. JW Properties Sdn Bhd [2017] 5 MLRA 633 yang membincangkan seperti yang berikut: principle of law that constructive trust arises by operation of law whenever the circumstances are such that it would be unconscionable for the owner of the property (usually but not necessarily the legal owner) to assert his own beneficial interest in the property and deny the beneficial interest of another. (See the cases of (1) Takako Sakao v. Ng Pek Yuen & Anor [2009] 3 MLRA 74 and (2) Vellasamy Pennusamy & Ors v. Gurbachan Singh Bagawan Singh & Ors [2009] 5 MLRA 447). [59] It has also been held that a constructive trust is a trust which is imposed by equity in order to satisfy the demands of justice and good conscience without reference to any express or presumed intention of the parties. (See the case of Hassan Kadir & Ors v. Mohamed Moidu Mohamed & Anor {20111 1 MLRA 246). A constructive trust is a remedial device that is employed to prevent unjust enrichment. It has the effect of taking the title to the property from one person whose title unjustly enriches him, and transferring it to another who has been unjustly deprived of it. (See the case of Tay Choo Foo v. Tengku Mohd Saad Tengku Mansur & Ors And Another Appeal [2008] 3 MLRA 188) [32] Malah, memegang hartanah secara amanah diiktiraf juga secara statut oleh Kanun Tanah Negara [KTN]. Lihat seksyen 347 (2) KTN yang berikut [versi bahasa Inggeris]: Section 347. Effects of registration

The title or interest of any personal representative or representatives registered as such pursuant to section 346 shall, without prejudice to the validity of anything done by any predecessor of his or theirs, relate back to the death of the deceased.

Any land, share or interest vested in any person as trustee shall, on its transmission to a personal representative or representatives, death [33] Lihat Mohamed Moidu Mohamed & Anor v. Hassan Kadir & Ors. (No 2) [2001] 12 MLRH 740 yang mana Mahkamah Tinggi yang membincangkan seksyen 347(2) seperti berikut: The devolution of trust is statutorily recognised by the National Land Code 1965 through s. 347(2) thereof which provides: Any land, share or interest vested in any person as trustee shall on its transmission to a personal representative or representatives continue subject to all trusts to which it was subj . In commenting on s. 347(2) aforesaid the learned author Judith Sihombing had this to say: Where the deceased held the land or interest therein subject to any trust, his death does not extinguish the trust. Instead, the personal representatives succeed to the responsibility for the trusts so far as possible to the law of trusts. The subsection extends to express, implied and constructive trusts where such trusts would have been enforceable against the deceased personally. As the bare trust has now been accepted as arising on the sale of and where a valid contract is in existence, then the personal representatives will succeed to any bare trust binding on the deceased at the time of his death. On the question of survivorship of trusts an illuminating comment is made by G Raman in his book entitled Probate and Administration in Singapore and Malaysia: Law and Practice at p. 127: A personal representative steps into the shoes of the deceased to carry out whatever contracts the deceased was a party to, except those with a personal element. Contracts with a personal element will be brought to an end upon death. However, where there is no personal element and the right to proceed under the contract accrues to the party entering into the contract with the deceased, the trustee would be answerable for any breaches that may be committed by the failure to comply with the requirement of the contract. [34] Jelas, amanah oleh pemegang amanah juga mengikat pentadbir pesaka. Rujuk Mohamed Moidu Mohamed & Anor [supra] dan seksyen 347(2) berkenaan. [35] Bukan sahaja statut, ekuiti juga memberikan hak kepada hartanah walaupun tidak didaftarkan sebagai pemilik. Lihat Sentul Murni Sdn Bhd v. Ahmad Amiruddin bin Kamaruddin & Ors [2000] 4 MLJ 503. Pemakaian undang-undang kepada fakta [36] Mahkamah mendapati plaintif adalah pemilik berdaftar hartanah berkenaan. [37] Namun, Mahkamah berpuas hati plaintif memiliki hartanah hanya sebagai pemegang amanah bagi pihak defendan-defendan. Defendan-defendan yang membayar secara substantif ansuran bulanan dan bayaran-bayaran lain terkait hartanah berkenaan. [38] Dapatan di atas adalah berdasarkan keterangan-keterangan mantap, antara lain seperti yang berikut:

Slip-slip bayaran kepada Hong Leong Bank seperti pada muka surat 161-189 Ikatan Dokumen Bersama; dan

Gambar-gambar resit bayaran yang dihantar secara WhatsApp oleh defendan pertama kepada telefon bimbit mendiang seperti pada muka surat 35 hingga 49 Ikatan Dokumen Bersama Tambahan. [39] Plaintif mengesahkan bahawa telefon bimbit adalah milik mendiang. Lihat pemeriksaan balas plaintif yang berikut: Saya katakan rujuk muka surat 35, L30, lihat muka surat 34 dahulu, ini adalah Whatsapp suami kamu, sila pastikan adakah ini Whatsapp suami kamu? A: [40] Mahkamah menerima pengakuan plaintif di atas kerana ia adalah jelas. Lihat lnnoseven Sdn Bhd v. Biaxis (M) Sdn Bhd [2020] MLJU 601 yang membincangkan penerimaan pengakuan yang dibuat semasa pemeriksaan balas seperti yang berikut: Augustine Paul FCJ in his book Evidence, Practice and Procedure (4th Edition, LexisNexis, 2010) at page 1185 says that answers elicited in cross-examination which are material must be taken into account by the court Lordship quoted an excerpt from the judgment of the Federal Court delivered by Ong Hock Thye FJ (as he then was) in Mahinder Singh v Public Prosecutor [1967] 1 MLJ 126 (FC) and his own judgment in the High Court case of Public Prosecutor v Mohd Fahrni bin Hamzah [2002] 6 MLJ340(HC). [54] In Public Prosecutor v. Mohd Fahrni bin Hamzah, Augustine Paul J (as he then was) said the following in respect of evidence adduced in cross-examination: evidence adduced in cross-examination is equally admissible and relevant as evidence adduced in examination-in-chief even if it goes against the cross-examining party. It is perhaps worth mentioning that the art of cross- [41] Dapatan di atas juga disokong oleh Mutual Agreement oleh defendan pertama dan mendiang. Penegasan plaintif dan analisa Mahkamah [42] Plaintif mendakwa tandatangan mendiang pada Mutual Agreement adalah palsu. [43] Mahkamah mendapati plaintif gagal membuktikan pemalsuan. [44] Selanjutnya juga, jika sekiranya Mahkamah tidak menerima Mutual Agreement sekalipun, fakta bahawa hartanah dipegang secara amanah oleh plaintif masih utuh kerana perbuatan membayar ansuran oleh defendan pertama dan kedua merupakan kelakuan afirmatif yang bercakap dengan sendiri. [45] Tambahan pula, wang yang dibayar oleh kedua-dua defendan adalah besar. [46] Plaintif juga mendakwa bahawa hutang Hong Leong Bank telah diselesaikan bukan oleh defendan-defendan, tetapi oleh insuran pinjaman perumahan (MRTA) kerana kematian mendiang. [47] Mahkamah sukar bersetuju kerana konsep bayaran MRTA adalah juga dari hasil bayaran bulanan oleh defendan-defendan. [48] Plaintif juga mendakwa bahawa mendiang yang membayar ansuran kepada Bank. [49] Undang-undang keterangan menyatakan beban terletak ke atas plaintif untuk membuktikannya dan bukan ke atas pihak yang menafikan. Rujuk maxim ei incumbit probatis qui dicit, non qui negat dan seskyen 101, Akta Keterangan 1950. [50] Setelah menilai keterangan, Mahkamah berpuas hati plaintif gagal membuktikannya. [51] Berdasarkan fakta dan keadaan kes, Mahkamah juga mendapati plaintif dan anak-anaknya ada pengetahuan bahawa pihak yang membayar ansuran kepada Bank ialah kedua-dua defendan. [52] Semasa hidup, mendiang tidak pernah menghantar notis milikan kosong atau membuat repot polis bahawa kedua-dua defendan menceroboh dan menduduki hartanah secara salah. KESIMPULAN [53] Mahkamah telah mempertimbangkan keseluruhan hujah dan otoriti oleh peguamcara plaintif yang terpelajar dan tidak bercadang untuk membincangkan kesemuanya. Mahkamah tidak dapat bersetuju dengan hujah-hujah yang dikemukakan. Juga, nas-nas yang dikemukakan boleh dibezakan. [54] Mahkamah menilai kes secara keseluruhan. [55] Mahkamah mendapati sebagai dapatan fakta saksi-saksi kes defendan adalah boleh dipercayai. Keterangan mereka disokong oleh dokumen-dokumen. [56] Mahkamah juga memakai ujian imbangan kebarangkalian dalam kes sekarang. [57] Sebagai penutup, setelah mempertimbangkan pliding, keterangan dan kesemua hujah, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah mendapati plaintif gagal membuktikan tuntutannya dan defendan berjaya membuktikan tuntutan balas. [58] Justeru, Mahkamah menolak tuntutan plaintif dan membenarkan tuntutan balas defendan-defendan. Kedua-dua perintah adalah dengan kos. Disediakan oleh: ditandatangani (Zulqarnain bin Hassan) Hakim Sesyen Mahkamah Sesyen ATIP Klang, Selangor Darul Ehsan Bertarikh: 14 Mac 2025 Peguamcara bagi pihak plaintif: Kresna Vyasa Tetuan CJ Guo & Co Peguambela dan Peguamcara 155-14-06, Menara Duta, Jalan Dutamas Raya, Segambut 51200 Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur Peguamcara bagi pihak defendan-defendan: V.Shalini Devi Tetuan R.V. Lingam & Co Peguambela dan Peguamcara No. 55-2A & 2B, 2nd Floor, Leboh Gopeng 41400 Klang, Selangor Darul Ehsan