Saratbabu A/L Arumugam v Selvie A/P Muniandy (BA-24NCvC-145-01/2023)

Pemohon melalui Saman Pemula Terpinda di Lampiran 15, antara lain, telah memohon untuk Kaveat Persendirian No. Perserahan 791/2022 yang didaftarkan pada 18.07.2022 oleh Pemohon ke atas hartanah yang dipegang di bawah No. Hakmilik PM 259/M2/1/94 No. Lot 7507 Mukim Semenyih Daerah Hulu Langat Negeri Selangor (Hartanah Tersebut) dilanjutkan tempohnya dan dikekalkan sehingga perintah selanjutnya oleh Mahkamah yang Mulia ini.

Fakta ringkas yang telah dikemukakan oleh Pemohon menurut Afidavitnya adalah seperti berikut.

Responden merupakan pemilik berdaftar hartanah yang dikenali sebagai satu (1) unit rumah pangsa kos rendah yang dipegang di bawah No. Hakmilik PM 259/M2/1/94 No. Lot 7507 Mukim Semenyih Daerah Hulu Langat Negeri Selangor (Hartanah tersebut).

Responden telah menandatangani satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 28.10.2021 dengan Pemohon untuk menjual Hartanah tersebut kepada Pemohon dengan harga sebanyak RM80,000.00.

Sementara itu Responden dikatakan telah membuat satu pinjaman persahabatan berjumlah RM56,000.00 daripada seorang yang bernama Ravinder Singh. Semasa Perjanjian Jual Beli bertarikh 28.10.2021 ditandatangani dengan Pemohon, Responden tidak dapat membayar balik pinjaman persahabatan tersebut. Maka Pemohon telah bersetuju untuk membayar dahulu hutang Responden dengan membayar RM56,000.00 tersebut kepada Ravinder Singh.

Responden telah bersetuju bahawa RM56,000.00 yang Pemohon telah bayar kepada Ravinder Singh bagi pihak Responden akan ditolak daripada harga belian sebanyak RM80,000.00. Maka, Responden telah bersetuju bahawa Pemohon hanya perlu membayar baki sebanyak RM24,000.00 di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut sebelum baki pinjaman bank ditolak.

Selanjutnya, pada 28.10.2021 Pemohon juga telah membayar wang tambahan sebanyak RM2,000.00 kepada Responden secara tunai atas permintaan Responden. Sehubungan dengan itu, Pemohon dan Responden telah menandatangani satu surat pengesahan baki bayaran bertarikh 28.10.2021 dan Responden telah meletakkan cap ibu jarinya dalam surat tersebut. Maka jumlah keseluruhan yang telah dibayar oleh Pemohon adalah RM58,000.00.

Lanjutan daripada itu, bagi menjaga kepentingan Pemohon ke atas Hartanah tersebut, selaras dengan Klausa 17 Perjanjian Jual Beli tersebut, Pemohon telah memasukkan satu Kaveat Persendirian No. Perserahan 791/2022 (kaveat persendirian) di Pejabat Daerah dan Tanah Hulu Langat Selangor yang telah didaftarkan pada 18.07.2022.

Selanjutnya, Perjanjian Jual Beli tersebut mempunyai syarat penjualan iaitu klausa 1(a).1.1 Perjanjian tersebut menyatakan bahawa penjualan dan pembelian Hartanah tersebut adalah tertakluk kepada Pemohon memperolehi kebenaran untuk menjual dan pindah milik daripada Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor dalam tempoh tiga (3) bulan dari tarikh Perjanjian tersebut, iaitu memperolehi kebenaran pada atau sebelum 28.01.2022.

Pemohon kemudiannya pada 25.02.2022 telah mengemukakan permohonan untuk kebenaran pindah milik ke Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor.

Walau bagaimanapun, melalui surat bertarikh 22.04.2022, pihak Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor telah menolak permohonan Pemohon untuk memindah milik Hartanah tersebut daripada nama Responden kepada nama Pemohon kerana tidak mematuhi dasar kerajaan negeri yang menetapkan bahawa hanya mereka (suami dan isteri) yang tidak memiliki rumah sahaja layak membeli rumah kos rendah.

Pemohon menyatakan bahawa Pemohon bercadang untuk merayu dan juga meneruskan dengan pembelian Hartanah tersebut dan telah memaklumkan Responden berkenaan hasratnya itu. Namun tiada apa-apa tindakan yang telah diambil oleh Pemohon sehingga kini.

Pada 28.03.2023 Pemohon telah diserahkan secara kediri sesalinan Borang 19C iaitu ‘Notis Berkenaan Dengan Cadangan Hendak Memotong Kaveat’ bertarikh 03.03.2023 daripada Pendaftar/Pentadbir Tanah Pejabat Daerah dan Tanah Hulu Langat Selangor memaklumkan bahawa Responden telah memohon supaya kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Pemohon dipotong.

Justeru itu, Pemohon telah pergi ke Pejabat Daerah dan Tanah Galian Hulu Langat Selangor dan berjumpa dengan pegawai mengenai Notis 19C tersebut dan dimaklumkan oleh Pegawai Pejabat Tanah tersebut bahawa Responden telah hadir ke Pejabat itu pada awal bulan Disember 2022 bersama seorang Pembeli baharu yang ingin membeli Hartanah tersebut. Oleh itu, Responden kini ingin memotong kaveat persendirian yang dimasukkan oleh Pemohon bagi meneruskan dengan penjualan Hartanah Tersebut kepada pihak ketiga.

Pemohon menyatakan perbuatan Responden yang ingin memotong kaveat persendirian tersebut secara unilateral tanpa memberitahu Pemohon adalah salah dan bercanggah dengan terma-terma Perjanjian Jual Beli tersebut dan sangat memprejudiskan hak Pemohon sebagai pembeli yang telah membayar deposit.

Pemohon menyatakan Responden gagal memulangkan wang Pemohon dan oleh itu, Responden tidak mempunyai sebarang hak untuk memotong kaveat persendirian tersebut.

Pada 23.02.2023, Mahkamah telah membenarkan Perintah Interim untuk melanjutkan kaveat persendirian tersebut sehingga Lampiran 15 dilupuskan.

Permohonan untuk memasukkan suatu kaveat di bawah subseksyen 323(1) Kanun Tanah Negara (KTN) boleh dibuat oleh mana-mana pihak yang mempunyai kepentingan kaveat (caveatable interest) atas suatu Hartanah itu. Seksyen 323(1) KTN menyatakan seperti berikut: “323. Permohonan untuk pemasukan kaveat-kaveat sendirian.

Orang-orang dan badan-badan yang atas permintaan siapa suatu kaveat sendirian boleh dimasukkan adalah-

mana-mana orang atau badan yang menuntut hakmilik, atau apa-apa kepentingan yang boleh didaftar, kepada mana-mana tanah berimilik atau bahagian yang tak dipecahkan dalam mana-mana tanah berimilik atau mana-mana hak kepada hakmilik atau kepentingan sedemikian;

mana-mana orang atau badan yang menuntut yang dia berhak mendapat faedah di bawah mana-mana amanah yang menyentuh apa-apa tanah atau kepentingan sedemikian; dan

penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja yang menuntut sebagai berhak seperti yang disebutkan dalam perenggan (b)”

Manakala, seksyen 326(1B) Kanun Tanah Negara 1965 memperuntukkan: “In the case in which a notice of intended removal in Form 19C has been served under sub-section (1A), the caveat shall lapse and be of no effect at the expiry of two months specified in the notice unless before the expiry of that period the Registrar shall have been served with an order of the Court extending the time provided in the said notice.”

Selanjutnya dalam kes Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn. Bhd. [2012] 6 MLJ 475 Mahkamah Persekutuan menyatakan bahawa tujuan kaveat dimasukkan adalah untuk memelihara kepentingan ke atas suatu hartanah dan untuk memelihara status quo hartanah itu sementara menunggu penguatkuasaan kepentingan atau hak tersebut.

Fakta yang tidak dinafikan adalah bahawa Responden adalah pemilik berdaftar ketika permohonan di Saman Pemula Terpinda ini difailkan. Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ini adalah sama ada Pemohon mempunyai kepentingan kaveat ke atas Hartanah tersebut.

Setelah meneliti kertas kausa yang difailkan, dan setelah membaca hujahan bertulis Pemohon dan Responden dan setelah mendengar hujahan lisan oleh kedua-dua pihak, Mahkamah mendapati Pemohon tidak mempunyai kepentingan kaveat ke atas Hartanah tersebut kerana Pemohon gagal memenuhi syarat jual beli di klausa 1(a).1.1 Perjanjian Jual Beli tersebut. Alasan saya adalah seperti yang dinyatakan di bawah.

Pemohon dalam kes ini telah memohon untuk mengekalkan kaveat persendirian yang telah dimasukkan olehnya atas alasan untuk menjaga kepentingan Pemohon atas Hartanah tersebut kerana Pemohon dikatakan telah membayar jumlah wang sebanyak RM58,000.00 di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut.

Pemohon menyatakan bahawa Pemohon telah berjaya membuktikan bahawa terdapat isu yang serius yang harus dibicarakan dan atas keimbangan kemudahan (balance of convenience), kaveat persendiran yang dimasukkan oleh Pemohon harus dikekalkan. Sekiranya Hartanah tersebut dijual kepada pihak ketiga, remedi Pemohon untuk mendapatkan kembali hak dan kepentingan ke atas Hartanah tersebut akan diprejudis dan terjejas. Maka, status quo perlu dikekalkan bagi memelihara kepentingan Pemohon terhadap Hartanah tersebut .Oleh yang demikian, Mahkamah harus melanjutkan tempoh kaveat persendirian tersebut dan dikekalkan sehingga perintah selanjutnya oleh Mahkamah yang Mulia ini.

Pihak Responden mengakui menandatangani Perjanjian Jual Beli tersebut namun Responden menafikan penerimaan apa-apa bayaran yang dinyatakan oleh Pemohon.

Responden selanjutnya menyatakan Pemohon gagal mengemukakan apa-apa bukti dokumen tentang bayaran yang dikatakan telah dibuat oleh Pemohon kepada Responden. Selain itu tiada apa-apa bukti Responden telah menerima RM56,000.00 daripada Ravinder Singh.

Responden menyatakan Responden menandatangani Perjanjian Jual Beli tersebut dengan syarat Responden menerima pinjaman daripada Ravinder Singh, tetapi Responden tidak menerima apa-apa wang sama sekali daripada Ravinder.

Responden seterusnya menyatakan Pemohon gagal mematuhi syarat transaksi Perjanjian Jual Beli tersebut.

Undang-undang berhubung pembatalan kaveat adalah undang-undang mantap. Mahkamah Persekutuan dalam kes Score Options Sdn Bhd v Mexaland Development Sdn Bhd (Supra) telah menyatakan: “[35] It is our considered view, therefore, that based on the provisions of the NLC and the authorities cited above, the only parties who are authorised to lodge a private caveat are those who may effect dealings in the particular interests in the land. Those parties may either have a claim to the title to the land or a claim to a registrable interest in the land or a claim to any right to such title or registrable interest. [36] Emphasis should be given to the words “registrable interest” in s 323(1)(a) of the NLC. To be caveatable, the interest must be an interest in the land and that interest must be capable of registration. In short, it must represent a transaction that can ultimately lead to its registration on the register.” [penekanan ditambah]

Seterusnya, pihak Pemohon hendaklah membuktikan bahawa Pemohon mempunyai kepentingan kaveat di atas Hartanah tersebut dan seterusnya terdapat isu-isu yang serius untuk dibicarakan. Saya merujuk kepada kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng & Anor [1995] 3 CLJ 520 Mahkamah Rayuan memutuskan seperti yang berikut: “In Eng Mee Yong (supra), Lord Diplock, in two passages, summarised the approach to be taken by a Court faced with such an application as is postulated by the section. This is what he said (at p 215): This is the nature of the onus that lies upon the caveator in an application by the caveatee under s 327 for removal of a caveat: he must first satisfy the court that on the evidence presented to it his claim to an interest in the property does raise a serious question to be tried: and, having done so, he must go on to show that on the balance of convenience it would be better to maintain the status quo until the trial of the action, by preventing the caveatee from disposing of his land to some third party … The matter does not come to an end once the caveator satisfies the Court that his claim as expressed in an application in Form 19B amounts in law to a caveatable interest. He must go on to show, in appropriate cases, that, based on the affidavits filed, his claim discloses a serious question meriting a trial. This then is the second stage. The degree of proof that has to be offered will, of course, vary from case to case.” [penekanan ditambah]

Mahkamah Persekutuan dalam kes Wong Kuan Tan v Gambut Development Sdn Bhd [1984] 1 CLJ (rep) 441 juga memutuskan bahawa Pemohon mempunyai beban untuk membuktikan Pemohon mempunyai kepentingan kaveat dan mengemukakan keterangan yang menunjukkan terdapat isu yang serius untuk dibicarakan. Seterusnya Pemohon hendaklah menunjukkan bahawa atas imbangan kemudahan adalah wajar untuk kaveat tersebut dilanjutkan sehingga isu utama diputuskan. Mahkamah menyatakan seperti berikut: - “To put it more simply, the caveator in this case must first satisfy the Court that he has a "caveatable interest" in the land. Only if he has such an interest can he qualify to lodge a caveat under s 323 of the National Land Code. In the application to have the caveat removed the onus is cast upon the caveator to satisfy the Court that on the evidence presented his claim to an interest in the land raises a serious question to be tried and after having done so he must go on to show that on the balance of convenience, the caveat should be extended until the disposal of the main action” [penekanan ditambah]

Seterusnya dalam kes Pasupathi Sithamparam v Adam Abdullah [2018] MLRAU 157 mahkamah memutuskan seperti yang berikut:- “[15] The question of what is a caveatable interest was considered by the Federal Court in Score Options (supra). The following principles may be distilled from the judgment of the Apex Court: a) Unlike registrable interests in land (such as ownership of land, leases, charges and easements) or interests that are incapable of registration (such as tenancies exempt from registration), caveatable interests are unregistered interests which are capable of protection by the entry of a private caveat; b) The purpose of a caveat is to protect an interest in land, or a right to an interest in that land and to preserve the status quo of the land pending the enforcement of such interest or right; c) Only a claimant who has a caveatable interest under the NLC may lodge a caveat; d) Only parties who are authorised to lodge a private caveat are those who may effect dealings in the particular interests in the land; e) To be caveatable, the interest must be an interest in the land which is capable of registration. In other words, it must represent a transaction that can ultimately lead to its registration on the register; and f) The registrable interest that the caveator is claiming for under s 323(1)(a) of the NLC must have a present or existing interest as opposed to a potential interest in the land or interest in future.” [Penekanan ditambah]

Mahkamah mendapati kepentingan kaveat Pemohon wujud berasaskan Perjanjian Jual Beli yang telah dimasuki oleh Pemohon dan Responden. Maka Perjanjian tersebut adalah asas kepada pendaftaran kaveat persendirian oleh Pemohon. Perkara ini tidak dinafikan. Namun, apa yang jelas adalah Perjanjian Jual Beli tersebut mempunyai syarat yang mesti dipatuhi oleh Pemohon sebelum Perjanjian tersebut boleh dilaksanakan. Berdasarkan klausa 1(a)1.1 Perjanjian Jual Beli tersebut Pemohon hendaklah mendapatkan kebenaran untuk menjual dan pindah milik daripada Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor dalam tempoh tiga

bulan dari tarikh Perjanjian tersebut, iaitu pada atau sebelum 28.01.2022.

Walau bagaimanapun, melalui surat bertarikh 22.04.2022, pihak Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor telah menolak permohonan Pemohon untuk memindah milik Hartanah tersebut daripada nama Responden kepada nama Pemohon kerana tidak mematuhi dasar kerajaan negeri.

Setelah itu, tiada apa-apa tindakan yang diambil oleh Pemohon untuk merayu atas keputusan Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor tersebut. Malahan peguam Pemohon yang bijaksana juga telah mengesahkan kepada Mahkamah bahawa sehingga ke tarikh kes ini didengar pada 10.05.2023 oleh Mahkamah ini, Pemohon belum mengambil apa-apa tindakan susulan untuk merayu kepada pihak Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor selepas permohonan Pemohon ditolak sejak 22.04.2022. Pemohon juga tidak memberikan apa-apa alasan mengenai kegagalan untuk mengambil tindakan susulan tersebut, namun hanya menyatakan Pemohon masih mahu meneruskan dengan Perjanjian Jual Beli tersebut dan berniat untuk mengemukakan rayuan kepada pihak Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor.

Maka, Mahkamah mendapati tanpa kebenaran tersebut dari Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor, Perjanjian Jual Beli tersebut tidak dapat diteruskan dan/atau dilaksanakan. Tambahan pula, tiada apa-apa bukti yang dikemukakan oleh Pemohon untuk menunjukkan usaha dan niat Pemohon untuk meneruskan Perjanjian tersebut. Malah, tiada apa-apa bukti yang menunjukkan Pemohon sedang berusaha untuk merayu bagi mendapatkan kebenaran daripada pihak Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor. Oleh itu, Mahkamah berpendapat kepentingan kaveat Pemohon yang wujud dari Perjanjian Jual Beli tersebut telah hilang dan/atau tamat apabila gagal memenuhi syarat di klausa 1(a) 1.1 Perjanjian Jual Beli tersebut kerana Perjanjian tersebut tidak boleh dilaksanakan.

Isu yang dibangkitkan oleh Pemohon bahawa Pemohon telah membayar sejumlah RM58,000.00 dan oleh itu Pemohon mempunyai kepentingan kaveat tidak boleh diterima kerana Pemohon gagal mematuhi syarat penjualan Hartanah tersebut iaitu mendapatkan kebenaran pihak Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor.

Berhubung dengan isu bayaran yang telah dibuat oleh Pemohon kepada Responden dan bagi pihak Responden kepada Ravinder Singh dan kegagalan Responden untuk memulangkan apa-apa bayaran yang telah dibuat oleh Pemohon, Mahkamah berpendapat isu tersebut melibatkan satu kausa tindakan yang lain. Pemohon seharusnya menuntut bayaran balik daripada Responden (jika ada) melalui kausa tindakan yang lain. Tambahan pula, dalam kes ini Responden menafikan penerimaan apa-apa bayaran daripada Pemohon.

Dalam hal ini, Pemohon tidak memfailkan apa-apa tuntutan terhadap Responden untuk menuntut kembali jumlah bayaran yang dikatakan telah dibuat oleh Pemohon kepada Responden atau mengambil apa-apa tindakan untuk melaksanakan Perjanjian Jual Beli tersebut. Oleh itu, tiada asas bagi tempoh kaveat persendirian itu dilanjutkan dan/atau dikekalkan.

Oleh itu Mahkamah mendapati, berdasarkan kepada Perjanjian Jual Beli yang tidak boleh dilaksanakan, kepentingan kaveat Pemohon telah hilang. Maka, adalah tidak wajar untuk terus mengikat Responden dengan kaveat persendirian Pemohon atas Hartanah tersebut. Terutamanya apabila Pemohon sendiri telah gagal untuk mengambil apa-apa tindakan untuk menguatkuasakan kepentingannya dengan memenuhi syarat Perjanjian Jual Beli tersebut dan/atau memulakan sebarang tindakan untuk mendapatkan balik bayaran yang dikatakan telah dibuat kepada Responden dan/atau kepada Ravinder Singh bagi pihak Responden.

Bersandarkan otoriti-otoriti kes yang telah dinyatakan di atas, dan berdasarkan fakta dan bukti yang telah dikemukakan oleh Pemohon dan Responden, Mahkamah berpendapat tiada isu serius yang perlu dibicarakan untuk mewajarkan kaveat persendirian tersebut terus kekal atas Hartanah tersebut. Serta bersandarkan fakta dan bukti yang telah dikemukakan, imbangan kemudahan tidak mewajarkan kaveat dikekalkan.

Atas sebab-sebab yang telah dinyatakan di atas, Mahkamah dengan itu telah memutuskan bahawa permohonan Pemohon di