Satipah Binti Mohd v Wahab Bin Ali (TA-B52-2-12/2024)

Ini merupakan rayuan pihak Defendan terhadap keputusan Mahkamah yang diberikan pada 4.8.2025 yang telah membenarkan Notis Permohonan Plaintif [Lampiran 11] di bawah Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”) dengan kos sebanyak RM 3000 diberikan kepada Plaintif.

Melalui Lampiran 11, pihak Plaintif telah memohon untuk perintah-perintah berikut: i) Suatu Perintah supaya Plaintif dibenarkan memasukkan Penghakiman Muktamad di bawah Aturan 14 KKM 2012 terhadap Defendan bahawa Defendan hendaklah membayar jumlah wang sebanyak RM 500,000 yang masih dihutangnya kepada Plaintif sebagaimana Perenggan 16 Penyataan Tuntutan; ii) Faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah sebanyak RM 500,000 dikira dari tarikh 1.8.2019 sehingga penyelesaian penuh; iii) Kos tindakan ini; iv) Defendan hendaklah membayar kos guaman yang ditanggung oleh Plaintif sebanyak RM 15,000; dan v) Relif selanjutnya dan/atau yang lain seperti mana dianggap suaimanfaat oleh Mahkamah.

Bagi permohonan ini, Mahkamah telah meneliti kertas kausa seperti yang berikut: a) Writ Saman bertarikh 16.12.2024 [Kandungan 1] (“Writ Saman”) b) Pernyataan Tuntutan bertarikh 14.12.2024 [Kandungan 2] (“Pernyataan Tuntutan”) c) Pernyataan Pembelaan dan Tuntutan Balas Defendan bertarikh 13.03.2024 [Kandungan 9] (“Pembelaan dan Tuntutan Balas Defendan”) d) Jawapan Kepada Pembelaan dan Pembelaan Kepada Tuntutan Balas bertarikh 17.03.2025 [Kandungan 10] (“Jawapan Kepada Pembelaan”) e) Notis Permohonan bertarikh 23.04.2025 [Kandungan 11] (“Notis Permohonan Penghakiman Terus”) f) Afidavit Sokongan yang diikrarkan oleh Satipah binti Mohd pada 13.05.2025 (“Afidavit Sokongan Plaintif”) g) Afidavit Jawapan yang diikrarkan Wahab bin Ali pada 12.05.2024 (“Afidavit Jawapan Defendan”) h) Afidavit Balasan Plaintif yang diikrarkan oleh Satipah binti Mohd pada 12.06.2025 (“Afidavit Balasan Plaintif”).

Mahkamah pada 14.8.2025 telah membenarkan permohonan Plaintif ini di Lampiran 11. Mahkamah telah membenarkan para (i) serta membenarkan para (ii) dengan pindaan iaitu tertakluk kepada faedah 5% setahun atas jumlah RM 500,000 daripada tarikh writ saman dan penyata tuntutan difailkan (bukannya dari tarikh 1.8.2019) sehingga penyelesaian penuh.

Mahkamah juga membenarkan para (iii) iaitu kos permohonan ini sebanyak RM 3000 diberikan kepada Plaintif serta para (iv) iaitu kos guaman yang dibenarkan sejumlah RM 13,000.

Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, pihak Defendan telah memfailkan notis rayuan bertarikh 14.8.2025 merayu terhadap keputusan tersebut ke Mahkamah Tinggi.

B. LATAR BELAKANG Plaintif dan Defendan merupakan individu. Defendan merupakan pemilik berdaftar hartanah yang memakai keterangan GM14318 (GM 21599) Lot 22108 Mukim Kuala Nerus, Negeri Terengganu (selepas ini dirujuk sebagai “hartanah tersebut”).

Berdasarkan geran, hartanah tersebut mempunyai nombor GM 21599 dan bukannya GM14318 sebagaimana penyata tuntutan. Namun pihak-pihak tidak membangkitkan nombor geran yang salah dinyatakan dalam tuntutan ini.

Pada sekitar Julai 2019, Plaintif dan Defendan telah memasuki satu persetujuan jual beli hartanah dengan harga RM1,200,000.00 (Ringgit Malaysia Satu Juta Dua Ratus Ribu).

Pada 1.8.2019 Plaintif melalui syarikatnya Zafyra Resources telah membayar kepada Defendan wang pendahuluan sebanyak RM500,000.00 bagi pembelian hartanah tersebut (selepas ini dirujuk sebagai wang pendahuluan tersebut) melalui sekeping cek RHB No.001857 atas nama Defendan.

Pembayaran wang pendahuluan tersebut telah dimasukkan ke akaun Defendan pada 1.8.2019 sebagaimana Penyata Akaun syarikat Plaintif bagi bulan Ogos 2019.

Setelah pembayaran wang pendahuluan tersebut, Defendan telah menandatangani satu surat tidak bertarikh yang mengakui dan mengesahkan bahawa: a) Defendan telah menjual hartanah tersebut kepada Plaintif; b) Defendan telah menerima bayaran pendahuluan sebanyak RM500,000.00 sebagai sebahagian juabeli hartanah tersebut; c) Defendan mengakujanji akan memulangkan semula bayaran yang telah dibayar tersebut jika hartanah tersebut tidak dapat didaftarkan ke atas nama Plaintif.

Selepas beberapa bulan selepas pembayaran tersebut, Plaintif telah menghubungi Defendan untuk menyempurnakan urusan jual beli tersebut, namun Defendan memaklumkan bahawa hartanah tersebut terlibat dengan suatu tuntutan di Mahkamah dan Defendan memberitahu Plaintif supaya jangan bimbang kerana Defendan akan menang dalam tuntutan tersebut.

Plaintif sungguh terkejut dengan makluman Defendan tersebut dan berasa kecewa kerana Defendan tidak memaklumkan tentang perkara tersebut sebelum persetujuan dan pembayaran jual beli dibuat.

Plaintif kemudiannya mendapat tahu bahawa hartanah tersebut telah terlibat dengan satu Guaman Sivil No: TA-22NCvC-14- 04/Tahun 2019 di Mahkamah Tinggi Kuala Terengganu di antara Absai Ventures Sdn Bhd lawan Rohani binti Ngah dan Defendan sendiri yang antara lain Absai Ventures Sdn Bhd telah menuntut hartanah tersebut sebagai sebahagian daripada bayaran kos pembinaan rumah Defendan dan Rohani binti Ngah tersebut.

Plaintif juga kemudiannya mendapat tahu bahawa hartanah tersebut juga telah dikaveat oleh Pengarah Absai Ventures Sdn. Bhd. bagi menghalang hartanah tersebut daripada dijual atau dipindahmilik kepada pihak lain.

Plaintif kemudiannya mendapat tahu bahawa pada 29.9.2020 Yang Arif Hakim Mahkamah Tinggi Kuala Terengganu telah membenarkan tuntutan Absai Ventures tersebut di antara lain Defendan hendaklah memindahmilik hartanah tersebut kepada Absai Ventures setelah Absai Ventures menyiapkan rumah banglo Defendan.

Defendan telah merayu atas keputusan Mahkamah Tinggi tersebut ke Mahkamah Rayuan , namun rayuan Defendan telah ditolak.

Menurut Plaintif, perjanjian antara Plaintif dan Defendan telah menjadi “frustrated” dan tidak lagi boleh dilaksanakan.

Plaintif kemudiannya telah memfailkan saman pada 16.12.2024 ke Mahkamah dan menuntut Defendan untuk membayar balik wang pendahuluan yang telah dibayar berjumlah RM500,000.00.

Pembelaan Defendan Defendan memplidkan bahawa tuntutan Plaintif terhadap Defendan ini adalah pra-matang, salah anggap, salah daripada segi undang-undang, tidak mendedahkan sebarang kausa tindakan dan/atau adalah remeh, menyusahkan dan mengaibkan dan/atau selainnya adalah suatu penyalahgunaan proses Mahkamah.

Defendan menafikan memasuki satu persetujuan jual beli dengan harga RM1,200,000.00 kerana semasa cek bayaran RM500,000.00 diserahkan oleh Plaintif kepada Defendan, tiada apa-apa catatan atau perjanjian jual beli yang mencatatkan bahawa harga jualan harta tersebut ialah RM1,200,000.00.

Menurut Defendan, perjanjian jual beli secara formal perlu ditandatangani di antara Plaintif dan Defendan dan sehingga kini, tiada perjanjian jual beli formal yang ditandatangani oleh kedua-dua Plaintif dan Defendan yang mengandungi klausa yang menerangkan harga jual beli hartanah tersebut.

Selagi tidak wujud Perjanjian Jual beli yang ditandatangani oleh kedua-dua Plaintif dan Defendan, maka, mana-mana satu pihak tidak boleh menuduh mana-mana pihak yang lagi satu telah memungkiri perjanjian jual beli.

Plaintif telah memasukkan satu kaveat persendirian ke atas suratan hakmilik hartanah tersebut pada 22.9.2019 iaitu pada hari ke-52 setelah bayaran wang pendahuluan dimasukkan ke akaun Defendan. Pada masa tersebut, telah terdapatnya butiran Perintah Mahkamah yang didaftarkan pada 21.5.2019 dalam suratan hakmilik hartanah tersebut.

Penghakiman Mahkamah Tinggi yang bertarikh 29.9.2020 hanya membolehkan hartanah itu dipindahmilik kepada Absai Ventures Sdn. Bhd jika Absai Ventures Sdn. Bhd menyiapkan sepenuhnya 100%, rumah Defendan mengikut pelan “as-built”. Tetapi, sehingga kini Absai Ventures Sdn. Bhd gagal menyiapkan binaan lif yang wujud dalam pelan “as-built”.

Pengarah Absai Ventures Sdn. Bhd yang mengkaveat hartanah tersebut telah mengaku secara bertulis pada 6.3.2018 bahawa dia telah membayar deposit harga sebuah lif kepada seorang penjual lif, dan penjual lif itu telah mungkir untuk menghantar lif kepadanya. Maka, keadaan ini terang-terangan menunjukkan lif itu tidak pernah disiapkan dalam pembinaan rumah Defendan mengikut pelan “as-built”. Justeru, rumah Defendan tidak disiapkan sepenuhnya 100% seperti pelan “as-built”.

Mahkamah Tinggi Kuala Terengganu kemudiannya telah memberikan

Lanjutan pada 15.1.2025 yang memutuskan bahawa rumah Defendan telah siap sepenuhnya seperti pelan “as built”. Namun begitu, pihak Defendan dan isterinya telah memfailkan Notis Rayuan pada 22.1.2025 untuk merayu terhadap Perintah Lanjutan bertarikh 15.1.2025 tersebut ke Mahkamah Rayuan.

Akibat daripada tindakan pra-matang Plaintif yang menuntut kembalian wang pendahuluan itu walaupun terma-terma dan syarat-syarat perjanjian belum wujud, ini menunjukkan bahawa Plaintiflah orang yang memungkiri persetujuan jual beli tersebut.

Akibat daripada kemungkiran Plaintif tersebut, Defendan berhak membuat tuntutan balas untuk merampas wang pendahuluan tersebut kerana Plaintiflah yang sebenarnya gagal mematuhi persetujuan jual beli itu.

Defendan menuntut balas sebagaimana berikut: a) Wang pendahuluan pembelian hartanah GM14318 Lot 22108, Mukim Kuala Nerus Negeri Terengganu berjumlah RM500,000.00 daripada Plaintif yang telah didepositkan ke akaun Defendan pada 1.8.2019 boleh dirampas oleh Defendan, dan Defendan tidak perlu mengembalikannya kepada Plaintif, kerana Plaintif gagal mematuhi persetujuan jual beli pada sekitar Julai 2019 yang dibuat oleh kedua-dua Plaintif dan Defendan; dan b) Kos; dan c) Lain-lain relif yang Mahkamah ini dapati adil dan suai manfaat.

Alasan Permohonan Pihak Plaintif dalam hujahannya telah memberikan beberapa alasan bagi permohonan di Lampiran 11 ini antaranya: a) Wujudnya pengakuan oleh Defendan bahawa Defendan telah menerima wang pendahuluan sebanyak RM500,00.00 daripada Plaintif melalui sekeping cek RHB No.001857 kepada nama Defendan. Wang tersebut juga telah dimasukkan ke akaun bank Defendan pada 1.08.2019. b) Wujudnya perjanjian antara Plaintif dan Defendan dimana Defendan telah menandatangani satu surat pengesahan bertulis tanpa tarikh yang telah menyatakan bahawa Defendan telah menerima RM500,000.00 dan akan memulangkan wang tersebut sekiranya hartanah tidak dapat didaftarkan ke atas nama Plaintif. c) Hartanah tersebut tidak lagi boleh dipindahmilik kepada Plaintif sebagaimana perjanjian awal antara Plaintif dan Defendan oleh sebab hartanah tersebut telah diputuskan untuk dipindahmilik kepada Absai Ventures Sdn Bhd melalui Penghakiman Mahkamah Tinggi Kuala Terengganu. d) Defendan tiada pembelaan bermerit dalam kes ini. e) Tiada isu-isu untuk dibicarakan dalam kes ini.

DAPATAN MAHKAMAH Permohonan Plaintif untuk Penghakiman Terus diperuntukkan di bawah Aturan 14 kaedah 1(1) KKM 2012 seperti yang berikut : “1.(1) Jika dalam suatu tindakan yang baginya kaedah ini terpakai suatu pernyataan tuntutan telah disampaikan kepada Defendan dan Defendan itu telah memasukkan kehadiran dalam tindakan itu, Plaintif boleh, atas alasan bahawa Defendan tidak mempunyai pembelaan kepada suatu tuntutan yang termasuk dalam writ, atau kepada suatu bahagian tertentu suatu tuntutan itu, atau tidak mempunyai pembelaan mengenai suatu tuntutan itu atau sebahagian daripadanya kecuali tentang amaun apa-apa ganti rugi yang dituntut, memohon kepada Mahkamah untuk penghakiman terhadap Defendan itu”.

Merujuk kepada kes National Company for Foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 300 yang mana Mahkamah Persekutuan telah menggariskan syarat awal yang perlu dipenuhi sebelum penghakiman terus diberikan seperti yang berikut: “We think it appropriate to remind ourselves once again that in every application under Order 14 the first considerations are (1) whether the case comes within the Order and (b) whether the plaintiff has satisfied the preliminary requirements for proceeding under Order 14. For the purposes of an application under Order 14 the preliminary requirements are:

the defendant must have entered an appearance;

(ii) the statement of claim must have been served on the defendant; and

(iii) the affidavit in support of the application must comply with the requirements of Rule 2 of the Order 14. ...If the plaintiff fails to satisfy either of these considerations, the summons may be dismissed. If however, these considerations are satisfied, the plaintiff will have established a prima facie case and he becomes entitled to judgement. This burden then shifts to the defendant to satisfy the Court why judgment should not be given against him”.

Dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah memenuhi syarat awal permohonan di bawah Aturan 14 kaedah 1 KKM 2012 iaitu Memorandum Kehadiran telah difailkan oleh Defendan pada 26.12.2024, Pernyataan Tuntutan telah diserahkan kepada Defendan dan Afidavit Sokongan Plaintif bagi permohonan di bawah Aturan 14 telah mematuhi syarat di bawah Aturan 14 Kaedah 2 KKM 2012.

Mahkamah juga merujuk kepada kes Chen Heng Ping & Ors V Intradagang Merchant Bankers (M) Sdn Bhd (1995) 2 MLJ 363 yang menyatakan seperti yang berikut: “When an application is made for summary judgment under O14 supported by an affidavit showing that there is no defence, the defendants must show why leave to defend must be given. The Defendants must provide answers on oath which constitute evidence that they have a defence which is fit to be tried. Denials in defence do not constitute evidence.”

Oleh yang demikian, beban adalah ke atas Defendan untuk menunjukkan bahawa terdapat isu dan pembelaan bermerit yang layak dibicarakan dalam perbicaraan penuh.

Dalam kes Bank Negara v Mohd Ismail & Ors [1992] 1 MLJ 400 yang diputuskan oleh Mahkamah Agung; “The scope of O 14 proceedings meant for cases which are virtually uncontested or uncontestable is now determined by the Rules of the High Court 1980. Generally where a defendant shows that he has a fair case for defence, or reasonable grounds for setting up a defence, or even a fair probability that he has a bona fide defence, he ought to have leave to defend. Order 14 is not intended to shut out a defendant. The jurisdiction should only be exercised in very clear cases (Malayan Insurance (M) Sdn Bhd v Asia Hotel Sdn Bhd, Gunung Bayu Sdn Bhd v Syarikat Pembinaan Perlis Sdn Bhd). It was held in the well known House of Lords’ case of Jacob v Booths’s Distillery Co that a complete defence need not be shown. The defence need only show there there is a triable issue or question or that for some other reason there ought to be a trial, and leave to defend ought to be given. In fact, even though the defence is not clearly established, but only reasonable probability of there being a real defence, leave to defend should be given (Manger v Cash).”

Mahkamah Tinggi dalam kes Ampe Sdn Bhd. v. Sweetco Enterprise Sdn Bhd [2023] 1 LNS 2101 juga turut menjelaskan bahawa bagi menentang Aturan 14 KKM 2012, Defendan mempunyai beban untuk menunjukkan wujudnya suatu pembelaan yang bermerit serta menimbulkan isu-isu serius yang memerlukan suatu perbicaraan penuh. “Prima facie case for the Respondent [8] The law is settled – in a summary judgment application, a plaintiff needs only to establish a prima facie case by satisfying the requirements under Order 14 rule 1(1) of the Rules of Court 2012. The burden would then shift to the defendant to satisfy the court why judgment ought not to be granted by raising triable issues or issues which would require a full trial of the action – see National Company for Foreign Trade v. Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 1 CLJ Rep 283; [1984] 2 CLJ 220; [1984] 2 MLJ 300; Bank Negara Malaysia v. Mohd Ismail Ali Johor & Ors [1992] 1 CLJ 627 and Cempaka Finance Bhd v. Ho Lai Ying & anor [2006] 3 CLJ 544.”

Dalam kes South East Asia Insurance Bhd v. Kerajaan Malaysia [1998] 1 CLJ 1045 Mahkamah Rayuan telah memutuskan bahawa penghakiman terus boleh diberikan sekiranya Plaintif mempunyai kes yang jelas dan nyata (plain and obvious). Namun, sekiranya defendan berjaya membangkitkan isu yang perlu dibicarakan, penghakiman terus tidak wajar diberikan kepada plaintif. Dalam menyampaikan keputusan Mahkamah, Yang Arif Hakim Shaik Daud Ismail HMR telah menyatakan bahawa: “It is well settled that if a defendant in an O. 14 application succeeds in raising even a single triable issue, it will not be a fit case and proper case to order summary judgment. It is only in plain and obvious cases where there are no issues to be tried should recourse be had to O. 14.”.

Pihak Defendan cuba membangkitkan bahawa terdapatnya isu-isu yang perlu dibicarakan sebagaimana di bawah: a) Tindakan Plaintif adalah pra-matang. b) Kononnya Plaintif terkejut selepas beberapa bulan membayar RM500,000.00 kepada Defendan, adalah afterthought. c) Pihak bernama Absai Ventures Sdn Bhd yang dikatakan mendapat penghakiman/perintah menerima hartanah tersebut sesungguhnya telah “dipotong” dalam “Warta Kerajaan Seri Paduka Baginda Diterbitkan Dengan Kuasa” Jilid 67 bertarikh 27 Januari 2023, No. 4, Warta nombor 1793, di muka surat 1591. Maka, keabsahan perintah yang diperolehi oleh Absai Ventures Sdn Bhd sepanjang tahun 2023 adalah dipertikaikan. Ini menjadikan hartanah tersebut masih utuh berdaftar atas nama Defendan. d) Plaintiflah yang sebenarnya mungkir untuk meneruskan pembelian hartanah tersebut.

Mahkamah telah meneliti afidavit pihak-pihak dalam permohonan ini berserta dokumen yang telah dikemukakan dan berpendapat bahawa pihak Defendan tidak mempunyai isu dan pembelaan bermerit bagi membolehkan penghakiman terus tidak diberikan.

Dalam kes Lee Choon Beng & Yang Lain V Lee Keng Wang & Yang Lain [2020] 9 CLJ 84 di mana Mahkamah Rayuan di dalam kes tersebut telah memutuskan sepertimana berikut:- “Kami telah menimbangkan isu yang telah dibangkitkan oleh defendan satu persatu seperti yang telah dibincangkan di atas. Berdasarkan penelitian kami tidak ada isu yang perlu dibicarakan atau disiasat lebih lanjut melalui perbicaraan penuh kerana isu yang dibangkitkan boleh diselesaikan melalui keterangan afidavit seperti yang kami telah bincangkan di atas. Berdasarkan keterangan melalui afidavit defendan-defendan tidak berjaya untuk membuktikan bahawa terdapatnya isu-isu untuk dibicarakan. Oleh itu tidak ada apa-apa untuk disiasat lebih lanjut dalam perbicaraan penuh. Mahkamah boleh memutuskan berdasarkan dokumen kontemporari yang dikemukakan melalui afidavit. Selanjutnya, pernyataan pembelaan defendan-defendan tidak menunjukkan apa-apa pembelaan yang bermerit dan boleh dipertahankan. Undang-undang adalah jelas berdasarkan nas-nas yang telah diputuskan sebelum ini di bawah A. seperti yang dinyatakan dalam National Company For Foreign Trade v. Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 2 CLJ 220; [1984] 1 CLJ (Rep) 283; Bank Negara Malaysia v. Mohd Ismail Ali Johor & Ors [1992] 1 CLJ 627; [1992] 1 CLJ (Rep) 14; [1992] 1 MLJ 400; dan Malayan Insurance (M) Sdn Bhd v. Asia Hotel Sdn Bhd [1987] 1 CLJ 246; [1987] CLJ (Rep) 182 apabila tiada isu untuk dibicarakan, permohonan plaintif hendaklah dibenarkan.”

Dalam kes Ganda Kota Sdn Bhd v Malaysian Technology Development Corporation Sdn Bhd [2025] CLJU 995, Mahkamah Tinggi di dalam kes tersebut telah memutuskan bahawa Defendan telah gagal untuk membuktikan sebarang pembelaan bermerit dan Mahkamah telah membenarkan permohonan Penghakiman terus. Mahkamah menyatakan sebagaimana berikut: [38] Di dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa pembelaan yang diplidkan oleh Defendan-Defendan untuk menafikan tuntutan Plaintif ini adalah hanya merupakan suatu fikiran terkemudian ('afterthought') dan penafian kosong ("bare denial") yang tidak berasas sama sekali, dan ia adalah percubaan yang lemah untuk mengelakkan liabiliti mereka untuk membayar tuntutan Plaintif ini. [39] Mahkamah juga mendapati bahawa dakwaan-dakwaan yang telah dibangkitkan atau yang ditimbulkan oleh Defendan-Defendan ini adalah tidak mempunyai merit dan adalah tidak berasas sama sekali dan oleh itu ia tidak seharusnya diterima oleh Mahkamah ini. [40] Merujuk kepada kes Chen Heng Ping & Ors v. Intradagang Merchant Bankers (M) Bhd [1995] 3 CLJ 690; [1995] 2 MLJ 363 di mana Mahkamah Rayuan telah memutuskan seperti berikut:- "When an application is made for summary judgement under O. 14 supported by an affidavit which goes to show that there is no defence, the defendants must show cause why leave to defend must given. This means that the defendants must provide answers on oath which constitute evidence that they have a defence which is fit to be tried. Denials in a defence do not constitute evidence. They are challenges to the other side to show proof. In the present case the guarantors do not appear to have appreciated this. Their affidavits merely relied on the defence they pleaded, which consists of bare denials and points of law which they could not sustain."

Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif bahawa pengakuan bertulis yang ditandatangani Defendan sendiri mengenai jual beli tersebut yang mana sudah memadai untuk membuktikan kewujudan persetujuan dan niat pihak Plaintif dan Defendan secara kontraktual.

Dalam kes Cipta Cermat Sdn Bhd v Perbadanan Kemajuan Negeri Kedah [2007] 1CLJ, dimana dalam kes ini Mahkamah Rayuan telah berpendapat bahawa wujudnya suatu kontrak walaupun tiada sebarang kontrak formal telah ditandatangani oleh Plaintif dan Defendan. “[7] Let me take the first issue. Learned counsel for the plaintiff argued that there was a concluded contract. He submitted that the parties were already ad idem without the need of a more formal sale and purchase agreement. The defendant's case is that there was no binding contract because the formal agreement had not been signed by both sides. I agree with the plaintiff's submission. I think there was a concluded contract despite the want of a duly executed formal agreement. Just look at the facts. You have an offer by the defendant. You have an acceptance by the plaintiff. And you have consideration. You also have certainty of parties, certainty of price and certainty of the property. And you have the unequivocal acts of part performance by the plaintiff which are referable to an existing contract between the parties. See, Steadman v. Steadman [1974] 2 All ER 977.”

Berdasarkan eksibit SM-4 afidavit sokongan Plaintif, iaitu surat yang ditandatangani oleh Plaintif dan Defendan, pihak Defendan telah bersetuju untuk menjual hartanah tersebut dan pihak Plaintif telah bersetuju untuk membeli hartanah tersebut. Walaupun harga jualan tidak dinyatakan, tetapi Plaintif telah bersetuju untuk membayar sejumlah RM 500,000 sebagai deposit yang merupakan sebahagian daripada harga jualan.

Surat pengakuan tersebut tidak ditarikhkan tetapi Defendan telah mengakui telah menerima wang berjumlah RM500,000.00 tersebut. Eksibit SM-3 mengesahkan bahawa bayaran telah dibuat pada 1.8.2019. Defendan juga tidak menafikan bahawa bayaran telah dibuat oleh pihak Plaintif dan diterima oleh pihaknya.

Sehingga sekarang, hartanah tersebut masih belum dapat dipindah milik kepada pihak Plaintif. Oleh sebab itu, Mahkamah berpendapat tiada keperluan untuk menandatangani satu perjanjian rasmi untuk memuktamadkan jual beli tersebut.

Tindakan Plaintif meminta bayaran dipulangkan semula selaras dengan peruntukan surat akuan tersebut memandangkan tempoh masa yang lama telah pun berlalu. Defendan juga telah bersetuju untuk memulangkan semula wang pendahuluan tersebut sekiranya hartanah tersebut tidak dapat dipindahmilik kepada Plaintif.

Mahkamah berpendapat bahawa tempoh 2019-2024 (5 tahun) bukanlah satu tempoh yang munasabah untuk memuktamadkan jual beli. Ia satu tempoh yang munasabah untuk menunjukkan jual beli tersebut tidak dapat tidak dilaksanakan dalam tempoh yang sewajarnya. Berapa lama lagi sebenarnya diperlukan untuk hartanah tersebut berpindah milik kepada pihak Plaintif?

Dalam kes Puncak Niaga (M) Sdn Bhd v NZ Wheels Sdn Bhd [2012] 1 MLJ 27 di mana Mahkamah Rayuan menyatakan: “[20] Again, the High Court in Renofac Builder (M) Sdn Bhd v Chase Perdana Bhd [2001] 2 AMR 1639 at pp 1648–1649 had this to say: But a mere bare assertion by the defendant would not be sufficient. The duty of the court is quite onerous in the extreme. The court must be vigilant and must view in perspective at the whole scenario in order to ascertain whether the defendant has a real or what is commonly known as a bona fide defence. [21] So, in an O 14 application the court should undertake a critical evaluation of the facts presented by the parties through their pleadings and affidavits and the court must always bear in mind that mere bare assertions or denials must be rejected outright. The Supreme Court speaking through Mohamed Azmi FCJ had occasion to say in Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors [1992] 1 MLJ 400 (SC) at p 408: Under an O 14 application, the duty of a judge does not end as soon as a fact is asserted by one party, and denied or disputed by the other in an affidavit. Where such assertion, denial or dispute is equivocal, or lacking in precision or is inconsistent with undisputed contemporary documents or other statements by the same deponent, or is inherently improbable in itself, then the judge has a duty to reject such assertion or denial, thereby rendering the issue not triable. In our opinion, unless this principle is adhered to, a judge is in no position to exercise his discretion judicially in an O 14 application. Thus, apart from identifying the issues of fact or law, the court must go one step further and determine whether they are triable. This principle is sometimes expressed by the statement that a complete defence need not be shown. The defence set up need only show that there is a triable issue. [22] We categorically say that mere bare denials or assertions do not constitute evidence and they cannot give rise to triable issues. This court in Chen Heng Ping & Ors v Intradagang Merchant Bankers (M) Bhd [1995] 2 MLJ 363 at p 367 aptly said: When an application is made for summary judgment under O 14 supported by an affidavit which goes to show that there is no defence, the defendants must show cause why leave to defend must be given. This means that the defendants must provide answers on oath which constitute evidence that they have a defence which is fit to be tried. Denials in a defence do not constitute evidence. They are challenges to the other side to show proof. In the present case the guarantors do not appear to have appreciated this. Their affidavits merely relied on the defence they pleaded, which consists of bare denials and points of law which they could not sustain.”

Defendan menghujahkan bahawa terdapatnya isu yang perlu dibicarakan apabila Plaintif menyatakan bahawa Plaintif terkejut apabila selepas beberapa bulan membayar RM500,000.00 kepada Defendan, Plaintif dimaklumkan oleh Defendan bahawa terdapatnya tuntutan berkaitan hartanah tersebut di Mahkamah. Plaintif pada asalnya telah menghubungi Defendan untuk menyelesaikan urusan jual beli tersebut.

Bagi pihak Defendan, dakwaan bahawa Plaintif terkejut apabila mendapat makluman tersebut merupakan satu afterthought yang perlu dibicarakan.

Hal ini adalah kerana pada 22.9.2019, iaitu pada hari ke-52 setelah bayaran wang pendahuluan dimasukkan ke dalam akaun Defendan, Plaintif telah memasukkan satu kaveat persendirian ke atas suratan hak milik hartanah tersebut. Pada masa Plaintif memasukkan kaveat tersebut, telah wujud butiran Perintah Mahkamah yang didaftarkan pada 21.5.2019 dalam suratan hak milik hartanah tersebut.

Perintah Mahkamah yang didaftarkan pada 21.5.2019 jika dirujuk kepada Eksibit WAH-1 Afidavit Jawapan Defendan, merupakan perintah Mahkamah dalam kes TA-22NCVC-14- 04/2019 berkaitan perintah pengekalan/perlanjutan kaveat persendirian perserahan 647/2018 yang telah diberikan oleh Mahkamah pada 14.5.2019.

Defendan menyatakan Plaintif tidak seharusnya sungguh terkejut dan gambaran kejutan itu patut disiasat dan dibicarakan memandangkan Plaintif dalam tempoh yang tidak lama iaitu 52 hari telah pun memasukkan kaveat persendirian.

Plaintif telah mengetahui bahawa terdapatnya tuntutan Mahkamah pada hartanah tersebut berdasaran pengendorsan perintah Mahkamah pada hartanah tersebut yang jelas boleh dilihat pada suratan hak milik tanah tersebut. Plaintif telah tahu keadaan status hartanah tersebut lebih awal berbanding makluman yang diterima daripada pihak Defendan. Oleh sebab itu, dakwaan Plaintif telah terkejut apabila selepas beberapa bulan dimaklumkan oleh pihak Defendan berkenaan adanya tuntutan Mahkamah atas hartanah tersebut merupakan satu pemikiran semula (afterthought).

Mahkamah berpendapat dakwaan Defendan ini sebenarnya tidak bermerit dan gagal menimbulkan isu-isu yang perlu dibicarakan. Sama ada kejutan bersungguh-sungguh pihak Plaintif tersebut tidak menidakkan fakta bahawa terdapatnya tuntutan terhadap Mahkamah tersebut. Oleh sebab itu, hartanah tersebut tidak dapat dipindah milik dengan mudah.

Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif bahawa frasa “selepas beberapa bulan” dalam afidavit Plaintif tidak boleh diambil secara literal dan terpisah daripada konteks sebenar tuntutan ini. Ia hanyalah pernyataan umum untuk menggambarkan jangka masa antara tarikh pembayaran dan tarikh pengetahuan mengenai status hartanah tersebut yang terdapat halangan untuk dipindahmilik.

Defendan tidak membuktikan bahawa Plaintif sudah mengetahui sepenuhnya mengenai isu kaveat atau perintah Mahkamah berkaitan hartanah pada tarikh pembayaran dilakukan. Bahkan, segala tindakan Plaintif seperti membuat bayaran pendahuluan RM500,000.00 dan memasukkan kaveat selepas dimaklumkan halangan adalah tindakan yang selari dengan seorang pembeli yang bertindak bona fide dan bukan suatu pemikiran semula (afterthought).

Rujukan Defendan kepada garis masa 52 hari sebagai “kurang daripada dua bulan” bukanlah asas untuk menyangkal rasa terkejut Plaintif, memandangkan apa yang penting ialah tindakan Plaintif yang pantas dan sewajarnya untuk melindungi hak Plaintif.

Kes Mahkamah Tinggi guaman sivil no. TA-22NCvC-14-04/2019 dengan Absai Ventures Sdn Bhd (AVSB) tidak melibatkan pihak Plaintif. Ia melibatkan tuntutan pihak Absai Venture Sdn Bhd terhadap penama bernama Rohani binti Ngah iaitu isteri Defendan selaku Defendan Pertama dan juga Wahab bin Ali iaitu Defendan dalam kes ini sebagai Defendan Kedua.

Perintah Mahkamah Tinggi bertarikh 29.9.2020 adalah sebagaimana berikut: a) Defendan-defendan secara bersama dan/atau berasingan hendaklah membayar kepada Plaintif sebanyak Ringgit Malaysia: Satu Ratus Tujuh Puluh Sembilan Ribu Dua Ratus Lima Puluh Satu dan Sen Tujuh Puluh Lima (RM179,251.75) sahaja di atas kos kerja-kerja tambahan yang dijalankan oleh Plaintif. b) Plaintif diperintahkan untuk menyiapkan Rumah Banglo 3 Tingkat kepunyaan Defendan-defendan yang terdiri di atas tanah berketerangan HS(M) 28700 Lot PT 40627 Mukim Kuala Nerus, Daerah Kuala Nerus, Negeri Terengganu sehingga siap sepenuhnya sebagaimana “as build drawing” tertakluk kepada kos tambahan ditanggung oleh Defendan-defendan. c) Defendan Kedua hendaklah memindah milik tanah berketerangan GM 21599 Lot 22108 Mukim Kuala Nerus, Daerah Kuala Nerus, Negeri Terengganu kepada Plaintif sebagaimana perjanjian usahasama apabila Plaintif menyiapkan 100% kerja-kerja pembinaan rumah banglo. d) Tuntutan Balas Defendan-defendan terhadap Plaintif ditolak. e) Defendan-defendan hendaklah membayar kos sebanyak RM15,000.00 dibayar kepada Plaintif.

Perintah bertarikh 29.9.2020 kekal memandangkan pihak Defendan telah menarik balik rayuannya di Mahkamah Persekutuan Malaysia. [Rujuk Eksibit SM-7 Afidavit Sokongan Plaintif).

Mahkamah Tinggi kemudiannya telah membuat perintah lanjutan yang bertarikh 15.1.2025 yang yang memutuskan bahawa rumah Defendan telah siap sepenuhnya seperti pelan “as built”. Pihak Defendan dan isterinya telah membuat rayuan ke Mahkamah Rayuan. Mahkamah ini semasa hujahan telah dimaklumkan bahawa rayuan tersebut telah ditarik balik. Ini adalah kerana pihak Defendan ingin meneruskan dengan permohonan untuk mengetepikan perintah lanjutan bertarikh 15.1.2025.

Menurut pihak Defendan perintah lanjutan bertarikh 15.1.2025 tersebut adalah berasaskan satu perintah bertarikh 15.5.2023 di mana status kewujudan Absai Venture Sdn Bhd pada tahun 2023 adalah dipertikaikan. Hal ini adalah kerana warta dan carian rasmi SSM menunjukkan bahawa Absai Venture Sdn Bhd telah pun dibubarkan daripada 27.1.2023 sehingga 21.12.2023.

Mahkamah ini tidak dibekalkan dengan perintah bertarikh 15.5.2023. Mahkamah ini juga tidak dibekalkan dengan status terkini Absai Venture Sdn Bhd. Eksibit WHA-4 yang dinyatakan dalam afidavit jawapan Defendan tidak menunjukkan status sehingga 21.12.2023 dan bukannya status terkini Absai Venture Sdn.Bhd.

Perintah yang dikeluarkan oleh Mahkamah merupakan satu perintah yang sah sehinggalah ia dibatalkan, dipinda atau diketepikan oleh pihak Mahkamah. Oleh yang demikian, Perintah Mahkamah Tinggi bagi guaman sivil no. TA-22NCvC-14-04/2019 yang bertarikh 29.9.2020 dan 15.1.2025 merupakan perintah yang sah, masih berkuatkuasa dan mengikat semua pihak.

Mahkamah bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif bahawa status hartanah adalah belum dipastikan sewajarnya, sekaligus menjadikan perjanjian antara Plaintif dan Defendan dalam kes ini sebagai frustrated iaitu tidak dapat dilaksanakan.

Dalam keadaan ini, prinsip undang-undang memperuntukkan bahawa pemulangan bayaran yang dibuat untuk satu transaksi yang tidak dapat dilaksanakan bagi melindungi kepentingan pihak-pihak dalam suatu kontrak. Pertikaian berkenaan penghakiman Absai Ventures Sdn. Bhd. merupakan isu Defendan sendiri dan tidak menjejaskan hak Plaintif untuk mendapatkan pemulangan wangnya yang telah diterima oleh Defendan.

Dalam kes Pasir Delima Sdn Bhd V Hidni Holdings Sdn Bhd [2024] CLJU 2796, tafsiran frustrated contract adalah seperti yang berikut; [41] Maksud kekecewaan telah diterangkan dalam kes Ramli Zakaria & Ors v. The Government of Malaysia [1983] CLJ Rep 350; [1983] 1 CLJ 73; [1982] 2 MLJ 257 MP dimana Mahkamah memutuskan untuk berlaku kekecewaan mesti terdapat dua keadaan iaitu apabila perbuatan tersebut adalah mustahil untuk dilakukan atau perbuatan itu jika dilakukan adalah salah disisi undang-undang. Pihak-pihak mestilah menunjukkan terdapat keadaan-keadaan yang tidak dapat dielakkan 'supervening event'. Dalam kes ini Mahkamah memutuskan sebagaimana yang berikut: The introductory passage in a chapter dealing with discharge by frustration in "The Lawof Contract in Malaysia and Singapore - Cases and Commentary" by Visu Sinnadurai at p. 487/8 reads: “A contract is frustrated when there is a change in the circumstances which renders a contract legally or physically impossible of performance. According to the House of Lords in the case of Joseph Constantine Steamship Line, Ltd v. Imperial Smelting Corpn Ltd [1942] AC 154 the doctrine ‘is only a special case of the discharge of contracts by an impossibility of performance arising after the contract was made.’ Section 57(2) of the Contracts Act, 1950 states the doctrine thus: A contract to do an act which, after the contract is made, becomes impossible, or by reason of some event which the promisor could not prevent, unlawful, becomes void when the act becomes impossible or unlawful.

Pada masa yang sama, Mahkamah berpendapat bahawa keadaan status Absai Venture Sdn.Bhd tidak menjejaskan kes Plaintif memandangkan syarikat tersebut tidak mempunyai kaitan dengan pihak Plaintif dalam tuntutan ini. Mahkamah berpendapat bahawa syarikat yang dibubarkan boleh dihidupkan semula mengikut peruntukan undang-undang yang ada. Pada masa yang sama, pihak SSM boleh mentadbir syarikat yang telah dibubarkan bagi urusan aset dan juga liabiliti syarikat yang telah dibubarkan.

Mahkamah juga berpendapat bahawa dakwaan pihak Defendan bahawa pihak Plaintif yang telah mungkir janji adalah tidak benar. Apabila Defendan mendakwa Plaintif telah mungkir janji, ini menunjukkan Defendan mengakui terdapatnya kontrak antara Plaintif dan Defendan bagi jual beli hartanah tersebut.

Plaintif telah membuat bayaran pendahuluan sebanyak RM 500,000.00 kepada Defendan yang mana telah diakui sendiri penerimaannya oleh Defendan serta telah membuat pendaftaran kaveat yang menunjukkan komitmen sepenuhnya oleh Plaintif untuk meneruskan pembelian.

Pihak Defendan yang sebenarnya tidak berupaya untuk menyerahkan hartanah tersebut kerana status hartanah yang telah tergugat oleh keputusan Mahkamah Tinggi. Maka, kegagalan untuk menyempurnakan perjanjian bukanlah disebabkan oleh Plaintif, tetapi Defendan sendiri. Mahkamah bersetuju bahawa dakwaan kemungkiran oleh Plaintif adalah tidak relevan dan tidak membentuk isu boleh bicara yang sah.

Mahkamah berpuas hati bahawa pihak Defendan tiada isu-isu untuk dibicarakan dan defendan tiada pembelaan yang bermerit.

Dalam kes Syarikat Kerjasama Serbaguna V Ghazali Bin Ibrahim [1985] 2 MLJ 225 di mana Mahkamah telah menyatakan sebagaimana berikut: “The issue here is whether or not there is a triable defence. This simply means that it is for the Defendant to show on merits, he has a good defence to the claim, or that a difficult point of law is involved, or the dispute is as to the fact which is to be tried or any other circumstances showing reasonable grounds of a bona fide defence”.

Dalam kes Jeewa Subramaniam & Satu Lagi lwn Prompt Pay Sdn Bhd [2025] CLJU 756 Mahkamah telah menyatakan sebagaimana berikut : [21] Bagi kes yang jelas dan terang ("plain and obvious"), prosedur penghakiman terus adalah paling sesuai dan tidak ada keperluan untuk satu perbicaraan sekiranya tidak ada apa-apa fakta baru yang akan timbul untuk memberikan pencerahan kepada kes di hadapan Mahkamah. Rujuk Esso Standard Malaya Bhd v. Southern Cross Airways (Malaysia) Bhd [1972] CLJU 31; [1972] 1 MLJ 168 di mana Mahkamah Tinggi menyatakan seperti berikut:- "It is I think right that an order under R.S.C. Order 14 should be made only if the court thinks it is a plain case and ought not to go to trial. If one simply has a short matter of construction with a few documents, the court on summary application should decide what in its judgment is the true construction. There should be no reason to go formally to trial where no further facts could emerge which would throw any light upon the letters that have to be construed.".

D. KESIMPULAN Secara keseluruhannya, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif berhak untuk mendapatkan suatu Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 terhadap Defendan memandangkan Defendan tidak mempunyai pembelaan yang bermerit dan isu-isu yang wajar untuk dibicarakan.

Ini merupakan kes yang amat ringkas dan jelas (clear and straightforward), di mana Plaintif sekarang menuntut kembali bayaran pendahuluan yang telah dibayar sebelum ini sebanyak RM 500,000. Pembayaran bayaran deposit ini menunjukan bahawa perjanjian jual beli tersebut telah berjalan sebahagiannya. Perjanjian tersebut tidak dapat diteruskan memandangkan terdapatnya perintah Mahkamah yang menghalang pindah milik hartanah terlibat.

Mahkamah juga turut membenarkan kos guaman sebanyak RM 13,000 berdasarkan slip bayaran yang dirujuk pada eksibit SM-

9.

Berdasarkan alasan-alasan yang diberikan di atas, setelah Mahkamah menimbang dan mengambil kira kesemua kertas kausa berkaitan, Mahkamah atas imbangan kebarangkalian membenarkan Notis Permohonan Plaintif [Lampiran 11] dengan kos sebanyak RM 3000 diberikan kepada pihak Plaintif. Bertarikh: 1 Oktober 2025 Wan Nor Aklima binti Wan Salleh Hakim Mahkamah Sesyen Sivil 2 Kuala Terengganu Terengganu. Peguam bagi pihak Plaintif: Abdul Aziz Bin Hasan Tetuan Nordin Kassim & Aziz Peguam bagi pihak Defendan: Rahmah Bt Othman Tetuan Rahmah & Co