Sean-Lee Sdn Bhd v Muhammad Nur Hisyam Bin Che Mahmood (DA-24NCvC-266-08/2023)

Plaintif dalam Saman Pemula Terpinda (kandungan 15) memohon suatu perintah deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 18.5.2022 yang dimasuki antara Plaintif selaku Penjual dengan Defendan selaku Pembeli (“Perjanjian Jual Beli tersebut”) berkenaan hartanah PN 3249, Lot 5188, Mukim Panchor, Jajahan Kota Bharu, Kelantan (“Hartanah tersebut”) adalah terbatal dan tidak sah, perintah untuk melucutkan wang sejumlah RM2,450,000.00 yang telah diterima daripada Defendan dan perintah kebenaran untuk menjual Hartanah tersebut kepada pihak lain yang berminat. 03/01/2025 22:44:31 DA-24NCvC-266-08/2023 Kand. 42

Setelah membaca dan meneliti kesemua afidavit yang telah difailkan serta mengambil kira penghujahan oleh kedua-dua pihak, maka pada 28.4.2024, Mahkamah ini telah memutuskan bahawa permohonan Plaintif tersebut adalah ditolak.

Terkilan dengan keputusan tersebut, Plaintif memfailkan Notis Rayuan ke Mahkamah Rayuan bertarikh 14.5.2024.

Plaintif adalah pemilik berdaftar dan benefisial Hartanah tersebut yang berukuran 11,333 meter persegi dengan bangunan didirikan atasnya.

Plaintif selaku penjual dan Defendan selaku pembeli telah memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut dengan harga dipersetujui sebanyak RM6,500,000.00, bayaran deposit sebanyak RM1,000,000.00 serta bayaran baki RM5,500,000.00 secara ansuran bulanan yang perlu dibayar oleh Defendan pada setiap 1 haribulan mulai Jun 2022 sehingga selesai.

Pada masa Perjanjian Jual Beli tersebut ditandatangani, terdapat kaveat persendirian didaftarkan atas Hartanah tersebut melalui No. Perserahan 982/2021 dan gadaian Hartanah tersebut kepada Maybank Islamic Berhad melalui No. Perserahan 3946/2017.

Defendan telah beberapa kali membuat bayaran dengan jumlah keseluruhan RM2,450,000.00 seperti berikut:

13.05.2022 RM1,000,000.00 (Deposit)

07.06.2022

21.06.2022

11.08.2022

21.08.2022

06.10.2022

12.12.2022

02.01.2023 RM100,000.00 [8] Berdasarkan setakat beberapa bayaran tersebut, Plaintif melalui peguamnya telah mengeluarkan notis bertarikh 19.6.2023 (ekshibit Y-4 dalam afidavit sokongan) mengingatkan Defendan supaya membayar baki ansuran dan peringatan kegagalan mematuhi notis tersebut akan menyebabkan Perjanjian Jual Beli tersebut ditamatkan. [9] Seterusnya, setelah tiada lagi bayaran ansuran dijelaskan, maka Plaintif melalui surat bertarikh 17.7.2023 (ekshibit Y-5 dalam afidavit sokongan) mengeluarkan notis menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut dan antara lain juga melucutkan semua bayaran yang telah dibuat iaitu sebanyak RM2,450,000.00. [10] Oleh yang demikian, Plaintif telah memfailkan Saman Pemula Terpinda (kandungan 15) memohon suatu perintah deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah terbatal dan tidak sah, perintah untuk melucutkan jumlah pembayaran yang telah dibayar setakat hanya RM2,450,000.00 dan perintah kebenaran untuk menjual Hartanah tersebut kepada pihak lain. Prinsip undang-undang [11] Plaintif membuat permohonan ini berlandaskan kepada Aturan 7, Aturan 28 dan Aturan 92 kaedah 4, Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. [12] Plaintif juga membuat tuntutan ini berdasarkan seksyen 41 Akta Relief Spesifik 1950 yang memperuntukkan seperti berikut: “Any person entitled to any legal character, or to any right as to any property, may institute a suit against any person denying, or interested to deny, his title to the character or right, and the court may in its discretion make therein a declaration that he is so entitled, and the plaintiff need not in that suit ask for any further relief: Provided that no court shall make any such declaration where the plaintiff, being able to seek further relief than a mere declaration or title, omits to do so.” [13] Selain itu, Plaintif juga mensandarkan permohonannya kepada seksyen 75 dan seksyen 76 Akta Kontrak 1950 [Akta 136] seperti yang berikut: Seksyen 75 Akta Kontrak “When a contract has been broken, if a sum is named in the contract as the amount to be paid in case of such breach, or if the contract contains any other stipulation by way of penalty, the party complaining of the breach is entitled, whether or not actual damage or loss is proved to have been caused thereby, to receive from the party who has broken the contract reasonable compensation not exceeding the amount so named or, as the case may be, the penalty stipulated for.” Seksyen 76 Akta Kontrak: “A person who rightly rescinds a contract is entitled to compensation for any damage which he has sustained through the non-fulfilment of the contract.” Analisis dan dapatan Mahkamah Sama ada Perjanjian Jual Beli tersebut sah terbentuk oleh pihak-pihak [14] Plaintif dalam tindakan ini memohon deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah terbatal dan tidak sah dan memohon perintah untuk melucutkan wang sejumlah RM2,450,000.00 yang telah diterima daripada Defendan serta memohon perintah kebenaran untuk menjual Hartanah tersebut kepada pihak lain. [15] Adalah menjadi suatu prinsip undang-undang yang mantap bahawa pihak-pihak adalah terikat dengan pliding yang telah difailkan dalam sesuatu tindakan. Relif yang dipohon oleh Plaintif tersebut adalah jelas diplidkan dalam Saman Pemula Terpinda (kandungan 15) secara khususnya dalam para 1 Saman Pemula Terpinda tersebut. [16] Mahkamah ini tidak mendapati apa-apa relif yang dipohon oleh Plaintif sama ada permohonan deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut ‘tidak lagi berkuatkuasa atau tidak sah’ ataupun permohonan deklarasi tentang keesahan notis penamatan yang dikeluarkan oleh Plaintif. Oleh yang demikian, Mahkamah ini mengambil pendekatan tafsiran biasa melalui kaedah literal rule of interpretation dalam memahami apa-apa relif yang dipohon seperti mana dalam para 1 Saman Pemula Terpinda tersebut. [17] Rumusan Mahkamah ini bahawa jika Plaintif memohon relif deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah terbatal dan tidak sah, ini bermaksud juga bahawa segala pembayaran yang diterima daripada Defendan adalah tidak sah dan sudah pasti Plaintif tidak wajar melucutkan wang yang telah dibayar oleh Defendan tersebut. [18] Mahkamah ini membezakan relif yang dipohon dalam kes ini berbanding dengan relif yang dipohon dalam otoriti kes Khatijah bt Abdullah & ors. v. Mohd Isa bin Biran [2017] 2 MLJ 1 yang dikemukakan oleh pihak Defendan dalam penghujahan bertulis. Dalam kes tersebut, perayu telah memfailkan tindakan menuntut antara lain, ‘a declaration that the SPA and the PA were no longer valid and enforceable and damages and costs.’ [19] Namun apabila pihak-pihak tidak menafikan memasuki dan menandatangani Perjanjian Jual Beli tersebut dan malahan telah membuat serta menerima sebahagian balasan pembayarannya, maka Mahkamah ini merumuskan bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sah dan berkuatkuasa. Isu berkaitan syarat-syarat duluan (conditions precedent) atau perjanjian bersyarat (conditional agreement) [20] Pihak Defendan menghujahkan juga bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah merupakan suatu kontrak kontingen dengan merujuk kepada seksyen 36(1) Akta Kontrak 1950 [Akta 136] yang memperuntukkan seperti berikut: “Contingent contracts to do or not to do anything if a specified uncertain event happens within a fixed time become void if, at the expiration of the time fixed, the event has not happened, or if, before the time fixed, the event becomes impossible.” (Penekanan ditambah) [21] Seksyen 32 Akta 136 menerangkan berkenaan kontrak kontinjen seperti berikut: “A “contingent contract” is a contract to do or not to do something, if some event, collateral to the contract, does or does not happen.” [22] Berdasarkan peruntukan tersebut di atas, Defendan cuba menghujahkan bahawa atas kegagalan Plaintif untuk mendapatkan ‘State Authority’s consent” menjadikan Perjanjian Jual Beli tersebut sebagai tidak sah di sisi undang-undang dan mendakwa Plaintif tidak berhak untuk menuntut segala relif yang dipohon dalam tindakan ini. [23] Bagi menjelaskan tentang isu ini, Mahkamah ini merujuk kepada klausa 3.2 Perjanjian Jual Beli tersebut yang menyatakan seperti berikut: “The conditions precedent and/or special conditions (if any) as set out in the Fourth Schedule hereto shall prevail in the event of any conflict, variance or discrepancy between the special conditions set out in the Fourth Schedule and this Agreement.” (Penekanan ditambah) [24] Meneliti kepada Fourth Schedule kepada Perjanjial Jual Beli tersebut, perenggan 3 memperuntukkan seperti berikut: “This Agreement is therefore and shall be conditional upon the Vendor obtaining the requisite consent of the State Authority to the transfer of the Property in favour of the Purchaser (hereinafter called “the State Authority’s Consent to Transfer”) and the Purchaser obtaining the requisite consent of the State Authority to charge the Property in favour of the Purchaser’s Financier (hereinafter called “the State Authority’s consent to Charge”). Both the State Authority’s Consent to Transfer and the State Authority’s Consent to Charge shall hereinafter called “the State Authority’s Consent”. (Penekanan ditambah) [25] Persoalan pertama bagi isu ini adalah sama ada syarat-syarat bagi memperoleh ‘State Authority’s consent’ tersebut menjadikan Perjanjian Jual Beli tersebut tertakluk kepada ‘conditions precedent’ atau syarat-syarat duluan. Adalah suatu prinsip undang-undang yang mantap bahawa dalam sesuatu kontrak yang tertakluk kepada syarat-syarat duluan (conditions precedent), maka pihak-pihak yang berkenaan perlulah melaksanakan perkara-perkara yang menjadi syarat-syarat duluan tersebut sebelum perjanjian atau kontrak berkenaan mulai terlaksana atau berkuatkuasa: “A condition precedent is an event that must occur before the parties are obligated to perform.” [26] Mahkamah ini telah meneliti kandungan Perjanjian Jual Beli tersebut dan mendapati bahawa syarat untuk memperoleh ‘State Authority’s consent’ bukanlah merupakan syarat-syarat duluan (conditions precedent) yang perlu dipatuhi dan dilaksanakan terlebih dahulu sebelum ia berkuatkuasa. Walau bagaimanapun, Perjanjian Jual Beli tersebut memperuntukkan tentang klausa tanggungjawab kontraktual Defendan untuk membuat bayaran ansuran bulanan pada setiap 1 haribulan bermula dari bulan Jun 2022. Ini bermaksud tanggungjawab kontraktual Defendan supaya membuat bayaran deposit dan ansuran bulanan telah pun bermula walaupun “State Authority’s consent’ belum diperolehi. [27] Oleh yang demikian, Mahkamah ini mendapati bahawa adalah menjadi hasrat pihak-pihak bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut tidak tertakluk kepada syarat-syarat duluan (conditions precedent) supaya memperoleh ‘State Authority’s consent” terlebih dahulu sebelum apa-apa bayaran dibuat. [28] Justeru, Mahkamah ini merumuskan bahawa klausa 3.2 yang menyatakan ‘the conditions precedent and/or special conditions (if any)” apabila dibaca bersama dengan perenggan 3 Fourth Schedule Perjanjian Jual Beli tersebut adalah bukan merujuk kepada syarat-syarat duluan (conditions precedent). [29] Persoalan kedua bagi isu ini pula adalah sama ada syarat-syarat bagi memperoleh ‘State Authority’s consent’ tersebut menjadikan Perjanjian Jual Beli tersebut sebagai suatu perjanjian bersyarat (conditional agreement). Perenggan 3 Fourth Schedule Perjanjian Jual Beli tersebut memperuntukkan 2 aspek tanggungjawab kontraktual bagi memperoleh ‘State Authority’s consent’ iaitu:

The Vendor obtaining the requisite consent of the State Authority to the transfer of the Property; dan

The Purchaser obtaining the requisite consent of the State Authority to charge the Property. [30] Berdasarkan perenggan 3 Fourth Schedule Perjanjian Jual Beli tersebut, Mahkamah ini berpandangan bahawa Plaintif perlu mendapatkan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri untuk pindah milik kepada Defendan. Manakala tanggungjawab Defendan pula adalah perlu mendapatkan kelulusan Pihak Berkuasa Negeri untuk mencagarkan tanah tersebut. Mahkamah ini mendapati bahawa kedua-dua syarat tersebut adalah merupakan syarat untuk Perjanjian Jual Beli tersebut disempurnakan dan bukanlah syarat untuk membentuk Perjanjian Jual Beli tersebut (formation of the contract). [31] Mahkamah ini juga tidak bersetuju dengan hujahan Defendan bahawa kegagalan memperoleh ‘State Authority’s consent’ tersebut menjadikan Perjanjian Jual Beli tersebut sebagai kontrak kontingen (contingent contract) menurut Akta Kontrak 1950. Ini adalah kerana syarat tersebut adalah merupakan syarat-syarat yang memang sedia ada semasa pembentukan kontrak (formation of the contract) dan ia bukanlah merupakan ‘unforeseen future event’. Sama ada wujud kemungkiran tanggungjawab kontraktual oleh pihak-pihak [32] Walaupun perenggan 3 Fourth Schedule telah memperuntukkan 2 aspek tanggungjawab kontraktual bagi memperoleh ‘State Authority’s consent’ iaitu:

The Vendor obtaining the requisite consent of the State Authority to the transfer of the Property; dan

The Purchaser obtaining the requisite consent of the State Authority to charge the Property; namun Mahkamah ini mendapati satu lagi peruntukan iaitu perenggan 3

Fourth Schedule di bawah tajuk kecil ‘State Authority’s Consent” yang memperuntukkan tentang tanggungjawab Defendan selaku pembeli dalam Perjanjian Jual Beli tersebut supaya mengemukakan permohonan (to submit) bagi mendapatkan ‘State Authority’s consent’ seperti berikut: “A. STATE AUTHORITY’S CONSENT

The Purchaser hereby covenants and undertakes with the Vendor to at its own cost and expense to submit the State Authority’s Consent application for the transfer of the Property in favour of the Purchaser Ten (10) months before the Completion Date…” (Penekanan ditambah) . [33] Mahkamah ini mendapati klausa-klausa tersebut di atas yang menjadikan perbezaan kefahaman pihak-pihak iaitu berkaitan dengan-

tanggungjawab ‘Vendor’ yang perlu memperoleh ‘consent of the State Authority to the transfer’ menurut perenggan 3 Fourth Schedule; atau

tanggungjawab ‘Puchaser’ iaitu ‘to submit the State Authority’s Consent application for the transfer’ menurut subperenggan 3(a) Fourth Schedule tersebut. [34] Perbezaan kefahaman antara tanggungjawab bagi mendapatkan kebenaran untuk pindah milik dan tanggungjawab bagi mengemukakan permohonan kebenaran untuk pindah milik tersebut menjadi punca atau penyebab kepada tergendala atau terhenti perlaksanaan tanggungjawab kontraktual yang seterusnya oleh pihak-pihak. [35] Selain daripada syarat untuk mendapatkan “State Authority’s consent’, Perjanjian Jual Beli tersebut juga tertakluk kepada syarat seperti mana dinyatakan dalam perenggan 5 Fourth Schedule seperti berikut: “This Agreement is therefore and shall be conditional upon the Vendor settlement towards payment of the redemption moneys due or owing by the Vendor in respect of the charge or encumbrance and subsequently discharge and/or withdraw the charge or encumbrance.” [36] Berdasarkan kepada klausa 1.1 Perjanjian Jual Beli tersebut, Plaintif telah bersetuju untuk menjual dan Defendan telah bersetuju untuk membeli Hartanah tersebut tanpa sebarang bebanan (free from all encumbrances). [37] Defendan mengatakan melalui perenggan 12.5 afidavit balasan Defendan dalam kandungan 24 bahawa menurut perenggan 5 Fourth Schedule, Perjanjian Jual Beli tersebut adalah bersyarat sehinggalah Plaintif telah menyelesaikan pembayaran terhadap wang penebusan yang perlu dibayar atau terhutang oleh Plaintif berkenaan dengan gadaian atau bebanan dan seterusnya melepaskan dan/atau menarik balik gadaian atau bebanan tersebut. Gadaian dan bebanan tersebut boleh dilihat dalam perenggan 4 Fourth Schedule Perjanjian Jual Beli tersebut yang menyatakan Hartanah tersebut dicagarkan kepada Maybank Islamic Berhad dan terdapat kaveat persendirian oleh Pembinaan Kebaru Sdn Bhd. Plaintif sendiri tidak menafikan pengataan tersebut dalam mana-mana afidavit balasan. [38] Manakala kemungkiran tanggungjawab kontraktual Defendan adalah jelas melalui pengataan dalam perenggan 9 afidavit sokongan Plaintif tentang kegagalan Defendan menjelaskan RM100,000.00 yang merupakan baki ansuran bagi bulan November 2022 dan seterusnya tunggakan bulan yang berikutnya sehingga hari ini. Defendan tidak menafikan pengataan tersebut dalam mana-mana afidavit jawapan atau balasan. [39] Oleh yang demikian, Mahkamah ini mendapati bahawa kedua-dua pihak dalam Perjanjian Jual Beli tersebut ada melakukan kemungkiran tanggungjawab kontraktual dan adalah pemerhatian Mahkamah ini bahawa kemungkiran tanggungjawab kontraktual tersebut berbangkit daripada kelemahan dalam menyediakan klausa-klausa yang tepat dalam pembentukan Perjanjian Jual Beli tersebut sehingga mewujudkan salah faham antara pihak-pihak. Sama ada Plaintif selaku penjual (Vendor) atau Defendan selaku pembeli (Purchaser) terpaksa melindungi kepentingan masing-masing dan mengelak daripada risiko kerugian akibat kegagalan menyempurnakan Perjanjian Jual Beli tersebut. [40] Malahan apabila menjawab pertanyaan Mahkamah ini, peguam Defendan menyatakan dengan jelas bahawa Defendan sendiri masih berhasrat untuk meneruskan pelaksanaan Perjanjian Jual Beli tersebut tertakluk kepada rundingan selanjutnya dengan menjaga kepentingan kedua-dua pihak secara lebih jelas. [41] Adalah dapatan Mahkamah ini berdasarkan syarat-syarat tersebut di atas, maka Perjanjian Jual Beli tersebut adalah merupakan kontrak bersyarat (conditional agreement). Sekiranya syarat-syarat tersebut tidak dipenuhi atau dilaksanakan, Perjanjian Jual Beli tersebut akan luput (lapse) dan tidak dapat disempurnakan. Justeru, dalam keadaan