Seluam A/L Ponnusami v Vianasaujana Sdn. Bhd. (WA-B52NCvC-64-02/2024)

PENDAHULUAN Defendan di dalam tindakan ini telah memfailkan suatu permohonan yang memohon antara lain suatu perintah untuk membatalkan perenggan 33 hingga 37 Pernyataan Tuntutan bertarikh 28.2.2024 di bawah A. K.19(1)(b), (c) dan/atau (d) KKM 2012.

Pada 16.12.2025, mahkamah ini setelah meneliti keseluruhan kertas kausa, hujahan-hujahan dan ikatan-ikatan otoriti yang telah difailkan oleh pihak-pihak berkenaan permohonan Defendan di Kandungan 7 ini memutuskan bahawa Plaintif tidak mempunyai locus standi untuk isu-isu yang telah diplidkan di perenggan 33 hingga 37 pernyataan tuntutan terhadap Defendan dan kesannya Perenggan 33 hingga 37 pernyataan tuntutan Plaintif hendaklah 12/01/2026 16:40:03 WA-B52NCvC-64-02/2024 Kand. 83 S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw diketepikan. Maka, permohonan Defendan di kandungan 7 dibenarkan dengan kos RM3,000.00 dibayar oleh Plaintif kepada Defendan.

Tidak berpuashati atas keputusan tersebut, Plaintif telah memfailkan suatu notis rayuan ke Mahkamah Tinggi bagi merayu atas keseluruhan keputusan itu. B.

Pada sekitar awal 2018, Plaintif telah dimaklumkan oleh rakan beliau bahawa terdapat satu perumahan baru yang bakal dibangunkan di kawasan Tanah Rata bagi Projek Golf Villa.

Defendan telah mendapatkan kelulusan bagi projek Golf Villa tersebut untuk “Cadangan Membina 20 Unit Rumah Bandar 5 Tingkat di atas Lot 15285, PN 21405, di Mukim Tanah Rata, Daerah Cameron Highlands, Negeri Pahang Darul Makmur” lla di atas Tanah tersebut (“Projek tersebut”).

Setelah bertanya lanjut, Plaintif dimaklumkan bahawa Projek tersebut adalah berkonsep baru dan unik bagi kawasan tersebut dan Plaintif telah berminat untuk membeli sebuah unit disitu dengan mengambil kira faktor-faktor berikut:

6.1 Lokasi Projek tersebut berdekatan dengan tempat tarikan utama di antara Tanah Rata dan Brinchang dan bersebalahan dengan Padang Golf Cameron Highlands yang merupakan lokasi prima (prime location);

6.2 Projek tersebut berkonsepkan town house yang eksklusif, premium, ‘private’ dan dijual dalam unit yang terhad (limited units); dan

6.3 Pemandangan Projek tersebut yang indah menghadap Padang Golf Cameron Highlands. S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw

Plaintif kemudian telah menandatangani satu perjanjian jual beli bertarikh 9.7.2019 bagi 1 unit di projek tersebut dan mengambil pinjaman bank bagi membiayai pembelian unit tersebut dengan jumlah RM675,000.00. Plainrif bergantung kepada terma-terma di dalam perjanjian jual beli tersebut.

Pada 10.5.2022, Plaintif telah menerima surat dari Defendan untuk menyerahkan milikan milikan kosong dan unit tersebut telah lengkap. Plaintif mendakwa terdapat pelbagai kerosakan dan kecacatan pada unit tersebut dan mendakwan Defendan menggunakan barang berkualiti rendah. Plaintif selanjutnya telah membuat pemeriksaan lanjut ke atas premis pada 21.5.2022 bersama pegawai pemeriksa kecacatan dan menyediakan lapiran kerosakan. Laporan kerosakan telah kemudiannya diserahkan kepada wakil Defendan. Dan memaklumkan untuk pembaikan dibuat dalam tempoh 30 hari.

Kerja baik pulih telah dijalankan pada 31.5.2022. Pada 28.7.2022, plaintif bersama-sama wakil Defendan dan kontraktor lantikan Defendan telah buat pemeriksaan diunit tersebut dan satu laporan pembetulan telah disediakan. Plaintif dapati kerja baik pulih tidak lengkap dan meminta Defendan untuk membaiki semula kerosakan tersebut. Defendan enggan membaik kerosakan dan kecacatan yang didakwa Paintif.

Tuntutan Plaintif terhadap Defendan adalah berasaskan kepada pelanggaran kontrak, pecah waranti, dan kecuaian Defendan sebagai pemaju hartanah, terutamanya berkaitan isu kecacatan dan kerosakan pada unit apabila milikan kosong (vacant possession) diserahkan pada 10 Mei 2022.

Walaupun Defendan didakwa menjalankan kerja pembaikan kecacatan, Plaintif menegaskan Defendan telah gagal, enggan, dan/atau cuai dalam melaksanakan pembaikan tersebut secara sempurna dan kekal (permanently), menjadikan unit tersebut tidak sesuai untuk diduduki atau disewakan.

Plaintif juga mendakwa terdapat kelemahan reka bentuk asas:

12.1 Bau Busuk/Tangki Septik: Plaintif menuntut bahawa unit itu mengalami masalah bau busuk yang berterusan disebabkan oleh S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw kelemahan reka bentuk dan/atau pemasangan tangki septik dan/atau sistem perpaipan/pembentungan, yang menjejaskan kenikmatan hartanya.

12.2 Sistem Lampu Anjung: Plaintif mendakwa sistem lampu anjung unit itu disambungkan kepada meter bersama (common meter) walaupun ia berada di dalam petak Plaintif, menyebabkan Plaintif terpaksa menanggung kos yang sepatutnya ditanggung oleh pengurusan bangunan.

Defendan menafikan dakwaan Palintif bagi kerosakan dan kecacatan yang dinyatakan. Defendan telah pun menyiapkan kerja pembaikan dengan sewajarnya.

PERMOHONAN DEFENDAN DI KANDUNGAN 7 Defendan telah memfailkan permohonan di kandungan 8 dengan alasan bahawa Plaintif tidak mempunyai locus dan/atau kuasa untuk membangkitkan isu harta milik bersama kerana ianya dibawah locus Badan Pengurusan Bersama (JMB) dan bukannya Plaintif. Pihak yang patut membawa isu ini adalah pihak JMB dan bukannya Plaintif.

Tindakan Palintif di sini yang membangkitkan isu ini merupakan suatu penyalahguanaan proses Mahkamah kerana Palintif tidak mempunyai locus memulakan tindakan terhadap Defendan berkenaan isu hakmilik bersama.

Tindakan Plaintif juga adalah remeh, mengaibkan dan menyusahkan Defendan. Oleh itu, permohonan Defendan hendaklah dibenarkan di bawah A.18 K.19 (1)(b), (c) dan/atau (d) KKM 2012.

Plaintif membantah permohonan Defendan ini dengan menyatakan bahawa isu-isu yang dibangkitkan di perenggan 33 hingga 37 pernyataan tuntutan melibatkan unit milik Plaintif dan saling berhubung kait dengan harta milik bersama bagi unit ini. S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw

Plaintif juga menyatakan bahawa isu diperenggan 33-37 tersebut berkisar isu bau busuk yang berpunca dari system perpaipan dan/atau pembentungan dalaman unit tersebut yang bersambung dengna tangka septik yang dikongsikan dengan unit lain yang dikira sebagai harta milik bersama.

Plaintif telah memaklumkan Defendan berkenaan isu-isu ini melalui notis tuntutannya bertarikh 30.10.2023 namun Defendan menafikan perkara ini.

Plaintif sebagai pemilik unit tsersebut menafikan dakwaan Defendan dan menegaskan bahawa Plaintif mempunyai locus untuk membangkitkan isu-isu ini terhadap Defendan selain daripada pihak JMB projek ini.

Hanya melalui perbicaran penuh akan dapat menentukan isu-isu tersebut dan bukan melalui permohonan pembatalan oleh Defendan ini.

Plaintif telah berterusan mengalami kerugian dan haknya telah diprejudiskan. Oleh itu, Plaintif memohon permohonan Defendan ini ditolak dengan kos.

PERENGGAN 33- 37 PERNYATAAN TUNTUTAN PLAINTIF Plaintif telah memplidkan di dalam pernyataan tuntutannya berkenaan isu harta milik bersama projek tersebut di perenggan 33 sehingga 37. Perenggan-perenggan tersebut adalah seperti berikut:

23.1 Perenggan 33. Pada setiap masa mapan, Plaintif telah memaklumkan Defendan tentang beberapa isu berkenaan harta milik bersama Projek tersebut antara lainnya: - i. Bahawa terdapat bau busuk di sekitar Unit tersebut akibat daripada kecacatan reka bentuk dan/atau pemasangan tangki septik dan/atau sistem pembetungan/perpaipan; dan S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw ii. Bahawa caj penggunaan dan penyelenggaraan fasiliti lif mungkin akan dikenakan ke atas Plaintif meskipun ianya hanya digunakan oleh pemilik dan/atau pelawat bagi Unit 5B dan 6B;

23.2 Perenggan 34. Oleh yang demikian, Plaintif telah berulang kali memohon Defendan membaik pulih punca bau busuk tersebut serta mendapatkan penjelasan berkenaan pelan perpaipan dan pembetungan Unit tersebut daripada Defendan.

23.3 Perenggan 35. Plaintif melalui peguamcara Tetuan Raja S Devan & Veni telah memberi satu surat notis dan tuntutan bertarikh 30.10.2023 supaya Defendan membaik pulih kecacatan dan/atau kerosakan dan selanjutnya telah meminta penjelasan tentang perkara-perkara berikut bagi Unit tersebut: - a. Untuk Defendan menjelaskan tentang isu keselamatan di mana Unit tersebut boleh diakses oleh pemilik dan/atau pelawat unit unit berhampiran kerana tiada kawasan pemisahan/pemagaran jelas di antara unit-unit tersebut; b. Untuk Defendan menjelaskan isu sistem pencahayaan anjung kereta yang dipasang bagi Unit tersebut sama ada dikira sebagai harta milik bersama dan bukan hanya milik Plaintif; c. Untuk Defendan menyerahkan sesalinan pelan mekanikal dan elektrikal bagi harta milik bersama yang dikongsi bersama Unit tersebut dan unit-unit bersebelahan.

23.4 Perenggan 36. Namun, Defendan hanya memberi penafian kosong (bare denial) dan enggan untuk membaik pulih kecacatan dan/atau kerosakan yang timbul pada Unit tersebut serta gagal untuk mengemukakan/membekalkan sebarang dokumen yang telah diminta oleh Plaintif. S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw

23.5 Perenggan 37. Namun, sehingga ke tarikh pemfailan kes ini, Defendan masih gagal dan/atau enggan dan/atau cuai membaik pulih punca bau busuk tersebut dan untuk menyerahkan sesalinan pelan-pelan yang dipohon kepada Plaintif.

PRINSIP UNDANG-UNDANG Mahkamah ini merujuk kepada Aturan 18 Kaedah 19 (1) KKM 2012 memperuntukkan seperti berikut: “19. Striking out pleadings and endorsements (O. 18 r. 19 )

The Court may at any stage of the proceedings order to be struck out or amended any pleading or the endorsement, of any writ in the action, or anything in any pleading or in the endorsement, on the ground that-

it discloses no reasonable cause of action or defence, as the case may be;

it is scandalous, frivolous or vexatious;

it may prejudice, embarrass or delay the fair trial of the action; or

it is otherwise an abuse of the process of the Court, and may order the action to be stayed or dismissed or judgment to be entered accordingly, as the case may be. S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw

No evidence shall be admissible on an application under subparagraph (1)(a).

This rule shall, as far as applicable, apply to an originating summons as if it were a pleading.”

Selanjutnya merujuk kepada kes keputusan mahkamah di dalam BANDAR BUILDER SDN BHD V. UNITED MALAYAN BANKING CORPORATION [1993] 4 CLJ 7, yang telah memutuskan prinsip pembatalan dibawah A.18 K.19 (1) KKM seperti berikut: “The principles upon which the Court acts in exercising its power under any of the four limbs of O. 18 r. 19(1) Rules of the High Court are well settled. It is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under this rule (per Lindley M.R. in Hubbuck v. Wilkinson [1899] 1 QB 86, p. 91), and this summary procedure can only be adopted when it can be clearly seen that a claim or answer is on the face of it "obviously unsustainable" (Attorney-General of Duchy of Lancaster v. L. & N.W. Ry. Co. [1892] 3 Ch. 274, CA). It cannot be exercised by a minute examination of the documents and facts of the case, in order to see whether the party has a cause of action or a defence (Wenlock v. Moloney[1965] 1 WLR 1238; [1965] 2 All ER 871, CA.). The authorities further show that if there is a point of law which requires serious discussion, an objection should be taken on the pleadings and the point set down for argument under O. 33 r. 3 (which is in S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw para materia with our O. 33 r. 2 Rules of the High Court ) (Hubbuck v. Wilkinson) (supra). The Court must be satisfied that there is no reasonable cause of action or that the claims are frivolous or vexatious or that the defences raised are not arguable.”

Dalam membuat pertimbangan sama ada suatu tindakan itu tidak mendedahkan satu kausa tindakan yang munasabah, Mahkamah ini merujuk kepada kes HARAPAN PERMAI SDN BHD V. SABAH FOREST INDUSTRIES SDN BHD [2011] 1 CLJ 285; [2011] 2 MLJ 192, yang menggariskan prinsip undang-undang seperti yang berikut: "[14] In considering the defendant's ground under O. 18 r 19(1)(a), i.e., that the plaintiff pleading discloses no reasonable cause of action, we do not have to look at the affidavits as no such evidence shall be admissible: O. 18 r.19(2). We must consider only the pleadings for the purpose of determining whether, in the instant appeal, the plaintiff's statement of claim discloses a reasonable cause of action. The expression "reasonable cause of action" means "simply a factual situation the existence of which entitled one person to obtain from the court a remedy against another person": per Diplock LJ in Letang v. Cooper [1965] IQB 222 at 242; [1964] 2 All ER 929 at 934. The test to be applied is whether on the face of the pleadings, the court is prepared to say that the cause of action is obviously unsustainable: See e.g., New Straits Times (Malaysia) Bhd v. Kumpulan Kertas Niaga Sdn Bhd & Anor [1985] CLJU 1; [1985] 1 LNS 1 FC; and Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v. United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 4 CLJ 7 SC;" S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw

Di dalam kes SIVARASA RASIAH & ORS V. CHE HAMZAH CHE ISMAIL & ORS [2012] 1 CLJ 75 di mana dinyatakan seperti berikut: "[16] The test for striking out as laid down by the Supreme Court in Bandar Builder's case is that the claim on the face of it must be 'obviously unsustainable'. The stress is not only on the word "unsustainable" but also on the word "obviously" ie, the degree of unsustainability must appear on the face of the claim without having to go into lengthy and mature consideration in detail. If one has to go into a lengthy and mature consideration in detail of the issues of law and/or fact, then the matter is not appropriate to be struck out summarily. It must be determined at trial."

HUJAHAN PIHAK-PIHAK Defendan menghujahkan bahawa isu-isu berkaitan dengan harta bersama adalah dibawah JMB dan bukannya ke atas Defendan. Namun di dalam tindakan ini Plaintif tidak membawa tuntutan kepada JMB dengan membangkitkan isu-isu berkenaan harta bersama sebagaimana yang telah diplidkan di perenggan 33 sehingga 37 pernyataan tuntutan Plaintif.

Defendan merujuk kepada undang-undang Akta Pengurusan Strata yang berkenaan harta bersama dan tanggungjawab serta kuasa untuk menguruskan harta bersama adalah di bawah JMB dan bukan individu. Defendan menegaskan bahawa masalah-masalah seperti tangki septik (jika ia sebahagian daripada sistem pembentungan keseluruhan) dan S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw meter lampu anjung adalah berkaitan dengan harta bersama pembangunan, dan bukannya berkaitan dengan unit persendirian Plaintif.

Defendan selanjutnya berhujah bahawa mengikut perundangan strata (Akta Pengurusan Strata), hanya Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) yang mempunyai locus standi (hak perundangan) untuk memfailkan tindakan undang-undang terhadap Defendan (pemaju) bagi isu-isu yang melibatkan Harta Bersama. Oleh itu, Plaintif, sebagai pemilik unit individu, tidak mempunyai hak perundangan untuk menuntut bagi isu Harta Bersama, menjadikan tuntutan ini tidak mempunyai kausa tindakan yang munasabah yang mana termasuk dibawah A.18 K.19 (1)(b) KKM 2012.

Memandangkan Plaintif tiada locus standi untuk menuntut isu Harta Bersama, Defendan menghujahkan bahawa tindakan Plaintif untuk memasukkan perenggan 33-37 ke dalam tuntutan adalah remeh dan menyusahkan Mahkamah. Tuntutan ini dikatakan tidak mempunyai merit yang serius yang tersolong di bawah A.18 K.19(1)(c) KKM 2012.

Defendan juga menghujahkan bahawa tindakan Plaintif memfailkan tuntutan untuk isu yang berada di luar skop haknya (Harta Bersama) merupakan suatu penyalahgunaan proses Mahkamah. Permohonan Defendan ini bertujuan untuk membatalkan sebahagian tuntutan sahaja yang tidak boleh dikekalkan, dan Defendan tidak meminta untuk membatalkan keseluruhan guaman. Oleh itu, Plaintif masih boleh meneruskan tuntutan peribadi yang lain, dan tiada prejudis yang akan berlaku sekiranya perenggan 33-37 dibatalkan.

Oleh itu, Defendan telah memenuhi keperluan A.18 K.19 (1)(b), (c) dan/atau (d) KKM 2012 yang membolehkan permohonan Defendan ini dibenarkan.

Plaintif menghujahkan bahawa sama ada isu-isu dalam perenggan 33-37 benar-benar jatuh di bawah bidang kuasa JMB/MC, atau sama ada ia S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw melanggar hak peribadi Plaintif untuk menikmati hartanya, adalah isu perundangan yang rumit yang memerlukan perbicaraan penuh dengan keterangan saksi dan bukan pembatalan ringkas (summary striking out).

Plaintif juga menghujahkan bahawa kes-kes striking out hanya dibenarkan jika isu tersebut "jelas dan nyata" (plain and obvious) tidak mempunyai kausa tindakan, dan Plaintif berhujah kes ini tidak termasuk dalam kategori tersebut. Sekiranya tuntutan ini dibatalkan, ia akan menyebabkan prejudis yang serius kepada Plaintif dan menghalang perbicaraan kes yang adil dan menyeluruh.

DAPATAN MAHKAMAH Mahkamah ini merujuk kepada keputusan mahkamah rayuan iaitu SYKT EAST COAST & ORS V. MAKNA MUJUR SDN BHD & ORS [202 0] 2 CLJ 539; [2020] 2 MLJ 654 CA yang telah memutuskan bahawa pemilik unit tidak mempunyai hak untuk menuntut harta bersama melainkan JMB yang mempunyai kawalan dan pengurusan ke atas harta bersama untuk memulakan tuntutan dan tindakan terhadap pihak ketiga.

Mahkamah tinggi di dalam kes ALAN GOH KENG CHIAN & ORS v. KL LANDMARK SDN BHD & ORS [2025] CLJU 2505, YA HMT Ahmad Shahrir Mohd Salleh menyatakan yang berikut: “[13] The defendants also refer to Sykt East Coast & Ors v. Makna Mujur Sdn Bhd & Ors [2020] 2 CLJ 539; [2020] 2 MLJ 654 CA. In that case, the Court of Appeal found a fundamental defect in the appellants' locus standi. The Court of Appeal ruled that individual parcel owners have no legal or equitable right to pursue claims concerning common property. As a matter of law, only the JMB, which holds exclusive authority over the control and management of common property, may commence such proceedings against third parties. [14] However, the locus standi challenge in the present case must be assessed in light of the Court of Appeal's findings. In the appeal against the S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw earlier High Court's decision to strike out the claim, the Court of Appeal held that the plaintiffs' claim does not fall within the scope of section 143 of the SMA 2013. The plaintiffs are not suing in relation to common property but are seeking compensation for the alleged diminution in the value of their respective individual units. [15] The Court of Appeal's decision draws a clear distinction between claims concerning common property which fall exclusively within the JMB's authority under section 143 of the SMA 2013 and claims brought by individual unit owners for personal losses. Although the factual basis of the claims may involve building maintenance and management, the relief sought is compensation for individual losses arising from a reduction in unit value. The nature of the claim, not merely the subject matter, determines whether the statutory bar under section 143 of the SMA 2013 applies.”

Mahkamah ini atas imbangan kebarangkalian mendapati bahawa pertikaian dan isu-isu yang dibangkitkan oleh Plaintif di perenggan 33-37 merupakan isu-isu harta bersama yang mana hanya JMB mempunyai locus standi sebagaimana diperuntukkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 untuk menuntut dan bukannya Plaintif yang menuntut secara secara individu. Oleh itu, mahkamah ini membenarkan permohonan Defendan di kandungan 7 dengan kos RM3,000.00. Bertarikh pada: 10 Januari 2026 [SITI FATIMAH BINTI TALIB] HAKIM MAHKAMAH SESYEN SIVIL 11 KUALA LUMPUR S/N /2czx0GpEq/cLb8E7C6sw