Lampiran
Lampiran 1 – Saman Pemula Ex Parte bertarikh 03.12.2024 untuk menahan harta-harta alih yang dikenakan distres di sisi undang-undang yang dijumpai dalam premis yang beralamat di No.9, Jalan Taman U Thant 3 & No.11, Jalan Taman U Thant 2, Taman U Thant, 55000 Kuala Lumpur b. Lampiran 7 – Perintah bertarikh 20.12.2024 untuk menahan harta-harta alih yang dikenakan distres di sisi undang-undang yang dijumpai dalam premis tersebut c. Lampiran 10 – Notis Permohonan Defendan untuk membatalkan Perintah bertarikh 20.12.2024. LATAR BELAKANG [3] Plaintif dan Defendan telah memasuki Perjanjian Penyewaan bertarikh 05.09.2023 di mana Plaintif telah bersetuju menyewakan kepada Defendan premis yang beralamat di No 9, Jalan Taman U Thant 3 & No. 11, Jalan Taman U Thant 2, Taman U Thant, 55000 Kuala Lumpur selama 2 tahun iaitu dari 15.09.2023 sehingga 14.09.2025 pada kadar sewaan RM75,000.00 setiap bulan yang kena dibayar pada atau sebelum 15 hari bulan pada setiap separuh tahunan. [4] Berdasarkan Perjanjian Penyewaan tersebut, Plaintif telah bersetuju dengan permintaan Defendan untuk membayar sewa pada setiap bulan dan bukan setiap separuh tahunan. [5] Bayaran sewaan terakhir yang di buat oleh Defendan adalah pada bulan Jun 2024 pada jumlah penuh RM75,000.00. Semenjak itu, Defendan telah membayar sewa kepada Plaintif berjumlah RM20,000.00 sahaja untuk bulan Julai 2024 dan masih mempunyai kadar sewaan sebanyak RM55,000.00 yang tertunggak untuk bulan Julai 2024. [6] Semenjak itu, Defendan telah gagal membayar apa-apa sewaan kepada Plaintif. Defendan sehingga kini telah terhutang kepada Plaintif tunggakan-tunggakan sewaan untuk empat bulan dari bulan Julai 2024 sehingga Oktober 2024 dan masih berterusan. [7] Plaintif telah melalui surat-surat tuntutan bertarikh 19.09.2024 dan 27.09.2024 menuntut daripada Defendan keseluruhan jumlah tunggakan-tunggakan sewaan untuk empat (4) bulan (Julai 2024 sehingga Oktober 2024) dan masih berterusan. [8] Pihak Plaintif telah memberi beberapa lanjutan masa kepada Defendan untuk menjelaskan kadar sewaan tersebut namun Defendan telah gagal berbuat demikian. [9] Pada 25.10.2024, Plaintif menamatkan Perjanjian Sewaan tersebut dengan Defendan dan memberi Notis Penamatan Sewa kepada Defendan dan untuk Defendan keluar dari premis tersebut sebelum 01.11.2024. Namun begitu, Defendan telah gagal menjelaskan keseluruhan tunggakan-tunggakan sewaan untuk premis tersebut yang dituntut dan enggan meninggalkan dan/atau mengosongkan premis tersebut walaupun Notis Penamatan Sewa dan Pengosongan Premis telah diberikan kepada Defendan melalui surat bertarikh 25.10.2024. [10] Defendan telah berhutang kepada Plaintif seperti berikut: Bulan dan Tahun Tunggakan Sewa Julai 2024 RM55,000.00 tertunggak Ogos 2024 RM75,000.00 September 2024 RM75,000.00 Oktober 2024 RM 75,000.00 Jumlah tertunggak adalah RM280,000.00 ANALISA DAN DAPATAN KESEMUA SYARAT DI BAWAH SEKSYEN 5 AKTA DISTRES 1951 DIPENUHI [11] Perintah bertarikh 20.12.2024 di bawah Seksyen 5 Akta Distres 1951 adalah teratur kerana Plaintif telah memenuhi kesemua syarat-syarat di bawah Seksyen 5 Akta Distres seperti di bawah: a. Plaintif adalah Tuan Tanah untuk premis tersebut; b. Defendan adalah penyewa premis tersebut; c. Hubungan antara Plaintif dan Defendan adalah Tuan Tanah dan Penyewa ; d. Defendan telah terhutang kepada Plaintif sebanyak RM280,000.00 yang merupakan tunggakan sewa bagi premis tersebut yang kena dibayar selama empat (4) bulan dari bulan Julai 2024 sehingga bulan Oktober 2024. e. Plaintif telah memberi notis secara bertulis kepada Defendan untuk membayar tunggakan-tunggakan sewaan dan memberi Notis Penamatan Sewa kepada Defendan dan untuk Defendan keluar dari premis tersebut sebelum Tindakan Distres difailkan. [12] Diperturunkan Seksyen 5 Akta Distres 1951 , seperti berikut: Application for warrant of distress: 5. (1) A landlord or his agent duly authorized in writing may apply ex parte to a Judge or Registrar for an order for the issue of a warrant, to be called a warrant of distress, for the recovery of rent due or payable to the landlord by a tenant of any premises for a period not exceeding twelve completed months of the tenancy immediately preceding the date of the application and the Judge or Registrar may make such order accordingly. (2) Such authority may be in the prescribed form, if any, with such variations as circumstances require, and shall be produced at the time of the application. A power of attorney may be accepted as such authority. (3) Arrears of rent may be distrained for after the determination of the tenancy, provided that either the tenant is still in occupation of the premises in respect of which the rent is claimed to be due, or any goods of the tenant are still on the premises. DEFENDAN TELAH GAGAL MEMBAYAR TUNGGAKAN-TUNGGAKAN SEWA BAGI PREMIS TERSEBUT [13] Defendan tidak pernah menafikan di mana-mana Afidavit Defendan sama ada dalam Afidavit Sokongan Defendan yang bertarikh 28.01.2025 mahupun Afidavit Jawapan Defendan yang bertarikh 13.02.2025 (Lampiran 13) bahawa Defendan telah gagal membayar tunggakan-tunggakan sewa untuk empat (4) bulan dari bulan Julai 2024 sehingga Oktober 2024 dan masih berterusan sehingga sekarang. [14] Dengan ini Defendan telah melanggar terma-terma Perjanjian Penyewaan yang bertarikh 05.09.2023 dengan gagal membayar tunggakan-tunggakan sewa untuk empat (4) bulan. KLAUSA 7.4 PERJANJIAN PENYEWAAN TIDAK MENYEKAT PENAMAMATAN PENYEWAAN [15] Klausa 7 perlu dibaca secara keseluruhan dan bukan dihadkan kepada 7.4 sahaja. Diperturunkan di sini keseluruhan Klausa 7 perjanjian penyewaan iaitu seperti di bawah: 7. PROVIDED ALWAYS AND IT IS HEREBY EXPRESSLY AGREED 7. BETWEEN BOTH PARTES as follows:- 1 If at any time the rent or any part the rent (whether formally demanded or not) shall remain unpaid or unsatisfied for seven (7) days after becoming payable or if any of the Tenant's covenant shall not be performed or observed or if the Tenant shall suffer execution on the Said Premises or if the Tenant shall become a bankrupt or being a company or corporation shall go into liquidation otherwise than for the purpose of amalgamation or reconstruction or if the Tenant for the time being shall enter into any composition with the Tenant's creditors or suffer any distress or execution to be levied on the Tenant's goods then and in any of those events it shall be lawful for the Landlord or any persons authorized by the Landlord in that behalf at any time thereafter to re-enter upon the Said Premises or any part thereof in the name of the whole and thereupon this tenancy shall absolutely determine but without prejudice to any right of action or remedy of the Landlord in respect of any breach of the Tenant's covenants herein contained. 7.2 If the Said Premises or any part thereof! shall be destroyed by fire (except where such fire has been caused by the fault or negligence of the Tenant) so as to be unfit for use, then the rent hereby covenanted to be paid or a fair proportion thereof according to the nature and extent of the damage sustained shall be suspended until the said premise shall again be rendered fit for habitation and use and if the Said Premises or any part thereof is not rendered fit for occupation or use within two (2) months from the date of the event either party hereto may determine the Tenancy by giving to the other one (1) month’s notice but without prejudice to the rights and remedies of either party against the other in respect of antecedent breach. 7.3. In the event the Tenant shall be desirous of taking a tenancy of the Said Premises for a further term, the Tenant shall give the Landlord two (2) months' written notice of the same. Provided always that the terms and conditions of this Agreement shall have been duly observed and performed by the Tenant, the Landlord shall grant the Tenant a further term of tenancy as is specified in Section 9 of the Schedule hereto upon the same terms and conditions (save and except for this clause) and at a rental to be agreed upon 7.4 There shall be no termination of the tenancy during the term specified in Section 5(a)(b) and (c) of the Schedule by either party. In case of breach, a sum equivalent to the remaining periods of the stated tenancy period shall be compensated by whichever party who committed the breach to the grieved party. [16] Di dalam keadaan berikut, perjanjian penyewaan tersebut boleh ditentukan atau ditamatkan seperti dinyatakan di klausa 7.1 iaitu penyewa gagal mematuhi tanggungjawab (covenant). if any of the Tenant's covenant shall not be performed or observed or if the Tenant shall suffer execution on the Said Premises or if the Tenant shall become a bankrupt or being a company or corporation shall go into liquidation otherwise than for the purpose of amalgamation or reconstruction or if the Tenant for the time being shall enter into any composition with the Tenant's creditors or suffer any distress or execution to be levied on the Tenant's goods then and in any of those events it shall be lawful for the Landlord or any persons authorized by the Landlord in that behalf at any time thereafter to re-enter upon the Said Premises or any part thereof in the name of the whole and thereupon this tenancy shall absolutely determine but without prejudice to any right of action or remedy of the Landlord in respect of any breach of the Tenant's covenants herein contained. [17] Tafsiran terhadap Klausa 7.4 Perjanjian Penyewaan tersebut oleh Defendan bahawa perjanjian tersebut tidak boleh ditamatkan sehingga tamat tempoh dua tahun perjanjian sewaan walaupun terdapat tunggakan sewaan seperti di dalam kes ini, tidak selari dengan klausa 7.1. [18] Malah di klausa 7.2, sebagai perbandingan, pilihan diberikan untuk mana-mana pihak menentukan atau menamatkan perjanjian sewaan ini dalam keadaan di mana bangunan tersebut tidak lagi sesuai untuk diduduki. [19] Maka, adalah tidak munasabah untuk menyatakan dalam keadaan defendan tidak mematuhi syarat perjanjian sewaan dengan tidak membayar sewa, plaintif tetap tidak boleh menamatkan perjanjian. [20] Plaintif berhak untuk menamatkan Perjanjian Penyewaan tersebut atas kegagalan Defendan untuk membayar sewa sejak bulan Julai 2024. [21] Defendan tidak berhak untuk meminta supaya deposit berjumlah RM450,000.00 ditolak bagi melunaskan tunggakan-tunggakan sewa premis tersebut menurut Klausa 3 yang menyatakan bahawa “…the Tenant shall not be entitled to utilize the said deposit to off-set any rental due under this agreement without the previous written consent of the Landlord…” [22] Ini bermaksud “Penyewa tidak berhak untuk menggunakan deposit untuk mengimbangi sebarang sewa yang perlu dibayar di bawah Perjanjian ini tanpa kebenaran bertulis daripada Tuan Tanah” [23] Defendan sendiri telah pun mengaku melalui surat mereka bertarikh 10.12.2024 yang di tanda sebagai Ekshibit “NRA-10” bahawa mereka telah berhutang kepada Plaintif sejak bulan 15.07.2024. DEFENDAN GAGAL MUNUNJUKKAN TERDAPAT FRAUD DALAM PENYEWAAN PERJANJIAN TERSEBUT [24] Beban bukti adalah di atas Defendan untuk membuktikan terdapat unsur penipuan dalam Perjanjian Penyewaan tersebut. Defendan mempunyai ambang yang tinggi-undang untuk membuktikan terdapat isu penipuan dalam Perjanjian Penyewaan antara Plaintif dan Defendan. [25] Defendan telah gagal membuktikan kes mereka. 8. Dalam hal ini, Plaintif menghujahkan bahawa Defendan gagal memplidkan-butir yang jelas dan gagal menunjukkan bukti-bukti yang ketara untuk membuktikan terdapat unsur penipuan yang berlaku. [26] Sebaliknya, Defendan sendiri telah pun mengaku melalui surat mereka-mereka telah berhutang kepada Plaintif sejak bulan 15.07.2024. Defendan tidak boleh mengingkari Perjanjian Penyewaan tersebut dan mendakwa bahawa Perjanjian Penyewaan tersebut adalah tidak sah mengikut sesuka hati mereka. Ini merupakan semua afterthought untuk mengelak daripada membayar sewa kepada Plaintif. [27] Mengenai isu Perjanjian Penyewaan bertarikh 05.09.2023 yang disetem pada 21.09.2023), saya mendapati bahawa Defendan telah bertindak atas Perjanjian tersebut dan telah menandatangani Perjanjian Penyewaan tersebut mengetahui tentang terma-terma tersebut. Defendan adalah diestop daripada memungkiri Perjanjian tersebut sekarang. [28] Sebarang bayaran yang di buat oleh pihak Defendan kepada Tech Real Estate Sdn. Bhd. ataupun ejen yang bernama Sheikh Imran Basmeih Bin Mustafa adalah perkara atau pertikaian antara Defendan dan ejen mereka dan tidak berkaitan dengan Plaintif. Laporan Polis yang diekshibitkan oleh Defendan sebagai Ekshibit “NRA-11” menyatakan dengan jelas bahawa Encik Imran sebenarnya ejen Defendan dan ini menyokong kes Plaintif. Laporan polis tersebut hanya di buat oleh Defendan pada 27.11.2024 selepas Perjanjian Penyewaan tersebut telah ditamatkan oleh Plaintif pada 25.10.2024 dan bukan pada Tarikh yang lebih awal di mana Defendan mengadu bahawa mereka telah ditipu oleh ejen mereka. [ KESIMPULAN [29] Fakta yang tidak dipertikaikan dan menjadi dapatan saya bahawa Defendan telah gagal membayar sewa kepada Plaintif sejak bulan Julai 2024 sehingga Oktober 2024 dan masih berterusan sama ada dikira untuk tempoh 6 bulan mengikut Perjanjian Penyewaan bertarikh 05.09.2024 ataupun untuk tempoh 1 bulan mengikut tafsiran Defendan sendiri. [30] Oleh yang demikian, saya menolak permohonan defendan untuk mengetepikan Perintah tersebut dengan kos sebanyak RM3,000.00. Bertarikh pada hari ini 2/5/2025. Zaman Mohd Noor Hakim Mahkamah Sesyen 1 Mahkamah Sesyen Kuala Lumpur