Seven Stars Food Garden Sdn Bhd v Seri Alam Management Sdn Bhd (JA-22NCvC-3-01/2022)

Tindakan ini melibatkan pertikaian antara Seven Stars Food Garden Sdn Bhd (“Plaintif” atau “7S”) dan Seri Alam Management Sdn Bhd (“Defendan” atau “SAM”) berhubung Perjanjian Sewa bertarikh 29.09.2018 (“eksibit 7S-1”), bagi premis Lot Food Court, Today’s Market, PTD 174172, Jalan Suria 1, Bandar Seri Alam, 81750 Masai, Johor.

Pertikaian utama ialah sama ada Perjanjian Sewa tersebut hanya berkuat kuasa bagi penggal pertama dari 01.09.2018 hingga 31.08.2021, atau sama ada Plaintif turut terikat kepada penggal kedua dan ketiga melalui peruntukan “Further Terms (Auto Renewal)” di bawah Klausa 61.

Daripada pertikaian utama tersebut timbul isu-isu lanjutan mengenai hak Plaintif terhadap deklarasi yang dipohon, pemulangan deposit, fi promosi, caj elektrik dan caj air, serta tuntutan balas Defendan bagi pelucuthakan deposit, sewa berganda, “unexpired term”, fi guaman, utiliti, fi promosi dan kos baik pulih premis.

Plaintif memanggil seorang saksi, iaitu SP1 Sim Ching Suan. Defendan pula memanggil tiga orang saksi, iaitu SD1 Tan Wen Yao, SD2 Ho Mee Kim dan SD3 Ong Choon Nen.

Pada 29.09.2018, Plaintif dan Defendan telah menandatangani Perjanjian Sewa bagi premis tersebut. Plaintif menjalankan perniagaan “food court” manakala Defendan bertindak sebagai tuan tanah atau pihak yang menyewakan premis tersebut.

Tidak dipertikaikan bahawa penggal pertama Perjanjian Sewa bermula pada 01.09.2018 dan berakhir pada 31.08.2021. Tidak dipertikaikan juga bahawa Plaintif telah menduduki premis dan menjalankan perniagaan sepanjang penggal pertama.

Plaintif mengambil pendirian bahawa penggal pertama telah disempurnakan dan tamat pada 31.08.2021. Menurut Plaintif, penggal kedua dan ketiga tidak pernah berkuat kuasa kerana tiada pelaksanaan lanjut, tiada penyeteman dan tiada persetujuan muktamad untuk memasuki penggal berikutnya.

Defendan pula mengambil pendirian bahawa Klausa 61 Perjanjian Sewa memperuntukkan pembaharuan automatik.

Pertikaian tersebut membawa kepada dua tindakan yang kemudiannya digabungkan. Plaintif menuntut deklarasi dan pemulangan wang pendahuluan. Defendan pula menuntut pelbagai relif melalui tuntutan balas atas asas bahawa Plaintif telah melanggar Perjanjian Sewa.

Berdasarkan Pernyataan Tuntutan Terpinda, Plaintif memohon beberapa relif yang dinyatakan secara khusus di perenggan 44. Pertama, Plaintif memohon suatu deklarasi bahawa penggal pertama Perjanjian Sewa bertarikh 29.09.2018, iaitu dari

01.09.2018 hingga 31.08.2021, telah disempurnakan dan luput pada 31.08.2021. Kedua, Plaintif memohon deklarasi bahawa penggal kedua, iaitu dari 01.09.2021 hingga 31.08.2024, dan penggal ketiga, iaitu dari 01.09.2024 hingga 31.08.2027, adalah tidak sah dan tidak mempunyai apa-apa kesan terhadap Plaintif dan Defendan.

Plaintif juga memohon deklarasi bahawa Plaintif berhak melaksanakan hak di bawah Klausa 31(2) Perjanjian Sewa untuk memulihkan hartanah yang disewa kepada keadaan asal. Selanjutnya, Plaintif menuntut supaya Defendan mengembalikan semua wang pendahuluan sebagaimana yang dinyatakan dalam Jadual Pertama Perjanjian Sewa berjumlah RM239,207.00 dalam tempoh 14 hari dari tarikh perintah. Plaintif turut memohon deklarasi bahawa segala fi promosi dan caj elektrik yang dikutip oleh Defendan adalah tidak sah, bahawa Defendan tidak berhak mengutip fi promosi dan caj elektrik daripada Plaintif, dan bahawa Defendan dikehendaki mengembalikan kepada Plaintif segala fi promosi dan caj elektrik yang telah dikutip. Plaintif turut memohon kos peguamcara dan anakguam serta relif lain yang dianggap patut dan suai manfaat oleh Mahkamah.

Tuntutan balas Defendan adalah bahawa Plaintif telah melanggar Perjanjian Sewa. Defendan menyatakan bahawa pelanggaran tersebut berlaku kerana Plaintif menamatkan atau enggan meneruskan Perjanjian Sewa walaupun, menurut Defendan, Klausa 61 memperuntukkan pembaharuan automatik ke penggal kedua dan ketiga. Defendan juga menyatakan bahawa Plaintif telah gagal membayar wang sewaan, caj elektrik dan air serta fi promosi, dan kegagalan tersebut memberi hak kepada Defendan untuk mengeluarkan Notis Forfeiture berdasarkan Klausa 42 Perjanjian Sewa.

Defendan menuntut beberapa kategori relif terhadap Plaintif. Defendan menuntut pelucutan deposit menurut Klausa 42 dan Klausa 46 Perjanjian Sewa. Defendan turut menuntut gantirugi wang sewaan dua kali ganda menurut seksyen 28(4) Civil Law Act 1956, dikira dari 23.07.2021 sehingga tarikh milikan kosong diberikan. Defendan juga menuntut bayaran unexpired term sejumlah RM2,949,582.00 menurut Klausa 46(b), bayaran fi guaman sebanyak RM130,000.00 menurut Klausa 33(a) dan Klausa 33(f), caj elektrik sebanyak RM37,131.55 menurut Klausa 7(4)(a), caj air sebanyak RM13,908.00 menurut Klausa 7(4)(b), fi promosi sebanyak RM10,211.53 menurut Klausa 12, serta bayaran untuk memulihkan premis kepada keadaan “good and tenantable repair and condition (fair wear and tear excepted)” menurut Klausa 31.

Berdasarkan isu yang telah dipersetujui oleh pihak-pihak, Mahkamah ini merumuskan tiga isu utama.

Sama ada Perjanjian Sewa bertarikh 29.09.2018 hanya berkuat kuasa bagi penggal pertama atau turut mengikat pihak-pihak bagi penggal kedua dan ketiga.

(ii) Sama ada Plaintif berhak kepada relif-relif yang dipohon, khususnya deklarasi mengenai tamatnya penggal pertama, ketidaksahan penggal kedua dan ketiga, pemulangan deposit, serta pemulangan fi promosi dan caj elektrik.

(iii) Sama ada tuntutan balas Defendan berjaya dibuktikan ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu (i) : Sama ada Perjanjian Sewa bertarikh 29.09.2018 hanya berkuat kuasa bagi penggal pertama atau turut mengikat pihak-pihak bagi penggal kedua dan ketiga iaitu Tafsiran Tempoh Perjanjian Sewa.

Isu pertama ini merupakan teras kepada keseluruhan pertikaian. Jika penggal kedua dan ketiga tidak mengikat Plaintif, maka sebahagian besar tuntutan balas Defendan yang berasaskan kegagalan Plaintif meneruskan sewaan akan menjadi sukar dipertahankan.

Prinsip undang-undang yang terpakai adalah jelas. Dalam kes Royal Selangor Golf Club v Anglo-Oriental (M) Sdn Bhd[1990] 1 CLJ 995, Mahkamah menegaskan bahawa sesuatu kontrak hendaklah ditafsirkan berdasarkan keseluruhan dokumen (“four corners rule”) dan bukannya berdasarkan satu klausa secara terpisah. Prinsip tersebut diperkuatkan dalam kes Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor v Selangor Country Club Sdn Bhd [2016] 8 CLJ 211, di mana Mahkamah Rayuan menegaskan bahawa perkataan dalam suatu instrumen hendaklah diberikan makna biasa dan semula jadinya, dibaca dalam konteks keseluruhan instrumen. Jika bahasa dokumen adalah jelas dan tidak samar serta terpakai kepada fakta sedia ada, niat pihak-pihak tidak boleh mengubah atau melayakkan perkataan yang jelas dan tidak samar

Plaintif berhujah bahawa Klausa 61 tidak boleh dibaca secara terasing. Menurut Plaintif, Klausa 1(o), Klausa 30, Klausa 31 dan Klausa 61 menunjukkan bahawa penggal kedua dan ketiga hanya boleh beroperasi jika penyewaan diteruskan, bukannya secara mutlak tanpa ruang pilihan. Defendan pula berhujah bahawa istilah “Auto Renewal” adalah jelas dan membawa maksud bahawa penggal kedua serta ketiga berkuat kuasa secara automatik selepas tamat penggal pertama dan Plaintif terikat secara automatik.

Mahkamah menerima bahawa SD1 telah memberikan asas komersial dan dokumentari bagi pendirian Defendan, khususnya surat bertarikh 25.04.2018 dan struktur sewaan 3 tahun + 3 tahun + 2 tahun 5 bulan. Namun, persoalan yang perlu diputuskan bukan semata-mata niat komersial, tetapi kesan undang-undang Perjanjian Sewa apabila dibaca secara keseluruhan.

Keterangan SP1 dalam pemeriksaan utama menyokong pendirian Plaintif bahawa penggal kedua dan ketiga tidak pernah bermula. Walau bagaimanapun, dalam pemeriksaan balas, SP1 turut mengakui beberapa perkara yang membantu Defendan, termasuk bahawa Klausa 61 merujuk kepada Penggal Kedua dan Penggal Ketiga, bahawa sewa Jun hingga Ogos 2021 dibayar lewat, dan bahawa pembayaran RM122,538.00 hanya dibuat pada 02.09.2021.

Pengakuan tersebut tidak boleh diketepikan. Namun, pengakuan itu tidak dengan sendirinya membuktikan bahawa penggal kedua dan ketiga telah berkuat kuasa secara automatik. Ia hanya menunjukkan bahawa terdapat pertikaian mengenai bayaran pada penghujung penggal pertama. Persoalan yang perlu diputuskan bukan semata-mata niat komersial asal pihak-pihak tetapi kesan undang-undang Perjanjian Sewa apabila dibaca secara keseluruhan.

Keterangan SD2 pula tertumpu kepada surat-surat pembetulan bertarikh 03.11.2018, 12.12.2018 dan 17.08.2021. Mahkamah menerima bahawa SD2 memberikan keterangan berhubung amalan surat-menyurat Defendan. Namun, surat-surat unilateral tersebut tidak dengan sendirinya meminda atau menentukan hak kontraktual pihak-pihak di bawah Perjanjian Sewa yang telah ditandatangani. Analisis Klausa 30, Klausa 31 dan Klausa 61 Perjanjian Sewa 7S- 1eksibit 22. Mahkamah telah meneliti Klausa 61 bersama Klausa 30 dan Klausa 31 Perjanjian Sewa. Klausa 61 sememangnya memperuntukkan suatu mekanisme "Further Term" selama tiga tahun dan seterusnya satu lagi "Further Term" selama dua tahun lima bulan. Walau bagaimanapun, Klausa 61(a)(ii) memperuntukkan bahawa sebelum bermulanya penggal kedua, deposit sewa hendaklah disemak semula dan perbezaan antara deposit sedia ada dan deposit yang disemak hendaklah dibayar oleh Plaintif kepada Defendan sebelum penggal kedua bermula. Klausa 61(b)(ii) memperuntukkan mekanisme yang sama bagi penggal ketiga. Mahkamah mengambil kira bahawa sehingga 31.08.2021, tiada pembayaran deposit tambahan dibuat bagi tujuan penggal kedua dan tiada pelaksanaan sebenar yang menunjukkan bahawa pihak-pihak telah memasuki penggal kedua.

Mahkamah turut mengambil kira bahawa tiada keterangan yang menunjukkan penggal kedua dan penggal ketiga pernah disetemkan sebagaimana penggal pertama. Mahkamah menerima bahawa ketiadaan penyeteman semata-mata tidak menjadikan sesuatu kontrak tidak sah atau tidak boleh dikuat kuasakan. Namun demikian, dalam konteks fakta kes ini, ketiadaan penyeteman merupakan satu faktor yang relevan apabila dinilai bersama keseluruhan perlakuan pihak-pihak selepas tamat penggal pertama.

Pada hemat Mahkamah, ketiadaan penyeteman tersebut adalah konsisten dengan kedudukan bahawa penggal kedua dan penggal ketiga tidak pernah dilaksanakan atau dioperasikan sebagai suatu hubungan kontraktual yang berkuat kuasa. Faktor ini, walaupun tidak bersifat penentu, memberikan sokongan lanjut kepada dapatan Mahkamah bahawa penggal kedua dan penggal ketiga tidak pernah menjadi obligasi kontraktual yang mengikat Plaintif dalam keadaan fakta kes ini.

Pada hemat Mahkamah, kewujudan obligasi-obligasi tambahan tersebut menunjukkan bahawa penggal kedua dan penggal ketiga bukan sekadar lanjutan pasif yang berlaku tanpa sebarang pelaksanaan lanjut oleh pihak-pihak. Klausa 61 ini tidak boleh dibaca secara terasing daripada keseluruhan struktur Perjanjian Sewa.

Mahkamah mendapati bahawa Klausa 30 dan Klausa 31 adalah signifikan kerana kedua-duanya memperuntukkan hak dan obligasi pihak-pihak apabila "the Term" tamat atau ditentukan. Klausa 30 membenarkan Defendan menunjukkan premis kepada bakal penyewa dalam tempoh tiga bulan sebelum tamatnya "the Term". Klausa 31(1) pula memperuntukkan bahawa apabila "the Term" tamat atau ditentukan, Plaintif hendaklah menyerahkan milikan kosong premis, menanggalkan kelengkapan tertentu dan memulihkan premis kepada keadaan yang dipersetujui.

Klausa 31(2) selanjutnya memperuntukkan mekanisme penggunaan “Restoration Deposit” sekiranya Plaintif gagal melaksanakan kerja pemulihan tersebut. Pada hemat Mahkamah, Klausa 30 dan Klausa 31 bukan sekadar peruntukan sampingan. Kedua-dua klausa tersebut memperuntukkan secara terperinci hak dan obligasi pihak-pihak apabila penyewaan berakhir atau ditentukan.

Pada hemat Mahkamah, penggunaan frasa "upon the expiration of the Term" dan "upon the expiration or sooner determination of the Term" dalam Klausa 30 dan Klausa 31 menunjukkan bahawa Perjanjian Sewa mengiktiraf suatu keadaan di mana hak dan obligasi pihak-pihak berkaitan penyerahan semula premis akan berkuat kuasa apabila sesuatu "Term" berakhir.

Tafsiran Defendan bahawa Plaintif terikat secara automatik dan tanpa pilihan kepada keseluruhan tempoh sehingga tamat penggal ketiga menjadikan operasi Klausa 30 dan Klausa 31 tidak selaras dengan struktur keseluruhan Perjanjian Sewa. Ini kerana di bawah tafsiran tersebut, mekanisme pemeriksaan premis, penyerahan milikan kosong dan pemulihan premis yang diperuntukkan secara terperinci dalam Klausa 30 dan Klausa 31 hanya akan mempunyai kesan praktikal selepas tamat keseluruhan tempoh yang dihujahkan oleh Defendan.

Sebaliknya, apabila Klausa 30, Klausa 31 dan Klausa 61 dibaca secara harmoni, Mahkamah mendapati bahawa Perjanjian Sewa memperuntukkan satu penggal penyewaan yang telah berkuat kuasa dan disempurnakan, di samping menyediakan mekanisme bagi penggal-penggal berikutnya yang tertakluk kepada pelaksanaan obligasi-obligasi yang dinyatakan dalam Klausa 61. Mahkamah tidak cenderung menerima suatu tafsiran yang menyebabkan mana-mana klausa dalam kontrak kehilangan fungsi komersial atau menjadi sebahagian besarnya berlebihan. Mahkamah juga mengambil kira bahawa sehingga tamat penggal pertama, tiada bukti yang memuaskan bahawa mekanisme pelarasan deposit di bawah Klausa 61(a)(ii) telah dilaksanakan. Walaupun Mahkamah menerima bahawa frasa "Auto Renewal" memberikan sokongan kepada tafsiran Defendan, Mahkamah berpendapat bahawa frasa tersebut tidak boleh mengatasi keseluruhan struktur kontrak apabila dibaca secara bersama.

Tafsiran yang betul adalah untuk memberikan kesan dan fungsi kepada setiap klausa dalam Perjanjian Sewa dan lebih selaras dengan prinsip tafsiran kontrak yang digariskan dalam kes Royal Selangor Golf Club v Anglo-Oriental (M) Sdn Bhd (supra) dan Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor v Selangor Country Club Sdn Bhd (supra).

Mahkamah ini juga turut mengambil kira perlakuan pihak-pihak selepas pertikaian mengenai status penyewaan mula timbul menjelang tamatnya penggal pertama. Dalam menilai tafsiran yang betul terhadap Perjanjian Sewa, Mahkamah berhak mengambil kira perlaksanaan kontrak oleh pihak-pihak dan perlakuan mereka selepas pertikaian timbul sebagai sebahagian daripada fakta kes ini.

Keterangan menunjukkan bahawa pada 08.07.2021, Defendan telah mengeluarkan Notis Forfeiture kepada Plaintif atas alasan tunggakan sewa, caj utiliti dan fi promosi. Tidak dipertikaikan bahawa bekalan elektrik ke premis tersebut kemudiannya telah dipotong.

Walaupun Plaintif kemudiannya menjelaskan tunggakan sewa melalui cek jurubank bertarikh 02.09.2021, Mahkamah mendapati bahawa Defendan tidak menyambung semula bekalan elektrik ke premis tersebut.

Keterangan SP1 bahawa operasi premis tidak dapat diteruskan tanpa bekalan elektrik tidak dicabar secara berkesan melalui pemeriksaan balas mahupun melalui keterangan SD1 atau SD2. Begitu juga, keterangan SP1 bahawa premis tersebut kemudiannya disewakan kepada pihak lain tidak disangkal melalui keterangan dokumentar yang meyakinkan. SD1 iaitu Pengarah Syarikat Defendan, semasa di soal balas di soalan dan jawapan 73, 103 dan 104 tidak sekalipun menafikannya. Q73 :Saya cadangkan untuk penggal kedua dan penggal ketiga, SAM telah dan sedang mengutip sewa daripada pihak ketiga, setuju? A73 :Setuju. Q103 :Saya cadangkan selepas 7S serah balik premis tersbut kemudiannya kamu telah sewakan kepada pihak ketiga, setuju? A103:Tidak setuju. Q104 :Saya cadangkan kepada kamu sekiranya 7S tidak serah balik premis kepada SAM, SAM tidak mungkin boleh sewa premis tersebut kepada pihak ketiga, setuju? A104 :Setuju.

Pada hemat Mahkamah, perlakuan tersebut tidak selaras dengan pendirian Defendan bahawa Plaintif masih terikat kepada suatu hubungan penyewaan jangka panjang yang didakwa masih berkuat kuasa sehingga penggal kedua dan ketiga. Sekiranya Defendan benar-benar berpendirian bahawa Perjanjian Sewa masih berterusan dan mengikat Plaintif, tindakan untuk tidak memulihkan bekalan elektrik selepas bayaran diterima serta keadaan di mana premis kemudiannya disewakan kepada pihak lain merupakan faktor-faktor yang sukar diharmonikan dengan pendirian tersebut.

Mahkamah ini tidak mengatakan bahawa tindakan Defendan tersebut dengan sendirinya menamatkan Perjanjian Sewa atau menentukan hak pihak-pihak. Walau bagaimanapun, ia merupakan sebahagian daripada fakta yang relevan dan menyokong dapatan Mahkamah bahawa perlakuan sebenar pihak-pihak selepas tamat penggal pertama adalah lebih konsisten dengan kedudukan bahawa hubungan penyewaan tersebut tidak lagi diteruskan sebagaimana yang dihujahkan oleh Plaintif.

Dapatan Mahkamah ini bukan berasaskan satu faktor yang terasing, tetapi hasil penilaian kumulatif terhadap keseluruhan keterangan dan dokumen yang dikemukakan semasa perbicaraan. Mahkamah telah mengambil kira bahasa dan struktur keseluruhan Perjanjian Sewa, khususnya Klausa 30, Klausa 31 dan Klausa 61, ketiadaan pelaksanaan mekanisme pelarasan deposit sebagaimana yang diperuntukkan di bawah Klausa 61(a)(ii) dan Klausa 61(b)(ii), ketiadaan penyeteman bagi penggal kedua dan penggal ketiga, serta perlakuan sebenar pihak-pihak selepas tamat penggal pertama, termasuk pengeluaran Notis Forfeiture, pemotongan bekalan elektrik, kegagalan menyambung semula bekalan elektrik walaupun bayaran sewa telah diterima dan keadaan di mana premis tersebut kemudiannya disewakan kepada pihak lain. Kesemua faktor tersebut, apabila dinilai secara keseluruhan, adalah lebih konsisten dengan kedudukan bahawa penggal kedua dan penggal ketiga tidak pernah dioperasikan sebagai suatu hubungan kontraktual yang mengikat Plaintif.

Setelah menilai keseluruhan keterangan lisan dan dokumen serta hujahan pihak-pihak, Mahkamah mendapati bahawa tafsiran Plaintif adalah lebih selaras dengan keseluruhan Perjanjian Sewa berbanding tafsiran yang dikemukakan oleh Defendan.

Oleh itu, Mahkamah berpuas hati bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan atas imbangan kebarangkalian bahawa penggal pertama Perjanjian Sewa telah disempurnakan dan luput pada

31.08.2021 serta bahawa penggal kedua dan penggal ketiga tidak pernah menjadi obligasi kontraktual yang mengikat Plaintif dalam keadaan fakta kes ini. Justeru, Isu (i) diputuskan memihak kepada Plaintif. Isu (ii) : Sama ada plaintif berhak kepada relif-relif yang dipohon 41. Dapatan Mahkamah terhadap Isu (i) memberi kesan langsung kepada tuntutan Plaintif. Oleh kerana penggal kedua dan ketiga tidak mengikat Plaintif, kegagalan Plaintif meneruskan sewaan selepas 31.08.2021 tidak boleh disifatkan sebagai penamatan pramasa bagi keseluruhan kontrak sembilan tahun.

Walau bagaimanapun, Mahkamah tidak menerima secara mutlak hujahan bahawa Plaintif tidak pernah melakukan apa-apa kelewatan atau kemungkiran. Pemeriksaan balas SP1 menunjukkan bahawa sewa Jun hingga Ogos 2021 hanya dibayar pada 02.09.2021. Oleh itu, terdapat kelewatan pembayaran.

Namun, persoalan sebenar ialah sama ada kelewatan tersebut mencukupi untuk membolehkan Defendan melaksanakan semua remedi yang dituntut, termasuk melucuthakkan deposit, menuntut sewa berganda, menuntut ‘unexpired term’ dan mengekalkan caj-caj lain yang dipertikaikan.

Mahkamah mendapati bahawa kelewatan pembayaran sewa tersebut tidak mengubah dapatan utama bahawa penggal kedua dan ketiga tidak pernah berkuat kuasa. Bayaran RM122,538.00 tersebut adalah bagi sewa Jun, Julai dan Ogos 2021, iaitu bulan-bulan dalam penggal pertama.

Berhubung deposit, Mahkamah menerima bahawa Plaintif menuntut pemulangan wang pendahuluan berjumlah RM239,207.00. Jumlah tersebut terdiri daripada Rental Deposit RM163,384.00, Utility Deposit RM50,000.00, Restoration Deposit RM20,423.00 dan Meter Deposit RM5,400.00. Prinsip dalam kes Sumbangan Aneka Sdn Bhd v KNK Development Sdn Bhd [2021] 7 CLJ 694 menyokong bahawa hak pihak-pihak hendaklah ditentukan berdasarkan kontrak, dan Mahkamah tidak boleh menulis semula kontrak bagi pihak-pihak. Oleh itu, hak Defendan untuk melucuthakkan deposit atau menuntut bayaran bagi tempoh sewaan yang belum luput mestilah berpunca daripada suatu hak kontraktual yang benar-benar telah terakru.

Mahkamah mendapati bahawa tidak terdapat pertikaian berhubung jumlah deposit yang telah dibayar oleh Plaintif kepada Defendan. Keterangan SP1 menunjukkan bahawa Plaintif telah membayar Rental Deposit sebanyak RM163,384.00, Utility Deposit sebanyak RM50,000.00, Restoration Deposit sebanyak RM20,423.00 dan Meter Deposit sebanyak RM5,400.00, menjadikan jumlah keseluruhan RM239,207.00. Jumlah tersebut turut diakui oleh Defendan dalam hujahan bertulisnya. Oleh itu, isu yang perlu diputuskan bukanlah sama ada jumlah tersebut telah dibayar, tetapi sama ada Defendan berhak di sisi kontrak untuk menahan atau melucuthakkan deposit-deposit tersebut.

Mahkamah juga mengambil perhatian bahawa Defendan sendiri menerima bahawa di bawah Klausa 5(6) Perjanjian Sewa, Rental Deposit, Utility Deposit dan Restoration Deposit hendaklah dipulangkan kepada Plaintif sekiranya tiada kemungkiran berlaku. Oleh itu, pertikaian sebenar antara pihak-pihak bukan mengenai kewujudan hak pemulangan deposit tersebut, tetapi sama ada Defendan berjaya membuktikan kemungkiran yang membolehkan deposit tersebut dilucuthakkan menurut terma-terma Perjanjian Sewa.

Mahkamah seterusnya meneliti kedudukan Rental Deposit, Utility Deposit dan Restoration Deposit berdasarkan Klausa 5 Perjanjian Sewa. Klausa 5(1) memperuntukkan bahawa deposit-deposit tersebut dibayar sebagai sekuriti bagi memastikan pematuhan Plaintif terhadap obligasi-obligasinya di bawah Perjanjian Sewa. Klausa 5(5) pula memberi hak kepada Defendan untuk menggunakan atau melucuthakkan deposit tersebut sekiranya Plaintif gagal melaksanakan atau mematuhi mana-mana terma dan syarat Perjanjian Sewa.

Walau bagaimanapun, hak untuk menggunakan atau melucuthakkan deposit tersebut tidak timbul secara automatik. Defendan terlebih dahulu perlu membuktikan kemungkiran yang membolehkan hak tersebut digunakan.

Dalam kes ini, asas utama yang dihujahkan oleh Defendan bagi menyokong pelucuthakan deposit adalah bahawa Plaintif telah melanggar Perjanjian Sewa dengan enggan meneruskan penggal kedua dan penggal ketiga. Namun demikian, Mahkamah telah pun memutuskan di bawah Isu (i) bahawa penggal kedua dan penggal ketiga tidak pernah menjadi obligasi kontraktual yang mengikat Plaintif dalam keadaan fakta kes ini.

Mahkamah juga mendapati bahawa Defendan gagal membuktikan apa-apa kemungkiran lain yang membolehkan Klausa 5(5) diaktifkan bagi tujuan melucuthakkan keseluruhan Rental Deposit, Utility Deposit dan Restoration Deposit tersebut.

Sebaliknya, Klausa 5(6) memperuntukkan bahawa Rental Deposit, Utility Deposit dan Restoration Deposit hendaklah dipulangkan kepada Plaintif selepas tamat tempoh sewaan dan penyerahan milikan kosong premis, tertakluk kepada apa-apa jumlah yang sah terhutang kepada Defendan.

Memandangkan Mahkamah telah menolak tuntutan balas Defendan berhubung unexpired term, sewa berganda, utiliti, fi promosi dan kos pemulihan premis, maka tiada asas kontraktual yang mencukupi untuk Defendan terus menahan Rental Deposit, Utility Deposit dan Restoration Deposit tersebut.

Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif berhak kepada pemulangan Rental Deposit sebanyak RM163,384.00, Utility Deposit sebanyak RM50,000.00 dan Restoration Deposit sebanyak RM20,423.00, menjadikan jumlah keseluruhan

Berhubung jumlah RM5,400.00 iaitu untuk Meter Deposit, Mahkamah mendapati bahawa Klausa 7(1) Perjanjian Sewa dengan jelas memperuntukkan bahawa jumlah tersebut merupakan suatu "one-off non-refundable sum" yang dibayar kepada Defendan sebagai kos atau sumbangan kepada Tenaga Nasional Berhad bagi penyediaan bekalan elektrik ke premis tersebut.

Oleh itu, berdasarkan terma nyata Perjanjian Sewa sendiri, jumlah RM5,400.00 tersebut bukanlah suatu deposit yang boleh dituntut semula oleh Plaintif. Justeru, tuntutan Plaintif bagi pemulangan RM5,400.00 tersebut adalah ditolak.

Berhubung caj elektrik dan caj air, Mahkamah menerima bahawa Perjanjian Sewa meletakkan tanggungjawab pembayaran utiliti kepada Plaintif. Mahkamah menerima bahawa berdasarkan Klausa 7(4) dan Klausa 7(5) Perjanjian Sewa, Plaintif sememangnya bertanggungjawab membayar caj elektrik, caj air dan utiliti lain yang digunakan di premis tersebut. Walau bagaimanapun, persoalan yang perlu diputuskan oleh Mahkamah bukan sama ada obligasi tersebut wujud, tetapi sama ada jumlah yang dituntut oleh Defendan telah dibuktikan dengan keterangan yang mencukupi.

SP1 juga dalam pemeriksaan balas mengakui bahawa invois yang diterima lazimnya merangkumi sewa, elektrik dan air. Namun, kewujudan obligasi untuk membayar utiliti tidak bermaksud Defendan terlepas daripada beban membuktikan jumlah yang dituntut. Di bawah seksyen 101 hingga seksyen 103 Akta Keterangan 1950, beban untuk membuktikan kewujudan hutang dan jumlah hutang tersebut terletak pada Defendan sebagai pihak yang membuat tuntutan.

Dalam kes ini, Defendan tidak mengemukakan bil TNB, bil air atau rekod daripada pihak berkuasa yang berkaitan bagi menyokong jumlah yang dituntut. Invois dalaman atau penyata akaun unilateral tidak mencukupi untuk membuktikan jumlah sebenar yang terhutang. Pada masa yang sama, Plaintif juga gagal membuktikan jumlah sebenar caj elektrik atau caj air yang perlu dipulangkan kepadanya. Oleh itu, Mahkamah tidak membuat apa-apa perintah pemulangan atau pembayaran lanjut berhubung caj elektrik dan caj air.

Oleh itu, walaupun Mahkamah menerima bahawa Plaintif mempunyai obligasi kontraktual untuk membayar utiliti, Mahkamah tidak berpuas hati bahawa Defendan telah membuktikan jumlah yang didakwa masih terhutang atas imbangan kebarangkalian.

Berhubung fi promosi, Mahkamah menerima bahawa Klausa 12 memperuntukkan fi promosi dan SP1 dalam pemeriksaan balas menerima bahawa fi promosi dicaj secara tahunan. Oleh itu, Mahkamah tidak menerima hujahan bahawa tiada langsung asas kontraktual untuk fi promosi. Namun, Defendan masih perlu membuktikan bahawa fi promosi yang dituntut adalah terhutang, bahawa promosi yang berkaitan benar-benar dilaksanakan, dan bahawa jumlah RM10,211.53 dikira berdasarkan asas yang jelas.

Berdasarkan keseluruhan keterangan, Mahkamah mendapati bahawa Defendan gagal membuktikan pelaksanaan promosi serta asas pengiraan fi promosi dengan mencukupi. Sebaliknya, Plaintif juga gagal membuktikan jumlah fi promosi yang perlu dipulangkan kepadanya. Oleh itu, tiada perintah diberikan sama ada memihak kepada Plaintif atau Defendan berhubung fi promosi.

Berdasarkan keseluruhan dapatan di bawah Isu (ii), Mahkamah membenarkan tuntutan Plaintif sebahagiannya, iaitu deklarasi bahawa penggal pertama telah luput pada 31.08.2021, deklarasi bahawa penggal kedua dan ketiga tidak mengikat pihak-pihak, serta pemulangan deposit berjumlah RM233,807.00. Tuntutan Plaintif berkaitan pemulangan fi promosi, caj elektrik dan caj air ditolak.

Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan haknya terhadap relif-relif tersebut atas imbangan kebarangkalian, kecuali bagi tuntutan berkaitan fi promosi, caj elektrik dan caj air yang gagal dibuktikan dengan keterangan yang mencukupi. Isu (iii) : Sama ada tuntutan balas defendan berjaya dibuktikan 65. Tuntutan balas Defendan berasaskan dua asas utama. Pertama, bahawa Plaintif terikat kepada penggal kedua dan ketiga. Kedua, bahawa Plaintif telah melakukan kemungkiran yang membolehkan Defendan menuntut pelbagai remedi.

Sebelum meneliti setiap kategori tuntutan, Mahkamah menegaskan prinsip asas bahawa pihak yang menuntut sesuatu jumlah wang hendaklah membuktikan liabiliti dan kuantum. Dalam kes Hong Yik Trading Sdn Bhd v Liziz Plantation Sdn Bhd [2017] 8 CLJ 491, Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa pihak yang menuntut kerugian hendaklah membuktikan tuntutannya dengan keterangan yang mencukupi. Mahkamah tidak boleh membuat spekulasi bagi mengisi kekosongan pembuktian.

Prinsip ini terpakai sepenuhnya kepada tuntutan balas Defendan kerana hampir semua tuntutan tersebut merupakan tuntutan wang yang memerlukan pembuktian jelas terhadap asas liabiliti dan kuantum.

(A) Pelucuthakan Deposit 68. Defendan menuntut hak untuk melucuthakkan deposit berdasarkan Klausa 42 dan Klausa 46 Perjanjian Sewa. Mahkamah telahpun mendapati bahawa penggal kedua dan ketiga tidak mengikat Plaintif dan tidak pernah menjadi kontrak yang berkuat kuasa terhadap Plaintif. Sebagaimana prinsip yang diputuskan di dalam kes Sumbangan Aneka Sdn Bhd (supra) iaitu hak Defendan untuk melucuthakkan deposit atau menuntut bayaran bagi tempoh sewaan yang belum luput mestilah berpunca daripada suatu hak kontraktual yang benar-benar telah terakru yang mana tidak dibuktikan oleh Defendan. Maka asas bahawa Plaintif telah melanggar kontrak dengan tidak meneruskan sewaan bagi penggal kedua dan ketiga juga adalah gagal, tuntutan bagi tempoh sewaan yang belum luput juga turut gagal dan akhirnya tuntutan untuk melucuthakkan deposit juga gagal.

Walaupun terdapat kelewatan pembayaran sewa Jun hingga Ogos 2021, Defendan gagal membuktikan bahawa kelewatan tersebut memberikan hak kepada Defendan untuk melucuthakkan semua deposit dalam keadaan keseluruhan kes ini. Oleh itu, tuntutan pelucuthakan deposit gagal.

(B) “Unexpired Term”

Defendan menuntut bayaran “unexpired term” berjumlah RM2,949,582.00. Tuntutan ini bergantung sepenuhnya kepada andaian bahawa Plaintif masih terikat kepada penggal kedua dan ketiga. Mahkamah telah mendapati bahawa penggal kedua dan ketiga tidak pernah berkuat kuasa terhadap Plaintif. Dapatan tersebut dengan sendirinya menjejaskan tuntutan Defendan bagi bayaran “unexpired term” kerana tiada obligasi kontraktual yang masih berjalan selepas tamat penggal pertama. Setelah Mahkamah menolak andaian tersebut, tuntutan “unexpired term” tidak mempunyai asas kontraktual. Tuntutan ini juga gagal.

(C) Tuntutan Sewa Berganda 71. Defendan turut menuntut sewa berganda berdasarkan seksyen 28(4)(a) Civil Law Act 1956 atas alasan Plaintif terus menduduki premis selepas tamat tempoh sewaan.

Prinsip undang-undang berhubung tuntutan sewa berganda telah dijelaskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Rohasassets Sdn Bhd v Weatherford (M) Sdn Bhd & Anor [2020] 1 CLJ 638. Mahkamah Persekutuan menjelaskan bahawa bagi membolehkan tuan tanah mengenakan sewa berganda di bawah seksyen 28(4)(a), isu sebenar bukan semata-mata sama ada penyewa masih berada dalam premis selepas tamat tempoh sewaan, tetapi sama ada penyewa menahan milikan tanpa persetujuan tuan tanah dan gagal menyerahkan milikan selepas diminta berbuat demikian. Mahkamah Persekutuan turut membezakan antara penyewa yang memegang milikan dengan persetujuan tuan tanah (“tenant at will”) dan penyewa yang memegang milikan tanpa hak (“tenant at sufferance”).

Mahkamah Persekutuan selanjutnya menegaskan bahawa tuntutan sewa berganda tidak boleh diputuskan secara automatik semata-mata kerana penyewa masih berada di premis selepas tamat tempoh sewaan. Mahkamah hendaklah meneliti keseluruhan hubungan dan perlakuan pihak-pihak bagi menentukan sama ada penyewa sebenarnya menahan milikan tanpa hak atau sama ada keadaan tersebut berlaku dengan persetujuan nyata atau tersirat tuan tanah.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, keadaan fakta adalah berbeza daripada situasi penyewa yang enggan menyerahkan milikan kosong selepas diarahkan berbuat demikian. Keterangan menunjukkan bahawa pertikaian antara pihak-pihak pada ketika itu tertumpu kepada isu sama ada penggal kedua dan penggal ketiga Perjanjian Sewa masih berkuat kuasa, isu tunggakan sewa, pemotongan bekalan elektrik dan kedudukan kontraktual pihak-pihak selepas 31.08.2021.

Defendan juga gagal mengemukakan bukti yang jelas bahawa suatu notis penamatan atau tuntutan penyerahan milikan kosong telah dikeluarkan dan kemudiannya diingkari oleh Plaintif sehingga mewujudkan keadaan "holding over" sebagaimana yang dimaksudkan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Rohasassets (supra).

Malah, berdasarkan keseluruhan keterangan, Mahkamah mendapati bahawa pertikaian yang wujud adalah pertikaian kontraktual yang “bona fide” mengenai kesan undang-undang Klausa 61 dan bukannya suatu keadaan di mana Plaintif secara sengaja menahan milikan premis tanpa sebarang asas yang boleh dipertahankan.

Oleh yang demikian, Mahkamah tidak berpuas hati bahawa syarat-syarat yang membolehkan sewa berganda dikenakan di bawah seksyen 28(4)(a) Civil Law Act 1956 telah dibuktikan oleh Defendan. Tuntutan sewa berganda oleh Defendan dengan itu adalah ditolak.

(D) Caj Elektrik, Caj Air dan Fi Promosi 78. Tuntutan Defendan bagi caj elektrik, caj air dan fi promosi juga gagal atas sebab yang sama seperti dihuraikan di bawah Isu

(ii). Walaupun Mahkamah menerima bahawa Perjanjian Sewa mengandungi asas kontraktual bagi pembayaran utiliti dan fi promosi, Defendan gagal membuktikan jumlah sebenar yang dituntut dengan keterangan dokumentar yang mencukupi. Invois dalaman dan penyata akaun unilateral tidak mencukupi, khususnya apabila tuntutan tersebut dipertikaikan dan tiada bil daripada pihak berkuasa berkaitan dikemukakan.

(E) Kos Baik Pulih Premis 79. Defendan menuntut kos baik pulih premis berdasarkan Klausa 31 Perjanjian Sewa. Defendan bergantung kepada keterangan SD3 untuk membuktikan bahawa kerja-kerja pembinaan telah dibuat oleh Laubros Holdings (M) Sdn Bhd dan bahawa Defendan telah membayar RM714,201.82.

Mahkamah menerima bahawa SD3 membuktikan kewujudan kerja dan pembayaran kepada kontraktor. Namun, pembuktian bahawa kerja telah dibuat tidak sama dengan pembuktian bahawa kos tersebut merupakan liabiliti kontraktual Plaintif.

Dalam pemeriksaan balas, SD3 mengakui perkara-perkara material yang melemahkan tuntutan Defendan. Antaranya, beliau tidak dapat mengesahkan secara peribadi bahawa kerja tersebut adalah untuk memulihkan premis kepada keadaan asal sebelum Plaintif menyewa, beliau bukan “Quantity Surveyor”, dan beliau tidak dapat menghubungkan keseluruhan kerja tersebut kepada pelanggaran tertentu oleh Plaintif.

Klausa 31(2) sendiri memperuntukkan mekanisme khusus bagi menangani kegagalan Plaintif melakukan kerja pemulihan, iaitu melalui penggunaan Restoration Deposit terlebih dahulu. Oleh itu, Defendan masih perlu membuktikan dengan jelas bahawa kerja-kerja yang dituntut benar-benar termasuk dalam skop Klausa 31, bahawa “Restoration Deposit” telah digunakan menurut klausa tersebut, dan bahawa baki yang dituntut merupakan suatu shortfall yang boleh dipulihkan daripada Plaintif. Mahkamah mendapati pembuktian sedemikian tidak dikemukakan.

Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa Defendan gagal membuktikan hubungan kausal antara kerja yang dilakukan, kewajipan Plaintif di bawah Klausa 31 dan jumlah RM714,201.82 yang dituntut. Selaras dengan prinsip dalam Hong Yik Trading (supra), kegagalan membuktikan liabiliti dan kuantum dengan keterangan yang mencukupi mengakibatkan tuntutan ini gagal.

(F) Fi Guaman 84. Defendan juga menuntut fi guaman berdasarkan Klausa 33 Perjanjian Sewa. Tuntutan fi guaman ini bergantung kepada kejayaan Defendan membuktikan kemungkiran kontrak oleh Plaintif. Oleh kerana Defendan gagal membuktikan asas utama tuntutan balasnya, tuntutan fi guaman juga tidak dapat dipertahankan.

Mahkamah menegaskan bahawa kegagalan tuntutan balas Defendan bukanlah berasaskan satu kelemahan terasing, tetapi hasil daripada kegagalan kumulatif dalam membuktikan asas liabiliti dan kuantum di bawah setiap kategori tuntutan.

Asas bahawa Plaintif terikat kepada tiga penggal telah ditolak. Kemungkiran material yang membolehkan semua remedi dituntut tidak dibuktikan. Keadaan “holding over” tidak dibuktikan. Pelanggaran Klausa 31 tidak dibuktikan. Tuntutan utiliti dan fi promosi pula tidak disokong oleh keterangan dokumentar yang mencukupi. Oleh itu, keseluruhan tuntutan balas Defendan ditolak.

Sebaliknya, Mahkamah mendapati bahawa Defendan gagal memenuhi beban pembuktian yang ditanggung olehnya bagi menyokong tuntutan balas tersebut. Setelah menilai keseluruhan keterangan SD1, SD2 dan SD3 bersama dokumen-dokumen yang dikemukakan, Mahkamah tidak berpuas hati bahawa tuntutan balas Defendan telah dibuktikan atas imbangan kebarangkalian.

Setelah meneliti keseluruhan keterangan lisan dan dokumen, menilai dan memperhalusi hujahan pihak-pihak serta menilai Perjanjian Sewa secara keseluruhannya, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan kesnya atas imbangan kebarangkalian.

Isu utama dalam tindakan ini adalah berhubung kesan undang-undang Klausa 61 Perjanjian Sewa dan sama ada Plaintif terikat untuk meneruskan penyewaan bagi penggal kedua dan penggal ketiga selepas tamat penggal pertama pada

31.08.2021.

Setelah membaca dan meneliti Klausa 61 bersama Klausa 30 dan Klausa 31 serta menilai keseluruhan struktur Perjanjian Sewa, Mahkamah mendapati bahawa tafsiran yang dikemukakan oleh Plaintif adalah lebih selaras dengan bahasa kontrak, tujuan komersial peruntukan-peruntukan tersebut dan perlakuan sebenar pihak-pihak selepas tamat penggal pertama.

Mahkamah turut mengambil kira bahawa tiada bukti yang memuaskan bahawa mekanisme pelarasan deposit di bawah Klausa 61(a)(ii) dan Klausa 61(b)(ii) pernah dilaksanakan, tiada bukti bahawa penggal kedua dan penggal ketiga pernah disetemkan, dan perlakuan Defendan sendiri selepas pertikaian timbul, termasuk pengeluaran Notis Forfeiture, kegagalan menyambung semula bekalan elektrik selepas bayaran diterima serta keadaan di mana premis tersebut kemudiannya disewakan kepada pihak lain.

Berdasarkan penilaian kumulatif terhadap faktor-faktor tersebut, Mahkamah berpuas hati bahawa penggal pertama Perjanjian Sewa telah disempurnakan dan luput pada

31.08.2021 serta bahawa penggal kedua dan penggal ketiga tidak pernah menjadi obligasi kontraktual yang mengikat Plaintif dalam keadaan fakta kes ini.

Berhubung tuntutan Plaintif bagi pemulangan deposit, Mahkamah mendapati bahawa tidak terdapat pertikaian mengenai pembayaran Rental Deposit, Utility Deposit, Restoration Deposit dan Meter Deposit berjumlah keseluruhan RM239,207.00. Walau bagaimanapun, berdasarkan Klausa 7(1) Perjanjian Sewa, jumlah RM5,400.00 merupakan suatu “one-off non-refundable sum” yang tidak boleh dituntut semula. Oleh itu, Plaintif hanya berhak kepada pemulangan “Rental Deposit”, “Utility Deposit” dan “Restoration Deposit” berjumlah

Sebaliknya, Mahkamah mendapati bahawa keseluruhan tuntutan balas Defendan gagal dibuktikan. Asas utama tuntutan balas tersebut adalah bahawa Plaintif masih terikat kepada penggal kedua dan penggal ketiga. Dapatan tersebut telah ditolak oleh Mahkamah.

Selain itu, Defendan gagal membuktikan syarat-syarat yang membolehkan pelucuthakan deposit di bawah Klausa 5(5), gagal membuktikan tuntutan “unexpired term”, gagal membuktikan keadaan “holding over” yang melayakkan tuntutan sewa berganda di bawah seksyen 28(4)(a) Civil Law Act 1956, gagal membuktikan tuntutan utiliti dan fi promosi dengan keterangan dokumentar yang mencukupi serta gagal membuktikan bahawa kos pemulihan premis berjumlah RM714,201.82 merupakan liabiliti kontraktual Plaintif di bawah Klausa 31 Perjanjian Sewa.

Selaras dengan prinsip yang ditegaskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam Hong Yik Trading Sdn Bhd (supra), pihak yang menuntut sesuatu jumlah wang hendaklah membuktikan liabiliti dan kuantumnya melalui keterangan yang mencukupi. Setelah menilai keseluruhan keterangan SD1, SD2 dan SD3 bersama dokumen-dokumen yang dikemukakan, Mahkamah mendapati bahawa Defendan gagal memenuhi beban pembuktian tersebut atas imbangan kebarangkalian.

Atas alasan-alasan yang dihuraikan di atas, tuntutan Plaintif dibenarkan sebahagiannya manakala tuntutan balas Defendan ditolak keseluruhannya. Oleh yang demikian, Mahkamah memberikan perintah-perintah sebagaimana yang dinyatakan di bawah.

Setelah membaca dan meneliti Ikatan Pliding, serta setelah mendengar keterangan saksi-saksi dan meneliti hujahan bertulis pihak-pihak, MAKA ADALAH DENGAN INI DIPERINTAHKAN seperti berikut: A.

Deklarasi

Bahawa suatu deklarasi diberikan bahawa penggal pertama Perjanjian Sewa bertarikh 29.09.2018 di antara Plaintif dan Defendan, iaitu bagi tempoh dari 01.09.2018 hingga 31.08.2021, adalah telah disempurnakan dan luput pada 31.08.2021;

Bahawa suatu deklarasi diberikan bahawa penggal kedua dari 01.09.2021 hingga 31.08.2024 dan penggal ketiga dari 01.09.2024 hingga 31.08.2027 adalah tidak sah, tidak berkuat kuasa dan tidak mengikat Plaintif;

Pemulangan Wang Pendahuluan (Deposit)

Bahawa Defendan hendaklah membayar kepada Plaintif jumlah sebanyak RM233,807.00, iaitu terdiri daripada:

Rental Deposit sebanyak RM163,384.00;

(ii) Utility Deposit sebanyak RM50,000.00;

(iii) Restoration Deposit sebanyak RM20,423.00;

Bahawa bayaran tersebut hendaklah dibuat dalam tempoh empat belas (14) hari dari tarikh Perintah ini;

Bahawa tuntutan Plaintif bagi pemulangan Meter Deposit sebanyak RM5,400.00 adalah ditolak;

Fi Promosi dan Caj Elektrik

Bahawa tuntutan Plaintif bagi suatu deklarasi bahawa fi promosi yang dikenakan oleh Defendan adalah tidak sah adalah dengan ini ditolak;

Bahawa tuntutan Plaintif bagi suatu deklarasi bahawa caj elektrik yang dikenakan oleh Defendan adalah tidak sah adalah dengan ini ditolak;

Bahawa tuntutan Plaintif bagi pemulangan fi promosi adalah dengan ini ditolak;

Bahawa tuntutan Plaintif bagi pemulangan caj elektrik adalah dengan ini ditolak; B. BERHUBUNG TUNTUTAN BALAS DEFENDAN

Tuntutan Balas

Bahawa keseluruhan tuntutan balas Defendan, termasuk tetapi tidak terhad kepada:

tuntutan bagi pelucutan deposit;

(ii) tuntutan bagi bayaran “unexpired term”;

(iii) tuntutan bagi sewa berganda;

(iv) tuntutan bagi caj elektrik, caj air dan fi promosi;

tuntutan bagi kos baik pulih premis;

(vi) tuntutan bagi fi guaman kontraktual; adalah dengan ini ditolak sepenuhnya; C. FAEDAH DAN KOS

Faedah 99. Bahawa jumlah RM233,807.00 hendaklah dikenakan faedah pada kadar 5% setahun dari tarikh pemfailan tindakan sehingga penyelesaian penuh;

(6)

Kos Berhubung dengan persoalan kos, Mahkamah ini mengambil kira prinsip umum bahawa kos lazimnya mengikut kejayaan, tertakluk kepada budi bicara Mahkamah berdasarkan keseluruhan keadaan kes. Dalam kes ini, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah berjaya dalam aspek utama tuntutannya, khususnya berhubung deklarasi mengenai tempoh Perjanjian Sewa serta pemulangan deposit yang merupakan teras pertikaian antara pihak-pihak.

Mahkamah ini turut mengambil kira bahawa kes ini telah melalui suatu perbicaraan penuh yang melibatkan keterangan seorang saksi Plaintif dan 3 orang saksi Defendan, penelitian dokumen yang terperinci, serta hujahan undang-undang yang meliputi pelbagai isu termasuk tafsiran kontrak, kesahan tindakan “forfeiture”, isu utiliti, serta tuntutan balas Defendan yang melibatkan jumlah yang signifikan.

Walaupun Mahkamah ini mendapati bahawa tidak semua tuntutan Plaintif berjaya, khususnya berhubung fi promosi, caj elektrik dan caj air, Mahkamah berpendapat bahawa kejayaan Plaintif adalah bersifat substantif dan meliputi isu-isu teras yang menentukan liabiliti pihak-pihak secara keseluruhan.

Mahkamah ini juga mengambil kira bahawa tuntutan balas Defendan telah ditolak sepenuhnya, dan bahawa Defendan telah gagal membuktikan asas liabiliti yang dikemukakan. Faktor ini, pada pandangan Mahkamah, merupakan pertimbangan yang signifikan dalam menentukan kadar kos yang wajar.

Setelah menimbangkan keseluruhan faktor tersebut, termasuk sifat dan kerumitan isu, tempoh perbicaraan, skop keterangan saksi serta jumlah tuntutan yang terlibat, Mahkamah berpendapat bahawa kos sebanyak RM50,000.00 adalah munasabah dan wajar dalam keadaan kes ini.

Sehubungan itu, Mahkamah memerintahkan bahawa Defendan hendaklah membayar kos kepada Plaintif sebanyak RM50,000.00, tertakluk kepada fi alokator. BERTARIKH 22 JUN 2026 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi Pihak Plaintif Tetuan Allen Loh & Co Johor Bahru Peguam Bagi Pihak Defendan