Sew Brothers Development Sdn Bhd v LIM Chot dan Dua yang Lain (BA-A52NCVC-295-07/2021)

LIM CHOT (No. K/P: 340526-05-5008)

TEH TONG HUAN (SEBAGAI WASI KEPADA HARTA PUSAKA TEE NGA @ TEH KIM TOH)

TEH LAY LOON (SEBAGAI WASI KEPADA HARTA PUSAKA TEE NGA @ TEH KIM TOH) …PLAINTIF-PLAINTIF DAN SEW BROTHERS DEVELOPMENT SDN. BHD (No. Syarikat: 399002-U) …DEFENDAN [MELALUI TUNTUTAN BALAS] 2 ALASAN PENGHAKIMAN A. Latar belakang [1] Dalam alasan penghakiman ini, pihak-pihak akan dirujuk sebagaimana pihak yang dicatatkan dalam tuntutan asal yang telah difailkan oleh Plaintif. [2] Defendan telah memfailkan permohonan di bawah Aturan 18 k.19

(b), (c) dan/atau (d) dan/atau Aturan 92 k.4 Kaedah-kaedah Mahkamah (KKM) 2102 dan/atau Seksyen 99A Akta Mahkamah Rendah 1948 dibaca bersama Perkara 1 Jadual Ketiga Akta yang sama bagi mendapatkan perintah berikut:

Bahawa pengindorsan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan bertarikh 27.07.2021 dibatalkan;

Secara alternatifnya, bahawa tindakan Plaintif di sini digantung sementara menunggu perintah selanjutnya dan Plaintif dihalang sama ada secara sendiri dan/atau ejen-ejen mereka dan/atau pengkhidmat-pengkhidmat mereka dan/atau sesiapa sahaja daripada mengambil apa-apa langkah dan/atau prosiding-prosiding selanjutnya dalam tindakan Plaintif di sini;

Kos dibayar oleh Plaintif; dan

Apa-apa perintah dan relif lanjutan lain sebagaimana Mahkamah yang Mulia ini anggap suai dan patut untuk diberikan. B. Fakta ringkas [3] Seperti yang diplidkan, Plaintif ialah syarikat yang menjalankan kerja-kerja pembinaan dan pembangunan perumahan manakala Defendan dan satu yang lain ialah pemilik hartanah HS(D) 29056, PT 3 33222, Mukim Klang Daerah Klang Negeri Selangor yang mempunyai keluasan 5,837 ekar (Tanah Utama). [4] Pada 08.11.2000, Plaintif dan Defendan telah memasuki Perjanjian Usaha Sama untuk Plaintif membangunkan tanah utama sebagai kawasan perumahan. [5] Pada 02.09.2003, tanah utama tersebut telah dibahagikan kepada dua bahagian sebagai sebahagian dari terma kontrak iaitu:

HS(D) 86055, PT 98332; dan

HS(D) 86056, PT 98333. [6] Plaintif telah membuat beberapa pembayaran bagi kos dan perbelanjaan untuk membahagikan tanah utama tersebut dan menukar syarat tanah dari pertanian kepada Bangunan (Kediaman) (selepas ini dirujuk ‘prasyarat’) bagi kedua-dua tanah yang telah dibahagikan itu. [7] Pada 23.11.2006, kedua-dua bahagian tanah dalam perenggan 4 di atas telah mendapat nombor geran seperti berikut:

HS(D) 86055, PT 98332 No. Geran 107073 Lot No. 106663; dan

HS(D) 86056, PT 98333 No. Geran 107074 Lot No. 106664. [8] Plaintif memplidkan bahawa pihak-pihak mempunyai persefahaman bahawa Lot No 106664 perlu dibangunkan dahulu. 4 [9] Pada 08.10.2105, Plaintif mendapati Lot No. 106664 akan diambil oleh Kerajaan Negeri Selangor melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 3817 untuk Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat Daerah Kelang Selangor.

Mahkamah Tinggi Shah Alam Guaman No. BA-22NCVC-83-03/2020 (MT 83) [10] Terdahulu, Plaintif telah memfailkan tindakan terhadap Defendan di MT 83 berkenaan dengan Lot No. 106664. [11] Kausa tindakan Plaintif dalam MT83 ini ialah pemecahan kontrak Perjanjian Usaha Sama oleh Defendan akibat kekecewaan (frustration) setelah Kerajaan Negeri Selangor membuat pengambilan tanah atas tanah Lot 106664 untuk tujuan pembangunan Lebuhraya. [12] Oleh kerana pihak Defendan telah memungkiri Perjanjian Usaha Sama secara unilateral dan diterima oleh Plaintif maka Perjanjian Usaha Sama itu terbatal dan Defendan perlu menanggung rugi segala kos dan perbelanjaan yang dibelanjakan oleh Plaintif untuk pecah bahagi Tanah Utama tersebut. [13] Pada 10.11.2020, Defendan telah mengemukakan Notis Tuntutan terhadap Plaintif menuntut pemulangan hakmilik asal Lot No. 106663. [14] Pada 19.11.2020, Defendan telah mengambil balik hakmilik asal Lot No. 106663 tanpa membuat apa-apa pembayaran bagi kos dan perbelanjaan yang telah dibelanjakan oleh Plaintif. 5 [15] Dengan demikian, Defendan telah memperolehi pengkayaan yang tidak patut. [16] Melalui surat bertarikh 02.11.2020, Plaintif melalui peguamcaranya (surat tuntutan Plaintif) telah membuat tuntutan kepada Defendan menuntut gantirugi yang dialami oleh Plaintif dan sehingga hari ini, Defendan gagal dan enggan membuat pembayaran tersebut. [17] Kes MT 83 masih sedang berjalan dan menunggu untuk dibicarakan.

(ii) Tuntutan Plaintif di Mahkamah Sesyen ini (MS 295) [18] Pada 23.07.2021, Plaintif memfailkan tuntutan ini terhadap Defendan dan menuntut sebanyak RM204,980.13 seperti yang dinyatakan dalam surat tuntutan Plaintif di perenggan 15 dan 16 di atas. [19] Defendan telah memfailkan Pembelaannya dan Tuntutan Balas, sama seperti yang difailkan dalam kes MT 83. [20] Antara lain, tuntutan balas Defendan ialah untuk deklarasi mengenai status Perjanjian Usaha Sama setelah Plaintif gagal memulakan dan menyiapkan pembinaan kediaman perumahan dalam tempoh masa yang ditetapkan, pemulangan beberapa hakmilik tanah yang lain yang berada dengan Plaintif, pembatalan kaveat dan gantirugi untuk ditaksirkan. 6 C. Permohonan Defendan [21] Dalam Afidavit Sokongannya, Defendan telah mengemukakan Writ dan Penyataan Tuntutan Terpinda Plaintif dan Pembelaan dan Tuntutan Balas Defendan dalam eksibit ‘LC-1’ dan ‘LC-2’ masing-masing. [22] Defendan menegaskan bahawa fakta kes dalam tindakan di MT 83 dan MS 295 adalah sama kerana ia melibatkan pemecahan kontrak dalam Perjanjian Usahasama yang sama. [23] Defendan telah menyenaraikan butir-butir yang sama yang terdapat dalam kedua-dua prosiding di MT 83 dan MS 295 iaitu:

identiti dan kapasiti Plaintif dan Defendan adalah sama;

kausa tindakan berdasarkan terma yang sama dalam Perjanjian

tuntutan Plaintif di MS 295 patut difailkan bersekali dalam MT 83;

tuntutan deposit RM120,000.00 oleh pihak Plaintif di MS 295 telah diplidkan dalam perenggan 4(a) Penyataan Tuntutan Terpinda Plaintif dalam MT 83;

butiran hakmilik Lot No. 106663 telah dplidkan dalam perenggan 5(b) Penyataan Tuntutan Terpinda Plaintif dalam MT 83;

saksi yang akan dipanggil adalah sama;

Pembelaan dan kausa tindakan Tuntutan Balas Defendan adalah sama dalam MT 83 dan MS 295 iaitu antara lain pelanggaran penolakan (repudiatory breach) seluruh Perjanjian Usaha Sama tersebut dan Plaintif telah menamatkan secara salah Perjanjian Usaha Sama tersebut; 7

Kes MT 83 telah difailkan dahulu dan Plaintif tidak boleh memprejudiskan Defendan dengan memanjangkan masa, tambahan kos dan guaman yang berlebihan; dan

dokumen yang dicadangkan dalam Cadangan Ikatan Dokumen di MT 83 adalah sama dengan Lampiran A Penyataan Tuntutan MS 295 begitu juga dengan draf isu yang hendak dibicarakan. [24] Oleh kerana fakta-fakta yang penting dan asas dalam MS 295 adalah sama dalam MT 83 maka kedua-dua prosiding merupakan prosiding yang bertindih dan tuntutan dalam MS 295 wajar ditolak. D. Bantahan Plaintif [25] Walaupun Plaintif mengakui semua fakta yang ditegaskan oleh Defendan dalam perenggan 21 dan 23 di atas kecuali subperenggan 23

(i), bantahan Plaintif bahawa tiada pertindihan prosiding antara MT 83 dan MS 295 dibuat berdasarkan alasan-alasan berikut:

kausa tindakan MS 295 tuntutan Plaintif terhad kepada tanah Lot No. 106663 berdasarkan kemungkiran prasyarat oleh Defendan untuk membayar jumlah kos perbelanjaan yang ditanggung oleh Plaintif setelah Defendan mengambil balik hakmilik asal tanah Lot 10663 tanpa mematuhi prasyarat tersebut MT 83 asas tuntutan ialah kemungkiran kontrak oleh Defendan atas dasar kekecewaan akibat daripada pengambilan tanah oleh kerajaan bagi tanah Lot No. 106664; 8

kewujudan kausa tindakan MS 295 bermula sekitar November 2020 selepas kes MT 83 difailkan apabila Defendan mengambil hakmilik Lot No 106663 tanpa membayar gantiirugi;

kos kos yang dituntut oleh Plaintif tidak sama dalam kes MT 83;

sama ada Defendan menikmati kekayaan yang tidak patut ekoran daripada penukaran status tanah Lot No. 106663 daripada status Pertanian kepada Bangunan (Kediaman). E. Analisa dan dapatan mahkamah [26] Undang-undang adalah mantap bahawa mahkamah perlu melaksanakan kuasa untuk membatalkan sesuatu pliding dengan penuh berhemah dan hanya apabila tuntutan itu atas permukaannya sahaja, jelas tidak dapat dipertahankan. Bagi permohonan di bawah A18. k.19 (1)

(b), (c) dan (d) KKM 2102, pihak Defendan hendaklah mengemukakan keterangan bagi menunjukkan tuntutan Plaintif tidak mempunyai merit untuk dibicarakan. Lihat kes mantap Bandar Builder Sdn Bhd v. United Malayan Banking Corporation [1993] 4 CLJ 7 dan Seruan Gemilang Makmur Sdn Bhd v. Kerajaan Negeri Pahang Darul Makmur & Anor [2016] 3 CLJ 1 mengenai ujian obviously unsustainable seperti berikut, "[28] The basic test for striking out as laid down by the Supreme Court in Bandar Builder is that the claim on the face of it must be 'obviously unsustainable'. The stress is not only on the word 'unsustainable' but also on the word 'obviously' ie, the degree of unsustainability must appear on the face of the claim without having to go into lengthy and mature consideration in detail. If one has to go into lengthy and mature consideration in detail of the issues of law and/or fact, then the matter is not appropriate to be struck out summarily. It must be determined at trial. "As was laid down in Bandar Builder, the basic test for striking out is that the claim must on the face of it 9 be obviously unsustainable. If one has to go into lengthy and mature consideration in detail of the issue of law and/or fact, then the matter is not appropriate to be struck out summarily. (See p 16 para 28)". "[58] The 'obviously unsustainable' test as adopted by in Bandar Builder, would ensure fair trial and access to the court to litigants. The respondents (the plaintiffs) should be given their day in court to prove their case. The court should not strike out an action purely or for the simple reason that it is 'unsustainable'. The degree of 'unsustainability' must be higher, ie, it must be 'obviously unsustainable' before the action can be struck out summarily. The court should not pull its shutter down and close its door to the respondents, by striking out their action summarily. The tests as adopted in Bandar Builder must be applicable across the board, including action grounded on fraud, as in the case before us. The learned High Court Judge and the Court of Appeal were right in holding that the respondents' action is not obviously unsustainable and dismissed the appellant's application for striking out (See p 21 para 58)". (digariskan sendiri) [27] Dalam penghakiman kes See Thong & Anor v. Saw Beng Chong [2102] 1 LNS 817, Mahkamah Rayuan menyatakan kuasa mahkamah untuk membatalkan suatu tindakan hendaklah dijalankan dengan penuh berhati-hati seperti berikut, "Judges dealing with striking out application under O. 18 r. 19 of the RHC must always bear in mind that the power to strike a case under the order without having to go for trial should be exercised sparingly and only in a plain and obvious case. The procedure is of a summary nature. The party affected should not be deprived of his right to have his case proceeded by a proper trial unless the claim is obviously unsustainable. The Federal Court in the case of C C Ng & Brothers Sdn Bhd v. Government of State of Pahang [1985] 1 CLJ 235; [1985] CLJ (Rep) 45; [1985] 1 MLJ 350, had said that "the inherent power to dismiss an action summarily without permitting the plaintiff to proceed to trial is a drastic power. It should be exercised with utmost caution" - Per Seah FJ. It is a power which ought to be very sparingly exercised and only in very exceptional cases. (per Lord Herschell in Lawrence v. Norrey - as cited in C C Ng & Brothers )." 10 [28] Perkataan ‘frivolous or vexatious’ and ‘abuse of the process of the court’ dalam Aturan 18 r.19 (1) (b) and (d) telah dijelaskan dalam beberapa kes dan saya merujuk kes Tan Bak Lee v. Chen Siew Lee & Ors [2109] 1 LNS 1362 yang menjelaskannya seperti berikut, “[9] I also kept in mind the following established principles:

Only in obviously unsustainable cases that recourse should be had to the summary process under O. 18 r. 19(1) (Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v. United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 4 CLJ 7).

(ii) The phrase "frivolous or vexatious" in paragraph (b) of O. 18 r. 19(1) refer to groundless actions or pleadings with no prospect of success. In considering whether any pleading is frivolous or vexatious, one is entitled to look at the whole history of the matter. However, it is not appropriate in striking out proceedings to resolve dispute of facts on affidavit evidence (See Thong & Anor v. Saw Beng Chong [2102] 1 LNS 817; [2103] 3 MLJ 235).”. [29] Perkataan ‘scandalous’ dalam 108 r 19 (1) (c) telah dijelaskan dalam kes Lim Peng Khoon v. Tea Chun Hia @ Teoh Chun Hia & Ors [2109] 1 LNS 827, “[19] "Scandalous" was decided to mean wholly unnecessary and irrelevant, not just unpleasant allegations ...”. [30] Mahkamah Persekutuan dalam Kerajaan Malaysia v Mat Shuhaimi bin Shafiei [2018] 2 MLJ 133 menjelaskan salah satu keadaan penyalahgunaan proses mahkamah di bawah Aturan 18 k.19 (d) termasuklah prosiding yang dimulakan selepas prosiding yang awal berkenaan perkara yang sama, “…there is a wider sense in which the doctrine may be appealed to, so that it becomes an abuse of process to raise in subsequent proceedings matters which could and therefore should have been litigated in earlier proceedings. The attempt by way of the instant proceedings to relitigate and re-open the earlier action clearly reflects the appositeness of the caption suggested for this matter in the prelude to this judgment and would appear to us to be as clear an instance of an abuse of the process of the court…” . 11 [31] Mahkamah perlu melihat keseluruhan sejarah perkara yang dibangkitkan dalam keterangan afidavit dan tidak terhad pada pliding sahaja untuk menentukan sama ada Plaintif mempunyai kes untuk dibicarakan dengan penuh. [32] Berpandukan kepada nas-nas di atas dan setelah membaca semua kertas kausa dan hujahan bertulis pihak-pihak, mahkamah mendapati isu yang ditimbulkan oleh pihak Defendan ialah sama ada Plaintif mempunyai kausa tindakan yang mencukupi untuk membuat tuntutan ini atas tiga isu iaitu:

kausa tindakan Plaintif di MT 83 dan MS 295 adalah sama

pertindihan dan kepelbagaian prosiding untuk kausa tindakan yang sama di MT 83 dan MS 295;

adakah dengan mempunyai dua tindakan mahkamah berdasarkan kausa tindakan, fakta, isu dan butir-butir yang sama merupakan res judicata.

sama ada kausa tindakan adalah sama dalam MT 83 dan MS 295

Pecah bahagi Tanah Utama [33] Seperti diakui oleh Plaintif sendiri, pecah bahagi Tanah Utama merupakan syarat dalam Perjanjian Usaha Sama bagi membolehkan pembangunan dibuat atas Tanah Utama dan Lot No. 106664 perlu dibangunkan dahulu seperti diplidkan dalam perenggan 6 dan 9 Penyataan Tuntutan Plaintif dalam MS 295. [34] Defendan menghujahkan butiran hakmilik Lot No. 106663 telah diplidkan dalam perenggan 5(b) Penyataan Tuntutan Terpinda Plaintif dalam MT 83. Saya telah membacanya, yang diplidkan seperti berikut, 12 “5. Plaintif memplidkan bahawa pada 2.9.2003, Tanah Utama tersebut telah dibahagikan kepada bahagian-bahagian berikut:

H.S(D) 86056, PT 98333Mukim Klang Daerah Klang Negeri Selangor; dan

H.S(D) 86055, PT 98332 Mukim Klang Daerah Klang Negeri Selangor. Maka benarlah H.S (D) 86055 PT 98332 merujuk Lot No. 106663. [35] Tuntutan jaminan deposit RM120,000.00 untuk Tanah Utama dalam perenggan 6 (a) Pernyataan Tuntutan MS 295 telah diplidkan dalam perenggan 4(a) Penyataan Tuntutan Terpinda Plaintif dalam MT 83. Ini menunjukkan bahawa Lot No. 106663 akan dibangunkan juga kerana jaminan deposit telah dibayar untuk Tanah Utama.

Kemungkiran Perjanjian Usaha Sama [36] Kedua-dua tuntutan Plaintif adalah berkenaan dengan pemecahan kontrak Perjanjian Usaha Sama tersebut. Kausa tindakan pecah kontrak bermula pada tarikh kontrak itu dimungkiri. Lihat kes Mahkamah Persekutuan dalam The Great Eastern Life Assurance Co Ltd v. Indra Janardhana Menon [2005] 4 CLJ 717, “The law on when a cause of action accrues is already well settled and very much entrenched in our jurisprudence which is this. A cause of action founded on contract accrues on the date of its breach and that time begins to run from that breach. See the case of Nasri v. Mesah [1970] 1 LNS 85; [1970] MLJ 32 which followed Board of Trade v. Cayzer, Irvine & Co [1972] AC 610. Applying that general principle of law when did Menon's cause of action arise? It can only arise when the Appellant breached its obligation to pay. When did that obligation to pay arise? That obligation arose the moment the appellant received the cash premium due on the sale of the group insurance scheme transacted by Indrani. …”. (digariskan sendiri) [37] Apabila diteliti kausa tindakan Plaintif atas pemecahan kontrak dalam MS 295, saya dapati bahawa ia mempunyai latar belakang dan 13 fakta yang sama dengan MT 83 iaitu kegagalan Defendan untuk meneruskan Perjanjian Usaha Sama akibat pengambilan tanah bagi kedua-dua tanah Lot No. 106663 dan Lot. No 106664 pada tahun 2105. Pengambilan tanah juga telah melibatkan beberapa lot tanah Defendan yang lain. [38] Plaintif menghujahkan bahawa tuntutan Plaintif dalam MS 295 berdasarkan kemungkiran prasyarat oleh Defendan dan mempunyai isu yang berbeza dengan MT 83. Isu dalam MS 295 ialah keperluan Plaintif untuk memenuhi elemen samada Defendan memungkiri prasyarat Perjanjian Usaha Sama manakala dalam MT 83 ialah kontrak yang tidak dapat diteruskan berdasarkan doktrin kekecewaan yang diakibatkan oleh Defendan. [39] Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan pihak Plaintif bahawa Defendan telah mengemukakan surat tuntutan hakmilik Lot No. 106663 setelah pemfailan MT 83. Plaintif merujuk kes Mahkamah Persekutuan dalam Tenaga Nasional Bhd v Kamarstone Sdn Bhd [2104] 2 MLJ 749 di mukasurat 759 telah memutuskan seperti berikut: - “[17]…A cause of action founded on a contract accrues on the date of its breach, and in the case of a debt, the cause of action arises at the time when the debt could first have been recovered by action. … [18]…'In a contract for the payment of money the breach occurs when there is a failure to pay the sum promised. This is logical as the meaning of 'cause of action' is the act on the part of the defendant which gives the plaintiff his cause of complaint' (see Jackson v Spittall (1870) LR 5 CP 542). The failure to pay will be the cause of complaint.” (digariskan sendiri) [40] Namun demikian, saya berpendapat tindakan Defendan yang mengemukakan tuntutan pengembalian hakmilik Lot No. 106663 14 bukanlah asas untuk Plaintif memulakan tindakan dalam MS 295 kerana tuntutan Plaintif dalam Penyataan Tuntutan Terpindanya di MT 83 melibatkan satu Tanah Utama dan Perjanjian Usaha Sama yang sama walaupun telah dipecah bahagi kepada dua Lot No. 106663 dan 106664. [41] Ini menunjukkan perkara pembangunan perumahan atas Tanah Utama menjadi teras kepada Perjanjian Usaha Sama. Pengambilan tanah Lot No. 106664 yang merupakan sebahagian Tanah Utama telah merencatkan pelaksanaan Perjanjian Usaha Sama yang melibatkan juga Lot No. 106663. [42] Ini juga bermakna Plaintif sudah mengetahui bahawa pembangunan di atas Lot No. 106663 tidak akan dapat diteruskan akibat pengambilan tanah Lot No. 106664. [43] Saya juga telah meneliti Tuntutan Balas Defendan dalam MT 83 dan MS 895 dan dapati kausa tindakan dalam kedua-dua Tuntutan Balas Defendan adalah jelas sama iaitu keingkaran Plaintif untuk memulakan dan menyiapkan pembangunan perumahan Tanah Utama termasuk Lot No. 106663 dan Lot No. 106664.

Kos dan perbelanjaan pecah bahagi Tanah Utama [44] Dalam Pernyataan Tuntutan Terpinda kes MT 83, tuntutan Plaintif ialah berkenaan kerugian khas yang dialami oleh Plaintif bagi segala perbelanjaan pecah bahagi Tanah Utama yang telah dibuat untuk Lot 106664 sahaja. Ini diplidkan dalam perenggan 9 Pernyataan Tuntutan Terpinda Plaintif seperti berikut, “9. Selaras dengan kehendak KDLO melalui surat bertarikh 20.11.2022, Plaintif telah membuat bayaran-bayaran (Pembayaran) berikut bagi pihak Defendan: ... 15 [45] Tuntutan dalam MS 295 juga dibuat bagi menuntut gantirugi khas atas kos dan perbelanjaan yang dibuat untuk pecah bahagi Tanah Utama tetapi hanya untuk Lot No. 106663 sahaja seperti diplidkan dalam perenggan 6 Penyataan Tuntutan, “6. Menurut Kontrak tersebut, Plaintif telah membuat pembayaran seperti berikut untuk membahagikan Tanah Utama tersebut:- ... ...”. [46] Plaintif juga menghujahkan jumlah gantirugi khas yang dipohon di MS 295 ialah RM204,980.13 manakala jumlah gantirugi yang dituntut dalam kes MT 83 sebanyak RM2,085,000.00 dan secara alternatif, sebanyak RM538,152.21. [47] Namun demikian, saya dapati tuntutan jaminan sekuriti sebanyak RM120,000.00 untuk Tanah Utama tidak dibuat dalam MT 83 sebaliknya dalam MS 295. [48] Saya telah meneliti dan memperhalusi kerugian-kerugian yang disenaraikan oleh Plaintif dalam MT 83 dan kos perbelanjaan dalam MS 295 bagi maksud pecah bahagi tanah: Lot No 106664 Lot No. 106663 Tukar syarat tanah Jaminan sekuriti pembetungan Broker fee Kerja ukur tanah stamping Tukar tanda sempadan Pecah bahagi tanah Cukai tanah Upah ukur Laporan penilaian Bayaran pelan 2 hakmilik Yuran guaman Bayaran pendaftaran 2 hakmilik 16 [49] Setelah meneliti kedua dua tuntutan Plaintif dalam MT 83 dan MS 295, saya berpandangan bahawa Plaintif seharusnya membuat tuntutan untuk Lot No. 106663 bersekali dengan Lot No. 106664 kerana ia melibatkan Tanah Utama yang telah dipecah dua di mana segala perbelanjaan telah dibuat untuk kedua-dua Lot tersebut. [50] Dapatan ini bertepatan dengan keputusan yang telah dibuat dalam kes yang dirujuk oleh Defendan iaitu Seruan Gemilang Makmur Sdn Bhd v Badan Perhubungan UMNO Negeri Pahang Darul Makmur (via his secretary Dato’ Ahmad Tajudin bin Sulaiman) [2100] 8 MLJ 57 yang telah membatalkan writ terhadap Plaintif atas alasan bahawa walaupun kausa tindakan Plaintif adalah berbeza dalam dua tindakan yang berlainan, kedua-dua tindakan sivil itu mempunyai fakta, latar belakang, keadaan dan dokumen yang sama yang akan dirujuk berdasarkan satu transaksi yang sama terutamanya melibatkan satu perjanjian yang sama, “[12] This court is mindful of the fact that the cause of action in the first civil suit was for negligence and that it was against the State Government of Pahang and the State Director of the Forestry Department, Pahang who were named as the defendants. Whereas the cause of action in this civil suit is for breach of contract and is against Badan Perhubungan UMNO Negeri Pahang Darul Makmur. Nevertheless, this court is of the considered view that on the facts, background and the circumstances and taking into the account the relevant documents exhibited to the defendant's affidavit in support (encl 103A), the plaintiff cannot divide their case into separate compartments and proceed by way of installments in order to suit their own convenience where the relief applied in this civil suit admittedly has been included and claimed in the first civil suit where judgment had already been granted in favour of the plaintiff. This court is of the considered view that the cause of action in both the civil suits are interrelated and intertwined as part and parcel of the same one and only transaction and the plaintiff cannot be permitted to make double claim by filing two separate actions for the same relief. In fact, the basis of the plaintiff's claim in the first civil suit has the similarity to the plaintiff's claim in this civil suit which is based on an agreement dated 2 October 2000 entered into between the plaintiff and a person Tn Hj Abdullah bin Hj Rahman purported to act on behalf of the defendant. It was pursuant to the 17 said agreement that the claim in both the civil suits were filed as without the said agreement dated 2 October 2000, there could have been no link to implicate the defendant's named in both the civil suits. This finding by this court is made solely and only for the purpose of deciding this application (encl 103) and the application of the doctrine of res judicata and is not to be construed as having had decided the merits of the plaintiff's claim. … [19] As stated above, the facts, background and circumstances of both the civil suits are so interrelated and intertwined that the plaintiff cannot divide their claim into two separate segments and have their day in court according to their whims and fancies. Consequently, the plaintiff is not permitted to abuse the process of the court by attempting to make double claim, particularly, when the plaintiff had already obtained judgment in the first civil suit for damages in the sum of RM37,127,471.60 with interest and costs which is the same relief the plaintiff has claimed in this civil suit. The process or machinery of the court should not be used improperly or abused. Any two sets of proceedings in respect of the same subject matter and the same relief claimed would be unnecessary and is an abuse of the process of the court. There must be some sense of finality to a judicial process and that the finality in litigation should be arrived at the minimum expense to the parties and in order to bring a speedy disposal. Having said that, this court is mindful that each case is to be considered on its own set of facts, background and circumstances and it is not an absolute rule as there may be exceptions to this rule. Nevertheless, the facts, background and circumstances in this civil suit justifies the same to be struck out and does not fall under any exception but is in fact is an abuse of the process of the court and would lead to an unjust result. … [21] On the facts, background and the circumstances in this case, and the fact that there is no rebuttal evidence by an affidavit in reply to all the facts alluded by the defendant in the affidavit in support (encl 103A), this court finds that it would be unjust to bring the defendant to court or to allow the plaintiff to relitigate and produce, as admittedly, the same set of facts, the same witnesses and the same set of documents, apart from the said agreement dated 20 October 2000 as first, the plaintiff had already obtained judgment for damages which is the same relief which the plaintiff has claimed in this civil suit and in respect of the same subject matter, secondly, if the plaintiff has a bona fide claim against the defendant named in this suit, the same could have been included in the first civil suit as the facts as admitted by the plaintiff in both the civil suits are the same and the witnesses are same except for a fact that the cause of action which is different in the first civil suit which was being for negligence and the cause of action in this civil suit, is for breach of contract…”. 18

kewujudan kausa tindakan MS 295 selepas MT 83 [51] Saya tidak dapat bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa perbezaan kausa tindakan yang ketara dalam MT 83 dan MS 295 ialah apabila Defendan membuat tuntutan untuk mendapatkan kembali hakmiliknya bagi Lot No. 106663 dan berjaya memperolehinya tanpa membayar kos dan perbelanjaan Plaintif setelah MT 83 difailkan. [52] Plaintif tidak perlu menunggu untuk memfailkan MS 295 apabila kerugian yang dialami dalam Lot No. 106663 bermula pada tarikh Defendan memungkiri Perjanjian Usaha Sama dalam Lot No. 106664. [53] Berdasarkan kedua-dua pliding Plaintif dalam MT 83 dan MS 295, kemungkiran kontrak oleh Defendan berlaku apabila hakmilik tanahnya atas Tanah Utama telah diambil oleh Kerajaan bukannya apabila Defendan memperolehi kembali hakmilik Lot No. 106663. [54] Jumlah tuntutan kerugian yang berbeza dalam MT 85 dan MS 295 bukanlah alasan untuk memfailkan MS 295 kerana jika pun tuntutan kos dan perbelanjaan Lot No. 106663 tidak diplidkan dalam MT 83, Plaintif masih boleh meminda Penyataan Tuntutannya disebabkan kewujudan fakta dan kausa tindakan baru yang berlaku apabila Defendan menuntut hakmilik Lot No. 106663 kemudiannya. Pindaan pliding boleh dibuat pada bila-bila masa sebelum tarikh bicara seperti yang diperuntukkan dalam Aturan 20 Kaedah 5 KKM 2102 seperti berikut, “20. Amendments

Amendment of writ or pleading with leave (O. 20 r. 5) Subject to Order 15, rules 6,6A, 7 and 8 and the following provision of this rule, the Court may at any stage of the proceedings allow the plaintiff to amend his writ, or any party to amend his pleading, on such terms as to 19 costs or otherwise as may be just and in such a manner, if any, as it may direct. Order 20 r. 5(2) ROC 2102 Where an application to the Court for leave to make the amendment mentioned in paragraph (3), (4) or (5) is made after any relevant period of limitation current at the date of the issue of the writ has expired, the Court may nevertheless grant such leave in the circumstances mentioned in that paragraph if it thinks it just to do so. ... Order 20 r. 5(5) ROC 2102 An amendment may be allowed under paragraph (2) notwithstanding that the effect of the amendment will be to add or substitute a new cause of action if the new cause of action arises out of the same facts or substantially the same facts as a cause of action in respect of which relief has already been claimed in the action by the party applying for leave to make the amendment.”.

Dokumen yang akan dibuktikan [55] Mengenai dokumen bagi senarai kos dan perbelanjaan Plaintif, Plaintif menghujahkan bahawa dokumen-dokumen yang dilampirkan dalam:

Eksibit “LC-3” Afidavit Sokongan Defendan adalah untuk menyokong tuntutan kes MT 83 berkenaan Lot No. 106664 sahaja; manakala

perenggan 7 Afidavit Jawapan Defendan hanya merupakan sebahagian dokumen yang akan dirujuk oleh Plaintif bagi Lot No. 106663 dalam MS 295 dan Plaintif akan merujuk juga dokumen-dokumen yang dieksibitkan dalam Afidavit Jawapan Plaintif di mukasurat 26, 27, 28, 38, 39, 40, 41, 43, 44, 45, 52, 53, 54, 55, 57 sehingga 72 Afidavit Jawapan Plaintif [56] Setelah mengambil kira dan memberi pertimbangan yang sewajarnya mengenai dokumen-dokumen yang dirujuk oleh Plaintif 20 beserta alasan-alasan di atas, saya berpandangan bahawa dokumen-dokumen tersebut merupakan bukti pembayaran bagi kerja-kerja yang telah dijalankan untuk pecah bahagi Tanah Utama dan wajar semua dokumen tersebut dirujuk bersekali dalam MT 85.

Pengkayaan tidak patut (unjust enrichment) [57] Plaintif menghujahkan bahawa Defendan akan menikmati kekayaan yang tidak patut ekoran daripada penukaran status tanah Lot No. 106663 daripada status Pertanian kepada Bangunan (Kediaman) ditambah pula dengan pemulangan hakmilik asal tanah-tanah kepada Defendan sedangkan Plaintif telah membelanjakan wangnya untuk kos dan perbelanjaan bagi menjalankan pembangunan kediaman di atas tanah yang sama. [58] Fakta yang sama juga telah diplidkan dalam perenggan 16 dan 18 Penyataan Tuntutan Terpinda Plaintif di MT 83 yang antara lain Defendan mengaut keuntungan untuk dirinya sendiri dengan nilai pasaran Lot No. 106664 naik dan mendapat faedah yang lumayan akibat daripda penukaran status tanah Lot No. 106664. [59] Plaintif juga telah mempunyai pengetahuan akan kerugian yang dialaminya akibat kegagalan pembangunan atas Lot No. 106663 yang disebabkan oleh kegagalan pembangunan atas Lot No. 106664. [60] Kesimpulan bagi isu ini ialah tindakan Plaintif memfailkan tuntutan di MS 295 telah berdasarkan kepada perkara dan hal yang sama berpandukan latar belakang, fakta, isu, kos perbelanjaan dan dokumen yang mempunyai kaitan dengan kausa tindakan dalam MT 83. 21

(ii) sama ada terdapat pertindihan dan kepelbagaian prosiding untuk kausa tindakan yang sama di MT 83 dan MS 295 [61] Dalam isu ini, saya merujuk hujahan Defendan yang merujuk kes Mahkamah Persekutuan dalam Jaya Sudhir a/l Jayaram v Nautical Supreme Sdn Bhd & Ors [2109] 5 MLJ 1 iaitu apabila terdapat kepelbagaian prosiding, Mahkamah patut memberi keutamaan untuk:

mengelakkan gangguan dan kepelbagaian atau pertindihan litigasi, khususnya untuk mengelakkan prosiding selari dan risiko dapatan yang tidak konsisten, serta untuk mengelakkan menimbulkan kesulitan kepada pihak ketiga; dan

keperluan untuk memintas kepelbagaian prosiding bagi mengelakkan perkara yang sama bagi kedua-dua prosiding daripada dibawa di hadapan tribunal yang berbeza dan risiko dapatan yang tidak konsisten. [62] Saya bersetuju dengan hujahan Defendan seterusnya bahawa YA Hakim dalam kes MT83 mempunyai bidangkuasa untuk mendengar, mempertimbang dan mentafsirkan terma-terma Perjanjian Usaha Sama tersebut sama ada ianya telah dikecewakan (“frustrated”), sama ada terdapatya pelanggaran penolakan (”repudiatory breach”) seluruh Perjanjian Usaha Sama tersebut dan sama ada Plaintif telah menamatkan secara salah Perjanjian Usaha Sama tersebut. Keputusan YA Hakim MT 83 akan mengikat semua pihak termasuklah tuntutan dalam MS 295.

Kuasa tambahan untuk mengelakkan pertindihan kes yang sama [63] Pihak Defendan merujuk seksyen 99A Akta Mahkamah Rendah 1948 mengenai kuasa dan bidangkuasa lanjut Mahkamah Sesyen untuk mengenepikan tuntutan Plaintif ini, 22 “99A. Further powers and jurisdiction of courts In amplification and not in derogation of the powers conferred by this Act or inherent in any court, and without prejudice to the generality of any such powers, every Sessions Court and Magistrates' Court shall have the further powers and jurisdiction set out in the Third Schedule.”. [64] Jadual Ketiga kepada seksyen 99A Akta Mahkamah Rendah 1948 memberikan kuasa tambahan kepada Mahkamah Sesyen untuk menolak apa-apa prosiding yang bertindan di mana-mana mahkamah, THIRD SCHEDULE [Section 99A]

ADDITIONAL POWERS OF SESSIONS COURTS AND MAGISTRATES' COURTS Res judicata and multiplicity of proceedings Power to dismiss or stay proceedings where the matter in question is res judicata between the parties, or where by reason of multiplicity of proceedings in any court or courts the proceedings ought not to be continued.: [65] Mahkamah Tinggi dalam kes Ta Wu Realty Sdn Bhd v. Ketua Pengarah Hasil Dalam Negeri & Anor [2004] 6 CLJ 398 telah membuat keputusan mengenai pertindihan prosiding seperti berikut, “[30] Further, I am also of the view that the concurrent filing of the instant application and applicant's appeal before the Special Commissioners certainly constitutes a duplicity of proceedings and is indeed frivolous, vexatious and an abuse of the process of the court.”. [66] Terdapat banyak persamaan mengenai fakta, isu dan relief yang dipohon dalam MT 83 dan MS 245 terutama ia melibatkan satu bidang Tanah Utama yang sama walaupun telah dibahagikan dan berlainan nombor lot. 23 [67] Kausa tindakan dalam MS 295 juga berasal dari pemecahan kontrak iaitu disebabkan kekecewaan Perjanjian Usaha Sama, yang membawa juga kepada perlanggaran prasyarat bahawa Defendan harus menanggung kesemua kos dan perbelanjaan yang ditanggung oleh Plaintif bagi memecah bahagi Tanah Utama bagi tujuan pembangunan yang sama. [68] Tindakan guaman MT 295 yang difailkan selepas MT 83 wajar ditolak atas alasan terdapat pertindihan prosiding yang merupakan suatu tindakan yang remeh, menyusahkan dan menyalahgunakan proses mahkamah.

(iii) sama ada tuntutan Plaintif di MS 295 adalah res judicata [69] Doktrin res judicata berasal dari undang-undang am Inggeris. Mahkamah Persekutuan dalam kes Manoharan Malayalam v. Menteri Dalam Negeri, Malaysia & Anor [2009] 2 CLJ 839 telah merujuk Black’s Law Dictionary mengenai tafsiran perkataan res judicata seperti berikut, “[6] Res Judicata is defined in Black's Law Dictionary, 7th edn as follows:- [literally in Latin 'a thing adjudicated] 1. An issue that has been definitively settled by judicial decision. 2. An affirmative defence barring parties from litigating a second lawful lawsuit on the same claim, or any other claim arising from the same transactions and that could have been - but was not raised in the first suit. The three essential elements are (1) an earlier decision on the issue (2) a final judgment on the merits, and (3) the involvement of the same parties, or parties in privity with the original parties. Restatement (Second) of Judgments ss. 17, 24 (1982) - Also termed res adjudicata, claim preclusion. Cf. Collateral Estoppel. Res Judicata has been used in this section as a general term referring to all new ways in which one judgment will have a binding effect on another. That usage is and doubtless will continue to be common, but it lumps under a single name two quite different effects of judgments. The first is the effect of foreclosing any litigation of matters that never been litigated, because of the determination that they should have been advanced in an earlier suit. The second is the effect of foreclosing relitigation of matters that have once been litigated and decided. The first of these, preclusion of matters that 24 were never litigated, had gone under the name, "true res judicata" or the names "merger" and "bar", The second doctrine, preclusion of matters that have once been decided, has usually been called "collateral estoppel" Professor Alan Vestal has long argued for the use of the names "claim preclusion" and "issue preclusion" for these two doctrines [Vestal, Raitonale of Preclusion, 9 St. Louis U LJ 29 (1964)], and this usage is increasingly employed by the Courts as it is by Restatement Second of Judgment". Charles Alan Wright, Law of Federal Courts s. 100A, at 722-23 (5th ed. 1994). [70] Doktrin res judicata ini telah dimaktubkan dalam seksyen 99A Akta Mahkamah Rendah 1948 yang memberikan kuasa tambahan kepada Mahkamah Sesyen dan Mahkamah Majistret untuk membatalkan tindakan atas doktrin res judicata seperti yang telah disebut dalam perenggan 63 dan 64 di atas. [71] Mahkamah Tinggi dalam kes Yeo Kui Ngo (F) v. Liu Min Thin (M) & Ors [2020] 1 LNS 1542 telah merujuk prinsip res judicata dalam kes Mahkamah Agung, Asia Commercial Finance (M) Sdn Bhd v Kawal Teliti Sdn Bhd [1995] 1 MLRA 611 yang telah menggariskan prinsip res judicata dibahagikan kepada dua iaitu: “.[24] The principles in Asia Commercial Finance case (supra ) laid down two

limbs of res judicata as follows:

cause of action estoppel applies to bar a person and/or his privy from filing subsequent actions after the court's decision in the 1st proceedings; and

issue of estoppel principle operates to prevent a person and/or his privy from raising the same issues in the subsequent case which has been raised or could be raised with reasonable diligence in the previous proceedings.”. [72] Dalam kes Universal Trustee (M) Bhd v. Lambang Pertama Sdn Bhd & Anor [2104] 1 LNS 797 permohonan untuk pembatalan pliding 25 tidak boleh dibuat berdasarkan kepada keterangan afidavit sahaja terutama apabila terdapat keterangan affidavit yang bercanggah. [73] YA Hakim dalam kes Mahkamah Tinggi, Doretti Resources Sdn Bhd v. Fitters Marketing Sdn Bhd & Ors [2106] 1 LNS 13 menyatakan isu estopel bukanlah peruntukan statutori yang mandatori yang boleh dipakai dalam semua keadaan kes. Ia perlu dipakai secara berhati-hati untuk mengelakkan ketidakadilan kepada kes-kes yang hendak dibicarakan. [74] Dalam kes Ibnuhaili @ Holly Jauhali & Ors v. Borneo Samudera Sdn. Bhd & Anor [2021] 1 LNS 1177 Mahkamah Tinggi telah merujuk kes Mahkamah Rayuan Dato' Sivananthan Shanmugam v. Artisan Fokus Sdn Bhd [2105] 2 CLJ 1062 dan memakai issue estoppel melalui pendekatan yang lebih meluas untuk penentuan suatu tindakan itu adalah res judicata seperti berikut, “[28] The plaintiffs argue t hat not all the parties are the same in the instant action in which there are many more plaintiffs. However, I would refer to the broad approach approved by the Court of Appeal in Dato' Sivananthan Shanmugam v. Artisan Fokus Sdn Bhd [2105] 2 CLJ 1062 where Idrus Harun JCA (as he then was) held:- "[25] In the present appeal, since the present action would undoubtedly involve going over precisely the same facts as in the previous HTF suit, and accepting the broader approach and the wider sense of res judicata as the preferred and correct legal position, the fact that the parties to this suit are different from the HTF suit does not disentitle the appellant to invoke the doctrine of issue estoppel to bar the respondent from relitigating a specific issue that had been decided in the prior separate action. The doctrine also applies to a non-party. It is therefore not necessary for parties to be the same in both actions. What the doctrine seeks to prevent is an abuse of the process of the court by attempting to make a double claim as well as allowing the plaintiff to relitigate its cause for the same relief and based on the same subject matter for which judgment had successfully been obtained in the HTF suit and to produce the same set of facts, the same witnesses and the same documents (see Seruan Gemilang Makmur Sdn Bhd v. Badan Perhubungan UMNO Negeri Pahang Darul Makmur, supra) (emphasis added)." 26 [29] The Court of Appeal cited with approval the decision of Drake J in North West Water Ltd v. Binnie & Partners (a firm) [1990] 3 All ER 548: "In my judgment, this broader approach to a plea of issue estoppel is to be preferred. I find it unreal to hold that the issues raised in two actions arising from identical facts are different solely because the parties are different or because the duty of care owed to different persons is in law different. However, I at once stress my use of the word 'solely'. I think that great caution must be exercised before shutting out a party from putting forward his case on the grounds of issue estoppel or abuse of process. Before doing so the court should be quite satisfied that there is no real or practical difference between the issues to be litigated in the new action and that already decided, and the evidence which may properly be called on those issues in the new action.". [75] Berdasarkan kepada keterangan pihak-pihak termasuk dokumen-dokumen dalam afidavit pihak-pihak khususnya perbandingan fakta, isu, tuntutan dan dokumen, saya dapati bahawa terdapat banyak persamaan dalam kesemua perkara tersebut bagi tuntutan pecah bahagi Tanah Utama tersebut. [76] Latar belakang, fakta, isu dan jenis tuntutan Plaintif dalam kes MT 295 ini bertindan dengan MT 83 dan isu-isu yang dibentangkan dalam MT 295 sepatutnya boleh dibangkitkan dan didengar dalam kes MT 83. MT 83 masih belum dibicarakan dan tiada keputusan dibuat mengenai tuntutan Plaintif dan tuntutan balas Defendan. Maka issue estoppel terpakai kepada Plaintif dalam MS 295 ini. F. Keputusan mahkamah [77] Berdasarkan kesamaan dalam semua fakta material dan asas dan isu yang hendak dibicarakan, untuk mengelakkan pembaziran masa mahkamah, menjimatkan kos prosiding yang bertindih, mengelakkan kekeliruan dan percanggahan yang mungkin akan wujud antara MT 83 dan MS 295 apatah lagi kes MT 83 telah bersedia untuk dibicarakan maka 27 tiada sebab saya perlu membenarkan Plaintif untuk meneruskan tuntutannya di MS 295 ini. [78] Maka saya berpuas hati bahawa Defendan telah berjaya membuktikan bahawa Plaintif tidak mempunyai kausa tindakan yang jelas boleh dipertahankan dan boleh ditolak secara terus di bawah Aturan 18 k.19 I(b) (c) dan (d) KKM 2102. Permohonan Defendan dibenarkan dengan kos RM3,000.00. Tarikh: 17 Februari 2022 (ROHATUL AKMAR BT ABDULLAH)