Shalihah Binti Mahamad v Wan Rosezyda Binti Wan Zain (DA-21NCvC-1-01/2019)

Plaintif menuntut dari Defendan-Defendan antara lainnya suatu deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli (selepas ini dipanggil “PJB”) bertarikh 17.11.2015 antara Plaintif dengan Defendan 1 bagi satu hartanah yang dikenali sebagai Lot 1038, GM 1009, Mukim Tanjung Chat, Jajahan Kota Bharu, Kelantan (selepas ini dipanggil “Hartanah Tersebut”) adalah tidak sah dan terbatal ab initio.

Plaintif adalah seorang warga negara Malaysia beralamat di PT 595, Jalan Tanjung 11, Taman Tanjung Chat, 15300 Kota Bharu, Kelantan dan merupakan pembeli Hartanah Tersebut

Defendan 1 adalah warga negara Malaysia beralamat di nombor 4958F, Jalan Pengkalan Chepa, 15400 Kota Bharu, Kelantan dan merupakan pemilik berdaftar Hartanah Tersebut sebelum menjualkannya kepada Plaintif.

Defendan 2 adalah sebuah firma guaman yang berdaftar dengan Majlis Peguam Malaysia dan beralamat di Lot 718, Jalan Sri 03/01/2024 07:56:53 DA-21NCvC-1-01/2019 Kand. 120 Cemerlang 14/27 off Jalan Pengkalan Chepa, 15300 Kota Bharu, Kelantan.

Defendan 3 adalah sebuah badan di bawah kuasa Kerajaan Negeri Kelantan yang antara lainnya mentadbir hartanah di Jajahan Kota Bharu dan beralamat di Jalan Hospital, Kota Bharu, Kelantan.

Defendan 4 pula adalah majikan Defendan 3 yang bertanggungan terhadap apa-apa tindakan, peninggalan atau kegagalan Defendan 3 dan beralamat penyampaiannya di Pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri Kelantan, Tingkat 1, Blok 6, Kompleks Kota Darulnaim, 15503 Kota Bharu, Kelantan.

Defendan 5 adalah sebuah badan di bawah kuasa Kerajaan Malaysia yang beralamat di Bandar Baru Tunjung, Lebuhraya Kota Bharu – Pasir Mas, 15100 Kota Bharu, Kelantan.

Defendan 6 juga adalah sebuah badan di bawah kuasa Kerajaan Malaysia dan beralamat di Aras 4, Wisma Persekutuan, Jalan Bayam, 15592 Kota Bharu, Kelantan.

Defendan 7 adalah majikan Defendan 5 dan Defendan 6 yang bertanggungan ke atas apa-apa tindakan, peninggalan atau kegagalan Defendan 5 dan Defendan 6 dan alamat penyampaiannya di Jabatan Peguam Negara, Bahagian Guaman, No. 45, Persiaran Perdana, Presint 4, 62100 Putrajaya.

Plaintif dan Defendan 1 telah memasuki PJB di mana Defendan 1 bersetuju menjual Hartanah Tersebut dengan harga RM195,000 dan Plaintif setuju untuk membelinya. Plaintif kemudiannya telah melantik Defendan 2 sebagai peguamcaranya dan juga sebagai stakeholder.

Setelah Hartanah Tersebut berpindah milik kepada Plaintif dan pinjaman pembiayaan diluluskan oleh Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (selepas ini dipanggil “LPPSA”) sebanyak RM155,000, Plaintif menyatakan dia mendapati keluasan fizikal Hartanah Tersebut adalah tidak sama dengan keluasan yang telah dipersetujuinya semasa memasuki PJB.

Defendan 5 bersama dengan Defendan 6 dan Defendan 7 telah memfailkan permohonan di bawah Aturan 18, Kaedah 19(1)(a), (b) dan (d), Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (selepas ini dipanggil “KKM 2012”) untuk membatalkan writ saman dan mengenepikan pernyataan tuntutan terpinda Plaintif seperti di Lampiran 48. Permohonan Defendan 5 telah dibenarkan manakala permohonan Defendan 6 dan Defendan 7 ditolak. Tiada rayuan dibuat oleh Plaintif atau lain-lain pihak terhadap keputusan berkenaan.

Isu-isu yang perlu diputuskan oleh mahkamah dalam perbicaraan ini (Lampiran 62) adalah:

sama ada PJB untuk membeli Hartanah Tersebut batal secara void ab initio apabila Hartanah Tersebut terlibat dengan pengambilan oleh kerajaan seluas 5147 kaki persegi dari keluasan keseluruhan 5522 kaki persegi.

(ii) sama ada ujudnya elemen penipuan dan/atau salah nyataan oleh Defendan 1 sebagai pemilik berdaftar dalam urusan pembelian Hartanah Tersebut.

(iii) sama ada Defendan 2 telah gagal menjalankan kewajipan berhati-hati dan skil professionalnya sebagai pengamal undang-undang dalam memberi nasihat guaman kepada anak guamnya dalam menyediakan PJB dan menguruskan pinjaman Plaintif dengan LPPSA.

(iv) sama ada Defendan 3 telah gagal dalam menjalankan kewajipan statutorinya sebagai Pentadbir Tanah dalam memastikan status sebenar Hartanah Tersebut dan mematuhi prosedur piawaan yang ditetapkan dalam pengeluaran geran ganti dan mendaftarkan gadaian serta pindah milik Hartanah Tersebut kepada Plaintif apabila terdapatnya hal pengambilan tanah dalam Hartanah Tersebut.

sama ada Defendan 4 selaku majikan/prinsipal kepada Defendan 3 adalah bertanggungan secara vikarius terhadap Plaintif.

(vi) sama ada Defendan 6 telah gagal untuk menyedari dan meneliti dengan berhati-hati bahawa Hartanah Tersebut terlibat dengan pengambilan dan seterusnya telah gagal membuat penilaian yang sebenar bagi Hartanah Tersebut yang menyebabkan pinjaman diluluskan.

(vii) sama Defendan 7 selaku majikan/prinsipal kepada Defendan 6 adalah bertanggungan secara vikarius terhadap Plaintif.

(viii) sama ada Plaintif berhak mendapatkan semua bayaran harga jual beli RM195,000 dan bayaran-bayaran yang telah dibuat oleh Plaintif berserta gantirugi-gantirugi am dan teladan kesan dari kegagalan transaksi pembelian Hartanah Tersebut akibat kecuaian Defendan-Defendan. Isu tambahan dari Defendan 1

(ix) adakah PJB tersebut sah, batal atau boleh batal.

adakah perjanjian kontrak yang lengkap dan telah disempurnakan (telah dimuktamadkan) di mana balasan telah berpindah kepada pihak ketiga (secara benefisil) boleh dibatalkan.

(xi) adakah harga jual beli sebanyak RM195,000 dalam PJB berkenaan merupakan suatu balasan yang sah untuk penjualan Hartanah Tersebut.

(xii) dalam keadaan PJB berkenaan sah dan berkuatkuasa, adakah Plaintif mengalami kerugian dan transaksi jual beli melalui PJB kontrak tersebut. Jika jawapannya “Ya”, perlu diputuskan selanjutnya iaitu: a) berapakah jumlah kerugian Plaintif. b) siapakah yang melakukan kecuaian dan perlu bertanggungjawab dalam kerugian Plaintif tersebut. Tambahan isu oleh Defendan 2

(xiii) sama ada Defendan 2 dibebankan dengan tanggungjawab untuk mempertikaikan rekod hakmilik yang dikeluarkan oleh Defendan 3 ketika mana menyediakan PJB. Penelitian dan penemuan mahkamah Kes Plaintif [14] Plaintif adalah pembeli Hartanah Tersebut dan Defendan 1 adalah pemilik berdaftarnya. Pada sekitar bulan Julai 2005, ayah Plaintif (SP2) telah dimaklumkan oleh seorang broker tanah (SD1) bahawa terdapat sebidang tanah berdekatan rumah SP2 untuk dijual. SD1 kemudiannya memperkenalkan SP2 kepada suami Defendan 1 (SD2). [15] Setelah rundingan diadakan, Plaintif dan SP2 telah dibawa oleh SD2 untuk melihat Hartanah Tersebut. SD2 membuat representasi bahawa keluasannya adalah 513 meter persegi dan menunjukkan had sempadannya dengan tangan. Plaintif dan SP1 juga ditunjukkan pelan ukur Hartnah Tersebut dan keluasannya adalah 513 meter persegi atau 5522 kaki persegi. SD2 memberitahu mereka bahawa geran Hartanah Tersebut telah hilang dan jika mereka bersetuju untuk membelinya, Defendan 1 (SD3) akan memohon geran ganti. [16] Defendan 1 menetapkan harga Hartanah Tersebut sebanyak RM195,000 dan dipersetujui Plaintif. Plaintif kemudiannya melantik firma Defendan 2 sebagai peguamnya bagi menguruskan PJB. [17] Pada 15.6.2015, Defendan 1 telah membuat cabutan dari Pejabat Tanah dan Jajahan Kota Bharu (Defendan 3) berkaitan Hartanah Tersebut bertujuan memohon geran baharu. Geran ganti (eksibit D27) telah diperolehi pada 17.11.2015 dan Defendan 1 menyerahkannya kepada Defendan 2. Defendan 2 selanjutnya menyediakan PJB bertarikh 17.11.2015 (eksibit D22) dan ditandatangani oleh Plaintif dan Defendan 1. Defendan 2 juga telah menguruskan permohonan pinjaman Plaintif dengan LPPSA. [18] Pinjaman Plaintif diluluskan sebanyak RM155,000 berdasarkan nilaian bertarikh 10.1.2016 yang dibuat oleh Defendan 6 (melalui pegawainya iaitu SD6). Baki harga belian sebanyak RM40,000 telah dibayar oleh Plaintif secara tunai. Pada 5.10.2016 Hartanah Tersebut didaftarkan atas nama Plaintif dan satu gadaian kepada LPPSA telah dimasukkan oleh Defendan 3. Selepas itu LPPSA telah membuat potongan bulanan gaji Plaintif bagi membayar balik pinjaman tersebut. [19] Pada sekitar bulan November 2016 semasa pembersihan Hartanah Tersebut, Plaintif tidak menjumpai batu penanda sempadan Hartanah Tersebut. Plaintif kemudiannya membuat carian terhadap lot Hartanah Tersebut dari Defendan 3 dan mendapati keluasan tanah yang dicatatkan adalah 513 meter persegi serta juga rekod pengambilan seluas 5157 kaki persegi. Rekod ini menyebabkan Plaintif terkejut dan keliru kerana Defendan 1 tidak pernah memaklumkan berhubung dengan pengambilan ini dan PJB yang disediakan Defendan 2 menyatakan keluasan Hartanah Tersebut sebagai 513 meter persegi (muka surat 9 PJB, Bahagian 4, Jadual 1). [20] Plaintif telah merujuk berhubung dengan perkara ini kepada Defendan 3, Jabatan Ukur dan Pemetaan Negeri Kelantan (selepas ini dipanggil “JUPEM”) dan Defendan 5. Defendan 3 memberi maklum balas bahawa status tanah berkenaan adalah seperti salinan hakmilik yang dikepilkan i.e. keluasan 513 meter persegi dan semakan akan dibuat berhubung dengan pengambilan. Defendan 5 juga memberi maklum balas bahawa seluas 5147 kaki persegi Hartanah Tersebut telah dibuat pengambilan dan Borang K telah dikeluarkan pada 3.12.1978. Geran baharu akan dikeluarkan setelah JUPEM membuat pengukuran. Manakala JUPEM memberikan maklum balas bahawa lot Hartanah Tersebut tidak lagi ujud dalam rekod mereka dan tiada lagi baki tanah. [21] Plaintif berasa tertipu dengan keluasan sebenar Hartanah Tersebut dan membuat laporan polis pada 31.7.2018. Permohonan kepada LPPSA untuk menghentikan potongan bulanan gaji bagi pembayaran pinjaman juga telah ditolak. Akibat dari salahnyata frod dan kecuaian berlapis-lapis (multiple levels of negligence), Plaintif telah mengalami kesusahan, kerugian dan masalah kesihatan yang teruk. [22] Plaintif menghujahkan kausa tindakan (cause of action) terhadap Defendan-Defendan adalah seperti berikut:

Defendan 1 atas salahnyataan frod (fraudulent misrepresentation).

(ii) Defendan 2 atas kecuaian dalam menjalankan tanggungjawab berhati-hati dan tanggungjawab fidusiari (breach of duty of care and fudiciary duty).

(iii) Defendan 3 atas kecuaian dalam menjalankan tanggungjawab statutori (breach of statutory duty).

(iv) Defendan 4 atas liabiliti vikarius terhadap kecuaian Defendan 3 (vicarious liability to the 3rd Defendant).

Defendan 6 atas kecuaian dalam menjalankan tanggungjawab berhati-hati dan menggunakan skil (breach of duty of care and reasonable skill).

(vi) Defendan 7 atas liabiliti vikarius terhadap kecuaian Defendan 6 (vicarious liability to the 6th Defendant). [23] Butir-butir kerugian yang dialami Plaintif (seperti dalam pernyataan tuntutan terpinda) adalah:

bayaran balik pembiayaan kepada LPPSA sebanyak RM163,495 (pinjaman sebanyak RM155,000 dan insuran takaful RM8,495).

(ii) bayaran bulanan RM791.54 selama 360 bulan (30 tahun) bermula Ogos 2016 hingga Julai 2046 berjumlah RM391,585.07 (setakat Disember 2018, Plaintif telah membuat bayaran secara potongan gaji sebanyak RM18,996.96).

(iii) bayaran tunai RM40,000 kepada Defendan

1.

(iv) bayaran kos peguam (Defendan 2) RM5,500.

lain-lain kerugian dan kesusahan yang akan dikemukakan dalam perbicaraan. ISU LIABILITI PIHAK-PIHAK Kes Defendan 1 [24] Defendan 1 menghujahkan dia tidak pernah membuat sebarang penipuan atau salahnyata fakta kepada Plaintif berhubung dengan pengambilan balik yang dibuat oleh kerajaan pada tahun 1978. Defendan 1 tidak pernah membuat tawaran atau mengiklankan untuk menjual Hartanah Tersebut kepada Plaintif atau orang lain. [25] Ini adalah kerana Plaintif dan ayahnya (SP2) telah mempunyai pengetahuan berhubung dengan pengambilan balik Hartanah Tersebut sejak dari perjumpaan pertama di pejabat Defendan 2 pada 18.6.2015. Plaintif sendiri telah mempunyai pengetahuan berhubung dengan pengambilan balik Hartanah Tersebut ketika menandatangani PJB pada 17.11.2015, semasa merujuk kepada geran hakmilik dalam permohonan pinjaman kepada LPPSA dan ketika hadir di Pejabat Tanah bagi menandatangani Borang Pindah Milik (Borang 14A). Malah Peguamcara Plaintif (SD4 dari firma Defendan 2) mengakui mengetahui berhubung dengan fakta bahawa terdapatnya pengambilan balik tersebut. [26] Selain dari itu disebabkan Plaintif telah meneliti geran hakmilik serta dokumen-dokumen berkaitan dan menandatangani PJB, maka Plaintif adalah terikat dengan doktrin non-est factum dan perlu bertanggungjawab kepada PJB yang ditandatanganinya. PJB berkenaan telah lengkap, sempurna dan mengikat kedua-dua pihak kerana hakmilik telah berpindah kepada Plaintif dan bayaran penuh pun telah dibuat. Kegagalan Plaintif mengambil tindakan munasabah bagi menyemak status Hartanah Tersebut dihujahkan menyebabkan tuntutan Plaintif gagal di bawah maxim caveat emptor. [27] Meneliti kepada kes Defendan 1 ini, saya berpendapat Plaintif dan SP2 adalah layman dan bukannya mahir dalam bidang jual beli hartanah. Sebab itulah mereka melantik Defendan 2 sebagai peguam mereka. Cabutan geran hakmilik Hartanah Tersebut yang ditunjukkan serta digunakan dalam perbincangan, dalam PJB, semasa menandatangani Borang 14A dan semasa menandatangani dokumen-dokumen pembiayaan (eksibit D25B dan eksibit D25C), dengan jelas mencatitkan di bahagian hadapan bahawa keluasan Hartanah Tersebut adalah 513 meter persegi. Manakala di muka surat dua di bahagian “rekod urusan” terdapat catitan pendaftaran pengambilan sebahagian tanah seluas lebih kurang 5147 kaki persegi bertarikh 3.12.1978. [28] Saya berpendapat sebagai layman, Plaintif atau SP2 atau sesiapa sahaja, jika tidak dimaklumi berhubung dengan pengambilan tersebut, tidak akan mengetahui bahawa baki tanah bukan lagi seluas 513 meter persegi. Ini adalah kerana pengambilan tersebut adalah pada tahun 1978 dan minat Plaintif untuk membeli Hartanah Tersebut dan memasuki PJB adalah pada tahun 2015 iaitu suatu tempoh 37 tahun. Mereka-mereka yang dikategorikan sebagai layman ini akan beranggapan cacatan 513 meter persegi adalah baki tanah selepas pengambilan atau keluasan terkini. Itulah pengetahuan yang ada pada Plaintif dan SP2 berhubung dengan keluasan Hartanah Tersebut. [29] Saya percaya Plaintif yang sedang mencari tanah untuk membina rumahnya sendiri tidak akan membeli Hartanah Tersebut dan tidak akan membayar dengan harga RM195,000 (tunai dan pembiayaan) jika dia mengetahui bahawa keluasannya hanyalah 375 kaki persegi. [30] Plaintif telah bertindak secara munasabah sebelum membeli Hartanah Tersebut dengan melantik seorang profesional dari Defendan 2 bagi menguruskan dokumentasi pembelian, pembiayaan, gadaian dan sebagainya. Sehubungan itu saya berpendapat maxim caveat emptor adalah tidak terpakai terhadap Plaintif. [31] Defendan 1 mendapat hakmilik Hartanah Tersebut dari bapanya pada 11.5.1999. Saya percaya sebelum pindah milik itu dibuat (sebagai suatu kelaziman), Defendan 1 telah dimaklumkan oleh ayahnya berhubung butir-butir penuh Hartanah Tersebut iaitu pengambilan oleh kerajaan pada tahun 1978, keluasan yang diambil, pampasan yang dibayar dan baki tanah yang masih tinggal. Ini bermaksud Defendan 1 mempunyai pengetahuan bahawa keluasan Hartanah Tersebut bukan lagi 513 meter persegi selepas pengambilan dibuat. [32] Dengan tindakan menggunakan broker (SD1) dan suaminya (SD2) yang membawa Plaintif serta SP2 ke Hartanah Tersebut dan menunjukkan sempadannya, jelas membuktikan bahawa terdapatnya fraudulent misrepresentation berhubung dengan keluasan Hartanah Tersebut. Ini ditambah lagi semasa Defendan 1 bertemu Plaintif pada masa menandatangani PJB dan menandatangani Borang 14A, dimana Defendan 1 tidak memaklumkan keluasan sebenar Hartanah Tersebut. Dengan pemfailan writ saman ini terhadapnya pun dan setelah mengetahui keluasan Hartanah Tersebut bukannya 513 meter persegi, Defendan 1 masih enggan bertindak positif untuk membetulkan keadaan atau memulangkan wang jualan kepada Plaintif. [33] Seksyen 17, Akta Kontrak 1950 memperuntukan fraud sebagai: Section 17. "Fraud" "Fraud" includes any of the following acts committed by a party to a contract, or with his connivance, or by his agent, with intent to deceive another party thereto or his agent, or to induce him to enter into the contract:

the suggestion, as to a fact, of that which is not true by one who does not believe it to be true;

the active concealment of a fact by one having knowledge or belief of the fact;

a promise made without any intention of performing it;

any other act fitted to deceive; and

any such act or omission as the law specially declares to be fraudulent. [34] Juga prinsip dalam kes Kheng Chwee Lian v Wong Tak Thong [1983] 1 MLRA 66 FC: “[10] In the case of Pertab Chunder Ghose v. Mohendra Purkait [1888-89] 16 IA 233, Sir Richard Couch in giving the judgment of the Privy Council said at p 237: Where one party induces the other to contract on the faith of representations made to him, anyone of which is untrue, the whole contract is, in a Court of Equity, considered as having been obtained fraudulently.” [35] Jelas disini bahawa tindakan Defendan 1 adalah merupakan suatu salahnyataan frod (elemen-elemen seperti dalam kes Artistic Biofuels Sdn Bhd v Port Kelang Authority & Ors [2022] 1 MLRH 468) iaitu:

membuat salahnyataan kepada Plaintif bahawa keluasan Hartanah Tersebut adalah 513 meter persegi/5522 kaki persegi.

(ii) membuat salahnyataan fakta tersebut dengan niat supaya Plaintif bertindak berdasarkannya.

(iii) membuat salahnyataan fakta tersebut dengan pengetahuan bahawa ianya tidak benar kerana mengetahui adanya pengambilan balik pada tahun 1978 dan meninggalkan baki 375 kaki persegi.

(iv) Plaintif telah percaya dan bergantung kepada salahnyataan fakta tersebut dalam menandatangani PJB.

akibatnya Plaintif mengalami kerugian dari segi monetari, penat lelah, tekanan mental dan kesihatan. [36] Atas alasan tersebutlah saya berpendapat Plaintif tidak terikat kepada PJB berkenaan kerana ujudnya salahnyataan frod. Ini selaras dengan keputusan kes Polygram Records Sdn Bhd v Hillary Ang & 4 Ors (Collectively Known as The Search) & Anor [1994] 3 MLJ 127: “A party who signs a written contract is bound by the terms of the contract, except in the limited cases where fraud, undue influence or misrepresentation may be established.” [37] Sehubungan itu saya mendapati Defendan 1 telah melakukan salahnyataan frod terhadap Plaintif dan menyebabkan Plaintif mengalami kerugian. Kes Defendan 2 [38] Defendan 2 menghujahkan bahawa pliding Plaintif adalah terhadap salahnyataan frod yang dilakukan oleh Defendan 1 sedangkan Defendan 2 tidak terlibat dengan kausa tindakan tersebut. Defendan 2 menghujahkan Plaintif adalah terikat kepada plidingnya dan dengan demikian tiada kausa tindakan terhadap Defendan 2. [39] Saya meneliti kepada pliding yang difailkan oleh Plaintif dan mendapati kausa tindakan terhadap Defendan 2 iaitu cuai/gagal dalam memberikan nasihat guaman yang munasabah apabila gagal dalam kewajipan berhati-hati (kecuaian prosesional) terhadap Plaintif telah diplidkan dengan jelas di perenggan 27 pernyataan tuntutan terpinda. [40] Selanjutnya Defendan 2 menghujahkan dia telah dapat membuktikan bahawa telah melakukan all possible standard attempt and practice dalam memastikan semua maklumat adalah tepat dalam menyediakan PJB dan seterusnya memperolehi pinjaman dari LPPSA. Setiap dokumen yang dikemukakan dan diperolehinya iaitu dokumen pinjaman, pelan tanah, cabutan hakmilik dan geran hakmilik ganti (eksibit D27) jelas menunjukkan catitan keluasan Hartanah Tersebut sebagai 513 meter persegi dan bukannya 375 kaki persegi. Selain dari itu Plaintif melantik Defendan 2 hanyalah bertujuan untuk memproses pinjaman dengan LPPSA sahaja dan bukannya diperingkat awalan semasa rundingan pembelian. [41] Keterangan Defendan 2 juga menyatakan dia berpendapat disebabkan pengambilan balik oleh kerajaan dibuat pada tahun 1978 dan transaksi jual beli Hartanah Tersebut bermula pada tahun 2015 iaitu suatu tempoh 37 tahun dan tempoh yang lama, maka catitan keluasan pada cabutan hakmilik dan geran hakmilik ganti semestinya telah dikemaskinikan. Oleh yang demikian dihujahkan Defendan 2 telah menjalankan segala tindakan profesionalnya dengan kewajipan yang berhati-hati. Plaintif sendiri gagal mengemukakan seorang pakar atau profesional lain bagi menunjukkan sebaliknya. [42] Berhubung dengan pembelaan Defendan 2 ini, saya berpendapat tanggungjawabnya untuk bertindak secara profesional dan kewajipan berhati-hati dalam mewakili Plaintif bermula sebaik sahaja lantikan dibuat dan meliputi pelbagai aspek. Kedudukan ini telah diputuskan dalam kes Mulpha Kluang Maritime Carriers Sdn Bhd v Philip Koh Tong Ngee & Ors [2015] 8 CLJ 555: “(ii) the court finds that it is the duty of a solicitor, in particular, a conveyancing solicitor to ensure that all the documents pertaining to the transaction of land must be properly prepared, to carry out a thorough inquiry and to ensure that all the details which is stated in the transaction document is correct. .......... Therefore, as a solicitor, the defendants owed the plaintiff a duty of care to exercise professional skill, care and diligence demanded by law in advising all legal aspect with regard to the transactions in handling the S&P of the two lots.” [43] Adalah menjadi amalan asas conveyancing bagi peguam, di mana SD4 (peguam Defendan 2 yang mempunyai pengalaman dalam bidang ini selama lebih kurang 20 tahun bahawa dalam transaksi sebegini, peguam berkenaan perlu membuat carian atau inkuiri yang lengkap berhubung dengan Hartanah Tersebut terutamanya berhubung dengan pengambilan balik pada tahun 1978. [44] Saya berpendapat dengan pengalaman SD4 selama lebih kurang 20 tahun (seperti keterangannya sendiri), beliau perlu menyelidiki efek catatan pengambilan berkenaan iaitu sama ada keluasan sebenar dan terkini telah dibuat dalam geran atau cabutan hakmilik Hartanah Tersebut. Saya berpendapat SD4 perlu menggunakan pengalamannya dalam conveyancing untuk mendapatkan pengesahan tepat dan terkini berhubung dengan baki keluasan Hartanah Tersebut selepas pengambilan. Pengesahan tepat dan terkini bermaksud adakah tindakan oleh pihak-pihak berkaitan telah dibuat bagi mencatatkan keluasan sebenar. Soalan munasabah yang sepatutnya secara otomatik timbul kepada seorang professional dalam bidang ini adalah, adakah keluasan Hartanah Tersebut yang tercatat pada geran hakmilik itu telah mengambilkira keluasan pengambilan yang dibuat oleh kerajaan pada tahun 1978. [45] Keterangan menunjukkan SD4 sedar ujudnya pengambilan pada tahun 1978 dan mengambil tindakan dengan menyemak maklumat tanah, meneliti geran hakmilik ganti, rekod cabutan hakmilik dan pelan lakar. Dari penelitian itu, SD4 memutuskan rekod-rekod terkini berhubung dengan keluasan terkini Hartanah Tersebut adalah betul serta tidak mengesyaki apa-apa kerana pengambilan telah lama dibuat iaitu 37 tahun yang lalu iaitu pada tahun 1978. [46] Saya berpendapat SD4 telah gagal melaksanakan kewajipan berhati-hatinya dan kewajipan profesional berhubung dengan pengesahan keluasan yang tepat bagi Hartanah Tersebut. Ini selaras dengan keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Tetuan Theselim Mohd Sahal & Co & Ors v Tan Boon Huat & Anor [2017] 4 MLRA 702: “[30] Thus, whether the first defendant, and in particular the second defendant, who was the solicitor handling the transaction, were negligent may be determined by a consideration of the following questions: i. whether the standard of care practiced by the second defendant was the same standard of reasonably competent solicitors in conveyancing practice; and ii. whether the second defendant had acted with diligence in exercising the reasonable care and skill expected to assist the completion of the SPA." [47] Selanjutnya saya juga tidak dapat menerima pembelaan Defendan 2 bahawa Plaintif sebagai seorang yang berpendidikan tinggi (penjawat awam yang mempunyai ijazah), sepatutnya dapat membaca atau meneliti geran hakmilik/cabutan dengan tepat iaitu sama ada terdapatnya pengambilan pada Hartanah Tersebut dan bertanyakan pada Defendan 1. Saya berpendapat walau pun Plaintif seorang yang berpendidikan tinggi tetapi dalam bidang conveyancing beliau adalah seorang layman. Atas sebab itulah Plaintif melantik firma Defendan 2 untuk urusan transaksi jual beli dan pinjaman Hartanah Tersebut. Sehubungan itu kewajipan berhati-hati Defendan 2 kepada anakguam mereka (Plaintif) masih berterusan walau apa pun status pendidikannya. [48] Akhir sekali saya menyentuh tentang pembelaan Defendan 2 bahawa perlakuan Plaintif menunjukan dia seorang yang tidak jujur apabila mendakwa PJB yang disediakan SD4 hanya mengepilkan muka surat 1 salinan geran ganti atau tidak dikepilkan langsung geran berkenaan dan berlaku perbezaan keterangan dalam mahkamah. Saya berpendapat ini bukanlah isu material kerana pada pengetahuan Plaintif seperti yang dimaklumkan oleh Defendan 1, SD1 dan SD2, keluasan Hartanah Tersebut adalah 513 meter persegi dan itulah yang membuatnya memasuki PJB. [49] Berdasarkan kepada penemuan-penemuan tersebut saya mendapati Defendan 2 telah bertindak dengan cuai dalam menjalankan tanggungjawab berhati-hati dan tanggungjawab fidusiari (breach of duty of care and fudiciary duty) dan selanjutnya menyebabkan kerugian kepada Plaintif. Kes Defendan 3 dan Defendan 4 [50] Defendan 3 dan Defendan 4 dalam keterangan mereka melalui saksi SD5 (Penolong Ketua Jajahan, Pejabat Tanah & Jajahan Kota Bharu) menyatakan mereka telah menjalankan kewajipan statutori sebagai Pentadbir Tanah tanpa gagal dan menjalankan tugas yang sempurna dalam memastikan status Hartanah Tersebut. Mereka juga telah mematuhi prosedur piawaian yang ditetapkan dalam pengeluaran geran ganti Hartanah Tersebut, memindah milik kepada Plaintif dan mendaftarkan gadaian. [51] Bagi menyokong keterangan tersebut, Defendan 3 menghujahkan tindakan telah dibuat untuk mencatitkan status sebenar Hartanah Tersebut pada geran hakmilik iaitu membuat catatan (endorsan) rekod pengambilan dengan “Perserahan No. 457/1978 Jil. 151 Fol. 78, Pengambilan Sebahagian Tanah – Borang K”. Endorsan yang sama juga dibuat dalam geran ganti yang dipohon oleh Defendan 1. [52] Selanjutnya Defendan 3 menyatakan pelan asal Hartanah Tersebut terpaksa dikekalkan dan dilampirkan dengan geran ganti dengan catitan keluasan asal sebelum pengambilan sebagai 513 meter persegi. Defendan 3 memberi alasan bahawa masih belum menerima dokumen-dokumen yang diperlukan iaitu Pelan Akui (PA) dan B1-TIFF yang mencatitkan keluasan sebenar Hartanah Tersebut selepas pengambilan dari JUPEM. [53] Saya tidak dapat menerima alasan yang diberikan oleh Defendan 3 ini iaitu belum mendapat dokumen-dokumen berkenaan dari JUPEM. Perlu diingat pengambilan balik dibuat pada tahun 1978 dan endorsan dalam geran hakmilik didaftarkan pada 3.12.1978. Namun sehingga tarikh permohonan Defendan 1 untuk mendapatkan geran ganti Hartanah Tersebut pada 16.6.2015 dan dikeluarkan oleh Defendan 3 pada 28.9.2015, iaitu suatu tempoh selama 37 tahun, keluasan yang tertera dalam rekod Defendan 3 dan dalam geran hakmilik masih lagi 513 meter persegi sedangkan seluas 5147 kaki persegi telah dibuat pengambilan dari keluasan asal 5522 kaki persegi. [54] Defendan 3 sebagai sebuah jabatan kerajaan negeri yang mentadbir dan menguruskan urusan hartanah dalam Jajahan Kota Bharu, Kelantan sepatutnya dengan kewajipan statutori, memastikan rekod ke atas Hartanah Tersebut adalah tepat bagi memastikan keluasan terkini. Defendan 3 merupakan sebuah jabatan yang banyak berurusan dengan orang ramai dan orang ramai ini akan bergantung seratus peratus kepada rekod Defendan 3 dalam urusan hartanah dalam Jajahan Kota Bharu. [55] Saya mendapati telah berlaku keingkaran tugas statutori kerana elemen-elemennya telah dibuktikan seperti yang dibentangkan oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Pendaftar Hakmilik, Pejabat Tanah dan Galian Negeri Selangor v Bank Pertanian Malaysia Berhad [2016] MLJU 15: “[27] The elements to satisfy the tort of breach of duty are as follows: a) The injury suffered by the plaintiff is within the ambit of the statute, b) The statutory duty imposes a liability to civil action, c) The statutory duty is not fulfilled, and d) The breach of the statutory duty has caused his injury.” [56] Tiada keterangan dikemukakan kepada mahkamah untuk menunjukkan usaha berterusan oleh Defendan 3 bagi mendapatkan dokumen-dokumen yang diperlukan dari JUPEM bagi mengemaskinikan status Hartanah Tersebut walau pun mempunyai pengetahuan penuh bahawa telah terdapat pengambilan. Sehubungan itu saya berpendapat Defendan 3 telah gagal melaksanakan kewajipan statutorinya dan gagal mematuhi piawaan dalam mengeluarkan geran ganti yang tepat dan terkini. Ini selaras dengan keputusan kes Uptown Properties Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan & Ors [2012] 3 CLJ 271: “[2] Penyelenggaraan pejabat tanah yang efisyen dan butiran yang berterusan tepat adalah kewajipan yang perlu dilaksanakan oleh defendan pertama kepada setiap orang awam yang membuat dan bergantung pada carian yang dibuat di pejabat tanah yang diselenggarakan oleh defendan pertama. Kebergantungan am ini bermaksud bahawa defendan pertama mempunyai kewajipan berjaga-jaga kepada defendan-defendan bagi memastikan bahawa apabila carian-carian tersebut dibuat di pejabat tanah, mereka bertindak atas maklumat tepat dan yang diselenggarakan sewajarnya dan berdasarkan buku hakmilik yang tepat.” [57] Berdasarkan kepada status Defendan 4 sebagai majikan/prinsipal kepada Defendan 3, maka Defendan 4 bertanggungan kepada liabiliti vikarius terhadap kecuaian Defendan 3 (vicarious liability to the 3rd Defendant) di bawah Seksyen 5 dan Seksyen 6, Akta Prosiding Kerajaan 1956. Perlanggaran kewajipan statutori oleh Defendan 3 telah menyebabkan transaksi jual beli Hartanah Tersebut tidak mempunyai maklumat yang tepat dan terkini walau pun mereka bukan sepihak kepada PJB. Keadaan ini telah menyebabkan Plaintif mengalami kerugian yang membolehkan dia menuntut gantirugi terhadap Defendan 3 serta Defendan 4. Kes Defendan 6 dan Defendan 7 [58] Defendan 6 dan Defendan 7 memberikan keterangan melalui SD6 (Penolong Pegawai Penilaian). SD6 menyatakan dia telah menggunakan standard of care yang diperlukan sebagai seorang Penolong Pegawai Penilaian dalam membuat penilaian Hartanah Tersebut sebanyak RM155,000 dengan keluasan 513 meter persegi melalui laporan penilaian bertarikh 10.1.2016 (eksibit P11). Keterangan SD6 menyatakan dia bergantung penuh kepada dokumen permohonan pembiayaan Hartanah Tersebut kepada LPPSA yang disediakan Defendan

SD6 juga mengakui tiada keperluan untuk merujuk kepada geran hakmilik kerana dokumen dari Defendan 2 sudah lengkap. Dia juga menyatakan lawatan tapak telah dibuat ke atas Hartanah Tersebut. [59] Saya berpendapat adalah menjadi kewajipan berhati-hati (duty of care) kepada SD6 untuk meneliti pada geran hakmilik Hartanah Tersebut dan merujuk kepada endorsan pengambilan tahun 1978. Dengan itu adalah juga menjadi kewajipannya untuk membuat inkuiri berhubung dengan keluasan sebenar masakini. SD6 tidak boleh bergantung dengan dokumen Defendan 2 sahaja. Tambahan pula SD6 ada pergi melawat tapak. Saya berpendapat hanya setelah beliau berpuas hati kepada isu itu, baharulah dia boleh membuat penilaian yang tepat. [60] Namun SD6 telah cuai dan melanggar kewajipan berhati-hati tersebut. Penilaian kali kedua ke atas Hartanah Tersebut yang dibuat oleh SD6 pada 5.10.2018 (selepas berlakunya pertikaian antara pihak-pihak) telah mendapati keluasannya hanyalah 375 kaki persegi dan dinilaikan RM12,000. Kecuaian ini telah menyebabkan LPPSA meluluskan pinjaman kepada Plaintif sebanyak RM155,000 (untuk keluasan 513 meter persegi) dan mendaftarkan gadaian Hartanah Tersebut. Seterusnya gaji Plaintif dipotong secara bulanan selama 360 bulan bagi pembayaran balik pinjaman. [61] Defendan 6 adalah sebuah jabatan kerajaan Persekutuan yang mentadbir dan menguruskan urusan penilaian hartanah dalam Jajahan Kota Bharu, Kelantan. Ia mempunyai kewajipan berhati-hati dalam memastikan penilaian ke atas Hartanah Tersebut adalah tepat selaras dengan harga pasaran dengan berdasarkan keluasan terkini. Defendan 6 merupakan sebuah jabatan yang banyak berurusan dengan orang ramai dan orang ramai ini akan bergantung seratus peratus kepada rekod Defendan 6 dalam urusan penilaian hartanah dalam Jajahan Kota Bharu. [62] Ini selaras dengan keputusan kes Genworth Financial Mortgage Insurance Pty Ltd v Hodder Rook & Associates Pty Ltd [2010] NSWSC 1043: “It now seems clear that a valuer may in certain circumstances owe a duty of care to the recipient of a valuation containing negligent misstatements causing economic loss, even in the absence of a contractual relationship between the valuer and the recipient of the valuation. A duty of care is recognised to exist where the valuer actually knows or ought to have known that the person in question would rely upon the valuation so prepared. In respect of the objective limb of that formulation, it is noted that subjective knowledge of the particular recipient or purpose to which the valuation would be put is not relevant. In addition, there is the further requirement that a finding of a duty of care be reasonable in all the circumstances. Accordingly, the subjective knowledge, actual or potential, of the valuer is a relevant consideration in determining reasonableness.” [63] Berdasarkan kepada status Defendan 7 sebagai majikan/prinsipal kepada Defendan 6, maka Defendan 7 bertanggungan kepada liabiliti vikarius terhadap kecuaian Defendan 6 (vicarious liability to the 6th Defendant) seperti yang diperuntukan di bawah Seksyen 5 dan Seksyen 6, Akta Prosiding Kerajaan 1956. Perlanggaran kewajipan statutori oleh Defendan 6 telah menyebabkan transaksi pembiayaan pinjaman Hartanah Tersebut tidak mempunyai maklumat yang tepat dan terkini walau pun mereka bukan sepihak kepada PJB. Keadaan ini telah menyebabkan Plaintif mengalami kerugian yang membolehkan dia menuntut gantirugi terhadap Defendan 6 berserta Defendan 7. Keputusan liabilti [64] Berdasarkan kepada penemuan-penemuan tersebut dan atas imbangan kebarangkalian, saya memutuskan:

Defendan 1 telah melakukan suatu salahnyataan frod (fraudulent misrepresentation) terhadap Plaintif.

(ii) Defendan 2 telah cuai dalam menjalankan tanggungjawab berhati-hati dan tanggungjawab fidusiari (breach of duty of care and fudiciary duty) terhadap Plaintif.

(iii) Defendan 3 cuai dalam menjalankan tanggungjawab statutori (breach of statutory duty).

(iv) Defendan 4 mempunyai liabiliti vikarius terhadap kecuaian Defendan 3 (vicarious liability to the 3rd Defendant).

Defendan 6 cuai dalam menjalankan tanggungjawab berhati-hati dan menggunakan skil (breach of duty of care and reasonable skill).

(vi) Defendan 7 mempunyai liabiliti vikarius terhadap kecuaian Defendan 6 (vicarious liability to the 6th Defendant). ISU RELIF/GANTIRUGI

suatu perintah deklarasi bahawa PJB bertarikh 17.11.2015 antara Plaintif dengan Defendan 1 bagi Hartanah Tersebut adalah tidak sah dan terbatal ab initio [65] Keterangan dan penemuan seperti yang saya ulaskan dalam kes Defendan 1 telah menunjukkan Defendan 1 tahu bahawa pengambilan pada tahun 1978 telah menyebabkan baki tanah bukan lagi seluas 513 meter persegi. Namun Defendan 1, SD1 dan SD2 telah berjaya membuat Plaintif yang sememangnya mencari tanah untuk membina rumah dengan suatu salahnyataan frod bahawa keluasan Hartanah Tersebut adalah 513 meter persegi bersetuju membelinya dengan harga RM195,000 dan memasuki PJB. Selanjutnya Hartanah Tersebut dipindah milik kepada Plaintif dan permohonan Plaintif untuk pinjaman diluluskan oleh LPPSA. [66] Jelas keterangan menunjukkan Plaintif memasuki PJB dengan persetujuan atau keizinan bahawa keluasan Hartanah Tersebut adalah 513 meter persegi. Dengan itu apabila keluasan sebenar (375 kaki persegi) timbul dan diketahui, maka butir-butir dan terma-terma dalam PJB berkenaan terutamanya keluasan sebenar adalah tidak tepat dan bercanggah dan tidak mungkin PJB akan dimasuki oleh Plaintif dari awal lagi. Oleh yang demikian PJB berkenaan adalah tidak sah dan terbatal ab initio.

(ii) suatu perintah mengkehendaki Defendan 1 memulangkan semula bayaran RM195,000 bagi harga jual beli kepada Plaintif bagi menyelesaikan baki pinjaman LPPSA. [67] Memandangkan PJB tidak sah dan terbatal ab initio, maka Defendan 1 dengan itu adalah bertanggungan untuk memulangkan semula wang jualan Hartanah Tersebut sebanyak RM195,000 kepada Plaintif. Ini adalah tuntutan gantirugi khas dan dibuktikan melalui resit pembayaran RM40,000 (Ikatan Dokumen “A”, Bahagian A, muka surat 1 dan 10) dan dokumen pembiayaan LPPSA sebanyak RM155,000 (Ikatan Dokumen “A”, Bahagian A, muka surat 7-9).

(iii) suatu perintah mengkehendaki Defendan-Defendan membayar gantirugi khas sebanyak RM8,495 dan jumlah potongan gaji Plaintif RM18,996.96 setakat 31.12.2018 dan potongan seterusnya. [68] Defendan 1 juga bertanggungan bersama-sama Defendan-Defendan lain untuk membayar gantirugi khas untuk insurans takaful sebanyak RM8,495 (Ikatan Dokumen “A”, Bahagian A, muka surat 7-9) dan bayaran ansuran yang telah dibuat oleh Plaintif setakat 31.12.2018 sebanyak RM18,996.96 (penyata potongan di eksibit P15, P16 dan P17). Ini adalah kerana kesemua Defendan-Defendan (seperti penemuan saya) adalah bertanggungan kepada bayaran-bayaran ini yang berlainan dari wang tunai dan pinjaman untuk harga jualan. [69] Saya berpendapat tidak berlakunya pertindihan tuntutan kerana sejumlah RM195,000 (tunai RM40,000 dan pinjaman RM155,000) adalah wang yang sebenarnya dibayar oleh Plaintif secara tunai dan pinjaman untuk harga Hartanah Tersebut seperti yang dipersetujui dalam PJB. Manakala bayaran insurans timbul berdasarkan kepada jumlah pinjaman yang diluluskan dan menjadi tambahan kepada jumlah pinjaman. Bayaran ansuran pula adalah termasuk faedah selama 360 bulan yang perlu dibuat melalui potongan gaji Plaintif dan juga menjadi tambahan kepada pinjaman.

(iv) Defendan 2 memulangkan kos guaman RM5,500 kepada Plaintif [70] Penemuan saya juga mendapati Defendan 2 telah cuai dalam menjalankan tanggungjawab berhati-hati dan tanggungjawab fidusiari (breach of duty of care and fudiciary duty) terhadap Plaintif. Kecuaian inilah yang menyebabkan PJB disediakan oleh Defendan 2 setelah dilantik oleh Plaintif sebagai peguamnya. Berdasarkan kepada penemuan saya bahawa PJB tidak sah dan terbatal ab initio, maka Defendan 2 adalah bertanggungan untuk memulangkan yuran guaman sebanyak RM5,500 yang dibayar oleh Plaintif (resit bayaran dalam Ikatan Dokumen “A”, Bahagian A, muka surat 11). [71] Saya berpendapat tidak timbul isu dalam tuntutan ini bahawa Defendan 2 mengenakan fi guaman kurang dari yang telah ditetapkan oleh Majlis Peguam kerana ianya tidak melibatkan Plaintif.

suatu perintah pembatalan pindah milik atas nama Plaintif bagi Hartanah Tersebut oleh Defendan 3 [72] Berdasarkan kepada penemuan bahawa PJB tidak sah dan terbatal ab initio, pendaftaran pindah milik dari Defendan 1 kepada Plaintif dibuat berdasarkan kepada PJB ini dan Plaintif mendapat penghakiman pemulangan harga belian, maka pendaftaran pindah milik atas nama Plaintif 1 dibatalkan setelah Plaintif menyelesaikan pinjaman kepada LPPSA dan membuat penebusan gadaian.

(vi) suatu perintah mengkehendaki Defendan-Defendan membayar gantirugi am [73] Saya berpendapat Plaintif berhak mendapat gantirugi dari Defendan-Defendan seperti perpatah maxim “ubi jus ibi remedium” (where there is a wrong, there is a remedy). Prinsip asas kepada pemberian gantirugi ini adalah untuk memampaskan Plaintif terhadap kerosakan, kerugian dan kecederaan yang dialaminya akibat perbuatan Defendan-Defendan. Prinsip-prinsip ini telah dinyatakan dalam kes-kes: Sambaga Valli KR Ponnusamy v Datuk Bandar Kuala Lumpur & Ors & Anor Appeal [2018] 3 MLRA 488 CA: “[14] It is trite that a person injured by another's wrong is entitled to general damages for non-pecuniary such as his pain and suffering, hardship, discomfort, mental distress and loss of amenities of life. There is no standard rule to measure the damage in such cases. The courts usually determine the amount based on a fair and reasonable standards, free from sentimental or fanciful standards, and based upon evidence adduced. The court should also consider the age, health and condition of the injured party pre-injury as compared with his condition after the injury. The court also consider the need for medical, psychological or physical symptoms, and the impact on the plaintiff's conduct and lifestyle before apportioning the amount of damages.” [74] Tindakan Defendan-Defendan berdasarkan kepada keterangan-keterangan yang telah dikemukakan, saya mendapati Plaintif telah mengalami kerugian dalam bentuk monetari dan mengalami kesan kepada emosi serta kesihatan. Saya mengambil judicial notice bahawa mana-mana insan pun akan mengalami kesan emosi ini berdasarkan kepada fakta kes ini iaitu terbeli hartanah yang tidak sesuai dibuat rumah kediaman, wang tunai telah dibayar, pinjaman telah dikeluarkan, potongan gaji telah dibuat dan sebagainya. Tiada keperluan untuk memanggil seorang pakar kesihatan untuk menunjukkan keadaan emosi, tekanan dan kesakitan Plaintif ini. [75] Selain dari itu Plaintif juga terpaksa mengeluarkan kos, melibatkan masa dan tenaga untuk berurusan ke jabatan-jabatan kerajaan berkenaan untuk menyelesaikan isu-isu yang timbul. [76] Dalam menentukan jumlah gantirugi am ini, saya menggunakan kes-kes berikut sebagai panduan: Sambaga Valli KR Ponnusamy v Datuk Bandar Kuala Lumpur & Ors & Anor Appeal [supra]: “All the courts should do are to award sums which are reasonable, moderate and conventional.” [77] Selain dari itu saya juga merujuk award-award yang diberikan dalam beberapa kes lain sebagai panduan: Eu Sim Chuan @ Eu Sam Yan & Anor v Kris Angsana Sdn Bhd [2006] MLRH 201: Ling Peek Hoe & Anor v Ding Siew Ching & Ors [2022] 4 MLRH 316: [78] Gantirugi am ini adalah berdasarkan kepada perlakuan dan keupayaan Defendan-Defendan serta jumlah tuntutan Plaintif. Dengan itu saya memerintahkan Defendan-Defendan membayar gantirugi am kepada Plaintif seperti berikut:

Defendan 1 RM200,000

(ii) Defendan 2 RM200,000

(iii) Defendan 3 dan Defendan 4 RM300,000

(iv) Defendan 6 dan Defendan 7 RM50,000

suatu perintah mengkehendaki Defendan-Defendan membayar gantirugi teladan [79] Suatu jumlah gantirugi perlu diberikan kepada Plaintif sebagai suatu bentuk “hukuman dan peringatan” kepada Defendan-Defendan terutama yang memberikan perkhidmatan kepada orang awam supaya lebih berhati-hati dimasa hadapan. Saya merujuk kepada kes-kes sebagai panduan: Sambaga Valli KR Ponnusamy v Datuk bandar Kuala Lumpur & Ors & Anor Appeal [supra] “[33] The exemplary damages or punitive damages - the two terms now regarded as interchangeable - are additional damages awarded with reference to the conduct of the defendant, to signify disapproval, condemnation or denunciation of the defendant's tortious act, and to punish the defendant. Exemplary damages may be awarded where the defendant has acted with vindictiveness or malice, or where he has acted with a "contumelious disregard" for the right to the plaintiff. The primary purpose of an award of exemplary damages may be deterrent, or punitive and retributory, and the award may also have an important function in vindicating the rights of the plaintiff. [36] The remaining issue to be determined is the amount of damages. In Rookes v. Barnard (supra), Lord Devlin set out three basic principles of the assessment of quantum in exemplary damages cases. His Lordship held that in order to recover damages, the plaintiff must have been the victim of the punishable behaviour involved. This stipulation was necessary since "the anomaly inherent in exemplary damages would become an absurdity if a plaintiff totally unaffected by some oppressive conduct which the jury wish to punish obtained a windfall in consequence". Secondly, Lord Devlin specified that exemplary damages should be assessed with restraint and, thirdly, that the means of the parties should be taken into consideration. In addition to these rules, Lord Devlin also stipulated that exemplary damages should be awarded "if but only if" the sum of compensatory (including aggravated) damages to be awarded had an insufficient punitive or deterrent effect. [37] The principle of moderation was again stressed in John v. MGN Ltd [1997] QB 586, where the court stated that the quantum of an exemplary damages award should be the minimum "necessary to meet the public purpose" of the damages.” Roshairee bin Abdul Wahab v Mejar Mustafa bin Omar & Ors [1996] 3 MLJ 337: “An award for exemplary damages was aimed at punishing the defendants, and displaying the court's indignant attitude towards the acts committed. However, such damages must be restricted to oppressive, arbitrary or unconstitutional action by the servants of the government or where the defendant's conduct had been calculated to make a profit. As these assaults were outside these two categories, exemplary damages would not be awarded (see p 348B-E); Rookes v Barnard & Ors [1964] AC 1129 followed.” Bumiputra-Commerce Bank Bhd v Top-A Plastic Sdn Bhd [2008] 5 MLJ 34: “The Court of Appeal in the above case had pointed out two main principles in awarding exemplary damages: i. There must be intent; ii. The action of the Defendants was oppressive, arbitrary or unconstitutional and whether the Defendants gained any benefit from his action against the Plaintiff.” [80] Tindakan atau perlakuan Defendan-Defendan seperti yang diulaskan sebelum ini adalah bersifat menindas, melampaui batas dan tidak berperlembagaan. Plaintif menjadi mangsa yang tertindas dalam transaksi jual beli Hartanah Tersebut. Tindakan dan perlakuan Defendan-Defendan juga adalah melampau serta tidak berperlembagaan seperti gagal berhati-hati dalam tugas, gagal menggunakan kepakaran, gagal bertindak dalam suatu masa yang munasabah, tidak menyesal, tidak mengakui kebenaran dan tidak membantu. Sehubungan itu saya berpendapat Plaintif berhak mendapat gantirugi teladan. [81] Dalam menentukan jumlah gantirugi teladan bagi setiap Defendan, saya berpandukan kepada keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Sambaga Valli KR Ponnusamy v Datuk bandar Kuala Lumpur & Ors & Anor Appeal [supra]: “In addition to these rules, Lord Devlin also stipulated that exemplary damages should be awarded “if but only if” the sum of compensatory (including aggravated) damages to be awarded had an insufficient punitive or deterrent effect. [37] The principal of moderation was again stressed in John v MGN Ltd [1997] QB 586, where the court stated that the quantum of an exemplary damages award should be the minimum “necessary to meet the public purpose” of the damages.” [82] Selain dari itu saya juga merujuk award-award yang diberikan dalam beberapa kes lain sebagai panduan: Ling Peek Hoe & Anor v Ding Siew Ching & Ors [2022] 4 MLRH 316: RM1,000,000 Taz Logistics Sdn Bhd v Taz Metals Sdn Bhd & Ors [2020] 5 CLJ 426: RM900,000 Kris Angsana Sdn Bhd v Eu Sim Chuan & Anor [2007] 4 CLJ 293: RM500,000 [83] Berdasarkan kepada panduan-panduan ini, saya memberikan award gantirugi teladan sebanyak RM500,000. Pembahagian antara Defendan-Defendan adalah seperti berikut;

Defendan 1 – 20%

(ii) Defendan 2 – 20%

(iii) Defendan 3 dan Defendan 4 – 50%

(iv) Defendan 6 dan 7 – 10%

(vi) kos tindakan ini [84] Berdasarkan kepada jumlah saksi, jumlah Defendan-Defendan dan jumlah hari perbicaraan, saya memberikan kos kepada Plaintif sebanyak RM30,000 (dikongsi oleh Defendan 1, 2, 3 & 4 dan 6 & 7) dan tertakluk pada 4% alokatur.

Faedah [85] 2.5% setahun dari tarikh pemfailan writ saman hingga tarikh keputusan untuk gantirugi am, gantirugi khas dan gantirugi teladan. [86] 5% setahun dari tarikh penghakiman hingga tarikh bayaran penuh untuk gantirugi am, gantirugi khas dan gantirugi teladan.

(vi) Lain-lain perintah [87] Bagi relif di perenggan 38 (b) (pemulangan RM195,000) dan perenggan 38 (c) pernyataan tuntutan terpinda (bayaran insurans RM8,495 dan potongan gaji RM18,996.96), dibayar kepada peguamcara Plaintif dahulu bagi menyelesaikan pinjaman serta gadaian Hartanah Tersebut dengan LPPSA. Baki akan dipulangkan kepada Plaintif setelah tindakan-tindakan tersebut dibuat. Bertarikh: 30 November 2023. (ROSLAN BIN ABU BAKAR) Hakim Mahkamah Tinggi Kota Bharu. PIHAK-PIHAK: Bagi pihak Plaintif: En. Ahmad Najib bin Deris, Tetuan Wan Haron Sukri & Nordin, PT 1180-1183, Tingkat 2, Jalan Kebun Sultan, 15350 Kota Bharu, Kelantan. Bagi pihak Defendan 1: En. Wan Mohd Zuhdi bin Wan Abdullah, Tetuan Rithauddeen & Aziz, Tingkat 6, Bangunan PKINK, Jalan Tengku Maharani, 15000 Kota Bharu, Kelantan. Bagi pihak Defendan 2: En. Norazham bin Yahaya, Tetuan Hasif Azham Rizal & Co, Lot 718, Jalan Sri Cemerlang 14/27, Off Jalan Pengkalan Chepa, 15300 Kota Bharu, Kelantan. Bagi pihak Defendan 3-4: Tuan Adam bin Mohamed @ Mamat, Penolong Penasihat Undang-Undang Negeri Kelantan, Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Kelantan, Tingkat Bawah, Blok 5, Kota Darulnaim, 15050 Kota Bharu, Kelantan. Bagi pihak Defendan 5-7: Tuan Ahmad Armi Najamuddin bin Azmi, Pengarah Guaman, Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Kelantan, Tingkat Bawah, Blok 5, Kota Darulnaim, 15050 Kota Bharu, Kelantan.