Sin Chung Tours Sdn Bhd v Soh Ko Jin (JA-24NCvC-873-06/2025)

Permohonan di hadapan Mahkamah ini dibawa oleh Pemohon melalui Saman Pemula Lampiran 1 bagi mendapatkan perintah di bawah Seksyen 327 Kanun Tanah Negara 1965 (“KTN”) untuk membatalkan Kaveat Persendirian (“kaveat”) yang dimasukkan oleh Responden pada 10.03.2025 melalui No. Perserahan 9906/2025 ke atas Geran 488704 Lot 72714 (hartanah tersebut), Mukim Senai, Daerah Kulai. Kaveat tersebut didaftarkan melalui “Form 19B” beserta Akuan Berkanun, di mana Responden menyatakan bahawa beliau memasukkan kaveat bagi melindungi kepentingannya sebagai seorang pengarah syarikat dan sebagai benefisiari harta pusaka mendiang Soh Chee Siaw, bekas pemegang saham majoriti Pemohon.

Mahkamah telah meneliti sepenuhnya Saman Pemula, Affidavit Sokongan Pemohon, kesemua Afidavit pihak-pihak dan kesemua hujahan bertulis pihak-pihak, termasuk hujahan balas kedua-dua pihak, serta kesemua dokumen yang dirujuk dalam afidavit. Mahkamah turut menimbang prinsip-prinsip undang-undang yang telah mantap dalam jurisprudens berkaitan kaveat, termasuk keputusan-keputusan utama seperti di dalam kes Eng Mee Yong, Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v. Tan Hor Teng & Anor [1995] 2 CLJ 713; [1995] 1 MLJ 719, Mahadevan & Anor v Patel [1975] 2 MLJ 207, Aik Ming (M) Sdn Bhd & Ors v Chang Ching Chuen & Ors And Another Appeal [1995] 2 MLJ 770, Public Bank v New Ace Digital Print Sdn Bhd & Anor [2019] 3 MLJ 421, Natsafe (M) Sdn. Bhd. v Lpi Teak Kuong [2005] 6 MLJ 454, dan Hew Sook Ying v Hiw Tin Hee [1992] 2 MLJ 189.

Setelah mengambil kira keseluruhan Afidavit dan hujahan pihak-pihak, Mahkamah berpuas hati bahawa permohonan Pemohon wajar dibenarkan. Oleh kerana tidak berpuashati dengan keputusan Mahkamah ini, pihak Responden/Perayu telah memfailkan Notis Rayuan pada 21.11.2025 terhadap keseluruhan keputusan Mahkamah ini yang diberikan pada

19.11.2025. Alasan Keputusan Mahkamah ini adalah seperti berikut.

Pemohon ialah pemilik berdaftar tunggal tanah tersebut. Fakta ini tidak dipertikaikan. Responden bukanlah pemegang sebarang hak milik, samada berdaftar atau benefisial, terhadap tanah tersebut. Responden ialah salah seorang pengarah Pemohon dan anak kepada mendiang Soh Chee Siaw yang memiliki saham majoriti syarikat sebelum kematiannya. Responden mendakwa bahawa sebagai benefisiari terhadap saham-saham mendiang, beliau berhak melindungi aset syarikat termasuk hartanah tersebut daripada sebarang pelupusan yang didakwa beliau sebagai “unlawful”.

Afidavit Sokongan Pemohon menyatakan dengan jelas bahawa Responden tidak mempunyai sebarang dokumen atau perjanjian yang memberikan beliau hak terhadap tanah tersebut. Segala kepentingan yang didakwa oleh Responden adalah semata-mata berkaitan saham mendiang bapanya, dan bukan aset syarikat. Doktrin “separate legal entity” menegaskan bahawa tanah syarikat adalah hak milik syarikat, bukan hak milik pemegang saham mahupun benefisiari mereka.

Dalam Afidavit-Afidavit Responden, beliau cuba mengaitkan tindakan beliau memasukkan kaveat dengan dakwaan adanya “unlawful dealing”,“breach of fiduciary duty”, “lack of transparency” dan dakwaan bahawa audit 2024 serta mesyuarat pengarah menunjukkan wujudnya transaksi tanah pada nilai yang merugikan syarikat. Namun kesemua tuduhan tersebut, apabila diteliti dengan teliti, berlaku selepas tarikh kaveat dimasukkan pada 10.03.2025, dan dengan itu tidak boleh membentuk asas untuk kaveat.

Afidavit Balasan Pemohon pula menolak setiap tuduhan tersebut dan menegaskan bahawa ia adalah tuduhan spekulatif yang tidak disokong oleh dokumen, dan bahawa Responden menggunakan kaveat sebagai alat tekanan dalam pertikaian keluarga/korporat, bukan sebagai mekanisme untuk melindungi apa-apa kepentingan tanah.

(i)there is a caveatable interest;

(ii)there is a serious issue to be tried meriting a trial; and

(iii)the balance of convenience tilts in favor of D that the caveat ought to remain. Only upon satisfying these three stages can D's private caveat be allowed to remain.”.

Form 19B Responden menunjukkan bahawa asas kaveat beliau ialah:

beliau seorang benefisiari pusaka mendiang bapanya; dan

(ii) beliau seorang pengarah syarikat.

Mahkamah berpendapat bahawa kedua-dua alasan ini tidak mewujudkan apa-apa hak proprietari terhadap tanah syarikat. Sebagai benefisiari, Responden hanya mempunyai minat terhadap saham, bukan aset syarikat. Prinsip ini telah lama diterima dalam Salomon v Solomon, Natsafe (supra), dan Hew Sook Ying (supra). Tiada benefisiari boleh mendakwa hak terhadap tanah syarikat hanya kerana mereka mengharapkan agihan saham.

Sebagai pengarah pula, Responden tidak mempunyai apa-apa hak proprietari. Pengarah hanya mengurus, bukan memiliki. Hanya jika pengarah bertindak atas kapasiti syarikat untuk melindungi hak tanah syarikat dalam suatu urus niaga, seperti yang diputuskan didalam kes Mahadevan & Anor v Patel [1975] 2 MLJ 207 dan Aik Ming (supra), barulah pengecualian tertentu boleh berlaku. Tetapi itu tidak berlaku di sini.

Dalam Exhibit “YLK-5”, Responden mengakui bahawa kaveat itu dimasukkan kerana beliau ingin melindungi “kepentingan peribadi” terhadap harta pusaka dan bukan kepentingan tanah syarikat. Ini memusnahkan sepenuhnya asas undang-undang untuk kaveat.

Oleh itu bagi isu ini Mahkamah memutuskan bahawa Responden tidak mempunyai apa-apa “caveatable interest” terhadap tanah tersebut dan pra syarat (i) dalam kes Luggage Distributors (supra) gagal di patuhi. ISU 2: Sama ada kedudukan Responden sebagai benefisiari atau pengarah memberikan beliau hak untuk memasukkan kaveat. Analisa dan Dapatan Mahkamah 14. Responden berhujah bahawa sebagai benefisiari, beliau berhak melindungi aset syarikat yang menurutnya berkaitan dengan saham-saham yang bakal diwarisi oleh beliau. Hujahan ini tidak dapat dipertahankan kerana ia bertentangan dengan doktrin asas undang-undang korporat. Benefisiari tidak mempunyai hak terhadap aset syarikat. Tiada autoriti undang-undang menyokong sebaliknya.

Responden juga bergantung kepada statusnya sebagai pengarah dan cuba meluaskan konsep “fiduciary duty” untuk mencipta hak memasukkan kaveat. Beliau merujuk kes Mahadevan (supra) dan kes Aik Ming (supra) tetapi kedua-dua kes tersebut hanya terpakai apabila pengarah bertindak bagi pihak syarikat dalam mempertahankan kepentingan tanah syarikat dalam suatu transaksi yang spesifik. Dalam kes ini, Responden bertindak untuk melindungi kepentingan peribadi dalam pertikaian keluarga dan isu pengurusan syarikat, bukan kepentingan hartanah tersebut.

Dakwaan Responden mengenai Seksyen 223 Akta Syarikat 2016 juga tidak memberikan beliau hak proprietari. S.223 hanya mengawal pelupusan aset syarikat dan tidak memberi apa-apa kepentingan tanah kepada mana-mana pengarah atau benefisiari.

Maka dapatan Mahkamah bagi isu ke 2 ini iaitu kedudukan Responden sebagai benefisiari atau pengarah tidak memberikan beliau hak untuk memasukkan kaveat. ISU 3: Sama ada Responden telah memenuhi beban pembuktian di bawah Seksyen 327 KTN untuk mengekalkan kaveat. Analisa dan Dapatan Mahkamah 18. Seksyen 327 KTN membebankan “caveator” untuk membuktikan hak tanah yang sah. Beban ini adalah berat kerana kaveat menyekat hak tuan tanah berdaftar (“Luggage Distributors” (supra)).

Mahkamah mendapati Responden gagal memberi sebarang dokumen yang menunjukkan hak berdaftar atau benefisial. Dakwaan “unlawful dealing” dan “breach of fiduciary duty” semuanya berlaku selepas tarikh kaveat, bersifat spekulatif, tidak disokong minit mesyuarat, akaun audit, atau resolusi, dan tidak berkaitan dengan hak milik tanah.

Dalam Akuan Berkanun beliau sendiri, Responden mengakui bahawa kaveat dibuat demi kepentingan peribadi berkaitan saham pusaka. Kaveat tidak boleh digunakan sebagai alat untuk “menyelesaikan pertikaian korporat” atau menghalang keputusan pengurusan syarikat. Oleh itu Permohonan Responden merupakan suatu bentuk penyalahgunaan proses Mahkamah dan menjurus kepada “frivolous”, “mala fide”, “vexatious” seperti yang dinyatakan dengan jelas dalam hujahan Pemohon.

Dapatan Mahkamah bagi isu ini adalah Mahkamah memutuskan bahawa Responden gagal memenuhi beban Seksyen 327 KTN serta justifikasi beliau bersifat “afterthought” dan tidak mempunyai asas undang-undang. RUMUSAN “RATIO DECIDENDI”

Mahkamah membuat kesimpulan berikut: Pertama, Responden tidak mempunyai apa-apa caveatable interest, sama ada secara berdaftar atau benefisial, terhadap tanah syarikat. Kepentingannya hanyalah terhadap saham pusaka, bukan tanah. Kedua, tindakan Responden untuk memasukkan kaveat bukanlah tindakan “bona fide” bagi pihak syarikat sebagaimana diiktiraf dalam kes Mahadevan (supra) atau kes Aik Ming (supra), tetapi tindakan untuk melindungi kepentingan peribadi yang tidak ada asas proprietari. Ketiga, dakwaan Responden mengenai salah guna kuasa, perbezaan penyata kewangan dan “unlawful dealing”, semuanya berlaku selepas kaveat dimasukkan, dan oleh itu tidak boleh diambil kira sebagai asas kaveat. Keempat, kaveat ini adalah suatu penyalahgunaan proses, bersifat tidak jujur (“mala fide”), dan berpotensi menghalang hak sah Pemohon sebagai pemilik berdaftar. Undang-undang tidak membenarkan kaveat dijadikan alat untuk menyelesaikan pertikaian keluarga atau pengurusan syarikat.

Berdasarkan keseluruhan alasan di atas, Mahkamah membenarkan permohonan Pemohon untuk membatalkan Kaveat Persendirian No. Perserahan 9906/2025 yang didaftarkan terhadap Geran 488704 Lot 72714, Mukim Senai, Daerah Kulai. Pejabat tanah hendaklah mengeluarkan kaveat tersebut dengan serta-merta selaras dengan Seksyen 327 Kanun Tanah Negara (Akta 828). Responden diperintahkan membayar kos sebanyak RM3,000.00 kepada Pemohon. BERTARIKH: 9 DISEMBER 2025 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi Pihak Plaintif Johanan Puthucheary Bersama Lim Siew Ling Tetuan Nadzrin Kuok Puthucheary & Tan, Johor Bahru Peguam Bagi Pihak Defendan Louise Azmi Bersama Isabelle Chip Tetuan Skrine, Kuala Lumpur