Siti Hanjar Binti H.Abdul Rahman v Tajuk Pasifik Development Sdn Bhd (BA-24-84-01/2017)

2.1 Plaintif (Siti Hanjar Binti H.Abdul Rahman) adalah merupakan pemilik / tuanpunya berdaftar hartanah yang dahulunya dikenali sebagai GM 6334, Lot 5091, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan seluas 1.2646 hektar yang kini telah dipecah bahagi kepada 30 geran hakmilik yang berasingan (hartanah tersebut).

2.2 Pada 4.12.2007, Plaintif dan Defendan (Tajuk Pasifik Development Sdn Bhd) telah memasuki suatu Perjanjian Usahasama (Perjanjian 2007) bagi membangunkan hartanah tersebut. Melalui Perjanjian 2007 ini, Defendan sebuah syarikat pemaju akan membangunkan atau 5 memajukan hartanah tersebut kepada pembangunan kediaman dengan membangunkan dan menyiapkan tiga puluh (30) unit rumah berkembar setingkat beserta semua kelengkapan infrastruktur yang diperlukan bagi kawasan kediaman/perumahan.

2.3 Berikutan dengan Perjanjian 2007 tersebut, pada tarikh yang sama satu Surat Kuasa Wakil telah dilaksanakan oleh Plaintif kepada Defendan (SKW 2007) bagi memberikan kuasa kepada Defendan untuk menjalankan urusniaga ke atas hartanah tersebut bagi maksud pembangunan hartanah selaras dengan Perjanjian 2007.

2.4 SKW 2007 yang dilaksanakan tersebut adalah sah untuk tempoh masa selama 5 tahun dari tarikh ia dilaksanakan iaitu pada 4.12.2007 sehingga 3.12.2012.

2.5 Klausa 3.7, Perjanjian 2007 ini memperuntukkan berikut: 6

3.7 Tuan Tanah bersetuju untuk membenarkan TPDSB menggadai atau meletak bebanan Tanah Tersebut seperti yang dinyatakan di dalam Fasal 5 dan sebagai balasan. TPDSB dengan ini berwaad dan mengakujanji dengan Tuan Tanah bahawa ia akan mematuhi dengan suci hati dan sepenuhnya semua terma-terma dan syarat-syarat pinjaman yang dikenakan oleh institusi kewangan atau bank berkenaan terma pembayaran balik yang tepat pada masa dari jumlah pinjaman dan akan melepaskan gadaian atau mengakibatkan gadaian itu atau bebanan-bebanan dilepaskan dengan segera setelah pembayaran penuh jumlah pinjaman dan TPDSB bersetuju untuk menggantirugi dan terus menggantirugi Tuan Tanah berhubung apa-apa pecah terma dan syarat-syarat pinjaman yang dikenakan oleh institusi kewangan atau bank. Semua kos perbelanjaan dan yuran-yuran termasuk juga yuran guaman. Tuan Tanah (jika ada) dalam membuat gadaian dan/atau melepaskan gadaian atau bebanan akan ditanggung dan dibayar oleh TPDSB. (Penekanan oleh Mahkamah ini)

2.6 Manakala klausa 10.1 Perjanjian 2007 memperuntukkan terma berkenaan penyempurnaan penuh, penamatan dan lanjutan masa yang berbunyi: 7

PENYEMPURNAAN PENUH PEMBANGUNAN DAN PENAMATAN 1 TPDSB akan menyempurnakan kerja-kerja pembinaan kediaman dan Pembangunan Tersebut termasuk permohonan untuk Perakuan Siap dan Pematuhan dalam tempoh dua (2) tahun dari tarikh permulaan pembinaan (selepas ini dipanggil “Tarikh Penyempurnaan”). ADALAH SENTIASA DISYARATKAN bahawasanya jika terdapat apa-apa tanggungan pada mana-mana peringkat Pembangunan Bercampur disebabkan kesalahan Tuan Tanah atau disebabkan oleh apa-apa perlanggaran peruntukan oleh Tuan Tanah di bawah Perjanjian ini atau tanggungan yang mana diakui berlaku disebabkan oleh keadaan-keadaan di luar kawalan TPDSB, TPDSB akan membuat permohonan untuk melanjutkan tempoh masa enam (6) bulan sebelum tamatnya Tarikh Penyempurnaan di mana permohonan itu tidak akan ditahan secara yang tidak munasabah dengan syarat lanjutan masa itu tidak akan melebihi dua (2) tahun.

2.7 Namun sehingga bulan Disember 2012, projek pembangunan hartanah tersebut masih belum selesai disempurnakan oleh Defendan dan dengan demikian Defendan telah memohon Plaintif untuk memasuki satu Perjanjian Usahasama yang baru.

2.8 Pada 12.12.2012 kedua-dua Plaintif dan Defendan telah menandatangani Perjanjian Usahasama Kedua 8 (Perjanjian 2012) dengan syarat-syarat dan terma perjanjian yang baru.

2.9 Selaras dengan Perjanjian 2012 tersebut, Surat Kuasa Wakil Kedua (SKW 2012) telah diberikan oleh Plaintif kepada Defendan pada tarikh yang sama juga (12.12.2012).

2.10 Klausa 2.1 Perjanjian 2012 telah memperuntukkan antara lain bahawa:

PERJANJIAN DAN BALASAN UNTUK USAHASAMA 1 Adalah dipersetujui bersama bahawa di atas balasan yang diperuntukkan dalam Fasal 6 di bawah dalam Perjanjian Usahasama ini, Tuan Tanah akan memberi dan memperuntukkan Tanah Tersebut kepada TPDSB serta melakukan semua perkara yang kebiasaannya dilakukan oleh pemilik berdaftar atau tuanpunya yang sah dan TPDSB akan menyediakan kerja-kerja teknikal komersial kewangan, pengurusan yang mahir dan akan membangunkan Tanah Tersebut spesifikasi dan pelan-pelan yang diluluskan tetapi tertakluk kepada kelulusan dan pindaan yang dibuat dan/atau akan dibuat oleh pihak berkuasa yang berkaitan sehingga kerja-kerja pembinaan Pembangunan tersebut siap dan sehingga penyerahan milikan kosong kepada pembeli-pembeli yang berkenaan dan tertakluk kepada terma-terma dan syarat-syarat yang dinyatakan di sini. Bahawa tempoh perjanjian ini adalah selama 5 tahun daripada Surat Kuasa Wakil 9 kepada TDSB didaftarkan di Mahkamah dan di Pejabat Tanah yang berkaitan. (Penekanan oleh Mahkamah ini)

2.11 Klausa 3.7 Perjanjian 2012 telah memperuntukkan bahawa Defendan adalah tidak dibenarkan untuk menggadaikan hartanah tersebut atau meletakkan sebarang bebanan ke atas hartanah tersebut. Klausa tersebut berbunyi:

3.7 Tuan Tanah dengan ini tidak membenarkan TPDSB menggadai atau meletakkan bebanan Tanah Tersebut kepada mana-mana institusi kewangan bagi mendapatkan pembiayaan bagi Pembangunan Tersebut.

2.12 Klausa 10.1 Perjanjian 2012 juga memperuntukkan bahawa Defendan hendaklah menyempurnakan kerja-kerja pembangunan dalam tempoh 3 tahun dari tarikh perjanjian. Klausa 10.1 memperuntukkan berikut: 10

10.

TPDSB akan menyempurnakan kerja-kerja pembinaan pembangunan yang dilakukan dan Pembangunan Tersebut termasuk permohonan untuk Sijil Siap Praktikal dalam tempoh TIGA (3) tahun dari tarikh permulaan pembinaan (selepas ini dirujuk sebagai “Tarikh Penyempurnaan”). ADALAH SENTIASA DISYARATKAN bahawasanya jika terdapat apa-apa tangguhan pada mana-mana peringkat Pembangunan tersebut disebabkan kesalahan Tuan Tanah atau disebabkan oleh apa-apa pelanggaran peruntukkan oleh Tuan Tanah di bawah perjanjian ini atau tanggungan yang mana diakui berlaku disebabkan oleh keadaan-keadaan di luar kawalan TPDSB, TPDSB akan membuat permohonan untuk melanjutkan tempoh masa SATU (1) tahun sebelum tamatnya Tarikh Penyempurnaan di mana permohonan itu tidak akan ditahan secara yang tidak munasabah dengan syarat lanjutan masa itu tidak akan melebihi Dua (2) tahun.

2.13 Plaintif telah mendakwa bahawa walaupun Perjanjian 2012 telah melampaui tempoh tiga (3) tahun, projek pembangunan itu belum disempurnakan oleh Defendan. Plaintif telah mendakwa terdapat perlanggaran-pelanggaran terma Perjanjian 2012 tersebut oleh Defendan. 11

2.14 Menurut Notis bertarikh 15.9.2016, Plaintif telah memberikan Defendan notis untuk penamatan Perjanjian 2012 atas perlanggaran-perlanggaran terma Perjanjian 2012 oleh Defendan serta memberikan Defendan tempoh masa enam puluh (60) hari untuk meremedikan perlanggaran-perlanggaran menurut klausa 7.13.

2.15 Plaintif telah mendakwa bahawa Defendan telah gagal mematuhi Notis bertarikh 15.9.2016 tersebut, justeru Saman Pemula di Kandungan 1 ini difailkan pada 20.1.2017. [3] Plaintif dengan itu, di dalam memohon perintah-perintah di Kandungan 1 telah bersandarkan kepada alasan-alasan berikut: i. Perjanjian 2012 yang ditandatangani Plaintif dan Defendan adalah suatu perjanjian baru dengan terma-terma yang baru. Defendan telah melanggar Perjanjian 2012 apabila gagal menyempurnakan pembangunan ke 12 atas hartanah tersebut walaupun tempoh masa perjanjian (kontrak) telah melampaui tiga (3) tahun sejak ia ditandatangani. ii. Defendan telah melanggar klausa 3.7 Perjanjian 2012 apabila gagal memastikan hartanah tersebut bebas dari sebarang bebanan apabila hartanah tersebut telah digadai oleh Defendan sebagai cagaran kepada Malaysia Building Society Berhad (MBSB). iii. Defendan telah gagal membuat bayaran terhadap pinjaman yang telah diperolehi daripada MBSB sehingga suatu perintah lelongan ke atas hartanah tersebut telah dibuat oleh Pejabat Tanah yang ditetapkan untuk lelongan pada 24.2.2017. Plaintif telah diserahkan dengan Saman kepada Penggadai oleh Pentadbir Tanah Klang untuk hadir siasatan menurut seksyen 261 (1)(c) Kanun Tanah Negara pada 18.10.2016. 13 iv. Defendan telah gagal untuk meremedikan perlanggaran Perjanjian 2012 dalam tempoh 60 hari dari tarikh notis Plaintif (15.9.2016) sebagaimana yang dikehendaki oleh klausa 7.13 Perjanjian. C. TENTANGAN DEFENDAN [4] Defendan telah membantah dengan kerasnya permohonan Plaintif dengan memfailkan afidavit jawapan yang diikrarkan oleh Hamzah bin Bero yang merupakan Pengarah Defendan. [5] Di dalam afidavit jawapan Defendan, walaupun diakui oleh Defendan bahawa terdapat kelewatan di dalam penyempurnaan projek pembangunan tersebut di mana projek tidak dapat disempurnakan dalam tempoh yang dipersetujui atas lebihan kos dan perubahan harga barang yang ditanggung Defendan, namun Defendan telahpun memaklumkan perkara kelewatan ini kepada Plaintif melalui kontraktor Defendan bernama Mohd Yusof bin Hasan sejak tahun 2015 lagi. 14 [6] Bagi membantah permohonan Plaintif, Defendan telah membangkitkan pengataan-pengataan berikut: i. Defendan tidak pernah memasuki sebarang perjanjian gadaian dengan mana-mana institusi kewangan selaras dengan Klausa 3.7 Perjanjian 2012 tersebut. ii. Gadaian yang wujud di hartanah tersebut adalah gadaian yang didaftarkan pada tahun 2008 di mana ia telah dimasuki selaras Perjanjian 2007 dan gadaian-gadaian (gadaian) ini telah dimasukki / dilaksanakan dengan kebenaran Plaintif sendiri. iii. tiada sebarang klausa atau terma di dalam Perjanjian 2012 yang menyatakan hartanah tersebut perlu bebas daripada sebarang bebanan. iv. Pembangunan hartanah tersebut tidak dapat disempurnakan dalam tempoh yang dipersetujui kerana terdapat lebihan kos dan perubahan pada harga barang 15 dan yang harus ditanggung oleh Defendan dan faktor-faktor lain yang telah dimaklumkan kepada Plaintif dan ianya dalam pengetahuan Plaintif. v. Perjanjian 2012 masih belum berakhir tempohnya dan tidak boleh ditamatkan sebelum 3 Disember 2017. Unit-unit yang telah dibina di atas hartanah tersebut telah dibeli oleh pembeli-pembeli dan mereka telah menandatangani Perjanjian Jual Beli. Sekiranya, Perjanjian 2012 tersebut ditamatkan sebelum masanya, Defendan pasti tidak dapat menyempurnakan obligasi kepada pembeli-pembeli tersebut. [7] Plaintif di dalam kes ini telah cuba memohon daripada Mahkamah ini satu perintah deklarasi untuk mengisytiharkan Perjanjian 2012 yang dimasuki olehnya dan Defendan terbatal dan tidak sah atas alasan bahawa terdapat pemecahan terma-terma perjanjian di pihak Defendan khasnya atas alasan bahawa projek pembangunan telah tidak disempurnakan dalam 16 tempoh yang dipersetujui di bawah Perjanjian 2012 dan perlanggaran klausa 3.7 dan klausa 10.1 perjanjian tersebut. [8] Pertamanya, adalah dihujahkan bagi pihak Plaintif bahawa Perjanjian 2012 adalah perjanjian baru dan bukanlah perjanjian lanjutan bagi Perjanjian 2007 kerana Perjanjian 2012 telah ditandatangani selepas Perjanjian 2007 tamat pada 3.12.2012 dengan terma-terma perjanjian yang baru. [9] Peguam Plaintif telah menghujahkan bahawa Defendan telah gagal menyempurnakan projek pembangunan tersebut dalam tempoh yang dipersetujui iaitu pada 30.9.2015 dan telahpun mengakui kelewatan tersebut di dalam perenggan 8 afidavit jawapannya yang menentang permohonan Plaintif. Atas pengakuan Defendan yang mengakui projek pembangunan tidak dapat disempurnakan pada tempoh yang dipersetujui kerana terdapatnya lebihan kos dan perubahan pada harga barang yang harus ditanggung sendiri oleh Defendan. Atas pengakuan tersebut, peguam Plaintif telah bergantung kepada 17 kes Ng Hee Thong & Anor V Public Bank Berhad [1995] 1 CLJ 609 Mahkamah Rayuan yang memutuskan berikut: “[2] It is a well settled principle governing the evaluation of affidavit evidence that where one party makes a positive assertion upon a material issue, the failure of his opponent to contradict is usually treated as an admission by him of the fact so asserted.” [10] Adalah menjadi hujahan Plaintif juga bahawa Defendan telah gagal untuk memastikan hartanah Plaintif bebas daripada sebarang bebanan seperti yang diehendaki di dalam klausa 3.7 Perjanjian 2012 yang tidak membenarkan Defendan meletakkan sebarang bebanan ke atas hartanah-hartanah tersebut. [11] Plaintif telah mendakwa bahawa Defendan yang telah gagal untuk menebus semula hartanah tersebut selepas menandatangani Perjanjian 2012 sehingga menyebabkan hartanah tersebut telah ditetapkan untuk lelongan awam pada 24.2.2017. Kegagalan menebus semula hartanah tersebut 18 adalah merupakan suatu perlanggaran kontrak oleh pihak Defendan. [12] Peguam Plaintif seterusnya menghujahkan bahawa apabila Defendan gagal untuk meremedikan perlanggaran tersebut dalam tempoh masa 60 hari menurut klausa 7.13 Perjanjian 2012 melalui notis Plaintif bertarikh 15.9.2016, maka kegagalan Defendan ini telah mengakibatkan Perjanjian 2012 terbatal. [13] Plaintif juga telah mendakwa bahawa beliau terpaksa berusaha mendapatkan wang untuk menebusbalik hartanah tersebut demi mengelakkan hartanah tersebut daripada dijual melalui lelongan awam. [14] Adalah dihujahkan oleh peguam Plaintif juga bahawa perjanjian jual beli-perjanjian jual beli yang ditandatangani oleh Defendan dan pembeli-pembeli unit adalah tidak sah kerana perjanjian-perjanjian tersebut telah ditandatangani oleh Defendan yang bersandar kepada SKW 2012 yang telah tamat tempoh. 19 [15] Defendan telah menafikan pengataan Plaintif yang Defendan telah memasuki perjanjian pinjaman dan memasuki gadaian pihak ketiga dengan mana-mana institusi kewangan selepas Perjanjian 2012 tersebut ditandatangani. Menurut Defendan, gadaian pihak ketiga telah dimasuki pada 3.4.2008 bagi faedah Malaysia Building Society Berhad (MBSB) yang mana Plaintif mempunyai pengetahuan mengenai gadaian tersebut. Malahan menurut Defendan lagi, gadaian yang telah dimasuki tersebut telah dimasuki sebelum Perjanjian 2012 dan adalah dengan kebenaran Plaintif sendiri. [16] Defendan seterusnya mengatakan bahawa ia telahpun menyempurnakan pembayaran pinjaman kepada MBSB melalui Deposit Cash Maybank berjumlah RM549,951.60