SOUTHERN REALTY (MALAYA) SDN. BHD. v Pentadbir Tanah Daerah Hulu Selangor (BA-15-144-05/2024)

These land reference proceedings are pursuant to land acquisition under paragraph 3(1)(a) of the Land Acquisition of Projek Laluan Rel Pantai Timur (ECRL) Seksyen C2, Daerah Hulu Selangor, Negeri Selangor.

The acquisition of two pieces of land details are as follows:

Lot 2110 GRN 46428 Mukim Serendah Daerah Ulu

(ii) Lot 20041 GRN 46428 Mukim Serendah Daerah Ulu Selangor. (together referred as Scheduled Lands )

The two related Land References before this Court, Land Reference No. BA-15-143-05/2024 and Land Reference No. BA-15-144-05/2024 ("Land References") were heard together.

At the end of the hearing, this court, with the assistance of two assessors, maintained the compensation awarded by the Land Administrator. This is the judgment for the reasons of this court in coming to that decision.

Dissatisfied with the decision of this court, the Applicant filed an appeal against the decision of this Court.

Pertaining to appeals in land reference, subsection 49(1) of the LAA provides: Administrator and any person or corporation on whose behalf the proceedings were instituted may appeal from a decision of the Court to the Court of Appeal and to the Federal Court: Provided that where the decision comprises an award of compensation there shall be no appeal therefrom [Emphasis added]

Based on the provision of subsection 49(1) of the LAA, no appeal can be lodged against a decision on the amount of compensation.

The facts of these land references is that the land acquisition oil palm plantation comprising of Lot 2110, Lot 20041 and Lot 2126.

Lot 20041 and Lot 2110 were gazetted through the Selangor State Government Gazette No. 3241 on 30 December 2021 under Section 4 of the LAA and the Selangor State Government Gazette No. 253 on 12 January 2023 under Section 8 of the

Form E, namely the Notice of Inquiry dated 12 May 2023, was issued by the Respondent to summon the landowner and/or interested parties to attend the inquiry for the determination of compensation for the Scheduled Lands.

Form F, namely the Notice Requiring Written Statement (Enquiry Notice) dated 12 May 2023, was issued by the Respondent requiring the landowner and/or interested parties to provide a written statement regarding the Scheduled Lands.

The Land Inquiry for the Land Acquisition of the Scheduled Lands, with the attendance of the Landowner and/or interested parties, was conducted on 5 December 2023, during which the Respondent issued an Order on the compensation award.

Form H, namely the Notice of Award and Compensation Offer dated 15 December 2023, was issued by the Respondent as a notification of the compensation amount awarded to the landowner and/or interested parties, and the compensation offer was accepted with objection on 24 January 2024.

Form N, the Application for Objection to be Referred to Court dated 24 January 2024, was submitted by the Applicant to the Respondent to object to the compensation offer by referring the matter to the Court for a decision.

Form O, the Reference to Court dated 16 May 2024, was filed this Court.

The Federal Constitution in Article 13 guarantees a person to a right to property which reads: accordance with the law.

No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property

The law and proceedings relating to land acquisition are governed by the LAA. This is a special Act which provisions must be strictly adhered to.

In Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang Sdn Bhd v. Inch Kenneth Kajang Rubber Ltd & Anor Other Appeals [2011] 4 MLJ 403, the Court of Appeal observed as follows: [4] The LAA 1960 is a special Act relating to the acquisition of land, the procedure for the assessment of compensation to be made on account of such acquisition and all matters incidental thereto, including the manner, procedure, and circumstances upon which any dissatisfied party to an award of compensation may pursue legal redress in the court. In view of it being a special Act we are unanimous that the statutory provisions therein must be strictly adhered to and made applicable to all relevant parties. All procedural steps leading for a final determination of any award shall be in accordance with the provisions of LAA 1960. This is clearly recognised in respect of all proceedings in the court, as can be seen from s. 45(2) of the LAA 1960 which reads: (2) Save in so far as they may be inconsistent with anything contained in this Act, the law for the time being in force relating to civil procedure shall apply to all

Section 14 of the LAA makes provision that awards of compensation for compulsory acquisition are assessed and decided on by a land administrator.

In the event there is any objection in respect of an award made by the land administrator, Section 36 of the LAA confers jurisdiction on the High Court to determine. Section 36 provides:

No reference to Court under this Act shall be made otherwise than by the Land Administrator

The land Administrator may, at any time of his own motion by application in Form M refer to the Court for its determination any question as to

the true construction or validity or effect of any instrument;

the person entitled to a right or interest in land;

the extent or nature of such right or interest;

the apportionment of compensation for such right or interest;

the persons to whom such compensation is payable;

the costs of any enquiry under this Act and the persons by whom such costs shall be borne.

Without prejudice to the powers to the Court under this Part, the costs of any reference under subsection (2) shall be borne by such person as the Court may direct or, in the absence of such direction, by the Land Administrator.

After an award has been made under section 14 or compensation made under section 35 or Part VII the Land Administrator shall refer to the Court for determination any objection to such award or compensation duly made in

Section 37 of the LAA provides the basis on which an aggrieved party may have the right to object to the award of the land administrator by way of a land reference to the High Court provided that the total amount awarded in compensation in respect of the acquired land is not less than five thousand ringgit. The High Court here is referred to as the land reference court.

For ease of reference, section 37 of the LAA is reproduced below:

Any person interested in any scheduled land who, pursuant to any notice under section 10 or 11 or any person interested pursuant to any compensation made under section 35 or Part VII who, has made a claim to the Land Administrator in due time and who has not accepted payment of the amount of such award under protest as to the sufficiency thereof, may, subject to this section, make objection to-

the measurement of the land;

the amount of the compensation;

the persons to whom it is payable;

the apportionment of the compensation.

Where the total amount awarded in compensation does not exceed five thousand ringgit, the written award of the Land Administrator shall be final with regard to both the measurement of the land and the amount of compensation awarded, and no objection may be made under subsection (1) in respect thereof.

Where the total amount of any award exceeds thirty thousand ringgit, any Government or any person or corporation on whose behalf such land was acquired or being occupied or used pursuant to Part VII, shall be deemed to be a person interested and may make objections on any of the grounds specified in subsection

(1).

In the case of Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat and another case [2017] 3 MLJ 561, the Federal Court described the procedure in dealing with the opinions of the assessors, as follows: by s. 40A, the matters are to be heard before a single judge. The court shall appoint two assessors to assist the judge in determining the objection made by the appellants against the amount of compensation awarded by the land administrator;

at the end of the proceedings, the assessors are required to give their opinions in writing as to the appropriate amount of compensation to be awarded in this case pursuant to s. 40C of the Act. The assessors must give due consideration to all the heads of compensation claimed by the appellant under the Act;

the opinion of the assessors are to be recorded by the judge. The judge has the duty to consider both of the opinion of the assessors. The judge is to exercise his mind in determining the amount of compensation to be awarded to the appellant, based on the principle of equivalence; and

the provisions of sub-s 36(4) of the Act are to be given full effect. The judge shall not be bound to conform to the opinions of the assessors. In the event of any disagreement between the assessors with regard to the amount of compensation, the judge may elect to consider which is the two opinions in his view is appropriate in the circumstances of the case. The judge is also at liberty to depart from the opinion of either of the assessors and decide on the reasonable amount of compensation to be

Founded on these legal principles, this court considered this land reference.

At the land reference proceedings, this court was assisted by a government assessor, Encik Mohd Haris Bin Yop from Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia [Report is attached as Annexure A], and a private assessor, Encik Noor Azhar bin Mohd Ash Intra Harta Consultants Sdn. Bhd. [Report is attached as Annexure B].

The Applicant's objection is limited to the issue of damages for severance caused by the construction of the East Coats Rail Linkl (ECRL). The Applicant did not dispute the market value which was awarded by the Respondent at RM135.60 per square metre. Thus, this court will limit this analysis to the issue raised by the Applicant.

The Applicant is seeking damages for injurious affection to Lot

Lot 2126 is situated between Lot 20041 and Lot 2110 of the Estate.

It is observed that Lot 2126 is not part of the land acquisition. At the land inquiry, the Applicant had sought to claim for severance for lot 2126. The Respondent Land Administrator did not award any compensation for injurious affection for Lot 20041 and Lot 2110.

The Land Administrator did not provide compensation for Lot 2126, which is adjacent to the subject lot and forms part of the Estate. This acquisition gazette only involves two lots, namely Lot 2110 and Lot 20041.

Applicant requested payment for Lot 2126, which is said to be included within Lot 20041. The Land Administrator could not consider this as Lot 2126 was not gazetted and is not directly involved in the land acquisition. The Land Administrator advised the Applicant to file a claim in the High Court.

At the land reference proceedings at the High Court, the Applicant sought to obtain compensation for injurious affection for Lot 2126.

The Applicant's claim for severance compensation in respect of Lot 2126 is based on the reasoning that Lot 2126 forms part of the estate land known as Waterfall Estate.

First and foremost, any claim for damage, including severance, should not be considered for land adjacent to the subject lots.

In this regard, reference is made to the LAA Act which provides in Paragraph 2 of the First Schedule:

Matters to be considered in determining compensation In determining the amount of compensation to be awarded for any scheduled land acquired under this Act there shall be taken into consideration the following matters and no others:

the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the person interested at the time of the by reason of severing such land from his other land;

The LAA 1960 clearly sets out what the court in land reference proceedings may consider in awarding the compensation. This includes the compensation available for severance and/or injurious affection.

In the case of Sunrise Green Sdn Bhd v Pentadbir Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur [2022] 8 CLJ 275 the court stated: The applicant argues that as a consequence of the compulsory acquisition, the remainder land and the adjoining lots have been left incapable of development as planned. They say that:

regardless of the status of the development order and the building plan approval, the intention is clear that the subject land and the adjoining lots are intended to be developed as a single development [51] The applicant contends that the remainder land, together with the adjoining lots, suffered severe damage due to the following reasons:

the subject land together with the adjoining lots have been approved as a single development site for a commercial development on 20 November 2014. The compulsory acquisition has led to serious consequence on its accessibility and environmental issue which has greatly affected the viability of the approved proposed commercial development;

previously approved commercial development for an office building is no longer feasible as the acquired portion is for the purpose of constructing highway structures that run parallel along Jalan Kampung Pandan, which was the original frontage of the subject land that was planned as the ingress of the approved proposed commercial development. With the original frontage, the proposed development would be overlooking the RSGC, TRX and KLCC;

as a result of the highway structures obstructing the original frontage, the entire proposed development site ie the subject land and the adjoining lots are now without proper access resulting in a landlocked, totally inaccessible situation; and

the debatable unofficial access via PT 490 (initially a road reserve) to another exit at the southern boundary of Lot 490 is highly disputable as per traffic impact assessment conducted by Atur [54] Having considered the recommendation of the assessors, my findings on injurious affection are these. First, an award based on 15% of the value of the land is fair and reasonable. Instead of 100% of the value of the land (as claimed by the applicant). Second, an award based on the remainder land is appropriate. Without including the adjoining lots (as claimed by the applicant). [55] Accordingly, I determine that a fair and reasonable amount of compensation payable to the applicant in this land reference for injurious affection shall be RM670,568. Which is calculated as follows: 15% of RM11,000 per sqmt (ie the market value of the land) multiplied by 406.405 metres (ie the area of the remainder land). My reasons are as follows. development site (ie the subject land and the adjoining lots) is effectively land-locked and totally inaccessible as alleged due to the purported high traffic volume circulating at the Kampung Pandan Roundabout. The subject land enjoyed direct access from Jalan Kampung Pandan. However, due to the compulsory acquisition of a portion of the subject land, it has been obstructed by the highway structures. [57] As an alternative, the access is to be shifted to Lot 490 which is a road reserve. Lot 490 also belongs to the applicant. LLM (Lembaga Lebuhraya Malaysia) also proposed that the access road be shifted to Lot 490. This proposal has already been approved by DBKL. [68] Having considered the opinion of the assessors, I am satisfied that the proposed development still has an alternative access. It is therefore not land-locked,... 17 37. Therefore, founded on the case of Sunrise Green (supra) any consideration that may be given for damage due to the severance of the land from the owner's other land, is limited only to the land involved in the acquisition, and does not extend to adjacent land also owned by the same owner.

It is an undisputed fact that Lot 2126 was not gazetted for acquisition pursuant to the LAA 1960. In the case of Phng Li - Wan v Pentadbir Tanah Daerah Bentong [2024] MLJU 612, the court held that the claim for injurious affection ought to be dismissed as the adjacent land was not involved in the land acquisition. This is similar to the facts of these land reference proceedings.

It was argued by the Applicant that the claim ought to be allowed as this involved estate land. In this regard, paragraph 2 D of the First Schedule of the LAA 1960 reads:

In assessing the market value of any scheduled land which is an estate land, or forms part of an estate land, the market value of such land shall be determined taking into consideration section 214A of the National Land Code.

Hence, it is observed from the provision that the estate land is assessed as an estate land only for purpose of market value. There is no mention of injurious affection or severance. Therefore, this court opines that the Applicant cannot claim for injurious affection on the basis that Lot 2126 is part of the Estate. Moreover, Lot 2126 has a separate title and can be transacted individually, not part of the Estate. In other words, Lot 2126 is not dependant or subject to the Estate pertaining to conveyance transactions.

Based on the foregoing analysis and having considered and applied the First Schedule of the LAA 1960 as well as the applicable principles as established by case law authorities, this court made the following orders:

This Court is of the view that there is no severance effect in respect of Lot 2126, as there was no land acquisition or gazette made for Lot 2126. Therefore, this Court dismisses the severance claim for Lot 2126. All other claims are disallowed.

(ii) The other awards of the Land Administrator are maintained;

(iii) The Deposit is returned to the Applicant; and

(iv) The Applicant is to pay the two assessors RM 500.00 each for each land reference within 7 days of the date of the decision of this court. Dated: 21st July 2025 SHAHNAZ BINTI SULAIMAN JUDGE HIGH COURT OF MALAYA, SHAH ALAM Counsel: For the Appellant: Ung Zhee Laine Tan Keng Teck Messrs Lim Kian Leong & Co Advocates & Solicitors Suite 10-8, 10th Floor, Wisma UOA II, No. 21, Jalan Pinang, 50480 Kuala Lumpur For the Respondent: FC Puan Chempaka Sari binti Kamarudin Kamar Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Darul Ehsan, Tingkat 4, Podium Utara, Bangunan Sultan Salahuddin Abdul Aziz Shah 40512 Shah Alam, Selangor. LAPORAN PENGAPIT HAKIM KERAJAAN RUJUKAN TANAH NO: BA-15-143-05/2024 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA SHAH ALAM PENGAMBILAN TANAH BAGI TUJUAN PROJEK LALUAN REL PANTAI TIMUR (ECRL) (SEKSYEN C2) NEGERI SELANGOR LOT 20041 GRN 171141 MUKIM SERENDAH NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN SOUTHERN REALTY (MALAYA) SDN. BHD. ... LAWAN PENTADBIR TANAH DAERAH HULU SELANGOR ... RESPONDEN Yang Arif Hakim : YA Hakim Dr. Shahnaz Binti Sulaiman Pengapit Kerajaan : Sr Mohd Haris Bin Yop Pengapit Swasta : Pemohon : Southern Realty (Malaya) Sdn. Bhd. Responden : Pentadbir Tanah Daerah Hulu Selangor Peguam Pemohon : Tetuan Lim Kim Leong & Co Penasihat Undang-Undang Responden : Yang Berhormat Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Penilai Pemohon : Sr Azuan Bin Abu Mansol Mac Real International Sdn. Bhd. Penilai Responden : Norhasimah Binti Hashim Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, Gombak, Selangor ANNEXURE A Dengan Izin Yang Arif,

1.0 FAKTA KES Pengambilan Tanah Di Bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) Bagi Tujuan Projek Laluan Rel Pantai Timur (ECRL), Seksyen C2, Daerah Hulu Selangor, Negeri Selangor Di dalam Borang N yang difailkan oleh Pemohon dalam kes RUJUKAN TANAH NO: BA-15-143-05/2024 yang menyatakan perkara berikut:- Bil. Perkara Fakta Kes 1.1 Asas Rujukan (Rayuan) i. Nilaian tanah yang diberikan adalah tidak mengikut kadar pasaran semasa; ii. Gantirugi untuk pecah pisah adalah terlalu rendah memandangkan nilaian tanah terlalu rendah dan gantirugi pecah pisah tidak setimpal dengan kerosakan yang dialami oleh Tuan Tanah; iii. Tiada gantirugi pecah pisah diberikan untuk Lot 2126 GRN 46187 Mukim Serendah Daerah Hulu Selangor walaupun Lot 2126 merupakan sebahagian daripada Tanah Ladang yang dikenali sebagai Ladang Waterfall; iv. Jesteru itu, award yang diberikan oleh Pentadbir Tanah adalah terlalu rendah; dan v. Alasan-alasan terperinci adalah terkandung di dalam Laporan Penilaian kami yang telah dikemukakan semasa Siasatan Tanah pada 5.12.2023.

1.2 Pemilik Berdaftar

Southern Realty (Malaya) Sdn. Bhd. (1/1 bahagian) 3 Pihak Berkepentingan (Agensi Pengambil)

Malaysia Rail Link Sdn. Bhd. (MRL) 4 Pengistiharan Warta Telah diwartakan melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 3241 pada 30.12.2021 di bawah Seksyen 4 Akta Pengambilan Tanah 1960 dan Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 253 pada 12.01.2023 di bawah Seksyen 8.

1.5 Tarikh Nilaian 12.01.2023 di bawah Seksyen 8 1.6

Luas Tanah 272.3000 hektar (2,723,000.00 meter persegi)

Luas Tanah Diambil 10.39210 hektar (103,921.00 meter persegi) 8

215.9357 hektar (2,159,357.00 meter persegi)

45.9722 hektar (459,722.00 meter persegi)

1.9 Pegangan Kekal 1.10 Kegunaan Tanah Tiada 1.11 Syarat Nyata Tiada 1.12 Sekatan Kepentingan Tiada 1.13 Kawasan Rizab Tiada 1.14 Bebanan Tiada 1.15 Kemajuan Tapak Ladang kelapa sawit dan binaan kuil 1.16 Perancangan

2.0 PERBEZAAN FAKTA LAPORAN PENILAIAN LAPORAN PENILAIAN PEMOHON Bil. Perkara Penilai Responden Penilai Pemohon Award Pentadbir Tanah 2.1 Tanah Nilai Pasaran Para 2 (a) Diambil : 103,921 m.p. @ RM120 s.m.p. (RM11.15 s.k.p.) Jumlah : RM12,470,520.00 Diambil : 103,921 m.p. @ RM161 s.m.p. (RM15.00 s.k.p.) Jumlah : RM16,731,281.00 Diambil : 103,921 m.p. @ RM135.60 s.m.p. (RM12.54 s.k.p.) Jumlah : RM14,091,687.60 2.2 Bangunan : Struktur Binaan Tiada Tiada Tiada 2.3 Kenaikan Nilai Para 2 (b) Tiada Tiada Tiada 2.4 Pecah Pisah Para 2 (c) Tanah Baki A 2,159,357 m.p. @ RM3.60 s.m.p. (RM0.33 s.k.p.) (3% kadar tanah) Jumlah : RM7,773,685.20 Tanah Baki B 459,722 m.p. @ RM3.60 s.m.p. (RM0.33 s.k.p.) (3% kadar tanah) Jumlah : RM1,654,999.20 Jumlah Keseluruhan : RM9,428,684.40 Tanah Baki A 2,159,357 m.p. @ RM16.00 s.m.p. (RM1.49 s.k.p.) (10% kadar tanah) Jumlah : RM34,549,712.00 Tanah Baki B 459,722 m.p. @ RM48.00 s.m.p. (RM4.46 s.k.p.) (30% kadar tanah) Jumlah : RM22,066,656.00 Jumlah Keseluruhan : RM56,616,368.00 Tanah Baki A 2,159,357 m.p. @ RM8.14 s.m.p. (RM0.76 s.k.p.) (6% kadar tanah) Jumlah : Tanah Baki B 459,722 m.p. @ RM13.56 s.m.p. (RM1.26 s.k.p.) (10% kadar tanah)

2.5 Kesan Mudarat Para 2 (d) Tanah Baki B 459,722 m.p. @ RM6.00 s.m.p. (RM0.56 s.k.p.) (5% kadar tanah) Jumlah : RM2,758,332.00 Tiada Tiada 2.6 Kos Sampingan - Para 2 (e) Tiada Tiada Tiada 2.7 Kerja Pemulihan - Para 2 (f) Tiada Tiada Tiada 2.8 Lain-Lain Tuntutan Tiada Tiada Tiada Jumlah Keseluruhan RM24,657,536.40 RM73,347,649.00 Nota : Tawaran pampasan Pentadbir Tanah Daerah Hulu Selangor berdasarkan catatan nota bicara Borang G dan Borang H.

3.0 ULASAN DAN PENDAPAT PENGAPIT KERAJAAN Yang Arif, Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang telah dikemukakan oleh Penilai Pemohon dan Penilai Responden sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Penilaian dan Hujahan Bertulis, maka perkara-perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat dan pertimbangan yang akan diberikan oleh saya sebagai Pengapit Kerajaan.

3.1 Kaedah Penilaian Saya bersetuju dengan kedua-dua penilai bahawa kaedah penilaian terbaik adalah Kaedah Perbandingan dengan pelarasan terhadap faktor ketidaksamaan. Tiada kaedah penilaian lain digunakan oleh kedua-dua penilai. Peruntukan Perenggan 1(1A) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan :- -mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak .

3.2 Kategori Kegunaan & Syarat Nyata Kategori kegunaan tanah lot subjek adalah tiada dengan syarat nyatanya juga adalah tiada.

3.3 Tarikh Nilaian Saya bersetuju dengan pendapat kedua-kedua Penilai bahawasanya tarikh nilaian adalah berdasarkan pada tarikh warta Kerajaan Negeri Selangor No. 253 iaitu pada 12.1.2023 di bawah Seksyen 8.

3.4 Tuntutan Nilai Pasaran Tanah a) Merujuk kepada Laporan Penilaian Pemohon, tuntukan ke atas nilai tanah adalah sebanyak RM16,731,281.00 iaitu pada kadar RM161.00 semeter persegi berdasarkan keseluruhan keluasan tanah iaitu 10.3921 hektar (103,921.00 meter persegi). b) Penilai Responden pula telah menilai sebanyak RM12,470,520.00 iaitu pada kadar RM120.00 semeter persegi iaitu berdasarkan keluasan sepertimana warta. c) Manakala Pentadbir Tanah pula telah memberi award sebanyak RM14,091,687.60.00 iaitu dengan kadar RM135.60 semeter persegi setelah kenaikan sebanyak 13% daripada kadar yang dicadangkan oleh Penilai Responden. d) Berdasarkan Laporan Penilaian Responden, terdapat empat (4) perbandingan yang digunakan adalah tertumpu di kawasan Jalan Kundang - Gombak, Jalan Bukit Kerayong - Klang, Jalan Kuala Selangor - Ijok dan Ladang Sungai Tinggi Bukit Tagar. e) Penilai Responden juga telah menggunakan semua perbandingan tanah kategori ladang di dalam menentukan nilai pasaran lot subjek. f) Kesemua perbandingan yang digunakan juga telah dilaraskan keatas faktor-faktor ketidaksamaan ciri-ciri dan kriteria dari aspek tarikh nialain, lokasi, status pegangan, kategori kegunaan, syarat nyata, rupabumi, bentuk, saiz tanah serta maklumat perancangan. g) Julat analisa bukti transaksi pindah milik bagi tanah sebanding sekitar adalah antara RM439,703.84 sehektar (RM43.97 semeter persegi) hingga RM1,899,834.32 sehektar (RM189.98 semeter persegi) bagi transaksi tahun 2016 hingga 2021. h) Selepas mengambilkira pelarasan yang sewajarnya, kadar tanah terlaras adalah antara RM700,000.00 sehektar (RM70.00 semeter persegi) sehingga RM1,200,000.00 sehektar (RM120.00 semeter persegi. Oleh itu Penilai Responden telah mengesyorkan kadar RM1,200,000.00 sehektar (RM120.00 semeter persegi) sebagai asas nilaian tanah iaitu menggunakan Perbandingan 1 dan Perbandingan 2. i) Semakan keatas Laporan Penilaian Pemohon pula, terdapat enam

bukti-bukti perbandingan digunakan yang tertumpu di kawasan Jalan Kundang Gombak, Jalan Bukit Kerayong Klang, Jalan Jenjarum Banting, Gadong Estate, Jalan Kapar dan Taman Kundang Jaya. j) Penilai Pemohon juga telah menggunakan perbandingan tanah kategori ladang di dalam menentukan nilai pasaran lot subjek. k) Julat transaksi direkodkan adalah antara RM125.00 semeter persegi hingga RM207.00 semeter persegi bagi transaksi pada tahun 2019 hingga 2023. Selepas mengambilkira pelarasan yang sewajarnya, kadar nilai tanah terlaras adalah di antara RM129.00 semeter persegi sehingga RM176.00 semeter persegi. l) Kesemua perbandingan yang digunakan juga telah dilaraskan keatas faktor-faktor ketidaksamaan ciri-ciri dan kriteria dari dari aspek masa, lokasi, pegangan, saiz, perancangan dan bentuk. m) Tiada perbandingan terbaik yang dicadangkan kerana Penilai Pemohon menggunakan pendekatan mempuratakan kadar nilai tanah terlaras dan mengesyorkan kadar tanah kepada RM161.00 semeter persegi sebagai asas nilaian tanah. Saya berpandangan bahawa pendekatan mempuratakan kadar nilai tanah adalah tidak tepat di dalam penentuan nilai tanah. n) Secara amnya, terdapat dua (2) perbandingan sebanding yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Oleh yang demikian, saya berpendapat bahawa pemerhatian ke atas kedua-dua perbandingan sepunya ini akan diberikan perhatian sewajarnya. Lain-lain perbandingan adalah diabaikan. o) Berikut merupakan analisa saya ke atas perbandingan Lot 1758, GRN 40178, Mukim Rawang, Daerah Gombak dan cadangan pelarasan semula perbandingan ini sebagaimana berikut:- Harga Balasan : RM94,046,040.00 Tarikh Pindahmilik : 13.05.2019 Luas Tanah : 513,900.00 m.p. Analisa Tanah : RM183.00 s.m.p. Bil. Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Assessor Kerajaan 1. Masa (2023 vs 2019) 20% 10% 10% Kadar (s.m.p.) RM219.60 RM201.30 RM201.30 2. Lokasi -5% -5% -5%

Kedudukan & lapisan 0% -10% -10%

Pegangan 0% 0% 0%

Kategori guna tanah 0% 0% 0%

Syarat nyata 0% 0% 0%

Keluasan -15% -15% -15%

Laluan & accessibility 0% 0% 0%

Rupa bumi 0% 0% 0%

Bentuk tapak 0% 0% 0%

Penambahbaikan tanah 0% 0% 0%

12.

Perancangan (Perumahan) -10% -10% -10% % Pelarasan -30% -40% -40% Kadar Terlaras (s.m.p.) RM128.10 Katakan (s.m.p.) RM128.00 p) Seterusnya analisa saya menjurus ke atas perbandingan Lot 92, GRN 48069, Mukim Kapar, Daerah Klang dan cadangan pelarasan semula perbandingan ini sebagaimana berikut:- Harga Balasan : RM150,114,839.00 Tarikh Pindahmilik : 23.07.2021 Luas Tanah : 790,147.00 m.p. Analisa Tanah : RM190.00 s.m.p. Bil. Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Assessor Kerajaan 1. Masa (2023 vs 2021) 5% 5% 5% Kadar (s.m.p.) RM199.60 2. Lokasi 0% 0% 0%

Kedudukan & lapisan 0% -10% -10%

Pegangan 0% 0% 0%

Kategori guna tanah 0% 0% 0%

Syarat nyata 0% 0% 0%

Keluasan -15% -10% -10%

Laluan & accessibility 0% 0% 0%

Rupa bumi 0% -5% 0%

Bentuk tapak 0% 0% 0%

Penambahbaikan tanah 0% 0% 0%

12.

Perancangan (Industri) -10% -15% -20% % Pelarasan -25% -40% -40% Kadar Terlaras (s.m.p.) RM149.69 Katakan (s.m.p.) RM150.00 Saya berpandangan daripada kedua-dua analisa di atas nilai pasaran yang berpatutan bagi lot subjek adalah RM120.00 semeter persegi. Oleh yang demikian, award Pentadbir Tanah sebanyak RM135.60 semeter persegi adalah sudah melebihi daripada nilai tanah dan dengan itu disyorkan award Pentadbir Tanah ini DIKEKALKAN. Bil. Perkara Assessor Kerajaan Award Pentadbir Tanah Pertambahan Award 1. Tanah Nilai Pasaran Para 2 (a) Diambil : 103,921 m.p. @ RM135.60 s.m.p. (RM12.54 s.k.p.) Jumlah : Diambil : 103,921 m.p. @ RM135.60 s.m.p. (RM12.54 s.k.p.)

3.5 Tuntutan Pecah Pisah a) Saya telah meneliti laporan yang disediakan oleh kedua-dua penilai dan saya telah mendapati perkara berikut:- Perkara Penilai Responden Penilai Pemohon Award Pentadbir Tanah Pecah Pisah Para 2 (c) Tanah Baki A 2,159,357 m.p. @ RM3.60 s.m.p. (RM0.33 s.k.p.) (3% kadar tanah) Jumlah : RM7,773,685.20 Tanah Baki B 459,722 m.p. @ RM3.60 s.m.p. (RM0.33 s.k.p.) (3% kadar tanah) Jumlah : RM1,654,999.20 Jumlah Keseluruhan : RM9,428,684.40 Tanah Baki A 2,159,357 m.p. @ RM16.00 s.m.p. (RM1.49 s.k.p.) (10% kadar tanah) Jumlah : RM34,549,712.00 Tanah Baki B 459,722 m.p. @ RM48.00 s.m.p. (RM4.46 s.k.p.) (30% kadar tanah) Jumlah : RM22,066,656.00 Jumlah Keseluruhan : RM56,616,368.00 Tanah Baki A 2,159,357 m.p. @ RM8.14 s.m.p. (RM0.76 s.k.p.) (6% kadar tanah) Jumlah : Tanah Baki B 459,722 m.p. @ RM13.56 s.m.p. (RM1.26 s.k.p.) (10% kadar tanah) Jumlah : Jumlah Keseluruhan : b) Saya berpendapat bahawa terdapat wujudnya faktor pecah pisah keatas tanah baki dan bersetuju dengan kadar 6% dan 10% yang telah diawardkan oleh Pentadbir Tanah. Oleh itu, disyorkan award Pentadbir Tanah ini DIKEKALKAN.

3.6 Tuntutan Pampasan Lot 2126 a) Di dalam hujah Penilai Pemohon, Pentadbir Tanah tidak membuat pampasan ke atas Lot 2126 yang terletak berdampingan dengan lot subjek bagi membentuk Waterfall Estate. b) Warta pengambilan ini hanya melibatkan dua lot sahaja iaitu Lot 2110 dan Lot 20041. c) Berdasarkan catatan Pentadbir Tanah, pihak tuan tanah meminta untuk dibayar Lot 2126 yang mana lot ini termasuk di dalam lot

Pentadbir Tanah tidak dapat mempertimbangkan perkara ini disebabkan Lot 2126 tidak diwartakan dan tidak terlibat langsung cuma sedikit terjejas sahaja. Pentadbir Tanah meminta pihak peguam tuan tanah memohon bayaran di Mahkamah Tinggi. d) Saya bersetuju dengan pandangan Pentadbir Tanah bahawasanya Lot 2126 ini tidak termasuk di dalam warta pengambilan. Sekiranya perkara ini ingin dituntut, seharusnya pemohon sendiri harus membuktikan perkara ini dan mendapat pengesahan daripada agensi yang mengambil supaya dapat dipertimbangkan oleh mahkamah. e) Oleh dengan itu, saya syorkan tuntutan ini perlu DIABAIKAN.

4.0 RUMUSAN DAN PENDAPAT PENGAPIT KERAJAAN Dengan Izin Yang Arif, Berikut adalah rumusan dan pandangan Pengapit Kerajaan. Bil. Perkara Pengapit Kerajaan Award Pentadbir Tanah Pertambahan Award 2.1 Tanah Nilai Pasaran Para 2 (a) Diambil : 103,921 m.p. @ RM135.60 s.m.p. (RM12.54 s.k.p.) Jumlah : Diambil : 103,921 m.p. @ RM135.60 s.m.p. (RM12.54 s.k.p.)

2.2 Bangunan : Struktur Binaan Tiada Tiada Tiada 2.3 Kenaikan Nilai Para 2 (b) Tiada Tiada Tiada 2.4 Pecah Pisah Para 2 (c) Tanah Baki A 2,159,357 m.p. @ RM8.14 s.m.p. (RM0.76 s.k.p.) (6% kadar tanah) Jumlah : Tanah Baki B 459,722 m.p. @ RM13.56 s.m.p. (RM1.26 s.k.p.) (10% kadar tanah) Jumlah : Jumlah Keseluruhan : Tanah Baki A 2,159,357 m.p. @ RM8.14 s.m.p. (RM0.76 s.k.p.) (6% kadar tanah) Jumlah : Tanah Baki B 459,722 m.p. @ RM13.56 s.m.p. (RM1.26 s.k.p.) (10% kadar tanah)

2.5 Kesan Mudarat Para 2 (d)

2.6 Kos Sampingan - Para 2 (e) Tiada Tiada Tiada 2.7 Kerja Pemulihan - Para 2 (f)

4.8 Mahkamah membenarkan kekalkan award Pentadbir.

4.9 Lain-Lain Award Pentadbir Tanah Dikekalkan. Disediakan Oleh:- Sr MOHD HARIS BIN YOP PENGAPIT KERAJAAN PENILAI BERDAFTAR V-1010 TARIKH : 6 MEI 2025 LAPORAN PENGAPIT HAKIM KERAJAAN RUJUKAN TANAH NO: BA-15-144-05/2024 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA SHAH ALAM PENGAMBILAN TANAH BAGI TUJUAN PROJEK LALUAN REL PANTAI TIMUR (ECRL) (SEKSYEN C2) NEGERI SELANGOR LOT 2110 GRN 46428 MUKIM SERENDAH NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN SOUTHERN REALTY (MALAYA) SDN. BHD. ... PEMOHON LAWAN PENTADBIR TANAH DAERAH HULU SELANGOR ... RESPONDEN Yang Arif Hakim : YA Hakim Dr. Shahnaz Binti Sulaiman Pengapit Kerajaan : Sr Mohd Haris Bin Yop Pengapit Swasta : Pemohon : Southern Realty (Malaya) Sdn. Bhd. Responden : Pentadbir Tanah Daerah Hulu Selangor Peguam Pemohon : Tetuan Lim Kim Leong & Co Penasihat Undang-Undang Responden : Yang Berhormat Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Penilai Pemohon : Sr Azuan Bin Abu Mansol Mac Real International Sdn. Bhd. Penilai Responden : Norhasimah Binti Hashim Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta, Gombak, Selangor Dengan Izin Yang Arif,

1.0 FAKTA KES Pengambilan Tanah Di Bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) Bagi Tujuan Projek Laluan Rel Pantai Timur (ECRL), Seksyen C2, Daerah Hulu Selangor, Negeri Selangor Di dalam Borang N yang difailkan oleh Pemohon dalam kes RUJUKAN TANAH NO: BA-15-144-05/2024 yang menyatakan perkara berikut:- Bil. Perkara Fakta Kes 1.1 Asas Rujukan (Rayuan) i. Nilaian tanah yang diberikan adalah tidak mengikut kadar pasaran semasa; ii. Gantirugi untuk pecah pisah adalah terlalu rendah memandangkan nilaian tanah terlalu rendah dan gantirugi pecah pisah tidak setimpal dengan kerosakan yang dialami oleh Tuan Tanah; iii. Tiada gantirugi pecah pisah diberikan untuk Lot 2126 GRN 46187 Mukim Serendah Daerah Hulu Selangor walaupun Lot 2126 merupakan sebahagian daripada Tanah Ladang yang dikenali sebagai Ladang Waterfall; iv. Jesteru itu, award yang diberikan oleh Pentadbir Tanah adalah terlalu rendah; dan v. Alasan-alasan terperinci adalah terkandung di dalam Laporan Penilaian kami yang telah dikemukakan semasa Siasatan Tanah pada 5.12.2023.

1.2 Pemilik Berdaftar

Southern Realty (Malaya) Sdn. Bhd. (1/1 bahagian) 3 Pihak Berkepentingan (Agensi Pengambil)

Malaysia Rail Link Sdn. Bhd. (MRL) 4 Pengistiharan Warta Telah diwartakan melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 3241 pada 30.12.2021 di bawah Seksyen 4 Akta Pengambilan Tanah 1960 dan Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 253 pada 12.01.2023 di bawah Seksyen 8.

1.5 Tarikh Nilaian 12.01.2023 di bawah Seksyen 8 1.6

Luas Tanah 229.8611 hektar (2,298,611.00 meter persegi)

Luas Tanah Diambil 3.5244 hektar (35,244.00 meter persegi) 8

222.3665 hektar (2,223,665.00 meter persegi)

3.9702 hektar (39,702.00 meter persegi)

1.9 Pegangan Kekal 1.10 Kegunaan Tanah Tiada 1.11 Syarat Nyata Tiada 1.12 Sekatan Kepentingan Tiada 1.13 Kawasan Rizab Tiada 1.14 Bebanan Tiada 1.15 Kemajuan Tapak Ladang kelapa sawit dan binaan kuil 1.16 Perancangan

2.0 PERBEZAAN FAKTA LAPORAN PENILAIAN LAPORAN PENILAIAN PEMOHON Bil. Perkara Penilai Responden Penilai Pemohon Award Pentadbir Tanah 2.1 Tanah Nilai Pasaran Para 2 (a) Diambil : 35,244 m.p. @ RM120 s.m.p. (RM11.15 s.k.p.) Jumlah : RM4,229,280.00 Diambil : 35,244 m.p. @ RM161 s.m.p. (RM15.00 s.k.p.) Jumlah : RM5,674,284.00 Diambil : 35,244 m.p. @ RM135.60 s.m.p. (RM12.54 s.k.p.) Jumlah : RM4,779,086.40 2.2 Bangunan : Struktur Binaan Tiada Tiada Tiada 2.3 Kenaikan Nilai Para 2 (b) Tiada Tiada Tiada 2.4 Pecah Pisah Para 2 (c) Tanah Baki A & B 2,263,367 m.p @ RM3.60 s.m.p. (RM0.33 s.k.p.) (3% kadar tanah) Jumlah : RM8,148,121.00 Tanah Baki A 2,223,665 m.p. @ RM16.00 s.m.p. (RM1.49 s.k.p.) (10% kadar tanah) Jumlah : RM35,578,640.00 Tanah Baki B 39,702 m.p. @ RM48.00 s.m.p. (RM4.46 s.k.p.) (30% kadar tanah) Jumlah : RM1,905,696.00 Tanah Baki A 2,223,665 m.p. @ RM8.14 s.m.p. (RM0.76 s.k.p.) (6% kadar tanah) Jumlah : Tanah Baki B 39,702 m.p. @ RM13.56 s.m.p. (RM1.26 s.k.p.) (10% kadar tanah)

2.5 Kesan Mudarat Para 2 (d) Tanah Baki B 39,702 m.p. @ RM6.00 s.m.p. (RM0.56 s.k.p.) Tiada Tiada (5% kadar tanah) Jumlah :

2.6 Kos Sampingan - Para 2 (e) Tiada Tiada Tiada 2.7 Kerja Pemulihan - Para 2 (f) Tiada Tiada Tiada 2.8 Lain-Lain Tuntutan Tiada Tiada Tiada Jumlah Keseluruhan RM12,615,613.20 RM43,158,620.00 Nota : Tawaran pampasan Pentadbir Tanah Daerah Hulu Selangor berdasarkan catatan nota bicara Borang G dan Borang H.

3.0 ULASAN DAN PENDAPAT PENGAPIT KERAJAAN Yang Arif, Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang telah dikemukakan oleh Penilai Pemohon dan Penilai Responden sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Penilaian dan Hujahan Bertulis, maka perkara-perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat dan pertimbangan yang akan diberikan oleh saya sebagai Pengapit Kerajaan.

3.1 Kaedah Penilaian Saya bersetuju dengan kedua-dua penilai bahawa kaedah penilaian terbaik adalah Kaedah Perbandingan dengan pelarasan terhadap faktor ketidaksamaan. Tiada kaedah penilaian lain digunakan oleh kedua-dua penilai. Peruntukan Perenggan 1(1A) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan :- -mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak .

3.2 Kategori Kegunaan & Syarat Nyata Kategori kegunaan tanah lot subjek adalah tiada dengan syarat nyatanya juga adalah tiada.

3.3 Tarikh Nilaian Saya bersetuju dengan pendapat kedua-kedua Penilai bahawasanya tarikh nilaian adalah berdasarkan pada tarikh warta Kerajaan Negeri Selangor No. 253 iaitu pada 12.1.2023 di bawah Seksyen 8.

3.4 Tuntutan Nilai Pasaran Tanah a) Merujuk kepada Laporan Penilaian Pemohon, tuntutan ke atas nilai tanah adalah sebanyak RM5,674,284.00 iaitu pada kadar RM161.00 semeter persegi dengan berdasarkan keseluruhan keluasan tanah iaitu 3.5244 hektar (35,244.00 meter persegi). b) Penilai Responden pula telah menilai sebanyak RM4,229,280.00 iaitu pada kadar RM120.00 semeter persegi iaitu berdasarkan keluasan sepertimana warta. c) Manakala Pentadbir Tanah pula telah memberi award sebanyak RM4,779,086.00 iaitu dengan kadar RM135.60 semeter persegi setelah kenaikan sebanyak 13% daripada kadar yang dicadangkan oleh Penilai Responden. d) Berdasarkan Laporan Penilaian Responden, terdapat empat (4) perbandingan yang digunakan adalah tertumpu di kawasan Jalan Kundang - Gombak, Jalan Bukit Kerayong - Klang, Jalan Kuala Selangor - Ijok dan Ladang Sungai Tinggi Bukit Tagar. e) Penilai Responden juga telah menggunakan semua perbandingan tanah kategori ladang di dalam menentukan nilai pasaran lot subjek. f) Kesemua perbandingan yang digunakan juga telah dilaraskan keatas faktor-faktor ketidaksamaan ciri-ciri dan kriteria dari aspek tarikh nialain, lokasi, status pegangan, kategori kegunaan, syarat nyata, rupabumi, bentuk, saiz tanah serta maklumat perancangan. g) Julat analisa bukti transaksi pindah milik bagi tanah sebanding sekitar adalah antara RM439,703.84 sehektar (RM43.97 semeter persegi) hingga RM1,899,834.32 sehektar (RM189.98 semeter persegi) bagi transaksi tahun 2016 hingga 2021. h) Selepas mengambilkira pelarasan yang sewajarnya, kadar tanah terlaras adalah antara RM700,000.00 sehektar (RM70.00 semeter persegi) sehingga RM1,200,000.00 sehektar (RM120.00 semeter persegi. Oleh itu Penilai Responden telah mengesyorkan kadar RM1,200,000.00 sehektar (RM120.00 semeter persegi) sebagai asas nilaian tanah iaitu menggunakan Perbandingan 1 dan Perbandingan 2. i) Semakan keatas Laporan Penilaian Pemohon pula, terdapat enam

bukti-bukti perbandingan digunakan yang tertumpu di kawasan Jalan Kundang Gombak, Jalan Bukit Kerayong Klang, Jalan Jenjarum Banting, Gadong Estate, Jalan Kapar dan Taman Kundang Jaya. j) Penilai Pemohon juga telah menggunakan perbandingan tanah kategori ladang di dalam menentukan nilai pasaran lot subjek. k) Julat transaksi direkodkan adalah antara RM125.00 semeter persegi hingga RM207.00 semeter persegi bagi transaksi pada tahun 2019 hingga 2023. Selepas mengambilkira pelarasan yang sewajarnya, kadar nilai tanah terlaras adalah di antara RM129.00 semeter persegi sehingga RM176.00 semeter persegi. l) Kesemua perbandingan yang digunakan juga telah dilaraskan keatas faktor-faktor ketidaksamaan ciri-ciri dan kriteria dari dari aspek masa, lokasi, pegangan, saiz, perancangan dan bentuk. m) Tiada perbandingan terbaik yang dicadangkan kerana Penilai Pemohon menggunakan pendekatan mempuratakan kadar nilai tanah terlaras dan mengesyorkan kadar tanah kepada RM161.00 semeter persegi sebagai asas nilaian tanah. Saya berpandangan bahawa pendekatan mempuratakan kadar nilai tanah adalah tidak tepat di dalam penentuan nilai tanah. n) Secara amnya, terdapat dua (2) perbandingan sebanding yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Oleh yang demikian, saya berpendapat bahawa pemerhatian ke atas kedua-dua perbandingan sepunya ini akan diberikan perhatian sewajarnya. Lain-lain perbandingan adalah diabaikan. o) Berikut merupakan analisa saya ke atas perbandingan Lot 1758, GRN 40178, Mukim Rawang, Daerah Gombak dan cadangan pelarasan semula perbandingan ini sebagaimana berikut:- Harga Balasan : RM94,046,040.00 Tarikh Pindahmilik : 13.05.2019 Luas Tanah : 513,900.00 m.p. Analisa Tanah : RM183.00 s.m.p. Bil. Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Assessor Kerajaan 1. Masa (2023 vs 2019) 20% 10% 10% Kadar (s.m.p.) RM219.60 RM201.30 RM201.30 2. Lokasi -5% -5% -5%

Kedudukan & lapisan 0% -10% -10%

Pegangan 0% 0% 0%

Kategori guna tanah 0% 0% 0%

Syarat nyata 0% 0% 0%

Keluasan -15% -15% -15%

Laluan & accessibility 0% 0% 0%

Rupa bumi 0% 0% 0%

Bentuk tapak 0% 0% 0%

Penambahbaikan tanah 0% 0% 0%

12.

Perancangan (Perumahan) -10% -10% -10% % Pelarasan -30% -40% -40% Kadar Terlaras (s.m.p.) RM128.10 Katakan (s.m.p.) RM128.00 p) Seterusnya analisa saya menjurus ke atas perbandingan Lot 92, GRN 48069, Mukim Kapar, Daerah Klang dan cadangan pelarasan semula perbandingan ini sebagaimana berikut:- Harga Balasan : RM150,114,839.00 Tarikh Pindahmilik : 23.07.2021 Luas Tanah : 790,147.00 m.p. Analisa Tanah : RM190.00 s.m.p. Bil. Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Assessor Kerajaan 1. Masa (2023 vs 2021) 5% 5% 5% Kadar (s.m.p.) RM199.60 2. Lokasi 0% 0% 0%

Kedudukan & lapisan 0% -10% -10%

Pegangan 0% 0% 0%

Kategori guna tanah 0% 0% 0%

Syarat nyata 0% 0% 0%

Keluasan -15% -10% -10%

Laluan & accessibility 0% 0% 0%

Rupa bumi 0% -5% 0%

Bentuk tapak 0% 0% 0%

Penambahbaikan tanah 0% 0% 0%

12.

Perancangan (Industri) -10% -15% -20% % Pelarasan -25% -40% -40% Kadar Terlaras (s.m.p.) RM149.69 Katakan (s.m.p.) RM150.00 Saya berpandangan daripada kedua-dua analisa di atas nilai pasaran yang berpatutan bagi lot subjek adalah RM120.00 semeter persegi. Oleh yang demikian, award Pentadbir Tanah sebanyak RM135.60 semeter persegi adalah sudah melebihi daripada nilai tanah dan dengan itu disyorkan award Pentadbir Tanah ini DIKEKALKAN. Bil. Perkara Assessor Kerajaan Award Pentadbir Tanah Pertambahan Award 1. Tanah Nilai Pasaran Para 2 (a) Diambil : 35,244 m.p. @ RM135.60 s.m.p. (RM12.54 s.k.p.) Jumlah : Diambil : 35,244 m.p. @ RM135.60 s.m.p. (RM12.54 s.k.p.)

3.5 Tuntutan Pecah Pisah a) Saya telah meneliti laporan yang disediakan oleh kedua-dua penilai dan saya telah mendapati perkara berikut:- Perkara Penilai Responden Penilai Pemohon Award Pentadbir Tanah Pecah Pisah Para 2 (c) Tanah Baki A & B 2,263,367 m.p @ RM3.60 s.m.p. (RM0.33 s.k.p.) (3% kadar tanah) Jumlah : RM8,148,121.00 Tanah Baki A 2,223,665 m.p. @ RM16.00 s.m.p. (RM1.49 s.k.p.) (10% kadar tanah) Jumlah : RM35,578,640.00 Tanah Baki B 39,702 m.p. @ RM48.00 s.m.p. (RM4.46 s.k.p.) (30% kadar tanah) Jumlah : RM1,905,696.00 Tanah Baki A 2,223,665 m.p. @ RM8.14 s.m.p. (RM0.76 s.k.p.) (6% kadar tanah) Jumlah : Tanah Baki B 39,702 m.p. @ RM13.56 s.m.p. (RM1.26 s.k.p.) (10% kadar tanah) Jumlah : b) Saya berpendapat bahawa terdapat wujudnya faktor pecah pisah keatas tanah baki dan bersetuju dengan kadar 6% dan 10% yang telah diawardkan oleh Pentadbir Tanah. Oleh itu, disyorkan award Pentadbir Tanah ini DIKEKALKAN.

3.6 Tuntutan Pampasan Lot 2126 a) Di dalam hujah Penilai Pemohon, Pentadbir Tanah tidak membuat pampasan ke atas Lot 2126 yang terletak berdampingan dengan lot subjek bagi membentuk Waterfall Estate. b) Warta pengambilan ini hanya melibatkan dua lot sahaja iaitu Lot 2110 dan Lot 20041. c) Berdasarkan catatan Pentadbir Tanah, pihak tuan tanah meminta untuk dibayar Lot 2126 yang mana lot ini termasuk di dalam lot

Pentadbir Tanah tidak dapat mempertimbangkan perkara ini disebabkan Lot 2126 tidak diwartakan dan tidak terlibat langsung cuma sedikit terjejas sahaja. Pentadbir Tanah meminta pihak peguam tuan tanah memohon bayaran di Mahkamah Tinggi. d) Saya bersetuju dengan pandangan Pentadbir Tanah bahawasanya Lot 2126 ini tidak termasuk di dalam warta pengambilan. Sekiranya perkara ini ingin dituntut, seharusnya pemohon sendiri perlu membuktikan perkara ini dan mendapat pengesahan daripada agensi yang mengambil supaya dapat dipertimbangkan oleh mahkamah. e) Oleh dengan itu, saya syorkan tuntutan ini perlu DIABAIKAN.

4.0 RUMUSAN DAN PENDAPAT PENGAPIT KERAJAAN Dengan Izin Yang Arif, Berikut adalah rumusan dan pandangan Pengapit Kerajaan. Bil. Perkara Pengapit Kerajaan Award Pentadbir Tanah Pertambahan Award 2.1 Tanah Nilai Pasaran Para 2 (a) Diambil : 35,244 m.p. @ RM135.60 s.m.p. (RM12.54 s.k.p.) Jumlah : Diambil : 35,244 m.p. @ RM135.60 s.m.p. (RM12.54 s.k.p.)

2.2 Bangunan : Struktur Binaan Tiada Tiada Tiada 2.3 Kenaikan Nilai Para 2 (b) Tiada Tiada Tiada 2.4 Pecah Pisah Para 2 (c) Tanah Baki A 2,223,665 m.p. @ RM8.14 s.m.p. (RM0.76 s.k.p.) (6% kadar tanah) Jumlah : Tanah Baki B 39,702 m.p. @ RM13.56 s.m.p. (RM1.26 s.k.p.) (10% kadar tanah) Jumlah : Tanah Baki A 2,223,665 m.p. @ RM8.14 s.m.p. (RM0.76 s.k.p.) (6% kadar tanah) Jumlah : Tanah Baki B 39,702 m.p. @ RM13.56 s.m.p. (RM1.26 s.k.p.) (10% kadar tanah) Jumlah : Kekal 2.5 Kesan Mudarat Para 2 (d) Tiada Tiada Tiada 2.6 Kos Sampingan - Para 2 (e) Tiada Tiada Tiada 2.7 Kerja Pemulihan - Para 2 (f)

4.8 Mahkamah membenarkan kekalkan award Pentadbir Tanah.

4.9 Lain-Lain Award Pentadbir Tanah Dikekalkan. Disediakan Oleh:- Sr MOHD HARIS BIN YOP PENGAPIT KERAJAAN PENILAI BERDAFTAR V-1010 TARIKH : 6 MEI 2025