Springsphere Sdn. Bhd. v Pentadbir Tanah Daerah Johor Bahru (JA-15-33-07/2021)

Ini adalah rujukan tanah yang timbul daripada pengambilan sebahagian tanah yang dimiliki oleh Perayu di bawah perenggan 3(1)(a) Akta Pengambilan Tanah 1960 [Akta 486] untuk tujuan melaksanakan Projek Rapid Transit System Link Johor Bahru-Singapura (“Projek RTS”) untuk Kementerian Pengangkutan Malaysia (“MOT”).

Plot tanah terlibat adalah seperti yang berikut: Lot 444 GRN 58616 Keluasan 7,388 meter per segi (“mps”)

Tanah diambil sebahagian seluas seperti yang berikut: Lot 444 GRN 58616 Keluasan 4,042 mps 4. Plot tanah yang terlibat dengan pengambilan tanah telah diberikan pampasan keseluruhan berjumlah RM24,252,000.00 oleh Pentadbir Tanah Daerah Johor Bahru. Perayu telah memfailkan bantahan melalui Borang N ke atas amaun pampasan yang diberikan.

Bantahan telah dirujuk ke Mahkamah Tinggi Johor Bahru dan didaftarkan sebagai Prosiding Rujukan Tanah JA-15-33-07/2021 iaitu kes ini.

Setelah meneliti hujahan bertulis pihak-pihak dan setelah mendengar hujahan lisan kedua-dua pihak, Mahkamah dengan bantuan dua (2) pengapit, telah membuat pelarasan kenaikkan nilai pasaran tanah dan telah memberikan awad pampasan seperti yang berikut:

nilai pasaran tanah yang dikenali sebagai GRN 58616 Lot 444 Mukim Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Johor ditetapkan pada kadar RM6,135.00 mps;

jumlah awad pampasan tambahan adalah RM2,141,535.46 dan pengiraannya adalah seperti yang berikut:

wang pampasan bagi tanah GRN 58616 Lot 444 Mukim Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Johor adalah RM545,670.00 [4,042 mps x (RM6,135.00 – RM6,000.00) = RM545,670.00];

(ii) kesan mudarat atas baki tanah GRN 58616 Lot 444 Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Johor adalah RM1,026,385.50 [3,346 mps x (5% daripada RM6,135.00) = RM1,026,385.50]; dan

(iii) kesan mudarat atas tanah GRN 26753 Lot 1188 Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Johor adalah RM569,479.96 [928.2477 mps x (10% daripada RM6,135.00) = RM569,479.96];

tuntutan lain tidak dibenarkan;

lain-lain awad dikekalkan;

wang pampasan tambahan sebanyak RM2,141,535.46 hendaklah dibayar oleh Responden kepada Perayu, dalam tempoh tiga (3) bulan dari tarikh penerimaan perintah bermeterai ini, dan jika gagal, caj lewat pada kadar 5% setahun ke atas jumlah pampasan tambahan hendaklah dikenakan dari tarikh pengeluaran Borang K iaitu 19.04.2021 sehingga tarikh pembayaran penuh;

Responden mengembalikan kepada Perayu wang deposit sebanyak RM3,000.00; dan

kos pengapit swasta dan kos pengapit kerajaan sebanyak RM1,500.00 (RM500 x 3 sesi) masing-masing hendaklah dibayar oleh Perayu dalam tempoh tujuh (7) hari dari tarikh perintah ini.

Alasan-alasan saya berkenaan dengan keputusan tersebut adalah seperti yang berikut.

Fakta kes ini adalah berdasarkan kepada kertas kausa, Afidavit-Afidavit, eksibit-eksibit, dokumen-dokumen dan hujahan bertulis yang telah difailkan oleh pihak-pihak.

Perayu merupakan pemilik berdaftar sebidang tanah yang dikenali sebagai GRN 58616, Lot 444, Mukim Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor dan Lot 1188 Bandar Johor Bahru, Daerah Johor Bahru, Johor. Perayu telah membeli kedua-dua lot tanah dengan tujuan untuk membangunkan 58 tingkat pangsapuri perkhidmatan (serviced apartment). Pembinaan pangsapuri perkhidmatan adalah atas Lot 444 dan Lot 1188 digunakan untuk akses ke Jalan Tebrau.

Bagi tujuan tersebut, Perayu telah memohon untuk mencantumkan Lot 444 dengan Lot 1188. Permohonan pencantuman telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri pada tahun 2014.

Pengambilan sebahagian tanah Lot 444 adalah bagi tujuan melaksanakan Projek RTS untuk MOT. Projek RTS memerlukan pembinaan depoh yang dikenali sebagai Depoh Wadi Hana.

Sehubungan itu, pembangunan dan reka bentuk Depoh Wani Hana memerlukan penjajaran semula Jalan Wadi Hana sedia ada di luar perimeter depoh dan terletak dalam Lot 444 yang memerlukan pengambilan sebahagian Lot 444.

Pengambilan sebahagian Lot 444 (“Tanah Yang Dijadualkan”) telah diwartakan di bawah seksyen 4 Akta 486 melalui Warta Kerajaan Negeri Johor No. 215 pada 08.10.2020. Di dalam Warta, nombor lot adalah Lot 49226 iaitu hakmilik baru bagi pencantuman Lot 444 dan Lot 1188. Namun demikian, semasa Warta di bawah seksyen 8 Akta 486 bertarikh 21.01.2021, butir-butir tanah yang dinyatakan adalah Lot 444 sahaja.

Maklumat berhubung Lot 444 adalah seperti yang berikut: No. Hakmilik GRN 58616 No. Lot Lot 444 Mukim Bandar Johor Bahru Daerah Johor Bahru Luas 0.7388 Hektar Taraf pegangan Selama-lamanya Kategori Kegunaan Tanah Tiada Syarat Nyata Tiada Sekatan Kepentingan Tiada Pemilikan Springsphere Sdn. Bhd. (1/1 bahagian)

Di akhir siasatan, Responden telah mengawadkan Perayu jumlah RM24,252,000.00 bagi nilai tanah. Responden juga tidak memberikan awad bagi pecah pisah (severance) dan kos sampingan.

Perayu yang tidak berpuas hati dengan awad Responden telah memfailkan Borang N berdasarkan alasan-alasan berikut:

pampasan cuma diberikan untuk keluasan 4,042 mps daripada Lot 444 yang diambil, tanpa memberikan apa-apa pampasan bagi kesan mudarat (injurious affection) yang diakibatkan kepada baki tanah tersebut yang mana keluasan baki tanah menjadi terlampau kecil untuk pembangunan asal yang dirancangkan, menjadi sempit, dan keluasan untuk bangunan yang mungkin dibina menjadi kecil selepas anjakan (set-back) yang perlu diadakan untuk mematuhi syarat-syarat pihak berkuasa tempatan kelak;

(ii) tiada pampasan diberikan untuk kesan pemisahan (severance) yang diakibatkan oleh baki Lot 444 dipisahkan daripada tanah bersebelahan milikan Perayu iaitu Lot 1188 yang telah diluluskan untuk pembangunan bersama untuk memberikan akses yang luas terus ke Jalan Tebrau;

(iii) tiada pampasan diberikan untuk susutan nilai bagi Lot 1188;

(iv) pampasan yang diberikan adalah lebih rendah dari nilai sebenar tanah Perayu; dan

tiada pampasan diberikan untuk perbelanjaan yang telah Perayu bayar untuk memperolehi Kebenaran Merancang (“KM”) dan kelulusan pelan bangunan dan yuran Perunding yang melebihi RM3.4 juta.

Secara ringkas, Responden menyatakan bahawa beban terletak pada Perayu yang gagal membuktikan mereka telah mengalami kerugian dalam pengurangan nilai pada 80% disebabkan oleh kemudaratan dan/atau pecah pisah tersebut.

Notis Rayuan yang difailkan oleh Perayu (Lampiran 94) tidak menyatakan secara khusus mengenai sama ada rayuan itu adalah berkenaan dengan isu amaun pampasan yang diberikan atau isu perundangan berbangkit daripada keputusan yang dibuat oleh Mahkamah ini.

Bagi kes rujukan tanah, tiada rayuan ke Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Persekutuan boleh dibuat bagi awad pampasan. Subseksyen 49 (1) Akta 486 memperuntukkan bahawa— “49. (1) Any person interested, including the Land Administrator and any person or corporation on whose behalf the proceedings were instituted may appeal from a decision of the Court to the Court of Appeal and to the Federal Court: Provided that where the decision comprises an award of compensation there shall be no appeal therefrom.”. [Penekanan ditambah]

Walau bagaimanapun, bagi tujuan melengkapkan rayuan yang dibuat, saya telah menyediakan alasan penghakiman berdasarkan isu-isu yang mungkin dibangkitkan oleh Perayu.

Isu yang perlu ditentukan oleh Mahkamah ini adalah seperti yang berikut:

sama ada nilai pasaran tanah bagi Tanah Yang Dijadualkan yang diawadkan oleh Pentadbir Tanah merupakan nilai pasaran yang munasabah dan teratur; dan

(ii) sama ada terdapat kesan mudarat dan kesan pecah pisah ke atas baki Lot 444 dan Lot 1188. ANALISA DAN DAPATAN MAHKAMAH Sama ada nilai pasaran tanah bagi Tanah Yang Dijadualkan yang diawadkan oleh Pentadbir Tanah merupakan nilai pasaran yang munasabah dan teratur

Undang-Undang Berkaitan Rujukan Tanah Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan memperuntukkan seperti yang berikut: “(1) No person shall be deprived of property save in accordance with law.

No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property without adequate compensation.”. [Penekanan ditambah]

Prosidur berhubung rujukan tanah diperuntukkan dalam kes Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang Sdn. Bhd. v. Inch Kenneth Kajang Rubber Ltd & Anor. Other Appeals [2011] 4 MLJ 403 di mana Mahkamah Rayuan telah menyatakan bahawa— “[4] The LAA 1960 is a special Act relating to the acquisition of land, the procedure for the assessment of compensation to be made on account of such acquisition and all matters incidental thereto, including the manner, procedure, and circumstances upon which any dissatisfied party to an award of compensation may pursue legal redress in the court. In view of it being a special Act we are unanimous that the statutory provisions therein must be strictly adhered to and made applicable to all relevant parties. All procedural steps leading for a final determination of any award shall be in accordance with the provisions of LAA 1960. This is clearly recognised in respect of all proceedings in the court, as can be seen from s. 45(2) of the LAA 1960 which reads:

Save in so far as they may be inconsistent with anything contained in this Act, the law for the time being n force relating to civil procedure shall apply to all proceedings before the Court under this Act.”. [Penekanan ditambah]

Berdasarkan otoriti di atas, pengambilan tanah hanya boleh dibuat mengikut undang-undang dan prosedur pengambilan tanah hendaklah dipatuhi sepenuhnya.

Awad untuk pengambilan tanah ini dinilai dan diputuskan oleh Pentadbir Tanah di bawah seksyen 14 Akta 486. Setelah awad dibuat, seksyen 36 Akta 486 memberi bidang kuasa kepada Mahkamah Tinggi untuk menentukan sebarang bantahan berkenaan awad yang dibuat oleh Pentadbir Tanah. Seksyen 36 Akta 486 memperuntukkan:— “36. (1) No reference to Court under this Act shall be made otherwise than by the Land Administrator.

The Land Administrator may, at any time of his own motion by application in Form M refer to the Court for its determination any question as to—

the true construction or validity or effect of any instrument;

the person entitled to a right or interest in land;

the extent or nature of such right or interest;

the apportionment of compensation for such right or interest;

the persons to whom such compensation is payable;

the costs of any enquiry under this Act and the persons by whom such costs shall be borne.

Without prejudice to the powers of the Court under this Part, the costs of any reference under subsection (2) shall be borne by such person as the Court may direct or, in the absence of such direction, by the Land Administrator.

After an award has been made under section 14 the Land Administrator shall refer to the Court for determination any objection to such award duly made in accordance with this Part.” [Penekanan ditambah]

Seksyen 37 Akta 486 pula menetapkan pihak yang tidak berpuas hati dengan awad Pentadbir Tanah berhak untuk membantah awad yang diberikan oleh pentadbir tanah melalui rujukan tanah merujuk perkara itu kepada Mahkamah Tinggi. Ini adalah dengan syarat bahawa jumlah keseluruhan yang diawadkan sebagai ganti rugi tidak kurang daripada Ringgit Malaysia Tiga Ribu Sahaja.

Mahkamah Persekutuan dalam kes Semenyih Jaya Sdn. Bhd. v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat and another case [2017] 3 MLJ 561 menjelaskan prosedur berhubung pendapat pengapit, seperti yang berikut: “(a) by s. 40A, the matters are to be heard before a single judge. The court shall appoint two assessors to assist the judge in determining the objection made by the appellants against the amount of compensation awarded by the land administrator;

at the end of the proceedings, the assessors are required to give their opinions in writing as to the appropriate amount of compensation to be awarded in this case pursuant to s. 40C of the Act. The assessors must give due consideration to all the heads of compensation claimed by the appellant under the Act;

the opinion of the assessors are to be recorded by the judge. The judge has the duty to consider both of the opinion of the assessors. The judge is to exercise his mind in determining the amount of compensation to be awarded to the appellant, based on the principle of equivalence; and

the provisions of sub-s 36(4) of the Act are to be given full effect. The judge shall not be bound to conform to the opinions of the assessors. In the event of any disagreement between the assessors with regard to the amount of compensation, the judge may elect to consider which is the two opinions in his view is appropriate in the circumstances of the case. The judge is also at liberty to depart from the opinion of either of the assessors and decide on the reasonable amount of compensation to be awarded to the appellant by giving reasons for so doing.” [Penekanan ditambah]

Dalam rujukan tanah ini, Mahkamah ini dibantu oleh Puan Fazliyana Binti Alias Pengapit Kerajaan dari Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (“JPPH”) dan Encik Shamim Bin Nomanbhoy Khambati Pengapit Swasta, kemudian digantikan oleh Encik Tia Chen Foo. Kedua-dua Pengapit telah dilantik untuk membantu Mahkamah ini dalam menentukan bantahan yang dibuat oleh Perayu terhadap awad Responden. Penggantian Pengapit Swasta dibuat kerana Pengapit Swasta asal tidak dapat hadir pada tarikh perbicaraan baru kerana berada di luar negeri dan penggantian Pengapit Swasta itu tidak dibantah oleh kedua-dua pihak.

Undang-undang memperuntukkan bahawa bagi bantahan dalam kes rujukan tanah, Perayu hendaklah membuktikan kes prima facie bahawa awad pampasan yang diberikan oleh Responden adalah tidak mencukupi. Dalam kes Ong Yan & Anor v. Collector of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1986] 1 MLJ 405, Mahkamah telah menyatakan: “In land acquisition cases the burden is on the applicant to make out a prima facie case of inadequate award. Only when he succeeds in doing so would the respondent be called upon to introduce his evidence; otherwise the applicant’s case must fail and the Collector’s award should stand.”. [Penekanan ditambah]

Subperenggan 2(1), Jadual Ketiga Akta 486 memperuntukkan bahawa “Laporan Penilaian Perayu dengan sendirinya hendaklah menjadi kes prima facie bagi Perayu”.

Berhubung peruntukan subperenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta 486, Mahkamah dalam memutuskan kes The Royal Selangor Golf Club (No. Syarikat: 351-D) v. Pentadbir Tanah WPKL [2021] 1 LNS 1707, telah menyatakan seperti yang berikut: “[8] It is important to emphasize that the burden of proving any claims should be discharged by the applicant. In other words the applicant must show that the compensation awarded by the land administrator for the compulsory acquisition of the Land in inadequate. This was recently reaffirmed by the Court of Appeal in Pengerang Farm Sdn. Bhd. v. Pentadbir Tanah Daerah Kota Tinggi [2017] MLJU 214, in the following terms: “[11] Notwithstanding the aforesaid, the applicant is asking for judgment on its claim for compensation. In law, the party who desires the court to give judgment as to any legal right or liability bears the burden of proof (s. 101(1) of the Evidence Act 1950). The burden of proof on that party is two fold:

the burden of establishing a case; and (ii) the burden of introducing evidence. The burden of proof lies on the party throughout the trial. The standard of proof required of the claimant is on the balance of probabilities”. [9] In this regard pursuant to paragraph 2(1) of the Third Schedule to the LAA, the case of the applicant is thus predicated on the valuation report of the private valuer to establish a prima facie case as to the value of the Land the applicant is claiming.”. [Penekanan ditambah]

Oleh itu, berdasarkan otoriti yang dinyatakan serta peruntukan subperenggan 2(1), Jadual Ketiga Akta 486. Mahkamah ini akan meneliti sama ada Perayu telah membuktikan kes prima facie mengenai nilai pasaran Tanah Yang Dijadualkan berdasarkan laporan penilaian yang disediakan oleh penilai Pemohon.

Prinsip-prinsip untuk memberikan pampasan kepada pengambilan-pengambilan tanah terdapat di dalam Jadual Pertama kepada Akta 486 di mana dinyatakan bahawa pampasan hendaklah mengikut harga pasaran (market value) tanah tersebut semasa tanah itu diwartakan untuk pengambilan.

Berdasarkan perenggan 2(a), Jadual Pertama Akta 486, nilai pasaran perlu dipertimbangkan yang mana peruntukan tersebut menyebutkan seperti yang berikut: “Matters to be considered in determining compensation

In determining the amount of compensation to be awarded for any scheduled land acquired under this Act there shall be taken into consideration the following matters and no others:

the market value as determined in accordance with section 1 of this Schedule;” [Penekanan ditambah]

Berdasarkan peruntukan tersebut, cara yang diguna pakai untuk menilai Tanah Yang Dijadualkan adalah menggunakan kaedah perbandingan. Kaedah ini juga sejajar dengan prinsip yang terdapat dalam kes Ng Tiou Hong v. Collector of Land Revenue, Gombak [1984] 1 CLJ (Rep) 289 yang mana Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa— “…There are of course other principles that have to be applied according to the facts and circumstances of a particular case along the lines provided by the First Schedule to the Act and as decided from time to time by the courts. We consider the following as the main principles: Firstly, market value means the compensation that must be determined by reference to the price which a willing vendor might reasonably expect to obtain from a willing purchaser. The elements of unwillingness or sentimental value on the part of the vendor to part with the land and the urgent necessity of the purchaser to buy have to be disregarded and cannot be made a basis for increasing the market value. It must be treated on the willingness of both the vendor to sell and the purchaser to buy at the market price without any element of compulsion. Secondly, the market price can be measured by a consideration of the prices of sales of similar lands in the neighbourhood or locality and of similar quality and positions. Thirdly, its potentialities must be taken into account. The nature of the land and the use to which it is being put at the time of acquisition have to be taken into account together with the likelihood to which it is reasonably capable of being put to use in the future eg the possibility of it being used for building or other developments. Fourthly, in considering the nature of the land regard must be given as to whether its locality is within or near a developed area, its distance to or from a town, availability of access road to and within it or presence of a road reserve indicating a likelihood of access to be constructed in the near future, expenses that would likely be incurred in leveling the surface and the like. Fifthly, estimates of value by experts are undoubtedly some evidence but too much weight should not be given unless it is supported by, or coincides with, other evidence. The safest guide is evidence of sales of similar lands of similar quality or position in the locality at or prior to the time of acquisition. The prices paid for such sales can be used as comparables subject to making allowances for all the circumstances.”. [Penekanan ditambah]

Semasa perbicaraan, Perayu telah mengemukakan laporan penilaian yang telah disediakan oleh syarikat penilai Landserve (Johor) Sdn. Bhd. (“Penilai Perayu”), Responden pula telah mengemukakan laporan penilaian yang telah disediakan oleh JPPH, Negeri Johor (“Penilai Responden”). Perayu juga telah mengemukakan laporan balasan swasta yang telah disediakan oleh Penilai Perayu.

Saya telah meneliti semua maklumat dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Perayu dan Penilai Responden serta berdasarkan kepada dokumen-dokumen yang dilampirkan sebagai eksibit, saya mendapati bahawa tanah terlibat terdiri dari dua (2) keping tanah berdampingan antara satu sama lain. Ianya terletak bersempadan dengan Lebuhraya Tebrau dan terletak kira-kira 1.2 km dari Pusat Bandaraya Johor Bahru. Ianya mendapat akses secara langsung daripada Lebuhraya Tebrau dan Jalan Mohd Taib. Di sekeliling tanah terlibat terdapat beberapa projek pembangunan yang telah atau sedang dibangunkan. Di antaranya ialah Kondominium Wadi Hana, Kondominium Pelita Indah, Plaza City, Majlis Bandaraya Johor Bahru dan sebagainya. Di samping itu tanah terlibat pada asalnya berpotensi dibangunkan sebagai pangsapuri perkhidmatan yang selaras dengan Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru 2015.

Apa yang dipertikaikan oleh Perayu adalah pengambilan sebahagian Lot 444 bagi tujuan Projek RTS memberi cabaran yang besar kepada Perayu kerana baki Lot 444 menjadi terlalu kecil untuk dibangunkan dan tidak lagi mempunyai akses secara langsung dari Lebuhraya Tebrau yang merupakan jalan utama dalam Bandar Johor Bahru dan Lot 1188 turut tidak dapat dibangunkan kerana terasing daripada baki Lot 444.

Perayu memohon agar baki Lot 444 dan Lot 1188 turut boleh diambil oleh Kerajaan dengan sepenuhnya dengan pampasan ganti rugi yang berpatutan.

Di dalam penghujahannya peguam Perayu telah memohon supaya pampasan RM24,252,000.00 yang diberi oleh Responden dinaikkan kepada RM59,405,618.29. Untuk mendapatkan kenaikan itu Penilai Perayu menyatakan di dalam laporan penilaiannya bahawa tanah terlibat di kawasan yang aktif dibangunkan. Tanah terlibat juga mempunyai laluan terus ke Lebuhraya Tebrau yang merupakan jalan utama dalam Bandar Johor Bahru. Tanah terlibat juga dikatakan oleh Penilai Perayu mempunyai potensi pembangunan dan adalah menjadi hasrat Perayu yang tanah terlibat dibangunkan sebagai pangsapuri perkhidmatan yang selaras dengan Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru 2015. Perayu juga menyatakan memang hasratnya untuk membangunkan tanah terlibat itu sendiri apabila sampai masa yang sesuai memandangkan semua infrastruktur sekitaran telah sedia ada.

Dalam hal ini, Penilai Perayu telah menggunakan lima (5) perbandingan lot tanah untuk mencadangkan Nilai Pasaran Tanah Yang Dijadualkan. Penilai Responden pula menggunakan empat (4) lot tanah untuk mencadangkan Nilai Pasaran Tanah Yang Dijadualkan. Semua transaksi jualan bagi perbandingan sepunya lebih tinggi daripada RM6,000.00 mps yang diberikan oleh Responden. Walau bagaimanapun, terdapat dua (2) perbandingan sepunya (common comparables) iaitu PTB 24599 dan Lot 4122 yang terletak di Mukim Johor Bahru. Perbandingan lot tanah adalah berbeza dari segi lokasi dan rupabumi.

Bagi menentukan isu yang dipertikaikan, saya merujuk kepada laporan-laporan penilaian yang disediakan oleh pihak-pihak dan penilaian yang dibuat oleh kedua-dua penilai boleh diringkaskan seperti yang berikut: Penilai Perayu Penilai Responden Awad Nilai pasaran RM30,315,000.00 (RM7,500.00 mps) RM24,252,000.00 (RM6,000.00 mps) RM24,252,000 .00 (RM6,000.00 mps) Kesan mudarat /pecah pisah RM25,645,486.20 (baki tanh * 4,274.2477 mp x RM6,000 mps) tiada tiada Kos sampingan RM3,445,132.00 tiada tiada Jumlah RM59,405,618.29 RM24,252,000 .00 RM24,287,808.27 Nota* perkiraan baki kawasan 4,274.2477 mp adalah dengan mencantumkan baki Tanah Yang Dijadualkan (3,346 mps) dengan Lot 1188 (928.2477 mps).

Responden telah berhujah bahawa tarikh penilaian yang dibuat oleh Penilai Swasta pada 08.10.2020 yang berdasarkan Warta yang disiarkan di bawah seksyen 4 Akta 486 bagi Lot 49226, iaitu lot baharu setelah pencantuman Lot 444 dengan Lot 1188 adalah salah memandangkan Lot 49226 belum lagi diluluskan oleh Pejabat Tanah dan tiada hakmilik baharu dikeluarkan. Maka tarikh penilaian yang tepat adalah tarikh Warta dibuat di bawah seksyen 8 Akta 486 iaitu 21.01.2021 memandangkan pada masa pewartaan di bawah seksyen 4 Akta 486, Lot 49226 belum wujud lagi. Maka, tanah yang diambil adalah Tanah Yang Dijadualkan dan tidak melibatkan Lot

Bagi menyokong pendirian Responden, Responden telah merujuk kepada kes Mahkamah Rayuan dalam kes Afeef Abdulgader Mansor v. Pentabdir Tanah WPKL [2019] 12 MLJ 125.

Mengikut keterangan saksi Pakar, Ratnawathi Binti Aman, kedua-dua lot tanah tidak dicantumkan semasa pengambilan tanah di tahun 2021 dan kelulusan pencantuman telah luput [sila rujuk keterangan saksi di muka surat 6 hingga 8 Nota Prosiding (“NOP”) dan Afidavit Pakar (2) Lampiran 46, di muka surat 9, 10 dan 11]. Maka, saya bersetuju dengan hujahan Responden bahawa tarikh penilaian sepatutnya adalah pada 21.01.2021

Sungguhpun Penilai Perayu mengambil tarikh penilaian pada 08.10.2020, ia tidak menjejaskan penilaian yang dibuat oleh Penilai Perayu itu memandangkan terdapat dua (2) perbandingan sepunya dalam laporan penilaian swasta dan juga di dalam laporan penilaian Responden iaitu Lot PTB 24599 dan Lot 4122.

Sebagaimana yang diputuskan oleh YA Aliza Sulaiman dalam kes Zarena Abdul Rahman v. Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan [2019] MLJU 1233 bahawa perbandingan sepunya adalah lebih sesuai digunakan dalam menentukan nilai pasaran dalam kes rujukan tanah.

Setelah menimbang kedua-dua perbandingan sepunya, adalah didapati setelah penyelarasan yang dibuat oleh kedua-dua penilai mengenai lokasi, masa transaksi, kategori kegunaan tanah, syarat-syarat tanah dan juga KM bagi kedua-dua lot tanah, nilai pasaran bagi Lot PTB 24599 dan Lot 4122 adalah seperti yang berikut: Perbandingan Sepunya No. Lot Penilai Perayu (semeter persegi) Penilai Responden (semeter persegi)

PTB 24599 RM6,800.00 RM5,800.00

Lot 4122 RM6,900.00

RM6,000.00 Saya selanjutnya merujuk kepada Laporan Pengapit yang disediakan oleh Pengapit Kerajaan dan Pengapit Swasta, nilai pasaran selepas penyelarasan dibuat bagi dua (2) lot perbandingan sepunya boleh diringkaskan seperti yang berikut: Perbandingan Sepunya No. Lot Pengapit Kerajaan (semeter persegi) Pengapit Swasta (semeter persegi)

PTB 24599 RM6,500.00 RM6,135.00

Lot 4122 RM6,300.00

RM6,592.00 Maka, berdasarakan penyelarasan yang dibuat oleh kedua-dua Pengapit, mereka mencadangkan nilai pasaran bagi Tanah Yang Dijadualkan seperti yang berikut: No. Lot Pengapit Kerajaan (semeter persegi) Pengapit Swasta (semeter persegi) 444 RM6,300.00

Setelah mempertimbangkan kesemua perbandingan transaksi bagi dua (2) lot perbandingan sepunya, potensi pembangunan tanah (termasuk cadangan 58 tingkat pangsapuri perkhidmatan), laporan penilaian Penilai Perayu dan Penilai Responden serta Laporan Pengapit Kerajaan dan Swasta, saya telah menentukan bahawa nilai RM6,135.00 mps sebagai nilai pasaran yang munasabah bagi Lot 444. Maka terdapat kenaikan sebanyak RM545,670.00 [4,042 mps x (RM6,135.00 – RM6,000.00)].

Sama ada terdapat mudarat dan kesan ke atas baki Lot 444 dan Lot 1188 Berhubung tuntutan pecah pisah oleh Perayu, Responden tidak memberikan apa-apa pampasan untuk kesan pemisahan (severance) yang diakibatkan oleh baki tanah Lot 444 dipisahkan daripada tanah bersebelahan milikan iaitu Lot 1188 yang telah diluluskan untuk pembangunan bersama untuk memberikan akses yang luas terus ke Jalan Tebrau.

Penilai Perayu menuntut pampasan sebanyak RM25,645,486.20 atas alasan kesan mudarat kepada tanah baki, dengan mendakwa berlaku penurunan nilai sebanyak 80% (RM1,500.00 mps) akibat kehilangan akses ke Lebuhraya Tebrau setelah pengambilan tanah. Tuntutan ini disokong dengan alasan bahawa lot tersebut sebelum ini menikmati akses ke lebuh raya dan boleh memohon laluan akses seperti tanah-tanah lain yang mendapat kebenaran.

Bagi kesan mudarat, Perayu berhujah bahawa Lot 444 sebelum warta mempunyai kelebihan bersempadan secara langsung dengan jalan ke Lebuhraya Tebrau, dan pengambilan sebidang tanah di sepanjang keseluruhan hadapan jalan tersebut telah menyebabkan tanah baki hilang akses terus ke Lebuhraya Tebrau serta menjejaskan sebarang kemungkinan untuk mewujudkan laluan masuk dari lebuh raya tersebut. Lot 444 mempunyai potensi pembangunan segera yang akan terjejas akibat pemisahan tersebut, sekali gus mengakibatkan kehilangan keseluruhan nilai ke atas tanah baki dan Projek RTS untuk MOT akan menjejaskan dan/atau mengurangkan kemungkinan untuk mewujudkan sebarang akses ke tanah baki Lot 444 dari Lebuhraya Tebrau.

Sebaliknya, Penilai Responden tidak mencadangkan sebarang pampasan bagi tuntutan ini dan tidak bersetuju dengan dakwaan tersebut. Mereka berhujah bahawa Penilai Perayu tidak mengemukakan justifikasi bagi kadar 80% yang dituntut, dan tuntutan itu perlu dibuktikan. Tambahan pula, Penilai Responden menegaskan bahawa tanah baki Lot 444 masih luas dan sesuai untuk pembangunan pangsapuri perkhidmatan seperti sebelumnya, bentuk tanah tidak berubah, dan akses ke tanah tersebut masih wujud selepas pengambilan iaitu Perayu masih boleh akses kepada baki Lot 444 melalui Jalan Wadi Hana yang dijajarkan semula yang dijangka siap pada tahun 2026.

Saya berpendapat bahawa laporan Penilai Perayu dan siasatan menunjukkan selepas pengambilan, Lot 444 tidak lagi mempunyai akses dari Jalan Mohd Taib dan tidak lagi bersebelahan dengan Lot

Ini disahkan oleh saksi Responden, Puan Ratnawati binti Aman yang bekerja sebagai seorang perancang bandar. Permohonan pencantuman turut tidak lagi boleh diluluskan kerana Lot 444 dan Lot 1188 tidak lagi bersebelahan.(sila rujuk Lampiran 74, NOP mengenai keterangan Puan Ratnawati di muka surat 12)

Di dalam kes ini, KM bagi Lot 444 diluluskan pada 22.01.2014 dan telah luput pada 21.01.2015. Tiada perlanjutan masa diperolehi selepas itu (sila rujuk laporan penilaian Penilai Responden di