SRI ALAM SDN BHD v Pentadbir Tanah Pejabat Tanah dan Daerah Sepang (BA-15-69-10/2020)

No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property without adequate compensation.” [10] The law and proceedings relating to land acquisition are governed by the Land Acquisition Act 1960 (“LAA”). This is a special Act which provisions must be strictly adhered to. [11] In Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang Sdn Bhd v. Inch Kenneth Kajang Rubber Ltd & Anor Other Appeals [2011] 4 MLJ 403, the Court of Appeal observed as follows: “[4] The LAA 1960 is a special Act relating to the acquisition of land, the procedure for the assessment of compensation to be made on account of such acquisition and all matters incidental thereto, including the manner, procedure, and circumstances upon which any dissatisfied party to an award of compensation may pursue legal redress in the court. In view of it being a special Act we are unanimous that the statutory provisions therein must be strictly adhered to and made applicable to all relevant parties. All procedural steps leading for a final determination of any award shall be in accordance with the provisions of LAA 1960. This is clearly recognised in respect of all proceedings in the court, as can be seen from s. 45(2) of the LAA 1960 which reads: (2) Save in so far as they may be inconsistent with anything contained in this Act, the law for the time being in force relating to civil procedure shall apply to all proceedings before the Court under this Act.” [12] Section 14 of the LAA makes provision that awards of compensation for compulsory acquisition are assessed and decided on by a land administrator. [13] In the event there is any objection in respect of an award made by the land administrator, Section 36 of the LAA confers jurisdiction on the High Court to determine. Section 36 provides: “36. Reference to Court

No reference to Court under this Act shall be made otherwise than by the Land Administrator

The land Administrator may, at any time of his own motion by application in Form M refer to the Court for its determination any question as to –

the true construction or validity or effect of any instrument;

the person entitled to a right or interest in land;

the extent or nature of such right or interest;

the apportionment of compensation for such right or interest;

the persons to whom such compensation is payable;

the costs of any enquiry under this Act and the persons by whom such costs shall be borne.

Without prejudice to the powers to the Court under this Part, the costs of any reference under subsection (2) shall be borne by such person as the Court may direct or, in the absence of such direction, by the Land Administrator.

After an award has been made under section 14 or compensation made under section 35 or Part VII the Land Administrator shall refer to the Court for determination any objection to such award or compensation duly made in accordance with this Part.” [14] Section 37 of the LAA provides the basis on which an aggrieved party may have the right to object to the award of the land administrator by way of a land reference to the High Court provided that the total amount awarded in compensation in respect of the acquired land is not less than three thousand ringgit. The High Court here is referred to as the land reference court. [15] For ease of reference, section 37 of the LAA is reproduced below: “(1) Any person interested in any scheduled land who, pursuant to any notice under section 10 or 11 or any person interested pursuant to any compensation made under section 35 or Part VII who, has made a claim to the Land Administrator in due time and who has not accepted the Land Administrator’s award thereon, or has accepted payment of the amount of such award under protest as to the sufficiency thereof, may, subject to this section, make objection to-

the measurement of the land;

the amount of the compensation;

the persons to whom it is payable;

the apportionment of the compensation.

Where the total amount awarded in compensation does not exceed five thousand ringgit, the written award of the Land Administrator shall be final with regard to both the measurement of the land and the amount of compensation awarded, and no objection may be made under subsection (1) in respect thereof.

Where the total amount of any award exceeds thirty thousand ringgit, any Government or any person or corporation on whose behalf such land was acquired or being occupied or used pursuant to Part VII, shall be deemed to be a person interested and may make objections on any of the grounds specified in subsection (1).” [16] In the case of Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat and another case [2017] 3 MLJ 561, the Federal Court described the procedure in dealing with the opinions of the assessors, as follows: “(a) by s. 40A, the matters are to be heard before a single judge. The court shall appoint two assessors to assist the judge in determining the objection made by the appellants against the amount of compensation awarded by the land administrator;

at the end of the proceedings, the assessors are required to give their opinions in writing as to the appropriate amount of compensation to be awarded in this case pursuant to s. 40C of the Act. The assessors must give due consideration to all the heads of compensation claimed by the appellant under the Act;

the opinion of the assessors are to be recorded by the judge. The judge has the duty to consider both of the opinion of the assessors. The judge is to exercise his mind in determining the amount of compensation to be awarded to the appellant, based on the principle of equivalence; and

the provisions of sub-s 36(4) of the Act are to be given full effect. The judge shall not be bound to conform to the opinions of the assessors. In the event of any disagreement between the assessors with regard to the amount of compensation, the judge may elect to consider which is the two opinions in his view is appropriate in the circumstances of the case. The judge is also at liberty to depart from the opinion of either of the assessors and decide on the reasonable amount of compensation to be awarded to the appellant by giving reasons for so doing.” [17] Founded on these legal principles, this court considered this land reference. Analysis and Findings [18] During the land reference proceedings, this court was assisted by a government assessor, Encik Abdul Rahman bin Mohd Nasir from Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia, and a private assessor, Encik Azman bin Mamat of Nilai Harta Consultant Sdn Bhd. [19] The law provides that in having referred its objections to the land reference court, the applicant bears the burden of establishing a prima facie case that the respondent’s award of compensation is inadequate. Wah Yahya J (as he then was) in Ong Yan & Anor v. Collector of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1986] 1 MLJ 405 in the following terms: “In land acquisition cases the burden is on the applicant to make out a prima facie case of inadequate award. Only when he succeeds in doing so would the respondent be called upon to introduce his evidence; otherwise the applicant’s case must fail and the Collector’s award should stand”. [20] In these eight (8) land references before this court, the Land Administrator had awarded a total of RM31,932,550.00. The details of the amount for each Lot No are as follows: Lot 3498 RM 5,981,040.00 Lot 3503 RM 3,961,620.00 Lot 3502 RM 3,730,090.00 Lot 3501 RM 5,994,170.00 Lot 3496 RM 5,865,860.00 Lot 3500 RM 6,046,690.00 Lot 3495 RM 5,938,270.00 Lot 3494 RM 5,981,040.00 Lot 3503 RM 202,267.00 Lot 3502 RM 215,553.00 Total RM31,932,550.00 [21] The valuation amount of the applicant’s valuer, the government valuer and the award of the Land Administrator is reproduced below from the report of Encik Azman bin Mamat:

Tarikah Nilaian 24 Mei 2018 24 Mei 2018 -

Tarikh Lawat Periksa 5 Nov 2018 & 19Feb 2022 24 Julai 2018 -

Butir-Butir Penilaian

Tanah Lot 3498 Lot 3503 Lot 3502 Lot 3501 Lot 3496 Lot 3500 Lot 3495 Lot 3494

(ii) Penjejasan Nilai Tanah Baki Lot 3498 Lot 3502 Lot 3503

(iii) Penjejasan Nilai Tanah Kejiranan Lot 3489 Lot 3497 RM609,000.00 RM6,094,800.00 RM5,738,600.00 RM9,221,800.00 RM9,024,400.00 RM9,302,600.00 RM9,135,800.00 RM9,201,600.00 RM2,617,200.00 RM994,860.00 RM933,540.00 RM2,651,220.00 RM334,950.00 RM3,352,140.00 RM3,156,230.00 RM5,071,990.00 RM4,963,420.00 RM5,116,430.00 RM5,024,690.00 RM5,060,880.00 - RM182,391.00 RM171,149.00 - - RM395,850.00 RM3,730,090.00 RM5,994,170.00 RM5,865,860.00 RM6,046,690.00 RM5,938,270.00 RM5,981,040.00 - RM215,553.00 RM202,267.00 - - Jumlah RM68,093,120.00 RM32,434,270.00 RM38,331,410.00 [22] The objections raised by the applicant to the decisions made by the respondent in awarding the amount of compensation are twofold. First, the amount of the compensation is not adequate and did not show the real market value of the scheduled land and secondly, the amount of compensation for injurious affection and/or severance is not adequate. Market Value [23] Section 2 of the First Schedule to the LAA is essential in the assessment of compensation arising out from a compulsory acquisition. [24] In Ng Tiou Hong v. Collector of Land Revenue Gombak [1984] 2 MLJ 35 the Federal Court explained the main principles in determining the market value as follows: “Under the Act there is no provision relating to the method of valuation. However the Courts have adopted the principle of valuing the scheduled land as a whole especially in cases where the area is large and owned by numerous individual owners in different portions. In Chuah Say Hai & Ors v. Collector of Land Revenue, Kuala Lumpur [1967] 2 MLJ 99 Gill J’s ruling in that case was later re-affirmed by their Lordships of the Privy Council in Collector of Land Revenue v. Alagappa Chettiar [1971] 1 MLJ 43 46 which held that under the Land Acquisition Act, 1960 the scheduled lands are to be valued as a whole. The learned judge in that case valued the whole of the 23 acres as a single unit even though the totality of the land acquired were held by the applicants in seven separate titles for areas varying between approximately 11 acres and just under half-acre. He was right in law in doing so. … There are of course other principles that have to be applied according to the facts and circumstances of a particular case along the lines provided by the First Schedule to the Act and as decided from time to time by the courts. We consider the following as the main principles: — First, market value means the compensation that must be determined by reference to the price which a willing vendor might reasonably expect to obtain from a willing purchaser. The elements of unwillingness or sentimental value on the part of the vendor to part with the land and the urgent necessity of the purchaser to buy have to be disregarded and cannot be made a basis for increasing the market value. It must be treated on the willingness of both the vendor to sell and the purchaser to buy at the market price without any element of compulsion. Secondly, the market price can be measured by a consideration of the prices of sales of similar lands in the neighbourhood or locality and of similar quality and positions. Thirdly, its potentialities must be taken into account. The nature of the land and the use to which it is being put at the time of acquisition have to be taken into account together with the likelihood to which it is reasonably capable of being put to use in the future e.g. the possibility of it being used for building or other developments. Fourthly, in considering the nature of the land regard must be given as to whether its locality is within or near a developed area, its distance to or from a town, availability of access road to and within it or presence of a road reserve indicating a likelihood of access to be constructed in the near future, expenses that would likely be incurred in levelling the surface and the like. Fifthly, estimates of value by experts are undoubtedly some evidence but too much weight should not be given unless it is supported by, or coincides with, other evidence. [Superintendent of Lands and Surveys, Sarawak v. Aik Hoe & Co Ltd [1966] 1 MLJ 243, Vyricherla Narayana Gajapatiraju v. The Revenue Divisional Officer, Vizagapatam [1939] AC 302 312, and Nanyang Manufacturing Co v. Collector of Land Revenue Johore [1954] MLJ 69]. The safest guide is evidence of sales of similar lands of similar quality or position in the locality at or prior to the time of acquisition. The prices paid for such sales can be used as comparables subject to making allowances for all the circumstances”. [25] The applicant objected to the market value of the land awarded by the Land Administrator at RM130.00 per square metre. It was submitted that the compensation awarded for market value was inadequate. [26] The applicant’s valuer submitted four (4) comparables which are located at the Jalan Dengkil - Bangi (Comparable 1, 2 and 4) and Jalan Bang - Jenderam (Comparable 3). [27] The government’s valuer submitted six (6) comparables located on Jalan Dengkil - Bangi (Comparable 1, 2, 3 and 6) and Jalan Bangi-Jenderam (Comparable 4 and 5). [28] From these comparables, there are three common comparables from applicant’s valuer and the respondent’s valuer. These three common comparables are:

GM 7542, Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang;

(ii) GM 535, Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang; and

(iii) GRN 320370, Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang. [29] In the case of JW Properties Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Kuala Selangor [2020] MLJU 920, the Court of Appeal stated: “[23] We had carefully considered the arguments of both learned counsels and were of the view that the learned High Court Judge had carefully considered the opinions of the government valuer, the private valuer, as well as the opinion of the Assessors as explained in his grounds of judgment: [11] There is a common comparable lot that both valuers have referred to, and that is Lot 23. A common comparable is generally regarded as the best comparable transaction for the purposes of ascertaining market value, unless there are compelling reasons to disregard them.” [30] As there are three common comparables, and founded on the case of JW Properties (supra), this court is of the considered view the common comparables are the best comparables in this land reference. [31] The applicant made adjustments to the common comparables. The adjustments to the common comparables are for location, time and access. [32] For the factor of location, the applicant argued that the common comparables and the scheduled lands are all located within Mukim Dengkil. [33] It was submitted that the development at the scheduled lands and the common comparables are “hampir sama” with “lebih kurang sama kesibukannya”, without any effect on value of land intended for residential purposes. [34] It was further submitted by the applicant that the government’s valuer had made unreasonable downward adjustments which this court ought to reject. [See: Khor Kheng Long v Pentadbir Tanah Daerah Seberang Perai Selatan [2022] MLJU 3125]. [35] In this regard, this court notes that the schedule lands are located within Mukim Dengkil. This court considered the views of the two assessors and the adjustments made to the 1st, 2nd and 3rd common comparables. Encik Abdul Rahman bin Mohd Nasir, the government assessor did not give any adjustment for location for the 1st, 2nd and 3rd common comparables. Encik Azman bin Mamat, the private assessor adjusted the 1st and 2nd common comparable by -10% and no adjustment was given for the 3rd common comparable. [36] The next factor which the applicant submitted was time. The 1st common comparable was transacted on 28.8.2017 which is approximately 9 months before the valuation date of 24.5.2018. The second common comparable was transacted on 13.6.2017 which is more than 11 months prior to the date of valuation. The applicant’s valuer recommended an upward adjustment of +5% for the time factor. The government valuer recommended no adjustment to be made for time. [37] Pertaining to the factor of time, this court had considered the view of the assessors. The rebuttal report by the applicant’s valuer, refers to the property market report for the years 2016, 2017 and

The applicant’s valuer used Tables 1, 2, and 3 to justify a +5% annual increase in the time factor adjustment. However, this court is of the view it cannot accept Table 3 because it pertains to industrial development land, not residential development land. [38] For residential development land in the Off Jalan Dengkil area, the percentage movement for the years 2016 - 2017 was -5.8%, while for the years 2017 - 2018, it was +5.2%. Based on the analysis conducted by the assessor, this court rejects the proposed +5% annual increase in the time factor by the applicant’s valuer. [39] The next factor the applicant submitted on is access. [40] For the 1st and 3rd common comparables, the government valuer recommended a further downward adjustment of -5% for “kemudahsampaian” or “factor jalan masuk” in addition to downward adjustment of -20% for “kedudukan”. [41] The applicant’s valuer agreed with the downward adjustment of - 20% for “kedudukan” but disagreed with the proposed additional - 5% downward adjustment. [42] It was the view of the applicant’s valuer that “kemudahsampaian”/“factor jalan masuk” and “kedudukan” ought to be jointly considered instead of separately considered and the downward adjustment of -20% is sufficient. [43] This court finds that the road in front of the subject lots, known as Jalan Tok Empat, is not a main road; instead, it is a secondary road. A more negative adjustment should be applied to the comparison of Lot 1 and Lot 3 because as of the valuation date on 24.5.2018, only a road reserve existed, and the access road had not been constructed yet. [44] Moreover, the applicant’s valuer had made adjustments to the layer under the title of accessibility. In the view of this court, both of these factors have their own significance and should be separated into two distinct factors and considered separately. [45] The factors raised by the applicant in support of the market value are location, time and access. This court had considered these factors as aforementioned and is satisfied these factors have made no bearing to allow an increase in the award. [46] The applicant’s valuer, had assessed the market value at approximately RM200.00 per square meter. The government valuer assessed the market value at approximately RM110.00 per square meter. The Land Administrator gave an award at RM130.00 per square meter. [47] While there are three (3) common comparables in this land reference, the approaches taken by the applicant’s valuer and the government’s valuer differed. There is a slight difference in the fundamental valuation approach between the two appraisers. The government valuer evaluated each individual lot involved, while the applicant’s valuer assessed them as a group and considered the marriage value of the lots involved. [48] The applicant’s valuer took an en bloc on the basis that the lands were owned by the same owner. The government’s valuer used a per lot basis. [49] The en bloc approach taken by the applicant’s valuer is means the adjustment was carried out on the whole of the ten lots amounting to 45,4385 hectares. This is the marriage value approach. [50] The applicant however does not have any evidence of a proposed land development plan or any approved planning permission for housing. The 5% element for the marriage value can be disregarded. Injurious affection and/or severance. [51] The applicant made a claim for injurious affection and/or severance. [52] The respondent awarded compensation for injurious affection for Lots 3502 and 3503 only, both of which were partially acquired, at 10% depreciation in market value. [53] The applicant, as the owner of 10 pieces of lands as one compact holding, claims for:

an increase in compensation for injurious affection and/or severance for Lot 3502 and Lot 3503, from 10% to 30% depreciation in market value;

(ii) an award in compensation for injurious affection and/or severance for:

Lot 3498, which was also partially acquired; and

Lot 3489 and Lot 3497, both of which were not acquired but are adjacent to the applicant’s other lands that were acquired. [54] The applicant submitted that the acquisition resulted in Lot 3489 to be isolated and separated from the remaining Lots 3497,3498, 3502 and 3503. [55] The remaining Lots 3497, 3498, 3502, and 3503 are at between 70 meters and 150 meters above sea level with a steep slope to the neighbouring scheduled lands, which would render development on Lots 3497, 3498, 3502, and 3503 extremely difficult and unsuitable for development of housing projects. [56] The longer access road to be built on hilly terrain would result in unreasonably high construction costs to develop Lots 3497, 3498, 3502, and 3503. [57] The construction of a “Pencawang Masuk Utama (PMU) 500/275KV” on the scheduled lands with electrical lines running next to Lots 3502 and 3503 would cause the value of Lots 3497, 3498, 3502, and 3503 to diminish. [58] It was submitted by the applicant that the compensation for injurious affection and/or severance ought to be awarded for the 5 affected lots and at 30% depreciation of market value. [59] The injuries affection and severance claims by the applicant are based on the following factors:

Accessibility - 15% This court is of the view access is still available after the acquisition through the existing road reserve. This court is of the view there is no basis to this claim and hence should be rejected.

(ii) Separation of Lot from the group - 5% This claim is for the separation of Lot 3489 and the remaining land from the group. Originally, Lot 3489 was already separated from the rest of the group, as it was isolated by the road reserve, as reported by the applicant’s valuer. After the acquisition, it does not alter the original position of Lot 3489, which was already separated from the group. Therefore, this court opines there is no strong basis to justify the claim for this factor and hence this factor should be rejected.

(iii) Excessive height difference between the remaining land and the project - 10% The scheduled land was originally hilly, as reported by the applicant’s valuer. The original elevation difference was up to 90 meters between the lowest and highest points. The construction of the PMU site did not change the original topography, which was already hilly, and the elevation difference remained up to 90 meters. Therefore, this court is satisfied there is no basis for the claim on this factor and hence this factor should be rejected. Claim for Neighboring Land Compensation [60] The lots involved in the claim for neighboring land compensation are Lot 3489 and 3497. The government valuer did not assess the neighboring land compensation for Lot 3489 and 3497. The applicant’s valuer assessed the neighboring land compensation at 30% of the land value for the two (2) lots, namely Lot 3489 and

There is no compensation offered by the Land Administrator for this claim. [61] Pursuant to Paragraph 2(d), First Schedule, Land Acquisition Act 1960, neighboring land compensation can be considered. [62] The applicant’s claim for the neighboring land compensation is based on the following factors:

Accessibility - 15% In its original condition, the concerned lots had no access road. As a result of the acquisition, there is no adverse effect on the lots based on the before and after acquisition conditions, which remains the same as the original condition. This court opines that access is still available after the acquisition through the existing legal road reserve.

(ii) Separation of Lot from the group - 5% This claim is for the separation of Lot 3489, 3497, and the remaining land from the group. Originally, Lot 3489 was already separated from the rest of the group, as it was isolated by the road reserve, as reported by the applicant’s valuer. After the acquisition, it does not alter the original position of Lot 3489, which was already separated from the group. This court is therefore satisfied there is no strong basis to justify the claim for this factor. Thus, this claim is should be rejected.

(iii) Excessive height difference between the remaining land and the project - 10% In its original condition, the neighboring land was hilly, as reported by the applicant’s valuer. The original elevation difference was up to 90 meters between the lowest and highest points. The construction of the PMU site did not change the original topography, which was already hilly, and the elevation difference remained up to 90 meters. The applicant’s valuer also reported that Lot 3489 is nearly adjacent to the PMU site. This court is therefore satisfied there is no strong basis to justify the claim for this factor. Thus, this claim is should be rejected. Conclusion [63] Both the assessors were of the view that award of the Land Administrator was sufficient and should therefore be maintained. The reports of both the assessors are attached herewith as Annexure A (Encik Abdul Rahman bin Mohd Nasir) and Annexure B (Encik Azman bin Mamat) [64] Based on the foregoing analysis, and having applied the First Schedule of the LAA and the principles established by case law, the award of the Land Administrator is maintained. There was no change to the award of the Land Administrator. The applicant is to pay the two assessors fees of RM 500.00 each and the deposit is returned to the applicant. Date: 28 July 2023 (SHAHNAZ BINTI SULAIMAN) Judge High Court of Malaya, Shah Alam Counsel: For The Applicant: Pang Kong Leng, Jonathan Lim See Kheng Tetuan Cheah Teh & Su. Advocates & Solicitors L-3-1, No. 2, Jalan Solaris, Solaris Mont’ Kiara, 50480 Kuala Lumpur +6 03 6203 6918 For the Respondents: Mohd Abdul Hakim bin Mohd Ali Kamar Penasihat Undang-Undang, Tingkat 4, Podium Utara, Pejabat Setiausaha Kerajaan Negeri Selangor 40503 Shah Alam, Selangor. Annexure A No. Rujukan Kes Mahkamah : Sri Alam Sdn Bhd vs PTD Sepang Lot Terlibat : 3494, GRN 323633, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Tujuan Pengambilan : Pengambilan Tanah bagi Tapak Pencawang Masuk Utama (PMU) 500/275KV Bukit Unggul. Tarikh Nilaian : Berdasarkan Seksyen 8 bertarikh 24 Mei 2018. Kategori Tanah : Tiada Pegangan : Kekal Syarat Nyata : Tiada Luas Tanah :

4.5122 hektar (45,122.0 meter persegi) Luas Diambil :

4.5122 hektar (45,122.0 meter persegi) Luas Tanah Baki : Tiada Pemilik : Sri Alam Sdn Bhd – 1/1 bahagian Zoning/ Perancangan : Perumahan Komen Assessor: Setelah meneliti Laporan Penilaian dan Jawapan Bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden, pendapat saya adalah seperti berikut:

Nilai Pasaran Isu yang dibangkitkan adalah Nilai Pasaran bagi tanah kegunaan pertanian dengan zon perancangan adalah untuk perumahan. Saya dapati terdapat tiga (3) perbandingan sepunya dari kedua-dua laporan penilaian Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu: a. Perbandingan Sepunya 1 (Lot Perbandingan 1 Penilai Pemohon dan Perbandingan 1 Penilai Responden) – Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; b. Perbandingan Sepunya 2 (Lot Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Perbandingan 3 Penilai Responden) – Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; dan c. Perbandingan Sepunya 3 (Lot Perbandingan 3 Penilai Pemohon dan Perbandingan 5 Penilai Responden) – Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor. Penilai Pemohon (Swasta) mengemukakan empat (4) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2 dan 4) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 3). Penilai Responden (Kerajaan) pula mengemukakan enam (6) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2, 3 dan 6) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 4 dan 5). Saya berpandangan bahawa kesemua Perbandingan yang digunakan kedua-dua Penilai Pemohon dan Responden boleh digunakan. Namun saya mendapati perbandingan yang paling sesuai digunakan adalah Perbandingan Bersama 1-3. Komen saya adalah seperti berikut: I. Isu Kaedah Pelarasan yang digunakan Kedua-dua Penilai • Asas Penilaian sama adalah sama iaitu menentukan nilai pasaran. • Kaedah penilaian yang digunakan juga sama iaitu Kaedah Perbandingan. • Namun kaedah pelarasan (approach) kedua-dua Penilai melihat kes adalah berbeza. • Penilai Kerajaan guna kaedah per lot basis, manakala Penilai Swasta menggunakan guna kaedah gabungan 10 lot (walaupun hanya 8 lot terlibat dengan pengambilan) atau en bloc basis berdasarkan asas bahawa kesemuanya dimiliki Pemilik yang sama. Penilai Swasta membuat penilaian seakan-akan pendekatan marriage value. II. Isu Luas Tanah digunakan Penilai Swasta • Jika menggunakan kaedah pelarasan en bloc basis sebagaimana Penilai Swasta, pelarasan keluasan adalah berdasarkan luas keseluruhan iaitu 45.4385 hektar (454,385 mp) untuk gabungan 10 lot, dan adalah SALAH ambil purata keluasan lot sahaja iaitu 45,925 bagi setiap lot (Penilai Swasta guna keluasan 8 lot sahaja). Penggunaan keluasan keseluruhan Lot yang diambil sahaja (8 lot sahaja) iaitu 367,403 mp juga tidak tepat. Memandangkan Penilai Swasta juga mohon Kesan Kemudaratan (Injurious Affection) untuk lot tidak terlibat pengambilan, perlu ambilkira keluasan kesemua lot (8 lot terlibat + 2 lot tidak terlibat). • Sedikit pelarasan positif untuk marriage value sebanyak +5% boleh dipertimbangkan. Namun pemilik tanah tidak ada bukti cadangan pelan kemajuan tanah, atau sebarang kelulusan Kebenaran Merancang (KM) untuk Perumahan. Elemen 5% Marriage value boleh diabaikan. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 1 adalah menggunakan keluasan keseluruhan semua Lot Subjek (gabungan 8 lot sahaja) adalah 10 kali ganda lebih besar dari Lot Perbandingan Sepunya 1. Pelarasan sepatutnya adalah -25%. Kalau gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 10 kali ganda. Masih pelarasan negatif -25%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 2 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 3 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. III. Isu Kemudahsampaian • Jalan Tok Empat di hadapan Lot-Lot Subjek bukanlah jalan utama, sebaliknya adalah jalan sekunder. • Perbandingan Sepunya 1 dan 3 perlu diberikan lebih pelarasan negatif kerana semasa tarikh warta 24 Mei 2018, rezab jalan sahaja yang wujud dan jalan masih belum dibina. Perlu pelarasan negatif -25%, bukan -20%. • Untuk Perbandingan Sepunya 2, perlu pelarasan -15%, bukan -10%. IV. Isu Rupabumi • Pelarasan negatif -5% untuk faktor rupabumi oleh Penilai Swasta adalah tidak realistik. • Penilai Swasta juga membuat tuntutan penjejasan terbabit /kesan kemudaratan pada kadar 30% (kemudahsampaian -15%, pengasingan -5% dan perbezaan ketinggian -10%). Sepatutnya kadar yang sama digunakan iaitu -10% untuk Perbandingan Sepunya 1 dan 3. • Bagi Perbandingan Sepunya 2, kadar pelarasan negatif adalah -15%. • Kadar yang digunakan Penilai Swasta tidak betul. Pelarasan Semula Perbandingan-Perbandingan Sepunya adalah sepert berikut: Perbandingan Sepunya 1: Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM223.90 smp

Masa (Mei 2018 vs Ogos 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM235.09 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 11,380.0 mp) : -25%

Rupabumi (Tinggi rendah vs Melandai) : -10% ---------- -60% RM141.05 smp RM94.04 smp Katakan RM94.00 smp Perbandingan Sepunya 2: Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM252.51 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM265.13 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Kedua Jalan Utama) : -15%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 15,049.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs hampir rata) : -15% ---------- -50% RM132.57 smp RM132.56 smp Katakan RM130.00 smp Perbandingan Sepunya 3: Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM256.79 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2016) : +10% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM282.46 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Jalan Bangi-Dengkil - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 19,480.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs melandai) : -10% ---------- -55% RM155.35 smp RM127.11 smp Katakan RM130.00 smp Saya dapati cadangan nilaian pampasan yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon sebanyak RM200.00 semeter persegi adalah tinggi. Namun semasa perbicaraan di JKPTG Selangor, Pentadbir Tanah Daerah Sepang telah mengurniakan pampasan sebanyak RM130.00 semeter persegi berasaskan kepada cadangan nilaian JPPH iaitu RM110.00 semeter persegi. Dengan mengambilkira pelarasan yang dijalankan di atas, saya berpandangan award Pentadbir Tanah Daerah Sepang adalah wajar dan perlu dikekalkan. Penilaian Pampasan Saya berpendapat nilaian bagi tujuan pampasan ke atas Lot 3496, GRN 323633, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor adalah dikekalkan sebagaimana award Pentadbir Tanah Daerah Sepang. Tarikh: 27 Mac 2023 Saya yang menjalankan amanah, Penilai Berdaftar (V-0913) Insitut Penilaian Negara (INSPEN) Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia Persiaran INSPEN 43000 Kajang, Selangor No. Rujukan Kes Mahkamah : Sri Alam Sdn Bhd vs PTD Sepang Lot Terlibat : 3498, GRN 50759, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Tujuan Pengambilan : Pengambilan Tanah bagi Tapak Pencawang Masuk Utama (PMU) 500/275KV Bukit Unggul. Tarikh Nilaian : Berdasarkan Seksyen 8 bertarikh 24 Mei 2018. Kategori Tanah : Tiada Pegangan : Kekal Syarat Nyata : Tiada Luas Tanah : 46,665.2391 meter persegi (4.6665 hektar) Luas Diambil : 3,045.0 meter persegi Luas Tanah Baki : 43,620.2391 meter persegi Pemilik : Sri Alam Sdn Bhd – 1/1 bahagian Zoning/ Perancangan : Perumahan Komen Assessor: Setelah meneliti Laporan Penilaian dan Jawapan Bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden, pendapat saya adalah seperti berikut:

Nilai Pasaran Isu yang dibangkitkan adalah Nilai Pasaran bagi tanah kegunaan pertanian dengan zon perancangan adalah untuk perumahan. Saya dapati terdapat tiga (3) perbandingan sepunya dari kedua-dua laporan penilaian Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu: a. Perbandingan Sepunya 1 (Lot Perbandingan 1 Penilai Pemohon dan Perbandingan 1 Penilai Responden) – Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; b. Perbandingan Sepunya 2 (Lot Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Perbandingan 3 Penilai Responden) – Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; dan c. Perbandingan Sepunya 3 (Lot Perbandingan 3 Penilai Pemohon dan Perbandingan 5 Penilai Responden) – Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Penilai Pemohon (Swasta) mengemukakan empat (4) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2 dan 4) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 3). Penilai Responden (Kerajaan) pula mengemukakan enam (6) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2, 3 dan 6) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 4 dan 5). Saya berpandangan bahawa kesemua Perbandingan yang digunakan kedua-dua Penilai Pemohon dan Responden boleh digunakan. Namun saya mendapati perbandingan yang paling sesuai digunakan adalah Perbandingan Bersama 1-3. Komen saya adalah seperti berikut: I. Isu Kaedah Pelarasan yang digunakan Kedua-dua Penilai • Asas Penilaian sama adalah sama iaitu menentukan nilai pasaran. • Kaedah penilaian yang digunakan juga sama iaitu Kaedah Perbandingan. • Namun kaedah pelarasan (approach) kedua-dua Penilai melihat kes adalah berbeza. • Penilai Kerajaan guna kaedah per lot basis, manakala Penilai Swasta menggunakan guna kaedah gabungan 10 lot (walaupun hanya 8 lot terlibat dengan pengambilan) atau en bloc basis berdasarkan asas bahawa kesemuanya dimiliki Pemilik yang sama. Penilai Swasta membuat penilaian seakan-akan pendekatan marriage value. II. Isu Luas Tanah digunakan Penilai Swasta • Jika menggunakan kaedah pelarasan en bloc basis sebagaimana Penilai Swasta, pelarasan keluasan adalah berdasarkan luas keseluruhan iaitu 45.4385 hektar (454,385 mp) untuk gabungan 10 lot, dan adalah SALAH ambil purata keluasan lot sahaja iaitu 45,925 bagi setiap lot (Penilai Swasta guna keluasan 8 lot sahaja). Penggunaan keluasan keseluruhan Lot yang diambil sahaja (8 lot sahaja) iaitu 367,403 mp juga tidak tepat. Memandangkan Penilai Swasta juga mohon Kesan Kemudaratan (Injurious Affection) untuk lot tidak terlibat pengambilan, perlu ambilkira keluasan kesemua lot (8 lot terlibat + 2 lot tidak terlibat). • Sedikit pelarasan positif untuk marriage value sebanyak +5% boleh dipertimbangkan. Namun pemilik tanah tidak ada bukti cadangan pelan kemajuan tanah, atau sebarang kelulusan Kebenaran Merancang (KM) untuk Perumahan. Elemen 5% Marriage value boleh diabaikan. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 1 adalah menggunakan keluasan keseluruhan semua Lot Subjek (gabungan 8 lot sahaja) adalah 10 kali ganda lebih besar dari Lot Perbandingan Sepunya 1. Pelarasan sepatutnya adalah -25%. Kalau gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 10 kali ganda. Masih pelarasan negatif -25%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 2 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 3 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. III. Isu Kemudahsampaian • Jalan Tok Empat di hadapan Lot-Lot Subjek bukanlah jalan utama, sebaliknya adalah jalan sekunder. • Perbandingan Sepunya 1 dan 3 perlu diberikan lebih pelarasan negatif kerana semasa tarikh warta 24 Mei 2018, rezab jalan sahaja yang wujud dan jalan masih belum dibina. Perlu pelarasan negatif -25%, bukan -20%. • Untuk Perbandingan Sepunya 2, perlu pelarasan -15%, bukan -10%. IV. Isu Rupabumi • Pelarasan negatif -5% untuk faktor rupabumi oleh Penilai Swasta adalah tidak realistik. • Penilai Swasta juga membuat tuntutan penjejasan terbabit /kesan kemudaratan pada kadar 30% (kemudahsampaian -15%, pengasingan -5% dan perbezaan ketinggian -10%). Sepatutnya kadar yang sama digunakan iaitu -10% untuk Perbandingan Sepunya 1 dan 3. • Bagi Perbandingan Sepunya 2, kadar pelarasan negatif adalah -15%. • Kadar yang digunakan Penilai Swasta tidak betul. Pelarasan Semula Perbandingan-Perbandingan Sepunya adalah sepert berikut: Perbandingan Sepunya 1: Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM223.90 smp

Masa (Mei 2018 vs Ogos 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM235.09 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 11,380.0 mp) : -25%

Rupabumi (Tinggi rendah vs Melandai) : -10% ---------- -60% RM141.05 smp RM94.04 smp Katakan RM94.00 smp Perbandingan Sepunya 2: Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM252.51 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM265.13 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Kedua Jalan Utama) : -15%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 15,049.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs hampir rata) : -15% ---------- -50% RM132.57 smp RM132.56 smp Katakan RM130.00 smp Perbandingan Sepunya 3: Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM256.79 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2016) : +10% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM282.46 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Jalan Bangi-Dengkil - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 19,480.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs melandai) : -10% ---------- -55% RM155.35 smp RM127.11 smp Katakan RM130.00 smp Saya dapati cadangan nilaian pampasan yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon sebanyak RM200.00 semeter persegi adalah tinggi. Namun semasa perbicaraan di JKPTG Selangor, Pentadbir Tanah Daerah Sepang telah mengurniakan pampasan sebanyak RM130.00 semeter persegi berasaskan kepada cadangan nilaian JPPH iaitu RM110.00 semeter persegi. Dengan mengambilkira pelarasan yang dijalankan di atas, saya berpandangan award Pentadbir Tanah Daerah Sepang adalah wajar dan perlu dikekalkan.

Penjejasan Nilai Lot Tanah Baki Penilai Pemohon/ Penilai Swasta mengemukakan cadangan tuntutan untuk Penjejasan Nilai Tanah Baki sebanyak RM2,617,200.00 iaitu mengunakan kadar atas tanah sebanyak RM200.00 semeter persegi dengan kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 30% kepada RM140.00 semeter persegi disebabkan faktor-faktor berikut: a. Kemudahsampaian pelarasan negatif -15% b. Pengasingan lot dari kelompok pelarasan negatif -5% c. Perbezaan ketinggian terlalu tinggi antara tanah baki dan projek: pelarasan negatif -10% Jumlah Pelarasan Pelarasan negatif 30% Penilai Kerajaan tidak mecadangkan apa-apa penyusutan nilai kerana saiz lot masih besar dan masih ekonomik untuk diusahakan. Saya bersetuju dengan pandangan Penilai Kerajaan. Selain itu, Lot Subjek mendapat akses masuk dari rezab jalan yang telah dibina setelah pengambilan berlangsung. Oleh itu, saya mencadangkan tuntutan ini tidak dipertimbangkan. Penilaian Pampasan Saya berpendapat nilaian bagi tujuan pampasan ke atas Lot 3498, GRN 50759, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor adalah dikekalkan sebagaimana award Pentadbir Tanah Daerah Sepang. Tarikh: 27 Mac 2023 Saya yang menjalankan amanah, Penilai Berdaftar (V-0913) Insitut Penilaian Negara (INSPEN) Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia Persiaran INSPEN 43000 Kajang, Selangor No. Rujukan Kes Mahkamah : Sri Alam Sdn Bhd vs PTD Sepang Lot Terlibat : 3495, GRN 313905, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Tujuan Pengambilan : Pengambilan Tanah bagi Tapak Pencawang Masuk Utama (PMU) 500/275KV Bukit Unggul. Tarikh Nilaian : Berdasarkan Seksyen 8 bertarikh 24 Mei 2018. Kategori Tanah : Tiada Pegangan : Kekal Syarat Nyata : Tiada Luas Tanah :

4.5679 hektar (45,679.0 meter persegi) Luas Diambil :

4.5679 hektar (45,679.0 meter persegi) Luas Tanah Baki : Tiada Pemilik : Sri Alam Sdn Bhd – 1/1 bahagian Zoning/ Perancangan : Perumahan Komen Assessor: Setelah meneliti Laporan Penilaian dan Jawapan Bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden, pendapat saya adalah seperti berikut:

Nilai Pasaran Isu yang dibangkitkan adalah Nilai Pasaran bagi tanah kegunaan pertanian dengan zon perancangan adalah untuk perumahan. Saya dapati terdapat tiga (3) perbandingan sepunya dari kedua-dua laporan penilaian Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu: a. Perbandingan Sepunya 1 (Lot Perbandingan 1 Penilai Pemohon dan Perbandingan 1 Penilai Responden) – Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; b. Perbandingan Sepunya 2 (Lot Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Perbandingan 3 Penilai Responden) – Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; dan c. Perbandingan Sepunya 3 (Lot Perbandingan 3 Penilai Pemohon dan Perbandingan 5 Penilai Responden) – Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor. Penilai Pemohon (Swasta) mengemukakan empat (4) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2 dan 4) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 3). Penilai Responden (Kerajaan) pula mengemukakan enam (6) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2, 3 dan 6) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 4 dan 5). Saya berpandangan bahawa kesemua Perbandingan yang digunakan kedua-dua Penilai Pemohon dan Responden boleh digunakan. Namun saya mendapati perbandingan yang paling sesuai digunakan adalah Perbandingan Bersama 1-3. Komen saya adalah seperti berikut: I. Isu Kaedah Pelarasan yang digunakan Kedua-dua Penilai • Asas Penilaian sama adalah sama iaitu menentukan nilai pasaran. • Kaedah penilaian yang digunakan juga sama iaitu Kaedah Perbandingan. • Namun kaedah pelarasan (approach) kedua-dua Penilai melihat kes adalah berbeza. • Penilai Kerajaan guna kaedah per lot basis, manakala Penilai Swasta menggunakan guna kaedah gabungan 10 lot (walaupun hanya 8 lot terlibat dengan pengambilan) atau en bloc basis berdasarkan asas bahawa kesemuanya dimiliki Pemilik yang sama. Penilai Swasta membuat penilaian seakan-akan pendekatan marriage value. II. Isu Luas Tanah digunakan Penilai Swasta • Jika menggunakan kaedah pelarasan en bloc basis sebagaimana Penilai Swasta, pelarasan keluasan adalah berdasarkan luas keseluruhan iaitu 45.4385 hektar (454,385 mp) untuk gabungan 10 lot, dan adalah SALAH ambil purata keluasan lot sahaja iaitu 45,925 bagi setiap lot (Penilai Swasta guna keluasan 8 lot sahaja). Penggunaan keluasan keseluruhan Lot yang diambil sahaja (8 lot sahaja) iaitu 367,403 mp juga tidak tepat. Memandangkan Penilai Swasta juga mohon Kesan Kemudaratan (Injurious Affection) untuk lot tidak terlibat pengambilan, perlu ambilkira keluasan kesemua lot (8 lot terlibat + 2 lot tidak terlibat). • Sedikit pelarasan positif untuk marriage value sebanyak +5% boleh dipertimbangkan. Namun pemilik tanah tidak ada bukti cadangan pelan kemajuan tanah, atau sebarang kelulusan Kebenaran Merancang (KM) untuk Perumahan. Elemen 5% Marriage value boleh diabaikan. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 1 adalah menggunakan keluasan keseluruhan semua Lot Subjek (gabungan 8 lot sahaja) adalah 10 kali ganda lebih besar dari Lot Perbandingan Sepunya 1. Pelarasan sepatutnya adalah -25%. Kalau gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 10 kali ganda. Masih pelarasan negatif -25%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 2 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 3 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. III. Isu Kemudahsampaian • Jalan Tok Empat di hadapan Lot-Lot Subjek bukanlah jalan utama, sebaliknya adalah jalan sekunder. • Perbandingan Sepunya 1 dan 3 perlu diberikan lebih pelarasan negatif kerana semasa tarikh warta 24 Mei 2018, rezab jalan sahaja yang wujud dan jalan masih belum dibina. Perlu pelarasan negatif -25%, bukan -20%. • Untuk Perbandingan Sepunya 2, perlu pelarasan -15%, bukan -10%. IV. Isu Rupabumi • Pelarasan negatif -5% untuk faktor rupabumi oleh Penilai Swasta adalah tidak realistik. • Penilai Swasta juga membuat tuntutan penjejasan terbabit /kesan kemudaratan pada kadar 30% (kemudahsampaian -15%, pengasingan -5% dan perbezaan ketinggian -10%). Sepatutnya kadar yang sama digunakan iaitu -10% untuk Perbandingan Sepunya 1 dan 3. • Bagi Perbandingan Sepunya 2, kadar pelarasan negatif adalah -15%. • Kadar yang digunakan Penilai Swasta tidak betul. Pelarasan Semula Perbandingan-Perbandingan Sepunya adalah sepert berikut: Perbandingan Sepunya 1: Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM223.90 smp

Masa (Mei 2018 vs Ogos 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM235.09 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 11,380.0 mp) : -25%

Rupabumi (Tinggi rendah vs Melandai) : -10% ---------- -60% RM141.05 smp RM94.04 smp Katakan RM94.00 smp Perbandingan Sepunya 2: Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM252.51 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM265.13 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Kedua Jalan Utama) : -15%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 15,049.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs hampir rata) : -15% ---------- -50% RM132.57 smp RM132.56 smp Katakan RM130.00 smp Perbandingan Sepunya 3: Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM256.79 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2016) : +10% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM282.46 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Jalan Bangi-Dengkil - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 19,480.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs melandai) : -10% ---------- -55% RM155.35 smp RM127.11 smp Katakan RM130.00 smp Saya dapati cadangan nilaian pampasan yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon sebanyak RM200.00 semeter persegi adalah tinggi. Namun semasa perbicaraan di JKPTG Selangor, Pentadbir Tanah Daerah Sepang telah mengurniakan pampasan sebanyak RM130.00 semeter persegi berasaskan kepada cadangan nilaian JPPH iaitu RM110.00 semeter persegi. Dengan mengambilkira pelarasan yang dijalankan di atas, saya berpandangan award Pentadbir Tanah Daerah Sepang adalah wajar dan perlu dikekalkan. Penilaian Pampasan Saya berpendapat nilaian bagi tujuan pampasan ke atas Lot 3495, GRN 313905, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor adalah dikekalkan sebagaimana award Pentadbir Tanah Daerah Sepang. Tarikh: 27 Mac 2023 Saya yang menjalankan amanah, Penilai Berdaftar (V-0913) Insitut Penilaian Negara (INSPEN) Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia Persiaran INSPEN 43000 Kajang, Selangor No. Rujukan Kes Mahkamah : Sri Alam Sdn Bhd vs PTD Sepang Lot Terlibat : 3501, GRN 27390, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Tujuan Pengambilan : Pengambilan Tanah bagi Tapak Pencawang Masuk Utama (PMU) 500/275KV Bukit Unggul. Tarikh Nilaian : Berdasarkan Seksyen 8 bertarikh 24 Mei 2018. Kategori Tanah : Tiada Pegangan : Kekal Syarat Nyata : Tiada Luas Tanah :

4.6109 hektar (46,109.0 meter persegi) Luas Diambil :

4.6109 hektar (46,109.0 meter persegi) Luas Tanah Baki : Tiada Pemilik : Sri Alam Sdn Bhd – 1/1 bahagian Zoning/ Perancangan : Perumahan Komen Assessor: Setelah meneliti Laporan Penilaian dan Jawapan Bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden, pendapat saya adalah seperti berikut:

Nilai Pasaran Isu yang dibangkitkan adalah Nilai Pasaran bagi tanah kegunaan pertanian dengan zon perancangan adalah untuk perumahan. Saya dapati terdapat tiga (3) perbandingan sepunya dari kedua-dua laporan penilaian Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu: a. Perbandingan Sepunya 1 (Lot Perbandingan 1 Penilai Pemohon dan Perbandingan 1 Penilai Responden) – Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; b. Perbandingan Sepunya 2 (Lot Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Perbandingan 3 Penilai Responden) – Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; dan c. Perbandingan Sepunya 3 (Lot Perbandingan 3 Penilai Pemohon dan Perbandingan 5 Penilai Responden) – Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor. Penilai Pemohon (Swasta) mengemukakan empat (4) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2 dan 4) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 3). Penilai Responden (Kerajaan) pula mengemukakan enam (6) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2, 3 dan 6) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 4 dan 5). Saya berpandangan bahawa kesemua Perbandingan yang digunakan kedua-dua Penilai Pemohon dan Responden boleh digunakan. Namun saya mendapati perbandingan yang paling sesuai digunakan adalah Perbandingan Bersama 1-3. Komen saya adalah seperti berikut: I. Isu Kaedah Pelarasan yang digunakan Kedua-dua Penilai • Asas Penilaian sama adalah sama iaitu menentukan nilai pasaran. • Kaedah penilaian yang digunakan juga sama iaitu Kaedah Perbandingan. • Namun kaedah pelarasan (approach) kedua-dua Penilai melihat kes adalah berbeza. • Penilai Kerajaan guna kaedah per lot basis, manakala Penilai Swasta menggunakan guna kaedah gabungan 10 lot (walaupun hanya 8 lot terlibat dengan pengambilan) atau en bloc basis berdasarkan asas bahawa kesemuanya dimiliki Pemilik yang sama. Penilai Swasta membuat penilaian seakan-akan pendekatan marriage value. II. Isu Luas Tanah digunakan Penilai Swasta • Jika menggunakan kaedah pelarasan en bloc basis sebagaimana Penilai Swasta, pelarasan keluasan adalah berdasarkan luas keseluruhan iaitu 45.4385 hektar (454,385 mp) untuk gabungan 10 lot, dan adalah SALAH ambil purata keluasan lot sahaja iaitu 45,925 bagi setiap lot (Penilai Swasta guna keluasan 8 lot sahaja). Penggunaan keluasan keseluruhan Lot yang diambil sahaja (8 lot sahaja) iaitu 367,403 mp juga tidak tepat. Memandangkan Penilai Swasta juga mohon Kesan Kemudaratan (Injurious Affection) untuk lot tidak terlibat pengambilan, perlu ambilkira keluasan kesemua lot (8 lot terlibat + 2 lot tidak terlibat). • Sedikit pelarasan positif untuk marriage value sebanyak +5% boleh dipertimbangkan. Namun pemilik tanah tidak ada bukti cadangan pelan kemajuan tanah, atau sebarang kelulusan Kebenaran Merancang (KM) untuk Perumahan. Elemen 5% Marriage value boleh diabaikan. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 1 adalah menggunakan keluasan keseluruhan semua Lot Subjek (gabungan 8 lot sahaja) adalah 10 kali ganda lebih besar dari Lot Perbandingan Sepunya 1. Pelarasan sepatutnya adalah -25%. Kalau gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 10 kali ganda. Masih pelarasan negatif -25%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 2 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 3 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. III. Isu Kemudahsampaian • Jalan Tok Empat di hadapan Lot-Lot Subjek bukanlah jalan utama, sebaliknya adalah jalan sekunder. • Perbandingan Sepunya 1 dan 3 perlu diberikan lebih pelarasan negatif kerana semasa tarikh warta 24 Mei 2018, rezab jalan sahaja yang wujud dan jalan masih belum dibina. Perlu pelarasan negatif -25%, bukan -20%. • Untuk Perbandingan Sepunya 2, perlu pelarasan -15%, bukan -10%. IV. Isu Rupabumi • Pelarasan negatif -5% untuk faktor rupabumi oleh Penilai Swasta adalah tidak realistik. • Penilai Swasta juga membuat tuntutan penjejasan terbabit /kesan kemudaratan pada kadar 30% (kemudahsampaian -15%, pengasingan -5% dan perbezaan ketinggian -10%). Sepatutnya kadar yang sama digunakan iaitu -10% untuk Perbandingan Sepunya 1 dan 3. • Bagi Perbandingan Sepunya 2, kadar pelarasan negatif adalah -15%. • Kadar yang digunakan Penilai Swasta tidak betul. Pelarasan Semula Perbandingan-Perbandingan Sepunya adalah sepert berikut: Perbandingan Sepunya 1: Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM223.90 smp

Masa (Mei 2018 vs Ogos 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM235.09 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 11,380.0 mp) : -25%

Rupabumi (Tinggi rendah vs Melandai) : -10% ---------- -60% RM141.05 smp RM94.04 smp Katakan RM94.00 smp Perbandingan Sepunya 2: Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM252.51 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM265.13 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Kedua Jalan Utama) : -15%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 15,049.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs hampir rata) : -15% ---------- -50% RM132.57 smp RM132.56 smp Katakan RM130.00 smp Perbandingan Sepunya 3: Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM256.79 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2016) : +10% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM282.46 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Jalan Bangi-Dengkil - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 19,480.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs melandai) : -10% ---------- -55% RM155.35 smp RM127.11 smp Katakan RM130.00 smp Saya dapati cadangan nilaian pampasan yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon sebanyak RM200.00 semeter persegi adalah tinggi. Namun semasa perbicaraan di JKPTG Selangor, Pentadbir Tanah Daerah Sepang telah mengurniakan pampasan sebanyak RM130.00 semeter persegi berasaskan kepada cadangan nilaian JPPH iaitu RM110.00 semeter persegi. Dengan mengambilkira pelarasan yang dijalankan di atas, saya berpandangan award Pentadbir Tanah Daerah Sepang adalah wajar dan perlu dikekalkan. Penilaian Pampasan Saya berpendapat nilaian bagi tujuan pampasan ke atas Lot 3501, GRN 27390, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor adalah dikekalkan sebagaimana award Pentadbir Tanah Daerah Sepang. Tarikh: 27 Mac 2023 Saya yang menjalankan amanah, Penilai Berdaftar (V-0913) Insitut Penilaian Negara (INSPEN) Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia Persiaran INSPEN 43000 Kajang, Selangor No. Rujukan Kes Mahkamah : Sri Alam Sdn Bhd vs PTD Sepang Lot Terlibat : 3503, GRN 35000, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Tujuan Pengambilan : Pengambilan Tanah bagi Tapak Pencawang Masuk Utama (PMU) 500/275KV Bukit Unggul. Tarikh Nilaian : Berdasarkan Seksyen 8 bertarikh 24 Mei 2018. Kategori Tanah : Tiada Pegangan : Kekal Syarat Nyata : Tiada Luas Tanah : 46,032.9188 meter persegi (4.6032 hektar) Luas Diambil : 30,474.0 meter persegi Luas Tanah Baki : 15,558.9188 meter persegi Pemilik : Sri Alam Sdn Bhd – 1/1 bahagian Zoning/ Perancangan : Perumahan Komen Assessor: Setelah meneliti Laporan Penilaian dan Jawapan Bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden, pendapat saya adalah seperti berikut:

Nilai Pasaran Isu yang dibangkitkan adalah Nilai Pasaran bagi tanah kegunaan pertanian dengan zon perancangan adalah untuk perumahan. Saya dapati terdapat tiga (3) perbandingan sepunya dari kedua-dua laporan penilaian Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu: a. Perbandingan Sepunya 1 (Lot Perbandingan 1 Penilai Pemohon dan Perbandingan 1 Penilai Responden) – Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; b. Perbandingan Sepunya 2 (Lot Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Perbandingan 3 Penilai Responden) – Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; dan c. Perbandingan Sepunya 3 (Lot Perbandingan 3 Penilai Pemohon dan Perbandingan 5 Penilai Responden) – Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Penilai Pemohon (Swasta) mengemukakan empat (4) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2 dan 4) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 3). Penilai Responden (Kerajaan) pula mengemukakan enam (6) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2, 3 dan 6) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 4 dan 5). Saya berpandangan bahawa kesemua Perbandingan yang digunakan kedua-dua Penilai Pemohon dan Responden boleh digunakan. Namun saya mendapati perbandingan yang paling sesuai digunakan adalah Perbandingan Bersama 1-3. Komen saya adalah seperti berikut: I. Isu Kaedah Pelarasan yang digunakan Kedua-dua Penilai • Asas Penilaian sama adalah sama iaitu menentukan nilai pasaran. • Kaedah penilaian yang digunakan juga sama iaitu Kaedah Perbandingan. • Namun kaedah pelarasan (approach) kedua-dua Penilai melihat kes adalah berbeza. • Penilai Kerajaan guna kaedah per lot basis, manakala Penilai Swasta menggunakan guna kaedah gabungan 10 lot (walaupun hanya 8 lot terlibat dengan pengambilan) atau en bloc basis berdasarkan asas bahawa kesemuanya dimiliki Pemilik yang sama. Penilai Swasta membuat penilaian seakan-akan pendekatan marriage value. II. Isu Luas Tanah digunakan Penilai Swasta • Jika menggunakan kaedah pelarasan en bloc basis sebagaimana Penilai Swasta, pelarasan keluasan adalah berdasarkan luas keseluruhan iaitu 45.4385 hektar (454,385 mp) untuk gabungan 10 lot, dan adalah SALAH ambil purata keluasan lot sahaja iaitu 45,925 bagi setiap lot (Penilai Swasta guna keluasan 8 lot sahaja). Penggunaan keluasan keseluruhan Lot yang diambil sahaja (8 lot sahaja) iaitu 367,403 mp juga tidak tepat. Memandangkan Penilai Swasta juga mohon Kesan Kemudaratan (Injurious Affection) untuk lot tidak terlibat pengambilan, perlu ambilkira keluasan kesemua lot (8 lot terlibat + 2 lot tidak terlibat). • Sedikit pelarasan positif untuk marriage value sebanyak +5% boleh dipertimbangkan. Namun pemilik tanah tidak ada bukti cadangan pelan kemajuan tanah, atau sebarang kelulusan Kebenaran Merancang (KM) untuk Perumahan. Elemen 5% Marriage value boleh diabaikan. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 1 adalah menggunakan keluasan keseluruhan semua Lot Subjek (gabungan 8 lot sahaja) adalah 10 kali ganda lebih besar dari Lot Perbandingan Sepunya 1. Pelarasan sepatutnya adalah -25%. Kalau gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 10 kali ganda. Masih pelarasan negatif -25%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 2 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 3 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. III. Isu Kemudahsampaian • Jalan Tok Empat di hadapan Lot-Lot Subjek bukanlah jalan utama, sebaliknya adalah jalan sekunder. • Perbandingan Sepunya 1 dan 3 perlu diberikan lebih pelarasan negatif kerana semasa tarikh warta 24 Mei 2018, rezab jalan sahaja yang wujud dan jalan masih belum dibina. Perlu pelarasan negatif -25%, bukan -20%. • Untuk Perbandingan Sepunya 2, perlu pelarasan -15%, bukan -10%. IV. Isu Rupabumi • Pelarasan negatif -5% untuk faktor rupabumi oleh Penilai Swasta adalah tidak realistik. • Penilai Swasta juga membuat tuntutan penjejasan terbabit /kesan kemudaratan pada kadar 30% (kemudahsampaian -15%, pengasingan -5% dan perbezaan ketinggian -10%). Sepatutnya kadar yang sama digunakan iaitu -10% untuk Perbandingan Sepunya 1 dan 3. • Bagi Perbandingan Sepunya 2, kadar pelarasan negatif adalah -15%. • Kadar yang digunakan Penilai Swasta tidak betul. Pelarasan Semula Perbandingan-Perbandingan Sepunya adalah sepert berikut: Perbandingan Sepunya 1: Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM223.90 smp

Masa (Mei 2018 vs Ogos 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM235.09 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 11,380.0 mp) : -25%

Rupabumi (Tinggi rendah vs Melandai) : -10% ---------- -60% RM141.05 smp RM94.04 smp Katakan RM94.00 smp Perbandingan Sepunya 2: Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM252.51 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM265.13 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Kedua Jalan Utama) : -15%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 15,049.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs hampir rata) : -15% ---------- -50% RM132.57 smp RM132.56 smp Katakan RM130.00 smp Perbandingan Sepunya 3: Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM256.79 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2016) : +10% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM282.46 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Jalan Bangi-Dengkil - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 19,480.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs melandai) : -10% ---------- -55% RM155.35 smp RM127.11 smp Katakan RM130.00 smp Saya dapati cadangan nilaian pampasan yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon sebanyak RM200.00 semeter persegi adalah tinggi. Namun semasa perbicaraan di JKPTG Selangor, Pentadbir Tanah Daerah Sepang telah mengurniakan pampasan sebanyak RM130.00 semeter persegi berasaskan kepada cadangan nilaian JPPH iaitu RM110.00 semeter persegi. Dengan mengambilkira pelarasan yang dijalankan di atas, saya berpandangan award Pentadbir Tanah Daerah Sepang adalah wajar dan perlu dikekalkan.

Penjejasan Nilai Lot Tanah Baki Penilai Pemohon/ Penilai Swasta mengemukakan cadangan tuntutan untuk Penjejasan Nilai Tanah Baki sebanyak RM933,540.00 iaitu mengunakan kadar atas tanah sebanyak RM200.00 semeter persegi dengan kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 30% kepada RM140.00 semeter persegi disebabkan faktor-faktor berikut: a. Kemudahsampaian pelarasan negatif -15% b. Pengasingan lot dari kelompok pelarasan negatif -5% c. Perbezaan ketinggian terlalu tinggi antara tanah baki dan projek: pelarasan negatif -10% Jumlah Pelarasan Pelarasan negatif 30% Penilai Kerajaan mecadangkan penyusutan nilai tanah sebanyak 10% atas faktor pecah pisah (severance). Saya bersetuju dengan pandangan Penilai Kerajaan, namun peratusan sebenar adalah penurunan nilai 5% untuk saiz lot yang menjadi kecil dan penurunan 5% lagi kerana Lot Subjek masih menjadi lapisan kedua setelah pengambilan berlangsung dari rezab jalan masuk. Oleh itu, saya mencadangkan tuntutan ini tidak dipertimbangkan. Penilaian Pampasan Saya berpendapat nilaian bagi tujuan pampasan ke atas Lot 3503, GRN 35000, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor adalah dikekalkan sebagaimana award Pentadbir Tanah Daerah Sepang. Tarikh: 27 Mac 2023 Saya yang menjalankan amanah, Penilai Berdaftar (V-0913) Insitut Penilaian Negara (INSPEN) Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia Persiaran INSPEN 43000 Kajang, Selangor No. Rujukan Kes Mahkamah : Sri Alam Sdn Bhd vs PTD Sepang Lot Terlibat : 3502, GRN 27391, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Tujuan Pengambilan : Pengambilan Tanah bagi Tapak Pencawang Masuk Utama (PMU) 500/275KV Bukit Unggul. Tarikh Nilaian : Berdasarkan Seksyen 8 bertarikh 24 Mei 2018. Kategori Tanah : Tiada Pegangan : Kekal Syarat Nyata : Pertanian Luas Tanah :

4.5274 hektar (45,274.0 meter persegi) Luas Diambil :

2.8693 hektar (28,693.0 meter persegi) Luas Tanah Baki :

1.6581 hektar (16,581.0 meter persegi) Pemilik : Sri Alam Sdn Bhd – 1/1 bahagian Zoning/ Perancangan : Perumahan Komen Assessor: Setelah meneliti Laporan Penilaian dan Jawapan Bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden, pendapat saya adalah seperti berikut:

Nilai Pasaran Isu yang dibangkitkan adalah Nilai Pasaran bagi tanah kegunaan pertanian dengan zon perancangan adalah untuk perumahan. Saya dapati terdapat tiga (3) perbandingan sepunya dari kedua-dua laporan penilaian Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu: a. Perbandingan Sepunya 1 (Lot Perbandingan 1 Penilai Pemohon dan Perbandingan 1 Penilai Responden) – Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; b. Perbandingan Sepunya 2 (Lot Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Perbandingan 3 Penilai Responden) – Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; dan c. Perbandingan Sepunya 3 (Lot Perbandingan 3 Penilai Pemohon dan Perbandingan 5 Penilai Responden) – Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Penilai Pemohon (Swasta) mengemukakan empat (4) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2 dan 4) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 3). Penilai Responden (Kerajaan) pula mengemukakan enam (6) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2, 3 dan 6) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 4 dan 5). Saya berpandangan bahawa kesemua Perbandingan yang digunakan kedua-dua Penilai Pemohon dan Responden boleh digunakan. Namun saya mendapati perbandingan yang paling sesuai digunakan adalah Perbandingan Bersama 1-3. Komen saya adalah seperti berikut: I. Isu Kaedah Pelarasan yang digunakan Kedua-dua Penilai • Asas Penilaian sama adalah sama iaitu menentukan nilai pasaran. • Kaedah penilaian yang digunakan juga sama iaitu Kaedah Perbandingan. • Namun kaedah pelarasan (approach) kedua-dua Penilai melihat kes adalah berbeza. • Penilai Kerajaan guna kaedah per lot basis, manakala Penilai Swasta menggunakan guna kaedah gabungan 10 lot (walaupun hanya 8 lot terlibat dengan pengambilan) atau en bloc basis berdasarkan asas bahawa kesemuanya dimiliki Pemilik yang sama. Penilai Swasta membuat penilaian seakan-akan pendekatan marriage value. II. Isu Luas Tanah digunakan Penilai Swasta • Jika menggunakan kaedah pelarasan en bloc basis sebagaimana Penilai Swasta, pelarasan keluasan adalah berdasarkan luas keseluruhan iaitu 45.4385 hektar (454,385 mp) untuk gabungan 10 lot, dan adalah SALAH ambil purata keluasan lot sahaja iaitu 45,925 bagi setiap lot (Penilai Swasta guna keluasan 8 lot sahaja). Penggunaan keluasan keseluruhan Lot yang diambil sahaja (8 lot sahaja) iaitu 367,403 mp juga tidak tepat. Memandangkan Penilai Swasta juga mohon Kesan Kemudaratan (Injurious Affection) untuk lot tidak terlibat pengambilan, perlu ambilkira keluasan kesemua lot (8 lot terlibat + 2 lot tidak terlibat). • Sedikit pelarasan positif untuk marriage value sebanyak +5% boleh dipertimbangkan. Namun pemilik tanah tidak ada bukti cadangan pelan kemajuan tanah, atau sebarang kelulusan Kebenaran Merancang (KM) untuk Perumahan. Elemen 5% Marriage value boleh diabaikan. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 1 adalah menggunakan keluasan keseluruhan semua Lot Subjek (gabungan 8 lot sahaja) adalah 10 kali ganda lebih besar dari Lot Perbandingan Sepunya 1. Pelarasan sepatutnya adalah -25%. Kalau gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 10 kali ganda. Masih pelarasan negatif -25%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 2 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 3 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. III. Isu Kemudahsampaian • Jalan Tok Empat di hadapan Lot-Lot Subjek bukanlah jalan utama, sebaliknya adalah jalan sekunder. • Perbandingan Sepunya 1 dan 3 perlu diberikan lebih pelarasan negatif kerana semasa tarikh warta 24 Mei 2018, rezab jalan sahaja yang wujud dan jalan masih belum dibina. Perlu pelarasan negatif -25%, bukan -20%. • Untuk Perbandingan Sepunya 2, perlu pelarasan -15%, bukan -10%. IV. Isu Rupabumi • Pelarasan negatif -5% untuk faktor rupabumi oleh Penilai Swasta adalah tidak realistik. • Penilai Swasta juga membuat tuntutan penjejasan terbabit /kesan kemudaratan pada kadar 30% (kemudahsampaian -15%, pengasingan -5% dan perbezaan ketinggian -10%). Sepatutnya kadar yang sama digunakan iaitu -10% untuk Perbandingan Sepunya 1 dan 3. • Bagi Perbandingan Sepunya 2, kadar pelarasan negatif adalah -15%. • Kadar yang digunakan Penilai Swasta tidak betul. Pelarasan Semula Perbandingan-Perbandingan Sepunya adalah sepert berikut: Perbandingan Sepunya 1: Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM223.90 smp

Masa (Mei 2018 vs Ogos 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM235.09 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 11,380.0 mp) : -25%

Rupabumi (Tinggi rendah vs Melandai) : -10% ---------- -60% RM141.05 smp RM94.04 smp Katakan RM94.00 smp Perbandingan Sepunya 2: Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM252.51 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM265.13 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Kedua Jalan Utama) : -15%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 15,049.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs hampir rata) : -15% ---------- -50% RM132.57 smp RM132.56 smp Katakan RM130.00 smp Perbandingan Sepunya 3: Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM256.79 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2016) : +10% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM282.46 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Jalan Bangi-Dengkil - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 19,480.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs melandai) : -10% ---------- -55% RM155.35 smp RM127.11 smp Katakan RM130.00 smp Saya dapati cadangan nilaian pampasan yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon sebanyak RM200.00 semeter persegi adalah tinggi. Namun semasa perbicaraan di JKPTG Selangor, Pentadbir Tanah Daerah Sepang telah mengurniakan pampasan sebanyak RM130.00 semeter persegi berasaskan kepada cadangan nilaian JPPH iaitu RM110.00 semeter persegi. Dengan mengambilkira pelarasan yang dijalankan di atas, saya berpandangan award Pentadbir Tanah Daerah Sepang adalah wajar dan perlu dikekalkan.

Penjejasan Nilai Lot Tanah Baki Penilai Pemohon/ Penilai Swasta mengemukakan cadangan tuntutan untuk Penjejasan Nilai Tanah Baki sebanyak RM994,860.00 iaitu mengunakan kadar atas tanah sebanyak RM200.00 semeter persegi dengan kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 30% kepada RM140.00 semeter persegi disebabkan faktor-faktor berikut: a. Kemudahsampaian pelarasan negatif -15% b. Pengasingan lot dari kelompok pelarasan negatif -5% c. Perbezaan ketinggian terlalu tinggi antara tanah baki dan projek: pelarasan negatif -10% Jumlah Pelarasan Pelarasan negatif 30% Penilai Kerajaan mecadangkan penyusutan nilai tanah sebanyak 10% atas faktor pecah pisah (severance). Saya bersetuju dengan pandangan Penilai Kerajaan, namun peratusan sebenar adalah penurunan nilai 5% untuk saiz lot yang menjadi kecil dan penurunan 5% lagi kerana Lot Subjek masih menjadi lapisan kedua setelah pengambilan berlangsung dari rezab jalan masuk. Oleh itu, saya mencadangkan tuntutan ini tidak dipertimbangkan. Penilaian Pampasan Saya berpendapat nilaian bagi tujuan pampasan ke atas Lot 3502, GRN 23791, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor adalah dikekalkan sebagaimana award Pentadbir Tanah Daerah Sepang. Tarikh: 27 Mac 2023 Saya yang menjalankan amanah, Penilai Berdaftar (V-0913) Insitut Penilaian Negara (INSPEN) Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia Persiaran INSPEN 43000 Kajang, Selangor No. Rujukan Kes Mahkamah : Sri Alam Sdn Bhd vs PTD Sepang Lot Terlibat : 3500, GRN 27389, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Tujuan Pengambilan : Pengambilan Tanah bagi Tapak Pencawang Masuk Utama (PMU) 500/275KV Bukit Unggul. Tarikh Nilaian : Berdasarkan Seksyen 8 bertarikh 24 Mei 2018. Kategori Tanah : Tiada Pegangan : Kekal Syarat Nyata : Tiada Luas Tanah :

4.6513 hektar (46,513.0 meter persegi) Luas Diambil :

4.6513 hektar (46,513.0 meter persegi) Luas Tanah Baki : Tiada Pemilik : Sri Alam Sdn Bhd – 30967/31292 bahagian Yap Sue Foong – 325/31292 bahagian Zoning/ Perancangan : Perumahan Komen Assessor: Setelah meneliti Laporan Penilaian dan Jawapan Bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden, pendapat saya adalah seperti berikut:

Nilai Pasaran Isu yang dibangkitkan adalah Nilai Pasaran bagi tanah kegunaan pertanian dengan zon perancangan adalah untuk perumahan. Saya dapati terdapat tiga (3) perbandingan sepunya dari kedua-dua laporan penilaian Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu: a. Perbandingan Sepunya 1 (Lot Perbandingan 1 Penilai Pemohon dan Perbandingan 1 Penilai Responden) – Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; b. Perbandingan Sepunya 2 (Lot Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Perbandingan 3 Penilai Responden) – Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; dan c. Perbandingan Sepunya 3 (Lot Perbandingan 3 Penilai Pemohon dan Perbandingan 5 Penilai Responden) – Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor. Penilai Pemohon (Swasta) mengemukakan empat (4) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2 dan 4) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 3). Penilai Responden (Kerajaan) pula mengemukakan enam (6) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2, 3 dan 6) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 4 dan 5). Saya berpandangan bahawa kesemua Perbandingan yang digunakan kedua-dua Penilai Pemohon dan Responden boleh digunakan. Namun saya mendapati perbandingan yang paling sesuai digunakan adalah Perbandingan Bersama 1-3. Komen saya adalah seperti berikut: I. Isu Kaedah Pelarasan yang digunakan Kedua-dua Penilai • Asas Penilaian sama adalah sama iaitu menentukan nilai pasaran. • Kaedah penilaian yang digunakan juga sama iaitu Kaedah Perbandingan. • Namun kaedah pelarasan (approach) kedua-dua Penilai melihat kes adalah berbeza. • Penilai Kerajaan guna kaedah per lot basis, manakala Penilai Swasta menggunakan guna kaedah gabungan 10 lot (walaupun hanya 8 lot terlibat dengan pengambilan) atau en bloc basis berdasarkan asas bahawa kesemuanya dimiliki Pemilik yang sama. Penilai Swasta membuat penilaian seakan-akan pendekatan marriage value. II. Isu Luas Tanah digunakan Penilai Swasta • Jika menggunakan kaedah pelarasan en bloc basis sebagaimana Penilai Swasta, pelarasan keluasan adalah berdasarkan luas keseluruhan iaitu 45.4385 hektar (454,385 mp) untuk gabungan 10 lot, dan adalah SALAH ambil purata keluasan lot sahaja iaitu 45,925 bagi setiap lot (Penilai Swasta guna keluasan 8 lot sahaja). Penggunaan keluasan keseluruhan Lot yang diambil sahaja (8 lot sahaja) iaitu 367,403 mp juga tidak tepat. Memandangkan Penilai Swasta juga mohon Kesan Kemudaratan (Injurious Affection) untuk lot tidak terlibat pengambilan, perlu ambilkira keluasan kesemua lot (8 lot terlibat + 2 lot tidak terlibat). • Sedikit pelarasan positif untuk marriage value sebanyak +5% boleh dipertimbangkan. Namun pemilik tanah tidak ada bukti cadangan pelan kemajuan tanah, atau sebarang kelulusan Kebenaran Merancang (KM) untuk Perumahan. Elemen 5% Marriage value boleh diabaikan. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 1 adalah menggunakan keluasan keseluruhan semua Lot Subjek (gabungan 8 lot sahaja) adalah 10 kali ganda lebih besar dari Lot Perbandingan Sepunya 1. Pelarasan sepatutnya adalah -25%. Kalau gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 10 kali ganda. Masih pelarasan negatif -25%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 2 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 3 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. III. Isu Kemudahsampaian • Jalan Tok Empat di hadapan Lot-Lot Subjek bukanlah jalan utama, sebaliknya adalah jalan sekunder. • Perbandingan Sepunya 1 dan 3 perlu diberikan lebih pelarasan negatif kerana semasa tarikh warta 24 Mei 2018, rezab jalan sahaja yang wujud dan jalan masih belum dibina. Perlu pelarasan negatif -25%, bukan -20%. • Untuk Perbandingan Sepunya 2, perlu pelarasan -15%, bukan -10%. IV. Isu Rupabumi • Pelarasan negatif -5% untuk faktor rupabumi oleh Penilai Swasta adalah tidak realistik. • Penilai Swasta juga membuat tuntutan penjejasan terbabit /kesan kemudaratan pada kadar 30% (kemudahsampaian -15%, pengasingan -5% dan perbezaan ketinggian -10%). Sepatutnya kadar yang sama digunakan iaitu -10% untuk Perbandingan Sepunya 1 dan 3. • Bagi Perbandingan Sepunya 2, kadar pelarasan negatif adalah -15%. • Kadar yang digunakan Penilai Swasta tidak betul. Pelarasan Semula Perbandingan-Perbandingan Sepunya adalah sepert berikut: Perbandingan Sepunya 1: Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM223.90 smp

Masa (Mei 2018 vs Ogos 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM235.09 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 11,380.0 mp) : -25%

Rupabumi (Tinggi rendah vs Melandai) : -10% ---------- -60% RM141.05 smp RM94.04 smp Katakan RM94.00 smp Perbandingan Sepunya 2: Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM252.51 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM265.13 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Kedua Jalan Utama) : -15%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 15,049.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs hampir rata) : -15% ---------- -50% RM132.57 smp RM132.56 smp Katakan RM130.00 smp Perbandingan Sepunya 3: Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM256.79 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2016) : +10% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM282.46 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Jalan Bangi-Dengkil - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 19,480.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs melandai) : -10% ---------- -55% RM155.35 smp RM127.11 smp Katakan RM130.00 smp Saya dapati cadangan nilaian pampasan yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon sebanyak RM200.00 semeter persegi adalah tinggi. Namun semasa perbicaraan di JKPTG Selangor, Pentadbir Tanah Daerah Sepang telah mengurniakan pampasan sebanyak RM130.00 semeter persegi berasaskan kepada cadangan nilaian JPPH iaitu RM110.00 semeter persegi. Dengan mengambilkira pelarasan yang dijalankan di atas, saya berpandangan award Pentadbir Tanah Daerah Sepang adalah wajar dan perlu dikekalkan. Penilaian Pampasan Saya berpendapat nilaian bagi tujuan pampasan ke atas Lot 3500, GRN 27389, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor adalah dikekalkan sebagaimana award Pentadbir Tanah Daerah Sepang. Tarikh: 27 Mac 2023 Saya yang menjalankan amanah, Penilai Berdaftar (V-0913) Insitut Penilaian Negara (INSPEN) Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia Persiaran INSPEN 43000 Kajang, Selangor No. Rujukan Kes Mahkamah : Sri Alam Sdn Bhd vs PTD Sepang Lot Terlibat : 3494, GRN 333448, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Tujuan Pengambilan : Pengambilan Tanah bagi Tapak Pencawang Masuk Utama (PMU) 500/275KV Bukit Unggul. Tarikh Nilaian : Berdasarkan Seksyen 8 bertarikh 24 Mei 2018. Kategori Tanah : Tiada Pegangan : Kekal Syarat Nyata : Tiada Luas Tanah :

4.6008 hektar (40,008.0 meter persegi) Luas Diambil :

4.6008 hektar (40,008.0 meter persegi) Luas Tanah Baki : Tiada Pemilik : Wong Kok Chai – 1/1 bahagian (WONG KOK CHAI adalah Pemilik Berdaftar sebagaimana di dalam suratan hakmilik. Melalui perjanjian jual beli bertarikh 17 Februari 1975, Lee Chung telah menjual Lot Subjek kepada Sri Alam Sdn Bhd. Namun tiada pengesahan transaksi berlaku dan Lee Chung telah melaksanakan pindahmilik kepada Wong Kok Chai pada 9 Julai 2018 (Carian Persendirian Penilai Pemohon). Peguam K.G. Ong & Co. Sri Alam Sdn Bhd ada bertanyakan status pindahmilik Lot ini melalui surat dengan rujukan 2562/76 kepada Lee Chung pada 3 Julai 1976 sebagaimana Lampiran B Laporan Penilai Pemohon, namun tiada dokumen atau bukti mengesahkan bahawa Lot Subjek adalah hakmilik Sri Alam Sdn Bhd. Zoning/ Perancangan : Perumahan Komen Assessor: Setelah meneliti Laporan Penilaian dan Jawapan Bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden, pendapat saya adalah seperti berikut:

Nilai Pasaran Isu yang dibangkitkan adalah Nilai Pasaran bagi tanah kegunaan pertanian dengan zon perancangan adalah untuk perumahan. Saya dapati terdapat tiga (3) perbandingan sepunya dari kedua-dua laporan penilaian Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu: a. Perbandingan Sepunya 1 (Lot Perbandingan 1 Penilai Pemohon dan Perbandingan 1 Penilai Responden) – Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; b. Perbandingan Sepunya 2 (Lot Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Perbandingan 3 Penilai Responden) – Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor; dan c. Perbandingan Sepunya 3 (Lot Perbandingan 3 Penilai Pemohon dan Perbandingan 5 Penilai Responden) – Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Penilai Pemohon (Swasta) mengemukakan empat (4) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2 dan 4) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 3). Penilai Responden (Kerajaan) pula mengemukakan enam (6) perbandingan yang terletak dalam lokaliti Jalan Dengkil-Bangi (Perbandingan 1, 2, 3 dan 6) dan Jalan Bangi-Jenderam (Perbandingan 4 dan 5). Saya berpandangan bahawa kesemua Perbandingan yang digunakan kedua-dua Penilai Pemohon dan Responden boleh digunakan. Namun saya mendapati perbandingan yang paling sesuai digunakan adalah Perbandingan Bersama 1-3. Komen saya adalah seperti berikut: I. Isu Kaedah Pelarasan yang digunakan Kedua-dua Penilai • Asas Penilaian sama adalah sama iaitu menentukan nilai pasaran. • Kaedah penilaian yang digunakan juga sama iaitu Kaedah Perbandingan. • Namun kaedah pelarasan (approach) kedua-dua Penilai melihat kes adalah berbeza. • Penilai Kerajaan guna kaedah per lot basis, manakala Penilai Swasta menggunakan guna kaedah gabungan 10 lot (walaupun hanya 8 lot terlibat dengan pengambilan) atau en bloc basis berdasarkan asas bahawa kesemuanya dimiliki Pemilik yang sama. Penilai Swasta membuat penilaian seakan-akan pendekatan marriage value. II. Isu Luas Tanah digunakan Penilai Swasta • Jika menggunakan kaedah pelarasan en bloc basis sebagaimana Penilai Swasta, pelarasan keluasan adalah berdasarkan luas keseluruhan iaitu 45.4385 hektar (454,385 mp) untuk gabungan 10 lot, dan adalah SALAH ambil purata keluasan lot sahaja iaitu 45,925 bagi setiap lot (Penilai Swasta guna keluasan 8 lot sahaja). Penggunaan keluasan keseluruhan Lot yang diambil sahaja (8 lot sahaja) iaitu 367,403 mp juga tidak tepat. Memandangkan Penilai Swasta juga mohon Kesan Kemudaratan (Injurious Affection) untuk lot tidak terlibat pengambilan, perlu ambilkira keluasan kesemua lot (8 lot terlibat + 2 lot tidak terlibat). • Sedikit pelarasan positif untuk marriage value sebanyak +5% boleh dipertimbangkan. Namun pemilik tanah tidak ada bukti cadangan pelan kemajuan tanah, atau sebarang kelulusan Kebenaran Merancang (KM) untuk Perumahan. Elemen 5% Marriage value boleh diabaikan. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 1 adalah menggunakan keluasan keseluruhan semua Lot Subjek (gabungan 8 lot sahaja) adalah 10 kali ganda lebih besar dari Lot Perbandingan Sepunya 1. Pelarasan sepatutnya adalah -25%. Kalau gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 10 kali ganda. Masih pelarasan negatif -25%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 2 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. • Pelarasan keluasan tanah untuk Perbandingan Sepunya 3 adalah kesemua Lot Subjek adalah 8 kali ganda lebih besar dari Lot perbandingan. Pelarasan -20%. Sekiranya melibatkan gabungan 10 lot (8 lot terlibat + 2 tidak terlibat) adalah juga 8 kali ganda. Pelarasan negatif -20%. III. Isu Kemudahsampaian • Jalan Tok Empat di hadapan Lot-Lot Subjek bukanlah jalan utama, sebaliknya adalah jalan sekunder. • Perbandingan Sepunya 1 dan 3 perlu diberikan lebih pelarasan negatif kerana semasa tarikh warta 24 Mei 2018, rezab jalan sahaja yang wujud dan jalan masih belum dibina. Perlu pelarasan negatif -25%, bukan -20%. • Untuk Perbandingan Sepunya 2, perlu pelarasan -15%, bukan -10%. IV. Isu Rupabumi • Pelarasan negatif -5% untuk faktor rupabumi oleh Penilai Swasta adalah tidak realistik. • Penilai Swasta juga membuat tuntutan penjejasan terbabit /kesan kemudaratan pada kadar 30% (kemudahsampaian -15%, pengasingan -5% dan perbezaan ketinggian -10%). Sepatutnya kadar yang sama digunakan iaitu -10% untuk Perbandingan Sepunya 1 dan 3. • Bagi Perbandingan Sepunya 2, kadar pelarasan negatif adalah -15%. • Kadar yang digunakan Penilai Swasta tidak betul. Pelarasan Semula Perbandingan-Perbandingan Sepunya adalah sepert berikut: Perbandingan Sepunya 1: Lot 109418, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM223.90 smp

Masa (Mei 2018 vs Ogos 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM235.09 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 11,380.0 mp) : -25%

Rupabumi (Tinggi rendah vs Melandai) : -10% ---------- -60% RM141.05 smp RM94.04 smp Katakan RM94.00 smp Perbandingan Sepunya 2: Lot 2803, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM252.51 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2017) : +5% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM265.13 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Revolusi Hijau - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Kedua Jalan Utama) : -15%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 15,049.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs hampir rata) : -15% ---------- -50% RM132.57 smp RM132.56 smp Katakan RM130.00 smp Perbandingan Sepunya 3: Lot 8658, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor Analisa Balasan : RM256.79 smp

Masa (Mei 2018 vs Jun 2016) : +10% (Saya setuju cadangan Penilai Swasta)

RM282.46 smp Lokasi: (Jenderam Hulu vs Jalan Bangi-Dengkil - sebanding) : -

Lapisan (Kedua Jalan Sekunder vs Pertama Jalan Utama) : -25%

Luas tanah (454,385.0 mp vs 19,480.0 mp) : -20%

Rupabumi (Tinggi rendah vs melandai) : -10% ---------- -55% RM155.35 smp RM127.11 smp Katakan RM130.00 smp Saya dapati cadangan nilaian pampasan yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon sebanyak RM200.00 semeter persegi adalah tinggi. Namun semasa perbicaraan di JKPTG Selangor, Pentadbir Tanah Daerah Sepang telah mengurniakan pampasan sebanyak RM130.00 semeter persegi berasaskan kepada cadangan nilaian JPPH iaitu RM110.00 semeter persegi. Dengan mengambilkira pelarasan yang dijalankan di atas, saya berpandangan award Pentadbir Tanah Daerah Sepang adalah wajar dan perlu dikekalkan.

Kos Kesan Kemudaratan/ Penjejasan Terbabit (Injurious Affection) Untuk Lot Yang Tidak Terbabit Dengan Pengambilan (Penjejasan Nilai Lot Berjiranan) Penilai Pemohon/ Penilai Swasta ada mengemukakan cadangan tuntutan untuk Penjejasan Nilai Lot Berjiranan seperti berikut: Bil. No Lot/ No Hakmilik Nilai Tanah Penjejasan Terbabit 1. 3489, GRN 45099, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Selangor - RM2,651,220.00 2. 3497, GRN 40116, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Selangor - Penilai Swasta telah mengemukakan cadangan pampasan untuk dua (2) Lot Berjiranan yang memiliki Pemilikan yang sama dengan lapan (8) Lot Subjek bagi maksud pampasan penjejasan nilai Lot Berjiranan. Maklumat dan siasatan mendapati bahawa kedua-dua Lot Ini terletak bersempadan dengan Lot-Lot Subjek. Namun siasatan juga mendapati bahawa sebelum pengambilan dilaksanakan, hanya rezab sahaja jalan yang wujud, tanpa sebarang pembinaan jalan disempurnakan. Dengan wujudnya pengambilan ini, rezab jalan berkenan telah dibuka, dibersihkan dan dibina jalan tar dan jalan tanah merah menuju kedua-dua Lot Berjiranan ini. Adalah tidak adil untuk pihak Pengambil menanggung kos ini kerana Pemohon menikmati sepenuhnya penggunaan tanahnya tanpa sebarang sekatan. Berdasarkan Laporan Penilaian dan gambar-gambar di dalam Laporan Penilai Swasta, didapati rezab jalan telah dibuka, dibersihkan dan dijadikan jalan laluan ke dua-dua Lot Berjiran terlibat. Atas dasar ini, saya berpandangan bahawa cadangan tuntutan ini adalah tidak berasas dan wajar ditolak. Penilaian Pampasan Saya berpendapat nilaian bagi tujuan pampasan ke atas Lot 3494, GRN 333448, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Negeri Selangor adalah dikekalkan sebagaimana award Pentadbir Tanah Daerah Sepang. Tarikh: 27 Mac 2023 Saya yang menjalankan amanah, Penilai Berdaftar (V-0913) Insitut Penilaian Negara (INSPEN) Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia Persiaran INSPEN 43000 Kajang, Selangor Annexure B Ruj. Puan : BA-15-68-10/2020 27 Mac 2023 No. 15-2, Tingkat 2 Jalan Tukul N15/N Seksyen 15 40200 Shah Alam Selangor Darul Ehsan Puan Wan Noora Nisa Binti Ngadirin Timbalan Pendaftar Mahkamah Tinggi Kuasa-Kuasa Khas Mahkamah Tinggi Shah Alam Kompleks Mahkamah Sultan Salahuddin Abdul Aziz Shah Persiaran Pegawai, Seksyen 5 40000 Shah Alam Selangor Darul Ehsan Puan, MAHKAMAH TINGGI SHAH ALAM RUJUKAN TANAH NO : SRI ALAM SDN BHD-V-PENTADBIR TANAH DAERAH SEPANG PROJEK : TAPAK PENCAWANG MASUK UTAMA (PMU) 500/275KV BUKIT UNGGUL, DAERAH SEPANG, NEGERI SELANGOR Perkara di atas adalah dirujuk. Bersama-sama ini disertakan sesalinan Laporan Pengapit bagi kes rujukan pengambilan tanah di atas untuk tindakan Puan selanjutnya. Sekian, terima kasih. Saya yang benar, Penilai Berdaftar V-1070 DALAM MAHKAMAH TINGGI SIVIL SHAH ALAM RUJUKAN TANAH NO : Dalam perkara tanah di bawah pegangan Lot 3498, GRN 50759 Lot 3503, GRN 35000 Lot 3502, GRN 27391 Lot 3501, GRN 27390 Lot 3496, GRN 323633 Lot 3500, GRN27389 Lot 3495, GRN 313905 & Lot 3494, GRN 47276 Mukim Dengkil, Daerah Sepang Negeri Selangor & Dalam Perkara Akta Pengambilan Tanah 1960 DI ANTARA SRI ALAM SDN BHD (Pemohon) PENTADBIR TANAH DAERAH SEPANG (Responden)

(A) FAKTA KES Tujuan Pengambilan Tanah : Tapak Pencawang Masuk Utama (PMU) 500/275KV Bukit Unggul, Daerah Sepang, Negeri Selangor Warta : Warta Kerajaan Negeri Selangor, Bilangan 2088 bertarikh 24 Mei 2018 Tarikh Warta : 24 Mei 2018 Seksyen 8 Tarikh Nilaian : 24 Mei 2018 Perihal Lot-lot : Lot Keluasan Tanah Keluasan Diambil Keluasan Tanah Baki 3498 4.6650 hektar 0.3045 hektar 4.3620 hektar 3503 4.6033 hektar 3.0474 hektar 1.5559 hektar 3502 4.5274 hektar 2.8693 hektar 1.6581 hektar 3501 4.6109 hektar 4.6109 hektar 4.6109 hektar 3496 4.5122 hektar 4.5122 hektar 4.5122 hektar 3500 4.6513 hektar 4.6513 hektar 4.6513 hektar 3495 4.5679 hektar 4.5679 hektar 4.5679 hektar 3494 4.5679 hektar 4.5679 hektar 4.5679 hektar Amaun Pampasan Oleh Pentadbir Tanah Daerah Sepang : Nilai Tanah Lot 3498 RM5,981,040.00 Lot 3503 RM3,961,620.00 Lot 3502 RM3,730,090.00 Lot 3501 RM5,994,170.00 Lot 3496 RM5,865,860.00 Lot 3500 RM6,046,690.00 Lot 3495 RM5,938,270.00 Lot 3494 RM5,981,040.00 Penjejasan Nilai Tanah Baki Lot 3503 RM202,267.00 Lot 3502 RM215,553.00 Jumlah RM31,932,550.00

(B) PERBEZAAN PENILAI SWASTA DAN PENILAI KERAJAAN SERTA AWARD PENTADBIR TANAH Bil Perkara Penilai Swasta Penilai Kerajaan Awad Pentadbir Tanah 1. Tarikh Nilaian 24 Mei 2018 24 Mei 2018 -

Tarikh Lawat Periksa 5 Nov 2018 & 19Feb 2022 24 Julai 2018 -

Butir-Butir Penilaian

Tanah Lot 3498 Lot 3503 Lot 3502 Lot 3501 Lot 3496 Lot 3500 Lot 3495 Lot 3494

(ii) Penjejasan Nilai Tanah Baki Lot 3498 Lot 3502 Lot 3503

(iii) Penjejasan Nilai Tanah Kejiranan Lot 3489 Lot 3497 RM609,000.00 RM6,094,800.00 RM5,738,600.00 RM9,221,800.00 RM9,024,400.00 RM9,302,600.00 RM9,135,800.00 RM9,201,600.00 RM2,617,200.00 RM994,860.00 RM933,540.00 RM2,651,220.00 RM334,950.00 RM3,352,140.00 RM3,156,230.00 RM5,071,990.00 RM4,963,420.00 RM5,116,430.00 RM5,024,690.00 RM5,060,880.00 - RM182,391.00 RM171,149.00 - - RM395,850.00 RM3,730,090.00 RM5,994,170.00 RM5,865,860.00 RM6,046,690.00 RM5,938,270.00 RM5,981,040.00 - RM215,553.00 RM202,267.00 - - Jumlah RM68,093,120.00 RM32,434,270.00 RM38,331,410.00

(C) ASAS RUJUKAN KE MAHKAMAH Berdasarkan Borang N (Permohonan Supaya Bantahan Dirujuk Kepada Mahkamah) oleh Pemohon, pemohon membuat bantahan ke atas jumlah pampasan dan orang-orang yang akan menerima pampasan dengan alasan seperti yang tercatat di Borang N.

(D) ASAS YANG DIGUNAKAN Melalui penelitian dan pengkajian ke atas semua maklumat terhad dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Swasta dan Penilai Responden, saya berpendapat bahawa pemberian pampasan hendaklah berasaskan kepada perkara berikut :-

Peruntukan Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan “Laporan

Penilaian Pemohon dengan sendirinya hendaklah menjadi kes prima facie bagi pemohon” Peruntukan Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan “Dalam mentaksirkan nilai pasaran mana-mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak ditaksir dibawah subperenggan (1).”

Peruntukan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan “Dalam mentaksir nilai pasaran mana-mana tanah dijadualkan, jika maklumat yang diperuntukan oleh Pengarah Perancangan Bandar dan Desa Negeri atau Dato’ Bandar Kuala Lumpur, mengikut mana-mana yang berkenaan, di bawah seksyen 9A menunjukkan bahawa tanah dijadualkan itu adalah di dalam lingkungan kawasan pihak berkuasa perancangan tempatan, maka tanah itu hendaklah ditaksirkan dengan mengambilkira kegunaan tanah khusus bagi tanah itu sebagaimana yang ditunjukkan dalam pelan pembangunan itu”

Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 menyatakan “kerosakan, jika ada yang ditanggung atau mungkin akan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah tersebut, disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang lain”

Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 menyatakan “kerosakan, jika ada yang ditanggung atau mungkin akan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah itu oleh sebab pengambilan itu menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain, samada harta alih atau tak alih, dengan apa-apa cara lain”

(E) PENDAPAT PENGAPIT Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Swasta dan Penilai Kerajaan sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Nilaian (Laporan dan Penilaian) dan Hujahan Bertulis (Komen Bertulis), maka perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat saya selaku Pengapit. i. Tuntutan Nilai Tanah sebanyak RM200.00 semeter persegi Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian oleh Penilai Swasta, beliau menilaikan lebih kurang RM200.00 semeter persegi. Penilai Kerajaan telah menilai nilaian tanah lebih kurang RM110.00 semeter persegi. Pentadbir Tanah telah memampaskan sebanyak RM130.00 semeter persegi. Terdapat sedikit perbezaan dari segi asas nilaian oleh kedua-dua penilai iaitu Penilai Kerajaan menilai secara individu lot-lot yang terlibat manakala Penilai Swasta menilai secara kelompok dan ada elemen marriage value lot-lot terlibat. Saya berpendapat pemilihan perbandingan hendaklah berlandaskan kepada peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Kedua-dua Penilai menyatakan hartanah berkenaan berada dibawah Zon Perumahan. Terdapat tiga (3) perbandingan bersama (common comparable) yang telah digunakan oleh kedua-dua Penilai iaitu Perbandingan 1,2 & 3 (Penilai Swasta) dan 1, 3 & 5 (Penilai Kerajaan). Walaupun begitu, hasil dapatan daripada kedua-dua Penilai Kerajaan dan Penilai Swasta adalah berbeza. Analisa dan pelarasan oleh Penilai Swasta menunjukan nilai terlaras RM164.57, RM198.85 & RM197.73 semeter persegi dan terpakai kepada keseluruhan lot terlibat. Penilai Kerajaan menunjukan nilai terlaras yang berbeza-beza bergantung kepada Lot yang dinilai seperti jadual berikut:- Common Comp 1 (smp) Common Comp 2 (smp) Common Comp 3 (smp) Common Comp 1 (smp) Common Comp 2 (smp) Common Comp 3 (smp) Lot 109418 Lot 2803 Lot 8658 Lot 109418 Lot 2803 Lot 8658 3494 111.95 138.88 113.67 164.57 198.85 197.73 3495 111.95 151.51 113.67 164.57 198.85 197.73 3496 111.95 151.51 113.67 164.57 198.85 197.73 3498 111.95 151.51 113.67 164.57 198.85 197.73 3500 100.76 138.88 113.67 164.57 198.85 197.73 3501 111.95 151.51 113.67 164.57 198.85 197.73 3502 111.95 151.51 113.67 164.57 198.85 197.73 3503 111.95 151.51 113.67 164.57 198.85 197.73 Penilai Kerajaan Penilai Swasta Nilai Terlaras Common Comparable Lot Mengambilkira Perbandingan Bersama analisis telah dibuat semula dan mendapati seperti berikut:- ANALISA DAN PENYELARASAN PERBANDINGAN PERKARA HARTANAH BERKENAAN No. Lot/Seksyen Lot 3494, 3495, 3496, 3498, 3500, 3501, 3502 & 3503, Mukim Dengkil & Daerah Sepang Penjual Pembeli Hubungan penjual/pembeli TARIKH NILAIAN 24/May/18 Balasan Bahagian dipindahmilik Keluasan (meter persegi) 367,403 Analisa (semeter persegi)

Masa 0.74 tahun 0% 0.95 tahun 0% 1.96 tahun 0%

Lokasi Off Jalan Dengkil (Jenderam Hulu) Jln Dengkil Bangi, (hampir dengan Pekan Dengkil) -10% Jenderam Hilir (hampir dengan Pekan Dengkil) -10% Bangi Lama, Jalan Bangi

Lapisan Lapisan pedalaman dari Jalan Bangi-Dengkil Lapisan Pertama dari Jalan Bangi Dengkil -20% Lapisan kedua dari Jalan Bangi Dengkil, besebelahan taman -10% Lapisan pertama dari Jalan Bangi Dengkil -20%

Akses / Kemudahsampaian Jalan Tanah merah Jalan tar -5% Jalan laterite/ jalan rezab belum dibangunkan 0% Jalan tar -5%

Keluasan (mp) 367,403 11,380 -25% 15,052 -20% 19,480 -20%

Rupabumi Berbukit bukau dan Beralun Melandai, rendah sedikit dari aras jalan dan berpaya -5% Hampir rata, tinggi sedikit dari aras jalan masuk -10% Melandai rendah dari aras jalan -5%

Bentuk Lot Hampir segi empat sama Empat segi bujur 0% Empat segi bujur 0% Empat segi bujur 0%

Kategori Hartanah/Syarat

Perancangan Perumahan

Pegangan Kekal Geran selama-lamanya 0% Geran selama-lamanya 0% Geran selama-lamanya 0% -65% -50% -50%

PENILAIAN 0 Nilaian Tanah Berjadual 1 Lot 3,494 46,008.00 meter persegi RM130.00 s.m.p RM5,981,040.00 2 Lot 3,495 45,679.00 meter persegi RM130.00 s.m.p RM5,938,270.00 3 Lot 3,496 45,122.00 meter persegi RM130.00 s.m.p RM5,865,860.00 4 Lot 3,498 3,045.00 meter persegi RM130.00 s.m.p RM395,850.00 5 Lot 3,500 46,513.00 meter persegi RM130.00 s.m.p RM6,046,690.00 6 Lot 3,501 46,109.00 meter persegi RM130.00 s.m.p RM5,994,170.00 7 Lot 3,502 28,693.00 meter persegi RM130.00 s.m.p RM3,730,090.00 8 Lot 3,503 30,474.00 meter persegi RM130.00 s.m.p Total RM37,913,590.00 RM130.00 RM130.00 RM126.23 RM128.39 KATAKAN RM100.00 RM256.79 JUMLAH PENYELARASAN NILAI TERLARAS (SMP) RM78.37 Nilai Setelah Pelarasan Masa RM223.90 RM252.46 RM256.79 FAKTOR PENYELARASAN RM223.90 RM252.46 1 11,380.00 15,052.00 19,480.00 RM5,002,196.00 1/1 4 Lot 2803, Mukim Dengkil & Daerah Sepang 07/Jun/16 RM2,548,000.00 RM3,800,000.00 28/Aug/17 16/Jun/17 - - - - COMMON COMP 3 COMMON COMP 1 COMMON COMP 2 - - - Lot 8658, Mukim Dengkil & Daerah Sepang - - Lot 109418, Mukim Dengkil & Daerah Sepang Nota. a. Pelarasan dan Nilaian berpandukan kepada Nilaian satu (1) kelompok yang melibatkan 8 lot berdampingan berkeluasan 367,403 meter persegi. Oleh itu, pelarasan bagi faktor keluasan tanah hendaklah berdasarkan keluasan total tanah –tanah tersebut iaitu berkeluasan 367,403 meter persegi. b. Pelarasan bagi faktor masa, berpandukan kepada Laporan Rebuttal Penilai Swasta yang merujuk Laporan Pasaran Harta bagi tahun 2016, 2017 & 2018. Penilai Swasta telah menggunakan Jadual 1, 2 dan 3 bagi membenarkan pelarasan +5% setahun kenaikan bagi faktor masa. Namun begitu, saya menolak Jadual 3 kerana ianya adalah bukan tanah pembangunan kediaman tetapi tanah pembangunan industri. Penilai Swasta telah dengan sengaja mengelirukan fakta kepada mahkamah. Daripada Jadual tersebut, saya memilih kawasan Off Jalan Dengkil (tanah berjadual terletak) sebagai perbandingan. Jadual 1, 2 dan 3 menunjukan pergerakan +3.5%, -5.8% dan +5.2% (sila rujuk jadual penuh di Lampiran 3, Laporan Rebuttal Penilai Swasta bagi tanah pembangunan kediaman). Bagi tanah pembangunan kediaman di kawasan Off Jalan Dengkil, kadar peratusan pergerakan pada tahun 2016-2017 adalah -5.8% manakala pada tahun 2017-2018 adalah +5.2%. Berdasarkan analisa yng dibuat semula oleh pengapit, saya menolak kenaikan faktor masa sebanyak +5% setahun oleh cadangan penilai swasta. c. Penilai Swasta membuat pelarasan lapisan (layer) dibawah tajuk kemudahsampaian (akses). Pada pendapat saya, kedua-dua faktor berkenaan ada signifikan yang tersendiri dan harus dipisahkan kepada dua faktor yang berlainan. Oleh itu, berdasarkan analisa di atas, saya merumuskan bahawa Nilai Pasaran hartanah berkenaan adalah RM37,913,590.00. Dari hujahan yang dibuat oleh kedua penilai serta analisis yang dibuat semula oleh pengapit, saya berpendapat kadar tanah terlibat wajar dikekalkan sepertimana awad PTD Sepang sebelum ini. ii. Tuntutan Penjejasan Nilai Tanah Baki & Tuntutan Penjejasan Nilai Tanah Berjiranan (Faktor Pecah Pisah dan Injurious Affection) Penilai Swasta telah menilai tanah-tanah berjadual sebagai satu kelompok terdapat elemen “marriage value” bagi kombinasi 8 lot tersebut. Maklumat yang dilaporkan oleh Penilai Swasta, adalah lot bersampingan dan pemilik bagi kesemua lot tersebut adalah tuan punya yang sama iaitu Sri Alam Sdn Bhd. Pada masa lawat periksa, hanya lot 3500 mempunyai jalan masuk (jalan tanah merah) manakala lain-lain lot berjadual tiada jalan masuk. Namun begitu, kesemua lot-lot berjadual mempunyai rezab jalan yang sah. Penilai Kerajaan telah menilai tanah berjadual secara berasingan. Penilai Kerajaan juga tidak melaporkan apa-apa berkenaan tanah – tanah berjadual adalah lot-lot berdampingan dan pemilik yang sama. Tuntutan Penjejasan Nilai Tanah Baki Lot yang terlibat dengan tuntutan penjejasan nilai tanah baki adalah Lot 3498, 3502 dan 3503. Penilai Kerajaan telah menilai penjejasan tanah baki bagi Lot 3502 dan 3503 iaitu 10% dari Nilaian tanah. Penilai Swasta telah menilai IA dan Pecah Pisah sebanyak 30% dari Nilaian Tanah bagi tiga (3) lot iaitu Lot 3498, 3502 dan 3503. Pihak Pentadbir Tanah telah memampaskan sebanyak lebih kurang 10% dari Nilaian bagi tuntutan IA dan Pecah Pisah bagi Lot 3502 dan 3503. Saya berpendapat, IA dan Pecah Pisah bagi tanah berjadual wajar dipertimbangkan di bawah peruntukan Perenggan 2(c) dan (d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Berdasarkan Laporan Nilaian Penilai Swasta, tuntutan IA dan Pecah Pisah adalah berasaskan kepada faktor berikut;- a. Kemudahsampaian – 15% Pendapat Pengapit Pada pendapat saya, akses masih lagi tersedia selepas pengambilan melalui rezab jalan yang sah. Namun saya bersetuju selepas pengambilan, pemilik tanah terpaksa menggunakan akses yang lebih jauh dari sebelum pengambilan iaitu kira-kira 800 meter perbezaan sebelum dan selepas pengambilan. Tuntutan 15% Penilai Swasta adalah tinggi. Saya mencadangkan kadar 5% adalah wajar. b. Pengasingan Lot dari kelompok – 5% Pendapat Pengapit Tuntutan ini adalah bagi pengasingan Lot 3489 dan tanah baki dari kelompok. Pada asalnya, Lot 3489 memang telah tersedia terasing daripada kelompok yang lain iaitu dipisahkan oleh rezab jalan sepertimana yang di laporkan oleh Penilai Swasta. Selepas pengambilan, ianya tidak mengubah kedudukan Lot 3489 pada asalnya telah terpisah dari kelompok. Oleh itu saya berpendapat Penilai Swasta tiada asas yang kukuh bagi mewajarkan tuntutan atas faktor ini. Oleh itu, tuntutan ini adalah tidak wajar dan harus ditolak. c. Perbezaan ketinggian yang terlalu tinggi antara tanah baki dan projek – 10% Pendapat Pengapit Pada pendapat saya, secara asalnya tanah berjadual adalah berbukit bukau sepertimana yang dilaporkan oleh Penilai Swasta. Perbezaan ketinggian pada asalnya BA-15-68 69 70 71 72 73 78 & 97 SRI ALAM juga telah tersedia ada dengan perbezaan ketinggian sehingga 90 meter dari paras terendah dan tertinggi. Pembinaan Tapak PMU tidak mengubah rupabentuk mukabumi yang pada asalnya adalah berbukit bukau dan perbezaan ketinggian sehingga 90 meter. Oleh itu saya berpendapat Penilai Swasta tiada asas yang kukuh bagi faktor diatas Oleh itu pada pendapat saya, faktor tersebut hendaklah ditolak Analisa Pengapit berasaskan kepada kaedah sebelum dan selepas bagi Nilaian Pecah Pisah ke atas Nilai Tanah Baki adalah seperti berikut:- Nilaian Pecah Pisah ke atas Nilai Tanah Baki Sebelum Pengambilan Tanah Lot 3498 43,620.00 meter persegi @ RM130.00 se meter persegi RM5,670,600.00 Lot 3502 16,581.00 meter persegi @ RM130.00 se meter persegi RM2,155,530.00 Lot 3503 15,559.00 meter persegi @ RM130.00 se meter persegi RM2,022,670.00 75,760.00 meter persegi @ Nilai Sebelum Pengambilan RM9,848,800.00 Selepas Pengambilan Tanah Lot 3498 43,620.00 meter persegi @ RM123.50 se meter persegi RM5,387,070.00 Lot 3502 16,581.00 meter persegi @ RM123.50 se meter persegi RM2,047,753.50 Lot 3503 15,559.00 meter persegi @ RM123.50 se meter persegi RM1,921,536.50 75,760.00 meter persegi @ Nilai Selepas Pengambilan RM9,356,360.00 Penjejasan ke atas Nilai Tanah Baki RM492,440.00 Berdasarkan analisa di atas, saya merumuskan bahawa Nilaian Tanah Baki bagi maksud Pecah Pisah adalah lebih kurang RM492,440.00. Pihak Pentadbir Tanah telah memampaskan sebanyak RM417,820.00 bagi Lot 3502 dan

Jumlah pampasan oleh Pentadbir Tanah adalah tidak mencukupi dan kenaikan pampasan sebanyak RM74,620.00 adalah dicadangkan. Tuntutan Penjejasan Nilai Tanah Berjiranan Lot yang terlibat dengan tuntutan penjejasan nilai tanah berjiranan adalah Lot 3489 dan 3497. Penilai Kerajaan tidak menilai penjejasan tanah berjiranan bagi Lot 3489 dan 3497. Penilai Swasta telah menilai IA sebanyak 30% dari Nilaian Tanah bagi dua (2) lot iaitu Lot 3489 dan

Tiada pampasan dari Pentadbir Tanah bagi tuntutan ini. Saya berpendapat, IA bagi tanah kejiranan adalah wajar dipertimbangkan di bawah peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Berdasarkan Laporan Nilaian Penilai Swasta, tuntutan IA adalah berasaskan kepada faktor berikut;- a. Kemudahsampaian – 15% Pendapat Pengapit Dalam keadaan asal, lot-lot berkenaan tiada jalan masuk. Akibat dari pengambilan, tiada kesan mudarat kepada lot-lot berkenaaan berasaskan kepada sebelum dan selepas pengambilan adalah seperti keadaan asal. Pada pendapat saya, akses masih lagi tersedia selepas pengambilan dibuat melalui rezab jalan yang sah. b. Pengasingan Lot dari kelompok – 5% Pendapat Pengapit Tuntutan ini adalah bagi pengasingan Lot 3489, 3497 dan tanah baki dari kelompok. Pada asalnya, Lot 3489 memang telah tersedia terasing daripada kelompok yang lain iaitu dipisahkan oleh rezab jalan sepertimana yang di laporkan oleh Penilai Swasta. Selepas pengambilan, ianya tidak mengubah kedudukan Lot 3489 pada asalnya telah terpisah dari kelompok. Oleh itu saya berpendapat Penilai Swasta tiada asas yang kukuh BA-15-68 69 70 71 72 73 78 & 97 SRI ALAM bagi mewajarkan tuntutan atas faktor ini. Oleh itu, tuntutan ini adalah tidak wajar dan harus ditolak. c. Perbezaan ketinggian yang terlalu tinggi antara tanah baki dan projek – 10% Pendapat Pengapit Secara asalnya tanah berjiranan adalah berbukit bukau sepertimana yang dilaporkan oleh Penilai Swasta. Perbezaan ketinggian pada asalnya juga telah tersedia ada dengan perbezaan ketinggian sehingga 90 meter dari paras terendah dan tertinggi. Pembinaan Tapak PMU tidak mengubah rupabentuk mukabumi yang pada asalnya adalah berbukit bukau dan perbezaan ketinggian sehingga 90 meter. Penilai Swasta juga telah melaporkan Lot 3489 berada hampir separas dengan Tapak PMU. Oleh itu saya berpendapat Penilai Swasta tiada asas yang kukuh bagi faktor tuntutan di atas Oleh itu pada pendapat saya, faktor tersebut hendaklah ditolak Oleh itu, pada pendapat saya, tuntutan ini hendaklah ditolak.

(F) KESIMPULAN Saya mencadangkan pampasan yang berpatutan dan munasabah bagi Nilai Tanah berjadual adalah sebanyak RM37,913,590.00 dan dikekalkan. Bagi tuntutan Pecah Pisah dan IA (Nilai Tanah Baki dan Tanah Kejiranan), saya mencadangkan kenaikan pampasan sebanyak RM74,620.0. Laporan ini disediakan oleh :