Sutiman Bin Wagimin v Amriii Property Sdn. Bhd. (JA-22NCvC-116-08/2021)

Ini adalah tindakan oleh Plaintif terhadap Defendan berbangkit daripada Perjanjian Pembangunan bertarikh 23.1.2019 (“Perjanjian”) 09/03/2026 13:31:04 JA-22NCvC-116-08/2021 Kand. 76 melibatkan tanah yang dikenali sebagai GM 937 Lot 2102, Mukim Tebrau, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor (“Tanah tersebut”).

Tindakan ini telah difailkan pada 16 Ogos 2021 dan perbicaraan telah dijalankan pada 16 dan 17 Oktober serta 1 hingga 4 Disember 2025 melibatkan saksi-saksi yang berikut –

saksi Plaintif SP1 Hanafi Bin Mohd Sabali SP2 Nur Syuhaidah Binti Sutiman SP3 Hamidah Binti Abd Samad SP4 Sutiman bin Wagimin

saksi Defendan SD1 Mohd Khairul Johari Bin Md Isa SD2 Chai Chee Kong SD3 Muhd Anuwar Bin Mustafa SD4 Mohd Hafizuddin bin Jamil SD5

Kedua-dua pihak telah menfailkan hujahan bertulis dan ikatan otoriti masing-masing dan ini adalah keputusan Mahkamah.

Melalui Surat Kuasa Mentadbir bertarikh 21.3.2006 di bawah Petisyen No. : 31-83-2005, Plaintif bersama-sama dengan abangnya Paiman bin Wagimin telah dilantik sebagai pentadbir bersama bagi harta pusaka si mati (Wagimin bin Kromokartoh). Plaintif juga adalah pemilik benefisial kepada 1421/9720 bahagian daripada Tanah tersebut.

Defendan adalah sebuah syarikat pemaju hartanah yang diperbadankan di Malaysia di bawah Akta Syarikat 2016.

Pada 23.1.2019 Defendan telah memasuki satu Perjanjian Pembangunan bersama dengan pihak-pihak yang berikut –

Plaintif (Sutiman bin Wagimin)

Haji Paiman bin Wagimin

Jamilah binti Haji Karim

Perjanjian ini adalah untuk membolehkan Defendan membangunkan Tanah tersebut dan pada masa yang sama Defendan akan membina rumah gantian untuk waris-waris mengikut bahagian masing-masing yang telah dipersetujui sebagaimana dalam Perjanjian.

Walau bagaimanapun, Plaintif kemudiannya telah menfailkan tindakan ini dan menuntut –

satu deklarasi bahawa Perjanjian adalah boleh dibatalkan (voidable) kerana salah nyata dan/atau salah nyata frod;

secara alternatif –

satu deklarasi bahawa Perjanjian adalah terbatal ab initio kerana objektif dan/atau balasan yang tidak sah;

(ii) satu deklarasi bahawa Perjanjian adalah boleh dibatalkan kerana pelanggaran kontrak;

injunksi supaya Defendan mengosongkan Tanah tersebut dan menghentikan semua kerja-kerja;

Ganti rugi am sebanyak RM250,000.00 atau sejumlah yang akan ditaksirkan;

Ganti rugi teruk (aggravated damages) dan Ganti rugi teladan (exemplary/punitive damages);

Faedah pada kadar 5% setahun;

Kos atas dasar peguamcara-anak guam; dan

apa-apa relief lain yang difikirkan sesuai oleh Mahkamah.

Defendan menafikan dakwaan Plaintif dan menghujahkan bahawa Perjanjian adalah sah dan mengikat. Defendan mempertahankan bahawa ia telah bertindak mengikut terma-terma Perjanjian dan bahawa kandungan Perjanjian telah diterangkan oleh Tetuan Anuwar & Partners kepada semua pemilik tanah/waris dan terjemahan Bahasa Malaysia telah disediakan.

Defendan berhujah bahawa Plaintif telah bertindak secara mala fide (niat jahat) dengan –

menghalang Defendan dan pekerja/agennya daripada meneruskan kerja di tapak; dan

gagal bekerjasama dengan waris-waris lain dalam membuat permohonan kepada Mahkamah untuk membenarkan Pentadbir Harta Pusaka menandatangani pelan Kebenaran Merancang.

Defendan turut menfailkan tuntutan balas bagi –

satu deklarasi bahawa Perjanjian adalah sah, boleh dikuatkuasakan dan mengikat semua pihak;

pelaksanaan spesifik terma-terma dalam Perjanjian;

Injunksi mandatori menghalang Plaintif dan/atau agennya daripada mengganggu kerja-kerja pembangunan Defendan di atas Tanah tersebut;

Ganti rugi am dan Ganti rugi teladan yang akan ditaksirkan;

Kos termasuk atas dasar peguamcara-anak guam;

Faedah pada kadar 5% setahun dari tarikh penghakiman sehingga penyelesaian penuh; dan

Apa-apa relief lain yang difikirkan sesuai oleh Mahkamah.

Secara khusus, Defendan menuntut –

RM292,000.00 sebagai kos pembaikan akibat kerosakan yang disebabkan oleh halangan Plaintif; dan

RM135,000.00 sebagai kenaikan kos pembinaan dari 2019 hingga 2025. ANALISA MAHKAMAH

Pihak-pihak telah memfailkan Fakta Yang Dipersetujui (Kandungan 9) seperti berikut –

Plaintif adalah warganegara Malaysia dan salah seorang pentadbir bersama yang dilantik melalui Petisyen No. : 31-83- 2005 untuk mentadbir harta pusaka Wagimin bin Kromokartoh;

Defendan adalah sebuah syarikat yang diperbadankan di bawah Akta Syarikat dengan alamat berdaftar dan perniagaan di Johor;

Plaintif adalah pentadbir bersama untuk harta pusaka si mati termasuk sebahagian tanah yang dikenali sebagai Geran Mukim 937 Lot 2102 Mukim Tebrau, Daerah Johor Bahru (pemilik benefisial untuk bahagian 14/80 membentuk 1421/9720 daripada keseluruhan tanah); dan

Terdapat Perjanjian Pembangunan bertarikh 23.1.2019.

Pihak-pihak telah menyenaraikan 16 isu untuk dibicarakan seperti yang berikut (Kandungan 11) – “(a) Whether the Plaintiff has the right and/or locus standi to pursue this matter against the Defendant?;

Whether the Plaintiff has entered the Development Agreement due to the Defendant's misrepresentation and/or fraudulent misrepresentation?;

Whether the Development Agreement dated 23.01.2019 is valid or void ab-initio?;

Whether the Defendant has breached the terms and conditions stated in the Development Agreement?;

Whether the Defendant should have applied for permission to develop or 'Kebenaran Merancang' before proceeding with the development of the said land which is subject to the

Whether the Defendant has been licensed to develop the land which is subject to the Development Agreement?;

Whether the Defendant had breached the Development Agreement upon removing an electrical pole in accordance to the Development Agreement?;

Whether the Defendant had wrongfully advertised and sold part of the land in accordance to the Development Agreement?;

Whether the Plaintiff has the right to stop the Defendant to proceed with the development of the said land?;

Whether the Plaintiff should not be liable for wrongfully stopping the work at the site?;

Whether the Plaintiff should be liable for work that has been done by the Defendant which Plaintiff claims was not in accordance to the Development Agreement?;

Whether the Plaintiff should be personally liable for not carrying out his duty as one of the Administrators in adhering to the Pentadbit Tanah Daerah's instructions for the application of the 'Kebenaran Merancang' in accordance to the Development

Whether the Plaintiff should be personally liable for wrongfully sending the termination notice dated 26.1.2021?;

Whether the Development Agreement is void and/or voidable due to misrepresentation?;

Whether the Development Agreement is void and/or voidable due to illegality?; and

Whether the Development Agreement is terminated due to the breach of agreement by the Defendant?”.

Berdasarkan pliding, Fakta Yang Dipersetujui, Keterangan pihak-pihak dan hujahan kedua-dua pihak, saya mendapati isu-isu tersebut boleh digabungkan dan drafkan semula kepada isu-isu yang berikut–

Isu Prosedur Awal : sama ada Plaintif mempunyai locus standi untuk membawa tindakan ini seorang diri;

Isu Pembentukan dan Kesahan Kontrak –

sama ada Perjanjian adalah terbatal kerana melanggar seksyen 60 Akta Probet dan Pentadbiran 1959 [Akta 97];

(ii) sama ada Defendan telah membuat representasi palsu kepada Plaintif;

(iii) sama ada terdapat pengaruh tidak wajar (undue influence);

Isu Pelanggaran dan Pelaksanaan –

sama ada Defendan telah melanggar Perjanjian dengan memulakan kerja-kerja sebelum kelulusan Kebenaran

(ii) sama ada Plaintif berhak untuk menghentikan kerja-kerja pembangunan;

Isu Remedi –

sama ada Plaintif berhak kepada ganti rugi yang dituntut; dan

(ii) sama ada Defendan berhak kepada tuntutan balas.

Berlandaskan latar belakang di atas, berikut adalah Analisa dan dapatan Mahkamah –

Defendan membangkitkan isu bahawa Plaintif tidak mempunyai locus standi untuk membawa tindakan ini seorang diri tanpa menyertakan pentadbir bersama yang lain.

Mahkamah mendapati bahawa isu ini telah diputuskan melalui Perintah Mahkamah bertarikh 9.11.2023 (Kandungan 16) di mana permohonan Defendan untuk membatalkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan telah ditolak sepenuhnya dengan kos RM3,000.00. Keputusan tersebut tidak dirayu oleh Defendan.

Prinsip res judicata seperti yang digariskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes MT Ventures Sdn Bhd & Anor v QM Print Sdn Bhd and another appeal [2025] 6 MLJ 471, merangkumi –

Res judicata bermaksud perkara yang telah diadili (matter adjudged);

kesannya adalah estoppel per rem judicatam (pihak-pihak dan privy mereka tidak dibenarkan litigasi semula);

keputusan menjadi kebenaran antara pihak-pihak (res judicata pro veritate accipitur); dan

Dasar awam memerlukan kepentingan awam untuk finality dalam litigasi (interest rei publicae ut sit finis litium). [Lihat juga Asia Commercial Finance (M) Berhad v Kawal Teliti

Selanjutnya, berdasarkan prinsip res judicata yang diputuskan dalam kes MT Ventures Sdn Bhd & Anor dan prinsip functus officio seperti yang dijelaskan dalam kes PP v. Ng Wing Fau & Ors [2018] MLRAU 61, setelah perintah “passed and entered”, Mahkamah adalah functus officio dan tidak boleh mengubah perintah tersebut. Satu-satunya cara untuk variasi adalah rayuan ke tribunal yang lebih tinggi.

Dalam kes ini, Mahkamah telah membuat keputusan muktamad mengenai isu locus standi melalui Kandungan 16. Defendan tidak merayu keputusan tersebut. Oleh itu, Defendan terhalang (estopped) daripada membangkitkan semula isu yang sama di peringkat perbicaraan.

Lanjutan itu, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif mempunyai locus standi untuk membawa tindakan ini. Isu ini telah diputuskan secara muktamad dan tidak boleh dibangkitkan semula. Isu (b) : Pelanggaran Seksyen 60 Akta Probet dan Pentadbiran 1959 [Akta 97]

Plaintif berhujah bahawa Perjanjian adalah terbatal kerana melanggar seksyen 60 Akta 97 yang memerlukan kebenaran Mahkamah sebelum pelupusan harta pusaka.

Seksyen 60 Akta 97 memperuntukkan – “60(2) Setiap pentadbir hendaklah secara bersama menguruskan harta pusaka dan tiada seorang pun boleh melupuskan apa-apa harta tak alih tanpa persetujuan pentadbir yang lain…” “60(4)(a) Pentadbir tidak boleh menggadai, mencaj atau memindahkan apa-apa harta tak alih yang terletak hak padanya sebagai pentadbir tanpa perintah Mahkamah…”

Walau bagaimanapun, Mahkamah mendapati bahawa hujah ini tidak diplidkan dalam Pernyataan Tuntutan Plaintif. Hujah ini hanya dibangkitkan dalam hujahan bertulis.

Mahkamah Persekutuan dalam kes See Leong Chye @ Sze Leong Chye & Anor v United Overseas Bank Bhd and another appeal [2019] 1 MLJ 25, telah memutuskan bahawa pihak-pihak tidak boleh membangkitkan isu yang tidak diplidkan kerana ia menjejaskan keadilan prosedur. Pihak lawan tidak diberi peluang untuk menjawab atau mengemukakan keterangan terhadap isu yang tidak diplidkan.

Mahkamah membuat pemerhatian bahawa keterangan SD1 (Juruukur Bahan) semasa pemeriksaan balas menunjukkan bahawa beliau bersetuju pentadbir tidak boleh membuat apa-apa terhadap tanah tanpa perintah spesifik dari Mahkamah atau pusaka kecil dan bahawa Plaintif tidak mengetahui dari awal tentang keperluan ini. Walau bagaimanapun, memandangkan isu seksyen 60 Akta 97 tidak diplidkan, keterangan ini tidak dapat dipertimbangkan untuk tujuan hujah tersebut.

Walau apapun Mahkamah mengesahkan bahawa peruntukkan seksyen 60(4)(a) Akta 97 mensyaratkan agar perintah Mahkamah perlu diperoleh untuk pelupusan harta pusaka. Oleh itu terdapat merit dalam hujah Plaintif ini. Namun ia tidak dapat dipertimbangkan kerana kegagalan Plaintif memplidkannya.

Sehubungan dengan itu hujah Plaintif berhubung pelanggaran seksyen 60 Akta 97 ditolak kerana tidak diplidkan. Isu (c) : Representasi Palsu

Plaintif mendakwa Defendan telah membuat lima representasi palsu–

Kerja-kerja hanya akan bermula selepas kelulusan Kebenaran

Defendan mempunyai kebenaran sah untuk menjalankan pembangunan;

Pembangunan kediaman dibenarkan di atas Tanah tersebut;

Defendan akan mematuhi undang-undang; dan

Plaintif berhak kepada bahagian tertentu mengikut faraid.

Untuk membuktikan representasi palsu yang menjadikan perjanjian boleh dibatalkan di bawah seksyen 19 Akta Kontrak 1950 [Akta 136], Plaintif perlu membuktikan elemen-elemen berikut –

satu representasi telah dibuat oleh Defendan kepada Plaintif;

representasi tersebut adalah palsu (tidak benar);

representasi tersebut telah menyebabkan Plaintif memberikan persetujuannya kepada Perjanjian; dan

Plaintif tidak mempunyai alat untuk mengetahui kebenaran melalui ketekunan biasa (ordinary diligence).

Seperti yang dijelaskan oleh Mahkamah Rayuan dalam kes Sim Thong Realty Sdn Bhd v Teh Kim Dar @ Tee Kim [2003] 3 MLJ 460, representasi yang dimaksudkan mestilah satu pernyataan fakta yang jelas dan tidak boleh kabur. Selain itu, pernyataan itu mestilah telah menginduksi perjanjian (material inducement).

Seksyen 18 Akta 136 mentakrifkan representasi palsu termasuk tiga kategori utama –

assersi positif yang tidak dijamin oleh maklumat orang yang membuatnya;

pelanggaran kewajipan tanpa niat untuk menipu yang memberikan keuntungan dengan mengelirukan; dan

penyebaban kesalahfahaman pihak lain mengenai substansi perkara yang menjadi subjek perjanjian.

Sehubungan dengan itu perkara utama bagi isu ini adalah untuk membuktikan bahawa representasi tersebut mestilah telah menyebabkan persetujuan pihak kepada perjanjian. Ini dijelaskan dalam Seksyen 19(1) Akta 136 dan Explanation kepada seksyen itu bahawa representasi palsu yang tidak menyebabkan persetujuan tidak akan menjadikan perjanjian boleh dibatalkan.

Semasa pemeriksaan balas, SP4 (Plaintif) telah ditanya dan menjawab seperti berikut – Soalan : Saya cadangkan bahawa tiada sebarang salah nyata atau penipuan daripada pihak Defendan? Jawapan : Setuju.

Pengakuan ini adalah sangat signifikan dan memerlukan analisis yang teliti. Dalam hal ini Mahkamah membuat pemerhatian dan mempertimbangkan perkara-perkara berikut –

SP4 (Plaintif) adalah seorang pekerja kampung yang mengutip sawit dengan pendidikan sederhana;

walau bagaimanapun, soalan yang dikemukakan adalah dalam bahasa yang mudah difahami. Perkataan “salah nyata” dan “penipuan” adalah perkataan biasa yang tidak memerlukan pemahaman undang-undang yang kompleks;

Plaintif diwakili oleh peguam sepanjang perbicaraan dan peguam tidak membuat sebarang bantahan terhadap soalan tersebut atau meminta penjelasan;

pengakuan tersebut tidak ditarik balik atau dijelaskan semasa pemeriksaan semula oleh peguam Plaintif;

mengikut prinsip undang-undang, pengakuan pihak adalah keterangan terbaik terhadap pihak yang membuat pengakuan tersebut.

Mahkamah tidak dapat mengabaikan pengakuan yang jelas dan tidak berbelah bahagi ini. Walaupun Plaintif mungkin berhujah bahawa beliau tidak memahami sepenuhnya implikasi undang-undang pengakuan tersebut, hakikat bahawa peguam Plaintif tidak campur tangan atau meminta penjelasan menunjukkan bahawa pengakuan tersebut adalah sukarela dan difahami.

Oleh itu, tuntutan representasi palsu ditolak. Plaintif sendiri telah mengakui secara nyata bahawa tiada salah nyata atau penipuan oleh Defendan. Isu (d) : Pengaruh Tidak Wajar

Plaintif mendakwa bahawa Perjanjian telah diperolehi melalui pengaruh tidak wajar kerana –

Defendan mempunyai 30 tahun pengalaman dalam pembangunan hartanah (pengakuan SD5) manakala Plaintif mempunyai pendidikan terhad;

Perjanjian adalah dalam Bahasa Inggeris dan tidak dijelaskan kepada Plaintif; dan

Versi Bahasa Malaysia yang didakwa wujud tidak pernah dikemukakan.

Berdasarkan seksyen 16 Akta 136 dan keputusan kes Teoh Weng Tong lwn. Teoh Weng Lai [2024] MLRHU 1776, untuk membuktikan pengaruh tidak wajar, Plaintif perlu menunjukkan bahawa –

wujud hubungan yang memberikan satu pihak kedudukan dominan; dan

pihak dominan menggunakan kedudukannya untuk memperoleh faedah tidak wajar.

Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa –

perbezaan pengalaman perniagaan semata-mata tidak mewujudkan hubungan dominan yang diiktiraf di sisi undang-undang;

ini adalah transaksi komersial antara pihak-pihak yang bebas, bukan hubungan fidusiari seperti peguam-anak guam, doktor-pesakit, atau ibu bapa-anak;

Plaintif adalah orang dewasa yang bebas membuat keputusan sendiri;

Plaintif tidak dipaksa untuk menandatangani Perjanjian;

Perjanjian telah disediakan oleh peguam (Tetuan Anuwar &

Plaintif mempunyai peluang untuk mendapatkan nasihat peguam bebas sebelum menandatangani; dan

terdapat saksi-saksi lain yang turut menandatangani Perjanjian termasuk Paiman bin Wagimin (pentadbir bersama) dan Jamilah binti Haji Karim (pemilik berdaftar).

Mahkamah turut membuat pemerhatian terhadap keterangan SD5 mengenai pembayaran saguhati (goodwill) sebanyak RM5,000.00 kepada Plaintif untuk pemindahan kandang kambing dan lembu seperti yang berikut –

pada Ogos 2019, pihak-pihak bersetuju bahawa Plaintif akan memindahkan kandang kambing dan lembu;

Defendan membayar RM5,000.00 sebagai saguhati;

pembayaran dibuat melalui cek: RM4,000.00 dan RM500.00 pada 5.8.2019 dan RM500.00 pada 14.8.2019;

pelan di ms 134 Kandungan 10 mengandungi tandatangan Plaintif menerima pembayaran saguhati;

Penyata bank (ms 31-32 Kandungan 35) dan stub cek (ms 33- 35 Kandungan 35) mengesahkan pembayaran; dan

Plaintif berterima kasih kepada Defendan atas pembayaran saguhati tersebut.

Keterangan ini menunjukkan bahawa Plaintif bertindak secara bebas dalam rundingan dengan Defendan dan mampu membuat keputusan sendiri, sekali gus menafikan dakwaan pengaruh tidak wajar.

Oleh itu, Mahkamah menolak hujahan berhubung tuntutan pengaruh tidak wajar. Plaintif gagal membuktikan wujudnya hubungan dominan atau penggunaan kedudukan untuk memperoleh faedah tidak wajar. Isu (e) : Pelanggaran Perjanjian [Kerja Sebelum Kelulusan Kebenaran

Plaintif mendakwa Defendan telah melanggar Perjanjian dengan memulakan kerja-kerja sebelum kelulusan Kebenaran Merancang (“KM”). Klausa B Perjanjian menyatakan – “The Owner has conditionally agreed subject to planning conditions being approved by the Relevant authorities to allow APSB to undertake the Development of the said

Klausa 2.2(b) Perjanjian selanjutnya memperuntukkan – “This Agreement is conditional upon the subdivision plan approval for the Development of the said Land as contained in this Agreement being obtained from the relevant authorities”.

Keterangan-keterangan yang dikemukakan dibawah menunjukkan berlakukanya pelanggaran yang jelas –

Keterangan SD2 (Chai Chee Kong - Kontraktor) –

SD2 adalah kontraktor yang dilantik oleh Defendan untuk kerja-kerja pembersihan tapak dan saliran di Lot 2102;

(ii) SD2 memberikan keterangan bahawa kerja-kerja bermula pada akhir Januari 2019;

(iii) Invois bertarikh 20.5.2019 (ms 129 Kandungan 10) dikeluarkan kepada Jumaat bin Wagimin untuk kerja-kerja pembersihan tapak, penyediaan tanah dan saliran di Lot 2102; dan

(iv) Ini bermakna kerja-kerja telah bermula kurang daripada satu (1) bulan selepas Perjanjian ditandatangani pada 23.1.2019.

Keterangan SD1 (Mohd Khairul Johari - Juruukur Bahan) –

SD1 mengesahkan bahawa permohonan KM hanya dikemukakan pada April 2019;

(ii) Permohonan KM ditolak pada 13 Mei 2019; dan

(iii) Ini bermakna kerja-kerja telah bermula sebelum permohonan KM dikemukakan, apatah lagi diluluskan.

Kronologi Pelanggaran – TARIKH PERISTIWA 23 Januari 2019 Perjanjian ditandatangani Akhir Januari 2019 Kerja-kerja pembangunan bermula (keterangan SD2) April 2019 Permohonan KM dikemukakan 13 Mei 2019 Permohonan KM ditolak

Jarak antara tandatangan Perjanjian dan permulaan kerja adalah kurang daripada dua (2) minggu, jauh sebelum sebarang permohonan KM dikemukakan.

Berdasarkan prinsip dalam Tay Wee Hau & Ors v. Dato’ Sri Ng Sing Huat [2024] MLRHU 529 dan MMI Industries Sdn Bhd v. Let Sin Industries Sdn Bhd [2009] 3 MLRA 49, apabila kontrak mengandungi syarat terdahulu (condition precedent) –

operasi kontrak bergantung kepada berlakunya syarat terdahulu tersebut;

kontrak tidak boleh dikuatkuasakan sehingga syarat tersebut dipenuhi;

kegagalan mematuhi syarat terdahulu menjadikan perjanjian tidak wujud atau tidak berkuat kuasa.

Klausa B dan 2.2(b) Perjanjian dengan jelas menetapkan kelulusan KM sebagai syarat terdahulu. Defendan memulakan kerja-kerja tanpa memenuhi syarat ini, melanggar –

Terma nyata Perjanjian itu sendiri; dan

Seksyen 19(1) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 [Act 172] yang melarang kerja pembangunan tanpa kebenaran merancang.

Seksyen 2 Akta 172 mentakrifkan “pembangunan” termasuk pembersihan tanah dan apa-apa perubahan material kepada penggunaan tanah. Kerja-kerja pembersihan tapak yang dilakukan oleh SD2 jelas termasuk dalam takrifan ini.

Mahkamah juga mempertimbangkan keterangan SD2 mengenai insiden pada 11.11.2019 di mana Plaintif didakwa menghalang kerja-kerja –

SD2 memberikan keterangan bahawa pada 11.11.2019, Plaintif menghalang kerja-kerja;

Plaintif didakwa membaling tanah kepada pekerja dan mengugut untuk membaling batu jika kerja diteruskan;

Surat aduan kepada Defendan bertarikh sama (ms 147 Kandungan 10) mendokumenkan insiden ini;

gambar-gambar bertarikh 22.11.2019 (ms 148-149 Kandungan 10) menunjukkan kerja tanah dan saliran hampir siap; dan

gambar-gambar bertarikh 25.5.2022 (ms 171-174 Kandungan 10) menunjukkan kerosakan akibat tiada penyelenggaraan.

Walau bagaimanapun, Mahkamah mendapati bahawa halangan oleh Plaintif, jika benar berlaku adalah selepas Defendan telah melanggar syarat terdahulu. Plaintif tidak boleh disalahkan kerana menghalang kerja-kerja yang dilakukan secara menyalahi undang-undang tanpa kelulusan KM.

Oleh itu, Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah melanggar Perjanjian dengan memulakan kerja-kerja sebelum kelulusan KM. Pelanggaran ini adalah material kerana ia melanggar syarat terdahulu yang fundamental dalam Perjanjian.

Walau bagaimanapun, Mahkamah mendapati bahawa isu ini telah diliputi secara substantif dalam analisa mengenai pelanggaran syarat terdahulu di atas. Kegagalan Defendan mendapatkan kelulusan Kebenaran Merancang sebelum memulakan kerja-kerja pembangunan adalah bukti jelas ketidakpatuhan Defendan kepada keperluan perundangan yang terpakai.

Tambahan pula, SP4 (Plaintif) semasa pemeriksaan balas telah bersetuju bahawa Defendan bukanlah pemaju perumahan dan tindakan Defendan bercanggah dengan Akta Pemaju Perumahan

Ini menyokong dapatan Mahkamah bahawa Defendan telah bertindak di luar skop kebenaran yang sah.

Oleh itu, isu ketiadaan lesen pemaju tidak perlu dianalisa secara berasingan kerana ia adalah sebahagian daripada pelanggaran syarat terdahulu yang telah diputuskan. Dapatan Mahkamah bahawa Perjanjian adalah terbatal kerana pelanggaran syarat terdahulu sudah mencukupi untuk menangani isu ini.

Selenjutnya, Plaintif mendakwa Defendan telah memindahkan tiang elektrik TNB di atas Tanah tersebut tanpa kebenaran daripada TNB atau mana-mana pihak berkuasa yang berkenaan, sekali gus melanggar Perjanjian.

Defendan berhujah bahawa pemindahan tiang TNB adalah sebahagian daripada kerja-kerja infrastruktur yang dilakukan mengikut pelan kelulusan daripada Jabatan-jabatan Teknikal dengan persetujuan pemilik tanah.

Mahkamah mendapati bahawa pemindahan tiang TNB, jika benar dilakukan tanpa kebenaran yang sewajarnya adalah sebahagian daripada kerja-kerja pembangunan yang dilakukan sebelum kelulusan Kebenaran Merancang. Seperti yang telah diputuskan di atas, segala kerja-kerja pembangunan yang dilakukan sebelum kelulusan KM adalah melanggar syarat terdahulu Perjanjian dan seksyen 19(1) Akta 172.

Oleh itu, isu pemindahan tiang TNB tidak mengubah dapatan Mahkamah. Ia adalah lanjutan daripada pelanggaran syarat terdahulu yang sama dan tidak perlu dianalisa secara berasingan.

Plaintif turut mendakwa Defendan telah secara salah mengiklankan dan menjual sebahagian Tanah tersebut kepada pihak ketiga tanpa permit yang sah, melanggar terma-terma Perjanjian.

Keterangan yang dikemukakan menunjukkan bahawa iklan di Facebook berhubung penjualan tanah telah muncul sebelum kelulusan Kebenaran Merancang diperolehi (Ikatan Dokumen A, ms 35-36). Ini adalah selari dengan dapatan Mahkamah bahawa Defendan telah bertindak sebelum memenuhi syarat terdahulu.

Walau bagaimanapun, Plaintif tidak mengemukakan keterangan yang mencukupi untuk menunjukkan bahawa –

penjualan sebenar telah berlaku kepada pihak ketiga; atau

kerugian khusus yang dialami oleh Plaintif akibat pengiklanan tersebut.

Oleh itu, walaupun pengiklanan sebelum kelulusan KM adalah tidak wajar dan menyokong dapatan bahawa Defendan telah melanggar syarat terdahulu, ia tidak menimbulkan liabiliti tambahan atau ganti rugi yang berasingan. Isu ini tidak mengubah dapatan Mahkamah secara keseluruhan. Isu (f) : Hak Plaintif Menghentikan Kerja Pembangunan

Berdasarkan dapatan bahawa Defendan telah melanggar syarat terdahulu Perjanjian, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif mempunyai hak untuk menghalang kerja-kerja pembangunan yang dijalankan tanpa kelulusan KM.

Mahkamah Persekutuan dalam kes Ban Hong Joo Mines Ltd v Chen & Yap Ltd [1969] 2 MLJ 83 telah merujuk keputusan House of Lords dalam kes Mersey Steel & Iron Co Ltd v Naylor, Benzon & Co (1884) 9 App Cas 434; [1881–5] All ER Rep 365, di mana Lord Blackburn menjelaskan seperti yang berikut – “The rule of law, as I always understood it, is that where there is a contract in which there are two parties, each side having to do something, if you see that the failure to perform part of it goes to the root of the contract, goes to the foundation of the whole, it is a good defence to say, 'I am not going on to perform the substantial consideration on my part of it which is the root of the whole and the substantial consideration is defeated by your misconduct”.

Berdasarkan prinsip ini, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif berhak untuk menghalang kerja-kerja pembangunan yang dijalankan secara menyalahi undang-undang tanpa kelulusan KM.

Defendan menghujahkan bahawa Plaintif gagal bekerjasama dengan waris-waris lain dalam membuat permohonan kepada Mahkamah untuk membenarkan Pentadbir Harta Pusaka menandatangani pelan Kebenaran Merancang.

Walau bagaimanapun, Mahkamah mendapati bahawa hujah ini tidak dapat diterima. Defendan sendiri telah memulakan kerja-kerja pembangunan pada akhir Januari 2019, iaitu sebelum permohonan KM dikemukakan pada April 2019. Pelanggaran syarat terdahulu oleh Defendan mendahului sebarang dakwaan kegagalan bekerjasama oleh Plaintif. Plaintif tidak boleh dipersalahkan kerana tidak bekerjasama dalam proses yang telah dicemari oleh pelanggaran Defendan sendiri.

Berkenaan notis penamatan bertarikh 26.1.2021 yang dikeluarkan oleh Plaintif, Mahkamah mendapati bahawa notis tersebut adalah sah dan wajar berdasarkan pelanggaran syarat terdahulu oleh Defendan yang telah dibuktikan. Menggunapakai prinsip dalam Ban Hong Joo Mines Ltd notis penamatan Plaintif adalah pelaksanaan hak tersebut. Isu (g) : Ganti Rugi Plaintif

Plaintif menuntut –

Ganti rugi am sebanyak RM250,000.00;

Ganti rugi teruk (aggravated damages); dan

Ganti rugi teladan (punitive/exemplary damages).

Ganti Rugi Am :

Walaupun Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah melanggar syarat terdahulu mengenai kelulusan KM, Plaintif gagal membuktikan kerugian sebenar yang dialami akibat pelanggaran tersebut.

Peruntukan seksyen 74(1) Akta 136 dan kes Sumbang Projeks Sdn Bhd v. Tenaga Nasional Berhad [2014] 2 MLRA 471 mengariskan perkara yang berikut –

Beban undang-undang terletak pada plaintif untuk membuktikan tuntutan berdasarkan imbangan kebarangkalian;

Ganti rugi mesti dibuktikan secara khusus; dan

tidak mencukupi untuk sekadar menyenaraikan butiran dan menyerahkan kepada Mahkamah dengan berkata “inilah kerugian saya”.

Berdasarkan pemerhatian Mahkamah, Plaintif tidak mengemukakan keterangan yang mencukupi untuk membuktikan kerugian sebenar sebanyak RM250,000.00 atau apa-apa jumlah yang khusus.

Ganti Rugi Teruk (Aggravated Damages) :

Berkenaan ganti rugi teruk, Mahkamah Rayuan dalam Sambaga Valli KR Ponnusamy v. Datuk Bandar Kuala Lumpur & Ors and Another Appeal [2018] 3 MLRA 488, menjelaskan seperti yang berikut – “[32] …aggravated damages are classified as a species of compensatory damages, which are awarded as additional compensation where there has been intangible injury to the interest of personality of the plaintiff and where this injury has been caused or exacerbated by the exceptional conduct of the defendant”. Dalam kes ini, walaupun Defendan telah melanggar syarat terdahulu, Mahkamah tidak mendapati kelakuan tersebut bersifat "exceptional conduct" dan mencapai tahap membenarkan ganti rugi teruk. Pelanggaran tersebut, walaupun serius, tidak mencapai tahap yang membenarkan pemberian ganti rugi teruk seperti yang digariskan oleh Sambaga Valli KR Ponnusamy.

Ganti Rugi Teladan (Exemplary/Punitive Damages) :

Berkenaan ganti rugi teladan, Mahkamah Persekutuan dalam kes Public Bank Bhd v National Feedlot Corp Sdn Bhd & Ors and another appeal [2025] MLJU 2692 menjelaskan bahawa ianya hanya diawardkan dalam keadaan-keadaan yang luar biasa (exceptional circumstances). Lebih spesifik, Mahkamah Persekutuan turut merujuk kepada garis panduan dalam kes Rookes v Barnard [1964] AC 1129 pemakaian gantirugi teladan seperti yang berikut – “(i) Oppressive, arbitrary or unconstitutional actions by public servants; or

(ii) Wrongful conduct calculated to profit a party. For example, where the defendant commits a wrongful act deliberately, knowing that it is unlawful and does so to gain by making a profit exceeding compensatory damages”.

Pemerhatian Mahkamah dalam kes ini menundapati bahawa kes ini tidak termasuk dalam mana-mana kategori tersebut.

Mahkamah mendapati bahawa apa yang lebih penting lagi, memandangkan pengakuan Plaintif sendiri bahawa tiada salah nyata atau penipuan oleh Defendan, asas untuk menuntut ganti rugi atas dasar ini telah terjejas secara fundamental.

Oleh itu, tuntutan ganti rugi Plaintif ditolak. Plaintif gagal membuktikan kerugian yang dialami dengan bukti yang mencukupi. Isu (h) : Tuntutan Balas Defendan

Defendan menuntut –

RM292,000.00 sebagai kos pembaikan akibat kerosakan; dan

RM135,000.00 sebagai kenaikan kos pembinaan dari 2019 hingga 2025. Kos Pembaikan RM292,000.00 :

SD2 (kontraktor) memberikan anggaran kos pembaikan sebanyak RM292,000.00 melalui invois bertarikh 1.7.2025.

Walau bagaimanapun, semasa pemeriksaan balas SD5, beliau membuat pengakuan yang kritikal : Soalan : Butir-butir kerugian (a)-(h), ada bukti? Jawapan : Ah saya tak sertakan bukti. Soalan : Adakah belum bayar untuk kesemua item (a) sampai

(h)? Jawapan :

belum, (b) belum, (c) belum, belum, belum. Soalan : Semua belum dibayar? Jawapan : Ya.

Pengakuan ini adalah bukti terbaik terhadap kepentingan Defendan sendiri dan menunjukkan dengan jelas bahawa Defendan belum mengeluarkan wang untuk melunaskan kos pembaikan yang dituntutnya.

Selaras dengan prinsip dalam Bekalan Sains P & C Sdn Bhd v Bank Bumiputra Malaysia Bhd [2011] 5 MLJ 1 dan Bukit Tinggi Hospital Sdn Bhd & Anor v. Navin Sharma Karam Chand & Anor and Another Appeal [2026] 1 MLRA 409, Mahkamah hendaklah menerapkan prinsip-prinsip yang berikut –

Penuntut mesti menunjukkan kerugian sebenar dan keterangan mesti dikemukakan ke arah itu. Ini adalah selaras dengan prinsip Mahkamah Rayuan yang digariskan oleh Bekalan Sains P&C, bahawa untuk membenarkan tuntutan ganti rugi yang besar, pihak yang menuntut mesti "memuaskan mahkamah terhadap fakta ganti rugi dan kuantumnya" dengan "bukti yang tepat" (precise evidence). Mahkamah menolak "kenyataan bagi pihak sendiri oleh pegawai-pegawai" kerana tiada nilai buktian (no probative value);

Ganti rugi khas mesti diplidkan secara khusus dan dibuktikan dengan ketat (strictly proved). Ini bermakna –

butiran kerugian mesti spesifik dan terukur;

(ii) bukti mesti objektif dan bebas (bukan kenyataan diri sendiri); dan

(iii) kuantum mesti dibuktikan dengan pendekatan khusus, bukan hanya klaim umum;

(iv) dalam kes pembaikan atau kerja kontraktor, bukti seharusnya termasuk invois yang telah dibayar, resit pembayaran atau dokumen yang membuktikan kewajipan tidak dapat ditarik balik; dan

Beban membuktikan fakta kerugian/kerosakan dan jumlahnya terletak pada penuntut. Berdasarkan kes Bukit Tinggi Hospital Sdn Bhd & Anor, Mahkamah menetapkan bahawa kerugian mesti dibuktikan dengan "cogent, credible and compelling evidence" bahawa pihak yang menuntut telah mengalami kerugian sebenar pada tarikh tuntutan dikemukakan.

Dalam kes ini Defendan telah gagal membuktikan, "cogent, credible and compelling evidence" seperti yang dikehendaki oleh Bukit Tinggi Hospital Sdn Bhd & Anor, bahawa beliau telah mengalami kerugian sebenar yang boleh dituntut. Kenaikan Kos Pembinaan RM135,000.00 :

SD1 memberikan penilaian pakar mengenai kenaikan kos pembinaan berdasarkan graf dan jadual industri (ms 165-168 Kandungan 10) dan surat penilaian bertarikh 8.7.2025 (ms 3-7 Kandungan 35).

Walau bagaimanapun, Mahkamah mendapati bahawa –

Penilaian ini berdasarkan purata industri dan bukan pengiraan khusus projek;

SD1 dilantik dan dibayar oleh Defendan, dan penilaiannya mungkin tidak sepenuhnya bebas; dan

lebih penting lagi, kenaikan kos adalah sebahagian besarnya disebabkan oleh kelewatan yang berpunca daripada pelanggaran Defendan sendiri. Prinsip “Tiada

Pemakaian prinsip “tiada pihak boleh mendapat faedah daripada pelanggarannya sendiri” berdasarkan keputusan Mahkamah dalam kes Aviation Development Corporation (M) Sdn Bhd v. Yayasan Selangor [2022] 4 MLRA 1 menunjukkan bahawa, keputusan untuk menentukan sama ada Defendan berhak untuk mendapat faedah dalam keadaan sedemikian adalah bergantung kepada pembuktian sama ada (a) Dedendan gagal untuk membuktikan kerugiannya; dan

Defendan telah gagal mematuhi terma kontral. Dalam prosiding ini, pemerhatian Mahkamah menunjukkan bahawa –

Defendan sendiri telah memulakan kerja-kerja sebelum kelulusan KM, melanggar Perjanjian dan undang-undang;

kegagalan mendapatkan kelulusan KM adalah punca utama projek tidak dapat diteruskan; dan

kenaikan kos yang dituntut timbul daripada kelewatan yang sebahagian besarnya disebabkan oleh pelanggaran Defendan sendiri; dan

Oleh itu, Defendan tidak boleh menuntut ganti rugi yang timbul daripada pelanggarannya sendiri.

Berkenaan tuntutan pelaksanaan spesifik, peruntukan seksyen 21 dan 23(b) Akta Relief Spesifik 1950 [Akta 137] secara ringkasnya memperuntukkan bahawa –

Pelaksanaan spesifik adalah budi bicara Mahkamah; dan

Pelaksanaan spesifik tidak boleh dikuatkuasakan dengan memihak kepada seseorang yang telah menjadi tidak berupaya untuk melaksanakan atau melanggar mana-mana terma penting kontrak yang di pihaknya masih belum dilaksanakan.

Mahkamah Rayuan dalam kes MMI Industries Sdn Bhd v. Let Sin Industries Sdn Bhd [2009] 3 MLRA 49 menjelaskan seperti yang berikut – “[11] It is imperative that the party seeking specific performance must show to the satisfaction of the court that he is ever ready and willing to perform the contract…”

Dalam kes ini, Defendan sendiri telah melanggar syarat terdahulu Perjanjian. Oleh itu, Defendan tidak boleh menuntut pelaksanaan spesifik apabila ia sendiri tidak bersedia dan tidak sanggup untuk mematuhi terma-terma Perjanjian.

Oleh yang demikian, tuntutan balas Defendan ditolak sepenuhnya. Defendan gagal membuktikan kerugian khas dengan bukti yang mencukupi dan tidak boleh mendapat faedah daripada pelanggarannya sendiri.

Setelah menimbang semua keterangan dan hujahan kedua-dua pihak, atas imbangan kebarangkalian, Mahkamah mendapati –

Plaintif mempunyai locus standi untuk membawa tindakan ini berdasarkan prinsip res judicata dan functus officio;

hujah pelanggaran seksyen 60 Akta Probet dan Pentadbiran 1959 ditolak kerana tidak diplidkan dalam Pernyataan Tuntutan;

bagi tuntutan representasi palsu Plaintif sendiri telah membuat pengakuan semasa pemeriksaan balas bahawa tiada salah nyata atau penipuan oleh Defendan;

bagi tuntutan pengaruh tidak wajar, Plaintif gagal membuktikan wujudnya hubungan dominan atau penyalahgunaan kedudukan;

Defendan telah melanggar Perjanjian dengan memulakan kerja pembangunan sebelum kelulusan KM, melanggar syarat terdahulu yang fundamental;

Plaintif berhak untuk menghalang kerja-kerja pembangunan yang dijalankan tanpa kelulusan KM;

bagi tuntutan ganti rugi Plaintif gagal membuktikan kerugian sebenar dengan bukti yang mencukupi; dan

bagi tuntutan balas, Defendan gagal membuktikan kerugian khas dan Defendan tidak boleh mendapat faedah daripada pelanggarannya sendiri.

Mahkamah turut membuat pemerhatian bahawa kes ini adalah contoh di mana kedua-dua pihak menyumbang kepada kegagalan pembangunan, di mana –

Defendan telah memulakan kerja tanpa kelulusan KM, yang jelas melanggar syarat terdahulu Perjanjian dan undang-undang perancangan; dan

Plaintif pula gagal membuktikan kerugian sebenar yang dialami walaupun berjaya menunjukkan pelanggaran oleh Defendan.

Dalam keadaan sedemikian, keadilan memerlukan bahawa Perjanjian diisytiharkan terbatal kerana pelanggaran syarat terdahulu, tetapi tiada pihak yang berhak mendapat ganti rugi daripada pihak yang lain.

Oleh yang demikian, Mahkamah dengan ini memerintahkan –

tuntutan Plaintif untuk ganti rugi am, ganti rugi teruk dan ganti rugi teladan adalah ditolak;

tuntutan balas Defendan adalah ditolak sepenuhnya;

Perjanjian Pembangunan bertarikh 23.1.2019 adalah diisytiharkan terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan kerana pelanggaran syarat terdahulu oleh Defendan;

Defendan hendaklah mengosongkan Tanah tersebut dalam tempoh Tiga Puluh (30) Hari dari tarikh perintah ini; dan

tiada perintah mengenai kos, memandangkan kedua-dua pihak telah gagal dalam sebahagian tuntutan masing-masing. Tarikh : 30 Januari 2026 -signed-Dr Noradura binti Hamzah Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Sivil 2 Johor Bahru Peguamcara Bagi Plaintif : Mazni Binti Mohamad Ikhwan bersama dengan Izza Madihah Binti Hamdan : Tetuan Enda & Haziq Peguamcara Bagi Defendan : Muhammad Ibrahim Haneef Bin Azhari : Tetuan Hazelin & Assoc.