Suwaseni A/P Suppramani v Chan Seng Chye (AC-A52-3-10/2020)

Terdapat 2 permohonan di hadapan Mahkamah iaitu Lampiran 5 permohonan Defendan di bawah Aturan 18 Kaedah 19(1) (a) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dan Lampiran 7A permohonan Plaintif di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

Kedua-dua permohonan telah didengar bersama di mana Lampiran 7A permohonan Plaintif untuk Penghakiman Terus telah dibenarkan dengan kos sebanyak RM1,500.00 manakala permohonan Defendan di Lampiran 5 untuk membatalkan tindakan telah ditolak dengan kos sebanyak RM1,000.00.

Memandangkan hujahan pihak-pihak bagi kedua-dua permohonan adalah berkaitan, adalah wajar untuk Mahkamah memberikan alasan bagi keputusan kedua-dua permohonan tersebut di dalam satu alasan penghakiman.

Plaintif, di dalam kes ini adalah pemilik berdaftar 1/16 bahagian tidak pecah atas tanah di bawah Geran Mukim GRN54771 Lot 333, Bandar Teluk Intan, Daerah Hilir Perak, Perak Darul Ridzuan di mana di atasnya didirikan sebuah struktur bangunan yang beralamat No.18, Jalan Putra, 36000 Teluk Intan, Perak.

Defendan adalah penyewa premis tersebut daripada Plaintif dengan bayaran sewa bulanan sebanyak RM4,500.00.

Defendan telah gagal membayar sewa bulanan berjumlah RM31,500.00 selama 7 bulan sejak Februari 2020 sehingga Ogos 2020 dan berterusan.

Plaintif telah menamatkan perjanjian penyewaan melalui notis bertarikh 20.7.2020

Oleh yang demikian Plaintif menuntut daripada Defendan seperti berikut:

RM31,500.00 yang merupakan sewa tertunggak daripada Februari hingga Ogos 2020

Bayaran sewa gandaan RM9,000.00 sebulan mulai September 2020 dan berterusan sehingga tarikh milikan kosong premis diberikan

Defendan menyerahkan milikan kosong premis kepada Plaintif ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 3 ALASAN DEFENDAN MENENTANG PERMOHONAN DI BAWAH ATURAN 14 KAEDAH-KAEDAH MAHKAMAH 2012 [9] Defendan telah mendeposkan alasan-alasan berikut dalam afidavitnya bagi membantah Permohonan ini seperti berikut: a) Plaintif telah menyewa premis tersebut sejak tahun 2011 di mana premis tersebut digunapakai sebagai pawagam b) Suatu perjanjian sewaan bertarikh 5.7.2017 telah dimasuki di antara Defendan dan seorang Ong Li Guanhin c) Bayaran sewa bagi bulan Februari dan March 2020 telah dibuat kepada salah seorang pemilik bernama Lee Guan Hin. d) Plaintif hanya memiliki 1/16 bahagian tanah tersebut dan tiada mengemukakan apa-apa dokumen lain bahawa pemilik-pemilik lain memberi persetujuan untuk Plaintif membawa tindakan ini terhadap Defendan. e) Defendan ada memohon kepada Plaintif agar satu perjanjian sewa dibuat sejak tahun 2019 tetapi Plaintif gagal berbuat demikian. Ini menyukarkan Plaintif untuk berurusan dengan pihak Majlis Perbandaran Teluk Intan dan agensi-agensi pihak berkuasa tempatan yang melibatkan pengiklanan dan pelesenan. f) Defendan telah cuba menghubungi Plaintif untuk mengurangkan bayaran sewa tetapi Plaintiff tiada memberi apa-apa maklumbalas tetapi sebaliknya mengambil tindakan untuk mengusir Defendan daripada premis tersebut. g) Tindakan Plaintif ini adalah satu peras ugut untuk mengeluarkan Defendan daripada premis tersebut ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 4 UNDANG-UNDANG YANG TERPAKAI [10] Mahkamah Persekutuan dalam kes National Company For Foreign Trade vs. Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 1 CLJ Rep 283; [1984] 2 MLJ 300 telah menyatakan seperti berikut: "We think it appropriate to remind ourselves once again that in every application under Order 14 the first considerations are (1) whether the case comes within the Order and (b) whether the Plaintiff has satisfied the preliminary requirements for proceeding under Order 14. For the purposes of an application under Order 14 the preliminary requirements are:

the Defendant must have entered an appearance;

(ii) the statement of claim must have been served on the defendant; and

(iii) the affidavit in support of the application must comply with the requirements of Rule 2 of the Order 14. ... If the Plaintiff fails to satisfy either of these considerations, the summons may be dismissed. If however, these considerations are satisfied, the Plaintiff will have established a prima facie case and he becomes entitled to judgment." [11] Plaintif dalam kes ini telah memenuhi ‘preliminary requirements’ yang dinyatakan seperti dalam kes National Company For Foreign Trade vs. Kayu Raya Sdn. Bhd. (supra) di mana Defendan telah pun memfailkan kehadiran, Pernyataan Tuntutan telah diserahkan kepada Defendan dan afidavit sokongan Plaintif memenuhi kehendak Aturan 14 Kaedah 2. Maka beban berpindah kepada Defendan untuk menunjukkan mengapakah penghakiman tidak harus diberikan terhadap Defendan. Mahkamah haruslah melihat secara keseluruhan dan memutuskan sama ada Defendan telah membangkitkan satu isu yang perlu dibicarakan ‘triable issue’ atau apa-apa alasan yang munasabah bahawa Defendan mempunyai pembelaan yang ‘bona fide’. [Syarikat Kerjasama ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 5 Serbaguna Tunas Muda Sungai Ara v. Ghazali Bin Ibrahim [1985] 1 LNS 33, [1985] 2 MLJ 225.] [12] Mahkamah harus memastikan bahawa bukan sahaja sesuatu isu dibangkitkan oleh Defendan tetapi juga hendaklah pastikan bahawa isu tersebut adalah boleh dibicarakan (triable issue) dan satu perbicaraan penuh adalah perlu untuk memutuskan isu tersebut. Mahkamah merujuk kepada kes Voo Min En & Ors. v. Leong Chung Fatt [1982] 1 LNS 47; [1982] 2 MLJ 241 di mana Mahkamah Persekutuan memutuskan seperti berikut: That being the case, it is not enough for the respondent in answer to the appellants' application to sign final judgment, to raise an issue, or any issue. He must, however, raise such issue as would require a trial in order to determine it. In other words, the issue raised must be an arguable issue. But where the issue raised is irrelevant and ineffective, or to use the words of Lord Greene, M.R. in Cow v Casey [1949] 1 KB 474, 481 "when the point is understood and the court is satisfied that it is really unarguable", the appellants should be entitled to what they prayed for in the summons-in-chambers. [13] Mahkamah juga merujuk kepada kes Bank Negara Malaysia v. Mohd Ismail Ali Johor & Ors [1992] 1 CLJ Rep 14; [1992] 1 MLJ 400 di mana Mahkamah Agung telah menyatakan seperti berikut: "Under O. 14 when a fact is asserted by one party and denied by another, and such denial is equivocal or lacking in precision or is inconsistent with undisputed contemporary documents or other statement by the same deponent or is inherently improbable in itself, the judge has a duty to reject such assertion or denial, thereby rendering the issue as not triable. In our opinion, unless this principle is adhered to, a Judge is in no position to exercise his discretion judicially under an O. 14 application. Thus, apart from identifying the issues of fact or law, the Court must go one step further and determine whether they are ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 6 triable. This principle is sometimes expressed by the statement that a complete defence need not be shown. The defence set up need only show that there is a triable issue." [14] Mahkamah ini telah menilai fakta-fakta yang dikemukakan oleh kedua-dua pihak di dalam pliding serta affidavit mereka dan mendapati bahawa pengataan kosong atau penafian kosong semata-mata seharusnya ditolak oleh Mahkamah kerana ia tidak terjumlah kepada ‘triable issues’. [15] Setelah meneliti Permohonan Plaintif di Lampiran 7A beserta afidavit-afidavit yang difailkan oleh kedua-dua pihak dalam tindakan ini, dan mempertimbangkan prinsip undang-undang yang dinyatakan seperti di atas, Mahkamah mendapati tiada merit dalam isu-isu yang dibangkitkan oleh pihak Defendan untuk menentang permohonan Penghakiman Terus ini. Isu-isu yang dibangkitkan oleh Defendan bukanlah isu-isu yang perlu dibicarakan (triable issues) atau isu-isu yang memerlukan satu perbicaraan untuk memutuskannya. Justeru Mahkamah memutuskan bahawa tuntutan Plaintif adalah tidak dapat dipertikaikan dan adalah sesuai untuk dilupuskan secara terus tanpa satu perbicaraan. KEPUTUSAN MAHKAMAH & ALASAN [16] Defendan telah menghujahkan bahawa terdapat isu untuk dibicarakan dalam kes ini seperti berikut:

Plaintif gagal membawa bukti bahawa kesemua pemilik memberi persetujuan kepada Plaintif untuk membawa tindakan ini terhadap

Pihak Plaintif gagal mengemukakan apa-apa perjanjian sewaan yang dimasuki oleh Plaintif dan Defendan. Maka timbul persoalan ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 7 mengenai berapakah sewa yang perlu dibayar yang mana dinafikan oleh Defendan

Defendan telah membuat bayaran sewa bulan Februari dan Mac 2020 kepada salah seorang pemilik bernama Lee Guan Hin dan Defendan hanya berurusan dengan Lee Guan Hin tersebut

Defendan menjalankan perniagaan pawagam di mana kerajaan telah mengarahkan operasi pawagam ditutup sementara waktu berikutan

Kawalan Pergerakan. Tindakan Plaintif adalah memprejudiskan kerana kerana gagal memberikan perjanjian sewa kepada Defendan dan Notis penamatan yang diberikan adalah dalam waktu PKP.

Tindakan Plaintif adalah pre-mature dan Plaintif mempunyai niat jahat untuk mengeluarkan Defendan daripada premis tersebut. Alasan Plaintif bahawa Defendan tidak membayar sewa hanyalah satu alasan kosong bagi permohonan ini. Ini adalah satu penindasan oleh Plaintif terhadap Defendan sebagai penyewa semata-mata untuk mengambil alih premis tersebut, lebih-lebih lagi pada masa kerajaan telah mengumumkan penutupan pawagam akibat PKP. [17] Setelah menimbang hujahan kedua-dua pihak, Mahkamah membenarkan Permohonan Plaintif di Lampiran 7A dengan kos RM1,500.00 atas alasan-alasan berikut: Isu 1 : Sama ada Plaintiff perlu mendapat persetujuan daripada kesemua pemilik lain sebelum membawa tindakan ini terhadap Defendan [18] Plaintif telah melalui peguamcara mereka menghantar surat bertarikh 28.2.2019 (Ekshibit CSC-6 dalam Afidavit Balasan Plaintif yang diikrarkan pada 13.1.2021) kepada Defendan menyatakan bahawa mereka bertindak bagi pemilik-pemilik bersama bagi hartanah tersebut (Geran Hakmilik 54771 Lot 333 ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 8 Daerah Hilir Perak). Melalui surat tersebut Plaintif telah menyatakan bahawa Defendan adalah penyewa premis tersebut dan bermula 1.3.2019 Defendan hendaklah membayar sewa secara terus kepada Chan Seng Chye iaitu Plaintif di sini dan bukan lagi kepada Lee Guan Hin. [19] Defendan tiada sebarang bantahan terhadap surat Plaintif di Ekshibit CSC-6 tersebut dan telah membuat bayaran sewa bulanan kepada Plaintif berjumlah RM4,500.00 sebulan mulai Mac 2019 sehingga Januari 2020 di mana Plaintif telah mengeluarkan resit bagi bayaran-bayaran sewa tersebut yang dikutip oleh Plaintif. Resit-resit bayaran sewa untuk bulan Mac 2019 sehingga Julai 2019 telah dikemukakan di Ekshibit CSC2 dalam Afidavit Sokongan Plaintif yang diikrarkan pada 8.1.2020 yang mana tidak dipertikaikan juga oleh Defendan. [20] Selain itu, dalam kes ini Plaintif telah mendapatkan kebenaran pemilik-pemilik lain untuk membawa tindakan ini. Kebenaran ini diekshibitkan dalam Ekshibit CSC4 dalam Afidavit Balasan Plaintif yang diikrarkan pada 13.1.2021 (Lampiran 9A). [21] Berdasarkan di atas, Mahkamah memutuskan bahawa Plaintif mendapat kebenaran daripada pemilik-pemilik yang lain untuk mengutip sewa bulanan daripada Defendan dan juga untuk membawa tindakan ini terhadap Defendan. [22] Walaupun Plaintif tidak menamakan semua pemilik bersama sebagai Plaintif di dalam kes ini, namun ini tidak menggagalkan tindakan yang dibawa oleh Plaintif. Mahkamah merujuk kepada kes Wong Yew Kwan v Wong Yu Ke & Anor [2009] 2 MLJ 672 di mana Mahkamah Rayuan memutuskan seperti berikutL “On the contention of the respondents having no locus standi to commence proceedings by reason of the other co-owners of the said land not being cited as plaintiffs, the judge ruled that this issue should have been raised in the defence and not by way of an affidavit in opposition to the striking out application. The judge held that it was not ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 9 open for the appellant to improve his defence by way of an affidavit. In any event she held that this was a non-issue for the following reasons: the other registered co-owners of the said land had given their consent to the respondents to commence proceedings against the appellant, and that it was unnecessary for the other co-owners to be joined as a parties as it would increase costs. In any event no cause or matter should be defeated by reason of non-joinder of any party. [23] Mahkamah mendapati Plaintif adalah pemilik berdaftar 1/16 bahagian hartanah tersebut dan Plaintif mendapat kebenaran daripada pemilik-pemilik yang lain untuk meneruskan perjanjian sewaan dengan Defendan dan Plaintif juga mendapat kebenaran daripada pemilik-pemilik lain untuk membawa tindakan ini terhadap Defendan. Justeru, Mahkamah memutuskan bahawa isu yang dibangkitkan oleh Defendan bahawa Plaintif tidak mempunyai kebenaran daripada pemilik-pemilik lain untuk membawa tindakan ini terhadap Defendan bukanlah satu ‘triable issue’. [24] Selain itu Mahkamah juga merujuk kepada peruntukkan seksyen 116 Akta Keterangan 1950 yang memperuntukkan seperti berikut: Section 116. Estoppel of tenant and of licensee of person in possession. No tenant of immovable property, or person claiming through the tenant, shall during the continuance of the tenancy be permitted to deny that the landlord of that tenant had at the beginning of the tenancy a title to the immovable property; and no person who came upon any immovable property by the licence of the person in possession thereof shall be permitted to deny that that person had a title to such possession at the time when the licence was given. [25] Oleh kerana Defendan dalam kes ini masih tidak memberikan milikan kosong premis tersebut kepada Plaintif, maka Defendan tidak boleh menafikan ‘title of his landlord at the beginning of the tenancy’. Mahkamah merujuk kepada kes ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 10 TAN KIM KUAN v. LIEW YEW SANG [1973] 1 LNS 153 di mana Mahkamah memutuskan seperti berikut: “…for so long as he remains in possession a tenant may not deny the title of his landlord at the beginning of the tenancy. If he wishes to deny his landlord's title at the beginning of the tenancy, he must first surrender possession. But without surrendering possession the tenant may say that his landlord's title has since the beginning of the tenancy come to an end; or that he (the tenant) has been evicted by a paramount title holder; or that even though there was no actual eviction or dispossession from the property, under a threat of eviction he has as a result of such threat attorned to the paramount title holder.” [26] Mahkamah juga merujuk kepada kes LOH CHEW YIN v. LEE CHAI FOONG & ANOR [2003] 1 LNS 219 di mana Mahkamah Tinggi memutuskan seperti berikut: Further, the defendant being the tenant must have regard to s. 116 of the Evidence Act 1950, the relevant portion of which reads:- "No tenant,....... shall during the continuance of the tenancy be permitted to deny that the landlord of that tenant had at the beginning of the tenancy a title to the immovable property;........." The effect of s. 116 is that the defendant is estopped from denying that the plaintiffs' (ie, landlords') title to the said premises or from asserting that another person has a better title than the plaintiffs (landlords): Farngu v. Ram A.I.R. [1959] Punjab 564, followed by Suffian FJ (later LP) in Tan Kim Kuan v. Liew Yew Sang [1973] 1 MLJ 213 and Lim Beng Choon, J. in Kuppusamy v. Anggamah & Anor [1992] 1 MLJ 602. In the circumstances, I hold that the defendant's allegation that the plaintiffs were not bona fide purchasers is tantamount to a denial of his landlords' (ie, the ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 11 plaintiffs') title to the said premises and the defendant is, by virtue of s. 116, estopped from doing so. [27] Mahkamah juga merujuk kepada kes BIG BLUE TAXI FACILITIES SDN BHD V PUSAT PEMBANGUNAN REKA BENTUK (M) SDN BHD [2018] 9 MLJ 147 di mana Mahkamah menyatakan seperti berikut: In Rosman bin Haji Abdul Rashid v Rosmah Begum bte Bahadur Beg [1993] 2 MLJ 196, the judge, quoting the case of Hirabai 1955 AIR Nagpur 234, said as follows: Section 116 Evidence Act 1950 reads thus: No tenant of immovable property … shall during the continuance of the tenancy be permitted to deny that the landlord … had at the beginning of the tenancy a title to the immovable property; … In Hirabai, the question posed for decision was whether a tenant could deny the title of his landlord after the termination of the tenancy. The court in delivering its judgment quoted with approval the following passage by Mooker J in Bhaiganti Bewa v Himmat: Enjoyment by permission is the foundation of the rule that a tenant shall not be permitted to dispute the title of his landlord. Two conditions then are essential to the existence of the estoppels, first, possession, secondly permission; and when these conditions are present, the estoppels arises, and the estoppels prevails so long as such possession continues. [28] Berdasarkan kes-kes di atas, dalam kes ini walaupun Plaintif telah menamatkan perjanjian sewaan tersebut melalui notis bertarikh 20.7.2020 (Ekshibit CSC3), namun 2 syarat iaitu milikan premis oleh Defendan dan kebenaran oleh tuan tanah untuk Defendan menikmati milikan premis tersebut telah membangkitkan estopel dan estopel mengatasi sehinggalah milikan ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 12 premis berterusan oleh Defendan. Dalam kes ini Plaintif telah memberi kebenaran kepada Defendan untuk menikmati milikan dan Defendan masih belum memberikan milikan kosong premis tersebut kepada Plaintif. Justeru, Defendan adalah diestop daripada menafikan hak Plaintif dalam tempoh masa premis tersebut berada dalam milikan Defendan (The Defendant is estopped from denying the Plaintiff’s title during the plaintiff’s possession of the premises.) [29] Maka, Defendan tidak boleh kini mencabar hak Plaintif untuk mengambil tindakan mendapatkan milikan kosong premis tersebut akibat kegagalan Defendan untuk membayar sewa. Isu 2 : Pihak Plaintif gagal mengemukakan apa-apa perjanjian sewaan yang dimasuki oleh Plaintif dan Defendan. Maka timbul persoalan mengenai berapakah sewa yang perlu dibayar yang mana dinafikan oleh Defendan [30] Defendan menghujahkan bahawa Plaintif telah gagal untuk mengemukakan apa-apa perjanjian sewaan di antara Plaintif dan Defendan. Oleh itu, berapakah amaun sewa yang perlu dibayar (yang mana dinafikan) adalah satu isu yang harus dibicarakan. [31] Plaintif mengakui bahawa tiada perjanjian bertulis kerana ia adalah suatu sewaan bulanan yang ditamatkan secara sah dengan satu (1) bulan notis. [32] Bagi memutuskan isu ini, Mahkamah merujuk semula kepada Ekshibit CSC6 iaitu surat daripada Peguam Plaintif bertarikh 28.2.2019 kepada Defendan yang mana kandungannya adalah seperti berikut: Our client instruct us to state the following :

You are currently the tenant of the above property ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 13

In the past you have been paying monthly rental for the above premises to Mr. Lee Guan Hin

Beginning 1st March 2019 you are hereby directed to pay the rental for the above premises directly to Mr Chan Seng Chye [33] Defendan tidak mempertikaikan kandungan surat peguamcara Plaintif di Ekshibit CSC6 ini. Malah Defendan telah membuat bayaran sewa kepada Defendan sebanyak RM4500.00 sebulan bermula dari Mac 2019 seperti yang diarahkan oleh Plaintif melalui surat peguamcara mereka bertarikh 28.2.2019. Bayaran sewa tersebut diteruskan oleh Defendan sehingga January 2020. Ini jelas dibuktikan melalui resit-resit yang dikeluarkan oleh Plaintif di Ekshibit CSC2 yang mana tidak dinafikan langsung oleh Defendan. [34] Jika diteliti Ekshibit Defendan sendiri iaitu Ekshibit S-1 perjanjian sewaan bertarikh 5.7.2017 di antara Defendan dan Ong Li Guanhin, perjanjian tersebut jelas menyatakan amaun sewa bulanan adalah RM4,500.00 dan perjanjian itu tamat pada 30.7.2017. Merujuk kembali kepada surat Peguam Plaintif bertarikh 28.2.2019 kepada Defendan yang menyatakan ‘In the past you have been paying monthly rental for the above premises to Mr. Lee Guan Hin’ dan ‘Beginning 1st March 2019 you are hereby directed to pay the rental for the above premises directly to Mr Chan Seng Chye’, ini menunjukkan sewa bulanan yang dikenakan oleh Plaintif juga adalah RM4,500.00 kerana tiada sebarang perubahan kepada jumlah sewa dinyatakan di dalam surat peguam Plaintif bertarikh 28.2.2019 dan ini disokong lagi bukti resit pembayaran sewa yang dikeluarkan oleh Plaintif kepada Defendan (Ekshibit CSC2 dirujuk). [35] Tambahan pula Defendan sendiri mengakui di perenggan 5 (f) Afidavit Balasan Defendan yang diikrarkan pada 23.12.2020 bahawa Defendan ada menghubungi Plaintif untuk mengurangkan bayaran sewa tetapi Plaintiff tidak memberi apa-apa jawapan yang positif tetapi mengambil tindakan untuk mengusir saya. [36] Pengakuan Defendan tersebut dengan sendirinya membuktikan bahawa wujudnya perjanjian sewaan di antara Plaintif dan Defendan dan amaun ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 14 bayaran sewa adalah tidak menjadi pertikaian kerana sekiranya Defendan menghubungi Plaintif untuk mengurangkan kadar sewa yang dikenakan, ini bermakna mustahil Defendan tidak mengetahui kadar sewa yang dikenakan oleh Plaintif. Lagipun kadar sewa ini adalah jelas seperti yang tertera dalam resit-resit bayaran sewa (Ekshibit CSC2 yang mana tidak dipertikaikan langsung oleh Defendan. [37] Apabila Defendan tidak menerima apa-apa jawapan yang positif daripada Plaintiff untuk pengurangan sewa, Defendan menyatakan bahawa Defendan telah membuat bayaran kepada Lee Guan Hin sebanyak RM1,500.00 sebagai sewa untuk bulan Februari 2020 dan 1,500.00 untuk bulan Mac 2020. Perkara ini adalah di luar pengetahuan Plaintif kerana Plaintif hanya dimaklumkan pada 26.8.2020 iaitu selepas Plaintif menghantar notis penamatan penyewaan bertarikh 20.7.2020. Tindakan Defendan ini membuat bayaran sewa kepada Lee Guan Hin adalah pilihan Defendan sendiri dan Defendan telah bertindak bertentangan dengan arahan yang diberikan oleh Plaintif melalui surat Peguamcara Plaintif bertarikh 28.2.2019 (Ekshibit CSC6) yang menyatakan “Beginning 1st March 2019 you are hereby directed to pay the rental for the above premises directly to Mr Chan Seng Chye”. [38] Berdasarkan alasan-alasan di atas, isu bahawa Plaintif gagal mengemukakan apa-apa perjanjian sewaan yang dimasuki oleh Plaintif dan Defendan bukanlah suatu isu yang perlu dibicarakan. Isu 3 : Defendan telah membuat bayaran sewa bulan Februari dan Mac 2020 kepada salah seorang pemilik bernama Lee Guan Hin dan Defendan hanya berurusan dengan Lee Guan Hin tersebut [39] Di perenggan 5 (a) Afidavit Balasan, Defendan telah mendeposkan bahawa beliau telah menyewa premis tersebut dengan memasuki satu perjanjian bertulis yang dimasuki di antara Defendan dan Ong Li Guanhin. Perjanjian tersebut telah diekshibitkan sebagai Ekshibit S-1. ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 15 [40] Jika diteliti Perjanjian Penyewaan di antara Defendan dan Ong Li Guanhin di Ekshibit S-1, jelas perjanjian tersebut telah luput pada 30.9.2017. Dengan pengeluaran surat Peguamcara Plaintif bertarikh 28.2.2019 (Ekshibit CSC6), maka Plaintif bersetuju menjadi penyewa bulanan dengan Plaintif mulai Mac

Ekshibit CSC6 jelas menafikan hak Li Guanhin daripada mengutip apa-apa bayaran sewa mulai March 2019. Malah Defendan membuat bayaran sewa RM4,500 sebulan kepada Plaintif mulai March 2019 sehingga Januari 2020 yang dibuktikan melalui resit-resit bayaran sewa seperti di Ekshibit CSC2. [41] Sekiranya tiada penyewaan di antara Plaintif dan Defendan, maka tiada keperluan untuk Defendan membayar sewa kepada Plaintif untuk tempoh tersebut. Mengapakah Defendan membayar sewa daripada bulan Mac 2019 sehingga January 2020 kepada Plaintif tetapi secara tiba-tiba Defendan membayar sewa kepada Lee Guan Hin untuk bulan Februari dan Mac 2020?. Tindakan Defendan ini adalah tidak konsisten dan memberi tanggapan bahawa Defendan sesuka hati memilih untuk membayar sewa mengikut keadaan dan/atau keperluan Defendan sendiri (at their whims and fancies) di mana Plaintif tidak harus dipertanggungjawabkan atas tindakan Defendan. [42] Tambahan pula, Defendan tiada mengemukakan apa-apa afidavit daripada Lee Guan Hin tersebut atau apa jua bukti dokumentari jika benar Defendan memasuki Perjanjian dengan Lee Guan Hin untuk tempoh bermula dari Mac 2019 dan bukannya dengan Plaintif. Resit-resit bayaran sewa yang merupakan contemporary documents di Ekshibit CSC2 jelas membuktikan bahawa perjanjian sewaan bermula Mac 2019 adalah antara Plaintif dan Defendan dan bukannya antara Lee Guan Hin dan Defendan. [43] Jika diteliti Ekshibit S-2 (surat peguamcara Defendan bertarikh 26.8.2020), Defendan dikatakan membuat bayaran sewa bulan Februari dan Mac 2020 kepada Lee Guan Hin hanya selepas Plaintif menamatkan perjanjian penyewaan tersebut melalui surat peguamcara Plaintif bertarikh 20.7.2020. Ini adalah suatu tindakan Defendan secara unilateral dan tidak melibatkan Plaintif kerana pada masa material Plaintif telah pun menamatkan perjanjian ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 16 penyewaan di antara Plaintif dan Defendan dan Plaintiff menuntut milikan kosong premis tersebut daripada Defendan. [44] Tambahan pula, Defendan sendiri mengakui di perenggan 5 (f) Afidavit balasannya yang diikrarkan pada 23.12.2020 bahawa Defendan ada menghubungi Plaintif untuk mengurangkan bayaran sewa tetapi Plaintif tidak memberi apa-apa jawapan yang positif. Sebaliknya Defendan telah berurusan pula dengan Lee Guan Hin tersebut untuk pengurangan sewa dan menyatakan bahawa Lee Guan Hin tersebut telah bersetuju secara lisan untuk mengurangkan sewa kepada RM1,500.00 sebulan. Pihak Defendan tidak privy kepada perjanjian yang dikatakan wujud di antara Defendan dan Lee Guan Hin ini. Malah persetujuan ini yang dikatakan oleh Defendan dibuat selepas Plaintif menamatkan perjanjian penyewaan dan Plaintif tidak terikat dengan apa-apa perjanjian yang dibuat oleh Defendan yang mana Defendan tidak privy kepadanya. Ini adalah perkara asas dalam undang-undang kontrak. Malah, dengan berbuat demikian Defendan telah bertindak bertentangan dengan arahan yang diberikan oleh pihak Plaintif melalui peguamcara mereka (Ekshibit CSC6). [45] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah memutuskan isu bahawa Defendan telah membuat bayaran sewa bulan Februari dan Mac 2020 kepada salah seorang pemilik bernama Lee Guan Hin dan Defendan hanya berurusan dengan Lee Guan Hin tersebut bukanlah suatu isu yang perlu dibicarakan. Isu 4: Defendan menjalankan perniagaan pawagam di mana kerajaan telah mengarahkan operasi pawagam ditutup sementara waktu berikutan Perintah Kawalan Pergerakan. Tindakan Plaintif adalah memprejudiskan kerana kerana gagal memberikan perjanjian sewa kepada Defendan dan Notis penamatan yang diberikan adalah dalam waktu PKP. ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 17 [46] Defendan menyatakan bahawa beliau ada memohon kepada Plaintif agar satu perjanjian sewa dibuat sejak tahun 2019 tetapi Plaintif gagal berbuat demikian. Ini menyukarkan Plaintif untuk berurusan dengan pihak Majlis Perbandaran Teluk Intan dan agensi-agensi pihak berkuasa tempatan yang melibatkan pengiklanan dan pelesenan dan telah memprejudiskan Defendan. [47] Bagi memutuskan isu ini, Mahkamah merujuk kepada kes BIG BLUE TAXI FACILITIES SDN BHD V PUSAT PEMBANGUNAN REKA BENTUK (M) SDN BHD [2018] 9 MLJ 147 di mana Mahkamah menyatakan seperti berikut: [41] The plaintiff has also raised an issue that the plaintiff could not apply for the permit from relevant authorities to operate the taxi hub at the said land due to the defendant’s failure to confirm the status of the registered owner of the land and the nature of the land use. The defendant was then said has failed to obtain the consent from the registered owner. [43] Here, it is not a term of the agreement for the defendant to provide the said information required by the plaintiff or the title of the said land. In any event, if the plaintiff wishes to have the information on the status of the land, it can easily be obtained by conducting a search with the relevant land office which is normally done in any land transaction or dealings. Besides, it is the [2018] 9 MLJ 147 at 163 term of the LOU that the defendant is not liable if the approval from the authority has not been granted. In the circumstances, the defendant could not be faulted for the plaintiff’s failure to obtain the said permit. [48] Merujuk kepada kes tersebut di atas, Mahkamah memutuskan Plaintif tidak harus dipertanggungjawabkan bagi kesusahan yang dikatakan dialami oleh Defendan berurusan dengan pihak berkuasa tempatan kerana Plaintif tidak ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 18 pernah bersetuju untuk memasuki satu perjanjian bertulis dengan Defendan. Malah perjanjian bertulis di antara Defendan dan Ong Li Guanhin (Ekshibit S- 1) telahpun tamat pada 30.9.2017 dan Defendan mempunyai pilihan untuk tidak meneruskan perjanjian sewaan bulanan dan memberikan milikan kosong premis tersebut namun ini tidak dilakukan oleh Defendan. [49] Tiada undang-undang di negara ini yang menetapkan mana-mana pihak di bawah paksaan untuk memasuki perjanjian bertulis. Oleh itu dakwaan Defendan bahawa kegagalan Plaintif untuk memberi suatu perjanjian bertulis telah memprejudiskan Defendan adalah tidak berasas di sisi undang-undang. Tambahan lagi tiada apa-apa perjanjian bertulis di antara Plaintif dan Defendan wujud untuk Defendan bergantung kepada klausa ‘force majeure’. [50] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah memutuskan isu yang ditimbulkan oleh Defendan ini bukanlah suatu ‘triable issue’. Isu 5: Tindakan Plaintif adalah pre-mature dan Plaintif mempunyai niat jahat untuk mengeluarkan Defendan daripada premis tersebut. Alasan Plaintif bahawa Defendan tidak membayar sewa hanyalah satu alasan kosong bagi permohonan ini. Ini adalah satu penindasan oleh Plaintif terhadap Defendan sebagai penyewa semata-mata untuk mengambil alih premis tersebut, lebih-lebih lagi pada masa kerajaan telah mengumumkan penutupan pawagam akibat PKP. [51] Mahkamah mendapati tiada apa-apa penindasan dilakukan oleh Plaintif terhadap Defendan di dalam kes ini. Jika diteliti keterangan yang ada di hadapan Mahkamah, Defendan telah mula membayar sewa bulanan sebanyak RM4,500.00 mulai bulan Mac 2019 sehingga January 2020. Kemudian daripada bulan Februari 2020 sehingga Julai 2020 (6 bulan) Defendan tidak membuat sebarang bayaran sewa dan pada 20.7.2020 Plaintif telah menghantar notis untuk menamatkan penyewaan tersebut. Sekiranya Plaintif ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 19 berniat jahat untuk mengeluarkan Defendan daripada premis tersebut, Plaintif tidak perlu menunggu selama 6 bulan sebelum mengeluarkan notis penamatan penyewaan kepada Defendan. [52] Justeru Mahkamah memutuskan isu yang dibangkitkan oleh Defendan ini juga bukanlah suatu isu yang memerlukan satu perbicaraan penuh perlu diadakan untuk memutuskannya. SEWAAN BERGANDA [53] Plaintif adalah berhak untuk sewaan berganda di atas keingkaran Defendan untuk memberikan milikan kosong premis tersebut selaras dengan peruntukkan seksyen 28(4)(a) Akta Undang-undang Sivil 1956 seperti berikut: Section 28. No person chargeable with rent bona fide paid to holder under defective title.

(a) Every tenant holding over after the determination of his tenancy shall be chargeable, at the option of his landlord, with double the amount of his rent until possession is given up by him or with double the value during the period of detention of the land or premises so detained, whether notice to that effect has been given or not. [54] Mahkamah merujuk kepada kes ROHASASSETS SDN BHD (FORMERLY KNOWN AS WISMA PERKASA SDN BHD) V WEATHERFORD (M) SDN BHD & ANOR [2020] 1 MLJ 557 Mahkamah Persekutuan memutuskan seperti berikut: [88] The legislative scheme of s 28(4)(a) of the Civil Law Act is clearly to give the landlord the right of option to charge double rent if the tenant fails or refuses to deliver vacant possession of the demised premises after the expiry of the tenancy. The right is given by statute and can only be taken away by statute. ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 20 [89] But that said, it does not mean that holding over simpliciter is all that the landlord needs to prove in a claim for double rent under s 28(4)(a) of the Civil Law Act. To entitle the landlord to charge double rent, there must be failure or refusal by the tenant to give up possession after being told to do so by the landlord. This has to be so because the landlord’s claim is actually not rent but a penal sum which the former tenant has to pay for the inconvenience and loss the tenant causes the landlord in refusing to give up possession: Panicka. [90] At the risk of repetition, it needs to be emphasised that the court’s duty in a claim under s 28(4)(a) of the Civil Law Act is merely to determine whether the option to charge double rent had been exercised properly and lawfully by the landlord. The court is not concerned with contumacious conduct on the part of the tenant who holds over. Even if the tenant is not guilty of contumacious conduct, the tenant is still liable to pay double rent if the landlord has decided to charge double rent and does not consent to the tenant’s holding over and has asked the former tenant to vacate the premises. [55] Melalui Ekshibit CSC3 (surat peguamcara Plaintif bertarikh 20.7.2020), Plaintif telah memberikan notis kepada Defendan seperti berikut : “TAKE NOTICE if the above premises is not vacated and vacant possession delivered to our client on or before 1st September 2020, our client will commence legal action to recover the same including Double rental.” [56] Sehingga ke tarikh keputusan ini diberikan, Defendan masih gagal memberikan milikan kosong premis tersebut kepada Plaintif . Oleh kerana Plaintif telah pun memberikan notis kepada Defendan seperti di Ekshibit CSC3, maka Mahkamah membenarkan tuntutan Plaintif untuk sewa berganda. [57] Oleh yang demikian, Mahkamah membenarkan permohonan Plaintif untuk Penghakiman terus di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 2012 dengan kos sebanyak RM1,500.00 seperti terma berikut: ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 21

Satu Penghakiman Terus diberikan terhadap Defendan di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 untuk membayar kepada Plaintif wang berjumlah RM31,500.00 hutang tertunggak penyewaan premis untuk tempoh tujuh (7) bulan sejak Februari 2020 hingga Ogos 2020 dan

Bayaran sewa berganda RM9,000.00 sebulan mulai September 2020 dan berterusan sehingga ke tarikh pengosongan premis

Defendan hendaklah mengosongkan premis dan menyerahkan milikan kosong premis kepada Plaintif dalam tempoh 14 hari daripada tarikh serahan perintah ini. PERMOHONAN DEFENDAN DI BAWAH ATURAN 18 KAEDAH 19 (1)(a) KAEDAH-KAEDAH MAHKAMAH 2012 [58] Memandangkan Mahkamah ini telah memutuskan bahawa Defendan tidak mempunyai ‘triable defence’ kepada tuntutan Plaintif di mana Defendan gagal membangkitkan isu untuk dibicarakan (triable issues), maka penghakiman terus dibenarkan terhadap Defendan dan oleh itu permohonan Defendan di bawah Aturan 18 Kaedah 19 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 2012 adalah gagal. [59] Plaintif telah membuktikan mereka mempunyai kes yang kukuh untuk diberikan penghakiman terus dan telah memenuhi kriteria bagi penghakiman terus. Kriteria untuk Penghakiman terus ini adalah lebih tinggi berbanding kriteria bagi Plaintiff menentang permohonan Defendan di bawah Aturan 18 Kaedah 19 untuk pembatalan tindakan. [60] Selain itu, perintah Mahkamah ini yang membenarkan penghakiman terus terhadap Defendan juga menyebabkan Permohonan Defendan di bawah Aturan 18 Kaedah 19 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 adalah menjadi akademik sahaja. ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 22 [61] Lagipun, isu berkenaan locus standi Plaintif membawa tindakan ini sebagai pemilik 1/16 bahagian tanah tersebut telah pun dipertimbangkan oleh Mahkamah dalam permohonan penghakiman terus di mana Mahkamah memutuskan bahawa Plaintif mempunyai kebenaran daripada pemilik-pemilik lain hartanah tersebut untuk membawa tindakan ini terhadap Defendan. [62] Isu berkenaan sama ada wujud perjanjian penyewaan di antara Plaintif dan Defendan juga telah diteliti dan diputuskan oleh Mahkamah semasa Mahkamah mempertimbangkan permohonan penghakiman terus di mana Plaintif telah mengemukakan bukti-bukti tersebut. [63] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini mendapati Plaintif mempunyai kausa tindakan yang munasabah untuk membawa tindakan ini terhadap Defendan. [64] Justeru, Mahkamah menolak permohonan Defendan di bawah Aturan 18 Kaedah 19 (1) (a) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (Lampiran 5) dengan kos sebanyak RM1,000.00 KESIMPULAN [65] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah membenarkan Permohonan Plaintif di Lampiran 7A untuk Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dengan kos sebanyak R1,500.00 dan menolak Permohonan Defendan di Lampiran 5 iaitu Permohonan Defendan di bawah Aturan 18 Kaedah 19 (1) (a) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dengan kos sebanyak RM1,000.00. (RAJESWARI A/P KANNAKIAH) Hakim Mahkamah Sesyen Teluk Intan Perak ALASAN PENGHAKIMAN GUAMAN SIVIL NO. AC-A52-3-10/2020 23 Bertarikh pada 8 Jun 2021 Peguam Bagi pihak Plaintif - Tetuan Gibb & Co Peguambela & Peguamcara Teluk Intan, Perak Bagi pihak Defendan - Tetuan S.Kumaresan & Associates Peguambela & Peguamcara Teluk Intan, Perak