T & L Park Sdn. Bhd. v 1. ) NG KEE WEI (WA-21NCvC-44-05/2018)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KUALA LUMPUR DALAM WILAYAH PERSEKUTUAN, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO. WA - 21NCVC - 44 - 05 / 2018 ANTARA T & L PARK SDN BHD (No. Syarikat: 1251918-M) … PLAINTIF

Schedule

Jadual 1 [18] Menurut Perjanjian Jual Beli 13.11.2017, Plaintif telah memenuhi obligasinya dibawah Perjanjian tersebut, di mana Plantif telah membayar bayaran penuh (purchase price) sejumlah RM6,536,600.00 bagi Hartanah tersebut. [19] Berdasarkan klausa 2.4 dan juga klausa 12 Perjanjian Jual Beli 13.11.2017, TBK telah memajukan dengan sewajarnya jumlah pembelian baki RM 3,735,200.00 ('Harga Belian Baki') pada 12.2.2018 kepada Tetuan Mazwan. Sebagai maklum balas, pada 28.2.2018, Tetuan Mazwan kemudiannya memajukan Geran Asal Hartanah tersebut kepada Tetuan TBK. Geran Asal ini mengandungi butiran berikut: “ID Hak Milik 140044GRN00037366 dikeluarkan pada 19.9.2017; Versi 2”. [20] Pada 26.1.2018, Tetuan TBK meneruskan dengan memfailkan permohonan memasukkan Kaveat Persendirian ke atas Hartanah tersebut. Namun, permohonan tersebut telah ditolak oleh Pejabat Tanah. [21] Kemudian, pada 19.3.2018, TBK telah menyampaikan Memorandum Pemindahan ('MOT') untuk pendaftaran di Pejabat Tanah. Walau bagaimanapun, usaha ini menjadi sia-sia sekali lagi kerana terdapat encumbrances yang dikenakan ke atas Hartanah tersebut: i. satu kaveat Pendaftar yang didaftarkan pada 1.11.2017 ('Kaveat Pendaftar'); dan ii. satu Kaveat Persendirian yang difailkan oleh waris Harta Pusaka pada 3.11.2017 ('Kaveat Harta Pusaka Pusaka'). (secara kolektif dikenali sebagai 'Kaveat') [22] Selepas itu, melalui Surat bertarikh 21.3.2018, TBK menulis kepada Tetuan Mazwan untuk memaklumkan perkara tersebut. Surat ini juga berpesan kepada Tetuan Mazwan agar tidak melepaskan Baki Harga Belian kepada Penjual. Pada keesokan harinya, Tetuan TBK meneruskan dengan memfailkan Kaveat Persendirian sekali lagi untuk kepentingan Plaintif bagi Hartanah tersebut ('Kaveat Persendirian'). [23] Pada 2.4.2018, Tetuan Mazwan menulis untuk memaklumkan bahawa sejumlah RM 3,126,830.00 daripada Baki Harga Belian telahpun dibayar kepada Penjual ('RM 3.12 juta'). Sehingga tarikh tersebut, Tetuan Mazwan hanya memegang baki RM608,370.00 ('Baki Harga Belian Terkini’). [24] Tidak berpuas hati dengan peristiwa di atas, Plaintif memfailkan injunksi terhadap Tetuan Mazlan untuk menghalang mereka daripada melepaskan Baki Harga Belian terkini sementara menunggu pelupusan Writ Saman ini. Permohonan injunksi ini telah dipersetujui oleh Tetuan Mazwan melalui Perintah Persetujuan dalam Lampiran 41. Kes terhadap Tetuan Mazwan [25] Kes Plaintif terhadap Tetuan Mazwan adalah berdasarkan tort kecuaian di mana mereka telah melanggar kewajipan sebagai stakeholder dengan melepaskan RM 3.12 juta kepada Penjual walaupun sebelum MOT dibentangkan kepada Pejabat Tanah. Pada pandangan Plaintif, kelakuan ini jelas bertentangan dengan klausa 2.4(c) Perjanjian Jual Beli 13.11.2017. Klausa 2.4(c) tersebut memperuntukkan: 2.4 The Stakeholders are hereby authorised to deal with the Balance Purchase Price in the following manner: (a) In the event the Property is encumbered, to pay to the Vendor’s Financier the requisite sum to discharge the Property, within the time period stipulated in this Agreement (hereinafter referred to as “the Redemption Sum”); (b) any sums due payable by the Vendor pursuant to the provisions of this Agreement; and (c) Subject to delivery of vacant possession of the Property to the Purchaser, to release such balance therefor to the Vendor upon presentation of the Transfer (as defined in Clause 4.1 hereof) and the charge (in favour of the Purchaser’s Financier, if any) for registration at the relevant land office/registry, PROVIDED that the Property is free from encumbrances (other than encumbrances/caveat by the Purchaser and/or the Purchaser’s Financier) and the Transfer is registrable. [26] Sehubungan itu, Tetuan Mazwan berusaha untuk bergantung pada klausa 2.5 Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 untuk menjustifikasikan pelepasan Baki Harga Belian. Klausa ini dikatakan memperuntukkan bahawa mereka bertanggungjawab untuk melepaskan Baki Harga Belian kepada Penjual dalam masa 14 hari selepas penerimaan Dokumen Penjual yang diperlukan oleh TBK. Memandangkan Dokumen Penjual telah dimajukan kepada TBK pada 28.2.2018, tiada sebarang alasan kukuh untuk terus membenarkan Tetuan Mazwan menahan Baki Harga Belian, termasuk RM 3.12 juta. Klausa 2.5 yang berkaitan adalah seperti berikut: 2.5 For the avoidance of doubt, the Purchaser's Solicitors or the Purchaser's Financiers Solicitors as the case may be, shall present the Transfer and the charge (if any) for registration within fourteen (14) working days upon receipt of the Vendor's Documents [as defined in Clause 3.1(b) hereof by the Purchaser's Solicitors or the Purchaser's Financier's Solicitors, as the case may be, failing which the Transfer and the charge (if any) is deemed presented for registration within fourteen (14) working days upon receipt of the Vendor's Documents by the Purchaser's Solicitors or the Purchaser's Financier's Solicitors, as the case may be. [27] Plaintif berhujah bahawa pertikaian Tetuan Mazwan adalah cacat menurut klausa 2.6 Perjanjian Jual Beli tersebut yang menyatakan: 2.6 Notwithstanding Clause 2.5 above, neither the Purchaser’s Solicitors not the Purchaser’s Financier’s Solicitors are obliged to present the Transfer for registration in the event that:- (i) the search conducted against the computerised records of the property at the land registry/land office, conducted by the Purchaser’s Solicitors and/or the Purchaser’s Financier’s Solicitors on the date of presentation of the Transfer for registration reveals that apart from the charge/encumbrances are spelt put in Section 5 of the First Schedule and/or the private caveats and/or other encumbrances lodged by the Purchaser and/or the Purchaser’s Financier, there are caveats or encumbrances of whatsoever nature over the Property. Then, in such event, the Completion Date shall automatically be suspended for the equivalent of time required to remove such caveats/encumbrances and to provide documentary evidence of such removal to the Purchaser’s Solicitors and/or the Purchaser’s Financier’s Solicitors; or (ii) the computerised records of the Property are not available to the Purchaser’s Solicitors and/or the Purchaser’s Financier’s Solicitors for inspection resulting the land office/land registry not being able to issue an official search result on the Property to the Purchaser’s Solicitors and/or the Purchaser’s Financier’s Solicitors. Then, in such event, the Completion Date shall automatically be suspended for the period until the official search results is available. [28] Bukti dokumentar seolah-olah menunjukkan bahawa Tetuan Mazwan juga telah melakukan carian tanah pada 19.3.2018. Walaupun keputusan menunjukkan dengan jelas Kaveat Pendaftar serta Kaveat Harta Pusaka diserahsimpan ke atas Hartanah tersebut, Tetuan Mazwan meneruskan dengan melepaskan jumlah RM 3.12 juta kepada Penjual iaitu 2 hari kemudian pada 21.3.2018. [29] Seterusnya, Tetuan Mazwan turut melakukan pemeriksaan kad pengenalan terhadap Defendan Pertama pada 21.2.2018. Berdasarkan hasil carian, nombor kad pengenalan Defendan Pertama nampaknya dinyatakan sebagai 5450639. Ini berbeza dengan nombor Kad Pengenalan Defendan Pertama apabila rujukan dibuat kepada versi Salinan Benar yang Disahkan : 4112345. Ini sepatutnya menarik pemerhatian Tetuan Mazwan mengenai Perjanjian Jual Beli tersebut dan juga keseluruhan transaksi pada masa material. [30] Malangnya, jumlah RM 3.12 juta tersebut telah dilepaskan kepada Penjual dan Tetuan Mazwan perlu memberikan penjelasan mengenai perkara ini. Dalam erti kata lain, Tetuan Mazwan telah bertindak cuai apabila mereka gagal menjalankan tugasnya sebagai peguamcara yang mahir. Kelakuan mereka telah mengakibatkan kerugian kepada Plaintif yang mesti ditanggung oleh Tetuan Mazwan. [31] Pemulangan Baki Harga Belian terkini juga dituntut terhadap Tetuan Mazwan dan mereka juga mesti bertanggungjawab membayar ganti rugi kepada Plaintif. Kes Plaintif terhadap Defendan Kedua Tetuan Tee Bee Kim ( Tetuan TBK) [32] Plaintif juga memulakan tindakan terhadap Tetuan TBK iaitu peguamcara Plaintif sendiri. [33] Pertikaian utama Plaintif terhadap Tetuan TBK adalah kerana kecuaian mereka dalam menjalankan tugas sebagai peguamcara pindah hak yang berkemahiran munasabah. Ringkasnya, ia adalah berdasarkan kecuaian profesional. [34] Perlakuan cuai pertama timbul pada masa di mana tiada pencarian tanah dilakukan oleh Tetuan TBK sebelum memasuki Perjanjian Jual Beli 13.11.2017. Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 telah disetemkan pada 13.11.2017. Tetuan TBK telah cuai gagal untuk membuat carian keatas Hartanah tersebut sebelum Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 disetemkan dan sebelum Tetuan TBK melepaskan baki harga belian berjumlah RM3,735,200.00 kepada peguamcara Defendan Pertama, iaitu Defendan Ke-3 pada 12.2.2018. [35] Satu-satunya pencarian tanah yang dilakukan oleh Tetuan TBK adalah pada 8.8.2017 iaitu yang dilakukan untuk tujuan Perjanjian Jual Beli Pertama 7.9.2017 yang tidak menjadi kenyataan. (‘Kecuaian Pertama’). [36] Dalam hal ini, Tetuan TBK berpendapat sebaliknya dan berhujah bahawa Kaveat Pendaftar dan Harta Pusaka telah didaftar pada 1.11.2017. Oleh itu, walaupun pencarian tanah pernah dilakukan oleh TBK pada 1.11.2017, hasil carian tidak akan mendedahkan mana-mana Kaveat yang disebut di atas. [37] Pendirian Plaintif ialah pembelaan Tetuan TBK tidak dapat dikekalkan. Ini kerana Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 merupakan satu pengaturan / urus niaga baru dan oleh itu ia semestinya memerlukan satu pencarian yang baru. Tiada sebab untuk menggunakan hasil carian tanah lama yang telah dilakukan hampir 3 bulan lalu sebagai asas untuk memuktamadkan Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 ini berikutan terdapatnya 2 transaksi adalah berbeza. Malah, mana-mana peguamcara yang berhemat akan membuat carian tanah sekali lagi untuk mengelakkan sebarang komplikasi, lebih-lebih lagi jumlah yang terlibat adalah besar. [38] Oleh itu, sebenarnya amat sukar untuk menerima kegagalan Tetuan TBK dalam menjalankan pencarian tanah baru memandangkan Kaveat di atas telah diserah simpan pada 1.11.2017 (dan 3.11.2017) dan Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 telah disetemkan pada hari yang sama pada 13.11.2017, yang mana adalah kira-kira hampir 2 minggu selepas Kaveat diserahkan. [39] Jika Tetuan TBK membuat carian baru Hartanah tersebut semestinya akan mendedahkan kewujudan Kaveat pada Hartanah tersebut. Saksi Puan Azura yang merupakan kakitangan Pejabat Tanah turut mengesahkan perkara ini semasa pemeriksaan balas oleh peguamcara Plaintif. [40] Oleh yang demikian, sekiranya Tetuan TBK mengambil langkah berjaga-jaga ini, Plaintif tidak akan mengalami kerugian sebanyak RM 1,400,700.00 sebagai jumlah deposit baki yang telah dibayar pada 1.11.2017 dan juga sejumlah RM 3.12 juta dikeluarkan kepada Penjual. [41] Perlakuan cuai kedua bertumpu pada kegagalan Tetuan TBK untuk menyerahkan kaveat bagi pihak Plaintif pada tarikh terdekat selepas pemformalan Perjanjian Jual Beli 13.11.2017. Berdasarkan rekod, ia menunjukkan bahawa percubaan pertama untuk membuat kaveat bagi Plaintif hanya dibuat pada 26.1.2018. Permohonan ini telah ditolak oleh Pejabat Tanah kerana butir-butir yang tidak lengkap dalam Borang 19B. [42] Namun begitu, tiada mana-mana dalam bukti menunjukkan bahawa Tetuan TBK telah berusaha untuk mengenal pasti sebab permohonan ditolak oleh Pejabat Tanah. Sekiranya Tetuan TBK membuat carian keatas Hartanah tersebut sebelum Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 disetemkan dan sebelum melepaskan baki harga bayaran tersebut kepada Defendan Ke-3. Tetuan TBK pasti dapat mengesan Kaveat Pendaftar diatas Hartanah tersebut yang didaftarkan pada 1.11.2017 dan Kaveat Persendirian oleh Defendan Ke-4 yang didaftarkan pada 3.11.2017. [43] Disebabkan kecuaian Tetuan TBK, kewujudan kaveat-kaveat tersebut diatas Hartanah tersebut hanya dikesan selepas penolakkan presentasi oleh Pejabat Tanah pada 9.3.2018. [44] Untuk memburukkan lagi keadaan, percubaan kedua untuk menyerahkan Kaveat Persendirian untuk kepentingan Plaintif hanya dibuat 2 bulan kemudian pada 22.3.2018. Bagaimanapun, perlindungan kepentingan Plaintif nampaknya agak terlambat kerana RM 3.12 juta telah pun dilepaskan oleh Tetuan Mazwan kepada Penjual (secara kolektif dikenali sebagai ‘Kecuaian Kedua'). [45] Perlakuan cuai ketiga adalah Surat 28.2.2018 yang dikeluarkan oleh Tetuan Mazwan di mana Geran Hartanah telah dihantar kepada Tetuan TBK. Setelah meneliti Surat ini, perenggan terakhir sebenarnya menyatakan perkara berikut: “Kindly take note that pursuant to clause 2.5 of the Agreement our firm is obliged to release the balance purchase price to Vendor within 14 working days upon receipt of the Vendor’s documents by your firm as Purchaser’s solicitors. [46] Berdasarkan Surat ini, jelas menunjukkan Tetuan Mazwan mengambil pendirian dan bergantung kepada klausa 2.5 Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 dalam melepaskan Baki Harga Belian kepada Penjual. Bagaimanapun, Tetuan TBK nampaknya gagal menjawab Surat ini untuk memaklumkan keperluan untuk mempertimbangkan klausa 2.4 dan juga klausa 2.6 Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 sebelum pelepasan Baki Harga Belian. Ini sudah cukup menunjukkan kegagalan Tetuan TBK untuk melindungi kepentingan Plaintif ('Kecuaian Ketiga'). [47] Perlakuan cuai keempat yang didakwa dilakukan oleh Tetuan TBK ialah kelewatan memaklumkan Tetuan Mazwan mengenai encumbrances ke atas Hartanah tersebut. Ini kerana encumbrances itu diketahui pada 19.3.2018 tetapi perkara ini tidak dimaklumkan segera kepada Tetuan Mazwan sehingga 2 hari kemudian. Pada masa yang material, Tetuan TBK telah dimaklumkan tentang fakta bahawa pemindahan Hartanah tersebut mesti dibentangkan pada 20.3.2018. Sungguhpun begitu, sikap endah tak endah Tetuan TBK terbukti dengan kelakuan mereka yang kini telah memudaratkan Plaintif ('Kecuaian keempat'). [48] Oleh itu, berdasarkan fakta di atas, Tetuan TBK mesti bertanggungjawab atas kelakuan mereka. Mereka mesti menanggung kerugian Plaintif dan mesti membayar pampasan ganti rugi. Kes Plaintif terhadap Pejabat Tanah [49] Selain daripada mengemukakan tuntutannya terhadap Tetuan Mazwan dan Tetuan TBK. Plaintif juga cuba untuk mendapatkan relif terhadap Pejabat Tanah atas dakwaan kegagalan dalam memastikan rekod maklumat di Pejabat Pendaftaran Tanah benar dan tepat. Malah, terdapat 2 Geran yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah untuk Hartanah yang sama, iaitu “Geran V1” dan “Geran V2”. [50] Dakwaan pelanggaran kewajipan berhati-hati oleh Pejabat Tanah boleh dilihat dalam hasil Carian Tanah di mana nombor NRIC Defendan Pertama telah ditambah ke dalam rekod tanpa sebarang bukti pemilikan. [51] Pertama, tidak ada keraguan bahawa Hartanah tersebut dimiliki secara sah oleh Ng Kee Wei dengan nombor Kad Pengenalan 220806- 10-5157 (yang telah meninggal dunia dan kini bertindak melalui Wasi/ Pentadbir Harta Pusaka sebagai Defendan Ke-4 dalam tindakan ini) ('D4/ waris Harta Pusaka'). Walau bagaimanapun, nombor Kad Pengenalan pemilik berdaftar menggambarkan kad pengenalan milik Defendan Pertama, iaitu 560620-10-6427. [52] Ini bermakna Pejabat Tanah sebenarnya gagal mengambil maklum bahawa Hartanah tersebut dimiliki oleh Ng Kee Wei sejak 20.4.1951 sedangkan Defendan Pertama hanya dilahirkan pada 20.6.1956. Adalah mustahil bagi seseorang yang dilahirkan pada tahun 1956 dan memiliki Harta tersebut sejak tahun 1951. Perkara ini diakui oleh Azura semasa perbicaraan. [53] Oleh itu, Pejabat Tanah telah cuai dalam menambah nombor IC Defendan Pertama dan meneruskan pengeluaran Geran V2 semasa Geran V1 masih wujud dan dalam milikan waris Harta Pusaka. "Pemilikan" dan "kewujudan Geran V1" ini telah disahkan oleh Ng Kim Chuan (DW7) di mana Geran Asal Versi 1 adalah dalam milikan waris Harta Pusaka pada setiap masa. [54] Maka, apabila Geran V2 ini dikeluarkan oleh Pejabat Tanah dan dimajukan oleh Tetuan Mazwan kepada Tetuan TBK pada 28.2.2018, peristiwa-peristiwa berikutnya akhirnya menyebabkan Plaintif kehilangan RM 3.12 juta sebagai sebahagian daripada Harga Belian Baki. Pejabat Tanah sepatutnya tahu bahawa Plaintif akan bergantung pada hasil carian tanah dan maklumat tidak tepat yang dinyatakan di dalamnya akan membawa akibat yang buruk. [55] Oleh itu, terdapat pelanggaran yang jelas terhadap kewajipan statutori oleh Pejabat Tanah seperti yang diperuntukkan dalam seksyen 378 Kanun Tanah Negara dan Plaintif menuntut sejumlah RM 2,661,330.00 terhadap Pejabat Tanah sebagai jumlah keseluruhan perkara 2, 3 dan 4 Jadual 1. Kes Plaintif terhadap Defendan 1 dan Defendan ke-4 [56] Berkenaan tindakan terhadap Defendan Pertama, Plaintif telah melalui hujahan bertulisnya mengambil keputusan untuk tidak lagi mengekalkan tuntutannya. Ini kerana Defendan Pertama bukanlah Penjual yang dikatakan dalam Perjanjian Jual Beli 13.11.2017. [57] Namun begitu, Plaintif berhujah bahawa kos tersebut perlu ditanggung oleh Tetuan Mazwan memandangkan mereka adalah pihak yang menegaskan bahawa Defendan Pertama adalah Penjual yang dikatakan dan telah berurusan dengan Defendan Pertama pada setiap masa yang material. Maka, ia telah menyebabkan Plaintif tidak mempunyai pilihan selain terus mengekalkan tindakan terhadap Defendan Pertama. [58] Berkaitan tindakan terhadap Defendan Ke-4, adalah terbukti bahawa Hartanah tersebut adalah milik Pusaka. Oleh itu, Plaintif tidak mempunyai bantahan terhadap perenggan (i) dan (ii) tuntutan balas Defendan Ke-4 yang mengatakan: i. a declaration that the Estate of Ng Kee Wei (NRIC No. 220806-10-5157) is the legal and beneficial owner of the [Property]; and ii. a declaration that the Plaintiff has no rights in respect of the Land. [59] Bagaimanapun, mengenai isu kos, Plaintif berhujah bahawa mereka tidak mempunyai pengetahuan mengenai hak milik sebenar Hartanah tersebut kerana Tetuan Mazwan adalah pihak yang menegaskan bahawa mereka berurusan dengan Defendan Pertama untuk Perjanjian Jual Beli. Plaintif dengan itu mengemukakan perkara berikut yang saya mengalami kesukaran untuk memahami kedudukan mereka terhadap Defendan Ke-4: “As such, the Plaintiff had no choice but maintain the claim against the Estate. Therefore, MP must bear the cost for the claim against the Estate. “ Hujahan Defendan Pertama [60] Bagi tindakan terhadap Defendan Pertama, Defendan Pertama berhujah bahawa tuntutan Plaintif terhadapnya adalah berdasarkan salah nyata palsu dan menyalahgunakan Baki Harga Belian. Sehubungan itu, pembelaan Defendan Pertama adalah seperti berikut: i. dia tidak mempunyai pengetahuan mengenai Perjajian Jual Beli 13.11.2017 kerana dia bukan pihak dalam Perjanjian itu. Tandatangan dan initials yang disahkan pada dokumen itu bukan miliknya; ii. dia bukan pemilik berdaftar Hartanah dan oleh itu, dia tidak mempunyai locus untuk berurusan dengan Plaintif di bawah Perjanjian Jual Beli 13.11.2017; iii. dia tidak pernah mengarahkan Tetuan Mazwan untuk menjadi peguamcara bagi transaksi Perjanjian Jual Beli 13.11.2017. Oleh itu, sebarang dakwaan berhubung arahan kepada TM adalah tidak relevan sama sekali; iv. beliau tidak mempunyai sebarang pengetahuan mengenai Baki Harga Belian yang dipegang oleh Tetuan Mazwan yang bertujuan untuk kepentingan beliau; dan v. dia telah menjalankan carian tanah yang dia mendapati bahawa pemilik berdaftar Hartanah tersebut mempunyai nama yang sama dengannya, kecuali nombor Kad Pengenalan. Namun begitu, beliau tidak mengambil kesempatan dalam situasi ini dan beliau tidak pernah membuat sebarang permohonan kepada Pejabat Tanah untuk meminda butir-butir mendiang Ng Kee Wei. [61] Oleh itu, berdasarkan perkara di atas, tuntutan Plaintif tidak boleh dibenarkan. Kedua-dua PW1 dan PW2 turut memberi keterangan semasa perbicaraan bahawa mereka tidak pernah bertemu dengan Defendan Pertama. Oleh itu, tiada sebab tindakan untuk Plaintif meneruskan tindakan terhadap Defendan Pertama kerana tiada representasi diberi. [62] Seterusnya, sama ada Defendan Pertama menerima sebarang jumlah Harga Belian Baki daripada Tetuan Mazwan, ini mesti dijawab secara negatif memandangkan DW5, Encik Pathmarajah yang merupakan peguamcara yang bertanggungjawab untuk Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 mengesahkan bahawa beliau tidak melepaskan jumlah wang kepada Defendan Pertama. [63] Sehubungan itu, tuntutan Plaintif terhadapnya mesti gagal. Kes Tetuan Tee Bee Kim & Partners ( Tetuan TBK) [64] Berkenaan tindakan terhadap Tetuan TBK, 5 pembelaan yang dibangkitkan adalah: i. tahap duty of care tidak diplidkan dan dibuktikan; ii. tiada irregularity dalam transaksi; iii. kerugian (jika ada) bukan disebabkan oleh Tetuan TBK; iv. terdapat peristiwa lain yang berlaku sepanjang keseluruhan kejadian yang bersifat intervening events; dan v. kerugian tidak dibuktikan. [65] Pada asasnya, hujahan utama tuntutan Plaintif adalah bahawa mereka telah ditipu oleh seorang penyamar yang menyamar sebagai Ng Kee Wei ('Penipu'). Penipu ini diwakili oleh Tetuan TBK. [66] Mengenai isu dakwaan kegagalan untuk melaksanakan pencarian Hartanah tersebut , Tetuan TBK berhujah bahawa Plaintif telah gagal untuk menunjukkan betapa kegagalan itu mencukupi untuk menyokong tuntutan mereka atas kecuaian. Ini kerana tuntutan Plaintif adalah menegaskan bahawa 3 pencarian Hartanah gagal dilakukan oleh Tetuan TBK yang akhirnya mengakibatkan kerugian. Mereka ialah: i. sebelum Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 ditandatangani pada 1.11.2017; ii. sebelum Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 disetem pada 13.11.2017; dan iii. sebelum melepaskan Baki Harga Belian kepada Tetuan Mazwan pada 12.2.2018. [67] Sehubungan itu, Tetuan TBK mengambil pendirian bahawa kerugian Plaintif di sini hanya wujud selepas mereka menandatangani Perjanjian Jual Beli 13.11.2017. Oleh itu, Mahkamah harus menilai kelakuan TBK berdasarkan pengetahuan yang ada pada masa itu serta piawaian amalan urus niaga tanah (the standard of conveyancing practice) yang wujud pada tahun 2017. [68] Walau bagaimanapun, Plaintif nampaknya telah gagal dalam membuktikan bahawa Tetuan TBK telah gagal mencapai standard berhati-hati seorang peguamcara urus niaga tanah yang cekap. Pihak-pihak sebenarnya telah memasuki Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 dengan kepercayaan yang jujur bahawa ia adalah transaksi urus niaga tanah yang sah. Tiada petunjuk jelas yang mencukupi untuk menimbulkan syak wasangka penipuan. [69] Lebih-lebih lagi, Tetuan Mazwan yang nampaknya telah memberi gambaran kepada Tetuan Tee dan Plaintif bahawa pelanggan mereka ialah pemilik berdaftar bagi Hartanah tersebut. Oleh itu, Tetuan TBK berpendapat: [Messrs. Tee] cannot be said to be negligent as the conveyancing transaction was on the face of it a valid transaction, and [Messrs. Tee] acted in accordance with the SPA. To have expected [Messrs. Tee] to have done more in retrospect in the circumstances of this case would be requiring the solicitor to guard against fantastic possibilities. At any rate, the loss was attributable to the fraud perpetrated on [the Plaintiff] and [Messrs. Mazwan’s] breach of stakeholder’s duties -- notably, [Messrs. Mazwan’s] refusal to show how, when and to whom the purchase price was disbursed. This was a fraudulent scam; and it was not a case of [Messrs. Tee’s] negligence. Kes Tetuan Mazwan [70] Mengenai tindakan terhadap Tetuan Mazwan, Tetuan Mazwan mengambil pendirian bahawa tindakan Plaintif harus ditolak kerana kes tertuduh terhadap semua Defendan di sini tidak dibuat "sebagai alternatif". [71] Kedua, Tetuan Mazwan berhujah bahawa adalah tidak wajar untuk mengenakan kewajipan berhati-hati terhadap mereka memandangkan Plaintif bukan anak guam mereka. Ini kerana Mahkamah Persekutuan di Pushpaleela a/p R Selvarajah & Anor lwn. Rajamani d/o Meyappa Chettiar dan rayuan lain [2019] 2 MLJ 553 telah menyatakan demikian:- [72] Tambahan pula, hujahan bahawa Tetuan Mazwan telah bersubahat dengan Defendan Pertama adalah tidak berasas. Ini kerana Defendan Pertama adalah pihak yang tidak bersalah dan bukannya Penyamar. Oleh itu, hujahan mengenai konspirasi tidak boleh dikekalkan. [73] Berkenaan dengan aduan Plaintif mengenai kelakuan Tetuan Mazwan yang melepaskan Baki Harga Belian, jawapan Tetuan Mazwan kepada hujahan ini ialah mereka membayar jumlah ini kepada pihak ketiga atas arahan Penyamar. Penipu ini dikatakan telah menghubungi dan mengekalkan Tetuan Mazwan untuk bertindak sebagai peguamcara mereka. [74] Selanjutnya, Tetuan Mazwan menegaskan bahawa mereka berhak untuk mengeluarkan Baki Harga Belian ini kerana klausa 2.5 SPA 13.11.2017 berkata demikian. Khususnya, Tetuan Mazwan telah menulis kepada Tetuan TBK melalui Surat 28.2.2018 yang mengulangi pendirian mereka dan akan bergantung pada klausa 2.5 ini untuk melepaskan Baki Harga Belian kepada Penjual. Ini adalah notis nyata kepada Tetuan TBK dan/atau kepada Plaintif mengenai perkara ini. [75] Namun, Tetuan TBK dan/atau Plaintif yang tidak membantah pendirian ini secepat mungkin. Tiada surat balasan pernah dikeluarkan oleh Tetuan TBK dan oleh itu, dalam tempoh 14 hari selepas 28.2.2018, TM bertanggungjawab untuk melepaskan Baki Harga Belian tersebut. [76] Begitu juga, hujahan Plaintif mengenai larangan Tetuan Mazwan dalam melepaskan Baki Harga Belian apabila terdapat encumbrances ke atas Hartanah adalah tanpa merit. Dengan kata lain, hujahan Plaintif yang bergantung kepada klausa 2.4(c) SPA 13.11.2017 adalah tidak betul. [77] Alasan untuk berkata demikian adalah kerana klausa 2.4(c) ini menyatakan “... upon the presentation of Transfer”. Isu ‘transfer’ ini sekali lagi dirujuk dalam klausa 2.5 di mana ia memperuntukkan “... [the Purchaser] shall present the Transfer and the change (if any) within 14 working days...”. [78] Oleh itu, sekiranya Tetuan TBK dan/atau Plaintif telah membentangkan MOT untuk pendaftaran dalam tempoh 14 hari bekerja tersebut yang dikira dari hari 28.2.2018, semua pihak dalam kes ini akan dimaklumkan tentang hakikat bahawa terdapat encumbrances ke atas Hartanah tersebut yang menghalang pendaftaran. Selain itu, 14 hari bekerja dari 28.2.2018 bermakna tarikh pendaftaran telah luput pada 20.3.2018. Itu menunjukkan pada tarikh 21.3.2018 dan seterusnya, TM tidak lagi bertanggungjawab untuk memegang Baki Harga Belian dan hendaklah membayar sewajarnya kepada Penjual. Semasa perbicaraan, DW4 yang merupakan Encik Tee Bee Kim, peguamcara untuk Tetuan TBK mengakui dan bersetuju dengan hujahan ini. [79] Pemberitahuan melalui faksimili oleh Tetuan TBK mengenai encumbrances ke atas Hartanah sudah pasti terlambat pada 21.3.2018 jam 5.15 petang. Pada masa ini, Baki Harga Belian telah dilepaskan kepada Penjual. [80] Walau apa pun, walaupun Plaintif menekankan tentang kewujudan "pemberitahuan lebih awal" di mana Plaintif dikatakan telah memberitahu TM melalui mesej WhatsApp pada 21.3.2018 @ 3.16 petang, ini bukan fakta yang diplidkan dan tidak sepatutnya dipertimbangkan oleh Mahkamah ini. [81] Seterusnya, Tetuan Mazwan berhujah bahawa jelas daripada penghujahan bertulis mereka bahawa TBK cuba mengalihkan liabiliti kepada mereka. Sebagai tindak balas kepada ini, Tetuan Mazwan menyangkal dan menegaskan bahawa jika Tetuan TBK melakukan pencarian tanah yang diperlukan, semua komplikasi ini tidak akan timbul. [82] Walau apa pun, Tetuan TBK juga telah melakukan carian tanah pada 19.3.2018 jam 5.15 petang tetapi tidak memaklumkan perkara yang sama sehingga jam 5.30 petang kira-kira 2 hari kemudian pada 21.3.2018. Malangnya, pemberitahuan lewat ini datang selepas wang telah dikeluarkan pada pagi 21.3.2018. Oleh itu, percubaan untuk mengalihkan liabiliti ke atas mereka oleh Tetuan TBK adalah tiada merit. Pembelaan yang dibangkitkan oleh Defendan Ke-4 [83] Setakat tindakan terhadap Defendan Ke-4, pendirian mereka ialah Plaintif setakat ini gagal untuk membuktikan asas tindakan mereka. Berlandaskan peristiwa yang telah berlaku pada setiap masa material, tuntutan terhadap Defendan Ke-4 sebenarnya ditakdirkan akan gagal. [84] Malah, mereka adalah pemilik sah Harta dan dengan itu, kemasukan Kaveat Harta Pusaka adalah hak mereka. Hujahan Plaintif untuk mendesak Defendan Ke-4 menarik balik Kaveat Harta Pusaka ke atas Harta tersebut adalah tidak berasas kerana Plaintif tidak membuktikan bahawa kemasukan Kaveat Harta Pusaka tersebut adalah salah. [85] Oleh yang demikian, tuntutan balas Defendan Ke-4 harus dibenarkan. Hujahan Pejabat Tanah [86] Akhir sekali, berhubung tindakan terhadap Pejabat Tanah, hujahan bertulis mereka mengulangi fakta latar belakang yang telah diceritakan oleh Plaintif. Pada pendapat Mahkamah, ini tidak berkaitan dengan Pejabat Tanah kerana Pejabat Tanah tidak terlibat dalam urus niaga Jual Beli Hartanah tersebut yang melibatkan Plaintif, Tetuan TBK dan Tetuan Mazwan. Oleh itu, Mahkamah meneruskan dengan mempertimbangkan pembelaan lain yang dibangkitkan oleh Pejabat Tanah. [87] Setakat pembelaan mereka, Pejabat Tanah berhujah bahawa mereka tidak mengetahui urus niaga dan urusan itu. Sehingga tarikh 18.9.2017, Geran untuk Hartanah tersebut merekodkan pemilik berdaftar sebagai seorang Ng Kee Wei (tiada nombor NRIC). Hasil carian tanah pada 8.8.2017 sebenarnya menunjukkan butiran yang sama. Geran itu tidak pernah menunjukkan nombor NRIC Defendan Pertama. [88] Walau bagaimanapun, pada 18.9.2017, Tetuan Zawahid & Co. ('Tetuan Zawahid') telah membuat permohonan untuk memasukkan butiran NRIC Ng Kee Wei (No. NRIC: 560620-10-6427) ke dalam Geran bagi Hartanah tersebut (No. Perserahan: PDB 11037/2017). Permohonan ini dilampirkan bersama Geran yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah, iaitu Dokumen Hakmilik Terbitan ('IDT') serta akuan berkanun yang ditandatangani oleh Ng Kee Wei (NRIC No.: 560620-10-6427) ('Permohonan Pindaan'). [89] Permohonan ini kemudiannya diluluskan dan Geran baru telah dikeluarkan oleh Pejabat Tanah. Untuk mengelakkan keraguan, Geran baru ini ialah dokumen yang dirujuk oleh Plaintif di atas sebagai "Geran V2". Pada 21.9.2017, Encik Zawahid telah mengumpul Geran baru tersebut. [90] Bagaimanapun, pada 31.10.2017, Pejabat Tanah menerima aduan daripada Defendan Ke-4 melalui peguam caranya Tetuan Chooi & Co ('Tetuan Chooi'). Aduan itu dikatakan berpusat pada dakwaan penipuan di mana nampaknya orang yang tidak dikenali telah menyebabkan permohonan dibuat kepada Pejabat Tanah untuk memasukkan nombor NRIC 560620-10-6427 ke dalam Geran. [91] Oleh itu, tindakan segera yang diambil oleh Pejabat Tanah adalah dengan membuat Kaveat Pendaftar ke atas Hartanah tersebut pada 1.11.2017 melalui Perserahan No. PDB 13192/2019. Pada 3.11.2017, Defendan Ke-4 telah membuat Kaveat Harta Pusaka di Perserahan No. PDB 13320/2017. [92] Selepas siasatan lanjut dan selepas membuat laporan polis, keputusan menunjukkan bahawa Geran yang dipamerkan untuk menyokong Permohonan Pindaan adalah palsu. [93] Kemudian, pada 22.3.2018, Tetuan Tee telah memfailkan Kaveat Persendirian untuk faedah Plaintif melalui Perserahan No. PDB 3491/2018. Selepas itu, melalui No. Saman WA-24NCvC-702-04/2018 ('Saman 702'), Defendan Pertama memperoleh Perintah Mahkamah untuk mengarahkan Pejabat Tanah mengeluarkan nombor Kad Pengenalannya daripada Geran untuk Harta tersebut. Pejabat Tanah dengan sewajarnya bersetuju dan mematuhi Perintah ini. [94] Oleh itu, Pejabat Tanah berpendapat bahawa butir-butir Geran yang ada dalam simpanan mereka sentiasa tepat. Oleh yang demikian, mereka tidak melanggar kewajipan statutori mereka seperti yang diperuntukkan di bawah Kanun Tanah Negara dan mereka tidak boleh dipertanggungjawabkan ke atas kerugian yang dialami oleh Plaintif. [95] Secara khususnya, Pejabat Tanah berhujah bahawa kewajipan mereka dalam memastikan butiran Harta yang dinyatakan tepat hanya terhad kepada Buku Daftar Hakmilik yang berada dalam simpanan Pejabat Tanah. Selain itu, mereka tidak bertindak cuai dalam Permohonan Pindaan dan mereka telah mengambil langkah yang sewajarnya dalam menerima permohonan tersebut di atas. [96] Oleh itu, untuk merumuskan kedudukan Pejabat Tanah berhubung perkara ini, hasil carian tanah yang dijalankan pada 8.8.2017 oleh TBK benar-benar menunjukkan bahawa pemilik berdaftar Hartanah tersebut dinyatakan milik Ng Kee Wei tanpa nombor NRIC (si mati). Manakala pencarian tanah yang dilakukan oleh Tetuan Mazwan pada 7.9.2017 menunjukkan keputusan yang sama. Hanya carian tanah selepas 21.9.2017 yang akan mempamerkan: i. Ng Kee Wei (No. NRIC 560620-10-6427) sebagai pemilik berdaftar untuk Hartanah; ii. Kaveat Pendaftar yang diserah simpan pada 1.11.2017; iii. Kaveat Harta Pusaka yang diserah simpan pada 3.11.2017; dan iv. Kaveat Persendirian yang dibuat pada 22.3.2018. [97] Oleh itu, perhubungan yang didakwa telah mengakibatkan Plaintif mengalami kerugian tidak dibuktikan. Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 pada dasarnya telah dimeterai dengan Ng Kee Wei dengan nombor NRIC dan hasil carian tanah pada 8.8.2017 hanya merekodkan Ng Kee Wei No. NRIC 560620-10-6427. No. NRIC 560620-10-6427. Plaintif hanya boleh menyalahkan diri mereka sendiri memandangkan walaupun terdapat percanggahan yang jelas ini, Plaintif masih memilih untuk meneruskan dengan memuktamadkan Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 malah meneruskan dengan membuat pembayaran. [98] Oleh itu, berdasarkan hujah-hujah di atas, tindakan terhadap Pejabat Tanah mesti ditolak. Analisis dan keputusan Mahkamah [99] Seperti hujahan diatas, Mahkamah menerima keterangan Defendan Pertama, Defendan Ke-4 dan Defendan Ke-5 serta hujahan pihak-pihak, diatas imbangan keberangkalian Plaintif gagal membuktikan kes terhadap Ketiga-tiga Defendan tersebut. Oleh itu, berikut adalah keputusan Mahkamah. KEPUTUSAN DEFENDAN PERTAMA [100] Mahkamah menolak tuntutan Plaintif terhadap Defendan Pertama dengan Kos RM70,000.00 dibayar oleh Plaintif kepada Defendan Pertama tertakluk kepada fi alokatur. KEPUTUSAN DEFENDAN KE-4 [101] Tuntutan terhadap Defendan Ke-4 ditolak dengan kos dan Mahkamah membenarkan tuntutan balas diperenggan (i) dan (ii) dan Kos RM70,000.00 dibayar oleh Plaintif kepada Defendan Ke-4 tertakluk kepada fi alokatur. KEPUTUSAN DEFENDAN KE-5 [102] Tuntutan Terhadap Defendan Ke-5 ditolak dengan kos RM50,000.00 dibayar oleh Plaintif kepada Defendan Ke-5 tertakluk kepada fi alokatur. Defendan Ke-2 Tetuan TBK [103] Mahkamah merujuk kepada hujahan dan keterangan saksi-saksi dan adalah tidak dipertikaikan bahawa hubungan Plaintif dan Tetuan TBK adalah solicitor client relationship. Rujukan kepada kes Mulpha Kluang Maritime Carriers Sdn BHd V Phiplip Koh Tong Ngee & Ors [2015] MLJU 334 diputuskan seperti berikut:- “ The extent of a solicitor’s duty to their client is determined by both the retainer with the client and the solicitor’s general law duty of care. A general law duty of care. A general retainer for example, to act for a conveyance for a client, will encompass both specific duties under such a retainer will bbe required to take pro active steps to ensure to advise the client not only of the matters where advie is specifically requested, but also in relation to matters which the solicitor acting with reasonable skill and diligence would foresee as a risk to the client. The ultimate test is that; firstly, that the Defendant owes a duty of carre; secondly, that he breached it; thirdly, that the Plaintiff have suffered a loss; and finally, that the Defendant’s conduct caused that damage (‘causation’). In Tan Sri Datuk Ibrahim Mohamed v Leong Tuck Onn & Anor [2012] 6 CLJ 662, the Court held as follows:- (2) To succeed in the tort of negligence against the solicitor, it is incumbent on the client to establish that: (i) the solicitor owes the client a duty of care; (ii) there is a breach of duty by the solicitor; (iii) the client has thereby suffered damage and (iv) the damage is not too remote. (para 15)…” [104] Mahkamah mendapati bahawa pihak Plaintif telah berjaya membuktikan kes prima facie terhadap Tetuan TBK atas alasan gagal dalam menjalankan kewajipan fidusiari sebagai peguam pindah hak yang berkemahiran munasabah, apabila gagal untuk membuat carian persendirian keatas Hartanah tersebut sebelum Plaintif menandatangani Perjanjian Jual Beli 13.11.2017, sebelum Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 disetemkan dan sebelum melepaskan Baki Harga Bayaran tersebut kepada Tetuan Mazwan dibuat. Dengan kata lain berlakunya kecuaian professional dipihak Tetuan TBK. Kecuaian Pertama Tetuan TBK [105] Tetuan TBK telah cuai apabila tidak membuat carian terhadap Hartanah tersebut sebelum Perjanjian Jual beli ditandatangani pada 13.11.2017. Carian hanya dibuat pada 8.8.2017 iaitu bagi tujuan Perjanjian Jual Beli terdahulu bertarikh 7.9.2017 yang mana tidak diteruskan. [106] Tetuan TBK berhujah bahawa Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 ditandatangani pada 1.11.2017 dan distemkan pada 13.11.2017. Semasa perlaksanaan 1.11.2017 jikapun carian dibuat tidak pasti samada sekatan keatas Hartanah tersebut boleh dilihat disebabkan Kaveat Pendaftar dimasukkan pada 1.11.2017 dan Kaveat Persendirian/Estet dimasukan pada 3.11.2017. Mahkamah mendapati bahawa isu Perjanjian Jual Beli 1.11.2017 tidak relevan dalam tuntutan ini. {erjanjian tersebut telah dibatalkan. [107] Fakta adalah jelas bahawa untuk Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 tidak adanya carian terhadap Hartanah tersebut yang dilakukan oleh Tetuan TBK. Mahkamah berpendapat bahawa memandangkan Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 adalah perjanjian baru seharusnya carian terhadap Hartanah tersebut dibuat. [108] Mahkamah berpendapat bahawa Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 adalah transaksi yang baru walaupun deposit terdahulu digunakan untuk deposit Plaintif , fakta bahawa kedua-dua syarikat ini adalah mempunyai legal entiti yang berasingan tidak boleh dipertikaikan dan perlu diberi pertimbangan oleh Tetuan TBK. [109] Carian yang telah dilakukan 3 bulan terdahulu tidak sepatutnya digunakan memandangkan pihak yang terlibat adalah berlainan. Perjanjian Pertama 7.9.2017 CK Parkland Sdn Bhd sebagai Pembeli dan Perjanjian Kedua 13.11.2017, T & L Park Sdn Bhd adalah Pembeli. [110] Sebagai Peguam conveyancing yang pruden dan munasabah carian terkini sebelum Perjanjian Jual Beli ditandatangani hendaklah dilaksanakan bagi mengelakkan apa-apa komplikasi lebih-lebih lagi ia melibatkan jutaan ringgit. [111] Jika Tetuan TBK membuat carian sebelum Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 ditandatngani sudah semestinya akan menunjukkan terdapat 2 kaveat telah dimasukkan keatas Hartanah tersebut. [112] Perlu diberi penekanan kepada keterangan Pn Azura (DW8) Ketua Penolong Pengarah Bahagian Pembangunan PTGWP bahawa Kaveat Pendaftar dimasukan pada 2.11.2017 atas sebab disyakki berlaku penipuan semasa urusan penukaran nama. [113] Mengikut DW8 juga Kaveat Persendirian yang dimasukkan oleh Ng Kim Chuan melalui Tetuan Chooi & Co pada 3.11.2017 atas alasan terdapatnya cubaan untuk berurusan secara frod keatas Hartanah tersebut. [114] Mengikut DW8 juga rekod yang dikeluarkan oleh PPTGWPKL adalah tepat dan pada masa carian dibuat oleh Defendan Ke-2 pada 8.8.2017 dan pada 7.9.2017 oleh Defendan Ke-3 menunjukkan bahawa rekod ketuanpunyaan Hakmilik Hartanah tersebut adalah Ng Kee Wee tanpa nombor kad pengenalan. [115] Perlu diberi penekanan bahawa Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 adalah selepas carian dibuat dan rekod ketuanpunyaan Hakmilik Hartanah tersebut adalah Ng Kee Wee tanpa nombor kad pengenalan. Berkenaan tiadanya number KP perkara ini telah dalam pengetahuan kedua-dua Peguamcara yang membuat carian walaupun untuk tujuan Perjanjian Jual Beli pada 7.9.2017. [116] Kedua-dua Peguamcara Pembeli dan Peguamcara Penjual dalam Perjanjian Jual Beli 7.9.2017 adalah juga Peguamcara Pembeli dan Peguamcara Penjual dalam Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 walaupun transaksi yang berlainan tetapi melibatkan Hartanah yang sama. [117] Apa yang Mahkamah ingin tekankan bahawa kedua-dua Perjanjian dan fakta terhadap Hartanah tersebut adalah dalam pengetahuan Tetuan TBK dan Tetuan Mazwan. Kecuaian Kedua Tetuan TBK [118] Tetuan TBK juga adalah cuai, apabila gagal untuk memasukkan kaveat secepat mungkin setelah Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 ditandatangani. Kali pertama Plaintif cuba memasukkan kaveat adalah pada 26.1.2018 iaitu 2 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 yang mana telah ditolak oleh Pejabat Tanah disebabkan Borang 19B tidak lengkap. [119] Tiada keterangan yang menunjukkan Tetuan TBK mengambil apa-apa langkah kenapa kaveat tersebut ditolak oleh Pejabat Tanah dan carian berikutnya dibuat. [120] Kali kedua Tetuan TBK cuba memasukkan Kaveat Persendirian pada 22.3.2018 iaitu sehari selepas 21.3.2018 tarikh akhir MOT patut di serahkan untuk pendaftaran. Tetuan TBK gagal untuk membuat follow up dengan Pejabat Tanah untuk mengetahui akan sebab Kaveat Pertama ditolak. [121] Tindakan lambat Tetuan TBK membuat carian dan lambat memasukan kaveat menyebabkan Baki Harga Jualan berjumlah RM 3.12 juta telah dilepaskan oleh Tetuan Mazwan kepada Penjual Yang Dikatakan / Vendor. Jika Tetuan TBK membuat carian Hartanah tersebut sebelum 13.11.2017 sudah semestinya jumlah RM 3.12 juta masih boleh ditahan dan tidak akan dilepaskan kepada Penjual Yang Dikatakan / Vendor. Kecuaian Ketiga Tetuan TBK [122] Carian terhadap Hartanah tersebut dibuat pada 19.3.2018 dan setelah mengetahui akan 2 kaveat tersebut Tetuan TBK telah gagal memaklumkan dengan kadar segera kepada Tetuan Mazwan sehingga 2 hari kemudian iaitu pada 21.3.2018. Tetuan Mazwan memaklumkan bahawa mereka tidak menerima apa-apa notifikasi dari Tetuan TBK sehinggalah pada jam 5.15 petang pada 21.3.2018. [123] Ini menunjukkan Tetuan TBK telah gagal melindungi kepentingan Plaintif sebagai peguamcara conveyancing Plaintif untuk urusan jual beli Hartanah tersebut . Kecuaian Keempat Tetuan TBK [124] Bersabit surat bertarikh 28.2.2018 yang dikeluarkan oleh Tetuan Mazwan berkaitan Baki Harga Jualan yang mana Tetuan Mazwan melepaskan wang tersebut berpandukan klausa 2.5 Perjanjian Jual Beli tersebut. [125] Mahkamah berpendapat adalah menjadi tanggungjawab Tetuan TBK untuk membalas surat tersebut dan memaklumkan Tetuan Mazwan akan klausa 2.4 dan klausa 2.6 adalah terpakai jika beliau tidak bersetuju bagi melindungi kepentingan Plaintif sebelum pelepasan wang dibuat oleh Tetuan Mazwan pada 21.3.2018 disebelah pagi kepada Penjual Yang Dikatakan / Vendor. [126] Jika tindakan-tindakan diatas diambil oleh Tetuan TBK, Plaintif tidak akan kerugian RM1,400,700.00 baki deposit yang dibayar pada 1.11.2017 dan juga RM3.12 juta yang telah dibayar kepada Penjual Yang Dikatakan / Vendor. KEPUTUSAN MAHKAMAH TERHADAP DEFENDAN KE-2 TETUAN TBK [127] Berdasarkan fakta dan keterangan dan diatas imbangan keberangkalian Mahkamah berpuashati bahawa Plaintif telah dapat membuktikan kes terhadap Defendan Ke-2 Tetuan TBK dan membenarkan tuntutan Plaintif seperti pernyataan tuntutan terpinda dengan kos RM80,000.00 tertakluk kepada fi alokatur dan gantirugi untuk ditaksirkan. Defendan Ke 3 Tetuan Mazwan Isu Konspirasi [128] Mahkamah berpendapat bahawa pihak Plaintif tidak berjaya menunjukkan terdapatnya konspirasi diantara Tetuan Mazwan dan Defendan Pertama, oleh itu Tetuan Mazwan tiada kewajipan berhati-hati (owe duty of care) terhadap Plaintif. [129] Mahkamah juga mendapati tiada bukti oleh Plaintif dalam Pliding bahawa terdapatnya apa-apa perjanjian diantara Tetuan Mazwan dan Defendan Pertama yang menyebabkan kerugian atau kerosakan kepada Plaintif. Oleh itu isu konspirasi adalah meragukan. Kes Mahkamah Persekutuan Pushpaleela adalah dirujuk. [130] Walau bagaimanapun , dari pelakuan dan tindakan Tetuan Mazwan, Mahkamah mendapati bahawa Tetuan Mazwan gagal untuk menjalankan tugasnya sebagai stakeholder apabila melepaskan baki harga belian sebanyak RM3.12 juta kepada Penjual Yang Dikatakan / Vendor sebelum presentasi pemindahan dikemukakan kepada Pejabat Tanah. [131] Mahkamah merujuk kepada keterngan dari Saksi Pathmarajah A/l Mylvaganam (DW5) dalam keterngannya seperti berikut semasa soal balas oleh Peguam Plaintif:- [MS 537 NOP Jilid 2] Soal Balas Peguam Plaintif terhadap Pathma DW5 Yes, so you cannot read in isolation , that means at the time when the presentation cannot be done, you still have to hold the money, correct? I think you are- Pathma: Can you repeat the question, consel? So what I’m saying to you is, you cannot release the money if there are caveats on the land, correct? Pathma: No, I disagree. (MS 548 NOP Jilid 2) Soal Balas Peguam Plaintif terhadap Pathma. On the 19 March, you knew yes… on the 19.3.2018 ,you knew there is a caveat on the land, correct? Pathma: I did not know, it wasn’t brought to my attention. But your firm, your firm knew that on 19th there’s a caveat on the land, correct? Pathma: Yes my firm did the vsearch, yes. Yes, your firm was holding the money as astakeholdet, correct? Pathma: Correct By virtue of this , you shouldn”t have released the money. Pathma: No I deny that Sorry? Pathma : No, I deny that So you are saying it’s ok even you have a caveat on the land, you can release the payment. Pathma: Like I said, it wasn’t brought to my attention, counsel. My question , Mr Pathma , listen carefully, the DEfendan here is your firm, is that so? Pathma: Yes it is. Yes. Your firm was holding the money as a stakeholder, is that correct? Pathma: Correct By virtue of this search, it seems to suggest there’s a caveat on the land, correct? Pathma: That’s what the search said ,yes. Yes. And if that’s so , you shouldn”t have release the payment. Pathma: No I deny. [MS 583 NOP jilid 2 Soal balas Peguam Plaintif kepada Pathma DW5] It’s stated there on 21.3.2018 having had no knowledge of the fact that the presentation was rejected and the land was encumbered on the instruction of the First Defendean and Third Defendant a release an amount RM3,126,830 Correct? Pathma : Correct Sir, do you agree with me the evidence shows your firm on 19.3.2018 knew there was a caveat on the land pursuant to the search made by your firm? Pathma : It was not brought to my attention. No No , I’m not asking about you , your firm . Here is Third Defendant who filed the defence, Sir , So Third Defendant knew about bthe caveat as of 19.3.2018. Correct? Pathma : No So , I put it to you that your firm well knew about the caveat of 19.3.2018. Pathma: No. [131] Defendan Ke-3 bergantung kepada klausa 2.5 Perjanjian tersebut dan telah memaklumkan kepada Tetuan TBK melalui surat bertarikh 28.2.2018 akan pelepasan wang berjumlah RM3.12 juta kepada Penjual Yang Dikatakan / Vendor. [132] MOT patut dilakukan pada atau sebelum 20.3.2018 dan meskipun Tetuan TBK mengetahui akan wujudnya kedua-dua Kaveat tersebut mereka gagal memaklumkan kepada Tetuan Mazwan serta merta. Tetuan Mazwan hanya dimaklumkan pada 21.3.2018 pukul 5.15 petang yang mana baki harga belian telahpun dilepaskan pada pagi 21.3.2018. [133] Disini Mahkamah menyatakan bahawa Tetuan TBK tidak boleh melepaskan tanggungjawab keseluruhannya kepada Tetuan Mazwan. [134] Walaupun terdapat klausa 2.4 dan klausa 2.6 Perjanjian Jual Beli 13.11.2017 tersebut menyatakan completion date shall automatically suspended dalam keadaan dimana terdapatnya kaveat atau apa-apa halangan / sekatan. Perkara ini tidak dimaklumkan oleh Tetuan TBK kepada Tetuan Mazwan. [135] Mahkamah juga mengambilkira bahawa pada 21.3.2018 Tetuan TBK telah memaklumkan kepada Tetuan Mazwan bahawa presentasi ditolak akibat kewujudan 2 kaveat iaitu Kaveat Pendaftar (2.11.2017) dan Kaveat Persendirian ( disebut sebagai Kaveat Estet) yang dimasukkan oleh Pentadbir Harta Pusaka simati Ng Kee Wei (3.11.2017) keatas Hartanah tersebut. [136] Tetuan TBK dalam surat pada 21.3.2018, ada memaklumkan kepada Tetuan Mazwan berkenaan 2 kaveat tersebut dan juga memaklumkan Tetuan Mazwan untuk tidak melepaskan baki bayaran kepada Penjual Yang Dikatakan / Vendor. [137] Tetuan TBK telah memasukan Kaveat Persendirian pada keesokan harinya pada 22.3.2018. Tetapi malangnya perkara yang dilakukan oleh Tetuan TBK berlaku selepas wang berjumlah RM3.12 juta dilepaskan oleh Tetuan Mazwan kepada Penjual Yang Dikatakan / Vendor. [138] Walaupun Tetuan Mazwan menyatakan bahawa Tetuan TBK yang menyebabkan Plaintif menjadi tidak menentu (precaurious) tetapi ini tidak bermakna Tetuan Mazwan tidak berlaku cuai dalam menjalankan tugas sebagai peguam pindah hak yang berkemahiran munasabah. [139] Ini adalah disebabkan Tetuan Mazwan telah pada 19.3.2018 membuat carian Hartanah tersebut. Rujukan dibuat kepada ms 50 CBD. Ini bermakna walaupun pemberitahuan oleh Tetuan TBK adalah lewat petang pada 21.3.2018, Tetuan Mazwan telah mengetahui melalui carian yang dibuat oleh mereka sendiri bahawa terdapatnya 2 kaveat keatas Hartanah tersebut tetapi masih meneruskan dengan melepaskan baki harga jualan berjumlah RM3.12 juta kepada Penjual Yang Dikatakan / Vendor pada 21.3.2018 disebelah pagi, iaitu 2 hari kemudian selepas carian dibuat. Tiada keterangan menunjukkan bahawa Tetuan Mazwan mengambil tindakan pruden sebagai seorang peguam conveyancing. [140] Mahkamah juga mendapati bahawa dengan tindakan Tetuan Mazlan melepaskan baki Baki Harga Jualan berjumlah RM3.1 juta kepada Penjual Yang Dikatakan / Vendor selepas mengetahui wujudnya 2 kaveat keatas Hartanah tersebut adalah satu kecuaian dipihak Tetuan Mazwan serta melanggari kewajipannya bukan sahaja sebagai Pemegang Amanah (Stakeholder) seperti yang diperuntukkan dibawah Perjanjian Jual Beli tersebut tetapi sebagai seorang peguam konveyansing (conveyancing). [141] Adalah sangat kesal bahawa dengan tindakan Tetuan TBK dan Tetuan Mazwan sebagai peguam conveyancing bagi penjual dan pembeli dalam transaksi Jual Beli Hartanah tersebut telah menyebabkan wang sejumlah RM3.1 juta dilepaskan kepada Penjual Yang Dikatakan/ Vendor. Apa ayang lebih malang dalam kes ini Defendan Pertama bukanlah orang yang menjual Hartanah dan sehingga habis perbicaraan , tiada bukti yang menunjukkan kepada siapa jumlah tersebut dibayar. [142] Mahkamah meletakkan beban kepada Defendan Ke-2 dan Defendan Ke-3. Perkara seumpama ini boleh dielakkan jika kedua-dua firma conveyancing ini lebih berhati-hati dan peka dalam menjalankan tanggungjawab sebagai peguam conveyancing kepada penjual dan peguam kepada pembeli. [143] Mahkamah mendapati bahawa Tetuan Mazwan adalah juga bertanggungan terhadap Plaintif. KEPUTUSAN MAHKAMAH DEFENDAN KE-3 [144] Berdasarkan fakta dan keterangan yang diberikan dalam Mahkamah dan diatas imbangan keberangkalian, Mahkamah berpuashati bahawa Plaintif telah dapat membuktikan kes terhadap Defendan Ke-3 / Tetuan Mazwan dan membenarkan tuntutan Plaintif seperti Pernyataan Tuntutan Terpinda dengan kos RM80,000.00 tertakluk kepada fi alokatur dan gantirugi untuk ditaksirkan. [145] Mahkamah juga mengarahkan bahawa wang sebanyak RM 608,370,00 yang berada dalam milikan Defendan Ke-3 sebagai stakeholder dipulangkan kepada Plaintif melalui Peguam Tetuan Kamil Hashim Raj & Lim sebagai Stakeholder kepada Plaintif. [146] Dan pihak Plaintif menarik balik kaveat yang dimasukkan pada 22.3.2018 terhadap Hartanah tersebut. tt ( LATIFAH BINTI HAJI MOHD TAHAR ) Hakim Mahkamah Tinggi Sivil NCVC 1 Mahkamah Kuala Lumpur. Bertarikh : 30.8.2023 PEGUAM BAGI PIHAK PERAYU / PLAINTIF (TEE BEE KIM & PARTNERS) Tetuan Sreenevasan Young J-3A-13, Solaris Mont Kiara, No. 2, Jalan Solaris 50480 Kuala Lumpur. (Tel : 03-62091968 Faks : 03-62091978) (Ruj. :SY.1272) PEGUAM BAGI PIHAK RESPONDEN (TEE BEE KIM & PARTNERS) Tetuan Kamil, Hashim, Raj & Lim No. 2, Jalan 14/7, Seksyen 14, 48100 Petaling Jaya Selangor Darul Ehsan. (Ruj. Tuan LT/DV/TNL/2177/PJ) PEGUAM BAGI PIHAK PERAYU / PLAINTIF (T & L PARK SDN BHD) Tetuan Kamil, Hashim, Raj & Lim Block B-9-11, Phileo Damansara 1 No. 9, Jalan 16/11. Off Jalan Damansara, 46350 Petaling Jaya Selangor Darul Ehsan. PEGUAM BAGI PIHAK RESPONDEN (T & L PARK SDN BHD) Jabatan Peguam Negara 45, Persiaran Perdana, Presint 4, 62100 Putrajaya Wilayah Persekutuan Putrajaya. PEGUAM BAGI PIHAK PERAYU / PLAINTIF ( TETUAN MAZWAN PATHMA & CO.) Tetuan Gunaseelan & Associates Unit B-2-1, VIVA No. 378, Jalan Ipoh, 51200 Kuala Lumpur (Tel : 03-4045342 / 3091 Fax : 03-40453422) (Ruj. TG/2118 /19/L) PEGUAM BAGI PIHAK RESPONDEN KEDUA / DEFENDAN KEDUA ( TETUAN MAZWAN PATHMA & CO.) Tetuan Sreenevasan Young J-3A-13, Solaris Mont Kiara, No. 2, Jalan Solaris 50480 Kuala Lumpur. (Tel : 03-62091968 Faks : 03-62091978) (Ruj. :SY.1272.18)