Tai Yat Choy v Yun Hong Kew @ Yun Hong Keow (BA-23NCvC-5-01/2020)

Kes ini diremit dari Mahkamah Rayuan Malaysia dan telah dibicarakan semula.

Sebab musabab untuk perbicaraan semula adalah seperti berikut:

PW2 was an expert (Quantity Surveyor) who was called by the Plaintiff to give evidence on costing (quantum), but PW2’s report also touched on the soil erosion issue and implicated the defendant in 19/01/2024 11:52:57 BA-23NCvC-5-01/2020 Kand. 104 S/N Cl74QEptiUqrPmuqnLIjrA terms of the liability issue. The trial judge relied, inter alia, on PW2’s report to find liability against the defendant. Of course, there are also photographs and WhatsApp messages and letters by the plaintiff to the defendant which support the finding of liability against the defendant. But as we said, the trial judge misdirected himself in relying on PW2’s report for purposes of liability;

(ii) further as for the quantum which was awarded, we find that they cannot be reconciled with PW2’s report and the plaintiff’s claim. We are also unable to make any adjustments to the figures that were awarded as it requires a complete re-calibration of the figures, which can only be undertaken at a trial.

Mahkamah Rayuan telah mengarahkan keterangan saksi-saksi semasa perbicaraan terdahulu dikekalkan.

Walau bagaimanapun, pihak-pihak diberi peluang untuk memanggil semula saksi-saksi lama dan juga saksi-saksi baru. [rujukan dibuat kepada Lampiran 55).

Semasa perbicaraan terkini plaintif telah memanggil 3 saksi, antaranya saksi-saksi terdahulu dan defendan memanggil 1 saksi.

Perbicaraan ini diteruskan dan Mahkamah telah memutuskan isu liabiliti yang memihak plaintif sepenuhnya.

Mahkamah memerintahkan taksiran gantirugi dibuat berhubung perintah-perintah yang dibenarkan.

Pihak defendan tidak berpuas hati dan rayuan ini difailkan. Ringkasan Kes Plaintif 9. Plaintif dan defendan memiliki tanah bersebelahan antara satu sama lain.

Sempadan yang dikongsi bersama antara mereka adalah lebih kurang 100 meter.

Di hartanah defendan terdapat satu bukit kecil. Jarak antara kaki bukit dengan pagar hartanah plaintif adalah lebih kurang 3 meter (dikenali sebagai “buffer zone”).

Plaintif mendakwa tindakan defendan menggali, memotong dan melonggokkan tanah daripada bukit di “buffer zone” mengakibatkan keadaan hartanah defendan lebih tinggi daripada hartanah plaintif di sempadan hartanah-hartanah tersebut.

Berlanjutan dari itu kini wujud satu cerun bukit yang tidak stabil di sempadan antara hartanah plaintif dan defendan.

Plaintif juga mengadu terdapat besi-besi buruk bersaiz besar yang dilonggokkan di sempadan hartanah defendan.

Ianya besar kemungkinan akan jatuh ke hartanah plaintif sekiranya berlaku tanah runtuh.

Adalah dakwaan plantif pencerobohan dan kacau ganggu yang dikenal pasti telah menggagalkan rancangan plaintif membina sebuah kilang baru di hartanahnya.

Pokok-pokok tinggi dan besar yang dibiarkan tumbang ke kawasan hartanah plaintif ketika hujan lebat turut menyumbang kepada kacau ganggu dan pencerobohan di hartanah plaintif.

Pada sekitar Oktober dan November 2020, defendan telah menjalankan kerja-kerja pembinaan di kawasan sempadan antara hartanah plaintif dan defendan, dan ianya telah mengakibatkan kerosakan-kerosakan seperti berikut:

kerosakan terhadap pagar plaintif dimana pagar plaintif tercondong dan hampir jatuh;

(ii) kerosakan terhadap longkang-longkang plaintif yang tertutup ataupun tersumbat menyebabkan pengaliran air terbantut. S/N Cl74QEptiUqrPmuqnLIjrA

(iii) kerosakan paip pili bomba sehingga terpaksa dialihkan oleh plaintif;

(iv) banjir akibat longkang tersumbat/tertutup.

Maka plaintif memohon perintah-perintah seperti di dalam penyata tuntutan. Ringkasan Kes Defendan 20. Defendan setuju beliau ialah jiran plaintif. Defendan telah membeli hartanah tersebut pada 27.1.2000.

Kategori tanah defendan adalah untuk perindustrian.

Fakta sebahagian tanah defendan lebih tinggi dengan bukit tidak dipertikaikan.

Defendan mendakwa sekitar April 2019 di atas permintaan plaintif, defendan menebang pokok-pokok yang dahannya terlampau besar mencerobohi tanah plaintif.

Seterusnya defendan, sekitar bulan Oktober 2020 telah menjalankan dan menyempurnakan kerja-kerja pembinaan longkang di sepanjang sempadan plaintif di hartanah defendan.

Defendan sekeras-kerasnya menafikan segala dakwaan plaintif dan pohon tuntutan plaintif ditolak dengan kos. Isu-isu Untuk Diputuskan 26. Status kedudukan topografi tanah plaintif dan defendan.

Samada tindakan-tindakan defendan yang didakwa oleh plaintif dibuktikan atas imbangan kebarangkalian.

Samada berlanjutan dari tindakan-tindakan sepertimana yang didakwa oleh plaintif wujud kacau ganggu dan pencerobohan ke atas tanah plaintif. S/N Cl74QEptiUqrPmuqnLIjrA Prinsip Undang-Undang 29. Kes Mahkamah Rayuan Chin Moy Yen & Ors v Chai Weng Sing & Ors [2020] 1 MLRA 122 memutuskan seperti berikut: “trespass to land consist of any unjustifiable intrusion by one person upon land in the possession of another. The slightest crossing of the boundary is sufficient.” “ ….. nuisance is an act or omission which is an interference with, disturbance of or annoyance to a person in the exercise or enjoyment of (a) a right belonging to him as a member of the public, when it is a public nuisance; or (b) his ownership or occupation of land or of some easement, profit or other right used or enjoyed in connection with land, when it is a private nuisance.”

Kes tersebut juga memutuskan pencerobohan melibatkan tindakan kendiri manakala kacau ganggu berlaku tanpa kehadiran.

Tambahan lagi, kes Chin Moy Yen (Supra) memutuskan ujian “munasabah” dengan rujukan kepada kes seperti berikut: “For an interference to amount to nuisance, while it may not be lawful or authorised and done on one’s own land or property; that act must interfere with neighbour’s reasonable enjoyment of the neighbour’s land. The test of what is “reasonable” would “perhaps be what is reasonable according to the ordinary usages of mankind living in society or more correctly in a particular society, as opined by Lord Wright in Sedleigh-Denfield v O’Callaghan [1940] AC 880, 903.”

Rujukan dibuat kepada buku teks Clerk of Lindsell on Torts (20th edition), di mana definisi pencerobohan dan kacau ganggu dihuraikan seperti berikut: “Trespass differs from nuisance in that it is a direct as opposed to a consequential injury, and is actionable S/N Cl74QEptiUqrPmuqnLIjrA without proof of damage, whereas damage must be proved in nuisance. Thus, if a defendant throws stones, rubbish or other materials of any kind on the land of another, or if he sends the stinking water in his yard into his neighbour’s cellar, these are acts of trespass for which he will be responsible without any proof of damage. But if a defendant causes such material to pass on the claimant’s land as the result of the exercise of his own rights of property, as where he fixes a spout on his roof, whereby the rain-water is discharged on the claimant’s land, or suffers his privy to be out of repair, whereby the fifth flows into his neighbour’s cellar, or allows the branches of his trees to spread over his boundary, or the roots of his trees to grow into his neighbour’s land, or permits storm-water or sewage to flow on to his land, or a game of cricket results in the escape of balls hit over the boundary. These are acts of nuisance, not trespass …” S/N Cl74QEptiUqrPmuqnLIjrA Keputusan Mahkamah 33. Berhubung dengan isu topografi hartanah plaintif dan hartanah defendan adalah terbukti melalui keterangan plaintif bahawa walaupun keadaan landskap di antara sempadan hartanah beliau dan hartanah defendan adalah pada aras yang sama tetapi terdapat satu bukit di sebahagian tanah defendan. Cerun bukit tersebut adalah lebih kurang 3 meter daripada sempadan tanah plaintif dan defendan.

Plaintif telah membuat lakaran keadaan topografi yang ditandakan sebagai ekshibit P3. [Sila rujuk ekshibit P3]

Keterangan SP1 tidak tercabar berhubung fakta kedudukan tanah beliau dengan tanah defendan seperti mana yang dilakarkan di P3.

Sehubungan dengan isu kedua, defendan telah berhujah bahawa plaintif berpengetahuan akan keadaan hartanah defendan yang lebih tinggi dan bercerun berbanding dengan hartanah plaintif.

Adalah juga hujahan defendan, plaintif sebagai pemilik tanah yang lebih rendah tidak seharusnya mengadu terhadap aktiviti tanah yangn dilakukan oleh defendan.

Dalam konteks ini rujukan dibuat oleh defendan kepada laporan pakar geologi plaintif Syed Lukman Hakim Syed Mustapha di mana dinyatakan seperti berikut: “this area used to be a hilly area that has been cut and developed into an industrial area. This hilly area still can be observed on the eastern boundary of Lot PT1788.” [Sila rujuk muka surat 75, (Lampiran 57)]

Oleh yang demikian defendan berhujah cara bagaimana defendan menggunakan hartanah beliau iaitu melonggokkan tanah mahupun meletak besi buruk adalah penggunaan selaras dengan hak penggunaan semulajadi tanah tersebut oleh defendan.

Defendan mengesyorkan plaintif seharusnya mendirikan dinding demi menjaga kepentingan diri sendiri.

Mahkamah berpeluang menilai keterangan plaintif, saksi-saksi plaintif dan saksi defendan berhubung isu ini.

Hasil kajian keterangan plaintif menjurus kepada dapatan fakta yang tidak tercabar bahawa keadaan tanah plaintif dan tanah defendan adalah seperti di P3.

Keterangan plaintif yang tidak dicabar adalah akan status kedudukan tanah dan kerosakan-kerosakan yang berlaku di hartanah plaintif.

Keterangan plaintif disokong oleh laporan pakar geologi yang mengesahkan fakta-fakta seperti seperti berikut: “The observation discovered that the ground level of Lot PT1788 is higher than PT1783, with estimation of 3 m height difference (Figure 3). Originally both lots have the same level but the owner of Lot PT1788 has carried out the earthwork to increase ground level which erected a fill slope on the boundary of the lot. However, this fill slope does not have a sufficient buffer zone which result damage to the iron fence and drain of Lot PT 1783 where there is a soil movement due to erosion. Due to soil movement, the accumulate of soil case, the bulging at the toe slope.” [Sila rujuk muka surat 80, (Lampiran 57)]

Rujukan dibuat kepada keterangan pakar geologi di Mahkamah yang telah menghuraikan kesan-kesan akibat cerun yang tidak mematuhi “buffer zone” yang mengakibatkan kerosakan kepada S/N Cl74QEptiUqrPmuqnLIjrA pagar besi, longkang dan paip pili bomba di hartanah plaintif akibat hakisan tanah.

Keterangan pakar geologi berhubung isu ini adalah seperti berikut: “Based on these cross sections, this is the observations on the ground level on the condition of the slope on PT2788 which estimate of three-meter height. Originally lots … both lots have the same level, but the owner of 1788 has carried out the work to increase the ground level. So, this is the current condition of the site. So, this is the current condition of the site. So, this slope is … basically is … not engineer slope. We call it not engineer slop means they are not making this slope as a proper. In proper condition, because this is we call it field slope because this slope does not have any sufficiency of buffer zone or set back buffer zone or we sometimes we call it setback which result the damage of the iron fence and the drains of Lot 1783 due to the soil movement. So this is the condition, so the S/N Cl74QEptiUqrPmuqnLIjrA red color .. the yellow color on the cross sections is debris or soil that leaning on the fence” [Sila rujuk muka surat 35, baris 11-27, (Lampiran 85)]

Dalam mengambil kira keterangan fakta-fakta yang dikemukakan di Mahkamah dan juga keterangan pakar geoplogi, yang mana kesahihannya tidak tercabar, terbukti tindakan defendan yang mengakibatkan wujudnya cerun yang bukan semula jadi yang mengakibatkan segala kerosakan-kerosakan di hartanah plaintif.

Tindakan defendan gagal ujian “munasabah” kerana ianya telah mengakibatkan kerosakan di bahagian pagar besi, longkang dan paip pili bomba plaintif, bukan merupakan suatu perbuatan menggunakan tanah secara semulajadi.

Plaintif dinafikan menikmati penggunaan semulajadi hartanah akibat kerosakan di bahagian pagar besi, paip pili bomba dan longkang tersumbat. Adalah terbukti ianya kacau ganggu.

Oleh yang demikian tindakan defendan adalah menepati elemen-elemen kacau ganggu seperti mana yang diputuskan dalam kes Chin Moy Yen & Ors v Chai Wei Sing & Ors (Supra).

Kewujudan longgokan tanah di atas hartanah defendan bukanlah satu penggunaan semula jadi hartanah tersebut, di mana defendan dikecualikan tanggungjawabnya apabila berlaku hakisan yang merosakkan harta benda plaintif.

Selanjutnya defendan mengemukakan hujahan bahawa longkang telah dibina untuk menyempurnakan pengaliran air.

Adalah pendirian defendan jika terdapat limpahan air disebabkan akibat hujan lebat, maka ianya bukan tanggungjawab defendan sebab plaintif sedia maklum akan keadaan hartanah defendan yang lebih tinggi dan bercerun. Plaintif dikatakan harus bersedia menghadapi risiko-risiko akibat situasi sebegitu.

Mahkamah mendapati melalui keterangan fakta yang dikemukakan kerja-kerja pembinaan longkang oleh defendan dilakukan pada S/N Cl74QEptiUqrPmuqnLIjrA akhir tahun 2020 iaitu lebih kurang 10 bulan selepas tuntutan plaintif difailkan.

Walau bagaimanapun masalah kacau ganggu telah pun dialami oleh plaintif sejak tahun 2015.

Aduan berhubung perkara ini telah dibawa kepada perhatian defendan melalui sepucuk surat yang bertarikh 11.06.2015 yang mana adalah seperti berikut: [Sila rujuk muka surat 10, (Lampiran 94)]

Selanjutnya keterangan pakar geologi juga membantu Mahkamah membuat dapatan fakta bahawa longkang yang dibina oleh defendan tidak berefektif langsung.

Keterangan beliau dirujuk seperti berikut: “Based on my opinion, the drain was not supposed higher on .. normally the drain will build on the toe of the slope, not in the middle of the slope unless the slope gut burns. We call it burn green. So these looks have no burn. It’s just a single slope, so supposed to be there is no drain there and the drain is supposed to be at the toe of the slope.” [Sila rujuk muka surat 36, baris 19-23, (Lampiran 85)]

Beliau juga memberi keterangan akan kewujudan pergerakan minyak daripada hartanah defendan ke dalam longkang di hartanah plaintif.

Ini bukanlah satu situasi penggunaan tanah secara semulajadi oleh defendan.

Mahkamah telah mengambil kira fakta-fakta berhubung pergerakan minyak, limpahan air dan lain-lain ke dalam hartanah plaintif beserta pembinaan longkang yang tidak efektif oleh defendan. Ianya membuktikan kacau ganggu ke atas hartanah plaintif.

Dalam mengguna pakai prinsip ujian “munasabah” dalam kes Chin Moy Yen (Supra), adalah dapatan fakta oleh Mahkamah, defendan seharusnya menjangka ataupun peka akan risiko yang dihadapi oleh plaintif akibat tindakan beliau yang sia-sia membina longkang yang tidak efektif.

Berdasarkan sebab-sebab di atas Mahkamah memutuskan justifikasi defendan bahawa longkang dibina untuk menangani masalah-masalah tersebut tidak boleh diterima.

Keterangan fakta bahawa pokok-pokok besar dari hartanah defendan yang tumbang ke dalam hartanah plaintif membuktikan pencerobohan fizikal.

Mahkamah mengaplikasikan ujian “munasabah”, fakta pokok-pokok besar tumbang ke dalam hartanah plaintif sehingga menggugat plaintif menikmati penggunaan semulajadi hartanahnya

Defendan semestinya sudah jangka pokok-pokok besar akan tumbang ke dalam hartanah plaintif dan ini bukanlah hak penggunaan semulajadi hartanah defendan.

Segala pembuktian kerosakan-kerosakan pada pagar, longkang dan paip pili bomba plaintif berjaya dibuktikan melalui keterangan sokongan iaitu rakaman video dan gambar-gambar.

Ianya diterima masuk sebagai bahan bukti kes.

Defendan tidak hadir memberi keterangan di Mahkamah.

Keterangan wakil defendan sendiri sering kali bercanggah dengan keterangan pakar geologi.

Antaranya adalah fakta berhubung penyelenggaraan kawasan sempadan defendan dan pembinaan dinding penahan.

Pakar geologi menidakkan fakta-fakta tersebut dan keterangan beliau tidak tercabar.

Wakil defendan tidak ada surat perwakilan dari pihak defendan untuk memberi keterangan di Mahkamah.

Beliau juga mengesahkan fakta bahawa beliau tidak tahu isu-isu yang menjadi pertikaian antara plaintif dan defendan.

Gambar-gambar yang kononnya dirakam oleh beliau tidak ada tarikh.

Justeru ianya tidak membantu Mahkamah membuat sebarang dapatan fakta sebab tarikh penting dalam kes ini untuk dikaji situasi lokasi hartanah-hartanah yang mana wujud isu-isu pertikaian kes di hadapan Mahkamah ini.

Hasil kajian isu kedua dan isu ketiga membuktikan plaintif berjaya membuktikan atas imbangan kebarangkalian bahawa defendan bertanggungan liabilti sepenuhnya terhadap tuntutan plaintif di dalam kes ini.

Kes ini diputuskan pada peringkat liabiliti sahaja dan ditetapkan untuk taksiran gantirugi dibuat.

Ini adalah kerana beban pembuktian masih pada plaintif untuk mengemukakan bukti akan gantirugi yang dialaminya.

Mahkamah di peringkat taksiran gantirugi akan mengkaji keterangan yang dikemukakan untuk menentukan tindakan yang sewajarnya berhubung perintah-perintah yang dipohon. S/N Cl74QEptiUqrPmuqnLIjrA Kesimpulan 81. Setelah meneliti fakta-fakta keterangan saksi-saksi, keterangan dokumentasi dan rakaman video, Mahkamah ini memutuskan plaintif telah berjaya membuktikan kes terhadap defendan bagi isu liabiliti sepenuhnya.

Kos tindakan dibenarkan RM20,000.00 tertakluk fi alokatur. Tarikh: 19 Januari 2024 (INDRA NEHRU SAVANDIAH) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya Shah Alam Tarikh keputusan: 28 November 2023 Peguam-Peguam: Bagi pihak plaintif: Samreet Singh, [Tetuan Gurdip Sarjit & Co.] Bagi pihak defendan: Mohd Hafizuddin & Ammar Ghalip, [Tetuan