Lampiran
Lampiran ‘Annexure’ Gadaian juga telah meperuntukkan peruntukan keperluan penyerahan apa-apa notis-notis di bawah gadaian yang ditandatangani Plaintif di mana peruntukan Klausa 7.16 (a) telah memperuntukkan seperti berikut:- “ SECTION 7.16 SERVICE OF LEGAL PROCESS (a) The service of any Legal Process may be given by Prepaid Registered Post sent to the respective address for service of the parties hereto and such legal process shall be demed to have been duly served after the expiration of five (5) days from the date it is posted and if delivered by hand, on the day it was delivered”. 28 [32] Menurut peguam Defendan Pertama lagi di dalam kes ini adalah jelas bahawa segala surat-menyurat/notis-notis berhubung dengan lelongan awam tersebut telahpun diserahkan kepada Plaintif di alamat Plaintif di No. 10, Jalan 19/6, 46300 Petaling Jaya, Selangor dan ini boleh dirujuk kepada bukti-bukti pengeposannya yang telah dieksibitkan di dalam Kandungan 4. [33] Bagi menyokong hujahannya bahawa Defendan Pertama telah mematuhi segala peruntukan undang-undang di dalam perlaksanaan penguatkuasaan hak statutorinya, peguam Defendan telah merjuk kepada kes-kes berikut: i. Hew Hai Woon-v-Citibank Bhd [2013] 2 MLJ 278 (Mahkamah Rayuan telah memutuskan antara-lain: “As the submissions did not address the question whether it was true no notice of the land enquiry had been served on the appellant in accordance with law, it followed that the submission the land enquiry was a nullity because of the lack of notice, failed, and the order of the land administrator in the land enquiry remained valid”. 29 ii. Amanah Merchant Bank Bhd-v-Lim Tow Choon (1994) 1 MLJ 413. “Once it was established that the Notice of Demand was sent through the post in an envelope addressed to the last known place of address of the defendant, cl 17 applied. It was not necessary for the appellant to show that the AR card has been returned duly acknowledged for there to have been effective service of the notice of demand”. It is sufficient for the appellant to show tat the notice was correctly addressed, prepaid and delivered to the post office and acknowledged for service by the postal authority. Once these fact have been established the deeming provision will inevitably apply” iii. MBF Finance Bhd-v-Tiong Kieng Seng [2001] MLJU 405 “where service is effected by post, the party resorting thereto has only to show proof of posting so as to be able to rely on the presumption of service.That party must therefore show that he has correctly addressed, prepaid and delivered to the post office the letter enclosing the summons and that it has been acknowledged as received by the postal authorities”. 30 [34] Mahkamah ini telah meneliti keterangan-keterangan dokumentar yang dikemukakan oleh Defendan Pertama. Notis-notis Tuntutan dan Penamatan bertarikh 03/12/2007, 31/12/2008, 22/01/2010, 10/05/2010 dan 16/11/2010 dan 04/07/2014 (kesemua notis-notis Tuntutan dan Penamatan telah dieksibitkan di Eksibit “SS-F”, Kandungan 4) telahpun diserahkan kepada Plaintif dan Wong di alamat terakhir Plaintif yang diketahui berdasarkan kepada Carian Alamat daripada Jabatan Pendaftaran Negara (JPN) iaitu di No. 10, Jalan 19/6, 46300 Petaling Jaya, Selangor dan juga alamat surat menyurat Wong iaitu di B-12B-07 Millennium Place Condo 98, Jalan 14/1, 46100 Petaling Jaya, Selangor. [35] Manakala Borang 16D bertarikh 01/11/2011 juga di Ekshibit SS-F, Kandungan 4 telah dikeluarkan oleh Defendan Pertama telah diserahkan kepada Plaintif. [36] Mahkamah ini perlu menyatakan di sini bahawa Plaintif telah cuba menimbulkan alasan yang beliau tidak menerima notis-notis tuntutan dan penamatan serta Borang 16D tersebut kerana menurutnya Defendan Pertama telah dengan cuai menghantar notis-notis 31 tersebut ke alamat lama di No. 10, Jalan 19/6, 46300 Petaling Jaya, Selangor dan kononnya beliau tidak lagi tinggal di alamat tersebut. Untuk dakwaan itu Plaintif telah mengeksibitkan satu surat tidak bertarikh (Ekshibit “TSH-5”, Kandungan 2) yang ditandatangani oleh Wong yang ditujukan kepada Defendan Pertama memaklumkan pertukaran alamatnya dari No. 10, Jalan 19/6, 46300 Petaling Jaya, Selangor kepada B-12B-07 Millennium Place Condo 98, Jalan 14/1, 46100 Petaling Jaya, Selangor. [37] Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam Defendan Pertama bahawa pertama, surat ini adalah surat yang tidak bertarikh, maka bilakah surat ini telah ditulis dan dikemukakan kepada Defendan Pertama adalah tidak diketahui. Kedua, kalaupun ada pertukaran alamat, menurut surat “TSH-5” tersebut yang bertukar alamat surat-menyurat adalah Wong dan bukannya Plaintif. (I would like to inform you the change of my mailing and future correspondence address to the following: ..) Oleh itu, Plaintif masih lagi tinggal dan menetap di No. 10, Jalan 19/6, 46300 Petaling Jaya, Selangor berdasarkan kepada carian alamat yang diperolehi daripada Jabatan Pendaftaran Negara. Adalah tidak dipertikaikan bahawa Notis-notis tersebut telah 32 juga dihantar kepada Wong di alamat B-12B-07 Millennium Place Condo 98, Jalan 14/1, 46100 Petaling Jaya, Selangor. [38] Di samping itu segala penghantaran surat-menyurat/notis-notis yang dihantar kepada Plaintif dan Wong telah dibuktikan dengan bukti-bukti pengeposan di Eksibit “SS-F”, Kandungan 4. [39] Mengenai surat “TSH-5” pula, penerimaan dan pengetahuan Plaintif dan Wong mengenai surat-menyurat dan notis-notis adalah tidaklah boleh dipertikaikan oleh Plaintif kerana Wong telahpun menghadiri setiap kali tarikh Siasatan diadakan dan dijalankan di Pejabat Tanah Petaling, Selangor iaitu pada 31/01/2012, 27/03/2012, 28/08/2012, 18/12/2012, 14/05/2013 dan 20/09/2013 di mana Perintah Jualan telah diberikan oleh Pejabat Tanah sehingga perintah jualan dikeluarkan pada 20/09/2013. Adalah tidak dipertikaikan bahawa siasatan di hadapan Defendan Kedua telah ditangguhkan sebanyak lima (5) kali di atas permohonan Wong yang kononnya akan menyelesaikan segala bayaran-bayaran yang tertunggak bagi memulihkan keingkarannya dan Plaintif terhadap pinjaman Re Financing tersebut. 33 [40] Plaintif semestinya mempunyai pengetahuan berkenaan proses siasatan dan lelongan yang dijalankan kerana Wong telah menghadiri siasatan-siasatan di Pejabat Tanah dan kehadirannya adalah juga bagi mewakili Plaintif berdasarkan Surat Kuasa Wakil bertarikh 2.12.2012 (Eksibit “SS-K”, Kandungan 4). Surat Kuasa Wakil tersebut jelas dan nyata memberikan kuasa kepada Wong melaksanakan segala urusan yang dinyatakan di perenggan 1 sehingga 16 di dalam hal berkaitan hartanah tersebut bagi pihak Plaintif. [41] Adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa kehadiran Wong pada setiap kali siasatan diadakan dan dijalankan, kesimpulan yang tidak dapat dielakkan adalah; surat-menyurat dan notis-notis keingkaran dan penamatan dan notis-Notis Siasatan/lelongan awam tersebut sememangnya telah sampai kepada Plaintif dan Wong. Segala proses berkaitan perintah jualan dan lelongan adalah sememangnya di dalam pengetahuan Plaintif dan Wong kerana Plaintif sendiri telah memberikan kuasa kepada Wong untuk mewakili diriya di dalam segala hal melibatkan hartanah tersebut. 34 [42] Kini Plaintif cuba berdalih dengan mengatakan bahawa tujuan beliau menandatangani Surat Kuasa Wakil tersebut hanyalah memberi Wong kuasa untuk menjual hartanah tersebut kepada pihak ketiga dan bukan untuk tujuan menghadiri siasatan di Pejabat Tanah kerana Plaintif tidak mengetahui adanya proses lelongan terhadap hartanah tersebut. [43] Mahkamah ini bersependapat dengan peguam Defendan Pertama bahawa alasan Plaintif yang Wong tidak memaklumkan kepada Plaintif berkenaan surat-menyurat dan notis-notis keingkaran dan penamatan dan notis-notis siasatan/lelongan adalah tidak timbul sama sekali. [44] Di samping itu, setelah hartanah tersebut ditetapkan untuk Lelongan Awam sebanyak tiga (3) kali atas alasan-alasan yang telah dinyatakan pada awal tadi, dan hartanah tersebut telah berjaya dijual pada lelongan yang dijalankan pada 14/05/2015 harga RM1,458,000.00, Wong yang juga mewakili Plaintif telah hadir pada tarikh 14/05/2015 tersebut dan telah menyaksikan sendiri proses 35 lelongan awam tersebut yang berlangsung di Pejabat Tanah Daerah Petaling, Selangor. [45] Adalah tidak dipertikaikan bahawa pengiklanan-pengiklanan mengenai Lelongan Awam ke atas hartanah tersebut di dalam akhbar The Malay Mail pada 08/09/2014, 13/01/2015 dan 31/03/2015 telah dibuat oleh Pelelong sepertimana yang diperuntukkan di dalam undang-undang. [46] Berdasarkan alasan-alasan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa dakwaan Plaintif mengenai ketidakterimaan surat-surat dan notis-notis berhubung dengan perintah jualan dan lelongan yang dijalankan dan proses undang-undang yang telah diambil dan dilaksanakan adalah di luar pengetahuannya adalah tidak benar sekali. Dakwaan Plaintif ini merupakan penafian kosong belaka dan ianya adalah alasan yang telah direka-reka Plaintif. Alasan ii. Defendan Pertama telah mendapatkan Perintah Jualan dan melelong hartanah tersebut berdasarkan gadaian yang salah iaitu dengan No. Perserahan 3498/1994 (gadaian pertama 36 yang telah selesai) dan bukannya ke atas gadaian dengan No. Perserahan 4197/2005 (masih lagi sah dan terpakai) [47] Benarkah dakwaan Plaintif bahawa Defendan Pertama telah mendapat Perintah Jualan dan seterusnya melelong hartanah tersebut berdasarkan gadaian pertama yang telah selesai dibayar sepenuhnya pada tahun 2006? Berasaskan dakwaan ini juga Plaintif telah mengatakan bahawa tidak ada keingkaran yang wujud di pihaknya. [48] Untuk itu, Mahkamah ini perlu merujuk kepada Borang 16D KTN berserta dokumen-dokumen yang berkaitan yang difailkan oleh Defendan Pertama ke Pejabat Tanah Petaling, Selangor pada 08/12/2011 bagi mendapatkan Perintah Jualan hartanah tersebut. Di Eksibit “SS-B” dan “SS-C”, Kandungan 4 adalah Borang-Borang Gadaian 16A bagi Gadaian Pertama dan Gadaian Kedua. Eksibit “SS-B” adalah Gadaian Pertama yang dilaksanakan melalui No. Perserahan 3498/1994, manakala Eksibit “SS-C adalah Gadaian Kedua yang dilaksanakan melalui No. Perserahan 4197/2005. 37 [49] Defendan Pertama tidak menafikan bahawa gadaian pertama sudah tidak lagi terpakai kerana pinjaman perumahan telahpun diselesaikan sepenuhya pada tahun 2006. Gadaian yang boleh dikuatkuasakan oleh Defendan Pertama sekiranya berlaku keingkaran terma-terma pinjaman Re Financing adalah Gadaian Kedua. [50] Merujuk kembali kepada Notis-notis Tuntutan dan Penamatan bertarikh 03/12/2007, 31/12/2008, 22/01/2010, 10/05/2010 dan 16/11/2010 dan 04/07/2014 (kesemua notis-notis Tuntutan dan Penamatan serta bukti pengeposan adalah di Eksibit “SS-F”), Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan peguam Defendan Pertama bahawa notis-notis tersebut adalah merujuk kepada pinjaman Re Financing kerana notis-notis tersebut merujuk kepada Pinjaman Overderaf dan Agreement No. 514561301354 dan juga Agreement No. 41456110403 (Sila lihat nombor-nombor agreement di perenggan 15 alasan penghakiman berkenaan pinjaman Re Financing). Nombor kedua-dua agreement tidak ada kena mengena pun dengan pinjaman 1 yang diberikan kepada Plaintif. Oleh itu, 38 tidak syak lagi notis-notis tersebut sememangnya telah dikeluarkan kepada Plaintif dan Wong atas tuntutan pembayaran dan kegagalan pembayaran wang pinjaman Re Financing oleh Plaintif dan Wong. Lanjutan daripada notis-notis tersebut, Defendan Pertama telah seterusnya mengeluarkan kepada Plaintif Borang 16D bertarikh 01/11/2011 yang mana di dalam notis tersebut juga tertera nombor-nombor Agreement No. 514561301354 dan juga Agreement No. 414561104031 yang merujuk kepada pinjaman Re Financing. Daripada nombor-nombor agreement ini Plaintif sendiri akan mengetahui bahawa keingkaran terma-terma pinjaman adalah terhadap pinjaman Re Financing dan langsung tidak berkait dengan pinjaman 1 yang diberikan pada tahun 1994. Bagi Mahkamah ini, Borang 16D bertarikh 1.11.2011 ini adalah sangat jelas merujuk kepada akaun-akaun pinjaman Re Financing dan ianya langsung tidak menimbulkan sebarang keraguan. Di dalam Jadual Notis Borang 16D yang telah di hantar ke Pejabat Tanah Daerah Petaling, Selangor juga telah tertera nombor perserahan kedua-dua gadaian tersebut. 39 [51] Mahkamah ini bersetuju dengan peguam Defendan Pertama bahawa walaupun surat-surat daripada Pejabat Tanah Daerah Petaling, Selangor bertarikh 24/12/2011, 17/02/2012, 30/07/2012, 03/12/2012 dan 05/08/2013 hanya tertera gadaian pertama sahaja, akan tetapi surat-surat daripada Pejabat Tanah Daerah Petaling, Selangor yang berikutnya bertarikh 24/01/2014 dan surat bertarikh 04/07/2014 tertera kedua-dua gadaian pertama dan kedua. Malahan Notis-Notis Iklan Lelongan bertarikh 07/03/2014 dan juga Perisytiharan Jualan juga tertera kedua-dua gadaian tersebut. [52] Oleh yang demikian, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa berdasarkan semua dokumen-dokumen yang telah dirujuk di atas, Plaintif tidak boleh mengatakan bahawa perintah jualan yang diperolehi Defendan Pertama dan lelongan awam yang dijalankan adalah berdasarkan kepada gadaian yang salah. [53] Di samping itu juga, Mahkamah ini bersependapat dengan peguam Defendan Pertama bahawa isu gadaian salah dan menimbulkan kekeliruan di pihak Plaintif adalah tidak timbul sama sekali kerana 40 kedua-dua gadaian tersebut adalah atas hartanah yang sama iaitu hartanah tersebut yang terkandung di HS(M) 12298, PT 46, Mukim Sungai Buloh, Daerah Petaling, Negeri Selangor dan bukanlah hartanah yang lain. Di sini Plaintif sendiri telah mengetahui bahawa Gadaian Pertama ke atas hartanah tersebut tidak lagi berkuatkuasa apabila bayaran penuh pinjaman 1 telahpun diselesaikan pada tahun 2006. [54] Justeru itu, bagi Mahkamah ini terteranya kedua-dua nombor perserahan Gadaian Pertama bersekali dengan nombor perserahan Gadaian Kedua tidak langsung mencacatkan perintah jualan dan menjadikan penguatkuasaan hak statutori Defendan Pertama terhadap Gadaian Kedua itu tidak sah bagi membolehkan Mahkamah ini membatalkan Perintah Jualan dan juga lelongan awam yang telah dijalankan pada 14/05/2015. Walhal kesemua dokumen-dokumen (notis-notis tuntutan dan penamatan, Notis Borang 16D dan notis-notis siasatan) merujuk kepada pinjaman Re Financing yang telah dijamin oleh Gadaian Kedua iaitu gadaian yang masih lagi sah dan terpakai. 41 [55] Bagi Mahkamah ini, Plaintif tidak langsung dikelirukan ataupun disalah arahkan (misled). Justeru itu, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa perintah jualan dan lelongan awam yang telah dijalankan pada 14/05/2015 tidak boleh dipersoalkan akan keteraturannya. Perintah Jualan dan lelongan awam yang dijalankan pada 14.5.2015 tersebut adalah sah dan teratur (regular) di sisi undang-undang. Alasan iii. Serahan Notis 16D KTN kepada Plaintif adalah tidak sah kerana Notis 16E KTN tidak diserahkan kepadanya [56] Plaintif telah menyatakan bahawa memandangkan pinjaman Re-Financing yang dipohon olehnya dan Wong adalah melibatkan Gadaian Pihak Ketiga (Third Party Charge), maka adalah menjadi dakwaannya bahawa segala notis-notis menurut undang-undang seperti Notis Siasatan, Notis 16D dan Notis 16E KTN hendaklah diserahkan secara kediri kepadanya. 42 [57] Adalah dihujahkan bagi pihak Plaintif bahawa kegagalan Defendan Pertama menyerahkan secara kediri Notis 16E kepada Plaintif menjadikan penyerahan Notis 16D kepada Plaintif tidak sah. Untuk hujahan, peguam Plaintif telah merujuk sekali lagi kepada Sykt. Kewangan Melayu Raya Bhd v Malayan Banking Bhd. [1984] 1 CLJ (Rep) 363. [58] Mahkamah ini merujuk kepada Seksyen 254 (1) dan (3) KTN yang memperuntukkan: “(1) Where, in the case of any charge, any such breach of agreement as is mentioned in sub-section (1) of Section 253 has been committed for a period of at least one month or such alternative period as may be specified in the charge which shall not be less than one month, the chargee may serve on the chargor a notice in Form 16D…..” (3) If at the expiry of the period specified in any such notice the breach in question has not been remedied- 43 (a)……….. (b) the chargee may apply for an order for sale in accordance with the following provisions of this Chapter” [59] Di dalam kes Bank Islam Malaysia Berhad v Pasaraya Peladang Sdn Bhd [2004] 7 MLJ 355 telah diputuskan bahawa: “Form 16D of the NLC may be used whether or not the principal sum was payable on demand. Therefore, the issuance of the statutory demand by the plaintiff in Form 16D of the NLC was valid”. [60] Bagi Mahkamah ini, Plaintif di dalam kes ini sememangnya telah gagal untuk menjelaskan bayaran ansuran bulanan ke atas pinjaman Re-Financing, maka atas kegagalan terma pinjaman Re-Financing tersebut, Defendan Pertama sebagai pemegang gadaian berhak mengeluarkan Notis 16D kepada Plaintif menuntut Plaintif memulihkan atau meremedi keingkaran tersebut. Tuntutan untuk pemulihan keingkaran ini boleh dituntut tidak kira samada tuntutan tersebut adalah melibatkan tuntutan prinsipal atau pun tidak. 44 Seterusnya, sekiranya kegagalan tersebut berterusan untuk satu tempoh masa yang telah ditetapkan di mana keingkaran itu tidak dipulihkan oleh Plaintif, maka Defendan Pertama berhak untuk mendapatkan Perintah Jualan ke atas hartanah tersebut. (Sila lihat : i. Mary Michael –v-United Malayan Banking Corporation Bhd [1971] 1 MLJ 172 “…….in this case although the principal sum was payable on demand, the chargee was seeking to recover also the interest which had become due and payable and therefore the notice in Form 16D was the appropriate notice. In the circumstances the learned trial judge was right in making the order for sale” “…….It is to be observed that a notice in Form 16D applies to any charge, so that it can validly be used even in the case of a charge where the principal sum is payable on demand, even though Form 16E is specially designed for this purpose. This would be particularly true of a charge where the principal sum bears interest and the chargor is in default of payment of interest as stipulated in the charge. If there is no interest payable on the principal sum it is open to the chargee to give a notice 45 outside the provisions of the Code either orally or in writing and, in the event of non-compliance with this notice, then to issue a notice in Form 16D on the ground that the chargor is in default. In other words, in the case of a charge where the principal sum is payable on demand and there is also a stipulation as regards payment of interest thereon, the chargee can apply for sale of the charged land either on the ground that the principal sum secured by the charge is payable on demand or on the ground that there has been a default in payment of interest. In either case a notice in Form 16D would be a valid notice ………...” ii. HSBC Bank Malaysia Berhad –v-Overseas Industries Sdn Bhd [2008] MLJU 392 “………In our view, whether a notice of default with respect to a charge or charges in Form 16D is bad in law would depend on whether the chargor has been prejudiced or misled by any defect in the notice so as to render the granting of the order for sale unjust, and this in turn must necessarily depend on the circumstances of each particular case”. [61] Di dalam hal ini Mahkamah ini berpandangan bahawa Notis 16D yang dikeluarkan Defendan tidaklah bertentangan dengan mana- 46 mana peruntukan undang-undang, maka serahan Notis 16D tersebut ke atas Plaintif adalah sah dan teratur. Alasan iv: harga rizab lelongan hartanah tersebut adalah tidak adil dan tidak menasabah kerana ianya di bawah harga pasaran [62] Isu ini tidak lagi menjadi isu kerana rayuan Plaintif terhadap Defendan Kedua adalah di luar tempoh had masa. Walau apapun alasan Plaintif adalah pengataan semata-mata yang tidak disokong oleh mana-mana keterangan dokumentar. D. Hak dan kepentingan Pembida/Pembeli hartanah tersebut [63] Hartanah tersebut telah berjaya dijual pada 14/05/2015 pada harga RM1,458,000.00 kepada Pembida/Pembeli iaitu Lim Yoke Mei (No. K/P: 840804-14-5072) seorang warganegara Malaysia yang cukup umur dan beralamat di No. 25 BU 11/1, Bandar Utama, 47800 Petaling Jaya, Selangor. Wong yang mewakili Plaintif telah hadir di Pejabat Tanah Daerah Petaling, Selangor dan menyaksikan sendiri proses lelongan awam tersebut dijalankan. 47 [64] Di dalam kes ini Pembida/Pembeli tersebut telahpun membayar wang sebanyak RM145,8000.00 (10% daripada harga jualan) dan pembelian pembida ini adalah di dalam satu proses lelongan awam yang dijalankan secara sah dan yang telah juga mematuhi segala peruntukan undang-undang. Oleh itu, Pembida/Pembeli tersebut adalah merupakan bona fide Purchaser for value without notice dan mempunyai pemilikan ekuiti (equitable ownership) yang sah ke atas hartanah tersebut tersebut. Di dalam keadaan ini, hak dan kepentingan Pembida/Pembeli sebagai bona fide Purchaser for value without notice perlulah dikekalkan dan dipelihara oleh Mahkamah ini. [65] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini menolak Kandungan 1 Plaintif dengan kos sebanyak RM3000.00 masing-masing kepada Defendan Pertama dan Defendan Kedua. 48 .................................................... (DATUK AZIMAH BINTI OMAR) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Selangor Darul Ehsan Bertarikh 17 Oktober 2016 Peguam Plaintif - Tetuan Iskandar Putra & Izral Iskandar Putra Peguam Defendan Pertama - Tetuan J.S. Pillay & Mohd Haaziq Yang Boon Hang Peguam Defendan Kedua - Kamar Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Khairul Nizam