Tan Seng Guan v Tee Ba @ Tee Siew Pee (JA-22NCvC-41-04/2024)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TA’ZIM GUAMAN SIVIL NO : JA-22NCvC-41-04/2024 ANTARA TAN SENG GUAN (No K/P: 800604-01-6325) …… PLAINTIF DAN TEE BA @ TEE SIEW PEE (No. K/P: 421015-01-5156) ……DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN

Lampiran

Lampiran 1 – Writ Saman bertarikh 9.4.2024; (b) Lampiran 4 – Pertnyataan Tuntutan Terpinda bertarikh 27.4.2024; (c) Lampiran 11 – Pernyataan Pembelaan Defendan bertarikh 9.10.2024; (d) Lampiran 12 – Jawapan kepada Pembelaan Defendan bertarikh 22.10.2024; (e) Lampiran 14 - Afidavit Sokongan Defendan bertarikh 5.11.2024 (bagi permohonan di bawah A.18 K.19 (a), S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A (b) dan/atau (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (KKM 2012); (f) Lampiran 15 – Notis Permohonan Terpinda Defendan bertarikh 6.11.2024 (bagi permohonan di bawah A.18 K.19 (a), (b) dan/atau (d) KKM 2012); (g) Lampiran 16 – Afidavit Jawapan Plaintif bertarikh 26.11.2024 dan (h) Lampiran 17 – Afidavit Balasan Defendan bertarikh KEPUTUSAN MAHKAMAH 24. Kedudukan Undang-Undang berkenaan Pembatalan Pliding: Aturan 18, Kaedah 19(1) KKM 2012 memperuntukkan seperti berikut: 19(1) Mahkamah boleh pada mana-mana peringkat prosiding memerintahkan supaya dibatalkan atau dipind mana-mana pliding atau pengendorsan, apa-apa writ tindakan itu atau apa-apa jua dalam mana-mana pliding atau dalam pengendorsan, atas alasan bahawa ; (a) Ia mendedahkan kausa tindakan atau pembelaan yang tidak munasabah, mengikut mana-mana yang berkenaan; (b) Ia mengaibkan, remeh atau menyusahkan; (c ) Ia boleh menjejaskan, menghalang atau melengahkan perbicaraan tindakan itu dengan adil; atau (c) Ia selainnya adalah suatu penyalahgunaan proses Mahkamah, dan boleh memerintahkan tindakan itu digantung atau ditolak atau penghakiman dicatatkan dengan sewajarnya mengikut mana-mana yang berkenaan. S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A 25. Untuk menggunakan peruntukan ini ia mestilah menyatakan sama ada ia berada di bawah salah satu atau kesemua limb (a), (b),(c) atau (d) dibawah A.18 K.19(1) KKM 2012 tersebut. Kes Razshah Enterprise Sdn Bhd v Arab Malaysian Finance Bhd [2009] 2 MLJ 102, Mahkamah Rayuan memutuskan seperti berikut: ”Plaintif’s application was flawed since it failed to specify under what limb of RHC O.18 r.19 the application was made”. Begitu juga di dalam kes Dominic Selvam a/l S.Gunapragasan v Kerajaan Malaysia [2007] 2 MLJ 761 memutuskan seperti berikut: “any application under RHC O.18 r.19(1) is entitled to rely on any or all of the grounds specified therein. The limb of r.19(1) (a) to (d) are disjunctive”. 26. Halsbury’s Law of Malaysia secara jelasnya menerangkan bahawa permohonan di bawah Kaedah ini adalah berhak untuk bersandarkan kepada mana-mana atau kesemua alasan yang diperuntukkan dalam Kaedah ini. Apa yang nyata ialah hanya satu permohonan sahaja yang boleh dikemukakan. Para (a) hingga (d) hendaklah dibaca secara berasingan (disjunctively). Namun demikian, ianya tidak bererti bahawa suatu permohonan itu tidak boleh bergantung kepada lebih daripada satu subperenggan dalam permohonan yang sama. Ini bermaksud jika pihak yang memohon dapat membuktikan salah satu daripada limb (a) hingga (d) tersebut adalah memadai untuk Mahkamah membenarkan S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A permohonan tersebut. 27. Kes yang dirujuk adalah kes Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 4 CLJ 7, di mana Mahkamah Agung telah memutuskan seperti berikut: Held : “ [1] The principle upon which the court acts in exercising its power under any of the four limbs of O.18 r.19(1) Rules of the High Court 1980 are well settled. It is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under this rule. This summary procedure can only adopted when it can be clearly seen that a claim or answer is on the face of it obviously unsustainable”. 28. Oleh itu sebagaimana yang diputuskan di dalam kes Bandar Builder (supra) untuk Pembatalan Prosiding atau ‘striking out’ tuntutan tersebut mestilah ‘obviously unsustainable’. Dua Isu penting dalam menentukan samada Permohonan Defendan di Lampiran 15, dibenarkan oleh Mahkamah ini. (i) Adakah Defendan bertindak sebagai Pemegang Amanah kepada Hartanah Tersebut dan seharusnya memindah milik Hartanah tersebut kepada Plaintif? 29. Batu asas tuntutan Plaintif adalah walaupun nama Plaintif tiada di didalam geran hakmilik bagi Tanah Pertama dan Tanah Kedua dan juga Perjanjian Jual beli bertarikh 12.2.2009 bagi Tanah Kedua tersebut tidak meletakkan nama Plaintif di dalam perjanjian S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A tersebut, Plaintif adalah pemilik sah Tanah Kedua tersebut kerana Defendan hanyalah pemegang amanah kepada Tanah Kedua tersebut. Begitu juga dengan Tanah Ketiga walaupun nama Plaintif ada di dalam Geran Hakmilik yang mempunyai ½ bahagian daripada Tanah Ketiga tersebut dan ½ bahagian lagi adalah atas nama Defendan, Tanah Ketiga tersebut sebenarnya adalah milik Plaintif kerana Defendan hanyalah bertindak sebagai pemegang amanah kepada Tanah Ketiga tersebut. 30. Namun, Mahkamah ini melihat kepada keterangan dokumentasi yang ada di hadapan Mahkamah ini iaitu nama di atas geran hakmilik Tanah Pertama dan Tanah Kedua adalah atas nama Defendan dan tiada apa-apa pada geran hak milik atau memorandum pindah milik yang menunjukkan kewujudan sesuatu amanah. Seksyen 344 Kanun Tanah Negara (Akta 828) memperuntukkan bahawa sebarang amanah yang diwujudkan hendaklah didaftarkan di dalam memorial pendaftaran. Mahkamah ini merujuk kepada kes yang dirujuk oleh peguamcara Defendan berkenaan ámanah’ iaitu di dalam kes Mahkamah Rayuan, Low Tin Yong@Low Yong Lian v Low Yong Thua [2016] 5 MLRA 398. 31. Ringkasnya, hak milik tersebut tidak menunjukkan bahawa Defendan memegang hartanah tersebut sebagai pemegang amanah. Tiada sebarang endosmen dengan perkataan “trustee” pada hak milik hartanah tersebut yang boleh membuktikan kewujudan amanah yang sah bagi pihak Plaintif. S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A 32. Selain itu, tiada sebarang dokumen bertulis atau surat ikatan amanah (trust deed) yang menyokong kewujudan amanah itu. Plaintif pula hanya mengambil langkah untuk melindungi kepentingan beliau terhadap tanah tersebut dengan memasukkan kaveat, hanya pada bulan September 2024 melalui tindakan guaman 493, Plaintif memfailkan Saman Pemula untuk melanjutkan tempoh kaveat persendirian Tanah Pertama yang dimasuki oleh Defendan dan baru bercadang untuk memasukkan kaveat persendirian ke atas Tanah Kedua dan Tanah Ketiga, iaitu setelah 22 tahun untuk Tanah Pertama, 15 tahun untuk Tanah Kedua dan 11 tahun untuk Tanah Ketiga (melalui eksibit ‘TB-2”) di Lampiran 14 iaitu Afidavit Sokongan Defendan selepas pemindahan tanah itu kepada Defendan. 33. Adalah tidak munasabah sekiranya benar amanah itu wujud, tiada sebarang tuntutan dibuat terhadap hartanah tersebut sepanjang tempoh 22, 15 dan 11 tahun masing-masing itu. Mahkamah ini mendapati “amanah” yang dimaksudkan oleh Plaintif adalah “amanah semata-mata”(bare trust). Salah satu prinsip ekuiti yang diterima pakai di Malaysia berkaitan undang-undang tanah adalah konsep amanah semata-mata (bare trust) dan ini berlaku di dalam keadaan dimana suatu kontrak jualan hartanah diantara pembeli dan penjual. Penjual dari segi ekuiti biasanya akan menjadi pemegang amanah semata-mata kepada pembeli sekiranya pembeli telah menjelaskan keseluruhan harga belian. Rujuk keputusan kes Mahkamah Persekutuan dalam kes Temenggung securities Ltd & Anor v Registrar of Titles, Johore & Ors [1974] 2 MLJ 245 dan keputusan Mahkamah Agung dalam kes S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A Yeong Ah Chee v Lee Chong Hai & Anor and Other Appeals [1994] 3 CLJ 20. 34. Tetapi didalam kes ini ianya bukanlah melibatkan urusan jual beli tanah antara Plaintif dan Defendan sebaliknya hartanah tersebut telahpun dipindah milik ke atas nama Defendan dan Defendan bukanlah boleh dianggap sebagai pemegang amanah semata-mata kepada Plaintif melainkan ada dinyatakan di dalam mana-mana Surat Ikatan Amanah ataupun ada di endorskan perkataan “trustee” pada hartanah tersebut. Jika benar Tanah Pertama dan Tanah Kedua adalah sepatutnya di letakkan atas nama Plaintif kenapa tidak diletakkan pada ketika itu sepertimana pada Tanah Ketiga yang ada ½ bahagian Plaintif? 35. Oleh yang demikian, hakmilik tidak boleh disangkal (indefeasible title) yang dinikmati oleh Defendan tidak seharusnya digugat hanya berdasarkan dakwaan kabur mengenai kewujudan amanah yang kononnya muncul selepas berpuluh tahun dan berbelas tahun kemudian. 36. Oleh itu Mahkamah bersetuju dengan Hujahan Defendan bahawa isu ini terangkum kepada kepada limb (a) iaitu ia mendedahkan kausa tindakan yang tidak munasabah, limb (b) ianya adalah mengaibkan, remeh atau menyusahkan dan limb (d) iaitu ia adalah suatu penyalahgunaan proses Mahkamah. (ii) Adakah tuntutan Plaintif dibatasi oleh had masa? S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A 37. Bagi menentukan samada tindakan Plaintif terhadap Defendan telah luput tempoh/terhalang oleh had masa (time barred), terlebih dahulu perlu ditentukan punca tindakan (cause of action) Plaintif terhadap Defendan. Mahkamah berkenaan isu ini mendapati bahawa Writ Saman dan Tuntutan Terpinda Plaintif adalah mengenai tuntutan terhadap tiga (03) hartanah iaitu Tanah Pertama, Tanah Kedua dan Tanah Ketiga. Jelas daripada Tuntutan Terpinda Plaintif, Plaintif menuntut deklarasi bahawa Plaintif adalah pemilik benefisial hartanah tersebut dan deklarasi bahawa Defendan adalah pemegang amanah hartanah tersebut seterusnya suatu perintah agar hartanah tersebut dipindah milik ke atas nama Plaintif. 38. Memandangkan kausa tindakan Plaintif adalah bagi deklarasi berkenaan hartanah tersebut dan berkenaan pindah milik hartanah tersebut maka tempoh had masa (limitation period) yang terpakai adalah 12 tahun daripada tarikh hak untuk memulakan tindakan itu mula wujud. Ini adalah menurut seksyen 9(1) Akta Had Masa 1953 (Limitation Act 1953). S.9 Akta Had Masa 1953 yang menyatakan seperti berikut: “Limitation of actions to recover land” (1) No action shall be brought by any person to recover any land after the expiration of twelve years from the date on which the right of action accrued to him, or if it frist accrued to some person through whom he claims, to that person.” (penekanan ditambah) S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A 39. Seterusnya adalah menjadi undang-undang yang mantap bahawa persoalan bilakah hak untuk memulakan tindakan (right of action) bermula adalah satu persoalan fakta (question of fact). Dalam kes Credit Corp (M) Bhd v Fong Tok Sin [1991] 2 CLJ 871; 1 CLJ (Rep) 69; [1991] 1 MLJ 409, Mahkamah Agung melalui penghakiman Hashim Yeop Sani SCJ (pada ketika itu) telah memutuskan seperti berikut: “As stated earlier a cause of action is said to have accrued when there is in existence a person who can sue and another who can be sued and when all facts have happened which are material to be proved to entitle the plaintif to succeed. In the present case on 18 June 1979 there was undoubtedly in existence someone who can sue, that is, the respondent. There was also undoubtedly some person in existence who can be sued, amongst them the appellant. On the same date there was also in existence the facts to be proved by the respondent to entitle the Plaintif to succeed in the action. The doctrine of limitation is said to be based on the two broad considerations. Firstly, there is a presumption that a right not exercised for a long time is nonexistent. The other consideration is that it is necessary that matters of right in general should not be left too long in a state of uncertainty or doubt of suspense. The limitation law is progmulgated for the primary object of discouraging plaintiffs from sleeping on their actions and more importantly, to have a definite end to litigation. This is in accord with the maxim interest republicae ut sit finis litium that in the interest of the State there must be an end to S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A litigation. The rationale of the limitation law should be appreciated and enforced by the Courts.” (penekanan ditambah) Kes ini juga dirujuk dan digunapakai di dalam kes Mahkamah Rayuan, Yeng Chong Realty Bhd v Edward Stanislaus De Silva & Ors [2025] 3 CLJ 28. 40. Daripada keputusan kes ini doktrin had masa adalah berasaskan dua pertimbangan utama iaitu pertama, adanya andaian bahawa sesuatu hak yang tidak digunakan dalam tempoh masa yang panjang dianggap tidak lagi wujud dan kedua ialah bahawa perkara yang melibatkan hak perlu tidak dibiarkan terlalu lama dalam keadaan tidak pasti atau tergantung tanpa kepastian. (penekanan ditambah) 41. Hujahan Defendan berkenaan dengan bilakah berlakunya tindakan ini adalah: (a) Tanah Pertama – sejak sekurang-kurangnya 3.03.2005 (daftar atas nama Defendan) – kira-kira 22 tahun; (b) Tanah Kedua – sejak 14.04.2009 (daftar atas nama Defendan) – kira-kira 15 tahun; dan ( c) Tanah Ketiga – sejak 27.11.2013 (daftar ½ bahagian atas nama Plaintif dan ½ bahagian atas nama Defendan)- kira-kira 11 tahun. S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A Dikira daripada Tarikh Writ dan Penyata Tuntutan Plaintif yang difailkan pada 09.04.2024. 42. Namun hujahan Plaintif pula menyatakan bahawa tempoh had masa mula berjalan daripada saat Plaintif mengetahui bahawa Defendan telah mengiklankan Tanah Pertama untuk dijual iaitu sekitar 15.5.2022 yang mana Plaintif masih berada dalam tempoh had masa yang dibenarkan untuk memulakan tindakan ini terhadap Defendan. 43. Mahkamah bersetuju dengan hujahan Defendan bahawa tempoh had masa adalah bermula dari awal hartanah tersebut di daftarkan atas nama Defendan jika benar tuntutan Plaintif adalah tulin (genuine). Ini adalah kerana tidak ada apa-apa Surat Ikatan Amanah ataupun ada di endorskan perkataan “trustee” pada hartanah tersebut dan dalam tempoh 12 tahun tersebut Mahkamah juga mendapati Plaintif adalah cukup matang untuk mendapatkan haknya jika benar seperti yang dinyatakan di dalam tuntutannya terhadap Defendan. Maka adalah jelas hak untuk menyaman timbul (right to sue accrues), punca tindakan timbul (cause of action accrues), dan hak tindakan timbul (right of action accrues) membawa maksud yang sama apabila membicarakan tentang tarikh permulaan tempoh had masa yang ditetapkan oleh Undang-Undang iaitu bilamana nama Defendan didaftarkan sebagai pemilik hartanah tersebut dan bukannya nama Plaintif sepertima mana pada Tanah Ketiga. S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A 44. Oleh itu berdasarkan keputusan di dalam kes Credit Corp (M) Bhd v Fong Tok Sin (supra) tindakan Plaintif telah membawa kepada penggunaan doktrin had masa adalah terpakai iaitu pertamanya membawa kepada andaian bahawa sesuatu hak yang tidak digunakan dalam tempoh masa yang panjang dianggap tidak lagi wujud dan kedua ialah bahawa perkara yang melibatkan hak perlu tidak dibiarkan terlalu lama dalam keadaan tidak pasti atau tergantung tanpa kepastian. (penekanan ditambah) 45. Maka bagi isu ini sekali lagi Writ dan Pernyataan Tuntutan Plaintif ini terangkum kepada kepada limb (a) iaitu ia mendedahkan kausa tindakan yang tidak munasabah seterusnya membawa kepada limb (d) iaitu ia adalah suatu penyalahgunaan proses Mahkamah. KESIMPULAN 46. Setelah meneliti Notis Permohonan (Lampiran 15), Afidavit kedua-dua belah pihak dan hujahan kedua-dua pihak, Mahkamah berpuas hati bahawa: (a) Defendan adalah pemilik benefisial hartanah tersebut (Tanah Pertama dan Tanah Kedua) dan pemilik bersama Tanah Ketiga dan hak Defendan tidak dapat dipertikaikan oleh Plaintif; dan (b) Tindakan ini adalah terikat dengan doktrin had masa yang telahpun melebihi had masa yang diperuntukan oleh Undang-Undang; S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A 47. Maka tindakan saman ini adalah mendedahkan kepada kausa tindakan yang tidak munasabah dibawah A.18 K.19 limb (a) KKM 2012, ianya remeh dan menyusahkan di bawah A.18 K.19 limb (b) KKM 2012 serta membawa kepada suatu penyalahgunaan proses Mahkamah dibawah A.18 K.19 limb (d) KKM 2012. 48. Justeru, Mahkamah menggunakan kuasa di bawah Aturan 18 Kaedah 19 (1)(a) (b) dan/atau (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 membenarkan permohonan Defendan membatalkan Saman Pemula dan Penyata Tuntutan bertarikh bertarikh 09.04.2024 dengan kos sebanyak RM5000.00 dibayar oleh Plaintif kepada Defendan dalam masa 14 hari dari tarikh perintah ini. BERTARIKH : 28 OKTOBER 2025 t.t MANIRA MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU. Bagi pihak Plaintif Lim Hui Ting Tetuan H T Lim & Partners Johor Bagi Pihak Responden Nur Afizah binti Yusoff Tetuan Burton Tan Syazwan & Co Johor S/N bEywdzm2BEuYtBYxvUi1A