Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI PULAU PINANG DALAM NEGERI PULAU PINANG, MALAYSIA RAYUAN SIVIL NO: PA-12ANCVC-31-07/2023 ANTARA TECHWARE ENTERPRISE SDN BHD (NO. SYARIKAT: 313592-A) … PERAYU DAN ONG CHEE SENG (NO. K/P: 700203-07-5369) (Sebagai Pentadbir Harta Pusaka bagi Pihak Simati Bernama Teoh Ah Nya @ Teoh Seok Lang (No. K/P: 4340-07-5234) … RESPONDEN DALAM MAHKAMAH SESYEN GEORGETOWN DALAM NEGERI PULAU PINANG GUAMAN SIVIL NO: PA-A52NCVC-124-11/2022 ANTARA ONG CHEE SENG (NO. K/P: 700203-07-5369) (Sebagai Pentadbir Harta Pusaka bagi Pihak Simati Bernama Teoh Ah Nya @ Teoh Seok Lang (No. K/P: 4340-07-5234) … PLAINTIF DAN 02/10/2024 10:00:01 PA-12ANCvC-31-07/2023 Kand. 15 S/N JfgTyFxaTUepf5p97lZHg TECHWARE ENTERPRISE SDN BHD (NO. SYARIKAT: 313592-A) … DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN A. PENDAHULUAN [1] Ini adalah rayuan Perayu/Defendan yang tidak berpuas hati dengan keseluruhan keputusan Hakim Mahkamah Sesyen (HMS) bertarikh 23.6.2024 yang telah menolak permohonan Defendan untuk mengenepikan Penghakiman Ingkar Tanpa Kehadiran bertarikh 5.12.2022 (Lampiran 9) dengan kos dibawah Aturan 13 Kaedah 8 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. B. LATAR BELAKANG [2] Plaintif adalah Pentadbir Harta Pusaka yang bertanggungjawab mewakili aset dan liabiliti Si Mati bernama Teoh Ah Nya @ Teoh Seok Lang (NO. K/P: 43408-07-5234) dibawah suatu Geran Mengenai Probet bertarikh 17 Mac 2021 yang dikeluarkan melalui Saman Pemula No. PA- 32NCVC-13-01/2021. Manakala Defendan pula merupakan sebuah syarikat yang menjalankan bisnes, antara lainnya,sebagai pemaju hartanah (“property developer”). [3] Tuntutan Responden/Plaintif terhadap Perayu/Defendan adalah untuk: [a] Jumlah gantirugi sebanyak RM120,582.01 untuk serahan lewat milikan kosong hartanah yang dikenali sebagai Parcel S/N JfgTyFxaTUepf5p97lZHg No: 02 (Bliss), Type: A, Level: 8 (8-02) Kondominium Bukit Indah (The Retreat). [b] Faedah keatas jumlah RM120,582.01 sebanyak 5% setahun dikira dari tarikh penghakiman hingga penyelesaian penuh ; [c] Kos. [4] Pihak-pihak akan dirujuk sebagai Plaintif dan Defendan sebagaimana pihak-pihak di Mahkamah Sesyen dalam alasan penghakiman ini. C. HUJAHAN DEFENDAN [5] Defendan menghujahkan bahawa tuntutan Plaintif untuk jumlah wang tersebut bagi penyerahan lewat adalah tidak berasas. Hal ini adalah kerana, pembinaan dan penjualan hartanah telah dibina dan disiapkan dalam tempoh masa perjanjian. Walaubagaimanapun, pihak-pihak berkuasa seperti MPSP, Bomba, IWK, TNB, PBA, JKR, Pejabat Tanah dan lain-lain agensi yang berkenaan telah lewat dalam mengeluarkan sijil-sijil pengesahan. Oleh itu, kelewatan yang timbul adalah bukan dari pihak Defendan. [6] Defendan telah mematuhi kesemua kehendak dalam Perjanjian Jual Beli bertarikh 28.2.2017. Defendan tidak boleh dipertanggungjawabkan ke atas kelewatan dalam menyerahkan milikan kosong pada 14.5.2022. Bukan itu sahaja, pengiraan LAD dalam penyata tuntutan Plaintif juga adalah salah, kabur dan tidak tepat. S/N JfgTyFxaTUepf5p97lZHg [7] Defendan menghujahkan beliau mempunyai pembelaan merit yang akan dikemukakan dalam penyata pembelaannya selepas memuktamadkan permohonan. D. HUJAHAN PLAINTIF [8] Plaintif menyatakan Defendan telah secara jelas mengakui bahawa milikan kosong hanya diserahkan kepadanya pada 14.5.2022. Oleh itu, dakwaan Defendan bahawa ia telah mematuhi peruntukkan Perjanjian Jual Beli yang menetapkan penyerahan milikan kosong hartanah dalam tempoh 36 bulan dari tarikh perjanjian jual beli adalah tidak berasas. Dakwaan Defendan bahawa kelewatan dalam menyerahkan milikan kosong adalah disebabkan oleh pihak-pihak lain adalah tidak relevan dan tidak berkaitan dengan tuntutan Plaintif. Defendan juga gagal mengemukakan bukti dokumen untuk menyokong dakwaanya bahawa pihak-pihak yang berkenaan yang telah menyebabkan punca kelewatan dalam menyerahkan milikan kosong. [9] Plaintif juga menyatakan dakwaan Defendan bahawa cara pengiraan Plaintif untuk tempoh kelewatan penyerahan milikan kosong adalah salah, kabur mengelirukan hanyalah dakwaan kosong semata-mata dan tidak berasas dan tidak boleh diterima. E. ANALISA DAN KEPUTUSAN [10] Prinsip undang-undang berhubung "appellate intervention" dalam pendengaran kes-kes rayuan adalah jelas yang mana Mahkamah yang menjalankan bidang kuasa rayuannya akan hanya mengakas keputusan mahkamah bawahan sekiranya didapati bahawa hakim S/N JfgTyFxaTUepf5p97lZHg bicara adalah salah dalam pemutusannya. Dalam mencapai pemutusan salah tersebut hakim bicara telah gagal mengambil kira semua keterangan di hadapannya ataupun hakim bicara telah gagal membuat penilaian/pertimbangan kehakimannya dengan secukupnya ke atas semua keterangan di hadapannnya. [11] Dalam kes Stronpac Construction Sdn Bhd v. Vast Consortium Sdn Bhd [2018] 10 CLJ 729, Mahkamah Rayuan menyatakan: [12] An appellate court will not intervene unless the trial court is shown to be plainly wrong in arriving at its conclusion and where there has been insufficient judicial appreciation of the evidence. Justice Raus Sharif (President of the Court of Appeal as His Lordship then was) elucidated that the appellate court will intervene in a case where the trial court had so fundamentally misdirected itself (See: Merita Merchant Bank Singapore Ltd v. Dewan Bahasa dan Pustaka [2014] 9 CLJ 1064). The Federal Court in Dream Property Sdn Bhd v. Atlas Housing Sdn Bhd [2015] 2 CLJ 453 reiterated the principle to be adopted by an appellate court when reversing findings of fact by a trial court: ... It is now established that the principle on which an appellate court could interfere with findings of fact by the trial court is "the plainly wrong test" principle; see the Federal Court in Gan Yook Chin & Anor (P) v. Lee Ing Chin @ Lee Teck Seng & Anor [2004] 4 CLJ 309; [2005] 2 MLJ 1 (at p. 10) per Steve Shim CJ SS. More recently this principle of appellate intervention was affirmed by the Federal Court in UEM Group Berhad v. Genisys Integrated Pte Ltd [2010] 9 CLJ 785 where it was held at p. 800: S/N JfgTyFxaTUepf5p97lZHg It is well-settled law that an appellate court will not generally speaking, intervene with the decision of a trial court unless the trial court is shown to be plainly wrong in arriving at its decision. A plainly wrong decision happens when the trial court is guilty of no or insufficient judicial appreciation of evidence. (see Chow Yee Way & Anor v. Choo Ah Pat [1978] CLJU 32; [1978] 1 LNS 32; Watt v. Thomas [1947] AC 484; and Gan Yook Chin & Anor v. Lee Ing Chin & Ors [2004] 4 CLJ 309. [12] HMS dalam menolak permohonan Defendan membuat dapatan berikut sebagaimana dalam Alasan Penghakimannya; Keputusan Mahkamah [17] Defendan mengatakan pembinaan dan penjualan hartanah telah dibina dan disiapkan dalam tempoh masa perjanjian. Waiau bagaimanapun, pihak-pihak berkuasa seperti MPSP, Bomba, IWK, TNB, Pejabat Tanah (Hakmilik Strata), Telekomunikasi, Jabatan Kesihatan dan Keselamatan, PBA, JKR dan JPS telah lewat dalam mengeluarkan sijil-sijil pengesahan. Oleh itu, kelewatan dalam menyerahkan milikan kosong pada 14.5.2022 adalah akibat tindakan pihak-pihak berkuasa seperti yang dinyatakan di atas. [18] Mahkamah berpendapat Plaintif bukanlah privy di dalam masalah yang timbul antara Defendan dengan pihak-pihak berkenaan. Oleh itu, Defendan tidak boleh mengheret Plaintif di dalam masalah-masalah yang timbul seperti di atas. Di dalam kes Greenwood Shopping Plaza Limited lwn Robert Walker Beattie S/N JfgTyFxaTUepf5p97lZHg and Roy Vincent Pettipas [1980] 2 SCR 228 diputuskan "no one but the parties to a contract can be bound by it or entitled under it" dan di dalam kes Boustead Naval Shipyard Sdn Bhd lwn Dynaforce Corporation Sdn Bhd [2015] 1 MLJ 284 Mahkamah Rayuan memutuskan "only the parties to the contract have enforceable rights and obligations under the contract". [19] Defendan mengatakan kelewatan dalam menyerahkan milikan kosong adalah disebabkan oleh pihak-pihak lain. Walau bagaimanapun, adalah didapati Defendan gagal mengemukakan atau mengekshibitkan bukti dokumen untuk menyokong dakwaannya bahawa pihak-pihak berkenaan yang menyebabkan punca kelewatan dalam menyerahkan milikan kosong. [20] Tanpa ekshibit yang berkenaan juga menunjukkan kekurangan merit di dalam permohonannya dan tiada maklumat yang mencukupi dikemukakan di hadapan Mahkamah. [20] Di dalam kes Raphael Pura lwn lnsas Bhd & Ors [2003] 1 CLJ 61, Mahkamah Persekutuan membuat pemerhatian seperti berikut: "The Judgment Of The High Court From the judgment of the learned High Court judge, it is clear that the learned judge dismissed the application because no exhibits were attached to the affidavit in support of the application. This is what the learned judge said: To a question by the Court whether the defendant had attached any exhibits to his affidavit to back up his allegations, Encik S/N JfgTyFxaTUepf5p97lZHg Shafee's response was there are no exhibits attached because there is no necessity... To my mind the defendant has failed to show a basis to seek the amendment. Whilst affirming an affidavit he has totally failed to exhibit any documents that support his prayer for amendment. Without the exhibits how is the Court to know the basis of the defendants' a/legations. In his affidavit at para 2 the defendant has admitted having "records" to which he has access on which the affidavit was based. Where are those records? What are those records?... I hold the omission as deliberate because there are no such records or original records. If there were they would have been produced.... The High Court dismissed the application on the ground that no exhibits were attached to the affidavit in support of the application, that there was "a total lack of merits in this application which lacks bona fide." The Court of Appeal dismissed the appeal on the ground that "there was insufficient material placed before the learned judge and even if there was sufficient material no cogent reasons were advanced by the appellant"; and that there was a lack of bona fide on the part of the appellant. The question posed refers to no such issue. It relates to the test applicable where the evidence relating to the particulars are discovered after the pleadings are closed. So, on the authority of the Judgment of this court in The Minister for Human Resources, this court should decline to answer the question posed" (ayat-ayat bertanda hitam diberi penekanan). [22] Mahkamah Juga mendapati kegagalan Defendan untuk mengemukakan apa-apa keterangan dan dokumen untuk S/N JfgTyFxaTUepf5p97lZHg menyokong pengataan-pengataan bahawa pihak-pihak berkenaan yang menyebabkan punca kelewatan dalam menyerahkan milikan kosong hanyalah bersifat pengataan kosong dan sepatutnya tidak perlu diambil kira. [23] Di dalam kes Multi-Purpose Credit Sdn Bhd lwn Tan Sri Dato' Paduka (Dr) Ting Pek Khing [2006) 6 CLJ 205 Mahkamah Tinggi memutuskan seperti berikut: "Since the defendant has failed to produce any evidence to support his assertions, the defendant must be deemed to have not "condescend upon particulars" and this meant that those averments must be construed as mere bare denials and they should be rightly disregarded". [24] Defendan mengatakan cara pengiraan Plaintif untuk tempoh kelewatan penyerahan milikan kosong dalam Penyata Tuntutan adalah salah, kabur, mengelirukan dan tidak tepat. [25] Plaintif sebaliknya mengatakan undang-undang adalah mantap di mana tempoh 36 bulan untuk menyerahkan milikan kosong hartanah adalah dikira dari tarikh pembayaran deposit dan bukannya tarikh SPA tersebut. [26] Mahkamah bersetuju dengan Plaintif bahawa di dalam mengira ganti rugi tertentu untuk penyerahan lewat milikan kosong, tarikh relevan masa mula mengira adalah dari tarikh Plaintif membayar deposit dan bukannya tarikh SPA tersebut. S/N JfgTyFxaTUepf5p97lZHg [27] Di dalam kes Sri Damansara Sdn Bhd lwn Voon Kuan Chien & Anor [2020] 4 MLJ 265 Mahkamah Rayuan memutuskan seperti berikut: ''The courts had no problem calculating the late delivery claim from the expiry of the period of completion from the date the booking fee is paid and not from the date of the SPA ...". [28] Di dalam kes PJD Regency Sdn Bhd lwn Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & 1 lagi (Rayuan Sivil No.W-0HA)-174-03-2018 & W-01(A)-31-01- 2018 Mahkamah Rayuan memutuskan seperti berikut: "It is settled law that the ascertainment of LAD for late delivery of vacant possession starts to run from the date the deposit or booking fee is paid". [29] Berdasarkan perkara-perkara di atas, Mahkamah mendapati tiada sebarang faktor yang boleh dipertimbangkan untuk mewajarkan Penghakiman lngkar Kehadiran bertarikh 5.12.2022 terhadap Defendan diketepikan. Atas alasan-alasan di atas, Mahkamah menolak permohonan Defendan seperti mana di dalam