Tee Poh Suan v Trident Success Sdn Bhd (JA-A72NCvC-885-07/2025)

Content

DALAM MAHKAMAH MAJISTRET DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM, MALAYSIA GUAMAN NO: JA-A72NCvC-885-07/ 2025 ANTARA TEE POH SUAN [No. Kad Pengenalan: 681018-01-5144] PLAINTIF DAN TRIDENT SUCCESS SDN. BHD. [No. Syarikat: 201001028312 (912231-W)]

Preamble

Menurut Klausa 25(1) Perjanjian Jual Beli tersebut, Defendan hendaklah menyerahkan milikan kosong Unit tersebut kepada Plaintif dalam tempoh 54 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut dan sekiranya Defendan gagal menyerahkan milikan kosong Unit tersebut dalam tempoh 54 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut, Defendan perlu membayar ganti rugi jumlah tertentu pada kadar 10% setahun berdasarkan harga belian Unit tersebut dari tarikh luput penyerahan milikan kosong sehingga Plaintif mengambil milikan kosong Unit tersebut menurut klausa 25(2) Perjanjian Jual Beli tersebut. [10] Seterusnya, berdasarkan Klausa 29(1) Perjanjian Jual Beli tersebut, Defendan hendaklah menyiapkan kemudahan bersama Projek tersebut dalam tempoh 54 bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli tersebut menurut Klausa 29(1) Perjanjian dan sekiranya Defendan gagal menyiapkan kemudahan bersama dalam tempoh 54 bulan daripada tarikh Perjanjian tersebut, Defendan perlu membayar gantirugi jumlah tertentu pada kadar 10% setahun berdasarkan 20% harga belian Unit tersebut dari tarikh luput penyiapan kemudahan bersama sehingga tarikh Defendan menyiapkan kemudahan bersama menurut Klausa 29(2) Perjanjian Jual Beli tersebut. PENGECUALIAN 593 HARI DARIPADA PENGIRAAN GANTI RUGI [11] Pada semua masa yang material, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan Malaysia (selepas ini dirujuk sebagai “KPKT”) telah mengecualikan 593 hari daripada pengiraan masa untuk Defendan menyerahkan milikan kosong Unit tersebut dan menyiapkan kemudahan bersama Projek tersebut. [12] Maka, tarikh luput untuk Defendan menyerahkan milikan kosong Unit tersebut dan menyiapkan kemudahan bersama adalah pada 16.12.2021. KELEWATAN UNTUK MENYERAHKAN MILIKAN KOSONG [13] Pada 7.5.2024, Defendan telah mengisukan satu surat untuk memaklumkan Plaintif mengambil milikan kosong Unit tersebut. Maka, Defendan dianggap telah menyerahkan milikan kosong Unit tersebut kepada Plaintif pada 6.6.2024, iaitu setelah tamat 30 hari daripada tarikh surat Defendan bertarikh 7.5.2024. [14] Defendan telah lewat dalam menyerahkan milikan Unit tersebut kepada Plaintif dan juga telah lewat menyiapkan kemudahan bersama dan seterusnya telah melanggari terma-terma kepada Perjanjian Jual Beli tersebut. [15] Kelewatan Defendan untuk menyerahkan milikan kosong adalah daripada 1.8.2023 sehingga 6.6.2024 iaitu selama 311 hari. KELEWATAN UNTUK MENYIAPKAN KEMUDAHAN BERSAMA [16] Berdasarkan perakuan siap dan pematuhan yang bertarikh 2.5.2024 yang diberikan oleh Defendan kepada Plaintif-Plaintif, Defendan telah menyiapkan kemudahan bersama bagi Projek tersebut pada 2.5.2024. [17] Oleh itu, kelewatan Defendan untuk menyiapkan kemudahan bersama bagi Projek tersebut adalah daripada 1.8.2023 sehingga 2.5.2024 iaitu selama 276 hari. [18] Plaintif kemudiannya telah memfailkan tindakan ini bagi menuntut ganti rugi tertentu/ liquidated ascertained damages (LAD) berjumlah RM24, 118.53 daripada Defendan. PEMBELAAN DEFENDAN [19] Defendan telah mengemukakan bantahan awal terhadap tuntutan Plaintif memandangkan Plaintif telah gagal mematuhi dan memenuhi Klausa 8 Perjanjian Jual Beli tersebut yang memerlukan/ menghendaki Plaintif untuk memaklumkan kepada pihak bank iaitu Pembiaya Pembeli (Purchaser’s financier) berkenaan tindakan undang-undang dalam tempoh 30 hari selepas tuntutan difailkan terhadap Defendan. [20] Defendan menafikan dan menyangkal harga belian Unit tersebut yang dikatakan oleh Plaintif sebanyak RM240, 395. 00 kerana Defendan telah memberikan diskaun/ potongan harga pada kadar 20% daripada harga belian kepada Plaintif iaitu sebanyak RM48, 079. 00. [21] Defendan menegaskan bahawa tempoh masa 54 bulan hendaklah bermula pada 17.6.2017 iaitu tarikh Perjanjian Jual Beli.

Lampiran

LAMPIRAN 6 – PERMOHONAN PLAINTIF DIBAWAH ATURAN 14 KKM 2012 PEMAKAIAN UNDANG-UNDANG [22] Dalam permohonan ini, Mahkamah telah merujuk kepada Aturan 14 Kaedah 1 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”) yang memperuntukkan seperti berikut: 1. “Application by plaintiff for summary judgment (O. 14, r. 1) (1) Where in an action to which this rule applies a statement of claim has been served on a defendant and that defendant has entered an appearance in the action, the plaintiff may, on the ground that the defendant has no defence to a claim included in the writ, or to a particular part of such a claim, or has no defence to such a claim or part thereof except as to the amount of any damages claimed, apply to the Court for judgment against that defendant.” [23] Permohonan di bawah Aturan 14 Kaedah 1 KKM 2012 merupakan prosedur yang membolehkan tuntutan Plaintif diputuskan dan dibenarkan tanpa melalui perbicaraan penuh. Permohonan Plaintif di bawah Aturan ini akan dibenarkan dalam keadaan di mana Plaintif mempunyai satu tuntutan yang jelas dan terang. Defendan, sebaliknya bertanggungan untuk menunjukkan isu yang perlu dibicarakan atau Pembelaan bermerit bagi menghalang permohonan Plaintif. Pembuktian di dalam permohonan sebegini perlu dilakukan melalui keterangan afidavit selari dengan perincian yang dibuat oleh Mahkamah Persekutuan di dalam kes National Company for Foreign Trade v. Kayu Raya Sdn. Bhd. [1984] 2 CLJ 220; [1984] 1 CLJ (Rep) 283; [1984] 2 MLJ 300. Mahkamah Persekutuan di muka surat 285 telah memutuskan seperti berikut: “We think it is appropriate to remind ourselves once again hat in every application under O.14 the first consideration is (a) whether the case comes within the Order and (b) whether the Plaintiff has satisfied the preliminary requirements for proceeding under O.14. For the purpose of an application under O.14 the preliminary requirements are: i.The Defendant must have entered an appearance; ii.The statement of claim must have been served on the Defendant; and iii.The affidavit in support of the application must comply with the requirements of r.2 of the O.14. It is to be observed that a case is not within O.14: (a) where no statement of claim has been served on the Defendant; where the indorsement on the writ includes a claim or claims outside the scope of O.14 as coming within r.1(2); (c) where the affidavit in support of the application is defective, eg. In omitting to state the deponent’s belief that the application is made in an action against the Government (O.73 r.5(1)). If the Plaintiff fails to satisfy either of these considerations, summons may be dismissed. If however these considerations are satisfied, the Plaintiff will have established a prima facie case and he comes entitled to judgment. The burden then shift to the Defendant to satisfy the Court why judgment should not be given against him (see O. 14 r.3 and 4(1)).” [24] Aturan 14 Kaedah 3(1) KKM 2012 memperuntukkan seperti berikut: 3. Judgment for plaintiff (O. 14, r. 3) (1) Unless on the hearing of an application under rule 1 either the Court dismisses the application or the defendant satisfies the Court with respect to the claim, or the part of a claim, to which the application relates that there is an issue or question in dispute which ought to be tried or that there ought for some other reason to be a trial of that claim or part, the Court may give such judgment for the plaintiff against that defendant on that claim or part as may be just having regard to the nature of the remedy or relief claimed. [25] Defendan hanya perlu menunjukkan bahawa terdapat sekurang-kurangnya satu isu yang boleh dibicarakan bagi membantah permohonan Plaintif ini. Prinsip ini telah diputuskan di dalam kes Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail Ali Johor & Ors [1992] 1 CLJ 627; [1992] 1 CLJ (Rep) 14; [1992] 1 MLJ 400 di mana Mahkamah Persekutuan memutuskan seperti berikut: “In an application under 0.14, the Court has to be satisfied on affidavit evidence that the Defence has not only raised an issue, but also that the said issue is triable, the determination of whether an issue is or not triable depends on the facts or the law arising from each case as disclosed in the affidavit evidence before the Court. A complete defence need not be shown. The Defence set up need only show that there is a triable issue.” HUJAHAN PEGUAMCARA PLAINTIF [26] Peguamcara Plaintif menghujahkan bahawa berdasarkan kepada klausa di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut, Defendan perlu menyerahkan milikan kosong dan menyiapkan kemudahan bersama Unit tersebut dalam tempoh 54 bulan daripada tarikh Perjanjian Jual Beli iaitu pada 16.12.2021. [27] Pada semua masa yang material, KPKT telah mengecualikan 593 hari daripada pengiraan masa untuk Defendan menyerahkan milikan kosong Unit tersebut dan menyiapkan kemudahan bersama Projek tersebut. Maka, tarikh luput untuk Defendan menyerahkan milikan kosong Unit tersebut dan menyiapkan kemudahan bersama adalah pada 1.8.2023. [28] Pada 7.5.2024, Defendan telah mengisukan satu surat untuk memaklumkan Plaintif mengambil milikan kosong Unit tersebut. Maka, Defendan dianggap telah menyerahkan milikan kosong Unit tersebut kepada Plaintif pada 6.6.2024, iaitu tamat 30 hari daripada tarikh surat Defendan bertarikh 7.5.2024. [29] Setelah mengambil kira tempoh pengecualian oleh KPKT tersebut, kelewatan Defendan untuk menyerahkan pemilikan kosong Unit tersebut adalah sebanyak 311 hari bermula daripada 1.8.2023 sehingga 6.6.2024. [30] Seterusnya, setelah mengambil kira tempoh pengecualian tersebut, kelewatan Defendan untuk menyiapkan kemudahan bersama Projek tersebut adalah sebanyak 276 hari daripada 1.8.2023 sehingga 2.5.2024. [31] Defendan bertanggungan untuk membayar kepada Plaintif ganti rugi tertentu sebanyak RM24, 118.53 yang dikira berdasarkan harga belian Unit tersebut iaitu RM240, 395. 00. [32] Berkenaan isu pengiraan ganti rugi tertentu perlu dikira setelah penolakan diskaun sebagaimana yang telah ditimbulkan di dalam Afidavit Jawapan Defendan di Lampiran 11, Peguamcara Plaintif menghujahkan bahawa ianya adalah prinsip undang-undang yang mantap bahawa pengiraan ganti rugi tertentu harus dikira berdasarkan harga belian sebagaimana yang dinyatakan di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. [33] Peguamcara Plaintif turut merujuk kepada seksyen 9 Jadual A Perjanjian Jual Beli tersebut yang jelas menyatakan bahawa harga belian adalah berjumlah RM240, 395. 00. Seterusnya, Peguamcara Plaintif turut merujuk kepada klausa 25(2) Perjanjian Jual Beli tersebut yang jelas memperuntukkan bahawa Defendan perlu membayar ganti rugi tertentu pada kadar 10% setahun berdasarkan harga belian di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. [34] Kaedah pengiraan yang sama juga turut terpakai untuk penyiapan kemudahan bersama berdasarkan klausa 29(2) Perjanjian Penyewaan tersebut iaitu pada kadar 10% setahun berdasarkan 20% harga belian di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. [35] Peguamcara Plaintif turut menghujahkan bahawa Plaintif wajar diberikan penghakiman terus memandangkan Defendan tidak pernah mempertikaikan wujudnya kelewatan dalam penyerahan milikan kosong Unit tersebut dan tanggungan pihak Defendan untuk membayar ganti rugi tertentu berdasarkan Perjanjian Jual Beli tersebut. HUJAHAN PEGUAMCARA DEFENDAN [36] Peguamcara Defendan, di dalam Hujahan Bertulis telah membangkitkan isu-isu yang boleh dibicarakan sebagaimana yang berikut; i. Sama ada Plaintif berhak kepada apa-apa ganti rugi tertentu; ii. Sama ada tempoh kelewatan yang dikira oleh Plaintif adalah tepat; iii. Sama ada Plaintif berhak menuntut ganti rugi tertentu ini tanpa keperluan untuk mengambil kira rebat/ diskaun yang diberikan oleh Defendan; iv. Sama ada Plaintif berhak menuntut ganti rugi tertentu dan sama ada Plaintif-Plaintif mengalami kerugian sebenar (actual loss); v. Sama ada Plaintif telah memitigasi kerugian yang dialaminya; dan vi. Sama ada Plaintif terikat dengan Klausa 8 Perjanjian Jual Beli tersebut sebelum memulakan tindakan di Mahkamah. ANALISA DAN DAPATAN MAHKAMAH [37] Adalah satu prinsip undang-undang yang mantap bahawa permohonan untuk merekodkan satu penghakiman terus akan dibenarkan dalam keadaan di mana tuntutan Plaintif adalah jelas, nyata dan terang. Berdasarkan Aturan 14 Kaedah 1 KKM 2012, Plaintif perlu memenuhi segala keperluan yang telah digariskan. [38] Tuntutan Plaintif merupakan satu tuntutan yang terbit daripada kelewatan penyerahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama berdasarkan Perjanjian Jual Beli yang telah dimasuki oleh pihak-pihak. [39] Bagi satu permohonan untuk penghakiman terus, Mahkamah ini telah berpandukan kepada prinsip undang-undang yang telah digariskan dalam kes Kayu Raya (supra) sebagaimana yang telah dinyatakan di atas di mana terdapat 3 prasyarat yang perlu dipenuhi bagi permohonan di bawah Aturan 14 KKM 2012 iaitu sebagaimana berikut: i. Defendan telah memasukkan kehadiran; ii. Penyataan Tuntutan telah diserahkan kepada Defendan; dan iii. Afidavit Sokongan bagi permohonan di bawah Aturan 14 KKM 2012 telah mematuhi kehendak di bawah Aturan 14 Kaedah 2 KKM 2012. PRASYARAT 1: Defendan telah memasukkan kehadiran [40] Semakan Mahkamah mendapati Defendan telah memfailkan Memorandum Kehadiran pada 20.8.2025 sebagaimana di Lampiran 4. Oleh itu, Prasyarat 1 telah dipenuhi. PRASYARAT 2: Penyataan Tuntutan telah diserahkan kepada Defendan [41] Mahkamah mendapati Writ Saman di Lampiran 1 dan Penyataan Tuntutan di Lampiran 2 telah diserahkan kepada Defendan. Oleh itu, Prasyarat 2 juga telah dipenuhi. PRASYARAT 3: Afidavit Sokongan bagi permohonan di bawah Aturan 14 KKM 2012 memenuhi kehendak di bawah Aturan 14 Kaedah 2 KKM 2012 [42] Aturan 14 Kaedah 2 KKM 2012 memperuntukkan seperti berikut: 2. “Manner in which application under rule 1 shall be made (O. 14, r. 2) (1) An application under rule 1 must be supported by an affidavit in Form 13 verifying the facts on which the claim, or the part of a claim, to which the application relates is based and stating that in the deponent’s belief there is no defence to that claim or part, as the case may be, or no defence except as to the amount of damages claimed. (2) Unless the Court otherwise directs, an affidavit for the purposes of this rule may contain statements of information or belief with the sources and grounds thereof. (3) The notice of application, a copy of the affidavit in support and of any exhibits referred to therein must be served on the defendant within fourteen days from the date of receipt of the sealed notice of application by the applicant. (4) Order 32, rule 13(2) shall apply mutatis mutandis to all affidavits in respect of an application under this rule.” [43] Berkenaan dengan keperluan dibawah Aturan 14 Kaedah 2 (1) dan (2) KKM 2012, Mahkamah telah meneliti Afidavit Sokongan Plaintif bagi permohonan ini sebagaimana di Lampiran 10. Mahkamah mendapati berdasarkan Afidavit Sokongan di Lampiran 10 tersebut Plaintif telah menentusahkan fakta yang menjadi asas kepada tuntutan ini dan menyatakan bahawa mengikut kepercayaan deponen, Defendan tidak mempunyai Pembelaan terhadap tuntutan tersebut. [44] Seterusnya, bagi kehendak di bawah Aturan 14 Kaedah 2 (3) KKM 2012, Mahkamah mendapati sesalinan Notis Permohonan dan Afidavit Sokongan beserta eksibit yang telah dimeterai masing-masing pada 26.9.2025 dan 16.10.2025 sebagaimana di Lampiran 6 dan Lampiran 10 telah diserahkan dan diakui terima oleh Defendan pada 16.10.2025. [45] Oleh itu, Mahkamah mendapati Afidavit Sokongan Plaintif di Lampiran 10 telah memenuhi kesemua kehendak di bawah Aturan 14 Kaedah (2) KKM 2012 dan seterusnya memutuskan bahawa Plaintif turut mematuhi prasyarat-prasyarat yang telah digariskan di dalam kes Kayu Raya (supra) tersebut. [46] Beban pembuktian kini berpindah kepada Defendan untuk menunjukkan bahawa mengapa satu penghakiman terus tidak wajar dan tidak patut direkodkan terhadap Defendan. [47] Di dalam kes Bank Negara Malaysia (supra) ianya telah diputuskan bahawa Mahkamah dalam menentukan sama ada satu permohonan penghakiman terus perlu dibenarkan atau tidak, setelah prasyarat di bawah Aturan 14 dipatuhi, perlu menentukan dan mengenalpasti sama ada isu-isu yang dibangkitkan oleh Defendan adalah merupakan isu-isu yang boleh dibicarakan (triable issue). SAMA ADA ISU-ISU YANG DIBANGKITKAN OLEH DEFENDAN MERUPAKAN ISU-ISU YANG BOLEH DIBICARAKAN ISU 1: Sama ada Plaintif berhak kepada apa-apa ganti rugi tertentu [48] Peguamcara Defendan menghujahkan bahawa berdasarkan Klausa 9 Perjanjian Jual Beli, Plaintif pada setiap masa telah mengetahui bahawa masa adalah intipati kepada Perjanjian Jual Beli tersebut. Namun, Plaintif telah gagal menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut dan dengan rela hati menerima milikan kosong untuk Unit tersebut. Dalam keadaan ini, Plaintif telah berdiam diri dan ini menunjukkan Plaintif memberikan persetujuan tersirat (implied consent). [49] Berdasarkan analisa Mahkamah, fakta bahawa Plaintif menerima milikan kosong Unit tersebut selepas tamatnya tempoh penyiapan mengikut Perjanjian Jual Beli dan seterusnya memfailkan tuntutan ganti rugi tertentu di Mahkamah ini menunjukkan bahawa Plaintif tidak pernah memberikan persetujuan tersirat terhadap kelewatan penyerahan milikan kosong Unit tersebut. [50] Apabila ini berlaku, Plaintif mempunyai hak untuk membuat tuntutan terhadap ganti rugi tertentu atas sebab kelewatan penyerahan milikan kosong tersebut dan penyiapan kemudahan bersama berdasarkan klausa 25(2) dan 29 (2) Perjanjian Jual Beli tersebut. [51] Mahkamah mendapati bahawa Defendan tidak pernah mempertikaikan kelewatan penyerahan milikan kosong Unit tersebut dan penyiapan kemudahan bersama. Di dalam kes ini, ianya adalah satu undang-undang yang mantap bahawa Plaintif sebagai pembeli Unit tersebut adalah berhak untuk menuntut ganti rugi tertentu berdasarkan otoriti-otoriti yang telah diputuskan sebelum ini. [52] Di dalam kes Diong Tieow Hong & Anor v. Amalan Tepat Sdn Bhd [2008] 8 CLJ 478, Mahkamah Tinggi telah memutuskan ianya adalah jelas bahawa Plaintif berhak untuk menuntut ganti rugi tertentu selepas tamatnya tempoh masa untuk penyerahan milikan kosong hartanah sebagaimana yang telah ditetapkan di dalam perjanjian sewa beli dengan menyatakan sebagaimana berikut: “[37] It is the contention of the defendant that the plaintiffs can only claim for LAD when the property is completed and after the plaintiffs have paid the purchase price in full. Now, in so far as cl. 22(2) of the SPA is concerned, it is very clear that the plaintiffs are entitled to claim for LAD immediately after the expiry of the contractual deadline for the defendant to hand over vacant possession of the property. This was what I said in Xavier Kang Yoon Mook v. Insun Development Sdn Bhd (supra) at p. 476 of the report: Two questions come to the forefront here: (i) should the plaintiff wait and not rescind the S&P agreement hoping that the kind Malaysian Government would come to his assistance by reviving the housing project through TPPT?; and (ii) must the plaintiff wait that long after rescinding the S&P agreement (perhaps till doomsday) to sue for the liquidated damages? Surely it is not the intention of the Minister in making the Housing Developers (Control and Licensing) Regulations 1982 (wherein the standard sale and purchase agreement (land and building) was incorporated as Sch E which forms the S&P agreement of present case) to deprive the purchaser of his immediate right to rescind and sue for liquidated damages upon the failure of the developer to deliver vacant possession on the stipulated date! In making the Housing Developers (Control and Licensing) Regulations 1982, the Minister must have thought of the plight of the poor prospective house buyers who are at the mercy of the cunning and rich developers. The language employed in cl. 18(2) of the S&P agreement is clear and unambiguous, and its natural meaning relates to the right of the purchaser plaintiff to rescind and to sue immediately for liquidated damages if the recalcitrant developer fails to deliver the said house within 24 months from the date of the S&P agreement. [38] There is certainly no ambiguity nor any condition that the plaintiffs can only claim for LAD after the actual handing over of vacant possession of the property, as suggested by the defendant. This issue has, fortunately, been decided by the Federal Court in Insun Development Sdn Bhd v. Azali bin Bakar [1996] 2 CLJ 753. Concisely put, the Federal Court decided that the purchaser can claim for LAD immediately after the expiry of the contractual deadline for delivery of vacant possession and need not wait for the actual completion of the property. The reason given was that cl. 18(2) of the SPA in Insun 's case specified only the terminus a quo (the opening date) but not the terminus ad quem (the closing date).” [penekanan ditambah] [53] Berdasarkan analisa dan otoriti di atas, Mahkamah mendapati bahawa isu ini bukanlah satu isu yang boleh dibicarakan. ISU 2: Sama ada tempoh kelewatan yang dikira oleh Plaintif adalah tepat ISU 3: Sama ada Plaintif berhak menuntut ganti rugi tertentu ini tanpa keperluan untuk mengambil kira rebat/ diskaun yang diberikan oleh Defendan [54] Mahkamah menggabungkan kedua-dua isu ini kerana ianya berkait antara satu sama lain. [55] Pemerhatian Mahkamah mendapati jumlah tuntutan ganti rugi tertentu yang dikemukakan oleh Plaintif terhadap Defendan di dalam kes ini adalah sebanyak RM24, 118. 53 yang merupakan jumlah ganti rugi tertentu untuk kelewatan penyerahan milikan kosong dan penyiapan kemudahan bersama. Plaintif juga telah menunjukkan cara pengiraan di dalam Afidavit Sokongan Plaintif sebagaimana di Lampiran 10 dan juga di dalam Hujahan Bertulis Plaintif di Lampiran 15. [56] Semakan Mahkamah kepada cara pengiraan tersebut mendapati bahawa Plaintif telah membuat kiraan berdasarkan harga jualan Unit tersebut dan kiraan bermula dari tarikh Plaintif menandatangani dan memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut iaitu pada 17.6.2017. Pengiraan Plaintif ini turut mengambilkira tempoh pengecualian yang telah diberikan oleh KPKT. TEMPOH PENGECUALIAN HARI UNTUK PENGIRAAN GANTI RUGI [57] Mahkamah mendapati tempoh pengecualian hari selama 593 hari yang telah diberikan oleh KPKT tidak dipertikaikan oleh pihak-pihak. KIRAAN BERDASARKAN HARGA JUALAN [58] Untuk kiraan berdasarkan harga jualan dan bukannya harga selepas rebat/ diskaun diberikan, Mahkamah telah merujuk kepada kes Chow Tat Chow & Anor v. Mammoth Empire Land Sdn Bhd [2021] CLJU 2142 di mana Mahkamah Tinggi telah memutuskan bahawa kiraan jumlah ganti rugi tertentu adalah berdasarkan kepada Harga Jualan sebagaimana yang dinyatakan di dalam Perjanjian Jual Beli dan bukannya berdasarkan harga selepas penolakan rebat/ diskaun dengan menyatakan seperti berikut: “[42] In PJD Regency case (supra) the Federal Court held that the Liquidated Damages under the Schedule H Sale and Purchase Agreements shall be computed on the Purchase Price stated in the Sale and Purchase Agreement, and not computed on the discounted purchase price extraneous of the Sale and Purchase Agreement: see paragraphs [120] to [125] of the judgment.” [59] Semakan Mahkamah kepada seksyen 9 Jadual A Perjanjian Jual Beli yang dilampirkan sebagai Eksibit “A” di dalam Afidavit Sokongan Plaintif di Lampiran 10 jelas menyatakan bahawa harga belian adalah berjumlah RM240, 395. 00. [60] Oleh itu, berdasarkan analisa ini, Mahkamah mendapati pengiraan yang dibuat oleh Plaintif adalah tepat dan oleh yang demikian, isu ini bukanlah merupakan satu isu yang boleh dibicarakan. ISU 4: Sama ada Plaintif berhak menuntut ganti rugi tertentu dan sama ada Plaintif mengalami kerugian sebenar (actual loss); ISU 5: Sama ada Plaintif telah memitigasi kerugian yang dialaminya [61] Tuntutan ganti rugi tertentu di dalam kes-kes kelewatan penyerahan milikan kosong dan penyiapan bersama adalah terakru daripada Perjanjian Jual Beli yang juga merupakan perjanjian statutori. [62] Atas alasan ini, adalah dapatan Mahkamah bahawa Plaintif tidak perlu menunjukkan bahawa Plaintif telah mengalami kerugian sebenar dan telah pun memitigasi kerugian tersebut. Namun, apa yang perlu dibuktikan oleh Plaintif hanyalah bahawa sememangnya terdapat kelewatan dalam penyerahan milikan kosong Unit tersebut dan juga penyiapan kemudahan bersama; yang tidak dipertikaikan oleh Defendan di dalam kes ini. [63] Di dalam kes Sakinas Sdn Bhd v. Siew Yi Hau & Anor [2002] 3 CLJ 275, Mahkamah Tinggi telah memutuskan sebagaimana berikut: “For those reasons, I am of opinion that a case of delay in completion such as the present case should be treated as belonging to the first class of cases, which does not require proof of actual damage or loss. There has to be real loss that is not too remote, but it is difficult for the court to assess the actual loss because there is no known measure of damages employable. What the court needs to determine, in the absence of proof of actual loss, is what is the reasonable compensation, applying good sense and fair play. As has been seen, the sale and purchase agreement in this case is a mandatory one that is prescribed by statute. The method of calculating the liquidated damages for failure to hand over vacant possession in time is prescribed in the agreement by regulations made by the Minister. I agree with learned counsel for the appellants that the method, being prescribed by subsidiary legislation, is incapable of overriding s. 75 and its effect. But in determining reasonable compensation under s. 75 the court ought not to disregard the fact that the Minister, in his wisdom balancing the interests of house-buyers and developers and after considering the advice of his advisers, considered that the method prescribed in cl. 22(2) is a fair method. I think it is highly desirable, to ensure fairness all round, that compensation for delay in the delivery of vacant possession of houses purchased from housing developers should be determined by a simple standard formula. That is what cl. 22(2) has provided. It prescribes a certain percentage per annum of the purchase price, which I think is an acceptable principle. The percentage is 10%. I do not see any point in arguing that the rate should instead be 9% or 8% or 7%. 10% does not strike me as excessive. As learned counsel for the respondents said, 10% is an acceptable benchmark in the business community.” [penekanan ditambah] [64] Berdasarkan otoriti ini, adalah dapatan Mahkamah juga bahawa isu-isu yang dibangkitkan oleh Defendan ini bukanlah merupakan satu isu yang boleh dibicarakan dan seharusnya tidak boleh dipertimbangkan oleh Mahkamah. ISU 6: Sama ada Plaintif terikat dengan Klausa 8 Perjanjian Jual Beli tersebut sebelum memulakan tindakan di Mahkamah [65] Bagi isu ini, Mahkamah telah merujuk kepada Eksibit “A” Afidavit Balasan Plaintif di Lampiran 12 yang merupakan surat daripada Peguamcara Plaintif kepada pembiaya kewangan perumahan Plaintif iaitu Hong Leong Bank Berhad yang memaklumkan bahawa Plaintif telah memulakan tindakan terhadap Defendan di Mahkamah. [66] Mahkamah mendapati pemakluman ini telah memenuhi kehendak di bawah Klausa 8 Perjanjian Jual Beli tersebut dan oleh yang demikian, isu ini juga bukanlah merupakan satu isu yang boleh dibicarakan. [67] Oleh itu, setelah meneliti keseluruhan keterangan afidavit-afidavit, eksibit-eksibit, hujahan-hujahan dan otoriti-otoriti yang dikemukakan serta alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini berpuas hati dan memutuskan bahawa permohonan Plaintif di Lampiran 6 adalah dibenarkan dengan kos sebanyak RM1500.00. Bertarikh pada: 6 Februari 2026. NURMADIANA BINTI MAMAT Majistret, Mahkamah Majistret Sivil (2), Johor Bahru Pihak-Pihak: 1. Loh Wei Cher (Kenny Koo Shi Xun bersamanya) daripada Tetuan Allen 2. Loh & Co. – Peguamcara Plaintif Shobana Mala a/p Krishnan (Sandip Ian Singh, PDK bersamanya) daripada Tetuan Shobana M & Associates – Peguamcara Defendan