TEGUH ASIAMAS SDN. BHD. v Jemain Bin Mohamed (JA-21NCvC-24-10/2019)

TETUAN WOON WEE YUEN & PARTNERS (dituntut sebagai sebuah firma) …DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Lampiran 197) [1] Ini adalah permohonan Defendan Ke-4 @ Perayu untuk penggantungan pelaksanaan perintah sehingga pelupusan rayuan di Mahkamah Rayuan Rayuan Sivil J-01(NCvC)(W)-694-11/2024 atas penghakiman Mahkamah ini bertarikh 3.10.2024 di dalam prosiding JA- 21NCVC-24-10/2019 ini (selepas ini dirujuk sebagai “guaman 24”). [2] Mahkamah melalui penghakiman ini, telah membenarkan tuntutan Plaintif@ Responden bagi sejumlah wang beserta faedah atas kecuaian dan kegagalan Defendan-Defendan termasuk Defendan 4 menunaikan tanggungjawab terhadap Plaintif. Defendan 4 dalam saman ini merupakan seorang Peguambela dan Peguamcara yang mewakili Plaintif 26/06/2025 04:00:04 JA-21NCvC-24-10/2019 Kand. 242 sepanjang masa proses jual beli dan pindah milik tanah di antara Defendan 1 dan Plaintif. [3] Terdahulu daripada penghakiman dalam “guaman 24” ini, terdapat satu prosiding sivil yang juga berkait iaitu JA-2NCVC-97-04/2017 (selepas ini dirujuk sebagai “guaman 97”) di mana Plaintif telah disaman oleh 38 individu-individu berupa benefisiari kepada harta pusaka Jemain Bin Mohamed bagi ½ bahagian dan ½ bahagian yang lain milik simati Zabidah Binti Sembob. [4] Perjanjian jual-beli telah dimasuki di antara Plaintif dengan kedua-dua simati ini pada 1.10.2013. Di dalam prosiding “guaman 97” ini, satu perintah Mahkamah bertarikh 29.8.2019 yang telah diputuskan memihak kepada 38 benefisiari ini bahawa penjualan dan/atau pemindahan tanah tersebut melalui perjanjian jual-beli ini kepada Plaintif, adalah satu penipuan, tidak sah dan terbatal, kerana kedua-dua Zabidah Bte Semboh dan Jemain Bin Mohamed (pewaris asal) telah meninggal dunia sebelum 2013. [5] Bagi prosiding “guaman 24”, jumlah penghakiman yang dibenarkan Mahkamah adalah merupakan harga pembelian tanah yang terlibat dalam perjanjian jual-beli ini berupa RM11,243,925.00 serta bayaran-bayaran lain seperti duti setem, bayaran pendaftaran borang pindah milik 14A, cukai tanah selain daripada tuntutan yuran kepeguaman bagi mempertahankan tindakan serta prosiding undang-undang lain. [6] Setelah mendengar hujahan kedua-dua pihak, Mahkamah membenarkan penggantungan bersyarat dengan jaminan dan memutuskan sejumlah wang berupa 50% daripada jumlah penghakiman yang dibenarkan didepositkan kepada peguam Plaintif manakala 50% lagi dipegang oleh Peguamcara Defendan 4, kedua-dua jumlah wang ini dipegang oleh peguam Plaintif dan Defendan 4 sebagai stakeholder. [7] Di dalam memutuskan sedemikian, Mahkamah berpandukan kepada kes Kosma Palm Oil Mill Sdn Bhd & Ors v Koperasi Serbausaha Makmur Bhd [2004] 1MLJ 257 (FC). Analisa penghakiman kes ini perlu diperincikan kerana ia telah membincangkan dan seterusnya menggariskan kesemua prinsip yang lazim akan berbangkit di dalam permohonan penggantungan. Di dalam kes Kosma Palm Olil ini, Mahkamah Persekutuan bersetuju dengan prinsip umum undang-undang yang memutuskan: “The general rule is that an appeal shall not operate as a stay of execution unless the court so orders. Accordingly, as Brown J said in Serangoon Garden Estate Ltd v Ang Keng [1953] MLJ 116 while commenting on the discretion to grant a stay: But it is a clear principle that the Court will not deprive a successful party of the fruits of his litigation until an appeal is determined, unless the unsuccessful party can show special circumstances to justify it”. [8] Mahkamah Persekutuan turut bersetuju, bagi tujuan membuktikan “special circumstances” ini perlulah dibuktikan satu keadaan yang mempunyai asas yang kukuh “strong justification” di luar daripada sebab-sebab biasa “it requires something more than an ordinary reason” untuk membolehkan Mahkamah membenarkan satu penggantungan. Ini mengambil kira keputusan ini perlu kerana ia diambil di luar daripada peruntukan undang-undang yang lazim. [9] Mahkamah Persekutuan dalam kes Kosma Oil pada masa yang sama juga turut memutuskan seperti berikut; “there are myriad circumstances that could constitute special circumstances …” [10] Ini diperjelaskan berikutnya dan menjadi panduan oleh Mahkamah ini dalam membenarkan permohonan Defendan 4 ini secara bersyarat: “It is therefore clear beyond doubt that there are many factors that may constitute special circumstances and the fact that an appeal would be rendered nugatory if stay was refused is the most common one. It is an example of special circumstances. In other words, special circumstances is the genus of which nugatoriness is a species. If it has been shown that an appeal would be rendered nugatory if stay was refused what it means is that a special circumstance has been established. Thus, they cannot be treated as separate heads and one cannot be an alternative to the other. Neither can one be accepted or rejected in favour of the other as they are inter-related. See Teow Guan & Ors v Kian Joo Holdings Sdn Bhd & Ors could have withstood scrutiny if it had merely referred to nugatoriness without rejecting special circumstances. As nugatoriness is a species of special circumstances, a mere reference to it is sufficient to convey the correct legal impression. Any attempt to restrict the grant of a stay to nugatoriness, quite apart from its impropriety, will severely restrict the grounds on which an applicant may rely. [11] Adalah penting untuk mencerminkan penghakiman Mahkamah Persekutuan di dalam kes Kosma Oil berikutnya kerana tanpa mengutarakan prinsip ini yang telahpun diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan, akan meletakkan Mahkamah ini yang mendengar permohonan penggantungan ini di dalam keadaan serba-salah. Mahkamah Persekutuan di dalam Kosma Oil menegaskan bahawa: “The merits of a party’s case in a stay application is not a relevant matter for consideration”. [12] Mahkamah Persekutuan di dalam Kosma Palm Oil bersetuju dengan keputusan Mahkamah Persekutuan terdahulu yang memberi penekanan seperti berikut: “21. Lee Hun Hoe CJ (Borneo) said in the Federal Court in Re Kong Thai Sawmill (Miri) Sdn Bhd; Ling Beng Sung v Kong Thai Sawmill (Miri) Sdn Bhd & Ors (No 2) at p 132: Allegations that there has been misdirection that the verdict of judgment was against the weight of evidence, or that there was no evidence to support the verdict or judgment, are not special circumstances on which the court will grant the application. See Monk v Bartram (1891) 1 QB 346”. [13] Mahkamah ini pada masa yang sama merujuk kepada kes Mahkamah Rayuan Renew Capital Sdn Bhd & Ors v. ADM Ventures (M) Sdn Bhd & Anor And Another Appeal [2022] 8 CLJ 817 yang turut merujuk kepada kes Kosma Oil di atas (kes Renew Capital dirujuk oleh Mahkamah Tinggi dalam kes Avetani Sdn Bhd [2025] CLJU 773 dan turut menjadi sandaran Mahkamah ini) yang memutuskan seperti berikut: "[32] Courts have increasingly been more inclined to explore a partial conditional stay upon terms to balance the competing rights, interest, needs and concerns of the parties without offending the general principle that generally a party a successful litigation even at first instance is entitled to the fruit of its litigation unless "special circumstances" can be shown by the unsuccessful party that is appealing. [33] The law on stay of execution of a monetary judgment is trite in that the court may exercise its discretion to grant a stay of execution of the judgment debt if the judgment debtor as the applicant in the stay application could show "special circumstances" relating to the enforcement of the judgment pending appeal. It is an accepted "special circumstance" if the appeal were to succeed, the appeal would nevertheless be nugatory if the successful appellant would be deprived of the result of the successful appeal that would have set aside the payment of the judgment debt or so much of it." [14] Bersandarkan kepada semua prinsip yang diputuskan oleh Mahkamah atasan, Mahkamah ini bersetuju dengan memberi pertimbangan kepada prinsip-prinsip yang ditekankan di dalam kes-kes duluan yang mengetengahkan hak Plaintif untuk “menuai hasil litigasinya yang telah berlangsung untuk kesekian tempohnya” dan pada masa yang sama hak Defendan sebagai seorang pengamal undang-undang bersabit haknya untuk merayu, bahawa “special circumstances” telah dibuktikan yang pada pandangan Mahkamah ini mencapai tahap “strong justification” di luar “ordinary reason”. [15] Malahan Peguam Defendan 4 pada asalnya menghujahkan peggantungan bersyarat sebagai hujahan alternatifnya tetapi telah ditarik balik pada tarikh pendengaran. Meskipun begitu, Mahkamah memutuskan penggantungan bersyarat sebagai suatu yang munasabah dan bersetuju ia dibenarkan, atas sebahagian alasan yang dimajukan Defendan 4 seperti berikut: a. Meskipun Plaintif diperbadankan di bawah Suruhanjaya Syarikat Malaysia namun Pengarah syarikat Plaintif adalah warga rakyat China dan ini mewujudkan kemungkinan wang dipindahkan ke luar; b. Ia melibatkan amalan pengurusan harta tanah (conveyancing practice) yang akan memberi kesan luas kepada amalan pengurusan harta tanah di Malaysia; c. Terdapat percanggahan antara Penghakiman Guaman Sivil bertarikh 29.8.2019 (“guaman 97”) dan Penghakiman Guaman Sivil Kedua bertarikh 3.10.2024 (“guaman 24”) yang memerlukan status quo Guaman Sivil Kedua dikekalkan. [16] Alasan-alasan ini pada pandangan Mahkamah adalah memadai untuk satu penggantungan bersyarat dibenarkan. Pada pandangan Mahkamah ini, persoalan yang disandarkan oleh D4 adalah persoalan “both mix law and fact” dan Mahkamah ini bersetuju ia berbangkit melalui analisa Mahkamah ini di dalam penghakiman yang ditulis setelah bicara penuh berlangsung. Ia bukanlah hanya persoalan dapatan fakta semata-mata, yang dibuat oleh Mahkamah yang menyentuh atas isu merit. Dengan itu, Mahkamah memutuskan sejumlah wang penghakiman dibahagi 50:50 untuk dipegang oleh peguam masing-masing sebagaimana para 6 alasan penghakiman ini. . -Tandatangan- (NURULHUDA NUR’AINI BTE MOHAMAD NOR) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya Johor Bharu Bertarikh: 24.06.2025 Bagi Pihak Plaintiff: Mr. Lau Kee Sern/ Ms Vynny Wong Poh Yee Tetuan Kee Sern, Siu & Huey Peguambela & Peguamcara No.468-11E(2) 2nd Floor Block C Rivercity Jalan Sultan Azlan Shah (formerly Jalan Ipoh) 51200 Kuala Lumpur. Bagi Pihak Defendan Pertama: Mr. T. Gunaseelan Thambinathan Gunaseelan & Associates Peguambela dan Peguamcara Unit B-2-1- VIVA No. 378 Jalan Ipoh 51200 Kuala Lumpur. Bagi Pihak Defendan Kedua Dan Ketiga: Encik Muhammad Azzam Bin Zainal Abidin Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Johor Aras 2 Bangunan Dato’ Jaafar Muhammad Kota Iskandar 79100 Iskandar Puteri Johor Darul Ta’zim. Bagi Pihak Defendan Keempat: Mr. Johanan Puthucheary & Lim Siew Ling Tetuan Nadzarin Kuok Puthucheary & Tan Peguambela & Peguamcara Suite 8.3 Level 8 Menara Pelangi Jalan Kuning Taman Pelangi 80400 Johor Bahru Johor Darul Ta’zim.