Tempo Properties Sdn Bhd v Mohd Nasir Bin Abdul Rahman (Berniaga Dibawah Nama dan Gaya Nasir Sri Bina Enterprise) (WA-A52NCvC-776-09/2025)

Permohonan di hadapan Mahkamah ini ialah Notis Permohonan Plaintif di Kandungan 15, yang difailkan di bawah Aturan 14 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 (“KKM 2012”) dan/atau bidang kuasa sedia ada Mahkamah ini, bagi mendapatkan penghakiman terus terhadap Defendan. Permohonan ini berbangkit daripada Perjanjian Penyewaan bertarikh 28.6.2024 (“TA”) di antara Tempo Properties Sdn Bhd sebagai Plaintif dan Mohd Nasir bin Abdul Rahman, yang berniaga di bawah nama dan gaya Nasir Sri Bina Enterprise, sebagai Defendan. 13/07/2026 19:21:07

Relief-relief yang dipohon oleh Plaintif dalam Notis Permohonan ialah;

suatu deklarasi bahawa penyewaan antara Plaintif dan Defendan telah tamat atau ditamatkan pada 28.6.2025 dan Defendan telah memegang secara tidak sah (‘unlawfully holding over’) Premis;

(ii) milikan kosong Premis diserahkan dengan serta-merta;

(iii) sewa tertunggak berjumlah RM64,000.00 bagi Februari hingga Jun 2025;

(iv) sewa dua kali ganda mulai 28.6.2025 sehingga milikan kosong diserahkan;

faedah pada kadar 5% setahun; dan

(vi) kos atas dasar indemniti.

Defendan membantah permohonan tersebut dengan membangkitkan isu salah nyataan (misrepresentation), locus standi Plaintif, status Plaintif sebagai ‘sub-lessor’, kegagalan mendapatkan lesen perniagaan dan dakwaan kerugian yang dikatakan wajar dibicarakan.

Mahkamah ini telah meneliti keseluruhan pliding, afidavit-afidavit, ekshibit-ekshibit, hujahan bertulis pihak-pihak dan otoriti yang dirujuk oleh kedua-dua pihak. Oleh sebab permohonan ini ialah permohonan interlokutori di bawah Aturan 14 KKM 2012, penilaian Mahkamah ini dibuat berdasarkan keterangan afidavit dan dokumen kontemporari yang dikemukakan oleh pihak-pihak.

Bagi tujuan alasan penghakiman ini, Mahkamah ini telah merujuk kepada keseluruhan kertas kausa, termasuk: Pernyataan Tuntutan bertarikh 12.9.2025 dan Pernyataan Tuntutan Terpinda bertarikh semula 27.11.2025; Pembelaan dan Tuntutan Balas Defendan bertarikh 23.10.2025; Jawapan kepada Pembelaan dan Pembelaan kepada Tuntutan Balas bertarikh

13.11.2025 serta versi Terpinda bertarikh semula 27.11.2025; Notis Permohonan Plaintif di Kandungan 15 bertarikh 17.12.2025; Afidavit Sokongan Plaintif yang diikrarkan oleh Tan Meng Seng pada 17.12.2025 (“PAIS”); Afidavit Balasan Defendan yang diikrarkan oleh Mohd Nasir bin Abdul Rahman pada 6.1.2026 (“DAIR”); Afidavit Jawapan Plaintif yang diikrarkan oleh Tan Meng Seng pada 19.1.2026 (“PAIR”); Hujahan Bertulis Plaintif bertarikh 3.2.2026; Hujahan Bertulis Defendan bertarikh 12.2.2026; dan Hujahan Balas Plaintif bertarikh 2.3.2026.

Dalam PAIS, Tan Meng Seng menyatakan bahawa beliau ialah pengarah syarikat Plaintif dan telah diberikuasa dengan sewajarnya untuk mengikrarkan afidavit tersebut bagi dan atas pihak Plaintif, dan bahawa fakta-fakta yang dideposkan adalah berdasarkan pengetahuan beliau serta rekod dan dokumen Plaintif yang beliau mempunyai akses, melainkan dinyatakan sebaliknya.

Ekshibit-ekshibit material yang dirujuk oleh Plaintif termasuk: carian syarikat Plaintif bertarikh 21.11.2025 (TMS-1); carian perniagaan Defendan bertarikh 26.11.2025 (TMS-2); Perjanjian Penyewaan bertarikh 28.6.2024 antara Plaintif dan Defendan (TMS-3); Perjanjian-Perjanjian Penyewaan antara Orchard Jaya Development Sdn Bhd (“OJD”) dan Plaintif bertarikh 1.1.2022 dan 31.1.2025 (TMS-4); mesej WhatsApp sekitar Mac 2025 (TMS-5); mesej WhatsApp sekitar 15.4.2025 dan 22.4.2025 (TMS-6); surat-surat bertarikh 15.4.2025, 28.4.2025 dan 19.5.2025 (TMS-7); surat peguamcara Defendan bertarikh 27.5.2025 dan surat balasan peguamcara Plaintif bertarikh 12.6.2025 (TMS-8); penyata akaun (Statement of Account) Defendan (TMS- 9); gambar-gambar Premis bertarikh 17.12.2025 yang menunjukkan Defendan masih menduduki dan beroperasi di Premis (TMS-10); surat peguamcara Plaintif bertarikh 24.7.2025 (TMS-11); dan surat persetujuan OJD bertarikh 14.8.2025 (TMS-12).

Mahkamah ini juga mengambil kira bahawa dokumen-dokumen ini ialah dokumen kontemporari yang wujud sebelum dan sekitar pertikaian, khususnya TA, penyata akaun, mesej WhatsApp, surat-surat penamatan, surat peguamcara dan surat OJD. Dokumen kontemporari sedemikian adalah penting bagi menilai sama ada pembelaan Defendan hanya berbentuk penafian umum atau benar-benar menimbulkan isu yang boleh bicara dengan merujuk prinsip dalam kes Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors, yang akan dihuraikan secara lanjut di perenggan berikutnya.

Plaintif ialah sebuah syarikat sendirian berhad yang beralamat penyampaian di Kuala Lumpur dan menjalankan perniagaan, antara lain, pelaburan dan penyewaan hartanah. Defendan ialah seorang warganegara Malaysia yang berniaga di bawah nama dan gaya Nasir Sri Bina Enterprise.

Premis yang menjadi subjek guaman ini ialah Lot 40190 dan Lot 40191, Jalan Prima Tropika Barat 1, Taman Prima Tropika, 43300 Seri Kembangan, Selangor. Menurut Geran Hakmilik No. 111872 yang dikemukakan sendiri oleh Defendan sebagai ekshibit dalam DAIR (Ekshibit MNAB-1), Rekod Ketuanpunyaan tanah tersebut (Lot 40191) berdaftar atas nama Orchard Jaya Development Sdn Bhd (OJD) sepenuhnya, tertakluk kepada sekatan kepentingan bahawa tanah tersebut tidak boleh dipindah milik, dipajak atau digadai melainkan dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.

Plaintif ialah penyewa Premis daripada OJD. PAIS mengemukakan dua Perjanjian Penyewaan antara Plaintif dan OJD (TMS-4): yang pertama bertarikh 1.1.2022 bagi tempoh 3 tahun sehingga 31.1.2025, dan yang kedua bertarikh 31.1.2025 sebagai pembaharuan bagi tempoh 3 tahun lagi mulai 1.2.2025 sehingga 31.1.2028.

Pada 28.6.2024, Plaintif dan Defendan memasuki TA (ekshibit bertanda TMS- 3), yang membenarkan Defendan menggunakan Premis tersebut tertakluk kepada terma dan syarat yang dinyatakan. TA menetapkan tempoh penyewaan selama dua tahun bermula 1.7.2024 sehingga 30.6.2026, dengan sewa bulanan RM20,000.00.

Terma-terma TA yang relevan, sebagaimana dikemukakan dalam Hujahan Bertulis Plaintif dan tidak dipertikaikan oleh Defendan, termasuk: “2. The Sub-Lessor has agreed to grant and the Sub-Lessee has agreed to take a tenancy of the Demised Premises and the Sub-Lessor and Sub-Lessee are now desirous of entering into an agreement (hereinafter referred to as ‘the Tenancy’) for [sic] formalize and set down the terms and conditions thereof.” “1. In consideration of the Sub-Lessee paying the Sub-Lessor the rent ... the Sub-Lessor hereby agrees to let and Sub-Lessee hereby agrees to take the Tenancy of the Demised Premises ...” “(c) If the reserved rent or any part thereof shall be unpaid for seven (7) days after becoming payable (whether formally demanded or not) then it shall be lawful for the Sub-Lessor ... to re-enter the said Premises ... and thereupon this tenancy shall absolutely determine ...” (Klausa 5(c),

Butiran Jadual TA turut merekodkan tempoh penyewaan “Two (2) years”, tarikh permulaan 1.7.2024, tarikh tamat 30.6.2026 dan sewa simpanan RM20,000.00 sebulan. Tiada satu pun peruntukan dalam TA yang mensyaratkan pendaftaran hak milik atau pajakan berdaftar, sebaliknya TA jelas menetapkan penyewaan biasa bagi tempoh dua tahun.

Menurut penyata akaun Defendan (TMS-9), Defendan menyatakan Defendan telah membayar sewa secara konsisten dari Julai 2024 sehingga Januari 2025 (tujuh bulan), termasuk pembayaran penuh dan sebahagian yang diselaraskan melalui invois dan resit bulanan. Sebagai kelonggaran komersial, Plaintif turut memberikan diskaun sebanyak RM10,000.00 bagi Oktober 2024, diskaun penuh RM20,000.00 bagi Januari 2025, dan diskaun RM10,000.00 setiap bulan bagi Februari hingga April 2025. Walaupun kelonggaran ini diberikan, tiada sebarang bayaran sewa direkodkan daripada Defendan bermula Februari 2025 sehingga tarikh permohonan ini difailkan.

Sekitar Mac 2025 (‘kali pertama’), Plaintif memaklumkan niat untuk menamatkan TA memandangkan kegagalan Defendan membuat bayaran sewa, menurut mesej WhatsApp (TMS-5), Defendan pada masa itu bersetuju atau menyatakan boleh meninggalkan Premis selepas Raya, dan dijangka mengesahkan secara bertulis, namun surat pengesahan sedemikian tidak pernah dikemukakan oleh Defendan.

Pada 15.4.2025 (‘kali kedua’), Plaintif telah mengeluarkan surat rasmi yang meminta Defendan untuk menandatangani pengesahan penamatan. Defendan menyatakan bersedia menandatangani tetapi masih berunding bagi pemulangan awal deposit, dan Defendan kemudian menyatakan perlu menunggu keputusan peguamnya (TMS-6, TMS-7).

Pada 19.5.2025 (‘kali ketiga’), Plaintif sekali lagi memaklumkan penamatan TA dan meminta Defendan memulangkan milikan kosong dalam tempoh tujuh hari bekerja (TMS-7).

Pada 27.5.2025 (‘kali keempat’), peguamcara Defendan menulis kepada Plaintif menyatakan hasrat Defendan untuk menamatkan TA pada 28.6.2025, sambil turut menuntut ganti rugi akibat salah nyataan yang didakwa. Pada 12.6.2025, peguamcara Plaintif membalas dan menerima penamatan tersebut berkuat kuasa 28.6.2025, tanpa pengakuan liabiliti terhadap dakwaan kerugian Defendan (TMS-8).

Susulan surat peguamcara Defendan bertarikh 14.7.2025 (Ekshibit MNAB-1, DAIR) yang mempersoalkan status Plaintif sebagai ‘sub-lessor’ dan melampirkan carian tanah (Borang 5CK) yang menunjukkan Rekod Ketuanpunyaan hanya di bawah nama OJD, peguamcara Plaintif membalas melalui surat bertarikh 24.7.2025 (TMS-11). Dalam surat tersebut, peguamcara Plaintif membetulkan istilah dan menegaskan bahawa hubungan antara Plaintif dan OJD adalah hubungan tuan tanah dan penyewa (landlord and tenant) dan bukan pemajak dan pemegang pajak (lessor and lessee), serta merujuk kepada Klausa 3(9) Perjanjian Penyewaan Induk bertarikh 31.7.2024/31.1.2025 yang membenarkan Plaintif antara lain; “at any time during the said tenancy to assign, sub-let or otherwise part with possession of the said premises or part thereof, or permit or offer other person or persons to occupy the same, without the prior consent of the landlord.”

Surat balasan Plaintif tersebut turut menuntut penyerahan tunggakan sewa berjumlah RM50,000.00 (dari bulan Februari hingga Julai 2025, setelah ditolak deposit) dan penyerahan milikan kosong dalam tempoh tujuh hari, tetapi tiada balasan diterima daripada Defendan selepas itu, menyebabkan Plaintif memfailkan guaman ini.

Pada 14.8.2025, OJD melalui Pengarah Eksekutifnya, John Choong Soo Onn, mengesahkan secara bertulis (TMS-12) bahawa OJD telah dimaklumkan tentang hasrat Plaintif memfailkan writ dan pernyataan tuntutan terhadap salah seorang ‘sub-tenant’-nya, iaitu Nasir Enterprise, dan OJD; “hereby grant our consent to you to proceed with the suit.” Rujuk surat OJD bertarikh 14.8.2025 (Ekshibit TMS-12)

Walaupun penyewaan telah ditamatkan berkuat kuasa 28.6.2025, Defendan didakwa terus menduduki dan beroperasi di Premis tersebut tanpa membayar sewa dan enggan menyerahkan milikan kosong, sebagaimana dibuktikan melalui gambar-gambar bertarikh 17.12.2025 (TMS-10). Inilah yang menjadi asas tuntutan Plaintif bagi milikan kosong dan sewa dua kali ganda terhadap Defendan selepas tarikh penamatan tersebut.

Keterangan Tan Meng Seng bagi pihak Plaintif Saksi atau deponen utama bagi Plaintif ialah Tan Meng Seng, seorang pengarah syarikat Plaintif. Dalam PAIS, beliau mengesahkan kewujudan TA sebagai dokumen asas yang mewujudkan hubungan kontrak secara terus di antara Plaintif dan Defendan, serta mengesahkan bahawa Defendan telah memasuki dan menggunakan Premis berdasarkan TA tersebut, dan gagal membayar sewa premis tersebut sejak bukan Februari 2025 walaupun kelonggaran kadar bayaran telah diberikan.

Dalam PAIR (Afidavit Jawapan Plaintif bertarikh 19.1.2026), Tan Meng Seng menjawab secara terperinci dakwaan salah nyataan Defendan. Beliau berikrar dan menyatakan yang berikut: “6.1 Dakwaan mengenai salah nyataan (‘misrepresentation’) adalah sesuatu yang difikirkan kemudian dan dinafikan dengan sekeras-kerasnya. Dakwaan tersebut juga tidak disokong oleh bukti atau butiran. Pada setiap masa material, saya sesungguhnya percaya bahawa tidak wujud apa-apa salah nyataan dan Defendan telah memasuki Perjanjian Penyewaan dengan pengetahuan dan pemahaman penuh atas terma dan syaratnya serta sifat perjanjian.” “6.2 ... walaupun istilah atau gelaran ‘sub-lessor’ dan ‘sub-lessee’ digunakan, Defendan sedar sepenuhnya bahawa ini merupakan satu penyewaan untuk tempoh 2 tahun sahaja. Label atau gelaran pihak-pihak adalah tidak relevan dan tidak boleh dianggap sebagai suatu pajakan dengan Plaintif.” “6.5 Defendan telah meneruskan dengan Perjanjian Penyewaan ... Defendan telah menjalankan perniagaan di Premis tersebut dan membayar sewa selama 7 bulan, iaitu dari Julai 2024 hingga Januari 2025.” “8.1 ... Defendan tidak pernah menimbulkan soal atau isu tentang sebarang dakwaan salah nyataan. Defendan hanya menimbulkan isu apabila/selepas Plaintif mengambil tindakan untuk mendapatkan sewa atau milikan kosong Premis tersebut.” “11.2 ... la adalah tidak dipertikaikan bahawa Defendan masih menduduki di Premis, beroperasi ... di Premis tersebut dan masih gagal membayar sewa tunggakan kepada Plaintif.”

Berhubung isu locus standi, Tan Meng Seng menyatakan dalam PAIR: “10. ... saya sesungguhnya percaya bahawa dakwaan locus standi bukan satu isu sama sekali. Plaintif jelas mempunyai locus standi dan ini jelas dibuktikan berdasarkan Perjanjian-Perjanjian Penyewaan yang dikemukakan dalam Ekshibit TMS-3 dan Ekshibit TMS-4 ... Berkenaan dengan ini, OJD juga telah memberikan persetujuannya kepada Plaintif untuk membawa guaman ini terhadap Defendan.”

Bagi Mahkamah ini, keterangan Tan Meng Seng bahawa Defendan telah meneruskan TA, menjalankan perniagaan di Premis dan membayar sewa selama tujuh bulan dari Julai 2024 hingga Januari 2025 adalah suatu keterangan yang signifikan kerana ia merupakan kelakuan yang konsisten dengan penerimaan terma penyewaan dan tidak konsisten/bercanggah dengan dakwaan bahawa Defendan telah terdorong oleh salah nyataan material yang menjadikan kontrak tersebut boleh terbatal sejak awal.

Keterangan Mohd Nasir bin Abdul Rahman bagi pihak Defendan Saksi atau deponen bagi Defendan ialah Mohd Nasir bin Abdul Rahman. Dalam DAIR, beliau berikrar dan menyatakan antara lain: “5(b) Bahawa semasa perjanjian dimeterai pada 28.6.2024, Plaintif telah pun melakukan satu salah nyataan (misrepresentation) yang mana Plaintif sendiri telah menyatakan dan/atau melabelkan dirinya sebagai ‘Sub-lessor’, manakala pihak saya sebagai ‘Sub-lessee’ di dalam Perjanjian tersebut.” “5(h) Bahawa susulan dari pihak saya menghantar satu surat memohon penjelasan melalui peguam saya bertarikh 14.7.2025, barulah pihak Plaintif mengambil inisiatif dengan menunjukkan perjanjian Plaintif bersama tuan empunya tanah, Orchard Jaya Development ...” “5(j) Bahawa Plaintif perlu membuktikan kepada Mahkamah Yang Mulia ini berkenaan locus standi beliau ... memandangkan nama Plaintif selaku ‘sub-lessor’ sama sekali tidak wujud dan/atau dinyatakan di dalam mana-mana geran pemilikan tanah.” “5(m) Bahawa sekiranya satu Penghakiman Terus diberikan kepada Plaintif, ia merupakan satu pengabaian keadilan (miscarriage of justice) yang nyata.”

Keterangan Defendan ini perlu dibaca bersama dengan Pernyataan Pembelaan dan Tuntutan Balas Defendan bertarikh 23.10.2025, yang mendakwa bahawa Defendan telah menanggung kerugian melalui pemasangan pelbagai peralatan perniagaan di Premis, dengan jumlah keseluruhan kerugian khas yang dituntut sebanyak RM11,049,004.00 (terdiri daripada belian peralatan elektrik RM421,074.00, belian peralatan khemah RM134,230.00, sewaan khemah Uptown RM10,208,400.00 dan belian khemah Uptown RM285,300.00). Mahkamah ini mengambil maklum bahawa Defendan sendiri, dalam perenggan 27 Pembelaan dan Tuntutan Balas, mengaku seperti berikut: “27. Defendan tidak pernah memungkiri Perjanjian Penyewaan yang telah dimeterai bersama Plaintif. Sebaliknya, Plaintif sendiri telah melakukan salah nyata (misrepresentation) kepada Defendan dengan menyatakan bahawa diri beliau merupakan pemegang pajakan kecil (sub-lessor) bagi premis tersebut.”

Mahkamah ini mendapati keterangan Mohd Nasir tidak menafikan fakta-fakta utama dan teras yang berikut;

30.1 Kewujudan TA bertarikh 28.6.2024;

30.2 Defendan memasuki dan menggunakan Premis;

30.3 Defendan membayar sewa selama tujuh bulan;

30.4 Defendan gagal membayar sewa sejak Februari 2025; dan 30.5 Defendan tidak menyerahkan milikan kosong selepas tarikh penamatan 28.6.2025 yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak sendiri.

Keterangan tersebut lebih merupakan cabaran undang-undang terhadap status Plaintif dan dakwaan kerugian berasingan, bukan penafian substantif terhadap hutang dan/atau tunggakan sewa dan pendudukan Defendan selepas penamatan.

Dokumen kontemporari yang material Dua dokumen kontemporari khusus wajar ditekankan kerana ia secara langsung menjawab dakwaan salah nyataan dan locus standi Defendan.

32.1 Geran Hakmilik No. 111872 (Borang 5CK) yang dilampirkan sendiri oleh Defendan yang menunjukkan sekatan kepentingan bahawa tanah tersebut hanya boleh dipindah milik, dipajak atau digadai dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, fakta yang menyokong keterangan Plaintif bahawa hubungan sebenar Plaintif dan OJD adalah penyewaan (tenancy), bukan pajakan berdaftar (registered lease), sebagaimana diperbetulkan melalui surat peguamcara Plaintif bertarikh 24.7.2025; dan

32.1 Surat OJD bertarikh 14.8.2025 yang secara nyata mengiktiraf Defendan sebagai ‘sub-tenant’ Plaintif dan memberikan persetujuan OJD kepada Plaintif untuk memfailkan guaman ini.

E. PERMOHONAN PLAINTIF DAN BANTAHAN DEFENDAN Dalam Notis Permohonan di Kandungan 15 ini, Plaintif memohon perintah dan/atau relief dari Mahkamah terhadap Defendan sebagaimana yang telah dinyatakan di perenggan 2 di atas.

Hujahan Bertulis Plaintif menyatakan bahawa fakta-fakta yang menyokong permohonan ini adalah fakta yang tidak dipertikaikan (‘undisputable facts’), khususnya bahawa TA telah dimasuki, Defendan gagal membayar sewa sejak Februari 2025 tanpa penjelasan yang kukuh dalam DAIR, dan TA telah ditamatkan secara kumulatif sebanyak sekurang-kurangnya empat kali. Plaintif turut menghujahkan bahawa dakwaan salah nyataan Defendan adalah fikiran kemudian (‘afterthought’) kerana ia hanya dibangkitkan hampir setahun selepas TA dimasuki, dan bahawa isu locus standi adalah tidak berasas kerana Plaintif mempunyai hubungan kontraktual terus dengan Defendan serta persetujuan OJD.

Hujahan Bertulis Defendan pula menghujahkan bahawa beban pembuktian terletak pada Plaintif untuk membuktikan kesnya atas imbangan kebarangkalian. Defendan merujuk kepada kes Perniagaan Chuan Seng dan Satu Lagi v AmGeneral Insurance Bhd [2023] MLJU 1791. Defendan seterusnya menghujahkan tiga perkara: pertama, penggunaan istilah ‘sub-lessor’ dalam TA merupakan salah nyataan di bawah Seksyen 18(a) Akta Kontrak 1950; kedua, kegagalan Plaintif menjelaskan kedudukan sebenarnya merupakan pelanggaran tugas di bawah Seksyen 18(b) Akta Kontrak 1950; dan ketiga, salah nyataan tersebut merupakan dorongan (inducement) yang menjadikan TA suatu kontrak boleh batal di bawah Seksyen 19 Akta Kontrak 1950.

Dalam Hujahan Balas Plaintif bertarikh 2.3.2026, Plaintif membalas dengan menghujahkan bahawa kes Perniagaan Chuan Seng tidak terpakai (‘inapplicable’) kepada permohonan penghakiman terus kerana kes tersebut melibatkan keputusan Mahkamah Majistret selepas perbicaraan penuh, dan bukan ujian undang-undang yang terpakai pada peringkat Aturan 14. Plaintif turut menegaskan bahawa dakwaan salah nyataan Defendan, walaupun benar sekalipun, adalah isu berasingan yang wajar dibawa melalui Tuntutan Balas dan tidak menafikan hak Plaintif kepada milikan kosong.

Defendan turut bergantung kepada prinsip bahawa dalam tindakan sivil, beban pembuktian pada peringkat substantif berada pada Plaintif atas imbangan kebarangkalian. Hujahan tersebut betul sebagai prinsip am litigasi sivil, tetapi dalam konteks Aturan 14, apabila prasyarat teknikal Aturan 14 dipenuhi dan Plaintif menunjukkan kes prima facie berdasarkan dokumen yang jelas, beban evidential beralih kepada Defendan untuk menunjukkan isu bona fide yang benar-benar boleh dibicarakan.

F. ISU-ISU UNTUK DIPUTUSKAN Berdasarkan keseluruhan kertas kausa, pliding, afidavit dan hujahan pihak-pihak, isu-isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ini adalah seperti berikut: i) Sama ada Plaintif telah memenuhi keperluan teknikal Aturan 14 KKM 2012; ii) Sama ada Defendan telah menunjukkan isu bona fide yang wajar dibicarakan; iii) Sama ada dakwaan salah nyataan berhubung istilah ‘sub-lessor’ menimbulkan pembelaan yang bermerit di bawah Seksyen 18 dan 19 Akta Kontrak 1950; iv) Sama ada Plaintif mempunyai locus standi dan hak kontraktual untuk menuntut milikan kosong dan tunggakan sewa; v) sama ada Defendan terikat oleh estoppel penyewa; vi) Sama ada dakwaan kerugian dan Tuntutan Balas Defendan merupakan isu berasingan yang tidak menghalang penghakiman terus dimasukkan bagi tuntutan utama Plaintif; vii) Sama ada tuntutan sewa tertunggak dan sewa dua kali ganda boleh diputuskan secara penghakiman terus; dan viii) Apakah perintah yang wajar diberikan oleh Mahkamah ini.

G(i) Prinsip am permohonan di bawah Aturan 14 KKM 2012 Aturan 14 Kaedah 1(1) KKM 2012 membenarkan Plaintif memohon penghakiman terhadap Defendan apabila Pernyataan Tuntutan telah disampaikan, Defendan telah memasukkan kehadiran, dan permohonan dibuat atas alasan Defendan tidak mempunyai pembelaan kepada tuntutan atau kepada bahagian khusus tuntutan tersebut. Aturan 14 Kaedah 1(1) KKM 2012 memperuntukkan yang berikut: “(1) Where in an action to which this rule applies a statement of claim has been served on a defendant and that defendant has entered an appearance in the action, the plaintiff may, on the ground that the defendant has no defence to a claim included in the writ, or to a particular part of such a claim, or has no defence to such a claim or part thereof except as to the amount of any damages claimed, apply to the Court for judgment against that defendant.”

Dalam National Company for Foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 2 MLJ 300, Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa apabila tiga prasyarat teknikal (writ dan pernyataan tuntutan disampaikan, kehadiran dimasukkan, dan afidavit sokongan mematuhi Aturan 14 Kaedah 2) dipenuhi, beban beralih kepada Defendan untuk membangkitkan isu boleh bicara: “In an application under O. 14, the burden is on the plaintiff to establish the following conditions: (a) that the defendant must have entered appearance; (b) the statement of claim must have been served on the defendant; and (c) the affidavit in support of the application must comply with the requirements of r. 2 of the O. 14 in that it must verify the facts on which the claim is based and must state the deponent’s belief that there is no defence to the claim. Once those conditions are fulfilled, the burden then shifts to the defendant to raise triable issues.”

Kaedah pemakaian Aturan 14 secara am dijelaskan lagi dalam Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 1 MLJ 212 (Privy Council), yang menegaskan bahawa Mahkamah tidak semestinya terikat menerima secara tidak kritikal setiap penyataan afidavit: “Although in the normal way it is not appropriate for a judge to attempt to resolve conflicts of evidence on affidavit, this does not mean that he is bound to accept uncritically, as raising a dispute of fact which calls for further investigation, every statement on an affidavit however equivocal, lacking in precision, inconsistent with undisputed contemporary documents or other statements by the same deponent, or inherently improbable in itself it may be. ... It is for him to determine in the first instance whether statements contained in affidavits that are relied upon as raising a conflict of evidence upon a relevant fact have sufficient prima facie plausibility to merit further investigation as to their truth.”

Prinsip ini diikuti dan diperluas dalam Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors [1992] 1 MLJ 400 (Mahkamah Rayuan), yang menegaskan bahawa penafian yang bersifat samar-samar, tidak tepat, atau bercanggah dengan dokumen kontemporari yang tidak dipertikaikan tidak memadai untuk menimbulkan isu boleh bicara.

Selanjutnya, dalam Ng Hee Thoong & Anor v Public Bank Bhd [1995] 1 MLJ 281 (Mahkamah Rayuan), Mahkamah menegaskan bahawa apabila Defendan tidak memberikan penjelasan yang kukuh terhadap dakwaan material yang dibangkitkan, ia dianggap telah menerima dakwaan tersebut bagi tujuan Aturan 14. Mahkamah Rayuan juga menekankan bahawa bidang kuasa di bawah Aturan 14 merupakan suatu bidang kuasa khas yang mempunyai kesan menafikan peluang seseorang defendan untuk memberikan keterangannya dalam perbicaraan. Oleh itu, bidang kuasa tersebut hendaklah digunakan hanya dalam keadaan apabila tidak terdapat suatu isu bona fide yang memerlukan perbicaraan. Fungsi Mahkamah pada peringkat ini bukanlah untuk menjalankan suatu perbicaraan mini atau menentukan secara muktamad konflik keterangan afidavit, tetapi untuk menentukan sama ada isu yang dibangkitkan merupakan suatu isu sebenar, material dan bona fide yang patut dibicarakan. Sekiranya isu sedemikian wujud, penghakiman terus tidak wajar diberikan.”

Berhubung dengan bidang kuasa penghakiman terus secara am, Mahkamah Agung dalam Alloy Automotive Sdn Bhd v Perusahaan Ironfield Sdn Bhd [1986] 1 MLJ 382 menggariskan prinsip yang berikut: “The summary jurisdiction conferred by Order 81 must be used with great care. It provides a procedure similar to Order 14. Where all the issues are clear, summary judgment should be given. A defendant ought not to be shut out from defending unless it is very clear that he has no case in the action. A complete defence need not be shown. The defence set up need only show that there is a triable issue or question or that for some reason there ought to be a trial.” G(ii) Salah nyataan (misrepresentation) di bawah Seksyen 18 dan 19 Akta

Kontrak 1950 Seksyen 18 Akta Kontrak 1950 memperuntukkan takrifan salah nyataan sebagaimana dihujahkan oleh Defendan: “(a) the positive assertion, in a manner not warranted by the information of the person making it, of that which is not true, though he believes it to be true;

any breach of duty which, without an intent to deceive, gives an advantage to the person committing it, or anyone claiming under him, by misleading another to his prejudice, or to the prejudice of anyone claiming under him ...”

Seksyen 19 Akta Kontrak 1950 pula memperuntukkan bahawa kontrak yang dimasuki akibat salah nyataan adalah boleh batal atas pilihan pihak yang persetujuannya disebabkan sedemikian, tetapi dengan syarat dan pengecualian yang penting: “When consent to an agreement is caused by coercion, fraud, or misrepresentation, the agreement is a contract voidable at the option of the party whose consent was so caused ... Exception — If such consent was caused by misrepresentation ... the contract, nevertheless, is not voidable, if the party whose consent was so caused had the means of discovering the truth with ordinary diligence. Explanation — A fraud or misrepresentation which did not cause the consent to a contract of the party on whom ... the misrepresentation was made, does not render a contract voidable.”

Mahkamah ini mengambil maklum bahawa Defendan menghujahkan kes Perniagaan Chuan Seng dan Satu Lagi v AmGeneral Insurance Bhd [2023] MLJU 1791 sebagai otoriti berhubung beban pembuktian atas imbangan kebarangkalian. Walau bagaimanapun, Mahkamah ini bersetuju dengan hujahan Plaintif dalam Hujahan Balas bahawa kes tersebut tidak terpakai secara langsung di sini kerana ia merupakan keputusan Mahkamah Majistret berikutan perbicaraan penuh (dan bukan permohonan Aturan 14), dan ujian yang dipakai di sana adalah ujian beban pembuktian substantif selepas keterangan lisan didengar, bukan ujian ‘isu boleh bicara’ yang terpakai pada peringkat penghakiman terus.

Berhubung dengan penggunaan penghakiman terus untuk menolak dakwaan salah nyataan yang tidak disokong bukti, Mahkamah Tinggi dalam Kumaraguruparan Panjalinggam v Jamaludhin Abdul Rahman [2016] 5 CLJ 123 memberikan penghakiman terus walaupun Defendan di sana membangkitkan dakwaan paksaan (coercion), ketidaksahan (illegality) dan penipuan (fraud), atas alasan dakwaan tersebut hanyalah dakwaan tanpa bukti sokongan, dan Defendan di sana turut memilih untuk tidak membayar sewa serta telah bersetuju menamatkan perjanjian penyewaan, suatu fakta yang selari dengan kedudukan Defendan dalam kes di hadapan Mahkamah ini.

G(iii) Label dokumen berbanding sifat sebenar dokumen Adalah undang-undang mantap bahawa sifat sebenar dan ciri sesuatu dokumen ditentukan oleh terma substantifnya, bukan label yang diberikan oleh pihak-pihak. Dalam Ling Sing Hung & Ors v Kontiki Trading Pte Ltd [1998] 4 CLJ 345 (Mahkamah Rayuan), Mahkamah menegaskan bahawa Mahkamah hendaklah terlebih dahulu menentukan sifat sebenar obligasi serta kesan terma-terma yang terkandung dalam dokumen berkenaan. Penentuan tersebut hendaklah dibuat berdasarkan keseluruhan terma dan kesan undang-undang dokumen, dan bukan semata-mata berdasarkan tajuk atau label yang diberikan kepadanya.

Hujahan Defendan bahawa label "sub-lessor" dalam Perjanjian Penyewaan (TA) mengubah sifat perjanjian tersebut kepada suatu pajakan (lease) yang memerlukan pendaftaran. Defendan juga berhujah bahawa oleh kerana Plaintif melabelkan dirinya "Sub-Lessor" (dan Defendan sebagai "Sub-Lessee") dalam TA, ini bermakna Plaintif secara tersirat mewakilkan dirinya sebagai pemegang pajakan berdaftar, sedangkan Plaintif bukan. Menggunakan prinsip dalam kes Ling Sing Hung, Mahkamah ini menolak pendekatan itu kerana label semata-mata tidak menentukan sifat dokumen. Sebaliknya Mahkamah ini perlu meneliti kandungan sebenar TA antara terma yang tidak dipertikaikan bahawa tempoh sewaan selama 2 tahun, sewa bulanan RM20,000, klausa masuk semula selepas 7 hari gagal bayar (Klausa 5(c)), yang kesemuanya adalah ciri-ciri penyewaan biasa (tenancy), bukan pajakan (lease) yang memerlukan pendaftaran di bawah Kanun Tanah Negara. Penggunaan perkataan "sub-lessor"/"sub-lessee" adalah longgar dari segi terminologi komersial, tetapi tidak mengubah TA daripada suatu tenancy kepada suatu lease. Ini mematahkan asas dakwaan salah nyataan Defendan pada peringkat konsepnya.

Prinsip ini disokong oleh Seksyen 91 dan 92 Akta Keterangan 1950, yang pada dasarnya menghalang keterangan lisan luaran (extrinsic evidence) daripada mengubah atau bercanggah dengan terma dokumen bertulis yang jelas. Merujuk kepada kes United Malayan Banking Corp Bhd v Tan Lian Keng & Ors [1990] 1 MLJ 280 (Mahkamah Tinggi), di mana prinsip tersebut diguna pakai bagi menolak percubaan mempertikaikan terma jelas suatu dokumen bertulis melalui keterangan afidavit semata-mata. Keputusan kes tersebut menggariskan prinsip bahawa tidak memadai bagi seseorang defendan sekadar membangkitkan apa-apa isu bagi menggagalkan suatu permohonan di bawah Aturan 14. Isu yang dibangkitkan hendaklah merupakan suatu isu bona fide, boleh dihujahkan di sisi undang-undang dan benar-benar memerlukan suatu perbicaraan untuk ditentukan. Mahkamah berhak meneliti sama ada asas pembelaan yang dikemukakan mempunyai kebolehterimaan dan daya maju di sisi undang-undang. Mahkamah dalam kes tersebut selanjutnya menyatakan bahawa pergantungan kepada suatu representasi lisan yang didakwa telah dibuat oleh pegawai bank tidak membangkitkan suatu isu boleh dibicarakan apabila tujuan representasi tersebut adalah untuk mengubah atau bercanggah dengan terma nyata dokumen jaminan. Keterangan sedemikian adalah tertakluk kepada sekatan di bawah seksyen 91 dan 92 Akta Keterangan 1950. Oleh itu, suatu dakwaan yang bergantung sepenuhnya kepada keterangan yang tidak boleh diterima di sisi undang-undang tidak menjadi suatu isu boleh dibicarakan hanya kerana dakwaan tersebut telah dinyatakan dalam affidavit.

Dakwaan Defendan dalam DAIR pada dasarnya cuba mencabar terma TA yang jelas (iaitu satu tenancy 2 tahun) dengan keterangan afidavit tentang apa yang beliau percaya atau fahami semasa menandatangani (bahawa Plaintif ialah pemegang pajakan kecil yang sah). Prinsip dalam United Malayan Banking Corp v Tan Lian Keng jelas menghalang percubaan sedemikian kerana keterangan subjektif luaran tidak boleh mengatasi terma nyata dokumen bertulis. Ini menyokong pendirian Mahkamah ini bahawa TA hendaklah ditafsir berdasarkan terma-termanya sendiri sahaja.

Kedua-dua kes tersebut menyokong dan membawa kepada satu kesimpulan bahawa isu "label sub-lessor" adalah persoalan tafsiran dokumen (question of law), bukan pertikaian fakta yang memerlukan keterangan lisan/pemeriksaan balas di perbicaraan penuh.

Ianya adalah selari dengan prinsip Mahkamah Persekutuan dalam Icon City Development Sdn Bhd v Lee Kean Hwa & Ors [2025] 10 CLJ 867 yang mengesahkan bahawa isu tafsiran dokumen (‘interpretation’) sesuai diputuskan secara penghakiman terus kerana ia semata-mata persoalan undang-undang yang tidak memerlukan Mahkamah ini untuk mendengar keterangan saksi tentang pemahaman mereka terhadap klausa yang dipertikaikan, dan oleh itu tiada keperluan untuk perbicaraan penuh dijalankan.

G(iv) Locus standi dan estoppel penyewa Dalam konteks penyewaan, Seksyen 116 Akta Keterangan 1950 adalah relevan dan memperuntukkan prinsip estoppel penyewa yang berikut: “No tenant of immovable property, or person claiming through such tenant, shall, during the continuance of the tenancy, be permitted to deny that the landlord of such tenant had, at the beginning of the tenancy, a title to such immovable property..”

Peruntukan ini menghalang seorang penyewa daripada mempertikaikan hak tuan tanahnya semasa penyewaan masih berterusan, setelah penyewa itu menerima dan menikmati pemilikan harta tersebut daripada tuan tanah tersebut.

Prinsip ini diperkukuh oleh keputusan terkini Mahkamah Tinggi dalam Goh Choon Whey (Berniaga di atas nama dan gaya Sin Whey Tech Motor Trading) v KCSB Konsortium Sdn Bhd & Anor [2023] 1 LNS 2380, yang menegaskan bahawa estoppel di bawah Seksyen 116 Akta Keterangan 1950 kekal terpakai walaupun penyewaan telah tamat atau tidak diperbaharui, selagi penyewa masih menduduki premis dan belum menyerahkan milikan kepada tuan tanah: “The statutory estoppel provided by s. 116 of the EA is applicable as long as the possession of the Sublots has not surrendered to the Respondents notwithstanding the tenancy was not renewed.”

Mahkamah dalam kes tersebut turut merujuk kepada keputusan Privy Council dalam B Kunwar v D Ranjit Singh AIR [1915] PC 96, yang menjadi asas klasik prinsip ini: “... a tenant who has been let into possession cannot deny his landlord’s title, however defective it may be, so long as he has not openly restored possession by surrender to his landlord.”

G(v) Kebolehasingan Tuntutan Balas daripada tuntutan utama Adalah prinsip undang-undang yang mantap bahawa Tuntutan Balas merupakan suatu tindakan bebas yang wajar dipertimbangkan secara berasingan daripada tuntutan utama. Dalam Sagajuta (Sabah) Sdn Bhd v Trane Malaysia Sales & Services Sdn Bhd [2014] 5 MLJ 535, Mahkamah Rayuan memutuskan: “Order 14 r. 5(1) of the RHC 1980 gives an unfettered right to the respondent to apply for summary judgment on its counterclaim. A counterclaim is an independent action. Where there is a counterclaim, it is, for the purpose of O. 14, to be considered in the same manner as the main claim under that order, so that a final judgment may be entered thereunder on a counterclaim as it can on a main claim. Thus O. 14 is available in all respects to a defendant with a counterclaim as it is to a plaintiff.”

Prinsip ini diikuti dalam Asian Kitchen (M) Sdn Bhd v Menara Kuala Lumpur Sdn Bhd & Anor [2025] CLJU 93, yang menegaskan bahawa kewujudan tuntutan utama yang belum diputuskan tidak dengan sendirinya menghalang penghakiman terus diberikan berhubung tuntutan balas, kerana kedua-duanya adalah tindakan berasingan.

Sebalik daripada prinsip ini, kewujudan Tuntutan Balas Defendan (walaupun andaikata bermerit, yang mana tidak diputuskan oleh Mahkamah ini di sini) juga tidak dengan sendirinya menghalang penghakiman terus diberikan bagi tuntutan utama Plaintif untuk milikan kosong, tunggakan sewa dan relief berkaitan, kerana ia adalah isu yang berasingan dan boleh dibicarakan secara berasingan pada masa hadapan sekiranya wajar. G(vi) Sewa dua kali ganda di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang

Sivil 1956 Berhubung dengan isu tuntutan sewa dua kali ganda, Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956 memperuntukkan: “Every tenant holding over after the determination of his tenancy shall be chargeable, at the option of his landlord, with double the rent or sum which would otherwise have been payable by him, to be recovered in the same manner as such rent or sum would have been recoverable, until possession is given up by him ...”

H(i) Keperluan teknikal Aturan 14 dipenuhi Mahkamah ini berpuas hati bahawa tindakan ini berada dalam lingkungan Aturan 14 kerana tuntutan Plaintif dalam tindakan ini adalah berasaskan kontrak penyewaan, tunggakan sewa, milikan kosong dan relief berkaitan, yang mana ia bukan jenis tuntutan yang dikecualikan daripada Aturan 14. Pernyataan Tuntutan Terpinda telah disampaikan, Defendan telah memasukkan kehadiran serta memfailkan Pembelaan, dan PAIS mengesahkan fakta-fakta material, merujuk dokumen sokongan, dan menyatakan kepercayaan bahawa Defendan tidak mempunyai pembelaan yang bermerit. Plaintif telah memenuhi ketiga-tiga syarat yang digariskan dalam kes National Company for Foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd.

Setelah prasyarat tersebut dipenuhi, persoalan sebenar ialah sama ada Defendan telah membangkitkan dan/atau menunjukkan isu bona fide yang wajar dibicarakan. Pada tahap ini, mengikut prinsip dalam kes Eng Mee Yong v V Letchumanan dan Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail, Mahkamah ini bukan sekadar melihat kewujudan dakwaan pada permukaan, tetapi perlu menilai sama ada dakwaan tersebut disokong oleh butiran, dokumen dan penjelasan yang cukup untuk menjadikannya isu boleh bicara yang mempunyai ‘sufficient prima facie plausibility’.

Fakta teras bahawa Defendan telah memasuki TA, menduduki Premis, membayar sewa selama tujuh bulan dan kemudiannya gagal membayar sewa sejak Februari 2025 tidak dinafikan secara material dalam DAIR. Tiada bukti pembayaran atau resit dikemukakan oleh Defendan untuk menafikan tunggakan sewa yang dituntut, walaupun kelonggaran diskaun telah diberikan oleh Plaintif. Dalam keadaan sedemikian, sejajar dengan Ng Hee Thoong & Anor v Public Bank Bhd, beban evidential berada pada Defendan untuk menunjukkan bahawa terdapat pembelaan bona fide terhadap tuntutan Plaintif. Mahkamah ini mendapati Defendan tidak memenuhi beban tersebut.

H(ii) Isu salah nyataan dan istilah ‘sub-lessor’ Defendan menghujahkan dan menyatakan bahawa istilah ‘sub-lessor’ dalam TA merupakan salah nyataan di bawah Seksyen 18(a) dan (b) Akta Kontrak 1950 kerana Plaintif bukan pemilik berdaftar atau pemegang pajakan yang direkodkan pada geran tanah. Mahkamah ini menolak hujahan ini sebagai isu boleh bicara yang bermerit atas alasan-alasan berikut;

TA perlu dibaca secara keseluruhan. Terma substantifnya termasuk Klausa 1, Klausa 2 (Resital), butiran Jadual (tempoh dua tahun, tarikh permulaan dan tamat, sewa RM20,000.00) dan Klausa 5(c) (hak masuk semula selepas kegagalan bayaran 7 hari) jelas menunjukkan bahawa Defendan diberikan penggunaan dan pendudukan Premis bagi tempoh dua tahun dengan bayaran sewa bulanan. TA tidak, pada kandungannya, memindahkan pajakan berdaftar atau memberikan hak milik tanah kepada Defendan.

Penggunaan label ‘sub-lessor’ tidak boleh menewaskan sifat sebenar dokumen. Sejajar dengan Ling Sing Hung & Ors v Kontiki Trading Pte Ltd dan Seksyen 91 serta 92 Akta Keterangan 1950 (sebagaimana diguna pakai dalam United Malayan Banking Corp Bhd v Tan Lian Keng & Ors), Mahkamah ini perlu melihat kepada terma-terma obligasi dan kesan dokumen, bukan semata-mata label. Istilah yang digunakan tidak mengubah perjanjian penyewaan komersial dua tahun kepada pajakan berdaftar. Ini juga selari dengan Icon City Development Sdn Bhd v Lee Kean Hwa & Ors, yang mengesahkan bahawa isu tafsiran sedemikian adalah persoalan undang-undang semata-mata dan sesuai diputuskan tanpa perbicaraan penuh.

Bagi tujuan Seksyen 18 dan 19 Akta Kontrak 1950, Defendan perlu menunjukkan bukan sahaja wujud representasi yang salah, tetapi representasi itu material dan menjadi dorongan sebenar (inducement) kepada persetujuannya memasuki kontrak. Keterangan Defendan dalam DAIR tidak menunjukkan butiran khusus tentang bila, oleh siapa, dan bagaimana representasi tersebut menjadi dorongan material dan ia kekal sebagai penegasan am (‘bare assertion’) yang, mengikut Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail, tidak memadai untuk menimbulkan isu boleh bicara.

Paling utama dan lebih penting, kelakuan Defendan sendiri bercanggah dengan dakwaan salah nyataan. Defendan telah memasuki Premis, menjalankan perniagaan dan membayar sewa selama tujuh bulan (Julai 2024 hingga Januari 2025) tanpa sebarang bantahan mengenai status Plaintif. Dakwaan salah nyataan hanya dibangkitkan melalui surat peguamcara Defendan bertarikh 14.7.2025 yang mana telah lebih daripada satu tahun selepas TA dimasuki, dan hanya selepas Plaintif mengambil tindakan untuk mendapatkan sewa tertunggak dan milikan kosong. Pada pandangan Mahkamah ini, dakwaan tersebut adalah fikiran kemudian (‘afterthought’) yang tidak disokong oleh dokumen kontemporari yang memadai, selari dengan pendekatan yang diguna pakai dalam Kumaraguruparan Panjalinggam v Jamaludhin Abdul Rahman.

Surat peguamcara Plaintif bertarikh 24.7.2025 (TMS-11) secara langsung menjawab dakwaan tersebut dengan membetulkan terminologi (menegaskan hubungan Plaintif-OJD adalah tuan tanah-penyewa, bukan pemajak-pemegang pajak) dan merujuk kepada Klausa 3(9) Perjanjian Penyewaan Induk yang jelas membenarkan Plaintif menyewakan Premis tanpa kebenaran terlebih dahulu daripada OJD. Ini menjawab secara substantif dakwaan bahawa Plaintif tidak mempunyai hak untuk menyewakan Premis kepada Defendan.

Walaupun Defendan mendakwa mengalami kerugian kerana lesen perniagaan tidak diluluskan oleh Majlis Perbandaran Sepang, dakwaan tersebut tidak menafikan kewujudan hutang sewaan, penamatan penyewaan atau kewajipan menyerahkan milikan kosong.

H(iii) Locus standi Plaintif dan estoppel penyewa Defendan selanjutnya menghujahkan bahawa Plaintif tiada locus standi kerana Plaintif bukan pemilik berdaftar Premis. Mahkamah ini menolak hujahan ini. Tuntutan Plaintif bukan suatu tuntutan hak milik tanah terhadap Defendan secara umum, tetapi tuntutan kontraktual terhadap Defendan selaku penyewa yang memasuki Premis melalui TA dengan Plaintif.

Plaintif telah mengemukakan TA antara Plaintif dan Defendan (TMS-3) serta Perjanjian-Perjanjian Penyewaan antara OJD dan Plaintif (TMS-4). Dokumen-dokumen ini menunjukkan rantaian hak kontraktual yang mencukupi bagi tujuan permohonan ini. Di samping itu, surat peguamcara Plaintif bertarikh

24.7.2025 merujuk kepada Klausa 3(9) Perjanjian Penyewaan Induk yang secara nyata memberikan hak kepada Plaintif untuk menyewakan Premis tanpa memerlukan kebenaran terlebih dahulu daripada OJD; dan surat OJD bertarikh 14.8.2025 (TMS-12) secara langsung memberikan persetujuan OJD kepada Plaintif untuk membawa guaman terhadap Defendan, sambil turut mengiktiraf Defendan sebagai ‘sub-tenant’ Plaintif. Dokumen-dokumen ini secara langsung menjawab bantahan Defendan tentang locus standi.

Mahkamah ini juga mengambil kira prinsip estoppel penyewa di bawah Seksyen 116 Akta Keterangan 1950. Defendan telah menerima pemilikan Premis daripada Plaintif, memasuki Premis, menjalankan perniagaan dan membayar sewa kepada Plaintif selama tujuh bulan. Dalam keadaan ini, Defendan telah terhalang dan tidak boleh, setelah menikmati manfaat penyewaan dan selepas gagal membayar sewa, menafikan kedudukan Plaintif sebagai pihak yang memberikan pemilikan pada permulaan penyewaan. Oleh itu, isu locus standi yang dibangkitkan oleh Defendan tidak menimbulkan isu boleh bicara yang bermerit. Malah ianya jelas bercanggah dengan dokumen kontemporari dan kelakuan Defendan sendiri.

Mahkamah ini selajutnya mendapati dapatan dalam Goh Choon Whey v KCSB Konsortium Sdn Bhd & Anor [2023] 1 LNS 2380, di mana Mahkamah Tinggi telah memutuskan bahawa estoppel di bawah Seksyen 116 kekal terpakai terhadap seorang penyewa walaupun penyewaan telah tamat atau tidak diperbaharui, selagi penyewa tersebut masih menduduki premis dan belum menyerahkan milikan kepada tuan tanah. Fakta kes tersebut adalah setara dengan kedudukan Defendan di sini; Defendan terus menduduki dan beroperasi di Premis selepas TA ditamatkan berkuat kuasa 28.6.2025, tanpa menyerahkan milikan kosong. Mengikut prinsip dalam Goh Choon Whey (yang mengikuti prinsip dalam kes B Kunwar v D Ranjit Singh AIR [1915] PC 96), soalan sama ada TA telah ditamatkan atau tidak diperbaharui ‘should not be the concern of the defendant[s]’ bagi tujuan mencabar hak Plaintif, selagi milikan belum diserahkan.

H(iv) Dakwaan kerugian dan Tuntutan Balas Defendan sebagai isu berasingan Mahkamah ini mendapati bahawa dakwaan kerugian Defendan (termasuk tuntutan ganti rugi khas berjumlah RM11,049,004.00 yang diplidkan dalam Tuntutan Balas) adalah isu yang berasingan dan boleh diasingkan daripada tuntutan utama Plaintif, sejajar dengan prinsip dalam Sagajuta (Sabah) Sdn Bhd v Trane Malaysia Sales & Services Sdn Bhd dan Asian Kitchen (M) Sdn Bhd v Menara Kuala Lumpur Sdn Bhd & Anor. Kewujudan Tuntutan Balas tersebut, walaupun ia akan diputuskan secara berasingan pada tarikh akan datang, tidak dengan sendirinya menghalang Mahkamah ini daripada memberikan penghakiman terus bagi tuntutan utama Plaintif untuk milikan kosong, tunggakan sewa dan sewa dua kali ganda, kerana kedua-dua tuntutan tersebut adalah tindakan yang berasingan dari segi undang-undang.

Tambahan pula, Mahkamah ini mendapati bahawa dakwaan kerugian Defendan (kegagalan mendapatkan lesen daripada MPS) tidak mempunyai nexus sebab akibat yang jelas dengan dakwaan salah nyataan yang didakwa, memandangkan Defendan sendiri mengakui telah beroperasi di Premis sejak Julai 2024 tanpa lesen perniagaan yang sah pada setiap masa material, ianya suatu fakta yang, jika benar, adalah disebabkan oleh kelakuan Defendan sendiri dan bukan disebabkan oleh Plaintif atau TA.

H(v) Tunggakan sewa, penamatan dan milikan kosong Kewujudan kadar sewa RM20,000.00 sebulan tidak dipertikaikan secara material. Penyata akaun Defendan (TMS-9) menunjukkan bahawa walaupun kelonggaran atau diskaun diberikan bagi bulan-bulan tertentu (Oktober 2024, Januari hingga April 2025), Defendan tetap gagal membuat sebarang bayaran sewa sejak Februari 2025. Tunggakan sewa yang dituntut dalam permohonan ini bagi Februari hingga Jun 2025 berjumlah RM64,000.00, tertakluk kepada apa-apa bukti pembayaran yang mungkin dikemukakan Defendan pada peringkat pelaksanaan. Defendan tidak mengemukakan penyata bayaran, resit atau bukti dokumentari lain yang menunjukkan jumlah tunggakan tersebut telah dibayar atau tersalah kira.

Berhubung penamatan, Mahkamah ini menerima bahawa TA telah ditamatkan secara kumulatif sekurang-kurangnya empat kali melalui komunikasi WhatsApp dan surat-surat rasmi antara Mac hingga Jun 2025, termasuk surat peguamcara Defendan sendiri bertarikh 27.5.2025 yang menyatakan hasrat menamatkan penyewaan pada 28.6.2025, dan surat peguamcara Plaintif bertarikh 12.6.2025 yang menerima penamatan tersebut tanpa pengakuan liabiliti. Tarikh penamatan 28.6.2025 dipersetujui secara bersama oleh kedua-dua pihak sendiri dan bukan suatu fakta yang dipertikaikan.

Setelah penyewaan tamat pada 28.6.2025, kedudukan Defendan yang masih menduduki dan beroperasi di Premis tanpa membayar sewa (sebagaimana dibuktikan melalui gambar-gambar bertarikh 17.12.2025, TMS-10) menjadikan Plaintif berhak mendapatkan milikan kosong dan sewa dua kali ganda di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956. Tiada fakta material yang memerlukan perbicaraan penuh bagi menentukan hak Plaintif kepada relief-relief ini.

I. DAPATAN MAHKAMAH Setelah menilai keseluruhan keterangan afidavit, dokumen kontemporari dan hujahan pihak-pihak, Mahkamah ini atas imbangan kebarangkalian membuat dapatan-dapatan berikut: a. Plaintif telah menunjukkan kes prima facie di bawah Aturan 14 KKM 2012 dan memenuhi ketiga-tiga syarat dalam National Company for Foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd; b. Defendan tidak menafikan secara material kewujudan TA, kadar sewa, pendudukan Premis, kegagalan membayar sewa sejak Februari 2025, dan kegagalan menyerahkan milikan kosong selepas penamatan yang dipersetujui bersama pada 28.6.2025; c. Isu salah nyataan berhubung istilah ‘sub-lessor’ tidak disokong oleh butiran dan bukti yang memadai, bercanggah dengan kelakuan Defendan sendiri yang menggunakan Premis dan membayar sewa selama tujuh bulan tanpa bantahan, dan merupakan fikiran kemudian yang dibangkitkan lebih setahun selepas TA dimasuki; d. Isu locus standi tidak bermerit kerana Plaintif mempunyai hubungan kontraktual terus dengan Defendan (TMS-3), hubungan dengan OJD (TMS-4), hak eksplisit menyewakan Premis di bawah Klausa 3(9) Perjanjian Penyewaan Induk, dan persetujuan bertulis OJD (TMS-12); e. Defendan juga terikat oleh estoppel penyewa di bawah Seksyen 116 Akta Keterangan 1950, yang kekal terpakai walaupun TA telah tamat, selagi milikan belum diserahkan, sebagaimana dijelaskan dalam kes Goh Choon Whey v KCSB Konsortium Sdn Bhd & Anor [2023] 1 LNS 2380; f. Dakwaan kerugian dan Tuntutan Balas Defendan merupakan isu berasingan yang tidak menghalang penghakiman terus dimasukkan bagi tuntutan utama Plaintif, sejajar dengan prinsip dalam kes Sagajuta (Sabah) Sdn Bhd v Trane Malaysia Sales & Services Sdn Bhd dan Asian Kitchen (M) Sdn Bhd v Menara Kuala Lumpur Sdn Bhd & Anor; dan g. Tuntutan sewa tertunggak RM64,000.00 dan sewa dua kali ganda di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956 adalah wajar diputuskan secara penghakiman terus memandangkan tiada isu boleh bicara yang menghalangnya.

Mahkamah ini mengambil maklum prinsip dalam Alloy Automotive Sdn Bhd v Perusahaan Ironfield Sdn Bhd, di mana Mahkamah Agung menegaskan bahawa bidang kuasa penghakiman terus hendaklah digunakan dengan berhati-hati dan seseorang Defendan tidak wajar dihalang daripada membela diri melainkan jelas bahawa beliau tidak mempunyai sebarang pembelaan. Walau bagaimanapun, kes tersebut turut menegaskan bahawa apabila semua isu adalah jelas, penghakiman terus hendaklah diberikan.

Dalam kes di hadapan Mahkamah ini, dakwaan Defendan mengenai status Plaintif sebagai ‘sub-lessor’ dan kegagalan mendapatkan lesen MPS tidak menafikan kewujudan TA, pendudukan Premis oleh Defendan, kegagalan membayar sewa sejak Februari 2025, penamatan penyewaan yang dipersetujui bersama, dan kegagalan menyerahkan milikan kosong. Berbeza dengan Alloy Automotive (yang melibatkan isu variasi kontrak dan estoppel yang disokong oleh fakta material yang tidak dijawab), tiada isu variasi, novasi atau estoppel yang disokong oleh fakta material yang memerlukan keterangan lisan dalam kes ini. Oleh itu, Mahkamah ini berpuas hati bahawa dakwaan Defendan tidak menimbulkan isu boleh bicara yang bona fide, dan tidak menghalang Mahkamah daripada memberikan penghakiman terus kepada Plaintif.

J. KEPUTUSAN Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini mendapati Permohonan Plaintif di Kandungan 15 adalah berasas. Plaintif telah memenuhi kehendak Aturan 14 KKM 2012 dan telah menunjukkan tuntutan yang jelas terhadap Defendan. Defendan pula gagal menunjukkan apa-apa pembelaan bona fide atau isu boleh bicara yang bermerit.

Oleh yang demikian, Mahkamah ini membenarkan Permohonan Plaintif untuk memasukkan Penghakiman Terus terhadap Defendan, dengan perintah-perintah berikut:

Suatu deklarasi bahawa penyewaan Premis antara Plaintif dan Defendan telah tamat atau ditamatkan pada 28.6.2025 dan Defendan telah memegang Premis secara tidak sah (‘unlawfully holding over’) sejak tarikh tersebut;

Defendan hendaklah menyerahkan milikan kosong Premis, iaitu Lot 40190 dan Lot 40191, Jalan Prima Tropika Barat 1, Taman Prima Tropika, 43300 Seri Kembangan, kepada Plaintif dengan serta-merta;

Defendan hendaklah membayar kepada Plaintif jumlah RM64,000.00 sebagai sewa tertunggak bagi tempoh Februari hingga Jun 2025;

Defendan hendaklah membayar kepada Plaintif sewa dua kali ganda mulai 28.6.2025 sehingga tarikh Defendan menyerahkan milikan kosong Premis kepada Plaintif, selaras dengan Seksyen 28(4)(a)

Faedah diberikan pada kadar 5% setahun ke atas jumlah dalam perenggan (c) dan (d) di atas dari 1.9.2025 sehingga penyelesaian penuh;

Kos permohonan ini ditetapkan sebanyak RM3,000.00 kepada Plaintif dan dibayar oleh Defendan; dan

Tuntutan Balas Defendan tidak dilupuskan oleh perintah ini dan kekal untuk diuruskan secara berasingan mengikut susunan pengurusan kes yang sewajarnya. Bertarikh pada 10 Julai 2026. …………… Fatimah ………… [SITI FATIMAH BINTI TALIB] HAKIM MAHKAMAH SESYEN SIVIL 11 KUALA LUMPUR KAUNSEL: Peguamcara bagi Plaintif : Seet Wan Zheng Tetuan Kenneth Seet Peguamcara bagi Defendan : Nurul Syamimi Binti Norazlan Tetuan A.M Zaharil & Co SENARAI OTORITI DAN RUJUKAN UNDANG-UNDANG

Kes-kes yang Dirujuk

Alloy Automotive Sdn Bhd v Perusahaan Ironfield Sdn Bhd [1986] 1 MLJ 382; [1986] 1 CLJ 2; [1986] CLJ Rep 45 (Mahkamah Agung).

Asian Kitchen (M) Sdn Bhd v Menara Kuala Lumpur Sdn Bhd & Anor [2025] CLJU 93 (Mahkamah Tinggi).

B Kunwar v D Ranjit Singh AIR [1915] PC 96 (Privy Council).

Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors [1992] 1 MLJ 400 (Mahkamah Rayuan).

DIGI Telecommunications Sdn Bhd v Maharathan Thuraiswamy & Ors [2015] 1 LNS 1470 (Mahkamah Rayuan).

Eng Mee Yong & Ors v V Letchumanan [1979] 1 MLJ 212 (Privy Council).

Goh Choon Whey (Berniaga di atas nama dan gaya Sin Whey Tech Motor Trading) v KCSB Konsortium Sdn Bhd & Anor [2023] 1 LNS 2380 (Mahkamah Tinggi).

Icon City Development Sdn Bhd v Lee Kean Hwa & Ors [2025] 10 CLJ 867 (Mahkamah Persekutuan).

Kumaraguruparan Panjalinggam v Jamaludhin Abdul Rahman [2016] 5 CLJ 123 (Mahkamah Tinggi).

Ling Sing Hung & Ors v Kontiki Trading Pte Ltd [1998] 4 MLJ 80; [1998] 4 CLJ 345 (Mahkamah Rayuan).

National Company for Foreign Trade v Kayu Raya Sdn Bhd [1984] 1 CLJ (Rep) 283; [1984] 1 MLRA 190; [1984] 2 MLJ 300 (Mahkamah Persekutuan).

Ng Hee Thoong & Anor v Public Bank Bhd [1995] 1 MLJ 281 (Mahkamah Rayuan).

Perniagaan Chuan Seng dan Satu Lagi v AmGeneral Insurance Bhd [2023] MLJU 1791 (Mahkamah Majistret).

Sagajuta (Sabah) Sdn Bhd v Trane Malaysia Sales & Services Sdn Bhd [2014] 5 MLJ 535 (Mahkamah Rayuan).

United Malayan Banking Corp Bhd v Tan Lian Keng & Ors [1990] 1 MLJ 280 (Mahkamah Tinggi).

(ii) Peruntukan Statut yang Dirujuk

Aturan 14 Kaedah 1, 2, 3 dan 5 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012.

Seksyen 18, 19, 91, 92 dan 116 Akta Kontrak 1950.

Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956.