Tenaga Pulai Sdn Bhd v 1. ) Sunway Monterez Sdn Bhd (BA-22NCC-102-08/2023)

SUNWAY MONTEREZ SDN. BHD. (No. Syarikat: 200001029337/531944-H)

SUNWAY PKNS SDN BHD (No. Syarikat: 198901001876/179182-V) − DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1]

Klausa 3 (Pembayaran Deposit): selepas pelaksanaan Perjanjian JV, Defendan Pertama hendaklah membayar Plaintif sejumlah RM2,000,000.00 (“Jumlah Deposit”).

Klausa 4 (Obligasi Plaintif dan Defendan Pertama) mengenai kewajipan Plaintif − i. menyerahkan kepada Defendan Pertama suatu Jaminan Bersama bagi Jumlah Deposit; ii. melaksanakan Surat Kuasa Wakil yang memihak kepada Defendan Pertama untuk memberikan Defendan Pertama kuasa untuk mengambil segala tindakan yang perlu dan berkaitan dengan Projek; iii. menyerahkan kepada Defendan Pertama pernyataan penebusan muktamad (“Penyata Penebusan”) untuk jumlah tidak lebih daripada RM15,000,000.00 (“Jumlah Penebusan”) yang dikeluarkan oleh Bank Arab Malaysian Finance Berhad (“Bank”) bersama-sama dengan akujanji Bank untuk menarik balik kaveat dan melepaskan gadaian yang difailkan oleh Bank di Tanah Pembangunan; iv. pemilikan kosong Tanah Pembangunan hendaklah diserahkan kepada Defendan Pertama sebaik sahaja Perjanjian JV dilaksanakan di mana Defendan Pertama hendaklah menjalankan kerja di Tanah Pembangunan. v. dalam tempoh 3 bulan dari tarikh Perjanjian JV, Defendan Pertama hendaklah membayar sebanyak RM1,500,000.00 kepada Plaintif sebagai Jumlah Tambahan dan serentak dengan penerimaan Jumalah Tambahan, Plaintif hendaklah menyerahkan kepada Defendan Pertama Jaminan Bersama dan Jaminan Berasingan sebagai jaminan untuk Jumlah Tambahan.

klausa 5 (Pembayaran Jumlah Total): Defendan Pertama hendaklah dalam tempoh sebulan dari tarikh penerimaan kelulusan oleh pihak berkuasa berkenaan dengan Pelan Susun Atur atau tempoh lanjutan seperti dipersetujui bersama membayar Jumlah Total yang terdiri daripada Jumlah Penebusan yang perlu dibayar kepada Bank dan Jumlah Tambahan.

klausa 7.1 & 7.2 (Obligasi Defendan Pertama): atas perbelanjaan Defendan Pertama sendiri, obligasi untuk mendapat semua kelulusan yang berkaitan daripada pihak berkuasa yang berkaitan mengenai Pelan Susun Atur dalam tempoh 9 bulan dari tarikh Perjanjian JV; menyiapkan Projek dalam tempoh 5 tahun dari tarikh Perjanjian JV tertakluk kepada lanjutan masa yang dipersetujui bersama; menyiapkan Projek mengikut pelan yang diluluskan atau tertakluk kepada pengubahsuaian atau pindaan yang diperlukan oleh pihak berkuasa yang berkaitan. Defendan Pertama hendaklah menanggung rugi sepenuhnya dan memastikan menanggung rugi Plaintif berkenaan dengan apa-apa kerugian atau ganti rugi yang mungkin ditanggung oleh Plaintif akibat pengabaian, kelewatan atau kesengajaan keengganan di pihak Defendan Pertama untuk melaksanakan mana-mana kewajipannya dalam klausa 7.1.

klausa 9 (Hak Pembayaran Plaintif): Plaintif berhak menerima daripada Defendan Pertama pembayaran jumlah hak pembayaran (“Hak Pembayaran”) bersamaan dengan 16% (“Nisbah Perkadaran”) Pembangunan Kasar Nilai (“GDV”) projek dengan syarat amaun yang perlu dibayar kepada Plaintif dalam hal ini tidak boleh kurang daripada jumlah minimum seperti dinyatakan dalam Lampiran II dan III Perjanjian JV.

klausa 9 (Hak Pembayaran Plaintif): pembayaran Hak Pembayaran hendaklah tertakluk kepada penerimaan sebenar harga jual beli daripada pembeli individu hartanah yang dijual dalam Projek dan hendaklah dibayar mengikut cara yang dinyatakan dalam klausa 10.1.

klausa 10 (Cara pembayaran Hak Pembayaran): memperuntukkan mengenai asas suku tahunan dan dalam tempoh 10 hari bekerja dari tamat setiap suku tahun; istilah “suku tahun”; dibayar daripada Akaun Pemajuan Perumahan (“HDA”) dan menurut Pemaju Perumahan (Peraturan-Peraturan Akaun Pemajuan Perumahan) 1991; kegagalan membayar apa-apa Hak Pembayaran maka faedah perlu dibayar; sekiranya Projek tersebut atau mana-mana bahagian atau bahagiannya tidak dijual dan/atau disiapkan (sama ada sepenuhnya atau sebahagian) oleh Defendan Pertama pada tamat tempoh 5 tahun dari tarikh Perjanjian JV, Defendan Pertama hendaklah diberi lanjutan automatik bagi tempoh 2 tahun (“Tempoh Lanjutan”) bermula dari tamat tempoh 5 tahun tertakluk kepada pembayaran oleh Defendan Pertama sama ada jumlah minimum Hak Pembayaran yang perlu dibayar kepada Plaintif atau faedah pada kadar yang dipersetujui sebanyak 8% setahun yang dikira pada baki bulanan pada bahagian amaun minimum Hak Pembayaran yang masih perlu dibayar dan tidak dibayar pada tamat tempoh 5 tahun; apabila Tempoh Lanjutan tamat, Defendan Pertama hendaklah membayar kepada Plaintif amaun minimum Hak Pembayaran sebagaimana yang masih perlu dibayar dan belum dibayar berserta dengan faedah pada kadar 8% setahun yang dikira pada rehat bulanan; dan selanjutnya sebagaimana diplidkan dalam perenggan (vii), (viii), (ix), (x) dan

(xi) pada mukasurat 25 hingga 26 pernyataan tuntutan. [5] Selanjutnya, dalam pernyataan tuntutan, Plaintif mencatatkan/menyatakan mengenai klausa 14 (Nilai Pembangunan Kasar); klausa 15 (Pelan Susun Atur); klausa 19 (Prestasi Khusus); klausa 24 (Pengambilalihan oleh Kerajaan) [6] Sebagaimana Pelan Susun Atur yang diluluskan oleh pihak berkuasa pada tahun 2002 yang membenarkan pembangunan yang berikut secara berperingkat:

407 unit rumah bersambung 2 tingkat (25’ x 75’).

291 unit rumah superlink 2 tingkat (30’ x 60’).

234 flat kos rendah.

117 unit pangsapuri kos sederhana rendah.

117 unit pangsapuri kos sederhana.

27 unit rumah kedai.

1 unit petak komersil. Tuntutan [7] Plaintif memplidkan bahawa Defendan Pertama melaksanakan Projek tersebut tetapi sehingga tamat Tempoh Lanjutan pada 10-7-2008, Defendan Pertama hanya telah menyiapkan sebahagian Projek dan telah membayar Plaintif jumlah agregat RM36,730,000.00 sahaja sebagai bayaran untuk Hak Pembayaran. [8] Defendan Pertama membayar Plaintif bayaran interim Hak Pembayaran 2008 pada atau sekitar 11-11-2008. [9] Melalui mesyuarat penyelesaian pada 14-10-2010, Plaintif, Defendan Pertama, wakil pihak-pihak dan peguam cara Defendan Pertama menyatakan bahawa −

Perjanjian JV akan terus wujud sehingga Tanah Pembangunan telah dibangunkan dan/atau dijual sepenuhnya, atau Perjanjian JV ditamatkan oleh mana-mana pihak menurut terma di dalamnya.

27 unit rumah kedai dan 1 unit petak komersil di bawah Projek masih belum dibangunkan.

117 unit pangsapuri kos sederhana rendah dan 117 unit pangsapuri kos sederhana di bawah Projek belum dibina.

Plaintif bersetuju menurut klausa 35(4) Perjanjian JV untuk petak komersil dijual kepada Defendan Pertama sebagai tanah sendiri tanpa memerlukan Defendan Pertama membina bangunan di atasnya terlebih dahulu.

pampasan yang diterima daripada pihak berkuasa di bawah Pengambilan Tanah 42492/2000 hendaklah dibayar 16% kepada Plaintif dan 84% kepada Defendan Pertama. Agihan bayaran telah dibuat/dibayar.

(f)

Defendan Pertama telah meneruskan dan menyelesaikan membina dan menjual 27 unit rumah kedai.

selaras dengan persetujuan dalam mesyuarat penyelesaian 2010, Defendan Pertama telah membayar bayaran tambahan Hak Pembayaran berkenaan dengan penjualan petak komersil dan 27 unit rumah kedai. [10] Perenggan 23 pernyataan tuntutan memplidkan bahawa sehingga kini Defendan Pertama masih belum meneruskan pembangunan dan penjualan 117 unit pangsapuri kos sederhana rendah atau 117 unit pangsapuri kos sederhana. [11] Plaintif menolak cadangan penyelesaian oleh Defendan iaitu pada 24- 9-2013 agar Plaintif menerima pembayaran jumlah akhir sebanyak RM954,182.96 sebagai penyelesaian penuh dan muktamad Hak Pembayaran yang tertunggak kepada Plaintif. Hal perkara mengenai cadangan penyelesaian yang ditolak/tidak dipersetujui oleh Plaintif dinyatakan pada perenggan 25 hingga 36 pernyataan tuntutan. Pekeliling Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor Bil. 1 Tahun 2013 (RUMAH SELANGORKU) dan Pekeliling Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor Bil. 1 Tahun 2018−Dasar Perumahan Mampu Milik Negeri Selangor (RUMAH SELANGORKU 2.0) [12] Melalui Pekeliling tahun 2013, Kerajaan Selangor menjenamakan semula pangsapuri kos sederhana rendah dan pangsapuri kos sederhana sebagai “RUMAH SELANGORKU”. [13] Melalui Pekeliling tahun 2018,

mengklasifikasikan semula pangsapuri kos sederhana rendah sebagai Rumah Selangorku 2.0 bertingkat jenis C (Pangsapuri) dengan harga jualan RM150,000.00 seunit tanpa sebarang diskaun untuk pembeli bumiputera; dan (b) pangsapuri kos sederhana diklasifikasikan semula sebagai Rumah Selangorku 2.0 bertingkat jenis D (Pangsapuri) dengan harga jualan RM200,000.00 seunit tanpa sebarang diskaun untuk pembeli bumiputera. [14] Plaintif memplidkan bahawa berdasarkan pengkelasan/penjenamaan/pengklasifikasian semula itu, 117 unit pangsapuri sederhana rendah dan 117 unit pangsapuri sederhana di bawah Projek kini boleh dijual dengan harga lebih tinggi, GDV daripadanya meningkat dan akan terdapat jumlah Hak Pembayaran tambahan bagi 2 jenis pangsapuri tersebut yang perlu dibayar oleh Defendan Pertama kepada Plaintif. Jadual pada perenggan 40 pernyataan tuntutan, pengiraan oleh Plaintif menyatakan bahawa jumlah perbezaan yang perlu dibayar oleh Defendan Pertama kepada Plaintif ialah sebanyak RM3,667,959.36. Komunikasi antara pihak-pihak [15] Pada perenggan 42 pernyataan tuntutan, Plaintif merekodkan perkara yang dinyatakan oleh peguam Plaintif kepada Defendan Pertama iaitu −

Plaintif tidak bersetuju dengan syarat yang dikenakan oleh Defendan Pertama ke atas Plaintif untuk menerima cadangan jumlah penyelesaian akhir sebagai penyelesaian penuh dan muktamad Hak Pembayaran sebelum Defendan Pertama membayar baki Hak Pembayaran bagi baki Hak Pembayaran untuk rumah kedai dan petak komersil.

Plaintif minta penjelasan daripada Defendan Pertama tentang kekurangan 4 unit dalam jumlah keseluruhan rumah teres 2 tingkat (22’ x 75’).

Plaintif menuntut Hak Pembayaran Tambahan bagi pangsapuri kos sederhana rendah dan pangsapuri kos sederhana. [16] Peguam cara Defendan Pertama melalui surat bertarikh 16-2-2023 menyatakan seperti berikut:

pendirian Defendan Pertama ialah Perjanjian JV telah ditamatkan apabila tamat Tempoh Lanjutan pada 10-7-2008.

Defendan Pertama telah melaksanakan segala obligasinya di bawah Perjanjian JV apabila Perjanjian JV tamat pada akhir Tempoh Lanjutan pada 10-7-2008 dengan membayar Plaintif jumlah yang perlu dibayar atas baki bahagian Projek yang belum disiapkan sebagaimana dinilai oleh penilai yang berdaftar. Defendan Kedua (Sunway PKNS Sdn Bhd) [17] Menurut subklausa 35 (14) (Pelbagai) Perjanjian JV, Defendan Kedua telah menandatangani jaminan dan tanggung rugi (“Jaminan Korporat”) bertarikh 10-1-2001 untuk menjamin pelaksanaan dan pematuhan yang sewajarnya daripada Defendan Pertama terhadap semua terma dan syarat dalam Perjanjian JV. [18] Memandangkan Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua sehingga kini gagal membayar jumlah yang dituntut oleh Plaintif maka Plaintif menuntut relief yang berikut:

baki Hak Pembayaran pejabat kedai dan baki Hak Pembayaran petak komersil tanpa mengenakan syarat bahawa penerimaan baki pembayaran tersebut oleh Plaintif akan dianggap sebagai penyelesaian penuh dan muktamad.

Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua membayar faedah kepada Plaintif ke atas baki Hak Pembayaran pejabat kedai dan baki Hak Pembayaran petak komersil yang dikira dari 24-9-2013 hingga tarikh pembayaran sepenuhnya pada kadar yang ditentukan dalam klausa 10.4 (ii) Perjanjian JV.

sekiranya Defendan Pertama tidak lagi mempunyai HAD dalam mana-mana tempoh yang berkaitan, Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua membayar faedah kepada Plaintif ke atas baki Hak Pembayaran pejabat kedai dan baki Hak Pembayaran petak komersil dalam tempoh yang berkaitan yang dikira pada kadar 8% setahun pada rehat bulanan.

Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua membayar kepada Plaintif kekurangan dalam Hak Pembayaran 4 unit dalam jumlah keseluruhan rumah teres 2 tingkat (22’ x 75’).

Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua membayar kepada Plaintif faedah atas kekurangan dalam Hak Pembayaran 4 unit rumah bersambung 2 tingkat yang dikira dari tarikh tamat Tempoh Lanjutan pada 10-7-2008 sehingga tarikh pembayaran penuh yang dikira pada kadar 8% setahun pada rehat bulanan.

sekiranya Defendan Pertama tidak lagi mempunyai HAD dalam mana-mana tempoh yang berkaitan, Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua membayar faedah kepada Plaintif atas kekurangan Hak Pembayaran 4 unit rumah bersambung 2 tingkat dalam tempoh yang berkaitan yang dikira pada kadar 8% setahun pada rehat bulanan.

Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua membayar kepada Plaintif Hak Pembayaran Tambahan pangsapuri kos sederhana rendah atau pangsapuri kos sederhana.

Defendan Pertama meneruskan untuk menyiapkan Projek dengan segera dan memberikan Plaintif dengan pernyataan akhir pengiraan Hak Pembayaran.

Defendan Pertama membenarkan Plaintif dan/atau pekerja dan ejennya akses penuh kepada semua rekod yang disimpan berkenaan dengan Projek untuk mengaudit dan mengesahkan pengiraan Hak Pembayaran.

kos atas dasar peguam cara dan anak guam.

apa-apa relief lanjut atau perintah lain yang difikirkan adil dan wajar oleh Mahkamah ini. Isu untuk dibicarakan [19] Kedua-dua pihak telah memfailkan isu untuk dibicarakan bagi penentuan Mahkamah iaitu − i. sama ada terma dan syarat dalam Perjanjian JV telah dipenuhi dan dilaksanakan iaitu untuk melaksanakan projek pembangunan kediaman dan/atau komersil di Tanah Pembangunan? ii. sama ada terma dan syarat dalam Perjanjian JV untuk melaksanakan projek pembangunan kediaman dan/atau komersil di Tanah Pembangunan telah dimungkiri? iii. sama ada Defendan Pertama telah membayar kepada Plaintif Hak Pembayaran dalam Projek tidak disiapkan dan/atau tidak dijual pada tamat Tempoh Lanjutan menurut klausa 10.7 Perjanjian JV? iv. sama ada persetujuan dicapai menurut terma dan syarat dalam mesyuarat penyelesaian 2010 (pada 14-10-2010)? v. sama ada baki dan faedah ke atas baki Hak Pembayaran rumah kedai dan baki Hak Pembayaran petak komersil masih terhutang dan/atau tertunggak? vi. sama ada terdapat kekurangan dalam Hak Pembayaran 4 unit rumah 2 tingkat? vii. sama ada terdapat kekurangan dalam Hak Pembayaran Tambahan pangsapuri kos sederhana rendah dan pangsapuri kos sederhana? viii. sama ada terdapat terma dan syarat dalam Perjanjian JV untuk menentukan jumlah Hak Pembayaran dalam keadaan mana-mana bahagian Projek tidak terjual dan/atau tidak lengkap pada tamat Tempoh Lanjutan? ix. sama ada penilaian bertarikh 6-6-2008 oleh penilai yang dilantik Defendan Pertama adalah muktamad dan mengikat pihak-pihak? x. sama ada Plaintif diestop dan/atau dihalang daripada menilai semula Hak Pembayaran pangsapuri kos sederhana rendah dan pangsapuri kos sederhana? Penilaian dan Dapatan Mahkamah Beban pembuktian: [20] Dalam kes Formosa Resort Properties Sdn Bhd v. Bank Bumiputra Malaysia [2010] 6 CLJ 530, Yang Arif Suriyadi Halim Omar, JCA (Y.A ketika itu) memutuskan “It is trite in civil cases that he who asserts must prove, and here the appellant is the asserting party… on that premise the appellant had failed to prove its case on a balance of probability.”. Mahkamah Persekutuan dalam kes Letchumanan Chettiar Alagappan @ L Allagappan (as executor to SL Alameloo Achi alias Sona Lena Alamelo Acho, deceased) & Anor v Secure Plantation Sdn Bhd [2017] 4 MLJ 697, memutuskan bahawa − “The expression ‘onus of proof’ does not appear in the Evidence Act. Only the expression ‘burden of proof’ appears in ss 101-103 of the Evidence Act. But there is a difference between the sense of the expression ‘burden of proof’ in s 101 and the sense of that same expression in s 102.”. Dalam kes International Times & Ors v Leong Ho Yuen [1980] 2 MLJ 86, Salleh Abas FCJ (Y.A.A ketika itu), dalam penghakimannya menyatakan “the first sense of the expression ‘burden of proof’ in s 101 is the burden to establish the case which rests throughout on the party who asserts the affirmative of the issue, while the second sense of the expression ‘burden of proof’ in s 102 is the burden to adduce evidence…..”. Kes Plaintif: [21] Untuk membuktikan dan menyokong tuntutannya, Plaintif memanggil 3 orang saksi iaitu − En. Lee Boon Guan (SP-1), pemegang saham Plaintif. En. Ong Teong Pun/Benrey Ong (SP-2), pengarah Plaintif. En. Derick Ong Wei Then (SP-3), Senior Assistant Director Plaintif. Manakala, Defendan Pertama dan Defendan Kedua memanggil 2 orang saksi iaitu − En. Adly Sham bin Che Din (SD-1), Senior General Manager Defendan Pertama. En. Anjaniman Abu Kassim (SD-2)/saksi sapina, penilai berdaftar (swasta). [22] Perjanjian JV antara Plaintif (tuan tanah) dan Defendan Pertama (pemaju) bertarikh 10-7-2001 (“JVA”) memperuntukkan dengan jelas hasrat kedua-dua pihak untuk memasuki usahasama untuk menyiapkan Projek mengikut pelan yang diluluskan atau tertakluk kepada apa-apa ubahsuaian atau perubahan yang dikehendaki oleh pihak berkuasa. [23] Sebagai tuan tanah (Plaintif) mendambakan pulangan keuntungan daripada Projek di atas Tanah Pembangunan. Bagi Projek ini Mahkamah mendapati bahawa adalah jelas nyata bahawa Projek di atas Tanah Pembangunan tidak dapat disiapkan sepenuhnya. [24] Apabila Projek tidak dapat disiapkan sebagaimana yang dirancang maka terma dan syarat dalam Perjanjian JV berbangkit dan dalam tuntutan Plaintif terhadap Defendan Pertama untuk Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua membayar baki wang yang menjadi hak Plaintif. [25] Keterangan SP-2 dan SP-3 menyatakan bahawa − “the final Layout Plan for the Project was approved by the authorities in the year 2002 (“Approved Layout Plan”). The Approved Layout Plan allows the following development: Not the subject matter of the present suit:

6.1 291 units of Double Storey Superlink Houses;

6.2 234 units low costs flat. The subject matters of the present suit:

6.3 407 units of Double Storey Link Houses;

6.4 117 units of Low Medium Cost Apartment (“LMCA”);

6.5 117 units of Medium Cost Apartment (“MCA”);

6.6 27 units of Shop Houses; and 6.7 1 unit of Commercial Plot. Based on the Plaintiff’s Statement of Claim and the Agreed Facts 5, it is undisputed that upon the expiry of five (5) years from the date of the JVA, the 1st Defendant paid the Plaintiff the minimum amount of Entitlement amounting to RM36,730,000.00 as defined Clause 1.1 of the JVA. According to Clause 10.5 of the JVA, the 1st Defendant received an automatic extension of a period of two (2) years to complete the Project after paying the minimum amount of Entitlement of RM36,730,000.00. As such, the date of the expiry of the Extended Period was 10.07.2008, seven (7) years from the date of JVA. At the expiry of the Extended Period, the following properties of the Project have not been completed, and/or sold in accordance with the Approved Layout Plan:

9.1 1 unit of Commercial Plot;

9.2 27 units of Shop Houses;

9.3 117 units of Low Medium Cost Apartment; and 9.4 117 units of Medium Cost Apartment. Upon expiry of the Extended Period, Clauses 14, read together Clauses 10.7 and 10.8 of the JVA, provides that in the event of incomplete (whether wholly or partially) properties, the Gross Development Value shall be assessed by a registered valuer appointed by the Plaintiff or the 1st Defendant. If both the Plaintiff and the 1st Defendant appointed a registered valuer, the Gross Development Value shall be the average valuation of both the valuer. In November 2008, the 1st Defendant paid the Plaintiff a sum of RM6,177,840.00 as the final consideration under the JVA based on the assessment of Gross Development Value of the incomplete properties at the material times pursuant to Clause 14 of the JVA. Subsequently, the Commercial Plot was sold in 2012, and the 27 units of Shop Houses were completed with Certificate of Completion and Compliance (CCC) in July 2013. The 117 units of LMCA and 117 units of MCA remained incomplete.”. [26] Keterangan En Lee Boon Guan (SP-1) yang adalah pemegang saham Plaintif menyatakan bahawa sebagai pemegang saham beliau tidak tahu baki yang perlu dibayar oleh Defendan Pertama dan/atau Defendan Kedua. SP-1 menyatakan soalan ini perlu ditanya kepada pengarah Plaintif. Selanjutnya, keterangan SP-1 menyatakan bahawa Projek tidak siap (incomplete) dan pemaju mesti meyiapkannya dan menjualnya. [27] Sebagai pengarah Plaintif, keterangan lisan En. Ong Teong Pun/Benrey Ong), SP-2 dan anak SP-2 iaitu En Derick Ong Wei Then, Senior Assistant Director Plaintif (SP-3) dalam penyata saksi masing-masing adalah tidak jauh berbeza dan semasa diperiksa balas menyatakan bahawa Plaintif hanya menuntut mengenai “undeveloped/unconstructed 117 units of Medium Cost Apartment (MCA) and 117 units of Low Medium Cost Apartment (LMCA) and and interest”. Plaintif tidak menuntut terhadap Defendan Pertama bagi 1 petak lot komersil dan 27 unit rumah kedai yang tidak disiapkan, tidak dibangunkan dan/atau tidak dijual. Dengan keterangan saksi utama yang merupakan pengarah Plaintif maka isu tuntutan mengenai “portion” Projek yang tidak siap iaitu rumah kedai, petak komersil dan baki Double Storey Link Houses bukan lagi menjadi isu untuk dibicarakan. [28] Selanjutnya, keterangan SP-2 berkenaan dengan mesyuarat penyelesaian pada 14-10-2010 (the Settlement Meeting) yang dihadirinya bersama-sama dengan wakil Plaintif (Ronnie Lee) dengan SD-1 dan bersama-sama dengan wakil Defendan Pertama serta peguam cara Defendan Pertama (Messrs. David Lingam & Co.) di mana adalah dipersetujui bahawa Defendan Pertama menyiapkan Projek walau apapun tamat Tempoh Lanjutan pada 10-7-2008 dan terma yang dipersetujui telah diulang semula dalam Penyata Saksi SP-2 iaitu pada Q&A No. 18, 19 dan 20. [29] Pada Q&A No. 21, SP-2 menyatakan bahawa walaupun dalam mesyuarat penyelesaian pada 14-10-2010 (the Settlement Meeting) telah dipersetujui agar Defendan Pertama menyiapkan pembangunan dan penjualan 117 medium cost apartment (MCA) dan 117 low medium cost apartment (LMCA) namun sehingga kini belum dilaksanakan. [30] Defendan Pertama yang menghendaki Plaintif menerima bayaran bagi jumlah akhir sebanyak RM954,182.96 sebagai full and final settlement bagi Hak Pembayaran adalah tidak dipersetujui oleh Plaintif. [31] Pengiraan yang disediakan oleh penilai Defendan Pertama bagi baki Hak Pembayaran tidak dipersetujui oleh Plaintif. Maka, tuntutan ini dibawa terhadap Defendan-Defendan. [32] Mahkamah ini meneliti dokumen utama iaitu Perjanjian JV (Ikatan Dokumen Bersama Bahagian B, ditanda sebagai B1) di mana Plaintif diwakili oleh peguamnya dari Messrs. Lee Kuan Mang & Co., Kuala Lumpur dan Defendan Pertama diwakili oleh peguamnya Messrs. David Lingam & Co., Petaling Jaya, Selangor. [33] Antara perkataan yang berikut adalah ditakrifkan − “Entitlement” shall mean the total amount of all monies that TPSB (Tenaga Pulai Sdn Bhd) shall be entitled to receive from SMSB (Sunway Monterez Sdn Bhd) under or pursuant to the JV Agreement upon completion of the Project and/or the sale of all the individual properties in the Project, being an amount equivalent to Sixteen percent (16%) (hereinafter referred to as “the Proportion Ratio”) of the Gross Development Value (GDV) (as hereinafter defined) of the Project, provided that the amount payable to TPSB in this respect shall not be less than the minimum amount as below stated −

a sum of Ringgit Malaysia Thirty-Three Million and Eight Hundred Thousand (RM33,800,000.00) only in the event that the Project is implemented based on the layout plan annexed hereto as Appendix II; or

a sum of Ringgit Malaysia Thirty-Six Million Seven Hundred and Thirty Thousand (RM36,730,000.00) only in the event that the Project is implemented based on the layout plan annexed hereto as Appendix III; or In the event that the Project is implemented based on a layout plan other than that as specified in Appendix II or Appendix III as hereto annexed, the amount payable to TPSB in this respect shall be equivalent to 16% of the GDV which in any event shall not be less than Ringgit Malaysia Thirty-Three Million and Eight Hundred Thousand (RM33,800,000.00) only. Gross Development Value shall mean the gross sale proceeds from the sale and purchase prices as stated in the individual sale and purchase agreements for all types of properties sold in the Project or the comparable market value assessed according to the provisions of Clause 14, in the case of incomplete (wholly or partially) or unsold properties. [34] Klausa 9 memperuntukkan TPSB’s Entitlement di mana Plaintif berhak menerima daripada Defendan Pertama (SMSB) dan SMSB hendaklah membayar kepada TPSB “the Entitlement” sebagaimana ditakrifkan dan pembayaran “Entitlement” hendaklah tertakluk kepada penerimaan sebenar harga dalam perjanjian jual beli daripada pembeli individu bagi hartanah yang dijual. [35] Berkenaan dengan hal perkara jika Projek atau mana-mana bahagia Projek yang tidak dijual dan/atau tidak siap (sama ada sepenuhnya atau sebahagiannya) oleh Defendan Pertama apabila tamat 5 tahun dari tarikh Perjanjian JV, Mahkamah telah meneliti klausa 10.7 yang memperuntukkan − “(i) In the event of any part or parts of the Project remaining unsold and/or uncompleted (whether wholly or partially) by SMSB by the expiry of the Extended Period, for the purposes of the calculation of the Gross Development Value (GDV), such unsold and /or uncompleted properties shall be treated and deemed to be completed by SMSB and shall within Three (3) months from the date of the expiration of the Extended Period or such further period or periods as the registered valuer herein mentioned may require (hereinafter referred to as “the Valuation Period”) be valued by a registered valuer appointed by SMSB at its own cost and expense and also a registered valuer appointed by TPSB at its own cost and expense and the GDV shall be treated and deemed to be the average between both the valuations PROVIDED ALWAYS that SMSB will make all documents, records and accounts of or pertaining to the Project freely available to the registered valuer and TPSB for inspection for the purposes of the valuation.

(ii) The parties hereto agree that the basis for the valuation referred to in Clause 10.7 (i) herein shall be the comparable market value as at the expiry of the Extended Period.”. [36] Fakta adalah jelas bahawa Defendan Pertama (SMSB) tidak menyiapkan/tidak membangunkan (sama ada sepenuhnya atau sebahagiannya) dan tentulah tidak menjual hartanah iaitu Medium Cost Apartment (MCA) dan 117 Low Medium Cost Apartment (LMCA) sebagaimana dinyatakan dalam Perjanjian JV. [37] Dalam Penyata Saksi Defendan Pertama iaitu Senior General Manager Defendan Pertama (SD-1) pada Q&A No. 7 − Q: How do the parties deal with the incomplete and/or unsold properties of the Project upon the expiry of the Extended Period? A: Pursuant to Clauses 10.7, 10.8 and/or 14 of the JVA, the Plaintiff and D1 agreed to appoint a registered valuer, IPC Island Property Consultants Sdn Bhd, to inspect and assess the Gross Development Value of Project on 20-5-2008 on the assumption that the proposed development is completed in accordance with the approved layout plan and subject to the issuance of the individual title. [38] Keterangan SD-1 ini adalah jelas dan difahami bahawa pengiraan bagi penilaian pembangunan dan penjualan 117 Medium Cost Apartment (MCA) dan 117 Low Medium Cost Apartment (LMCA) yang tidak siap/tidak dibangunkan/tidak dijual akan dibuat oleh penilai berdaftar yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak. [39] Saksi sapina Defendan-Defendan iaitu En. Anjaniman Abu Kassim, penilai berdaftar dan pengarah IPC Island Property Consultants Sdn Bhd (SD-2) adalah berdasarkan kepada afidavit En. Anjaniman Abu Kassim beserta dengan ekshibit adalah sebagaimana dalam Kand. 24. [40] Defendan yang telah melantik atas perbelanjaannya dan kosnya sendiri, penilai berdaftar yang juga tidak dipertikaikan perlantikannya oleh Plaintif menghujahkan seperti yang berikut: ENTITLEMENT FOR LOW MEDIUM COST APARTMENT (“LMCA”) AND MEDIUM COST APARTMENT (“MCA”) HAVE BEEN PAID

It is undisputed that the Low Medium Cost Apartment and Medium Cost Apartment are not completed according to the layout plan.

The Plaintiff is now claiming the Entitlement for the uncompleted LMCA and MCA in accordance with the JVA.

The Plaintiff fails to satisfy its burden to prove that it is entitled to the amount claimed for the LMCA and MCA Entitlement because −

51.1 It is misconceived to rely on the Plaintiff’s calculation of

51.2 The 1st Defendant has paid the amount for the incomplete LMCA and MCA Entitlement in accordance with the JVA. It is misconceived to rely on the Plaintiff’s LMCA and MCA

The Plaintiff, at paragraph 40 of its Statement of Claim 32, Q&A 34 (e) of PSP-2 33, and Q&A 34 (e) of PSP-3 34, relied on the following calculation of the Entitlement for LMCA and MCA. (“Plaintiff’s LMCA and MCA Entitlement Calculation”).

We submit that it is misconceived to rely on the Plaintiff’s LMCA and MCA Entitlement Calculation for the following reasons:

53.1 Plaintiff’s calculation is not done in accordance with the terms of the JVA; and

53.2 The Plaintiff’s calculation is based on the wrong basis, i.e. Selangorku Guidelines, because −

the Selangorku Guidelines have yet to come into force when the layout plan is approved.

the specifications of LMCA and MCA and the specifications of Rumah SelangorKu in the SelangorKu Guidelines are different.

the Plaintiff fails to adduce expert evidence to support its assumptions in formulating the Plaintiff’s LMCA and MCA Entitlement Calculation. Plaintiff’s calculation is not done in accordance with the terms of the JVA:

Since LMCA and MCA had not been completed, the following clauses of the JVA are applicable in the calculation of the Entitlement of LMCA and MCA:

54.1 Clause 1.1 of the JVA which defines “Entitlement” as an amount equivalent to 16% of the Gross Development Value

54.2 Clause 1.1 of the JVA which defines Gross Development Value as the comparable market value assessed according to Clause 14 in the case of incomplete (wholly or partially) or unsold properties.

54.3 Clause 14 of the JVA which provides that in the event of incomplete (whether wholly or partially) or unsold properties in the Project, the Gross Development Value shall be assessed based on the comparable market value determined in the manner specified either in Clause 10.7 or Clause 10.8 of the JVA.

54.4 Clause 10.7 of the JVA which provides that in the event of any part or parts of the Project remaining unsold and/or uncompleted (whether wholly or partially), such unsold and/or uncompleted properties shall be treated and deemed to be completed and shall within three (3) months from the date of expiration of the Extended Period or such further period the registered valuer may require be valued by a registered valuer appointed by the Plaintiff and also a registered valuer appointed by the 1st Defendant and the Gross Development Value shall be treated as the average between both the valuations.

54.5 Clause 10.8 of the JVA provides that in the event that the registered valuer appointed by either the Plaintiff or the 1st Defendant shall fail to submit their respective valuation, the Gross Development Value shall be treated and deemed to be the valuation which is submitted.

The terms of the JVA are clear and unequivocal. In the event of incomplete or unsold properties, the Gross Development Value is to be calculated based on the valuation by a registered valuer appointed by either the Plaintiff or the 1st Defendant.

When the terms of the JVA is clear and equivocal on the method of assessment of the Gross Development Value in the event that of incomplete properties of the Project, the Plaintiff is required to strictly adhere to the terms of the JVA.

56.1 In Catajaya Sdn Bhd v Shoppoint Sdn Bhd & Ors [2021] 2 MLJ 374, Hasnah Hashim FCJ held as follows: “[49] In any written agreement there must be strict adherence to the agreed terms of the agreement by the parties unless expressly provided otherwise. The SSA represents the intention of the parties, defining the obligations and commitments of the parties…”. In Integrated Training and Services Sdn Bhd v Kerajaan Malaysia & Ors [2022] 3 MLJ 77, the Federal Court held as follows: “OUR DECISION [18] We were of the view that the 2015 Order was clear and straight forward that the case was ordered to be remitted to the High Court for assessment of damages before the registrar of the High Court and the assessment had to be in line with cl 27.4 of the contracts entered into by the parties. [19] Clause 27.4 requires the parties in this contract to mutually appoint an independent auditor to determine the amount due and payable to the contractor.”. [41] Penelitian Mahkamah kepada hujahan peguam cara terpelajar Defendan-Defendan mendapati hujahan bernas tersebut membantu Mahkamah menyelusuri klausa-klausa dalam Perjanjian JV yang melatari keseluruhan tuntutan kewangan oleh Plaintif terhadap Defendan-Defendan. Hujahan tersebut langsung tidak sekadar mempertahankan hak Defendan Pertama sahaja tetapi menyatakan dengan jelas hak Plaintif sebagaimana termaktub dalam Perjanjian JV. [42] Dalam pemeriksaan balas ke atas saksi sapina Defendan-Defendan iaitu En. Anjaniman Abu Kassim, penilai berdaftar dan pengarah IPC Island Property Consultants Sdn Bhd (SD-2), tiada satu pun soalan oleh peguam cara terpelajar Plaintif dapat menangkis pengiraan oleh penilai berdaftar sebagaimana diperihalkan dan diperuntukkan dalam Perjanjian JV. [43] SP-2 iaitu pengarah Plaintif sendiri mengakui bahawa tiada apa-apa penilaian disediakan oleh pihaknya untuk mengira MCA dan LMCA yang tidak siap/tidak dibangunkan dan tidak dijual menurut terma dalam Perjanjian JV. Mahkamah ini pasti peruntukan yang membolehkan Plaintif melantik penilai berdaftarnya dapat memberikan “comparable market value” sebagaimana dinyatakan dalam klausa 10. 7 (i) dan (ii). Jika kedua-dua pihak (Plaintif dan Defendan Pertama) melantik penilai berdaftar mereka masing-masing, Perjanjian JV memperuntukkan bahawa pengiraan “Gross Development Value will be the average of the two valuations.”. [44] Walau pun, Plaintif ada memberikan penilaian mengenai Hak Pembayaran bagi MCA dan LMCA yang tidak disiapkan/tidak dibangunkan dan tidak dijual, Mahkamah bersetuju dengan hujahan peguam cara terpelajar Defendan-Defendan bahawa SP-2 dan SP-3 merujuk kepada penilaian oleh penilai yang tidak berdaftar menurut klausa 14 Perjanjian JV. Mankala laporan penilaian oleh IPC Island Property Consultants Sdn Bhd bertarikh 20-10-2008 ialah suatu penilaian nilai pasaran bagi petak komersil dan bukannya penilaian nilai pasaran perbandingan bagi MCA dan LMCA. [45] Berkenaan dengan harga pasaran yang dinyatakan dalam Pekeliling Rumah Selangorku, Mahkamah ini memutuskan bahawa Pekeliling Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor Bil. 1 Tahun 2013 (RUMAH SELANGORKU) dan Pekeliling Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor Bil. 1 Tahun 2018−Dasar Perumahan Mampu Milik Negeri Selangor (RUMAH SELANGORKU 2.0) tersebut belum berkuat kuasa mahupun wujud digubal ketika Perjanjian JV dimasuki dan pelan susun atur diluluskan bagi Projek usahasama di antara Plaintif dan Defendan Pertama. Ini adalah kerana iannya terlalu jauh atau too remote. [46] Peguam cara terpelajar Defendan-Defendan merujuk kes Yap Boon Hwa v Kee Wah Soong [2020] 1 MLJ 37, di mana Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa − “… the valuation that is prepared based on ‘SelangorKu’ Guidelines which had yet to come to force and not applicable to the project in question is unreliable as the basis of the valuation is wrong. [75] The learned High Court judge further relied on the quantity surveyor’s report to state that the Rawang land project is in actual fact a loss making project. However the learned High Court judge failed to appreciate that the quantity surveyor had already confirmed that the report was prepared based on the ‘SelangorKu’ guidelines which has yet to come into force and only applicable for development of land less than two acres. Clearly, it is not applicable to the Rawang land project in ascertaining whether there is a loss. Whatever findings in the report would be inaccurate and inapplicable to the Rawang land project. The learned High Court judge held that in the absence of any other comparables adduced by the second plaintiff, the court has no other choice but to accept the quantity surveyor’s report. This, we found to be erroneous as it is always the burden on the claimant to prove his claim for damages with supporting evidence and credible valuation. It cannot be a situation where the defendant simply throws to the court any form of report or valuation which is not applicable to the case in question, especially in the present case, where the ‘SelangorKu’ guidelines is not applicable and not enforced yet. The court cannot be forced to accept any kind of reports to satisfy the claims by the defendant despite such reports being unreliable as the basis is wrong and not applicable for development which is more than two acres. It is trite law that the burden is on the claimant to provide credible basis for his claim.”. [47] Penggantungan Plaintif kepada Pekeliling yang mengklasifikasikan semula pangsapuri kos sederhana rendah sebagai Rumah Selangorku 2.0 bertingkat jenis C (Pangsapuri) dengan harga jualan RM150,000.00 seunit tanpa sebarang diskaun untuk pembeli bumiputera; dan pangsapuri kos sederhana diklasifikasikan semula sebagai Rumah Selangorku 2.0 bertingkat jenis D (Pangsapuri) dengan harga jualan RM200,000.00 seunit tanpa sebarang diskaun untuk pembeli bumiputera, tidak boleh terus terpakai kepada Projek tahun 2001 ini. [48] Mahkamah ini menolak “pengharapan Plaintif” yang memplidkan bahawa berdasarkan pengkelasan/penjenamaan/pengklasifikasian semula itu, 117 unit pangsapuri sederhana rendah dan 117 unit pangsapuri sederhana di bawah Projek kini boleh dijual dengan harga lebih tinggi, GDV daripadanya meningkat dan akan terdapat jumlah Hak Pembayaran tambahan bagi 2 jenis pangsapuri tersebut yang perlu dibayar oleh Defendan Pertama kepada Plaintif. Berdasarkan Ikatan Dokumen Bersama (B1) pada mukasurat 175 adalah jelas nyata bahawa harga jualan maksimum bagi komponen Rumah Selangorku 2.0 (pangsapuri) ialah RM150,000.00 (jenis C) dan RM200,000.00 (jenis D). Dalam keterangan SD-1 semasa diperiksa semula menyatakan bahawa mengikut kelulusan atau Kebenaran merancang (KM), harga bagi LMCA ialah RM72,000.00/unit dan harga bagi MCA ialah RM90,000.00/unit. [49] Mahkamah bersetuju dengan peguam cara terpelajar Defendan-Defendan bahawa Pekeliling tersebut dengan jelas menyatakan bahawa “all approved developments prior to the issuance of these guidelines will remain valid.”. Selanjutnya, Mahkamah ini juga bersetuju dengan peguam cara terpelajar Defendan-Defendan bahawa Pelan Susun Atur Yang Diluluskan bagi MCA dan LMCA adalah berbeza spesifikasi dengan spesifikasi bagi Rumah Selangorku dalam Pekeliling tersebut. [50] SD-2 yang dipanggil oleh Defendan-Defendan sebagai saksi sapina adalah saksi neutral untuk membantu Mahkamah ini memutuskan mengenai jumlah sebenar bayaran bagi 117 unit MCA dan 117 unit LMCA dengan andaian bahawa Projek itu disiapkan mengikut Pelan Susun Atur yang diluluskan setakat 20-5-2008 di mana “the market value of the 117 units of LMCA and 117 units of MCA are RM8,011,224.00 and RM10,014,030.00 respectively” yang jumlahnya ialah RM18,025,254.00 . Klausa 14 Perjanjian JV memperuntukkan bahawa penilaian GDV bagi MCA dan LMCA yang disediakan oleh penilai berdaftar (SD-2) adalah konklusif dan mengikat kedua-dua pihak iaitu TPSB (Plaintif) dan SMSB (Defendan Pertama). Mahkamah memutuskan bahawa keterangan SD-2 (penilai berdaftar) adalah satu-satunya expert opinion mengenai valuation of the comparable market value of 117 units of LMCA and 117 units of MCA. Ketiadaan mana-mana saksi pakar Plaintif untuk mengemukakan keterangan pakar bagi penilaian MCA dan LMCA maka Mahkamah memutuskan bahawa keterangan dan penilaian oleh SD-2 adalah benar, credible dan terpakai. Mahkamah Rayuan dalam kes Ong Hooi Beng & Ors v PP [2015] LNS 63; [2015] MLJU 22 memutuskan − “In any event expert opinion must be challenged by another expert. The challenge in cross examination if at all of an expert witness is merely to lay the groundwork for the evidence of another expert if called. Dalam kes Dr Shanmuganathan Periasamy s/o Sithambaram Pillai [1997] 2 CLJ 153; [1997] 3 MLJ 61, Mahkamah Persekutuan memutuskan − “The opinion of expert witness was admissible in evidence and there was no requirement in law that such evidence be corroborated.”. Dalam kes Samundee Devan a/l Kerishnan Muthu v PP [2009] 1 MLJ 697 di 709 Mahkamah Rayuan memutuskan − “[19] The value of expert opinions can never be doubted. Expert opinions have a high probative value. Two reasons any be advanced for this. Firstly, an expert witness has the necessary experience in arriving at and justifying his opinion in his specialist field. Secondly, expert opinions can readily be tested against the known facts and the opinion of another expert called by the opposing party in the case. Here, the accused did not call another expert to challenge the evidence of the government chemist. As to the duty of an expert witness, I need only to refer to the case of Davie v Magistrate of Edinburgh [1953] SC 34 at p

There the court had this say: Their duty to furnish the judge or jury with the necessary scientific criteria for testing the accuracy of their conclusions, so as to enable the judge or jury to form their own independent judgment by the application of these criteria to the facts proved in evidence. [51] Hak Pembayaran bagi MCA dan LMCA kepada Plaintif sebagaimana termaktub dalam Perjanjian JV telah dibayar oleh Defendan Pertama menurut klausa 10 Perjanjian JV (Manner of Payment of Entitlement). Berdasarkan perenggan 5 Fakta Yang Dipersetujui (ditanda sebagai ‘D’), Plaintif mengakui Defendan Pertama telah membayar Plaintif jumlah yang berikut:

RM36,730,000.00.

RM6,177,840.00 dalam November 2008.

RM485,944.48 pada 3-4-2012.

RM2,381,788.45 pada 14-12-2012. Berdasarkan Jadual Pengiraan yang dilampirkan bersama-sama dengan surat Defendan Pertama bertarikh 24-9-2013, jumlah RM6,177,840.00 yang dibayar dalam November 2008 adalah final consideration of the JVA which includes the Entitlement for LMCA and MCA, i.e. RM2,884,040.64. [52] Dengan pembayaran oleh Defendan Pertama kepada Plaintif bagi MCA dan LMCA yang tidak disiapkan/dibangunkan dan dijual maka obligasi dalam Perjanjian JV telah dilunaskan oleh Defendan Pertama. Tiada kemungkiran obligasi Defendan Pertama mengenai Entitlement kepada Plaintif. [53] Berdasarkan alasan yang Mahkamah nyatakan dalam penghakiman ini, keputusan Mahkamah bagi isu yang berikut ialah − i. Defendan Pertama telah memenuhi dan melaksanakan terma dan syarat dalam Perjanjian JV untuk membangunkan MCA dan LMCA mengikut Pelan Susun Atur yang diluluskan di mana pengiraan bagi nilai GDV adalah berdasarkan Pekeliling Perumahan Selangor yang berkuat kuasa ketika itu iaitu bagi LMCA ialah RM72,000.00/unit dan bagi MCA ialah RM90,000.00/unit ii. Penilai berdaftar (IPC Sdn Bhd) adalah penilai berdaftar yang dilantik oleh Plaintif dan Defendan Pertama untuk menilai GDV Projek pada 6-6-2008 menurut klausa 10.7 Perjanjian JV berkenaan dengan hal perkara hartanah (MCA dan LMCA) yang tidak disiapkan/tidak dibangunkan dan tidak dijual. iii. Defendan Pertama telah membayar kepada Plaintif Hak Pembayaran dalam Projek tidak disiapkan dan/atau tidak dijual pada tamat Tempoh Lanjutan menurut klausa 10.7 hingga 10.9 Perjanjian JV sebagaimana penilaian Penilai berdaftar (IPC Sdn Bhd). iv. terdapat persetujuan dicapai menurut terma dan syarat dalam mesyuarat penyelesaian 2010 (pada 14-10-2010) bahawa Perjanjian JV hendaklah terus wujud walau pun tamat Tempoh Tamat dan akan terus wujud sehingga Tanah Pembangunan dibangunkan dan/atau dijual sepenuhnya, atau Perjanjian JV ditamatkan oleh mana-mana pihak menurut klausa 11 (Termination of JVA by SMSB) dan klausa 13 (Termination of JVA by TPSB). v. tiada kekurangan dalam Hak Pembayaran Tambahan pangsapuri kos sederhana rendah (LMCA) dan pangsapuri kos sederhana (MCA). vi. terdapat terma dan syarat dalam Perjanjian JV untuk menentukan jumlah Hak Pembayaran dalam keadaan mana-mana bahagian Projek tidak terjual dan/atau tidak lengkap pada tamat Tempoh Lanjutan. vii. tuntutan Plaintif untuk menilai semula MCA dan LMCA adalah tanpa asas dan adalah bercanggah dengan klausa 10.7 dan 10.8 Perjanjian JV. Kesimpulan/Rumusan [54] Keterangan saksi-saksi dan keterangan dokumentar yang dibentangkan oleh pihak-pihak membolehkan Mahkamah ini mencapai dapatannya bahawa tiada salah pengiraan Entitlement seperti dalam Perjanjian JV tersebut dan asas jumlah GDV. Pembayaran mengikut klausa dalam Perjanjian JV telah dibuat oleh Defendan Pertama. [55] Pangsapuri kos sederhana rendah (LMCA) atau pangsapuri kos sederhana (MCA) belum dibina. [56] Mahkamah ini juga telah meneliti kandungan surat oleh Tetuan David Lingam bertarikh 18-10-2010 yang merekodkan persetujuan yang dicapai antara Plaintif dan Defendan Pertama. [57] Selepas menilai keterangan mengenai Perjanjian JV, Mahkamah ini memutuskan atas imbangan kebarangkalian, Plaintif gagal membuktikan tuntutannya dan dengan ini Mahkamah menolak tuntutan Plaintif dengan kos sebanyak RM20,000.00 (tertakluk kepada fi alokatur). Bertarikh: 28 September 2024. RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Shah Alam Sivil NCvC12 Peguam cara: Bagi Plaintif: Chong Ki Keong, Bernard Francis & Hazalina Haron Tetuan The Law Office of K K Chong & Company, Kuala Lumpur Bagi Defendan-Defendan: Gan Khong Aik & Tong Min Jie Tetuan Ganpartnership, Kuala Lumpur