Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KOTA BHARU DALAM NEGERI KELANTAN DARUL NAIM, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO.: DA-22NCVC-48-09/2016 ANTARA TENGKU MOHAMMAD ARIF BIN RAJA HUSIN … PLAINTIF
Loading…
DA-22NCVC-48-09/2016
High Court of Malaysia28 Jun 2018
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
Citations and treatment detected automatically from later judgments and the authorities this decision relies on.
Later cases and laws citing this decision
Not yet cited by a later decision.
Earlier cases and laws this decision relies on
“n dengan persetujuan kedua-dua pihak, maka secara automatiknya SKW tersebut terbatal dan tidak lagi mempunyai apa-apa kuasa. [38] Di dalam kes D’ark Development (Utara) Sdn Bhd v. Saad Bin Din & Ors [2010] MLJU 2001, See Mee Chun J dalam penghakimannya menyatakan, dalam hal berkenaan Surat Kuasa Wakil yang dimasuki ber”
Auto-detected from judgment text; not a substitute for a citator check.
Content
1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KOTA BHARU DALAM NEGERI KELANTAN DARUL NAIM, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO.: DA-22NCVC-48-09/2016 ANTARA TENGKU MOHAMMAD ARIF BIN RAJA HUSIN … PLAINTIF
1
1.
2
2.
3
NAFISAH BINTI YUNUS … DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN A. LATAR BELAKANG [1] Plaintif telah memfailkan satu Writ Saman terhadap Defendan-Defendan untuk memohon kepada Mahkamah bagi mendapatkan beberapa perisytiharan di Mahkamah, antara lain seperti berikut: a) Surat Kuasa Wakil bertarikh 28/1/2008 adalah batal, tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan; b) Perjanjian Jual Beli di antara Defendan Kedua dan Defendan Ketiga bertarikh 9/11/2014 adalah batal dan tidak sah; dan 2 c) pendaftaran pindahmilik kesemua bahagian tanah H.S.(D) 8434, PT 244, Seksyen 26, Bandar Kota Bharu, Jajahan Kota Bharu, Kelantan (“Hartanah tersebut”) kepada Defendan Ketiga pada 12/2/2015 melalui No. Perserahan 589/2015 adalah batal dan tidak sah. [2] Selain itu, Plaintif juga memohon pembayaran balik duit sewa yang diperolehi oleh Defendan Kedua daripada pihak ketiga yang menyewa bangunan di atas Hartanah tersebut. Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga juga telah memfailkan tuntutan balas mereka. [3] Satu perbicaraan penuh telah dijalankan di mana pihak Plaintif telah memanggil 2 orang saksi manakala Pihak Defendan-Defendan telah memanggil 5 orang saksi. Di akhir perbicaraan, setelah mendengar hujahan kedua-dua pihak, Mahkamah ini telah memutuskan untuk membenarkan permohonan Plaintif dan tuntutan balas Defendan Ketiga dan kos sebanyak RM1,000.00 kepada Plaintif. Tuntutan Balas Defendan Pertama dan Kedua ditolak. [4] Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Defendan Pertama dan Kedua telah memfailkan rayuan ini kepada Mahkamah Rayuan. Ini merupakan alasan Mahkamah terhadap keputusan tersebut. 3 B. FAKTA KES [5] Plaintif adalah seorang warganegara Malaysia yang cukup umur dan mempunyai alamat penyampaian di 44, Taman Guru, 15100 Kota Bharu, Kelantan dan/atau Fakulti Perubatan dan Sains Kesihatan, Universiti Sultan Zainal Abidin (UNISZA), Kampus Kota, Jalan Sultan Mahmud, 20400 Kuala Terengganu, Terengganu. [6] Defendan Pertama adalah sebuah firma perniagaan yang berdaftar di Malaysia dan mempunyai alamat penyampaian di 5315-E, Jalan Sultan Yahya Petra, 15150 Kota Bharu, Kelantan. [7] Defendan Kedua adalah seorang individu warganegara Malaysia yang mempunyai alamat penyampaian di Lot 865, Lorong Masjid Muttaqim, Jalan Dato’ Lundang, 15200 Kota Bharu, Kelantan. [8] Defendan Ketiga adalah seorang individu warganegara Malaysia yang beralamat penyampaian di No. 1, Jalan Menara U8/5, Bukit Jelutong, 40150 Shah Alam, Selangor. [9] Plaintif merupakan Tuan punya Berdaftar bagi “Hartanah Tersebut” sebelum pindahmilik didaftarkan oleh Defendan Kedua kepada Defendan Ketiga melalui instrumen pindahmilik. Instrumen pindahmilik ini menurut Plaintif adalah tidak sah dan tidak mencukupi kerana pendaftaran pindahmilik tersebut telah dilaksanakan oleh Defendan Kedua menggunakan Surat Kuasa Wakil bertarikh 28/1/2008 (“Surat Kuasa Wakil tersebut”). 4 [10] Surat Kuasa Wakil bertarikh 28/1/2008 tersebut pula, adalah dengan jelas dinyatakan bahawa ianya tertakluk kepada Perjanjian Usahasama bertarikh 6/1/2008 yang dimasuki di antara Plaintif dan Defendan bagi memajukan tanah Plaintif dan mendirikan dua (2) unit bangunan di atas Hartanah tersebut (“Perjanjian Usahasama Pertama”). Plaintif telah menandatangani dan melantik Defendan Kedua sebagai penerima kuasa dan/atau pemegang Surat Kuasa Wakil melalui Surat Kuasa Wakil tersebut. Namun begitu, Perjanjian Usahasama Pertama tersebut telah dibatalkan secara persetujuan bersama di antara Plaintif dan Defendan Pertama melalui Surat Ikatan Pembatalan bertarikh 31/12/2008 (“Surat Ikatan Pembatalan tersebut”). [11] Walaupun Plaintif dan Defendan Pertama telah menandatangani Perjanjian Usahasama yang baru pada 31/12/2008 (“Perjanjian Usahasama Kedua”) selepas pembatalan Perjanjian Usahasama Pertama, Plaintif tidak menandatangani Surat Kuasa Wakil yang baru. Oleh itu, Defendan Kedua tidak mempunyai apa-apa kuasa wakil yang sah untuk melakukan pindahmilik Hartanah tersebut kepada Defendan Ketiga. Justeru itu, mengikut Seksyen 340(2)(b) Kanun Tanah Negara, Defendan Ketiga telah menerima Hartanah tersebut secara tidak sah, yang boleh dibatalkan dan disangkal. [12] Selain itu, sepanjang masa yang material bermula daripada bangunan di atas Hartanah tersebut siap, Defendan-Defendan telah memberi sewa kepada penyewa yang mana butir-butir terperinci mengenai sewaan tersebut tidak didedahkan kepada Plaintif. 5 Justeru itu, Plaintif juga telah menuntut agar Defendan menyerahkan hasil kutipan bayaran sewaan tersebut kepada Plaintif. Namun Defendan telah gagal berbuat demikian. Menurut Plaintif, Defendan tidak mempunyai hak ke atas hasil sewaan tersebut kerana bangunan di atas Hartanah tersebut adalah bahagian mutlak Plaintif. [13] Ke arah itu, di dalam tindakan ini, Plaintif telah memohon Perintah-Perintah berikut:
a
Satu perisytiharan bahawa Surat Kuasa Wakil bertarikh 28/1/2008 adalah batal, tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan;
b
Satu perisytiharan bahawa Perjanjian Jual Beli di antara Defendan Kedua dan Defendan Ketiga bertarikh 9/11/2014 adalah batal dan tidak sah;
c
Satu perisytiharan bahawa pendaftaran pindahmilik kesemua bahagian tanah H.S.(D) 8434, PT 244, Seksyen 26, Bandar Kota Bharu, Jajahan Kota Bharu, Kelantan kepada Defendan Ketiga pada 12/2/2015 melalui No. Perserahan 589/2015 adalah batal dan tidak sah;
d
Pentadbir Tanah/ Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri Kelantan membatalkan pendaftaran pindahmilik tanah H.S.(D) 8434, PT 244, Seksyen 26, Bandar Kota Bharu, Jajahan Kota Bharu, Kelantan kepada Defendan Ketiga tersebut dan 6 mendaftar semula dan/atau kekal didaftarkan atas nama Plaintif iaitu Tengku Mohammad Arif bin Raja Husin (No. K/P: 601130-03-5601);
e
Defendan-Defendan membayar kepada Plaintif keseluruhan jumlah sewa yang telah diperolehi daripada penyewa bangunan di atas hakmilik tanah H.S.(D) 8434, PT 244, Seksyen 26, Bandar Kota Bharu, Jajahan Kota Bharu, Kelantan bermula dari permulaan tarikh sewaan sehingga akhir (ditaksirkan);
f
Faedah pada kadar 8% di atas jumlah bayaran sewa yang ditaksirkan di perenggan (c) bermula dari tarikh penghakiman sehingga tarikh penyelesaian penuh; dan
g
Defendan-Defendan membayar kos kepada Plaintif di atas dasar Anakguam dan Peguamcara. [14] Defendan Pertama dan Defendan Kedua juga memfailkan Tuntutan Balas terhadap Plaintif menuntut terhadap Plaintif perkara-perkara berikut:
a
Perintah gantirugi kesusahan dan kerumitan dan/atau teruk yang akan ditaksirkan oleh Penolong Kanan Pendaftar
b
Perintah gantirugi teladan yang akan ditaksirkan oleh Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah Tinggi Kota Bharu; 7
c
Perintah gantirugi malu yang akan ditaksirkan oleh Penolong
d
Faedah 5% setahun di atas mana-mana jumlah wang perlu dibayar oleh Plaintif kepada Defendan Pertama dan Defendan Kedua dari tarikh penghakiman sehingga tarikh penyelesaian penuh;
e
Kos; dan
f
Lain-lain perintah @ relif yang dianggap sesuai dan adil oleh Mahkamah yang mulia ini. [15] Defedan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga juga membuat Tuntutan Balas terhadap Plaintif dimana secara alternatif, sekiranya Mahkamah mendapati Surat Kuasa Wakil adalah tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan, apa-apa urusan dan kerja dan pembinaan berkaitan dengan Perjanjian Usahasama tersebut juga adalah tidak sah dari awal lagi dan Perjanjian Usahasama tersebut terbatal. Maka, status quo pihak-pihak hendaklah dikekalkan. Oleh itu, secara alternatifnya Defendan-Defendan menuntut terhadap Plaintif seperti berikut:
a
Satu perisytiharan bahawa Plaintif telah melakukan pelanggaran atau gagal melaksanakan atau mematuhi terma atau waad material yang terkandung dalam Perjanjian Usahasama di antara Plaintif dengan Defendan Pertama dan 8 Perjanjian Usahasama bertarikh 31/12/2008 tersebut adalah batal dan tidak sah;
b
Plaintif hendaklah menggantirugi Defendan Pertama ke atas semua kerugian, kos perbelanjaan pembinaan, kos yang berkaitan Perjanjian Usahasama tersebut sebelum dan selepas pembinaan, kos ubahsuai bangunan, tanggungan dan/atau liabiliti akibat daripadanya kepada Defendan Pertama ditaksirkan oleh
c
Plaintif membayar kepada Defendan Kedua harga bangunan dan tanah Defendan Kedua H.S.D 8435 PT 245 Seksyen 26, Bandar dan Jajahan Kota Bharu, Kelantan mengikut harga nilaian semasa oleh Penilai Bebas dan ditaksirkan oleh
d
Plaintif membayar kepada Defendan Ketiga wang jualbeli yang telah dibayar oleh Defendan Ketiga sejumlah RM900,000.00 beserta faedah atau dividen mengikut kadar faedah atau dividen Institusi Kewangan (yang mana tertinggi), kos-kos yang telah dibelanjakan oleh Defendan Ketiga berkait dengan jualbeli yang akan ditaksirkan oleh Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah Tinggi Kota Bharu atau Plaintif membayar kepada Defendan Ketiga wang berdasarkan harga nilaian semasa bangunan dan tanah Defendan Ketiga H.S.D 8434 PT244 Seksyen 26, Bandar dan Jajahan Kota Bharu, 9 Kelantan yang dinilai oleh Penilai Bebas dan ditaksirkan oleh
e
Perintah Plaintif membayar kepada Defendan Pertama dan Kedua gantirugi am atas kemungkiran Perjanjian Usahasama bertarikh 31/12/2008 yang akan ditaksirkan oleh Penolong
f
Perintah Plaintif membayar kepada Defendan Pertama, Defendan Kedua dan Defendan Ketiga gantirugi kesusahan dan kerumitan dan/atau teruk dan/atau teladan yang akan ditaksirkan oleh Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah Tinggi
g
Faedah 5% setahun di atas mana-mana jumlah wang perlu dibayar oleh Plaintif kepada Defendan dari tarikh penghakiman sehingga tarikh penyelesaian penuh;
h
Kos; dan
i
Lain-lain perintah atau relif yang dianggap sesuai dan adil oleh Mahkamah yang mulia ini. C. HUJAHAN PLAINTIF [16] Plaintif menghujahkan bahawa Seksyen 5 Akta Surat Kuasa Wakil walaupun klausa tersebut memperuntukkan Surat Kuasa Wakil perlu dibatalkan menggunakan instrumen, sesuatu Surat Kuasa 10 Wakil akan terus berkuatkuasa selagi ianya tidak dibatalkan secara bertulis dan pembatalan tersebut difailkan/ didepositkan di pejabat pendaftaran dengan syarat selagimana Surat Kuasa Wakil tersebut sah dan selari dengan terma-terma di dalamnya. Surat Kuasa Wakil dalam kes ini hanya selari dengan terma-terma di dalam selagimana Perjanjian Usahasama Pertama itu masih berkuatkuasa. [17] Plaintif menghujahkan dakwaan Defendan berkenaan nasihat oleh Peguamcara untuk menggunakan Surat Kuasa Wakil tersebut tidak konsisten dengan perbuatan dan tindakan Defendan-Defendan sendiri. [18] Plaintif juga menghujahkan bahawa adalah menjadi satu prinsip undang-undang yang mantap bahawa apabila terdapat beberapa dokumen yang dimeterai di dalam masa yang sama yang membentuk transaksi yang sama, maka kesemuanya dokumen tersebut mestilah dibaca bersama seolah-olah ianya adalah satu seperti di dalam kes Glamour Green Sdn Bhd v. Ambank Bhd [2007] 3 CLJ 413. [19] Plaintif juga menghujahkan bahawa penggunaan Surat Kuasa Wakil yang telah terbatal dan tidak sah menjadikan pendaftaran pindahmilik yang diperolehi melalui satu instrument yang tidak mencukupi. Plaintif menghujahkan bahawa pendaftaran pindahmilik yang dilakukan menggunakan Surat Kuasa Wakil yang telah terbatal dan tidak sah boleh disangkal selaras dengan Seksyen 11 340(2)(b) dan bersandarkan kes-kes Young Kee Chan v. Phileo Allied Finance (M) Berhad [2000] 4 CLJ 603 Dan Abd Rahim Abd Rahman v. DMD Industries Sdn Bhd; Kamariah Hamdan (Third Parties) [2011] 10 CLJ 1. [20] Selain daripada itu, proviso Seksyen 340 (3) tidak memberikan perlindungan kerana Defendan Ketiga adalah ‘immediate transferee’ dan bukannya ‘deferred transferee’ selaras dengan kes Tan Ying Hong v. Tan Siang Sang [2010] 2 CLJ 269 yang mana telah dinyatakan bahawa proviso tersebut tidak terpakai untuk ‘immediate transferee’. [21] Plaintif juga menghujahkan adalah jelas bahawa Jadual Ketiga di dalam Perjanjian Usahasama Pertama di muka surat 93 Ikatan E memperuntukkan bahawa bangunan Rumah Kedai 4 Tingkat di Petak 1 adalah bahagian yang dimiliki oleh Plaintif. D. HUJAHAN DEFENDAN [22] Defendan-Defendan telah menafikan tuntutan Plaintif. Defendan Pertama dan Kedua menegaskan bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut masih berkuatkuasa dan terpakai dan tiada instrumen atau perintah Mahkamah yang membatalkan Surat Kuasa Wakil tersebut. Defendan Pertama dan Kedua tidak mempunyai sebarang pengetahuan mengenai Surat Ikatan Pembatalan tersebut. 12 [23] Defendan Pertama dan Kedua menegaskan bahawa Plaintif berhutang kepada Defendan Pertama. Plaintif dan Defendan Kedua telah beberapa kali berbincang dan mencadangkan agar Hartanah tersebut dijual untuk menyelesaikan hutang Plaintif dengan Defendan Pertama. Defendan Kedua ada mengarahkan Plaintif untuk mencari pembeli Hartanah tersebut, namun Plaintif gagal mendapatkan pembeli. Akhirnya, Defendan Kedua berjaya mendapatkan pembeli yang berminat untuk membeli Hartanah tersebut. [24] Ekoran sikap berdiam diri dan kegagalan Plaintif mematuhi tuntutan Defendan Pertama sebelum Defendan Kedua menjual hartanah tersebut kepada Defendan Ketiga, Defendan Pertama telah menghantar satu Notis Tuntutan bertarikh 3/7/2014 kepada Plaintif. Notis tersebut menyatakan bahawa sekiranya Plaintif gagal membayar balik hutang kepada Defendan Pertama dalam masa tiga puluh (30) hari daripada tarikh penerimaan Notis tersebut, maka bangunan tersebut akan dijual. [25] Defendan Pertama dan Kedua turut menghujahkan bahawa sewaan bangunan tersebut kepada pihak ketiga adalah dengan kebenaran dan persetujuan daripada Plaintif sendiri melalui Surat Kuasa Wakil dan surat bertarikh 22/5/2012 di mana Defendan-Defendan telah diberi kuasa sepenuhnya oleh Plaintif untuk membuat segala urusan berkaitan sewaan bangunan tersebut kepada mana-mana pihak. 13 [26] Selain itu, Defendan Pertama dan Kedua menyatakan bahawa tindakan Plaintif yang gagal, abai, cuai dan/atau enggan membayar hutang kepada Defendan Pertama menyebabkan Defendan Kedua amat tertekan dari segi emosi dan mental dan seterusnya menjejaskan perniagaan dan kesihatan Defendan Kedua. [27]
Preamble
Menurut pihak Defendan, Defendan Pertama dan Defendan Kedua telah banyak mendahulukan dan membelanjakan wang untuk menyelesaikan masalah yang ditimbulkan oleh Plaintif sendiri dalam menyiapkan bangunan tersebut. [28]
Preamble
Menurut Defendan-Defendan, Plaintif telah gagal membayar balik pinjaman yang diberikan oleh Defendan kepada Plaintif sebanyak RM20,000.00. Wang pinjaman tersebut dibayar oleh Defendan Pertama kepada Plaintif setelah pihak-pihak menandatangani Perjanjian Usahasama Pertama sebagai balasan Plaintif menyerahkan tanah induk yang masih belum dipecah sempadan kepada Defendan Pertama untuk dimajukan sebagaimana klausa VII Perjanjian Usahasama Pertama. [29]
Preamble
Menurut Defendan lagi, Plaintif telah gagal membayar balik pinjaman bank dan pihak bank telah mengambil tindakan prosiding untuk lelongan ke atas hartanah tersebut. Atas usaha dan inisiatif Defendan Pertama dan Kedua, telah berusaha dan berjaya menyelesaikan dengan pihak bank. 14 [30] Defendan menghujahkan bahawa berdasarkan keterangan saksi-saksi, tiada apa-apa pelanggaran terhadap Perjanjian Usahama tersebut. Defendan menegaskan bahawa niat pihak-pihak adalah masih sama walaupun Perjanjian Usahasama Kedua telah dimasuki, iaitu Plaintif masih berhasrat menyerahkan Surat Kuasa Wakil kepada Defendan Pertama atau mana-mana nominee. Defendan menghujahkan bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut tertakluk kepada Seksyen 6 (1) Akta Surat Kuasa Wakil yang menerangkan Surat Kuasa Wakil yang tidak boleh batal. [31] Defendan juga mendakwa bahawa Plaintif telah gagal untuk mematuhi waad Perjanjian maka Defendan Pertama tidak mengesahkan pemilikan kosong kepada Plaintif sepertimana diperuntukkan dalam klausa 16. Defendan merujuk kepada keterangan SP-2 bahawa SP-2 bersetuju dengan pindahmilik tersebut sekiranya nilai Hartanah tersebut adalah RM1.5 juta. Defendan mendakwa dengan itu tidak mempertikaikan keesahan Surat Kuasa Wakil tetapi hanya berkenaan wang sahaja. [32] Defendan Ketiga pula menegaskan bahawa keesahan Surat Kuasa Wakil tersebut adalah di luar kawalan dan pengetahuan Defendan Ketiga semasa urusan pindahmilik Hartanah tersebut. Defendan Ketiga dengan suci hati telah membelinya secara bona fide dengan nilai setelah meneliti semua dokumen berkaitan Hartanah tersebut. Defendan Ketiga yakin dan percaya pada ketika itu Defendan Kedua merupakan pemegang Surat Kuasa Wakil dan/atau 15 Penerima Kuasa yang sah kepada Plaintif melalui Surat Kuasa Wakil tersebut. [33] Defendan Ketiga berhujah dan menegaskan bahawa Defendan Ketiga telah membayar dan menjelaskan kesemua harga jual beli tersebut dan telah memperolehi hartanah tersebut dengan cara sah. Defendan Ketiga mengatakan Defendan Ketiga adalah pembeli bona fide dan akan berlaku ketidakadilan terhadap Defendan Ketiga jika tuntutan-tuntutan Plaintif dibenarkan. [34] Defendan Ketiga berhujah dan menegaskan bahawa selepas sempurna pindahmilik Hartanah tersebut kepada Defendan Ketiga, segala wang hasil sewaan Hartanah tersebut adalah milik Defendan Ketiga. Defendan Ketiga memohon agar tuntutan Plaintif di sini ditolak. E. PENGANALISAAN DAN DAPATAN MAHKAMAH INI Keesahan Surat Kuasa Wakil tersebut berikutan pembatalan Perjanjian Usahasama Pertama melalui Surat Ikatan Pembatalan. [35] Isu yang pertama dalam kes ini adalah sama ada Surat Kuasa Wakil tersebut telah terbatal dan tidak sah berikutan pembatalan Perjanjian Usahasama Pertama melalui Surat Ikatan Pembatalan. Oleh itu, adalah menjadi keperluan untuk meneliti peruntukan-peruntukan berkaitan menurut Akta Kuasa Wakil 1949. Seksyen yang releven adalah seperti berikut: 16 “5. Revocation Every instrument purporting to create a power of attorney of which a true copy or an office copy has been deposited in the office of the Registrar or a senior Assistant Registrar in accordance with this Act or any law repealed by this Act whether before or after the commencement of this Act, shall, so far as the said instrument is valid and so far as may be compatible with the terms of the instrument, continue in force until notice in writing of the revocation thereof by the donor, or of the renunciation thereof by the donee, has been deposited in every office in which the office copy or true copy thereof has been so deposited, or either the donor or the donee has died or the donee has become of unsound mind, or the donor has been adjudged to be of unsound mind or a receiving order has been made against him in bankruptcy.” [36] Kesan peruntukkan Seksyen 5 Akta Kuasa Wakil 1949 adalah jelas dengan melihat kepada susunan perkataan dan maknanya. Sesuatu Surat Kuasa Wakil akan terus berkuatkuasa selagi ianya tidak dibatalkan secara bertulis dan didaftarkan di pejabat pendaftaran dengan syarat selagimana Surat Kuasa Wakil tersebut sah dan selari dengan terma-terma di dalamnya. [37] Justeru itu, adalah amat jelas bahawa Surat Kuasa Wakil (SKW) di dalam kes ini hanya sah dan selari dengan terma-terma di dalamnya selagimana Perjanjian Usahasama bertarikh 6/1/2008 itu 17 masih berkuatkuasa. Apabila Perjanjian Usahasama tersebut dibatalkan dengan persetujuan kedua-dua pihak, maka secara automatiknya SKW tersebut terbatal dan tidak lagi mempunyai apa-apa kuasa. [38] Di dalam kes D’ark Development (Utara) Sdn Bhd v. Saad Bin Din & Ors [2010] MLJU 2001, See Mee Chun J dalam penghakimannya menyatakan, dalam hal berkenaan Surat Kuasa Wakil yang dimasuki berdasarkan satu Perjanjian Usahasama untuk tujuan pembangunan suatu tanah, sekiranya Perjanjian Usahasama tersebut ditamatkan maka Surat Kuasa Wakil tidak berkuatkuasa kerana Surat Kuasa Wakil tersebut dimasuki untuk membolehkan Perjanjian Usahasama tersebut dijalankan. Penghakiman itu diterbitkan semula seperti di bawah: “The PA is to enable Plaintiff to perform all those acts listed in 1-21 as though it is D8. The JV as its name suggests is a joint venture between both parties whereby Plaintiff as the developer takes on the obligations of developing land over which D8 has a power of attorney. When clause 5 of the JV states D8 has relinquished all his rights over the said land it essentially means that D8 has no more control over the said land. He has given up the right to develop the said land into a housing estate to Plaintiff. He still maintains rights as allowed and provided by the JV. So if for instance he can show he can terminate due to excessive delays that is a right under the JV. If the JV can be validly terminated it follows the PA is of no 18 effect since the PA is granted to enable the JV to be entered into.” [39] Di dalam kes ini, Klausa 14 dalam Surat Kuasa Wakil tersebut menyatakan seperti berikut: “Saya dengan mengistiharkan bahawa Surat Kuasa Wakil ini tidak boleh terbatal dengan bayaran balasan Penerima Kuasa membayar balasan sebanyak RM10.00 sahaja dan balasan lain sebagaimana Perjanjian Usahasama bertarikh 6.1.2008 yang akan diserahkan oleh Penerima Kuasa kepada Pemberi Kuasa dan dianggap diberi untuk balasan tidak boleh batal sepertimana yang diperuntukkan dalam Seksyen 6(1) Akta Surat Kuasa Wakil 1949.”. Selain itu, Surat Kuasa Wakil tersebut juga mempunyai pengesahan di akhir perenggan yang mana dinyatakan “Surat Kuasa Wakil tersebut tertakluk kepada Perjanjian Usahasama bertarikh 6.1.2008”. [40] Di dalam kes ini, adalah tidak disangkal bahawa Surat Kuasa Wakil adalah tertakluk kepada Perjanjian Usahasama Pertama dan Perjanjian Usahasama Pertama telah dibatalkan melalui Surat Ikatan Pembatalan tersebut (bertarikh 31/12/2008). Persoalan mengapa tiada Surat Kuasa Wakil baru didaftarkan oleh pihak-pihak bagi tujuan menjalankan Perjanjian Usahasama Kedua bukan satu persoalan yang relevan untuk menjawab isu ini. Sebaliknya, persoalan yang relevan dan penting untuk ditentukan adalah khususnya keesahan SKW tersebut. 19 [41] Defendan menghujahkan melalui pemakaian Seksyen 6(1) Akta Surat Kuasa Wakil 1949 atas dasar isu Surat Kuasa Wakil tidak boleh terbatal dengan balasan yang dimasuki di antara pihak-pihak, namun begitu, pada pendapat Mahkamah, seksyen tersebut tidak terpakai kerana diatasi oleh Perjanjian jelas yang dimasuki di antara pihak-pihak di samping pemakaian Seksyen 5. Oleh itu, Surat Kuasa Wakil (SKW) tersebut telah terbatal dan tidak berkuatkuasa berikutan pembatalan Perjanjian Usahasama Pertama yang telah dibatalkan melalui Surat Ikatan Pembatalan tersebut, sepertimana Mahkamah memutuskan sebelum ini. Di dalam ertikata lain, Surat Kuasa Wakil tersebut tidak dibatalkan melalui Seksyen 5 tetapi berdasarkan dapatan Mahkamah bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut adalah tidak sah berdasarkan Perjanjian Usahasama pertama bertarikh 6/1/2008 telah dibatalkan pada 31/12/2008. Alasan Defendan Kedua dalam memindahmilik/menjual Hartanah tersebut. [42] Mahkamah juga setelah meneliti keterangan saksi-saksi Defendan mendapati bahawa Defendan Kedua telah memindahmilik Hartanah tersebut. Defendan Kedua memberi alasan bahawa Plaintif mempunyai hutang kepada Defendan Pertama. Defendan Kedua juga mendakwa Defendan Kedua ada berbincang dengan Plaintif mengenai cadangan penjualan Hartanah tersebut untuk melepaskan (set off) hutang Plaintif. Namun begitu, Mahkamah mendapati bahawa tiada perjanjian bertulis, kebenaran bertulis atau pengakuan daripada Plaintif sendiri dikemukakan untuk mengesahkan bahawa Defendan Kedua berhak untuk menjual 20 Hartanah tersebut dengan niat untuk melepaskan hutang Plaintif daripada Defendan Pertama. [43] Di dalam kes Ong Ban Chai & Ors v. Seah Siang Mong [1998] 3 MLJ 346, Mokhtar Sidin JCA (seperti mana dikenali dahulu) berkenaan perbuatan perayu pertama dalam menggunakan Surat Kuasa Wakil bagi memindahmilik setengah bahagian penentang yang tidak berbahagi kepada namanya sendiri mengatakan seperti berikut dalam penghakimannya: “Perayu Pertama telah memindahkan kepada dirinya setengah bahagian yang tidak berbahagi kepunyaan Penentang dalam ketiga-tiga lot dan telah menggadaikan bahagian itu kepada bank untuk kemanfaatannya sendiri, dengan itu melucut hak Penentang akan kepentingannya sendiri dalam hartanah tersebut. Melalui perbuatannya yang terang-terangan, Perayu Pertama telah melakukan fraud dalam lingkungan s 117 Akta Kontrak 1950. Lagipun, tidak terdapat peruntukan-peruntukan nyata dalam Perjanjian 1980 bagi membenarkan Perayu Pertama untuk menolak harga belian daripada atau terhadap hutang yang terhutang oleh Penentang kepada Perayu Pertama. Tanpa sebarang dokumen yang sempurna untuk menolak harga belian terhadap pinjaman berbaik-baik itu kepada Penentang, Perayu Pertama tidak berhak untuk menggunakan Surat Kuasa Wakil bagi memindahmilik setengah bahagian Penentang yang tidak berbahagi ke dalam namanya sendiri. Tambahan pula, walaupun terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian 1980 telah diperjelaskan 21 kepada Penentang sebelum beliau menandatanganinya, pada waktu yang material itu, beliau tidak mempunyai Peguamcara yang bebas untuk menasihatnya dan mewakilinya dalam transaksi tersebut. Oleh kerana Perayu Pertama merupakan pihak yang berkepentingan dan terdapatnya konflik kepentingan, beliau seharusnya menasihati Penentang dan mendesak supaya pihak terkemudian itu diwakili oleh Peguamcaranya yang tersendiri, supaya sebarang perbuatan fraud atau perlakuan tidak wajar boleh dielakkan demi kepentingan kedua-dua pihak yang memasuki kontrak itu. Hakim perbicaraan adalah, berdasarkan keterangan tersebut, betul di sisi undang-undang dalam memutuskan pengaruh yang tidak wajar dan kemungkiran amanah yang dilakukan oleh Perayu Pertama ke atas Penentang. Tiada terdapat sebab untuk masuk campur dalam keputusan-keputusan itu.” [44] Bersandarkan otoriti di atas, di dalam kes ini, Mahkamah berpendapat adalah tidak wajar dan tidak sah untuk Defendan Kedua menggunakan Surat Kuasa Wakil yang telah terbatal tersebut untuk menjual Hartanah bahagian Plaintif bagi melepaskan wang terhutang oleh Plaintif kepada Defendan Pertama. Hal ini kerana tiada peruntukan nyata atau perjanjian yang wujud bagi membenarkan Defendan Kedua menolak harga belian daripada atau terhadap hutang yang terhutang oleh Plaintif kepada Defendan Kedua. [45] Mahkamah berpendapat, walaupun Plaintif berhutang dengan Defendan Pertama, serta Defendan Pertama dan juga Defendan 22 Kedua telah banyak membantu Plaintif namun, perkara tersebut tidak mengesahkan sesuatu yang tidak sah. Ia juga tidak boleh dijadikan satu alasan untuk menggunakan Surat Kuasa Wakil yang telah terbatal ataupun untuk mengesahkan pendaftaran pindahmilik tersebut melalui satu instrumen yang tidak mencukupi dan tidak sah. Defendan Kedua haruslah mengambil cara pelaksanaan yang sah dan mengikut undang-undang untuk mendapatkan kembali pembayaran hutang tersebut sepertimana maxim “he who comes into equity must come with clean hands”. [46] Defendan Kedua menegaskan bahawa Plaintif mengetahui bahawa Hartanah tersebut akan dijual melalui Notis Tuntutannya. Setelah meneliti keterangan ini, perkara ini juga pada pandangan Mahkamah tidak mengesahkan Surat Kuasa Wakil yang telah terbatal dan membenarkan Defendan Kedua memindahmilik Hartanah yang bukan dimiliki olehnya. Plaintif di dalam surat bertarikh 14/4/2015 melalui Peguamcaranya kepada Defendan Ketiga dan Kedua menegaskan pendiriannya bahawa pindahmilik tersebut adalah tidak sah dan terbatal. Klausa 10 di dalam Perjanjian Usahasama Kedua juga tidak menunjukkan Defendan Kedua berhak untuk menjual Hartanah tersebut sebaliknya ia hanya menunjukkan Defendan Pertama diberi hak untuk memberi Notis kepada Plaintif, sekiranya terdapat kemungkiran di pihak Plaintif, dan seterusnya Plaintif adalah bertanggungan untuk menggantirugi atas kerugian Defendan Pertama atas kemungkiran tersebut dan Defendan Pertama bebas untuk membatalkan Perjanjian atau meneruskannya. 23 Pendaftaran Hak milik tanah Plaintif boleh disangkal kerana menggunakan instrumen yang tidak mencukupi [47] Mahkamah mengambil maklum tindakan Plaintif sendiri untuk menyangkal dan membatalkan pendaftaran pindah milik tanah bahagian Plaintif tersebut adalah berdasarkan Seksyen 340(2)(b) Kanun Tanah Negara 1965 di atas alasan wujudnya instrumen yang tidak mencukupi. Mahkamah berpendapat penggunaan Surat Kuasa Wakil yang telah terbatal dan tidak sah untuk membuat pindah milik tanah tersebut adalah merupakan satu pendaftaran yang diperolehi melalui satu instrumen yang tidak mencukupi. (Lihat kes Young Kee Chan v. Phileo Allied Finance (M) Bhd [2004] 4 CLJ 403). [48] Di dalam kes Abd Rahim Abd Rahman v. DMD Industries Sdn bhd; Kamariah Hamdan (Third Parties) [2011] 10 CLJ 1, Mahkamah memutuskan di held (2): “As the first Defendant acted in excess of the authority granted to it under the PA in charging the lands for purposes unconnected with the JVA, it simply meant the charges were effected by means of an insufficient instrument within the ambit of s. 340(2)(b) of the NLC. The charges were null and void and could be set aside.” [49] Di dalam kedua-dua otoriti di atas, fakta menunjukkan bahawa SKW tidak dibatalkan/didaftarkan pembatalannya selaras dengan Seksyen 5 Akta Surat Kuasa Wakil. Walau bagaimanapun, 24 Mahkamah telah memutuskan bahawa SKW tersebut adalah satu instrumen yang tidak mencukupi yang boleh menyebabkan pendaftaran pindah milik/gadaian menjadi tidak sah dan boleh disangkal/dibatalkan selaras dengan Seksyen 340 KTN. [50] Begitu juga yang berlaku di dalam kes di hadapan Mahkamah sekarang. Defendan-Defendan telah menggunakan kuasa wakil yang telah terbatal. Defendan-Defendan sememangnya sangat mengetahui bahawa SKW tersebut telahpun terbatal dengan pembatalan PU bertarikh 6/1/2008 tersebut. Tambahan pula, Defendan-Defendan sendiri yang mengarahkan Tuan Haji Fazlan (SP1) supaya membatalkan PU tersebut dan membuat PU dan SKW yang baru. [51] Oleh yang demikian, Defendan-Defendan tidak mempunyai kuasa wakil yang sah ketika melakukan pindah milik tersebut. Dengan itu, pendaftaran pindah milik itu adalah tidak sah dan boleh disangkal selaras dengan Sesyen 340(2)(b) KTN. Keterangan Defendan Pertama dan Kedua yang tidak konsisten. [52] Mahkamah telah meneliti dan menganalisa keterangan-keterangan pihak Defendan. Mahkamah mendapati, keterangan yang diberikan oleh Defendan Pertama dan Kedua adalah tidak konsisten dengan pernyataan Defendan itu sendiri. Sebagai contoh, di dalam Laporan Polis Defendan Kedua di muka surat 227 Ikatan Dokumen, beliau mengakui telah mengarahkan Tuan Haji Fazlan untuk membuat 25 Surat Kuasa Wakil yang baru. Namun begitu, Defendan dalam kes ini mengatakan bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut adalah sah dan berkuatkuasa. Ini membangkitkan persoalan sama ada Defendan Pertama dan Kedua sendiri mengakui ketidakesahan Surat Kuasa Wakil tersebut. [53] Defendan Pertama dan Kedua juga menegaskan bahawa Tuan Haji Fazlan sendiri menasihati mereka untuk menggunakan Surat Kuasa Wakil tersebut berikutan Perjanjian Usahasama Kedua yang telah ditandatangani oleh pihak-pihak. Ini adalah tidak benar kerana, SP1 (Tuan Haji Fazlan) sendiri telah hadir di Mahkamah dan telah memberi keterangan bahawa perkara itu adalah tidak benar. [54] Ke arah itu, Mahkamah perlu meneliti tentang kredibiliti saksi SP1 ini yang Mahkamah anggap sebagai saksi bebas. Setelah penelitian dibuat melalui demaenour dan cara SP1 memberi keterangannya di Mahkamah, Mahkamah mendapati bahawa beliau adalah seorang saksi yang kredibel dan keterangannya boleh dipercayai. [55] Ke arah itu, Mahkamah ingin memetik sebahagian dari keterangannya seperti berikut: Sedutan Keterangan/Penyata Saksi SP1 “D-2 memaklumkan bahawa beliau tidak berpuashati dengan Tetuan Mariah & Co. Jadi, beliau ingin melantik saya 26 untuk menggantikan Tetuan Mariah & Co. D-2 juga memaklumkan bahawa Plaintif juga bersetuju untuk menukar peguam kerana Plaintif juga tidak berpuashati dengan Mariah & Co.” [56] SP1 juga mengesahkan bahawa Defendan sendiri yang memberikan arahan untuk menamatkan Perjanjian Usahasama tersebut. SP1 juga telah menasihatkan Defendan Kedua bahawa jika Perjanjian Usahasama ditamatkan maka Surat Kuasa Wakil juga akan terbatal, seperti keterangan beliau di dalam Penyata Saksinya yang berbunyi seperti berikut: “D-2 telah memberikan arahan supaya saya menamatkan Perjanjian Usahasama tersebut dan mengarahkan agar satu Perjanjian Usahasama yang baru disediakan. Saya telah meneliti Perjanjian Usahasama dan Surat Kuasa Wakil yang disediakan oleh Tetuan Mariah & Co. sebelum ini dan telah menasihatkan D-2 bahawa sekiranya Perjanjian Usahasama tersebut ditamatkan, maka dengan sendirinya Surat Kuasa Wakil juga akan terbatal kerana Surat Kuasa Wakil tersebut tertakluk kepada Perjanjian Usahasama itu.” [57] SP1 juga telah maklumkan Mahkamah bahawa Plaintif inginkan Surat Kuasa Wakil yang baru yang mempunyai kuasa terhad. Berikut adalah keterangan SP1 mengenai perkara ini: 27 “Plaintif telah memaklumkan kepada saya bahawa beliau tidak berpuashati dengan Surat Kuasa Wakil yang disediakan oleh Tetuan Mariah & Co. kerana ianya adalah Surat Kuasa Penuh yang membolehkan D-2 memindahmilik terus tanah tersebut kepada sesiapapun. Jadi, Plaintif arahkan saya untuk menyediakan Surat Kuasa Wakil yang terhad sahaja.” S.6: Adakah terdapat apa-apa perbezaan di antara Perjanjian Usahasama bertarikh 6/1/2008 dengan Perjanjian Usahasama yang baru bertarikh 31/12/2008? J.6: Secara amnya tidak ada perbezaan kecuali terma berkaitan dengan Surat Kuasa Wakil di klausa 6. Kedua-dua pihak telah bersetuju di dalam Perjanjian Usahasama yang baru bahawa Surat Kuasa Wakil yang akan diberikan oleh Plaintif adalah Surat Kuasa Wakil yang TERHAD. S.8: Setelah pihak-pihak menandatangani Surat Ikatan Pembatalan dan Perjanjian Usahasama yang baru pada 31/12/2008, apakah tindakan kamu seterusnya? J.8: Saya telah membayar duti setem kedua-dua dokumen tersebut pada 25/1/2009. Berdasarkan catitan saya pada kulit hadapan fail perkara ini, saya telah serahkan kedua-dua dokumen tersebut kepada D-2 pada 24/2/2009 yang mana D-2 telah tandatangan pada ruangan minit 28 catitan tersebut sebagai bukti penerimaan kedua-dua dokumen tersebut. S.13: Adakah benar dakwaan Defendan bahawa SKW bertarikh 28/1/2008 masih digunapakai untuk urusan hartanah tersebut? J.13: Sepanjang mengendalikan urusan ini, saya tidak pernah diarahkan atau menasihatkan pihak-pihak menggunakan SKW yang telah terbatal tersebut.” [58] Mahkamah juga membuat dapatan fakta bahawa SP1 telah memberi keterangan sebagai saksi yang neutral dan professional. Sebenarnya SP1 ini dilantik oleh pihak Defendan sendiri dan tidak ada sebab untuk Mahkamah tidak mempercayainya. SP1 telah memberi keterangan seperti berikut: “S.14: Adakah kamu hadir memberi keterangan pada hari ini berpihak kepada Plaintif? J.14: Tidak. Saya hadir sebagai Peguamcara yang professional untuk menyatakan perkara sebenar sepanjang saya mewakili kedua-dua pihak di dalam urusan usahasama tersebut.” [59] SP1 juga adalah konsisten di dalam keterangannya dan tidak goyah ketika disoal balas. SP1 sentiasa konsisten bahawa Surat Kuasa 29 Wakil yang lama adalah terbatal dan tidak sah. Berikut adalah keterangan beliau ketika disoal balas: “14. S: Rujuk Klausa 6.1. Pihak Pertama telah bersetuju untuk melantik pihak Kedua atau wakilnya sebagai Pewakil Kuasa. Berdasarkan Klausa 6.1 itu, Setuju atau tidak bahawa Plaintif tidak perlu tandatangan pun PA baru sebab dah ada PA sebelum ini dan masih sah dan berkuatkuasa? Tidak setuju
32
S: Setuju atau tidak PA baru tak tandatangan dan kamu tak follow-up dan daftar sebab kamu nasihatkan D1 dan D2 bahawa sudah ada PA yang masih berkuatkuasa dan sah sebelum ini? Tidak setuju
33
S: Apa nasihat kamu kepada D1 dan D2 berkenaan PA ini? Tidak boleh guna.” [60] Justeru itu, adalah jelas bahawa SP1 telah menasihatkan Defendan Pertama dan Kedua bahawa Surat Kuasa Wakil tersebut adalah tidak sah dan terbatal walaupun Defendan Kedua menafikannya. Hasil sewaan diperolehi oleh Defendan Kedua daripada penyewaan bangunan di atas Hartanah tersebut 30 [61] Mahkamah bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa jelas di dalam Jadual Ketiga di dalam Perjanjian Usahasama Kedua yang memperuntukkan bahawa bangunan Rumah Kedai 4 Tingkat di Petak 1 adalah bahagian yang dimiliki oleh Plaintif. Selain itu, tiada bukti bahawa Plaintif telah memberi kebenaran kepada Defendan untuk mengambil hasil sewaan tersebut. Penelitian terhadap surat Plaintif bertarikh 22/5/2012 menunjukkan bahawa Plaintif hanya memberi kebenaran untuk membuat urusan sewaan tetapi tidak bermaksud hasil sewaan tersebut menjadi milik Defendan. Defendan Ketiga adalah “bona fide buyer without notice and value” [62] Merujuk kepada kes Tan Ying Hong v. Tan Sian San & Ors [2010] 2 MLJ 1, Defendan Ketiga adalah immediate transferee dan oleh itu tidak dilindungi oleh proviso Seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara. Mahkamah walau bagaimanapun, melihat dari sudut “equity” dan “natural justice” dan berpendapat bahawa adalah lebih adil untuk mengekalkan status quo masing-masing iaitu harga belian Hartanah tersebut (ditaksirkan dahulu) dikembalikan kepada Defendan Ketiga dan Hartanah tersebut didaftarkan semula kepada Plaintif. F. LAIN-LAIN [63] Defendan telah mempertikaikan bahawa Tuntutan Plaintif ini adalah “afterthought” kerana sebelum ini tuntutan yang sama telah difailkan sebelum ini. Mahkamah tidak bersetuju kerana tindakan terdahulu telah ditarik balik oleh Plaintif dengan kebebasan untuk memfailkan 31 semula. Tambah lagi di dalam tuntutan terdahulu, Plaintif telah mohon agar pindahmilik tanah PT244 tersebut dibatalkan. [64] Defendan juga menghujahkan bahawa Plaintif wajar diestop daripada membuat tuntutan ini apabila telah menerima bayaran harga jual beli sebanyak RM543,061.73. Mahkamah telah meneliti hujahan kedua-dua pihak. Mahkamah bersetuju bahawa penerimaan cek tersebut adalah di atas “tanpa prasangka” dan dengan bersyarat seperti antara lain tanah yang dijual/pindah milik tersebut perlu dinilai pada harga RM1.5 juta. G. KESIMPULAN [65] Di atas alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah memutuskan bahawa di atas imbangan kebarangkalian, Plaintif telah berjaya membuktikan kesnya. Memandangkan Surat Kuasa Wakil (pertama) tersebut telah dibatalkan/tidak sah maka apa-apa tindakan yang telah dibuat hasil daripada pemberian kuasa ini menjadi tidak sah dan terbatal seperti pindah milik tersebut. Justeru, Defendan Pertama dan Kedua gagal membuktikan pembelaan dan tuntutan balasnya. [66] Mahkamah juga berpendapat berkaitan tuntutan balas Defendan-Defendan, memandangkan Plaintif hanya menuntut haknya dan tidak menuntut hak Defendan Kedua, maka Plaintif tidak perlu membayar kepada Defendan Kedua kerana haknya adalah tidak diganggu. 32 [67] Bagi pembayaran sewa, apa-apa hak Plaintif, apa-apa kutipan sewa yang telah dibuat perlu ditaksirkan dan dikembalikan kepada Plaintif. Berkenaan dengan tuntutan balas gantirugi malu, kesusahan dan kesulitan yang diminta oleh Defendan, Mahkamah dengan hormatnya berpandangan tiada keterangan yang kukuh telah dikemukakan Defendan untuk menunjukkan terdapat kesusahan teruk dan kesulitan yang telah dialami Defendan Kedua yang wajar diberi gantirugi. Oleh itu, Mahkamah memutuskan bahawa ianya wajar ditolak. [68] Mengenai tuntutan balas Defendan Ketiga, Mahkamah berpendapat beliau layak mendapat keadilan melalui ekuiti (lihat kes Tan Yin Hong (supra). Justeru itu, tuntutan balas Defendan Ketiga dibenarkan di mana harga belian yang telah dibayar kepada Plaintif perlu dikembalikan setelah taksiran. Tarikh: 28 Disember 2018 (DATO’ AHMAD BIN BACHE) Hakim Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur 33 Pihak-Pihak Peguamcara Plaintif: En. Azahir bin Nasir, Tetuan Azahir Surainie & Azizan Ariff, No. 1314-A, Tingkat 1, Wisma Yati, Jalan Long Yunus, 15200 Kota Bharu, Kelantan. Peguamcara Defendan: En. Mohd Alami bin Lazin & Pn. Aisyah binti Abdullah, Tetuan Aisyah Alami, Lot 443, 5368-C, Tingkat 2, Wisma Nik Kembang, Jalan Sultan Yahya Petra, 15200 Kota Bharu, Kelantan.
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.