Tengku Noor Ashikin Bt Tengku Manshor v 1. Tengku Nawiah Bt Tengku Chik (22-NCVC-14-03/2016)

TENGKU NAWIAH BT TENGKU CHIK (No. K/P: 350104-03-5196) [sebagai wakil diri kepada TENGKU ABDUL KADIR BIN TENGKU CHIK (No. K/P: 270104-03-5081), si mati]

TENGKU NAWIAH BT TENGKU CHIK (No. K/P: 350104-03-5196) …. DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN A. LATAR BELAKANG [1] Di dalam kes ini, Plaintif telah menuntut beberapa Perintah antara lain Perlaksanaan Spesifik ke atas Perjanjian Jual Beli yang telah 2 ditandatangani pada 18hb Mac 2010 di antara Plaintif dan ibunya, Allahyarham Tengku Khadijah Bin Tengku Chik, agar Defendan-Defendan selaku penerima pusaka dan waris, melaksanakan pindah milik kesemua bahagian tanah yang dimaksudkan kepada Plaintif. [2] Di akhir perbicaraan, di atas imbangan kebarangkalian, mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah berjaya membuktikan tuntutannya dengan kos sebanyak RM4,000.00 terhadap Defendan. [3] Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Defendan telah memfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan. [4] Ini merupakan alasan-alasan kepada penghakiman tersebut. B. FAKTA KES [5] Plaintif adalah anak kepada Allahyarhamah Tengku Khadijah Binti Tengku Chik (“si mati”). Allahyarham Tengku Abdul Kadir Bin Tengku Chik dan Tengku Nawiah Binti Tengku Chik (Defendan Kedua) adalah adik beradik kandung si mati. [6] Semasa ibunya (Tengku Khadijah, “si mati”) masih hidup, melalui Perjanjian Jual Beli yang disetemkan pada 18/03/2010 (P1), si mati telah menjualkan 9240/55440 bahagian tanah tidak dipecahkan di dalam tanah yang dipegang di bawah hak milik GRN 2130, Lot 37 Sesyen 2, Bandar Kota Bharu, Kelantan (tanah tersebut) kepada Plaintif dengan harga 3 sebanyak RM15,000. Si mati telah mengakui terima pembayaran tersebut pada masa menandatangani Perjanjian Jual Beli tersebut. [7] Allahyarham Tengku Abdul Kadir dan Defendan Kedua sebagai adik beradik kandung si mati adalah waris-waris kepada si mati yang telah menerima secara turun milik tanah tersebut sebagai pesaka si mati sebagaimana Perintah Pembahagian melalui Guaman Pembahagian No. JKPTG/PK/03/02/0705/2010 Tahun 2010 bertarikh 21/12/2010 [Lihat P6 – muka surat 32-33 Ikatan B dan Perintah Pembahagian di muka surat 29-31 Ikatan B]. [8] Si mati semasa beliau masih hidup telah menyewakan tanah-tanah tersebut dan turut menyempurnakan satu surat Wakil Kuasa bagi manfaat Plaintif bertarikh 12/4/2010. Pindah milik tanah tersebut tidak dapat dilaksanakan oleh kerana ketiadaan geran asal sehinggalah si mati meninggal dunia pada 21/5/2010 yang menyebabkan Plaintif memfailkan tuntutan ini. [9] Di dalam Perjanjian Jual Beli (P1) tersebut, terdapat beberapa peruntukan penting, antara lain bahawa:

Tanah tersebut dijual kepada Plaintif dengan harga belian sebanyak RM15,000.00 yang telah diakui terima oleh si mati [klausa 4.1.1];

(ii) Si mati (selaku penjual) memberi akujanji untuk mencari geran tanah tersebut bagi tujuan proses pindahmilik [klausa 5.1];

(iii) Si mati akan memberikan dan menandatangani surat wakil kuasa kepada Plaintif (sebagai pembeli) [klausa 6.1];] 4

(iv) Plaintif mempunyai kebebasan untuk memasukkan kaveat ke atas tanah tersebut sementara menunggu pindahmilik tanah tersebut [klausa 9.1.1]; dan

Perjanjian adalah mengikat kesemua penerima pesaka, waris-waris, pewakil dan penerima hak dari kesemua pihak di sini [klausa 11.1]. [10] Pada kira-kira penghujung tahun 2011, Plaintif telah dimaklumkan oleh salah seorang penyewa di atas tanah tersebut bahawa tanah tersebut telah menjadi hakmilik Defendan-Defendan dan beliau telahpun membuat bayaran sewa berkenaan kepada Defendan-Defendan sebagaimana permintaan Defendan-Defendan. [11] Semakan yang dibuat Plaintif dengan pihak Pejabat Tanah dan Galian Negeri Kelantan mendapati bahawa tanah tersebut telah diturunmilik kepada Allahyarham Tengku Abdul Kadir bin Tengku Chik dan Defendan Kedua pada 19/07/2011 melalui nombor perserahan: 895/2011 lanjutan daripada Perintah Pembahagian bertarikh 21/12/2010 dalam Guaman Pembahagian No: JKPTG/PK/03/02/0705/2010 Tahun 2010. Oleh hal yang demikian, pindahmilik tanah tersebut berdasarkan Surat Wakil Kuasa tersebut tidak dapat dilaksanakan oleh Plaintif. [12] Bagi menjaga kepentingan Plaintif sebagai pemilik benefisial dan berdasarkan klausa 9.1.1, Perjanjian Jual Beli tersebut (P1), Plaintif telah memasukkan kaveat persendirian melalui nombor perserahan: 398/2012 pada 27/03/2012 dan Perlanjutan Tempoh Kaveat tersebut juga telah didaftarkan pada 04/04/2013 melalui nornbor perserahan: 407/2013. 5 [13] Beberapa perbincangan telah dibuat di antara pihak-pihak, namun tiada sebarang penyelesaian dicapai sehinggalah Plaintif memfailkan tindakan ini untuk mendapatkan Perintah-Perintah seperti di dalam Pernyataan Tuntutannya terhadap Defendan-Defendan seperti di bawah: a) Satu deklarasi bahawa Plaintif, Tengku Noor Ashikin binti Tengku Manshor (No. K/P: 620114-03-5402) adalah pemilik benefisial bagi 9240/55440 bahagian yang tidak dipecahkan di dalam tanah yang dipegang di bawah Hakmilik GRN 21301, Lot 37 Seksyen 2, Bandar Kota Bharu, Jajahan Kota Bharu, Negeri Kelantan (selepas ini dirujuk sebagai “Bahagian Tanah tersebut”) yang dahulunya didaftarkan atas nama Tengku Khadijah binti Tengku Chik (No. K/P: 260104-03-5138); b) Perlaksanaan Spesifik ke atas Perjanjian Jual Beli bertarikh 18 Mac 2010 agar Defendan-Defendan selaku penerima pusaka dan juga waris kepada Allahyarhamah Tengku Khadijah binti Tengku Chik melaksanakan pindahmilik kesemua 9240/55440 bahagian (iaitu 2/18 bahagian yang didaftarkan atas nama Defendan Pertama dan 1/18 bahagian yang didaftarkan atas nama Defendan Kedua pada 19 Julai 2011 melalui nombor perserahan: 895/2011

dan (c) di atas, maka Penolong Kanan Pendaftar atau Timbalan Pendaftar Mahkamah Tinggi Malaya di Kota Bharu diberi kuasa untuk menyempurnakan Memorandum Pindahmilik (Borang 14A) bagi maksud pindahmilik kesemua 9240/56440 bahagian (iaitu 2/18 bahagian yang didaftarkan atas nama Defendan Pertama dan 1/18 bahagian yang didaftarkan atas nama Defendan Kedua pada 19 Julai 2011 melalui nombor perserahan: 895/2011 mengikut Perintah Pembahagian bertarikh 21/12/2010 yang tidak dipecahkan di dalam tanah yang dipegang di bawah Hakmilik GRN 21301, Lot 37 Seksyen 2, Bandar Kota Bharu, Jajahan Kota Bharu, Negeri Kelantan (“Bahagian Tanah tersebut”) kepada nama Plaintif, Tengku Noor Ashikin binti Tengku Manshor (No. K/P: 620114-03- 5402); e) Pendaftar Hakmilik Negeri Kelantan dan/atau Pentadbir Tanah dan Jajahan Kota Bharu, Kelantan diberi kuasa untuk mendaftarkan pelupusan atau pindahmilik Bahagian Tanah tersebut (iaitu 2/18 bahagian yang didaftarkan atas nama Defendan Pertama dan 1/18 bahagian yang didaftarkan atas nama Defendan Kedua pada 19 Julai 2011 melalui nombor perserahan; 895/2011 mengikut Perintah Pembahagian bertarikh 21/12/2010 kepada nama Plaintif, Tengku Noor Ashikin binti Tengku Manshor (No. K/P: 620114-03- 7 5402) tanpa perlu mengemukakan salinan asal suratan hakmilik tanah yang dipegang di bawah Hakmilik GRN 21301, Lot 37 Seksyen 2, Bandar Kota Bharu, Jajahan Kota Bharu, Negeri Kelantan tersebut; f) Defendan-Defendan hendaklah membayar kepada Plaintif gantirugi am yang akan ditaksirkan; g) Defendan-Defendan hendaklah membayar kepada Plaintif gantirugi khas yang akan ditaksirkan; h) Faedah di atas keseluruhan jumlah penghakiman pada kadar 5% setahun yang dikira dari tarikh penghakiman sehingga tarikh penjelasan sepenuhnya; i) Kos tindakan ini; dan j) Apa jua perintah yang Mahkamah fikirkan patut dan suaimanfaat. C. PENGANALISAAN DAN DAPATAN MAHKAMAH [14] Semasa perbicaraan, pihak Plaintif memanggil 2 orang saksi dimana SP1 adalah seorang Peguam dan SP2 adalah Plaintif sendiri dan pihak Defendan memanggil seorang saksi sahaja iaitu Defendan Kedua sendiri. Di atas sebab-sebab kesihatan, Peguamcara Defendan telah menutup kes walaupun Defendan Kedua belum habis memberi keterangan di peringkat soal balas kerana tidak dapat hadir ke mahkamah kerana uzur. [15] Terdapat 5 isu yang perlu diputuskan oleh mahkamah seperti berikut: I. Samada Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/3/2010 tersebut sah dan berkuatkuasa? 8 II. Samada Defendan-Defendan, selaku orang yang mendapat hak, penerima pusaka dan waris si mati terikat kepada Perjanjian Jual Beli tersebut? III. Samada Plaintif berhak untuk menuntut Perlaksanaan Spesifik Perjanjian Jual beli tersebut terhadap Defendan-Defendan? IV. Samada Plaintif adalah pemilik benefisial bagi tanah tersebut yang kini dipegang oleh Tengku Abdul Kadir bin Tengku Chik dan Defendan Kedua atas amanah? V. Samada Tengku Abdul Kadir bin Tengku Chik dan Defendan Kedua adalah pemilik berdaftar yang tak boleh disangkal ke atas tanah tersebut? I. Samada Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/3/2010 tersebut sah dan berkuatkuasa [16] Plaintif (SP2) di dalam pernyataan saksinya (PSP2) telah memberi keterangan bahawa melalui Perjanjian Jual Beli (P1), tanah tersebut telah dijual kepada beliau oleh si mati. Di dalam jawapan kepada soalan 3 di dalam PSP2, Plaintif (SP2) berkata: “S: Boleh puan jelaskan kepada mahkamah apakah hubungan puan dengan Arwah Tengku Khadijah binti Tengku Chik? Arwah Tengku Khadijah binti Tengku Chik adalah ibu saya. Dahulunya Arwah adalah pemilik berdaftar ke atas Bahagian Tanah tersebut sebelum beliau menjualnya kepada saya melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 18/3/2010.” 9 [17] Mahkamah telah meneliti perjanjian tersebut (P1) dan berpuas hati bahawa Perjanjian tersebut adalah teratur. Mahkamah juga berpuas hati bahawa ianya adalah kontrak yang sah dan berkuatkuasa sebagaimana Seksyen 10(1) Akta Kontrak 19507 yang memperuntukkan seperti berikut: “(1) All agreements are contracts if they are made by the free consent of parties competent to contract, for a lawful consideration and wi th a lawful object, and are not hereby expressly declared to be void.” [18] Namun pihak Defendan telah membangkitkan isu bahawa si mati tidak mempunyai kapasiti untuk memahami dan seterusnya menurunkan cap jarinya ke atas Perjanjian tersebut. [19] Berdasarkan keterangan SP1 iaitu peguam yang menyediakan Perjanjian Jual Beli tersebut, beliau telah hadir sendiri ke rumah si mati untuk mendapatkan pengesahan berkenaan jual beli tersebut pada 08/03/2010. [20] SP1 juga mengesahkan bahawa beliau telah membuat ‘inkuiri’ dengan mengajukan beberapa persoalan dan beliau percaya bahawa pada masa itu si mati mempunyai ingatan yang baik, boleh bercakap dan memahami percakapan SP1 dengan baik. Cuma si mati pada masa itu dalam keadaan ‘bedridden’ tetapi dari segi percakapan dan pergerakan anggota badan yang lain masih baik. [21] Keterangan SP1 berkenaan keupayaan mental si mati pada masa itu tidak dapat dipatahkan oleh mana-mana keterangan yang lain. Malahan 10 keterangan beliau menyokong keterangan SP2 mengenai isu ini. Keterangan SP1 mengenai perkara ini adalah seperti di dalam Pernyataan Saksinya (PSP1): “S: Adakah Encik pernah berjumpa dengan Arwah Tengku Khadijah? Ya, saya pernah berjumpa Arwah semasa saya pergi ke rumahnya untuk mendapatkan pengesahan berkenaan jual beli tersebut pada 8/3/2010. S: Boleh Encik maklumkan kepada mahkamah, bagaimanakah keadaan Arwah pada masa itu? Pada masa itu, Arwah ‘bedridden’ dan saya difahamkan Arwah mengalami osteoporosis. Tetapi dari segi percakapan dan pergerakan anggota badan yang lain masih baik. Beliau bercakap dan boleh memahami percakapan kami dengan baik. Berdasarkan jawapan kepada beberapa persoalan yang diajukan, saya percaya bahawa beliau pada masa itu mempunyai ingatan yang baik.” [22] Mahkamah mendapati bahawa SP1 adalah saksi bebas dan saksi professional yang tidak mempunyai sebarang kepentingan ke atas harta si mati ataupun kepentingan di dalam kes ini. Di dalam hal yang demikian keteranganya wajar diterima tanpa apa-apa syak wasangka kerana beliau adalah saksi yang kredibel. 11 [23] Di dalam kes Teja Singh Mohinder Singh v Saifulnizam & Ors [2015] 1 LNS 698, walaupun isu ketidakupayaan mental (nyanyok) dan fizikal (tidak dapat menggerakkan tangan) Si mati semasa menyempurnakan Perjanjian Jual Beli tersebut dibangkitkan namun mahkamah memutuskan isu berkenaan tidak sedikit pun melemahkan kes Plaintif. [24] Maka, mahkamah memutuskan bahawa Plaintif telah melepaskan beban di bawah Seksyen 101 Akta Keterangan 1950 dan beban pembuktian telah berpindah ke bahu Defendan untuk membuktikan sebaliknya iaitu ketidakupayaan mental dan fizikal Si mati. [25] Defendan tidak mengemukakan sebarang laporan perubatan atau saksi Pegawai Perubatan/Doktor di bawa ke Mahkamah untuk menjelaskan dan membuktikan ketidakupayaan Si mati semasa penyempurnaan Perjanjian Jual Beli tersebut. [26] Kegagalan Defendan untuk mengemukakan apa-apa keterangan sebaliknya iaitu berkenaan dakwaan ketidakupayaan mental si mati tersebut menunjukkan Defendan gagal mematuhi kehendak Seksyen 103 Akta Keterangan 1950 yang memperuntukkan seperti berikut: “The burden of proof as to any particular fact lies on that person who wishes the court to believe in its existence, unless it is provided by any law that the proof of that fact shall lie on any particular person.” 12 [27] Perjanjian Jual Beli tersebut (P1), kemudiannya telah disempurnakan oleh SP2 di pejabat SP1 bersaksikan SP2 dan telahpun dibayar duti setem sepenuhnya dan telah mengikut prosedur sewajarnya. Seksyen 4 Akta Setem 1949, berbunyi. “Instruments chargeable with duty Subject to this Act and subject to the exemptions contained in this Act and in any written law for the time being in force, the several instruments specified in the First Schedule shall, from and after the commencement of this Act, be chargeable with the several duties specified in such Schedule.” [28] Seperti mana keterangan Plaintif (SP2) harga belian adalah sebanyak RM15,000.00 seperti yang tercatat di bawah klausa 4.1.1 Perjanjian jual Beli tersebut telahpun dijelaskan oleh SP2 dan disahkan penerimaannya oleh si mati semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli tersebut. [29] Di dalam kes Mohamed Moidu Mohamed & Anor v Hassan Kadir & Ors (No. 2) [2001] 6 CLJ 533, Mahkamah telah memutuskan antara lain seperti berikut: “Having perused the evidence of SP3 I am of the considered view that there is a binding agreement upon the terms of the deed of sale. The deed of sale was duly executed by the parties therein, stamped and registered with the High Court. The evidence of due execution by the parties was supported by the evidence of SP1 Mustaffa Mohamed 13 the commissioner of oaths who witnessed the execution by the parties of the deed of sale. I have carefully scrutinised the evidence of SP1 and I have no hesitation in accepting his evidence as to the due execution of the agreement by the parties. SP1 is an independent witness and his testimony is accepted by this court. As was stated by his Lordship Raja Azlan Shah FJ (as His Majesty then was) in Karthiyayani & Anor v. Lee Leong Sia & Anor [1975] 1 MLJ 119 at p. 20 para D: If a witness is independent i.e. if he has no interest in the success or failure of a case and his evidence inspires confidence of the Court such evidence can be acted upon.” [30] Mahkamah ini mendapati bahawa situasi kes di depan mahkamah ini adalah sama dengan situasi kes di atas. [31] Mahkamah juga berpendapat dan bersetuju dengan Plaintif bahawa isu berkaitan harga jualan yang dicadangkan oleh pihak Defendan sebagai harga yang tidak berpatutan dengan nilai tanah yang tinggi bukanlah suatu isu material yang boleh menjejaskan keesahan Perjanjian Jual Beli tersebut kerana Seksyen 26, penjelasan 2 Akta Kontrak 1950 memperuntukkan: “In any of these cases, such an agreement is a contract. Explanation 1 - Nothing in this section shall affect the validity, as between the donor and donee, of any gift actually made. 14 Explanation 2 – An agreement to which the consent of the promisor is freely given is not void merely because the consideration is inadequate; but the inadequacy of the consideration may be taken into account by the court in determining the question whether the consent of the promisor was freely given.” [32] Defendan juga mendakwa bahawa kononnya Plaintif telah mengambil kesempatan atas hubungan rapatnya antara ibu dan anak untuk mempengaruhi si mati (undue influence) yang dalam keadaan uzur menurunkan cap jari atau menyempurnakan Perjanjian Jual beli tersebut. Mahkamah mendapati ini merupakan cadangan semata-mata kerana tidak ada keterangan lisan atau dokumentar yang dikemukakan Defendan bagi menyokong dakwaan tersebut, sedangkan Plaintif dalam keterangannya telah menyatakan bahawa tiada apa-apa pengaruh yang telah digunakan sebaliknya penyempurnaan tersebut dibuat dengan rela hati. Ini disahkan oleh SP1 (Peguam). [33] Mahkamah berpendapat bahawa dakwaan Defendan tersebut adalah tanpa merit dan tidak menjejaskan tuntutan Plaintif sebagaimana diputuskan di dalam kes Hooi Cheng Kwong & Anor v Paul Hooi [1981] 2 MLJ 306 seperti berikut: “(2) the mere relationship of mother and son and the fact that the two were living together is in itself not sufficient to raise the presumption of undue influence. It "suggests nothing in the way of special influence or control.” 15 II. Samada Defendan-defendan, selaku orang yang mendapat hak, penerima pusaka dan waris si mati terikat kepada Perjanjian Jual Beli tersebut? [34] Klausa 11.1 Perjanjian Jual Beli tersebut memperuntukkan antara lain bahawa Perjanjian tersebut akan mengikat kesemua penerima pusaka, waris waris, pewakil dan penerima hak dan kesemua pihak-pihak. [35] Adalah menjadi fakta yang tidak dipertikaikan bahawa Defendan-Defendan adalah selaku penerima pesaka dan waris kepada si mati (malahan ianya merupakan fakta-fakta yang dipersetujui), berdasarkan klausa 11.1 Perjanjian tersebut (P1). [36] Mahkamah memutuskan bahawa Defendan-Defendan di dalam kapasiti sedemikian selaku orang yang mendapat hak, penerima pesaka dan waris si mati adalah terikat kepada terma-terma Perjanjian Jual Beli (P1) tersebut. [37] Mahkamah di dalam kes Mohamed Moidu Mohamed (supra) menyatakan bahawa: “The applicable principle in the construction of documents as established by the Federal Court in Mohd Mustafa v Kandasami [1979] 2 MLJ 109 is that where there is a written agreement, the true intention of the parties is to be gained from the document itself.” 16 [38] Defendan kini tidak boleh secara lisan menyatakan sebaliknya kerana dihalang oleh Seksyen 91 dan 92 Akta Keterangan 1950 yang menyatakan: “Seksyen 91: Apabila terma sesuatu kontrak atau sesuatu pemberian atau apa-apa pelupusan harta telah diubah oleh atau dengan persetujuan pihak-pihak ke dalam bentuk dokumen,dan dalam segala hal yang dalamnya apa-apa perkara dikehendaki oleh undang-undang supaya diubah ke dalam bentuk dokumen, tiada keterangan boleh diberikan bagi membuktikan terma kontrak, pemberian atau pelupusan harta lain atau bagi membuktikan perkara itu, kecuali dokumen itu sendiri, atau keterangan sekunder mengenai kandungannya dalam hal yang dalamnya keterangan sekunder boleh diterima di bawah peruntukan yang terkandung terdahulu daripada ini. Seksyen 92: Apabila terma mana-mana kontrak, pemberian atau pelupusan lain harta, atau apabila apa-apa perkara yang dikehendaki oleh undang-undang supaya diubah ke dalam bentuk dokumen, telah dibuktikan mengikut seksyen 91, tiada keterangan mengenai apa-apa perjanjian atau pernyataan lisan boleh diterima antara pihak kepada mana-mana surat cara itu atau wakilnya dari segi kepentingan bagi maksud menyangkal, mengubah, menambah atau mengurangkan termanya:………………………………… 17 [39] Ini adalah bersesuaian dengan keputusan Tindok Besar Estate Sdn Bhd v Tinjar Co [1979] 2 MLJ 229, di mana Mahkamah di dalam penghakimannya memutuskan sepertimana berikut: “Section 92 specifically excludes evidence to contradict, vary, add to or subtract from any of the terms of a contract in writing, except in any of the situations spelled out in the provisos thereto;” [40] Di dalam kes Keng Huat Film Co. Sdn Bhd V Makhanlall (Properties) PTE LTD [1984] 1 MLJ 243, mahkamah telah memutuskan sepertimana berikut: “As far as our law is concerned, the exclusion of oral by documentary evidence, is governed by sections 91 and 99 of the Evidence Act

Section 91 provides that the contents of a document must be proved by documents itself and section 92 provides that subject to certain provisos, no evidence of any oral agreement or statement shall be admitted for the purpose of contradicting, varying, adding to, or subtracting from its terms.” [41] Undang-undang juga telah memperuntukkan secara khusus berkaitan perkara ini sebagaimana yang termaktub di dalam Seksyen 38 Akta Kontrak 1950 seperti berikut: “(1) The parties to a contract must either perform, or offer to perform, their respective promises, unless the performance is dispensed with or excused under this Act, or of any other law. 18 Promises bind the representatives of the promisors in case of the death of the promisors before performance, unless a contrary intention appears from the contract.” [42] Defendan-Defendan mendakwa bahawa mereka tidak mengetahui berkaitan kewujudan Perjanjian Jual Beli disempurnakan oieh si mati dan Plaintif. [43] Namun Plaintif (SP2), di dalam keterangannya beliau menjelaskan bahawa Defendan-Defendan sememangnya sedar akan kewujudan Perjanjian Jual Beli dan Surat Wakil Kuasa tersebut kerana Tengku Abdul Kadir pernah meminta dan SP2 telah serahkan dokumen tersebut bersekali dengan salinan sijil mati selepas Si mati meninggal dunia. [44] Keterangan SP2 tersebut tidak dipatahkan sepanjang beliau disoal balas oleh peguam Defendan. Keterangan juga menunjukkan bahawa sebahagian daripada penyewa atas tanah tersebut juga telah membuat bayaran kepada Plaintif tanpa sebarang bantahan daripada Defendan-Defendan yang mana fakta ini secara jelas menunjukkan bahawa Defendan-Defendan mengiktiraf hak dan kepentingan Plaintif terhadap tanah tersebut. [45] Berdasarkan kepada alasan-alasan yang diberikan di atas, mahkamah memutuskan bahawa Defendan-Defendan terikat untuk menyempurnakan/melaksanakan terma-terma Perjanjian Jual Beli tersebut sebaik sahaja mereka mengetahuinya. 19 III. Samada Plaintif berhak untuk menuntut perlaksanaan spesifik Perjanjian Jual beli tersebut terhadap Defendan-Defendan? [46] Memandangkan mahkamah telah memutuskan bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut adalah sah dan Plaintif sebagai pembeli dan pihak yang mempunyai kepentingan benefisial ke atas tanah tersebut, maka Plaintif mempunyai hak untuk mendapatkan bantuan ekuiti iaitu melalui tuntutan Perlaksanaan Spesifik terhadap Defendan-defendan selaku waris dan penerima pesaka si mati. [47] Perlaksanaan Spesifik adalah suatu ‘equitable relief’ yang diperuntukkan di bawah Seksyen 11 Akta Relif Spesifik dan diberikan oleh Mahkamah untuk mengarahkan Defendan melaksanakan tanggungjawab yang wujud di dalam sesuatu kontrak. [48] Mahkamah merujuk kepada satu kes yang dikemukakan Plaintif iaitu kes Chang Kow Chin v Kammala Kumarasamy & Ors [2000] 2 CLJ 167 di mana Mahkamah Tinggi Johor Bahru memutuskan bahawa: “Section 11 (2) of the Specific Relief Act, 1950 enacts that specific performance may be granted in respect of agreements relating to land transactions where there is a presumption that the breach of a contract to transfer immovable property cannot be adequately relieved by money (Zaibun Sa Binti Syed Ahmad v Loh Koon Moy & Anor (1982) 2 MLJ 92 P.C.).In regard to executory contracts, specific performance too may be granted (Mohamed v Ho Wai (1961) MLJ 7.” 20 [49] Seksyen 11(2) Akta Re!if Spesifik 1950 pula memperuntukkan bahawa: “(2) Melainkan jika dan sehingga dibuktikan selainnya, mahkamah hendaklah menganggap bahawa kemungkiran sesuatu kontrak untuk memindah milik harta tak alih tidak boleh direliefkan dengan secukupnya dengan pampasan dalam bentuk wang, dan bahawasanya kemungkiran sesuatu kontrak untuk memindahkan hakmilik harta alih itu boleh diberikan relief.” [50] Mahkamah telah memutuskan sebelum ini bahawa Defendan-Defendan sememangnya mempunyai pengetahuan berkenaan hak dan kepentingan Plaintif atas tanah tersebut. Mahkamah berpendapat di atas pengetahuan tersebutlah Defendan-Defendan telah bertindak segera untuk membuat permohonan pembahagian pusaka si mati tanpa memaklumkannya kepada Plaintif. Inferens yang boleh dibuat ialah Defendan-Defendan ingin menyembunyikan perkara tersebut daripada Plaintif dan juga kepada pegawai pusaka yang mendengar perbicaraan pembahagian pusaka si mati. [51] Tindakan Defendan-Defendan yang menyembunyikan kewujudan Plaintif sebagai anak yang berhak terhadap tanah tersebut semasa perbicaraan pembahagian pusaka si mati menunjukkan wujudnya niat jahat dan penipuan dan/atau salahnyataan dalam memperolehi tanah tersebut oleh Defendan-Defendan. (Lihat Seksyen 8 Akta Keterangan). 21 [52] Di dalam keadaan sedemikian, ekuiti wajar membantu Plaintif untuk menuntut Perintah Perlaksanaan Spesifik ini. IV. Samada Plaintif adalah pemilik benefisial bagi Tanah tersebut yang kini dipegang oleh Tengku Abdul Kadir bin Tengku Chik dan Defendan Kedua atas amanah? [53] Mahkamah mendapati bahawa sebaik sahaja Plaintif memasuki Perjanjian Jual Beli tersebut dan melaksanakan segala tanggungjawab sebagai pembeli maka ini menjadikan Perjanjian Jual tersebut suatu kontrak yang sah dan mengikat. Justeru Plaintif telah memperolehi hak terhadap tanah tersebut (right ad rem) sebagaimana yang diputuskan di dalam kes Kersah La'usin v Sikin Manan (1966) 2 MLJ 20 seperti berikut: “Where there is a valid binding contract for the sale of land, the purchaser, when he has performed his side of the contract, acquires a right ad rem which is also a right in personam.” [54] Mahkamah bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa sebaik sahaja Plaintif menjelaskan kesemua bayaran harga belian (yang diakui si mati) dan disahkan pengakuan tersebut oleh SP1 yang menjadi saksi kepada Perjanjian Jual Beli tersebut, si mati telahpun menjadi pemegang amanah (equitable trustee) bagi pihak Plaintif berkaitan tanah yang dibeli tersebut dan apabila ianya dipindahkan secara turunmilik kepada Defendan-Defendan, maka amanah tersebut juga turut berpindah kepada Defendan-Defendan [rujuk kes Mohamed Moidu Mohamed (No. 2)(supra)]. 22 [55] Di dalam kes Hj Osman Abu Bakar Saiyed Noor [1952] MLJ 37, Mahkamah Rayuan telah memutuskan seperti berikut: “If a purchaser agrees to buy a piece of land and pays the purchase price then subject to the terms of the contract and in the absence of fraud, misrepresentation or mistake he is entitled to a good title to the land and to possession, and the death of the vendor does not abate his rights by one iota.” [56] Keputusan kes Hj Osman Abu Bakar (supra) telah dirujuk dan diikuti oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes Lau Yoke Hee & Anor v Ting Liang Teng & Anor [2005] 3 CLJ 770 dan juga beberapa kes-kes lain. [57] Mahkamah juga membuat inferens bahawa tindakan Defendan-Defendan yang tidak pernah membantah/menghalang Plaintif daripada mengutip sewaan daripada sebahagian penyewa di atas tanah tersebut menunjukkan bahawa Defendan-Defendan telah mengiktiraf dan mengakui hak dan kepentingan Plaintif ke atas tanah tersebut. [58] Di dalam kes Mohamed Moidu Mohamed (supra) mahkamah memutuskan bahawa: “Even though the vendor has passed away and there is devolution of the estate to the defendants herein as beneficiaries - the rights and the constructive trust interest of the plaintiffs under the deed of sale are not jeopardized.” 23 [59] Mahkamah memutuskan bahawa kegagalan si mati telah menjadi kegagalan Defendan-Defendan juga sebagai penerima pusaka si mati untuk melaksanakan pendaftaran pindahmilik tanah tersebut kepada Plaintif. Selagi tanah tersebut tidak didaftarkan di atas nama Plaintif, maka Defendan-Defendan masih lagi memegang tanah tersebut secara amanah konstruktif bagi pihak Plaintif. [Lihat kes Mohamad Sukri Salleh v Mohammed Fathi Abd Rahim & Ors (2014) 1 LNS 1224]. V. Samada Tengku Abdul Kadir bin Tengku Chik dan Defendan Kedua adalah pemilik berdaftar yang tak boleh disangkal ke atas tanah tersebut? [60] Daripada keterangan yang ada, mahkamah mendapati bahawa Tengku Abdul Kadir dan Defendan Kedua yang telah menerima tanah tersebut secara turunmilik merupakan pemilik berdaftar, namun hak milik ini boleh disangkal melalui operasi undang-undang. Seksyen 340 Kanun Tanah Negara memperuntukkan seperti berikut: “1) The title or interest of any person or body for the time being registered as proprietor of any land, or in whose name any lease, charge or easement is for the time being registered, shall, subject to the following provisions of this section, be indefeasible.

The title or interest of any such person or body shall not be indefeasible- 24

in any case of fraud or misrepresentation to which the person or body, or any agent of the person or body, was a party or privy; or

where registration was obtained by forgery, or by means of an insufficient or void instrument; or

where the title or interest was unlawfully acquired by the person or body in the purported exercise of any power or authority conferred by any written law.

Nothing in this section shall prejudice or prevent-

the exercise in respect of any land or interest of any power of forfeiture or sale conferred by this Act or any other written law for the time being in force, or any power of avoidance conferred by any such law; or

the determination of any title or interest by operation of law. [61] Seksyen 340(4)(b) Kanun Tanah Negara 1965 pula memperuntukkan: “(4) Tiada apa jua dalam seksyen ini akan menjejaskan atau menghalang —

………………………..

Penamatan mana-mana hakmilik atau kepentingan melalui operasi undang-undang.” 25 [62] Maksud terma “operasi undang-undang” di dalam seksyen 340(4)(b) KTN tersebut telah dijelaskan oleh Mahkamah Persekutuan di dalam kes Krishnadas Achutan Nair & Ors. v Maniyam Samykano [1997] 1 CLJ 636 yang telah dikemukakan Plaintif kepada mahkamah seperti berikut: “[4] Parliament has enacted s. 340(4)(b)for the purpose of dealing with fact patterns that do not fall squarely within the other exceptions to indefeasibility that appear in the second sub-section to s. 340 of the Code. The term ‘operation of law’ in the sub-section is deliberately used by the legislature to grant relief in cases where contractual or conscientious obligations are undertaken by or imposed on the registered proprietor either at law or in equity.” [63] Berdasarkan kes Krishnadas Achutan Nair (supra) serta seksyen 340(4)(b) KTN tersebut yang dirujuk sebentar tadi, mahkamah bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa hakmilik dan kepentingan Defendan-Defendan terhadap tanah tersebut sesungguhnya boleh disangkal dan telahpun disangkal dengan operasi undang-undang khususnya melalui ekuiti. D. ISU-ISU LAIN YANG DIBANGKITKAN [64] Defendan-Defendan semasa penghujahan telah membangkitkan banyak isu. Isu-isu tersebut adalah seperti berikut: a) Isu res judicata 26 [65] Di dalam pernyataan saksi SD1 iaitu PSD1, Defendan telah merujuk kepada tindakan-tindakan yang dikatakan pernah diambil oleh Plaintif terhadap Defendan-Defendan sebelum ini, namun tiada satu pun keterangan dokumentar mengenai perkara ini dikemukakan sebagai eksibit. Tanpa bukti-bukti sedemikian diketengahkan, amat sukar bagi mahkamah menentukan samada tindakan ini terhalang di atas prinsip res judicata kerana Defendan gagal membuktikan bahawa isu yang telah diputuskan di dalam kes terdahulu adalah sama dengan isu di dalam perbicaraan semasa. [66] Mahkamah Persekutuan, di dalam kes Tong Lee Hwa & Anor v Lee Yoke San (1979] 1 MLJ 24 telah memutuskan antara lain bahawa: “……..to constitute a res judicata, the earlier judgment must, in terms of the Privy Council decision in Kok Hoong —v-Leong Cheong Kweng Mines Ltd, "necessarily and with precision" determine the point in issue…………”. [67] Kes Tong Lee Hwa tersebut telah dirujuk oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes The Pacific Bank Bhd v Chan Peng Leong [1996] 2 MLJ 613 di mana Gopal Sri Ram JCA (pada masa itu) memutuskan seperti berikut: “(1) (Per Gopal Sri Ram JCA) It is of the essence, in cases of this nature, when the plea of res judicata is taken, to identify with precision the point in issue that was decided in the earlier proceedings, which it is contended operates as a bar to relitigation. In the present instance, the point in issue in the first action that was 27 determined necessarily and with precision was that the demand upon which that action was based was invalid. There was, in other words, no demand. …………………” [68] Apapun keterangan yang ada di hadapan mahkamah berdasarkan keterangan Plaintif (SP2) menunjukkan bahawa tuntutan terdahulu adalah berkaitan tuntutan untuk menuntut pusaka, manakala kes sekarang ini adalah berkaitan tuntutan Perlaksanaan Spesifik akibat kegagalan Defendan mematuhi Perjanjian Jual Beli. Jelas kes terdahulu dan kes di depan mahkamah ini melibatkan isu yang berlainan. [69] Oleh hal yang demikian, mahkamah memutuskan bahawa tindakan Plaintif ini tidak terhalang oleh prinsip res judicata. b) Adakah penamatan perjanjian jual beli tersebut disebabkan luar kawalan [70] Peguamcara Defendan juga telah membangkitkan isu bahawa penamatan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah disebabkan di luar kawalan pihak-pihak berdasarkan klausa 7.1 Perjanjian tersebut (P1). [71] SP1 semasa memberi keterangan telah dicadangkan bahawa kegagalan untuk mengesan geran adalah termasuk sebab-sebab di luar kawalan. Namun cadangan tersebut tidak dipersetujui oleh SP1. [72] Dari keseluruhan keterangan mahkamah mendapati si mati tidak memegang dan tidak mengetahui di mana salinan asal geran tanah 28 tersebut berada. Di atas sebab itulah beliau telah menyempurnakan Surat Wakil Kuasa tersebut bagi memudahkan Plaintif untuk menguruskan pindahmilik tanah tersebut. [73] Defendan Kedua juga merupakan salah seorang pemilik, namun apabila Plaintif menanyakan kedudukan geran asal, Plaintif tidak mendapat kerjasama daripada Defendan. Ironinya Defendan-Defendan dapat pula menyempurnakan pendaftaran perintah turunmilik (mendaftarkan nama mereka sebagai pemilik berdaftar) tanpa sebarang masalah. Mahkamah membuat inferens bahawa Defendan-defendan sebenarnya mengetahui akan kedudukan/keberadaan geran asal tersebut, tetapi sengaja menyembunyikan daripada pengetahuan Plaintif. [74] Sehubungan dengan itu mahkamah mendapati bahawa ketiadaan geran asal bukanlah penyebab kepada terbatalnya Perjanjian Jual Beli tersebut. Malah ianya terus berkuatkuasa dan masih boleh diteruskan mengikut peruntukan di bawah Klausa 11 iaitu kesan mengikat (binding effect). c) Plaintif kononnya adalah anak angkat. [75] Defendan telah menegaskan bahawa Plaintif adalah seorang anak angkat. Ini dinafikan oleh Plaintif. Mahkamah telah meneliti Surat Beranak Plaintif dan mendapati bahawa tidak ada apa-apa maklumat di dalamnya yang menyatakan Plaintif adalah seorang anak angkat. Keterangan lisan Defendan tidak boleh mengatasi dan mengubah makluat di dalam dokumen tersebut sebab dihalang oleh Seksyen 91 dan 92 Akta 29 Keterangan seperti yang disentuh sebelum ini. Malahan tidak ada apa-apa keterangan kukuh dan meyakinkan dikemukakan Defendan-Defendan untuk membuktikan fakta ini. [76] Apapun isu ini tidak penting kerana kes di hadapan mahkamah bukanlah kes melibatkan perbicaraan harta pusaka yang melibatkan anak/adik beradik kandung. d) Kredibiliti saksi. [77] Mahkamah telah melihat demeanour saksi-saksi secara keseluruhan. Mahkamah mendapati bahawa keadaan SD1 adalah berusia dan juga kelihatan uzur. Ini terbukti apabila beliau tidak dapat hadir ke mahkamah untuk menyambung memberi keterangan di dalam soal balas hinggakan Peguam Defendan terpaksa menutup kes Defendan ‘prematurely’. [78] Semasa disoal balas oleh peguam Plaintif tentang tujuan beliau hadir ke Mahkamah ini, SD1 hanya maklumkan bahawa tujuannya adalah untuk mengetahui keputusan. Keterangan beliau adalah seperti berikut: “P/cara Plaintif: Boleh beritahu Mahkamah tujuan Tengku datang ke Mahkamah pada hari ini: SD1: Untuk tahu keputusan. P/cara: Tengku tahu tak apa tuntutan Plaintif terhadap Tengku dan juga Arwah Tengku Abdul Kadir dalam kes ini? 30 SD1: Dia tuntut pusaka sebab kata anak sebenar.” [79] Ini menunjukkan bahawa SD1 tidak mempunyai daya ingatan yang kuat/pelupa dan tidak ingat mengenai kes ini. Mahkamah perlu berhati-hati di dalam membuat pertimbangan terhadap keterangan saksi ini. [80] Walaupun SD1 tidak sempat disoal balas sepenuhnya, namun berdasarkan beberapa jawapan kepada soal balas daripada Peguam Plaintif, jelas menunjukkan SD1 tidak mengetahui berkenaan tuntutan sebenar Plaintif. Justeru itu, secara keseluruhan mahkamah mendapati bahawa ada sebahagian keterangan SD1 meragukan. [81] Sebaliknya, mahkamah mendapati bahawa keterangan SP1 dan SP2 sepanjang perbicaraan adalah rasional, konsisten dan selari dengan keterangan dokumentar yang telah dikemukakan ke Mahkamah ini. Mereka tidak goyah semasa disoal balas oleh Peguam Defendan. Justeru mereka adalah saksi yang kredibel. E. KESIMPULAN [82] Setelah mendengar dan meneliti keterangan saksi-saksi Plaintif dan juga Defendan, mahkamah memutuskan bahawa Perjanjian Jual Beli tersebut [eksibit ‘P1’] adalah suatu perjanjian yang sah, berkuatkuasa dan mengikat si mati yang seterusnya berpindah untuk mengikat Defendan-defendan selaku penerima pusaka dan waris yang sah kepada si mati. 31 [83] Justeru itu, Defendan-Defendan sewajarnya patut melaksanakannya. Sehubungan dengan itu, dengan alasan-alasan yang telah mahkamah berikan di atas, mahkamah dengan ini memutuskan di atas imbangan kebarangkalian, Plaintif telah berjaya membuktikan tindakan dan tuntutannya dan mahkamah membenarkan tindakan Plaintif ini dengan kos sebanyak RM4,000.00. Tarikh: 30 Januari 2018 (DATO’ AHMAD BIN BACHE) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya Kota Bharu Peguam Perayu/Defendan - En. Ku Abdul Rahman bin Ku Ismail Tetuan Mirzawati & Associates, No. 4, Tingkat 2, Jalan Cempaka 1/1, Persiaran Cempaka, Bandar Amanjaya, 08000 Sungai Petani, Kedah Peguam Responden/Plaintif - Pn. Noor Hamiza Ab. Hamid Tetuan Abdul Razak Muhidin & Associates, Lot 235, Tingkat 2, Kompleks Yakin, Jalan Gajah Mati, 15000 Kota Bharu, Kelantan.