Teo Pik Tau v Jb Citytowers Sdn Bhd (JA-22NCvC-148-11/2023)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM, MALAYSIA GUAMAN SIVIL NO: JA-22NCVC-148-11/2023 ANTARA TEO PIK TAU ... PLAINTIF DAN JB CITYTOWERS SDN BHD (NO. SYARIKAT: 287926-X) ... DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Lampiran 9 dan Lampiran 24) Pendahuluan

Lampiran

Lampiran 9 ini telah didengar terdahulu. Di akhir pendengaran, Mahkamah ini memutuskan untuk membenarkan Lampiran 9. Berikutan keputusan tersebut, pada tarikh yang sama Mahkamah ini juga telah menolak Lampiran 24 kerana ia telah menjadi akademik. 3. Plaintif kini merayu ke Mahkamah Rayuan terhadap keputusan Mahkamah ini bagi kedua-dua Lampiran tersebut. 4. Maka berikut adalah alasan-alasan penghakiman Mahkamah ini. Fakta-fakta penting kes 5. Melalui Writ Saman dan Penyata Tuntutan dalam tindakan ini Plaintif secara ringkasnya mendakwa bahawa pada sekitar November 2018, beliau telah memperkenalkan sekeping tanah yang dikenali sebagai HS(D) 10974, Lot 3081, Bandar Johor Bahru sebuah syarikat yang dikenali sebagai . Kelana pula dikatakan telah diperkenalkan kepada Plaintif melalui individu-individu bernama Kim Paul, Timothy Khoo Kay Wee dan Ahmad Safuan Bin Mohd Rosli. 6. Defendan dan Kelana selepas itu telah memasuki transaksi jual beli yang mana hartanah tersebut kemudiannya dipindah milik daripada Defendan kepada Kelana pada 29.09.2021. 7. Plaintif mendakwa yang beliau dijanjikan komisyen pembrokeran sebanyak RM 7,325,779.28 oleh Defendan. 8. Plaintif seterusnya mendakwa Defendan gagal dan/atau enggan membayar komisyen tersebut walaupun permintaan telah dibuat beberapa kali dan kononnya wujud perjanjian yang disediakan peguamcara Defendan berkenaan pembayaran komisyen tersebut 9. Defendan memfailkan Pembelaan yang secara keseluruhannya menafikan wujudnya kontrak pembrokeran dan komisyen pembrokeran tersebut dengan Plaintif. 10. Defendan kemudian memfailkan Lampiran 9 pada 15.05.2024 untuk membatalkan Writ dan Pernyataan Tuntutan Plaintif di bawah A.18, k.19(1)(a),(b) dan (d) KKM atas alasan Plaintif tiada tuntutan dan kausa tindakan yang munasabah ke atas Defendan, mengaibkan, remeh, menyusahkan dan suatu penyalahgunaan proses Mahkamah memandangkan Defendan langsung tidak ada kontrak dengan Plaintif dan tidak bertanggungan untuk membayar apa-apa komisen pembrokeran atau berhutang dengan Plaintif. 11. Selepas pihak-pihak memuktamadkan pemfailan afidavit masing-masing berkenaan Lampiran 9, Plaintif pada 14.08.2024 telah memfailkan Lampiran 24 untuk meminda Pernyataan Tuntutan yang mana Lampiran 24 ini dibantah oleh Defendan. 12. Mahkamah ini memerhati pindaan yang diniatkan oleh Plaintif dalam Lampiran 24 telah dizahirkan sebagai Cadangan Pernyataan Tuntutan Terpinda. 13. Setelah mendengar peguam kedua-dua pihak mengenai Lampiran mana yang patut didengar dahulu, Mahkamah ini memutuskan untuk mendengar Lampiran 9 terlebih dahulu berikutan ia telah difailkan lebih awal daripada Lampiran 24. Selain itu, Lampiran 9, antara lainnya, mengandungi permohonan Defendan untuk membatalkan Writ dan Pernyataan Tuntutan Plaintif di bawah A.18, k.19(1)(a) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2 membenarkan apa-apa keterangan dirujuk melainkan pliding-pliding sahaja. Maka, jika Lampiran 24 didengar dahulu atau secara bersama, ia akan memprejudiskan kedudukan permohonan Defendan di Lampiran 9. LAMPIRAN 9 Kedudukan Undang-Undang Berkenaan Pembatalan Writ dan Pernyataan Tuntutan 14. Sumber undang-undang prosedur mengenai perkara pembatalan pliding adalah termuat di dalam Aturan 18 Kaedah 19 (1)(a),(b),(c) dan (d) KKM, yang memperuntukkan seperti berikut:- 19(1) Mahkamah boleh pada mana-mana peringkat prosiding memerintahkan supaya dibatalkan atau dipinda mana-mana pliding atau pengendorsan, apa-apa writ dalam tindakan itu, atau apa-apa jua dalam mana-mana pliding atau dalam pengendorsan, atas alasan bahawa- (a) ia mendedahkan kausa tindakan atau pembelaan yang tidak munasabah, mengikut mana-mana yang berkenaan; (b) ia mengaibkan, remeh atau menyusahkan; (c) ia boleh menjejaskan, menghalang atau melengahkan perbicaraan tindakan itu dengan adil; atau (d) ia selainnya adalah suatu penyalahgunaan proses Mahkamah, dan boleh memerintahkan tindakan itu digantung atau ditolak atau penghakiman dicatatkan dengan sewajarnya, mengikut mana-mana yang berkenaan. (2) Tiada keterangan boleh diterima atas suatu permohonan di bawah subperenggan (1)(a). (3) Kaedah ini hendaklah, setakat mana yang boleh dipakai, terpakai bagi suatu saman pemula seolah-olah saman itu adalah suatu pliding. 15. Boleh dikatakan tiada perdebatan dari segi prinsip asasnya bahawa pembatalan pliding di bawah A.18, k.19(1)(a),(b),(c) dan (d) KKM hanya boleh dilaksanakan oleh Mahkamah jika sesuatu tuntutan atau pembelaan itu didapati secara terang-terang atas mukanya tidak boleh dipertahankan 16. Rujukan prinsip asas ini boleh dibuat kepada kes Seruan Gemilang Makmur Sdn Bhd v Kerajaan Negeri Pahang Darul Makmur & Anor [2016] 3 CLJ 1 di mana Mahkamah Persekutuan memutuskan seperti berikut:- [26] The tests for striking out application under O. 18 r. 19 of the ROC, as adopted by the Supreme Court in Bandar Builder (supra) are, inter alia as follows: (a) it is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under the rule; (b) this summary procedure can only be adopted when it can be clearly minute examination of the documents and facts of the case in order to see whether the party has a cause of action or a defence; and (d) If there is a point of law which requires serious discussion, an objection should be taken on the pleadings and the point set down for argument under O. 33 r. 3 of the ROC; and (e) The court must be satisfied that there is no reasonable cause of action or that the claims are frivolous or vexatious or that the defences raised are not arguable. 17. Bagi memperjelaskan lagi ruang lingkup maksud , Mahkamah Persekutuan dalam kes Seruan Gemilang yang sama telah menyatakan seperti berikut:- [27] The Court of Appeal, in Sivarasa Rasiah & Ors v. Che Hamzah Che Ismail & Ors [2012] 1 CLJ 75; [2012] 1 MLJ 473, had adopted the well-settled principle of striking out in the following passage A striking out order should not be made summarily by the court if there is issue of law that requires lengthy argument and mature consideration. It should also not be made if there is issue of fact that is capable of resolution only after taking viva voce evidence during trial, (see Lai Yoke Ngan & Anor v. Chin Teck Kwee & Anor [1997] 2 MLJ 565 (Federal Court)). [28] The basic test for striking out as laid down by the Supreme Court in Bandar Builder (supra) is that the claim on the face of it ot only on the of unsustainability must appear on the face of the claim without having to go into lengthy and mature consideration in detail. If one has to go into lengthy and mature consideration in detail of the issues of law and/or fact, then the matter is not appropriate to be struck out summarily. It must be determined at trial. 18. Rujukan selanjutnya mengenai pembatalan pliding juga boleh dibuat kepada kes Tan Wai Hong & ORs v Malaysian Airlines System Berhad & Ors [2017] 4 MLJ 540 di mana Mahkamah Rayuan memutuskan seperti berikut :- [7] The Court will adopt the following as principles applicable to the consideration of an application to strike out pleadings and endorsements: a) I 19(1)(a), no affidavit evidence is admissible; b) All the averments in the statement of claim must be assumed to be true; c) The Court should only exercise its powers sparingly and only in clear cases; d) The test to be applied is whether on the face of pleadings, the claim is obviously unsustainable. The matter must be unarguable or almost incontestably bad; e) The burden is on the defendants to show to the Court that the plain and obviously unsustainable or in other f) Where there is a dispute as to the factual matrix of the case, the Court would not strike out the pleadings and endorsements; g) The power to strike out pleadings and endorsements should be exercised after the Court has considered all facts, but the Court must not embark a minute examination of the documents and the facts of the case as this is solely reserved for the trial judge; h) reasonable cause of action on its face. The Oxford English Manifestly insufficient or futile. Black Law Dictionary, 9th ed. (Thomson Reuters, St. Paul, M Among the definit English Dictionary are the following: Vexatious 1. Causing, tending or disposed to cause, vexation. c spec Of legal actions: Instituted without sufficient grounds for the purpose of causing trouble or annoyance to the defendant. or interference (sometimes spec by unjustifiable claims or legal maliciously and without good grounds, meant to create trouble and i) wrong or improper use, misuse, misapplication, perversion; turning the wrong way, diversion to an imp A pleading is an abuse of process if the litigation process is used for improper purpose; e.g., where the proceedings constitute a sham; where the process of the Court is not being fairly or honestly used, or is employed for some ulterior or improper purpose; j) In exercising the power under Order 18 rule 19(1)(d), the Court is not limited to considering the pleadings of the parties, but is entitled to consider affidavit relating to the issues in the case; and k) Where the Court is to exercise its inherent jurisdiction to dismiss a claim, it is important that there is no dispute between the parties 19. Sebagai pelengkap, molek juga jika autoriti yang bertaraf locus classicus mengenai pembatalan pliding atas dasar obviously unsustainable iaitu kes Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 4 CLJ 1 diperturunkan di sini sebagai rujukan di mana Mahkamah Agung (ketika itu) memutuskan seperti berikut:- The principles upon which the Court acts in exercising its power under any of the four limbs of O. 18 r. 19 (1) Rules of the High Court are well settled. It is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under this rule (per Lindley M.R. in Hubbuck v. Wilkinson [1899] 1 QB 86, p. 91) and this summary procedure can only be adopted when it can be clearly seen that a claim or answer is on the face of it "obviously unsustainable" (Attorney-General of Duchy of Lancaster v. L. & N. W. Ry. Co [1892] 3 Ch. 274, CA). It cannot be exercised by a minute examination of the documents and facts of the case, in order to see whether the party has a cause of action or defence (Wenlock v. Moloney [1965] 1 WLR 1238; [1965] 2 All ER 871, CA). The authorities further show that if there is a point of law which requires serious discussion, and objection should be taken on the pleadings and the point set down for argument under O. 33 r. (which is in pari materia with our O. 33 r. 2 Rules of High Court) (Hubbuck v. Wilkinson) (supra). The Court must be satisfied that there is no reasonable cause of action or that the claims are frivolous or vexatious or that the defences raised are not arguable. 20. Namun demikian, Mahkamah ini perlu menyatakan bahawa kepekaan terhadap perbezaan di antara setiap satu subperenggan dalam A.19, k.19(1) sangat perlu diberikan perhatian, terutama jika permohonan pembatalan pliding dibuat di bawah subperenggan (a) atas dasar tiada kausa tindakan munasabah. Ini kerana, isu sama ada terdapatnya kausa tindakan yang munasabah atau tidak hanya boleh dirujuk kepada pliding yang difailkan semata-mata dan tidak boleh kepada apa-apa keterangan. 21. Panduan mengenai perkara tersebut telah diberikan oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes See Thong & Anor v Saw Beng Chong [2013] 3 MLJ 235, di mana telah dinyatakan seperti berikut:- no reasonable cause of action under sub-para (1)(a) is only appropriate in a plain and obvious case. The learned judge must be satisfied that the statement of claim as it stands is insufficient, even if proved, to entitle the Plaintiffs to the relief which they asked for. The procedure is a summary procedure. It should only be adopted when it is conspicuously clear that the claim on the face of it is obviously unsustainable. Just look at the statement of claim. The test to be applied is whether on the face of the statement of claim, the court is prepared to conclude that the cause of action is obviously unsustainable (see: Federal Court decision in New Straits Times (Malaysia) Bhd v. Kumpulan Kertas Niaga Sdn Bhd & Anor [1985] 1 MLJ 226 22. Mengenai apa yang terjumlah kepada satu kausa tindakan, Mahkamah Agung (ketika itu) dalam kes Government of Malaysia v Lim Kit Siang [1988] 1 CLJ (Rep) 63 menyatakan seperti berikut:- What then is the meaning of " a cause of action " ? " A cause of action " is a statement of facts alleging that a plaintiff's right, either at law or by statute, has, in some way or another, been adversely affected or prejudiced by the act of a defendant in an action. 23. Dalam kes Letang v Cooper [1965] 1 QB 222, Mahkamah Inggeris memutuskan bahawa satu kausa tindakan munasabah merujuk kepada kewujudan fakta-fakta dalam sesuatu situasi yang membolehkan seseorang memperolehi remedi ke atas seseorang lain daripada:- a factual situation the existence of which entitled one person to obtain from the Court a remedy against another." 24. Di dalam kes Tuan Haji Ishak v Leong Hup Holdings Bhd and other appeals 1996] 1 CLJ 393, Mahkamah Rayuan turut memperjelaskan perimeter subperenggan (a) A.18, k.19(1) dengan nada berikut:- But O. 18 r. 19(1)(a) only requires that the Court assume the truth of the "primary facts" alleged. It does not require that the petitioner's inferences from those facts should also be assumed to be true, unless those inferences necessarily follow. Nor is the Court obliged to accept the "conclusions" alleged or the relief sought unless the factual basis for those conclusions or relief have been pleaded. In the present case there were nine respondents and the facts alleged against each had to be separately considered. 25. Dalam situasi sedemikian juga, adalah instruktif untuk merujuk kepada kes Amanah Raya Bhd v Ong Chin Hoo [2019] 6 CLJ 41 di mana Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa afidavit yang difailkan Defendan tidak boleh dipertimbangkan oleh Mahkamah semasa meneliti subperenggan (a) The case of See Thong (above) makes it crystal clear that the combination of various limbs of O. 18 r. 19(1) in one single application should not be deemed to render that application irregular and defective. The Court of Appeal has laid down the guidelines for the order of the various limbs to be considered - first, limb (a) should be considered without having regard to the affidavits, then only the court should proceed to consider the other limbs in light of the affidavit evidence. 26. Manakala untuk subperenggan (b), (c) dan (d) A.18, k.19(1) KKM, Mahkamah dibenarkan untuk merujuk kepada keterangan melalui afidavit-afidavit yang difailkan (rujuk See Thong & Anor v Saw Beng Chong [2013] 3 MLJ 235). 27. Mengenai apa yang dimaksudkan sebagai , dalam subperenggan (b) A.18, k.19(1) KKM, ianya merujuk kepada sesuatu tindakan yang tidak sepatutnya dan tidak relevan, dan secara terang-terangannya tidak boleh dipertahankan. Rujukan untuk itu boleh dibuat kepada kes Technointan Holding Sdn Bhd v Tetuan Tan Kim Siong & The Hong Jet [2006] 7 CLJ 541 di mana diputuskan seperti berikut:- I have on several occasions explained the ambit and purview of the words "scandalous, frivolous or vexatious" in O. 18 r. 19(1)(b). Scandalous means wholly unnecessary or irrelevant, while "frivolous and vexatious" mean obviously unsustainable: see Mohamed Nazri, supra; Boey Ai Leng v. Trans Resources Corporation Sdn Bhd [2002] 1 CLJ 405 and Datuk Ir Che Amran Mohd Yusoff v. Yayasan Melaka & Ors [2003] 1 CLJ 767. 28. Mengenai subperenggan (d) A.18, k.19(1) KKM pula, apa yang terjumlah kepada penyalahgunaan proses Mahkamah, rujukan adalah dibuat kepada kes Godrej Sara Lee Ltd v Siah Teong Teck & Anor [2007] 7 MLJ 153 di mana diputuskan oleh Mahkamah Tinggi yang mana Mahkamah ini juga bersetuju untuk menerima pakai seperti berikut:- said: has been given a wide interpretation by the courts. It includes considerations of public policy and the interests of justice. This term signifies that the process of the court must be used bona fide and properly and must not be abused. The court will prevent the improper use of its machinery. It will prevent the judicial process from being used as a means of vexation and oppression in the process of litigation. The categories of conduct rendering a claim frivolous, vexatious or an abuse of process are not closed and will depend on all relevant circumstances of the case. A type of conduct which has been judicially acknowledged as an abuse of action was not brought bona fide for the purpose of obtaining relief but for some other ulterior or collateral purpose, it might be struck out as an abuse of the process of the court. 29. Mahkamah ini tidak membahas apa-apa mengenai subperenggan (c) A.18, k.19(1) KKM kerana ia bukanlah asas permohonan Defendan di Lampiran 9. Cuma, Mahkamah ini ingin menyatakan secara observasi bahawa subperenggan (c) memang ada diplidkan di perenggan pertama Lampiran 9, tetapi Mahkamah ini menganggapnya sebagai kesilapan taip kerana di perenggan (b) alasan-alasan permohonan untuk Lampiran 9, Defendan telah-hujahan Defendan sendiri menumpukan kepada subperenggan (b) A.18, k.19(1) KKM tersebut maka Mahkamah ini berpendapat kesalahan taip tersebut tidak memprejudiskan Plaintif. Analisis dan keputusan Lampiran 9 Samada Pernyataan Tuntutan Plaintif mendedahkan satu kausa tindakan munasabah ke atas Defendan di bawah A.18, k.19(1)(a) 30. Persoalan yang timbul ialah samada Pernyataan Tuntutan Plaintif mendedahkan satu kausa tindakan yang munasabah terhadap Defendan. Untuk isu ini, Mahkamah hanya dibolehkan untuk meneliti pliding-pliding yang difailkan sahaja tanpa melihat kepada afidavit-afidavit yang difailkan oleh pihak-pihak. 31. Sebagai permulaan, Plaintif di dalam Pernyataan Tuntutan (Lampiran 2) kenampakan cuba untuk menyatakan bahawa Defendan telah melanggar kontrak dengan Plaintif apabila Defendan tidak membayar komisyen pembrokeran kepada Plaintif yang berbangkit daripada transaksi jual beli di antara Defendan dan Kelana. 32. Pemerhatian lanjut ke atas Pernyataan Tuntutan Plaintif menunjukkan di perenggan 4, 5 dan 6 Pernyataan Tuntutan, Plaintif sekadar memplidkan berkenaan peranan beliau sebagai seorang agen hartanah yang telah memperkenalkan hartanah tersebut kepada Kelana pada November 2018 sehingga membawa kepada transaksi dan pindahmilik hartanah tersebut daripada Defendan kepada Kelana pada 29.09.2021. 33. Sungguhpun demikian, butir-butir material mengenai hubungan Plaintif dengan Defendan terutamanya mengenai siapa di pihak Defendan yang telah melantik Plaintif, bilakah lantikan dibuat, tempoh lantikan dan terma-terma lantikan telah tidak diplidkan oleh Plaintif dalam Pernyataan Tuntutan. 34. Walaupun di dalam perenggan 7 Pernyataan Tuntutan Plaintif ada memplidkan mengenai Facilitation Cost , Scheduled Nett Service Receipt by Agent dan Schedule Nett Service Fee Receipt by TPT which shall be 7% of the Scheduled Nett Service sebagai jumlah yang akan dibayar oleh Defendan, tetapi Mahkamah ini berpandangan balasan (consideration) sahaja adalah tidak mencukupi bagi melengkapkan elemen-elemen kontrak secara sempurna di antara Plaintif dan Defendan berikutan tiada fakta penawaran (offer) oleh Defendan dan penerimaan (acceptance) oleh Plaintif yang diplidkan oleh Plaintif di dalam Pernyataan Tuntutannya. 35. Lebih meruncingkan lagi, Plaintif juga gagal memplidkan dengan jelas apakah persetujuan muktamad (consensus ad idem) yang telah dicapai bagi kontrak yang didakwa dimasuki di antara Plaintif dan Defendan dan dalam bentuk apakah perlanggaran tersebut boleh berlaku dalam keadaan tiada tawaran dan penerimaan diplidkan. 36. Dalam konteks ini, perlu ditekankan di sini bahawa segala dakwaan Plaintif mengenai pelantikannya sebagai ejen hartanah Defendan telah dinafikan secara khusus oleh Defendan di dalam Pembelaan (Lampiran 6). Selain itu, Defendan turut mendakwa dalam Pembelaannya bahawa kontrak yang disediakan oleh Tetuan NS Leong, Low and Andy adalah mengenai perjanjian jual beli hartanah tersebut di antara Defendan dan Kelana. Plaintif pula tidak memfailkan apa-apa Jawapan kepada Pembelaan yang difailkan oleh Defendan tersebut. 37. Justeru itu, Mahkamah ini berpandangan Plaintif jelas telah gagal untuk memplidkan perkara-perkara material mengenai wujudnya kontrak di antara Plaintif dan Defendan mengikut kehendak Aturan 18 Kaedah 7 KKM seperti berikut:- (1) Tertakluk kepada peruntukan kaedah ini dan kaedah 10, 11 dan 12, tiap-tiap pliding hendaklah mengandungi, dan hanya mengandungi, suatu pernyataan dalam bentuk ringkas tentang fakta material yang bersandarkannya pihak itu membuat pliding bagi tuntutan atau pembelaannya, mengikut mana-mana yang berkenaan, tetapi bukannya keterangan yang melaluinya fakta itu hendak dibuktikan, dan pernyataan itu hendaklah seringkas sebagaimana sifat kes membenarkan. (2) Tanpa menjejaskan perenggan (1), kesan apa-apa dokumen atau yang berupa sebagai apa-apa perbualan yang disebut dalam pliding itu hendaklah, sekiranya material, dinyatakan secara ringkas, dan perkataan yang setepatnya dalam dokumen atau perbualan itu tidak boleh dinyatakan, kecuali setakat yang perkataan itu sendiri adalah material. (3) Suatu pihak tidak perlu merayu apa-apa fakta sekiranya fakta itu dianggap oleh undang-undang sebagai benar atau beban bagi membuktikan sebaliknya fakta itu terletak pada pihak yang satu lagi, melainkan jika pihak yang satu lagi itu telah menafikan dengan khususnya fakta itu dalam plidingnya. (4) Suatu pernyataan bahawa suatu perkara telah dilakukan atau bahawa suatu kejadian telah berlaku, menjadi suatu perkara atau kejadian yang perlakuan atau kejadiannya, mengikut mana-mana yang berkenaan, menjadi suatu syarat terdahulu yang diperlukan bagi kes sesuatu pihak hendaklah disiratkan dalam plidingnya. 38. Di dalam kes Bruce v. Odhams Press, Ltd [1936] 1 KB 712 Mahkamah Rayuan dalam nada berikut:- The word 'material' means necessary for the purpose of formulating a complete cause of action, and if any one 'material' fact is omitted, the statement of claim is bad. 39. Berdasarkan prinsip undang-undang yang diputuskan dalam kes Lim Kit Siang dan Cooper , Mahkamah ini memutuskan bahawa kesemua fakta yang relevan, material dan penting mengenai hubungan Plaintif dan Defendan bagi mewujudkan hubungan kontrak telah gagal diplidkan oleh Plaintif bagi menunjukkan wujudnya satu kausa tindakan yang munasabah oleh Plaintf ke atas Defendan. Samada tindakan Plaintif adalah sesuatu yang mengaibkan, remeh dan menyusahkan di bawah A.19, k.19(1)(b) KKM 40. Dalam meneliti penegasan-penegasan yang dibuat oleh Defendan di dalam afidavit sokongannya (Lampiran 10), jelas Defendan mengatakan bahawa Defendan tidak pernah melantik Plaintif atau mana-mana ejen hartanah lain bagi urusan jual beli hartanah tersebut. Selain itu, Defendan turut mengatakan bahawa Defendan tidak mengenali individu-individu yang dinamakan oleh Plaintif yang kononnya memperkenalkan pembeli hartanah tersebut kepada Plaintif. 41. Plaintif di dalam afidavit jawapannya menegaskan kronologi peristiwa secara panjang lebar di perenggan 5.1 sehingga perenggan 5.4. Secara ringkasnya, Plaintif mengatakan bahawa pada tahun 2018 beliau bertugas di sebuah syarikat bernama Boston Asia Capital (Hong Kong Limited) dan beliau juga adalah seorang perunding hartanah yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta dan Pengurus Harta dengan no. lesen: REN 19811. 42. Semasa di syarikat tersebut, beliau telah bertemu dengan seorang yang bernama Timothy yang merupakan rakan sekerja pegawai atasan Plaintif bernama Alex. 43. Pada 6.10.2018, Timothy menghantar mesej kepada Plaintif melalui WhatsApp berkenaan dengan penjualan Hartanah tersebut. Pada hari yang sama, Plaintif telah menyampaikan butir-butir Hartanah tersebut kepada Fion Ku yang merupakan Pengurus Galeri Jualan di Andaman Property Management Sdn. Bhd. 44. Pada 19.11.2018, Plaintif menghantar mesej melalui WhatsApp kepada Roland Tan, Ketua Jabatan Jualan dan Pemasaran di Andaman dan juga Ketua Jabatan Jualan dan Pemasaran di Solusi Kelana Sdn Bhd (No. Syarikat: 1330219-W) Suite 6-6, Aras 6, Wisma UOA Damansara 2, No. 6, Changkat Semantan, Damansara Heights, 50490 Kuala Lumpur yang merupakan anak syarikat Andaman, berkenaan dengan penjualan Hartanah tersebut di mana beliau bersetuju untuk mempertimbangkan perkara ini dan akan kembali kepada Plaintif kemudian. 45. Pada 21.11.2018, Plaintif bertanya kepada Timothy untuk maklumat lanjut mengenai Hartanah tersebut dan Timothy meminta Plaintif untuk berurusan dengan kononnya wakil Defendan, bernama Kim Paul. 46. Pada 23.11.2018, Kim Paul mengesahkan bahawa Defendan ingin menjual Hartanah tersebut pada harga RM95 juta bersih dan bahawa Kuota Bumi telah diluluskan sehingga 20% dan jika pembeli berminat, pembeli boleh menawarkan untuk membeli. Plaintif bersetuju untuk memaklumkan kepada pembeli dengan sewajarnya. 47. Pada 21.2.2019, Plaintif menghubungi Kim Paul sekali lagi, untuk bertanya bilangan unit yang boleh dibina di hartanah tersebut dan sama ada ia telah diluluskan di bawah Hakmilik Komersial atau Kediaman. Kim Paul memberikan semua maklumat yang diperlukan. 48. Pada 5.3.2019, Roland Tan bertanya mengenai Kelulusan Perancangan yang menunjukkan Kuota Tanah sebanyak 20% dan Kim Paul menjawab bahawa Defendan ingin berjumpa dengan pembeli dan bercadang untuk menunjukkan semua Dokumen Hakmilik Asal dan meminta Plaintif untuk mengatur suatu Mesyuarat. 49. Pada 8.3.2019, Roland Tan bersetuju dengan mengadakan satu mesyuarat pada 14.3.2019, 12:30 tengah hari dan menyatakan bahawa pihak pengurusan pembeli ingin bertemu dengan Defendan. 50. Pada 8.3.2019, Kim Paul dan Plaintif bertukar-tukar kad perniagaan mereka sebagai persediaan untuk melengkapkan Surat Pelantikan. 51. Pada 11.3.2019, Plaintif meminta Kim Paul untuk melengkapkan dan menandatangani Surat Pelantikan untuk mengesahkan transaksi jual beli ini. 52. Pada 13.3.2019, Plaintif mengingatkan Kim Paul untuk worry. Commission is seller paying. But depends on your buyer. If your buyer pay full. Then get full. If buyer pay parts payment. Commiss 53. Pada 14.3.2019, Plaintif mendakwa pembeli dan defendan telah bertemu buat kali pertama di restoran, Busaba Heavenly Thai. Dalam pertmuan tersebut Plaintif mendakwa Abd Rahim bin Kassim (No.: 580606-10-5581) bersama Ahmad Safuan bin Mohd Rosli (No. K/P: 750919-14-5989) ("Safuan"), Timothy, Kim Paul dan Hakim, arkitek, kononnya hadir mewakili Defendan. Sementara itu, Carter An, Ketua Pegawai Eksekutif Andaman dan Solusi Kelana, Roland Tan dan Plaintif mewakili Pembeli. 54. Selepas beberapa siri perbincangan mengenai Jual Beli Hartanah tersebut, Perjanjian Jual Beli telah ditandatangani oleh Kelana dan Defendan pada bulan Ogos 2019. 55. Pada 19.9.2019, Kim Paul menghantar mesej kepada Plaintif melalui WhatsApp meminta salinan kad pengenalan Plaintif bagi pihak peguamcara bernama Raymond, daripada Tetuan NS Leong, Low dan Andy bagi tujuan menyediakan Perjanjian Perkhidmatan Perundingan (Consultancy Service Agreement). 56. Pada 27.9.2019, Kim Paul menyampaikan kepada Plaintif tangkapan skrin mesej WhatsApp antara dia dan Raymond di mana Raymond 57. Pada 3.10.2019, Plaintif menghubungi Kim Paul untuk bertanya mengenai komisen Plaintif dan dia menjawab in waiting. You go ahead you have to do. I understand your side. So yourself. TQ. I had send your voice message to them. They will call 58. Pada 8.10.2019, Plaintif menghubungi Safuan dan pada 1.10.2019, beliau memberi jaminan kepada Plaintif bahawa komisen Plaintif akan dibayar dan beliau sedang menunggu peguamcara untuk merangka Perjanjian Perkhidmatan Perundingan. 59. Selepas itu, pada 17.10.2019, Safuan menghantar Jadual Pembayaran (Schedule of Payment) kepada Plaintif sebagai salah - ). 60. Pada 21.10.2019, Plaintif dimaklumkan oleh Kim Paul bahawa Safuan membawa Perjanjian Perkhidmatan Perundingan (yang disediakan oleh peguamcara, Tetuan NS Leong, Low & Andy) berkenaan dengan komisen untuk Plaintif menandatangani dan bertemu dengan mereka pada 22.10.2019, pada jam 12:30 tengah hari di sebuah Restoran bernama, Jake's Charbroil Steaks di No. 21, Jalan Setiapuspa, Medan Damansara, 50490 Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (03-20945677). Kim Paul, Timothy dan Safuan mempunyai Perjanjian Perkhidmatan Perundingan masing-masing untuk ditandat - 61. Pada 22.10.2019, Plaintif menandatangani Perjanjian Perkhidmatan Perundingan di restoran, Jake's Charbroil Steaks, dan mengembalikannya kepada Safuan dan Kim Paul di restoran untuk mereka mengambil tindakan yan - 11). 62. Pada 15.10.2021, Kim Paul menghasilkan satu lagi ringkasan lain sebagai Jadual Pembayaran yang disemak semula. Pada tarikh yang sama, Kim Paul menyatakan bahawa daripada membayar wang tunai kepada Plaintif, JB CityTower akan membayar dengan cara kontra Kondominium. Harga unit kondominium ialah RM500,000.00 dan Plaintif akan diberikan separuh bahagian dan selanjutnya, Plaintif perlu membayar RM14,000.00 kononnya cukai yang Plaintif rasa tidak munasabah dalam keadaan tersebut dan Plaintif menolak cadangan itu (Eks - 63. Pada 31.12.2021, pembeli, iaitu Kelana, telah menulis surat yang ditandatangani oleh Roland Tan kepada Plaintif mengesahkan bahawa Plaintif telah memperkenalkan Defendan, pemilik berdaftar Hartanah tersebut kepada Pembeli dan pembelian tersebut telah - - 64. Dalam afidavit balasannya (Lampiran 13), Defendan selepas merujuk kepada keseluruhan perenggan 5 afidavit jawapan Plaintif menafikan mempunyai pengetahuan mengenai perkara-perkara yang berlaku di antara Plaintif dengan individu-individu yang disebut oleh Plaintif. Plaintif sekali lagi menegaskan bahawa Plaintif masih gagal membuktikan wujudnya pelantikan Plaintif oleh Defendan sebagai ejen bagi transaksi jual beli hartanah tersebut. 65. Mahkamah ini, setelah berulangkali meneliti afidavit jawapan Plaintif, bersetuju dengan posisi Defendan bahawa tidak ada apa-apa keterangan sama ada bertulis atau lisan yang menunjukkan Defendan sememangnya telah melantik Plaintif sebagai agen untuk menjual hartanah tersebut. Bukan setakat itu sahaja, butir-butir bayaran yang kononnya dijanjikan oleh Defendan sebagai komisen Plaintif sebagai mana yang dieksibitkan di dalam eksibit - dalam Lampiran 11 juga didapati meragukan kerana jadual tersebut disediakan oleh seseorang yang bernama Sufian yang tidak dinyatakan apa hubungannya dengan Defendan. 66. Selain itu, penegasan Plaintif sendiri bahawa pada 15.10.2021 beliau tidak tidak bersetuju dengan cadangan Kim Paul yang telah menghasilkan Jadual Pembayaran yang disemak semula dengan cadangan bahawa daripada membayar wang tunai kepada Plaintif, JB CityTower akan membayar dengan cara kontra Kondominium berharga RM500,000.00 (rujuk perenggan 5.23 dan eksibit - Lampiran 11). 67. Ini jelas membawa maksud, setakat dan sehingga 15.10.2021, bayaran komisyen pembrokeran , jika pun benar ada, masih belum dimuktamadkan. 68. Perkara ini juga penting untuk diberikan perhatian berikutan penegasan-penegasan Plaintif sendiri yang menimbulkan persoalan sama ada komisyen atau balasan yang dimaksudkan hanya merujuk kepada jual beli hartanah semata-mata atau termasuk projek pembangunan yang dicadangkan di atas hartanah tersebut apabila perkara-nyatakan oleh Plaintif sendiri di perenggan 5.7 dan perenggan 5.8 afidavit jawapannya (Lampiran 11). 69. Dalam hal ini, perlu diingatkan di sini bahawa amalan perunding hartanah di negara ini adalah dikawalselia di bawah undang-undang Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 dan Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Rules 1986 sebagaimana yang dipinda dari semasa ke semasa. Jika dirujuk kepada Jadual Ketujuh Estate Agents and Property Managers Rules 1986 sendiri, terdapat perbezaan di antara komisyen jual beli hartanah dengan komisyen jual beli projek. 70. Dalam hal ini juga, Mahkamah ini sukar menerima kemunasabahan dakwaan Plaintif kerana Defendan adalah sebuah syarikat dan harga jual beli hartanah tersebut adalah besar iaitu sebanyak RM95,000,000.00. Jika benar Defendan melantik Plaintif, sudah tentulah, dalam keadaan biasa urusan jualbeli yang berskala besar sedemikian, pelantikan broker atau perunding akan dibuat dengan secara professional dan bertulis oleh pihak-pihak. 71. Selanjutnya, jika dirujuk kepada perjanjian Consultancy Services yang disandarkan oleh Plaintif sendiri seperti dieksibit - afidavit jawapan Plaintif di Lampiran 11, Mahkamah memerhatikan bahawa bukan Plaintif sahaja yang dinamakan sebagai agen tetapi turut mengandungi nama-nama agen lain iaitu Yong Wern Ying, Kim Paul, Timothy Khoo Kay Wee dan Ahmad Safuan bin Mohd Rosli sebagaimana di dalam mukaddimah (B) perjanjian tersebut. 72. Malahan, di perenggan 2 perjanjian tersebut memperuntukkan bahawa bayaran yuran perkhidmatan (Service Fees) yang dinyatakan sebanyak RM7,000,000.00 tersebut adalah untuk dibayar kepada kesemua agen yang dinamakan dan bukannya Plaintif sahaja. Namun Plaintif di dalam Writ dan Pernyataan Tuntutan menuntut kesemuanya untuk dirinya sendiri sahaja. 73. Oleh yang demikian, Mahkamah ini tidak teragak-agak untuk memutuskan bahawa berdasarkan pliding dan keterangan afidavit yang difailkan, tindakan Plaintif di sini sememangnya sesuatu yang mengaibkan, remeh dan menyusahkan kerana gagal untuk membutirkan dengan jelas siapakah dan apakah hubungan individu-individu yang dikenali sebagai Timothy, Kim Yong, Kim Paul, Timothy Khoo Kay Wee dan Ahmad Safuan bin Mohd Rosli dengan Defendan untuk dijadikan bukti bahawa mereka adalah wakil sah Defendan. 74. Sekali lagi, bukti ini amat penting berikutan penafian tegas Defendan akan pelantikan Plaintif atau mana-mana agen hartanah lain untuk maksud transaksi jual beli hartanah tersebut di antara Defendan dan Kelana. Malahan, tersebut jelas menunjukkan bahawa nama-nama yang menyerupai mereka yang disebut Plaintif iaitu Kim Paul, Timothy Khoo Kay Wee dan Ahmad Safuan bin Mohd Rosli adalah berkedudukan sama sebagai agen seperti Plaintif sendiri dan tidak disebut sebagai wakil Defendan. Maka, Mahkamah ini membuat dapatan bahawa tidak menyokong Plaintif tetapi jelas menunjukkan perkara-perkara yang berlawanan dengan posisi yang diambil oleh Plaintif dalam tuntutannya ini. 75. Untuk itu, Mahkamah ini merujuk kepada proposisi undang-undang yang Mahkamah ini bersetuju dengannya dalam kes Keongco Malaysia Sdn Bhd V. Ng Seah Hai [2011] CLJU 703 di mana telah diputuskan seperti berikut:- In the present world, the conventional mode of doing business based on trust and oral contract may appear outdated. Nevertheless, the law still recognizes an oral contract provided that the party concerned will be able to prove the existence of such a contract and its validity. As allegation of the existence of oral contract is so vulnerable of being concocted in the sense that it could be easily alleged to suit one's claim, the Court must scrutinize evidence adduced with magnifying eyes to evaluate such evidence stringently. All necessary ingredients in law of a contract must be strictly proved by the Plaintiff to satisfy fundamentally the existence of a contract. Any flimsy evidence must be rejected. Strict proof must be adhered to. 76. Rujuk juga kes Elegant Advisory Sdn Bhd v Ishak Abd Rahman [2009] 1 LNS 1537 di mana Mahkamah Tinggi telah membatalkan tuntutan apabila kewujudan perjanjian lisan menjadi pertikaian antara pihak-pihak dalam nada berikut:- Applying the law to the statement of claim and the affidavit evidence relevant to the striking out application, it is evident that paragraph 3 of the statement of claim does not include material facts necessary to establish a viable legal right enforceable against the Defendant, in contract. This paragraph does not plead the existence of an agreement; does not indicate whether the agreement (if any) was made orally or writing and if, in writing, identify the contract; if oral, identify the parties who concluded the contract; if concluded with the registered officer, then, the basis of his authority to conclude a contract of this amount; does not stipulate the relevant terms relied upon by the Plaintiff so as to entitle it to obtain from the Court the particular remedy against the Defendant and, finally, there is no mention of the consideration involved. In this respect, it must be borne in mind that the Plaintiff's claim is for the price of goods and services purportedly rendered to the Defendant. During the course of oral submissions, Counsel for the Plaintiff conceded that there was no written contract. Counsel was also unable to highlight the terms of any oral contract. 77. Berdasarkan nas-nas di atas, memandangkan Plaintif pada peringkat ini lagi gagal untuk membutirkan dengan jelas mengenai hubungan kontraktual di antara dirinya dengan Defendan sama ada dalam bentuk lisan atau bertulis atau dari sudut perbuatan, maka Mahkamah ini memutuskan bahawa atas dasar muka sendirinya, elemen tawaran, penerimaan dan balasan sebagai elemen-elemen wajib kontrak telah gagal untuk ditunjukkan oleh Plaintif bagi menjawab permohonan pembatalan pliding oleh Defendan di Lampiran 9. 78. Sehubungan dengan itu, tindakan Plaintif di sini jelas mengaibkan meremehkan dan menyusahkan dan wajar untuk dibatalkan di bawah A.18, k.19(1)(b) KKM. Samada tindakan Plaintif merupakan satu salahguna proses Mahkamah 79. Mahkamah turut memutuskan yang tindakan Plaintif ini satu salahguna proses Mahkamah kerana ianya meletakkan pihak Defendan dan lebih penting lagi Mahkamah ini sendiri dalam keadaan tidak pasti berkenaan jenis dan sifat tindakan Plaintif ke atas Defendan. 80. Tindakan Plaintif yang mengemukakan perjanjian Consultancy Service Agreement juga jelas merupakan satu salah guna proses Mahkamah memandangkan bukan sahaja dokumen tersebut tidak ditandatangani dengan lengkap oleh pihak-pihak dan tidak distemkan malah dokumen juga adalah bersifat draf sahaja. 81. Selain itu, komunikasi-komunikasi whatsapp yang dikemukakan oleh Plaintif di dalam afidavit jawapannya juga tidak menunjukkan apa-apa komunikasi langsung di antara Plaintif dengan Defendan atau wakil sah Defendan melainkan dengan individu-individu yang tidak dijelaskan hubungannya dengan Defendan. 82. Sekali lagi, Mahkamah ini menekankan bahawa perkara ini menjadi penting kerana Defendan telah mengatakan secara spesifik dalam pembelaan dan afidavit bahawa Defendan tidak pernah melantik Plaintif atau mana-mana agen hartanah lain untuk mewakili Defendan bagi urusan jualbeli hartanah tersebut dengan Kelana. Justeru itu, perkara ini melibatkan isu onus of proof yang beralih kepada Plaintif untuk membutirkan dan membuktikan perkara pelantikannya dengan jelas melalui pliding dan afidavitnya. Dalam perkara ini, Plaintif berpeluang untuk memfailkan Jawapan kepada Pembelaan tetapi tidak berbuat demikian, malahan cuba memfailkan Lampiran 24 untuk meminda Pernyataan Tuntutannya selepas Defendan memfailkan Lampiran 9. 83. Akhir sekali, tindakan Plaintif memulakan tindakan ini bagi menuntut keseluruhan bayaran komisyen pembrokeran hanya untuk dirinya sendiri sahaja adalah berlawanan pula dengan terma-terma yang terkandung di dalam perjanjian Consultancy Services Agreement yang beliau sendiri hendak gunakan di mana terdapat nama-nama agen lain yang juga patut menerima komisyen pembrokeran tersebut, jika pun ada. Perkara ini juga tidak diperjelaskan langsung oleh Plaintif dalam afidavitnya bagi menjawab Lampiran 9. 84. Oleh yang demikian, Mahkamah ini memutuskan bahawa keadaan-keadaan yang dinyatakan jelas menunjukkan bahawa tindakan Plaintif di sini merupakan satu penyalahgunaan proses Mahkamah dan wajar untuk dibatalkan di bawah A.18, k.19 (1)(d) KKM. Penutup 85. Berdasarkan kesemua alasan di atas, Mahkamah ini berpuashati bahawa tindakan Writ dan Pernyataan Tuntutan Plaintif di sini adalah secara terang-terang atas mukanya tidak boleh dipertahankan dan tidak ada keperluan langsung untuk dibicarakan melalui pemanggilan saksi-saksi yang hanya akan membazirkan masa kehakiman Mahkamah . Mahkamah dengan ini membenarkan Lampiran 9 dengan kos, tertakluk fi alokator. 86. Berikutan dengan itu juga, Mahkamah ini mendapati tiada lagi keperluan untuk Lampiran 24 didengar kerana telah menjadi akademik, maka Lampiran 24 adalah juga ditolak tanpa perintah untuk kos. Bertarikh pada 4 November 2025 (NOOR HISHAM BIN ISMAIL) Hakim Mahkamah Tinggi, Johor Bahru Peguam pihak-pihak: Peguamcara Plaintif: Tetuan Manian K. Marappan & Co Suite 7.02, 7th Floor, Wisma Sing Long No 9, Jalan Zabedah, 83000 Batu Pahat, Johor Darul Takzim Peguamcara Defendan: Tetuan NS Leong, Low & Andy Unit 309, Tingkat 3, Block C Entrance 4, Damansara Intan Jalan SS20/27, Petaling Jaya 47400, Selangor Darul Ehsan