Thiruchelve a/p Ramasamy (bagi pihak diri sendiri dan juga sebagai Penjaga Sah kepada Divya Dharrshny a/p Satheeshkumar dan Varshnee a/p Satheeshkumar v Satheeshkumar a/l Palaniappan (NA-12BNCvC-40-12/2023)

Rayuan ini telah difailkan oleh pihak Perayu (Plaintif dalam tindakan asal) terhadap keputusan Hakim Mahkamah Sesyen Terpelajar (HMS) bertarikh 12.12.2023 yang telah diberikan selapas satu perbicaraan penuh diadakan di mana HMS telah memutuskan bahawa tindakan Perayu/Plaintif terhadap Responden/Defendan ditolak dengan kos RM3000.

Untuk tujuan penyediaan alasan penghakiman ini, pihak-pihak akan dirujuk dalam kapasiti asal mereka di peringkat perbicaraan di Mahkamah Sesyen iaitu sebagai Plaintif dan Defendan.

Plaintif dan Defendan adalah bekas pasangan suami isteri yang telah bercerai melalui satu perintah Dekri Nisi yang telah dimasuki secara persetujuan pada 26.2.2018. Antara terma yang dipersetujui dalam perintah persetujuan tersebut adalah sebagaimana diperenggan (f) dan (g) yang berbunyi :- “Defendan diperintahkan untuk menjual Hartanah yang dipegang di bawah No. Geran 201014, Lot 27579, Bandar Baru Nilai (dahulunya dikenali sebagai H.S (D) 94254 PT 10324, Mukim Setul, Seremban, Negeri Sembilan dalam tempoh (6) bulan dari 26.2.2018 dan selepas penyelesaian pinjaman Hartanah ini, hasil penjualan Hartanah tersebut diberikan kepada kedua-dua anak-anak hasil perkahwinan Plaintif dan Defendan.”

Adalah satu terma tersirat Dekri Nisi bertarikh 26.2.2018 bahawa hartanah tersebut hendaklah dijual oleh Defendan mengikut harga pasaran. Plaintif menyatakan bahawa berdasarkan satu Notis Taksiran Pindah Milik Harta Tanah bertarikh 8.1.2019 untuk tujuan pembayaran setem duti, nilai pasaran semasa hartanah tersebut yang ditaksirkan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri adalah RM500,000.

Bagaimanapun, melalui satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 6.9.2018, Defendan telah dengan cuai dan/atau tanpa pertimbangan yang munasabah telah dengan sengaja menjual hartanah tersebut kepada kenalan rapatnya Mageswary a/p Rasappan pada harga yang jauh di bawah harga pasaran iaitu RM250,000. Plaintif juga memplidkan bahawa Defendan telah gagal mematuhi syarat tersirat kepada Dekri Nisi bertarikh 26.2.2018 apabila bertindak menjual Hartanah tersebut dibawah harga pasaran.

6.

Oleh itu, Plaintif mendakwa bahawa kegagalan dan kecuaian Defendan dalam menjual hartanah tersebut mengikut harga pasaran telah mengakibatkan kerugian kepada anak-anak tersebut sebanyak RM250,000. Kes Defendan.

Defendan menafikan bahawa terdapat kecuaian di pihaknya dalam menjual hartanah tersebut pada harga pasaran. Pihak Defendan berhujah Plaintif gagal mengemukakan sebarang keterangan yang mencukupi yang menunjukkan bahawa Defendan telah menjual hartanah tersebut dibawah harga pasaran. Malah, tiada keterangan jelas yang menunjukkan bahawa harga pasaran hartanah tersebut pada waktu material adalah RM500,000 seperti yang diplidkan oleh Plaintif.

Dalam keterangannya, Defendan memberi keterangan bahawa pihaknya telah berusaha untuk menjual hartanah tersebut pada harga yang terbaik. Malah, Defendan berkata beliau telah meletakkan “banner” di sekitar hartanah tersebut yang menyatakan bahawa rumah tersebut akan dijual. Harga yang ditawarkan adalah dalam linkungan RM450,000 - RM500,000.

Bagaimanapun, Defendan menyatakan bahawa tiada pembeli yang tampil untuk membeli hartanah tersebut dalam linkungan harga tersebut. Memandangkan klausa (f) dekri nisi tersebut menetapkan bahawa Defendan perlu menjual hartanah tersebut dalam tempoh 6 bulan, maka Defendan yang tertekan kerana kesuntukan masa telah menjual hartanah tersebut kepada pembeli yang sanggup untuk membeli hartanah tersebut pada harga RM250,000.

Hakim Mahkamah Sesyen terpelajar yang telah mendengar kes ini telah memutuskan untuk menolak tuntutan Plaintif atas alasan bahawa Plaintif gagal mengemukakan bukti yang jelas mengenai harga pasaran sebenar hartanah tersebut. Untuk menyokong kenyataannya tentang harga pasaran hartanah tersebut, Plaintif bergantung sepenuhnya terhadap harga pasaran yang ditetapkan oleh Notis Taksiran Pindah Milik Harta Tanah bertarikh 8.1.2019. HMS berpandangan bahawa notis tersebut adalah satu keterangan kata dengar (hearsay) kerana ianya tidak dikemukakan melalui pembuatnya.

HMS turut menyatakan bahawa penetapan harga pasaran sesuatu hartanah adalah berasaskan kepada prinsip bahawa terdapat pembeli yang bersedia untuk membeli dan penjual yang bersedia untuk menjual harta tersebut pada harga yang dipersetujui.

Plaintif yang tidak berpuashati dengan keputusan HMS telah merayu terhadap keputusan tersebut.

Mahkamah ini memutuskan bahawa rayuan Plaintif ditolak atas alasan-alasan berikut. Pada hemat Mahkamah, isu yang perlu diputuskan dalam tindakan ini adalah sama ada Defendan telah cuai kerana telah menjual hartanah tersebut dibawah harga pasaran. Harga pasaran yang dirujuk oleh Plaintif di dalam tindakan ini adalah harga pasaran yang ditentukan oleh pihak Lembaga Hasil Dalam Negeri untuk tujuan pembayaran duti setem sebagaimana yang tercatat dalam Notis Taksiran Pindah Milik Harta Tanah tersebut.

Untuk menentukan isu ini, Mahkamah berpandangan adalah penting untuk menyatakan maksud dan definisi harga pasaran (market value)

Untuk maksud ini, Mahkamah merujuk kepada kes Parkwood Palms Sdn Bhd v Pemungut Duti Setem [2021] 1LNS 1189 dimana antara lainnya dinyatakan :- Although “market value is not defined in the Stamp Act, it has been judicially explained in a plethora of cases including Collector Of Stamp Duties v. Ng Fah In & Ors [1981] 1 MLJ 288 and Hoe Guan Investment v Collector of Land Revenue, Batu Pahat [1978] 2 MLJ 115, in relation to principles of land acquisition. In the former cases, it was stated, “one will notice, however, that there is no definition of what market values means in the Ordinance. One would necessarily have to rely on the principle applicable in land acquisition for meaning…” It is common ground that in determining the market value, …the court should be guided by the principles that apply under the Land Acquisition act – namely, the market value is the price which a willing seller not obliged to sell, might reasonably expect from a willing purchaser with whom he was bargaining for sale and purchase of the land and this amount can best be determined by looking at recent sales of comparable lands in the vicinity..”

Mahkamah juga merujuk kepada kes Malakoff Berhad v Pemungut Hasil Tanah Seberang Perai Utara, Butterworth [2005] 1 CLJ 365 di mana Mahkamah Persekutuan memutuskan :- “First, determining market value, our courts as a matter of course have adopted the comparable method of valuation of land where there is ample evidence of sales or awards involving similar lands. What this methos entails was succinctly explained by the Federal Court in Ng Tiou Hong v Collector of Land Revenue, Gombak [1984] 2 MLJ 35 at 37-38 in the following words : First, market value means the compensation that must Be determined by reference to the price which a willing vendor might reasonable expect to obtain from a willing purchaser. he elements of unwillingness or sentimental value on the part of the vendor to part with the land and the urgent necessity of the purchaser to buy have to be disregarded and cannot be made a basis for increasing the market value. It must be treated on thewillingness of both the vendor to sell and the purchaser to buy at market price without any element of compulsion. Secondly, the market price can be measured by a consideration of the prices of sales of similar lands in the neighbourhood or locality and of similar quality and positions…”

Berpandukan kepada otoriti-otoriti di atas, tidak terdapat sebarang definisi harga pasaran untuk dalam menentu harga hartanah dalam Stamp Act 1949. Oleh itu, berdasarkan otoriti-otoriti di atas, untuk mendapatkan definisi harga pasaran sesuatu hartanah, pihak-pihak hendaklah bergantung kepada definisi harga pasaran yang diberikan dalam kes-kes pengambilan balik tanah.

19.

Dalam tindakan ini, bagi menyokong dakwaannya bahawa harga pasaran bagi hartanah tersebut adalah RM500,000, Plaintif telah bergantung kepada taksiran nilaian yang telah dikeluarkan oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri bagi tujuan pembayaran duti setem dalam Notis Taksiran Pindah Milik Harta Tanah.

Pada hemat Mahkamah, nilaian hartanah yang dikemukakan oleh Plaintif tersebut tidak memenuhi definisi penetapan harga pasaran sebagaimana yang digariskan dalam kes-kes pengambilan balik tanah. Sebagaimana yang telah dinyatakan di atas, prinsip-prinsip yang terpakai bagi penentuan harga pasaran bagi sesuatu hartanah adalah mengikut prinsip yang digunakan dalam kes pengambilan balik tanah. (Rujuk kes Parkwood Palms Sdn Bhd v Pemungut Duti Setem [2021] 1LNS 1189).

Meneliti harga pasaran yang dinyatakan dalam Notis Taksiran tersebut, ianya jelas tidak menepati kehendak penetapan harga pasaran yang betul. Tiada sebarang maklumat yang diberikan bahawa nilaian tersebut telah dibuat berdasarkan keadah perbandingan dengan hartanah-hartanah sebanding di kawasan sekitar. Mahkamah juga turut mendapati bahawa nilaian tersebut bukan dibuat bertujuan untuk penjualan hartanah tetapi untuk taksiran bagi tujuan pembayaran setem duti.

Mahkamah sedar terdapat keterangan bahawa Defendan telah menjual hartanah tersebut dengan tergesa-gesa kerana terikat dengan perintah Mahkamah yang menggariskan bahawa hartanah tersebut hendaklah dijual dalam tempoh 6 bulan dari perintah. Dalam keadaan terdesak, terdapat kebarangkalian bahawa Defendan mungkin telah menjual hartanah tersebut pada harga yang rendah berbanding harga pasaran.

Namun begitu, dalam ketiadaan sebarang laporan penilaian yang jelas yang menyatakan harga pasaran semasa hartanah tersebut, Mahkamah berpandangan bahawa tiada sebarang keterangan jelas yang boleh digunakan sebagai perbandingan yang menunjukkan bahawa hartanah tersebut yang telah dijual pada harga RM250,000, telah dijual dibawah harga pasaran sebagaimana dakwaan Plaintif. Apa yang jelas, hartanah tersebut telah dijual oleh penjual yang bersetuju hendak menjual kepada pembeli yang bersetuju hendak membeli pada harga yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak terlibat.

Adalah menjadi prinsip undang-undang yang mantap bahawa dalam kes kecuaian, Plaintif menanggung beban pembuktian untuk membuktikan tuntutannya terhadap Defendan. Mahkamah merujuk kepada kes Wong Thin Yit v Mohamad Ali [1971] 2 MLJ 175, dimana Mahkamah Persekutuan menyatakan :- “..In a negligence action, the onus of proof rests wholly on the Plaintiff, whether or not the Defendant gives evidence and the Plaintiff cannot succeed without proof of the Defendant’s negligence.”

Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah berpandangan bahawa Plaintif telah gagal membukti tuntutannya terhadap Defendan. Oleh itu, Mahkamah memutuskan bahawa keputusan HMS yang menolak tuntutan Plaintif dikekalkan dan rayuan Plaintif ditolak dengan kos. Bertarikh : 12 Disember 2024 WAN FADHILAH NOR BINTI WAN IDRIS HAKIM MAHKAMAH TINGGI SEREMBAN NEGERI SEMBILAN Bagi pihak Perayu : Tetuan Sundra Murtthi & Co Peguambela & Peguamcara PT NO. 10241, Jalan 11/4B, Desa Melati, Bandar Baru Nilai, 71800 Nilai, Negeri Sembilan. Bagi Pihak Responden : Tetuan Srimurugan & Co, Suite A-13-02, Tower A, Pinnacle Petaling Jaya, Jalan Utara C, 46200 Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan.