Tno Molecq (Sa) Sdn Bhd v 1. ) Tanjong Wahyu Sdn Bhd (BA-22NCvC-55-01/2022)

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM SELANGOR, DARUL EHSAN, MALAYSIA GUAMAN NO.: BA-22NCvC-55-01/2022 ANTARA TNO MOLECQ (SA) SDN BHD − PLAINTIF

Lampiran

Lampiran 23 bertarikh 28-3-2022 ialah Notis Permohonan oleh Defendan Pertama untuk membatalkan writ saman dan tuntutan Plaintif di bawah Aturan 18 kaedah 19(1)(a) dan/atau 19(1)(b) dan/atau 19 (1)(d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. [2] Defendan Pertama memohon agar Mahkamah ini membatalkan writ saman bertarikh 29-1-2022 dan pernyataan tuntutan bertarikh 28-1-2022 dan/atau Aturan 92 Kaedah 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 untuk perintah yang berikut: 18/06/2022 18:19:57 BA-22NCvC-55-01/2022 Kand. 66 (a) writ saman bertarikh 29.1.2022 dan Pernyataan Tuntutan Plaintif bertarikh 28.1.2022 terhadap Defendan Pertama dibatalkan secara keseluruhan; (b) kos permohonan ini ditanggung dan dibayar oleh Plaintif dengan segera; dan (c) relief lain yang mana Mahkamah ini fikirkan adil dan suai manfaat untuk diberikan.\ [3] Secara ringkasnya, Defendan Pertama menyatakan alasan permohonannya adalah – (a) pada 24.6.2019, Plaintif dan Defendan-Defendan telah memasuki suatu Perjanjian Jual Beli untuk membeli sebuah tanah yang dikenali sebagai H.S. (D) 316546 PT 37486 Mukim Bukit Raja, Daerah Petaling, Negeri Selangor seluas 1.18 ekar (selepas ini disebut “Hartanah”). (b) pada setiap masa material, Perjanjian Jual Beli adalah suatu Perjanjian Jual Beli yang bersyarat dan bergantung kepada Defendan Pertama memenuhi kesemua pra syarat-syarat yang disenaraikan dalam klausa 2.1.1 Perjanjian Jual Beli (selepas ini disebut “Condition Precedent atau CP”). (c) manakala, menurut klausa 2.1.3 Perjanjian Jual Beli memperuntukkan, jika CP tersebut tidak dipenuhi dalam tempoh masa yang ditetapkan dalam Perjanjian Jual Beli, atau dalam tempoh yang dilanjutkan melalui persetujuan pihak-pihak secara bertulis, Perjanjian Jual Beli tersebut akan secara automatik ditamatkan dan tidak akan berkuatkuasa lagi. (d) tempoh yang telah dipersetujui secara bertulis oleh pihak-pihak untuk Defendan Pertama memenuhi CP tersebut adalah pada 24-12-2021 (selepas ini disebut “Tempoh Dipersetujui”). (e) pada setiap masa material, Plaintif mempunyai pengetahuan penuh bahawa CP tersebut tidak dapat dipenuhi dalam Tempoh Dipersetujui dan Plaintif telah mengakui yang sama dalam Pernyataan Tuntutannya. (f) akibat daripada itu, dan menurut Klausa 2.1.3 Perjanjian Jual Beli, Perjanjian Jual Beli tersebut ditamatkan secara automatik dan tidak berkuat kuasa lagi. (g) meskipun terdapat terma yang nyata dalam klausa 2.1.3 Perjanjian Jual Beli, Plaintif meneruskan dengan tindakan undang-undang terhadap Defendan-Defendan. Menurut klausa 2.1.3 Perjanjian Jual Beli, ianya adalah terang bahawa Plaintif tidak mempunyai kausa tindakan yang munasabah dan tindakan Plaintif terhadap Defendan Pertama adalah mengaibkan, remeh atau menyusahkan dan ia selainnya suatu penyalahgunaan proses Mahkamah. [4] Afidavit sokongan Defendan Pertama yang diikrarkan oleh Pengarah Plaintif menyatakan alasan permohonan ini, adalah seperti yang berikut: (a) Defendan Kedua adalah pemilik sebidang tanah yang dikenali sebagai Lot 96590, Lot 96591, Lot 96592, Lot 96593, Lot 96595, Lot 96596, Lot 96597 dan Lot 96598, Persiaran Mokhtar Dahari, Seksyen U10, Shah Alam yang berukuran 92.89 ekar yang dipegang di bawah H.S. (D) 316545 PT 37485; H.S. (D) 316551 PT 37491; H.S. (D) 316552 PT 37492 dan H.S. (D) 316547 PT 37487 Mukim Bukit Raja, Daerah Petaling, Negeri Selangor. (b) Pengarah Defendan Pertama menyatakan bahawa hartanah-hartanah yang dinyatakan dalam perenggan (a) telah diperuntukkan untuk suatu pemajuan bercampur. (c) Defendan Pertama dan Defendan Kedua telah memasuki Perjanjian Penswastaan bertarikh 20-6-2017 di mana Defendan Kedua memberikan hak untuk memajukan dan menjual hartanah yang dinyatakan dalam perenggan (a). (d) pada 24-6-2019, Plaintif dan Defendan-Defendan telah menandatangani suatu Perjanjian Jual Beli (selepas ini disebut “Perjanjian Jual Beli”) bagi pembelian salah satu Lot daripada hartanah yang dinyatakan dalam perenggan (a) iaitu H.S. (D) 316546 PT 37486 (selepas ini disebut “Hartanah”). Dalam Perjanjian Jual Beli, Plaintif ialah Pembeli, Defendan Pertama ialah Penjual dan Defendan kedua ialah Pemilik Hartanah. Sesalinan Perjanjian Jual Beli diekshibitkan. (e) Harga pembelian Hartanah oleh Plaintif ialah RM6,168,096.00 dan Plaintif telah membayar wang deposit sebanyak RM1,233,619.20 kepada Defendan Pertama. (f) klausa yang terkandung dalam Perjanjian Jual Beli memperuntukkan dengan jelas terma obligasi mengenai Pembeli dan Penjual. Tiada terma obligasi bagi Pemilik Hartanah dalam Perjanjian Jual Beli. (g) Perjanjian Jual Beli menetapkan dan Perjanjian Jual Beli adalah tertakluk kepada Condition Prescedent (CP) yang menetapkan tempoh bagai Defendan Pertama melaksanakan obligasinya sebagai Penjual. (h) klausa 2 menetapkan mengenai CP di mana jika Defendan Pertama gagal memenuhi obligasinya menurut CP dan/atau dalam tempoh lanjutan yang dipersetujui oleh Plaintif dan Defendan Pertama, maka Perjanjian itu akan terbatal dengan sendirinya dan Defendan Pertama hendaklah memulangkan wang deposit kepada Plaintif. (i) Defendan Pertama menyatakan pada tarikh 24-12-2021 itu, Defendan Pertama gagal memenuhi CP sebagaimana tempoh lanjutan yang dipersetujui oleh Plaintif dan Defendan Pertama. Maka, ini bererti Defendan Pertama gagal memenuhi obligasinya menurut Perjanjian Jual Beli. Lantaran itu, Perjanjian Jual Beli menjadi terbatal dengan sendirinya dan selanjutnya, Defendan Pertama telah memulangkan wang deposit kepada Plaintif. (j) Defendan Pertama menyatakan bahawa setakat pembelaan difailkan oleh Defendan Pertama dan afidavit sokongan bagi permohonan pembatalan tuntutan, Defendan Pertama percaya bahawa Kebenaran Merancang (Development Order/DO) belum lagi diluluskan dan belum diperoleh daripada Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA). Defendan Pertama merujuk kepada arahan bertulis bertarikh 24-1-2022 daripada MBSA. MBSA mengarahkan siri pindaan dibuat ke atas pelan susunatur hartanah yang dinyatakan dalam perenggan (a). [5] Defendan Pertama melalui peguam caranya telah memaklumkan dan memberikan maklum balas kepada Plaintif berkenaan dengan kemajuan mengenai pematuhan CP dan tarikh lanjutan terakhir bagi CP. [6] Penjelasan Defendan Pertama mengenai pematuhan CP olehnya adalah – (a) CP pertama telah dipatuhi iaitu persetujuan Defendan Kedua untuk menjual Hartanah itu kepada Plaintif. (b) CP Kedua belum dipatuhi iaitu kelulusan penukaran Hartanah itu kepada kategori “Petrol Station” selama 99 tahun. DO yang diluluskan adalah tertakluk kepada arahan pindaan ke atas pelan susunatur. Setakat tarikh lanjutan akhir iaitu pada 24- 12-2021 itu CP Kedua belum dipatuhi. (c) CP Ketiga belum dipatuhi iaitu kelulusan pemindahan Hartanah itu kepada nama Plaintif. Ini disebabkan oleh hanya selepas DO diluluskan baharulah urusan pemindahan boleh dilaksanakan. Defendan Pertama juga menyatakan bahawa berdasarkan cariannya, terdapat “sekatan kepentingan” di atas tanah tersebut oleh pihak berkuasa yang berkenaan. Defendan Pertama akan membuat permohonan bagi pemindahan selepas DO diperoleh. (d) CP Keempat belum dipatuhi iaitu mengenai perkara pembinaan dan kelulusan akses jalan hanya boleh dibuat setelah DO diluluskan oleh pihak yang berkenaan. Defendan Pertama akan membuat permohonan bagi kelulusan pembinaan akses jalan selepas DO diperoleh. [7] Memandangkan terdapat 3 lagi CP yang belum dipatuhi oleh Defendan Pertama sehingga tarikh lanjutan terakhir maka Perjanjian Jual Beli menjadi terbatal dengan sendirinya dan selanjutnya, Defendan Pertama telah memulangkan wang deposit kepada Plaintif. Bantahan Plaintif terhadap permohonan pembatalan oleh Defendan Pertama [8] Tuntutan Plaintif terhadap Defendan-Defendan adalah berpaksikan kepada penamatan Perjanjian Jual Beli atas alasan gagal memenuhi CP adalah tidak sah dan tidak berasas. [9] Secara spesifiknya, tuntutan oleh Plaintif terhadap Defendan Pertama antara lainnya adalah bagi suatu deklarasi bahawa penamatan Perjanjian Jual Beli adalah tidak sah dan Perjanjian Jual Beli tersebut masih berkuat kuasa. [10] Plaintif memplidkan bahawa Defendan Pertama dengan sengaja enggan dan masih terus mengabaikan dan enggan mengambil apa-apa langkah untuk menyempurnakan Perjanjian Jual Beli. Defendan Kedua sebagai Pemilik Hartanah juga bertanggungjawab ke atas kegagalan Defendan Pertama memenuhi Perjanjian Jual Beli itu. [11] Plaintif memplidkan fakta yang berikut terhadap Defendan-Defendan: (a) Plaintif pada setiap masa yang material masih lagi bersedia untuk menyempurnakan obligasi mereka sebagaimana dalam Perjanjian Jual Beli tersebut. (b) Defendan-Defendan mempunyai pengetahuan penuh mengenai kesungguhan Plaintif untuk membeli dan memiliki Hartanah tersebut dan sanggup memberikan wang deposit sebanyak 20% iaitu jumlah sebanyak RM1,233,519.20 melebihi jumlah kebiasaan yang dipraktikan di pasaran dalam proses pembelian hartanah. (c) Penamatan Perjanjian Jual Beli tersebut oleh Defendan Pertama adalah dengan niat jahat ("mala fide") yang mana butir-butirnya adalah seperti berikut: (i) dengan sengaja gagal, enggan dan/atau cuai untuk memenuhi pra-syarat Perjanjian Jual Beli tersebut; dan/atau (ii) dengan sengaja melengah-lengahkan masa untuk memenuhi pra-syarat Perjanjian Jual Beli tersebut; dan/atau (iii) mengetahui Kelulusan Merancang akan diperoleh daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan enggan menunggu kelulusan diperoleh oleh pihak PBT untuk memenuhi pra-syarat Perjanjian Jual Beli tersebut meskipun Plaintif bersedia memberikan perlanjutan masa; dan/atau (iv) berniat untuk mendapatkan harga jualan yang lebih tinggi daripada pihak lain ke atas Hartanah tersebut secara sengaja enggan mengambil opsyen perlanjutan masa yang ditawarkan oleh Plaintif bagi membolehkan Defendan-Defendan melaksanakan tanggungjawab mereka di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut; dan/atau (v) menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut secara sebelah pihak tanpa persetujuan dan/atau pengetahuan Defendan Kedua yang juga merupakan pihak kepada Perjanjian Jual Beli tersebut. [12] Maka, Plaintif menuntut daripada Defendan-Defendan – (a) perintah deklarasi bahawa penamatan Perjanjian Jual Beli oleh Defendan Pertama adalah tidak sah, terbatal dan tdak mempunyai kesan; (b) perintah deklarasi untuk perlaksanaan spesifik Perjanjian Jual Beli untuk jualan oleh Defendan-Defendan kepada Plaintif kesemua Hartanah itu; (c) perintah injunksi menahan Defendan-Defendan, perkhidmat dan/atau ejennya atau dengan apa-apa jua cara sekalipun daripada menjual, melupuskan, mencagar, membebankan, menyewakan, mengubah suai, menghuni dan/atau dengan apa cara sekalipun berurusan dengan Hartanah tersebut sehingga muktamadnya perbicaraan di dalam guaman sivil ini; (d) selanjutnya atau secara alternatif, Defendan-Defendan membayar ganti rugi untuk kemungkiran kontrak yang akan ditaksirkan; (e) deklarasi bahawa Plaintif berhak terhadap satu lien ke atas Hartanah tersebut bagi depositnya berserta dengan faedah ke atasnya dan apa-apa ganti rugi dan kos yong diawadkan dalam tindakan ini; (f) faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah penghakimon dikira dari tarikh memfailkon writ saman sehingga penyelesaian penuh; (g) Kos; dan (h) perintah lain yang dianggap sesuai dan manfaat oleh Mahkamah ini. [13] Dalam afidavit jawapannya kepada afidavit sokongan Defendan Pertama, Plaintif menyatakan bahawa – (a) surat peguam cara Defendan Pertama bertarikh 15-12-20220 kepada peguam cara Plaintif memaklumkan niat mereka untuk tidak meneruskan Perjanjian Jual Beli tersebut. (b) surat peguam cara Plaintif bertarikh 21-12-2020 kepada peguam cara Defendan Pertama menyatakan tidak bersetuju Perjanjian Jual-Beli tersebut ditamatkan. (c) surat peguam cara Defendan Pertama bertarikh 6-1-2021 kepada peguamcara Plaintif telah memaklumkan bahawa mereka bersetuju untuk melanjutkan masa Perjanjian Jual-Beli tersebut sehingga 24-12-2021. (d) surat peguam cara Defendan Pertama bertarikh 9-3-2021 kepada peguam cara Plaintif sebagai jawapan kepada surat Plaintif memaklumkan bahawa mereka masih lagi sedang mengambil langkah untuk memenuhi pra-syarat/CP. (e) surat peguam cara Plaintif bertarikh 4-6-2021 kepada peguam cara Defendan Kedua memaklumkan bahawa masa untuk pematuhan pra-syarat/CP dilanjutkan lagi sehingga 31- 12-2021. (f) surat peguam cara Defendan Pertama bertarikh 11-6-2021 kepada peguam cara Plaintif menafikan isi kandungan surat Plaintif bertarikh 4-6-2021. (g) surat peguamcara Defendan Pertama bertarikh 18-6-2021 kepada peguam cara Plaintif memaklumkan bahawa tarikh akhir adalah 24-12-2021 dan tidak ada apa-apa perlanjutan masa lagi. (h) sebagai jawapan kepada surat peguam cara Plaintif, surat peguam cara Defendan Pertama bertarikh 10-12-2021 memaklumkan bahawa mereka masih lagi belum dapat memenuhi pra-syarat/CP tersebut. (i) surat peguam cara Plaintif bertarikh 17-12-2021 kepada peguam cara Defendan Pertama menyatakan bahawa Plaintif bersetuju untuk melanjutkan masa sehingga 3l-12-2022 untuk membolehkan Defendan Pertama memenuhi pra-syarat/CP tersebut. (j) surat peguam cara Defendan Pertama bertarikh 24-12-2021 kepada peguam cara Plaintif menyatakan keengganan melanjutkan masa bagi memenuhi pra-syarat/CP. (k) surat peguam cara Plaintif bertarikh 27-12-2021 kepada peguam cara Defendan Pertama menyatakan bantahan kepada keputusan Defendan Pertama untuk tidak menerima perlanjutan masa bagi memenuhi pra-syarat/CP. (l) pada 6-1-2022, Defendan Pertama memulangkan wang deposit kepada Plaintif. [14] Berdasarkan kronologi yang dinyatakan itu, Plaintif menegaskan bahawa permohonan pembatalan oleh Defendan Pertama perlu ditolak, kerana – (a) kelulusan kebenaran merancang telah diberikan oleh MBSA pada mesyuarat bertarikh 10-1-2022 dan disahkan melalui surat MBSA bertarikh 13-1-2022 sekalipun ianya kelulusan kebenaran merancang secara bersyarat yang mana jelas berlawanan penegasan Defendan Pertama. (b) di antara tempoh pematuhan pra-syarat/CP yang bermula dari 24-6-2019 sehingga tarikh keengganan Defendan Pertama menerima perlanjutan masa, Malaysia dan dunia sedang menghadapi pandemik Covid 19 di mana Kerajaan Malaysia telah menguatkuasakan Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) yang berlanjutan dan berturut. Tarikh keengganan Defendan Pertama menerima perlanjutan masa adalah pada ketika negara sedang memasuki fasa pemulihan Covid 19. (c) suatu fakta yang tidak dipertikaikan adalah Plaintif telah membayar sebanyak RM1,233,619.20 kepada Defendan Pertama. Defendan Pertama juga sedia maklum bahawa Plaintif telah berjaya mendapatkan pembiayaan daripada institusi bank serta berjaya mendapatkan operator makanan segera yang berminat untuk menjalankon perniagaan di atas Hartanah tersebut yang akan dibina dengan Stesen Minyak. (d) Tindak-tanduk Defendan Pertama apabila dari masa ke masa meminta perlanjutan masa bagi mematuhi CP tersebut telah memberi kepercayaan kepada Plaintif atau mendorong Plaintif untuk mempercayai bahawa Defendan Pertama akan meneruskan Perjanjian Jual Beli itu. Maka masa bukan lagi intipati kepada Perjanjian Jual Beli. (e) Plaintif berpegang kepada surat MBSA bertarikh 12-1-2022 yang dengan jelas menyatakan bahawa DO telah diluluskan sekalipun ianya bersyarat. (f) kelulusan DO akan diberikan dan kedua-dua Defendan mempunyai pengetahuan mengenainya. Maka keengganan Defendan Pertama menerima dan bersetuju dengan perlanjutan masa adalah sebenarnya berniat jahat. (g) Plaintif telah memberikan segala bantuan dan kerjasama agar Defendan Pertama dapat memenuhi CP termasuk membenarkon perlanjutan masa dan deposit masih dalam simpanan Defendan Pertama dan Defendan Kedua. (h) Defendan Pertama tidak patut mendapat manfaat atas kegagalan Defendan Pertama sendiri untuk mematuhi CP. Plaintif memplidkan bahawa terdapat isu untuk dibicarakan terhadap Defendan Pertama [15] Peguam cara Plaintif terpelajar menyenaraikan isu untuk dibicarakan terhadap Defendan Pertama, iaitu – (a) terdapat 3 perlanjutan masa yang telah dipersetujui antara pihak-pihak untuk memenuhi CP tersebut. Jadi, persoalan sama ada perlakuan Defendan Pertama memohon perlanjutan masa dan persetujuan pihak-pihak bagi perlanjutan masa menjadikan mas bukan intipati kepada Perjanjian Jual Beli. (b) sama ada Defendan Pertama telah bertindak secara tidak munasabah dan tidak berhati perut apabila enggan menerima perlanjutan masa yang diberikan oleh Plaintif. (c) isu mengenai tafsiran kelulusan MBSA hanya boleh diselesaikan semasa perbicaraan penuh. (d) sama ada CP 4 sebenarnya telah dipenuhi. Plaintif menegaskan bahawa jalan sementara yang dikatakan oleh Defendan Pertama itu sebenarnya adalah jalan yang telah diluluskan oleh MBSA bagi projek terdahulu Defendan Pertama dan Defendan Kedua. Pembinaan jalan ini adalan mengikut pelan dan spesifikasi yang diluluskan oleh MBSA. Jalan yang dimaksudkan dalam CP 4 adalah melibatkan jalan yang telah mendapat kelulusan DO bagi projek Defendan Kedua yang mana permohonan dibuat oleh Defendan Kedua iaitu permohonan susunatur pembangunan kediaman bercampur bagi cadangan serah balik dan beri milik semula tanah di bawah seksyen 197 & 76 Kanun Tanah Negara bagi hartanah-hartanah tersebut. [16] Justeru itu, isu di atas hanya boleh diputuskan dengan kehadiran saksi dari MBSA semasa perbicaraan dan isu ini tidak sesuai diputuskan melalui afidavit. [17] Relief yang dipohon ini tidak boleh “dinyahkan” melalui pembatalan di bawah A. 18 k.19(1) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Tindakan Plaintif ini perlu dibicarakan dan Plaintif diberikan hak untuk didengar secara penuh. Keputusan Mahkamah ini pada 17-5-2022 [18] Pada 17 Mei 2022, Mahkamah ini membuat keputusan bagi 2 permohonan interlokutori bagi pembatalan tuntutan oleh Defendan Pertama (Lampiran 23) dan oleh Defendan Kedua (Lampiran 17). [19] Bagi Lampiran 17, Mahkamah membenarkan pembatalan oleh Defendan Kedua dan bagi Lampiran 23, Mahkamah menolak pembatalan oleh Defendan Pertama. [20] Secara ringkasnya, Mahkamah ini mendapati wujud kausa tindakan yang munasabah tuntutan Plaintif terhadap Defendan Pertama. Tuntutan Plaintif bukanlah sesuatu yang mengaibkan dan bukanlah penyalahgunaan proses Mahkamah. Persoalan yang dibangkitkan oleh Plaintif mempunyai merit dan Mahkamah perlu mendengar keterangan daripada Plaintif dan Defendan Pertama. [21] Defendan Pertama yang tidak berpuas hati dengan keputusan Mahkamah ini merayu kepada Mahkamah Rayuan [22] Penghakiman ini menyatakan alasan Mahkamah yang menolak permohonan pembatalan oleh Defendan Pertama. Undang-undang [23] Bagi isu sama ada tuntutan Plaintif mempunyai kausa tindakan yang tidak munasabah, adalah tidak berasas, ia mengaibkan, remeh atau menyusahkan dan atau suatu penyalahgunaan proses Mahkamah, Order 18, rule 19 Rules of Court 2012 memperuntukkan – Striking out pleadings and endorsements (O. 18, r. 19) “19. (1) The Court may at any stage of the proceedings order to be struck out or amended any pleading or the endorsement, of any writ in the action, or anything in any pleading or in the endorsement, on the ground that— (a) it discloses no reasonable cause of action or defence, as the case may be; (b) it is scandalous, frivolous or vexatious; (c) it may prejudice, embarrass or delay the fair trial of the action; or (d) it is otherwise an abuse of the process of the Court, and may order the action to be stayed or dismissed or judgment to be entered accordingly, as the case may be.”. [24] Prinsip bagi sesuatu striking out application termaktub dalam kes Bandar Builder Sdn Bhd v. United Malayan Banking Corporation Berhad [1993] 4 CLJ 7− “The principles upon which the court acts in exercising its power under any of the four limbs of O 18 r 19(1) of the RHC are well settled. It is only in plain and obvious cases that recourse should be had to the summary process under this rule (per Lindley MR in Hubbuck & Sons Ltd v. Wilkinson, Heywood & Clark Ltd 7, and this summary procedure can only be adopted when it can be clearly seen that a claim or answer is on the face of it ‘obviously unsustainable’ (see AG of Duchy of Lancaster v. L & NW Rly Co 8). It cannot be exercised by a minute examination of the documents and facts of the case, in order to see whether the party has a cause of action or a defence (see Wenlock v. Moloney & Ors 9). The authorities further show that if there is a point of law which requires serious discussion, an objection should be taken on the pleadings and the point set down for argument under O 33 r 3 (which is in pari materia with our O 33 r 2 of the RHC) (see Hubbuck & Sons Ltd v. Wilkinson, Heywood & Clark Ltd 7). The court must be satisfied that there is no reasonable cause of action or that the claims are frivolous or vexatious or that the defences raised are not arguable.” Penilaian dan Dapatan Mahkamah [25] Saya telah meneliti pliding, keterangan melalui afidavit dan dokumen serta memahami hujahan bertulis dan hujahan lisan pihak-pihak. [26] Berdasarkan pengamatan saya, Plaintif yang membawa tindakan undang-undang terhadap Defendan-Defendan adalah demi mempertahankan haknya sebagai pembeli kepada Hartanah tersebut selepas Perjanjian Jual Beli termeterai. [27] Kekecewaan Plaintif menyebabkan tindakan undang-undang difailkan terhadap kedua-dua Defendan dengan berpaksikan bahawa penamatan Perjanjian Jual Beli adalah tidak sah. Tindakan penamatan oleh Defendan Pertama disebut sebagai tidak munasabah, tidak wajar dan tidak berhati perut. Sebagai pembeli, Plaintif sudah membayar wang deposit dalam jumlah yang besar dan Plaintif mempunyai harapan sah untuk memperoleh Hartanah itu. [28] Berdasarkan rantaian dan kronologi peristiwa yang dinyatakan oleh Plaintif dan Defendan Pertama, hal perkara utama itu membawa kepada relief yang dipohon oleh Plaintif terhadap Defendan Pertama. [29] Mahkamah ini bersetuju apabila Plaintif dan Defendan Pertama merujuk dan memegang kepada klausa Perjanjian Jual Beli peleraian dan pelupusan mengenai fakta dan undang-undang hanya boleh dibuat melalui panggilan saksi-saksi dalam perbicaraan penuh di hadapan Mahkamah ini. Mahkamah ini juga bersetuju dengan hujahan peguam cara Plaintif terpelajar bahawa Mahkamah tidak boleh sekadar membaca afidavit dan dokumen yang diekshibitkan. [30] Plaintif mempunyai tugas dan beban untuk membuktikan alegasi dan pendiriannya bahawa Defendan Pertama adalah bertanggungan terhadap relief yang dipohon. [31] Mahkamah ini mendapati dan menilai keterangan melalui afidavit dan dokumen yang dipegang oleh Plaintif dan Defendan Pertama, perkara/fakta yang berikut adalah: (a) berdasarkan kronologi peristiwa yang disenaraikan oleh Plaintif, khususnya surat-menyurat melibatkan hal pematuhan CP. (b) obligasi Plaintif dan Defendan Pertama diperuntukkan dalam Perjanjian Jual Beli. Pihak mana yang melanggar klausa perlu ditentukan oleh Mahkamah ini dalam perbicaraan penuh. (c) fakta mengenai surat MBSA mengenai pembinaan jalan (access road) yang menjadi CP 4 perlu dijelaskan oleh wakil daripada MBSA. Dua tafsiran mengenai pemahaman Plaintif dan Defendan Pertama perlu dijelaskan oleh wakil MBSA sendiri. (d) isu bahawa penjualan dan pembelian Hartanah tersebut adalah tertakluk kepada, antara lain, Hartanah tersebut ditukar kepada kategori yang dikenali sebagai dan adalah juga tertakluk kepada terma-terma dan syarat-syarat Perjanjian Jual Beli Tiga Pihak antara Plaintif dan Defendan-Defendan asas. Mahkamah perlu tahu bahawa syarat yang dinyatakan ini bukan mustahil untuk dipatuhi oleh Defendan Pertama? (e) sekadar menyatakan bahawa perlanjutan masa sudah diberikan dan kini Defendan Pertama enggan lagi bersetuju dengan perlanjutan masa seterusnya, maka adakah tindakan Defendan Pertama ini suatu tindakan yang radikal? (f) Defendan Pertama perlu menjelaskan kepada Mahkamah mengenai isu keengganan menerima persetujuan perlanjutan masa oleh Plaintif. (g) Plaintif yang mendakwa mempunyai harapan sah apabila memperoleh pembiayaan daripada bank, mendapat operator bagi stesen minyak yang bakal dibina dan mendapat operator makanan segara serta percaya bahawa Perjanjian Jual Beli akan direalisasikan perlu membuktikan “its legitimate expectation”. Manakala, bidasan dan penegasan oleh Defendan Pertama dapat merungkaikan isu untuk dibicarakan ini. (h) penetapan tarikh 24-12-2021 sebagai lanjutan masa terakhir (EOT Ke-2) yang dikatakan tidak dipertikaikan oleh Plaintif dan dengan itu Plaintif diestop daripada memplidkan sebaliknya perlu dibuktikan oleh Defendan Pertama. (i) memandangkan Plaintif dan Defendan Pertama tidak mempunyai persetujuan secara bertulis terhadap lanjutan masa yang lebih lanjut untuk memenuhi CP tersebut dan menurut klausa 2.1.3 Perjanjian Jual Beli, Perjanjian Jual Beli tersebut adalah ditamatkan dan tidak berkuat kuasa lagi adalah isu asas yang perlu dijawab oleh Plaintif dan Defendan Pertama. (j) pemulangan wang deposit berjumlah RM1,233,619.20 oleh Defendan Pertama yang enggan diterima dan/atau ditunaikan oleh Plaintif adalah kesan dan akibat apabila Defendan Pertama menamatkan Perjanjian Jual Beli mengikut apa yang termaktub dalam Perjanjian Jual Beli. Adakah keenggan Plaintif menerima dan/atau menunaikan cek tersebut menjadikan Perjanjian Jual Beli masih wujud juga tidak dapat diputuskan melalui keterangan afidavit. (k) keterangan melalui afidavit adalah tidak memadai untuk Mahkamah ini memutuskan bahawa Defendan Pertama terlepas dari apa-apa tanggungan berkenaan dengan tuntutan ini. [32] Berdasarkan pengamatan Mahkamah, Defendan Kedua menyokong penegasan Defendan Pertama namun “sokongan” ini masih perlu dibuktikan oleh Defendan Pertama sendiri. [33] Berdasarkan kertas kausa, afidavit beserta dokumen yang diekshibitkan serta hujahan pihak-pihak, Mahkamah ini juga berpuas hati bahawa – (a) isu mengenai CP yang menjadikan Perjanjian Jual Beli itu berstatus perjanjian bersyarat yang mana apabila Defendan Pertama gagal memenuhi CP dalam tempoh yang dipersetujui maka secara automatiknya, Perjanjian Jual Beli itu terbatal akan menjadi isu untuk dibicarakan di hari perbicaraan kelak iaitu di antara Plaintif dan Defendan Pertama. (b) perlaksanaan spesifik yang dipohon terhadap Defendan Pertama adalah intipati tuntutan ini. (c) Plaintif mahupun Defendan Pertama boleh memanggil wakil MBSA untuk memberikan keterangannya mengenai Kebenaran Merancang. (d) alegasi Plaintif bahawa Defendan Pertama sengaja dan sewenang-wenangnya enggan meneruskan Perjanjian Jual Beli tersebut atas apa jua alasan hendaklah dibuktikan oleh Plaintif dalam perbicaraan penuh. Sebagai Penjual, Defendan Pertama perlu bersedia dengan pembelaannya. [34] Empat elemen/prinsip sebagaimana yang digariskan terdapat dalam kes Bandar Builder Sdn Bhd mengakibat Mahkamah ini berpuas hati untuk memutuskan bahawa Plaintif tersebut layak untuk menuntut terhadap Defendan Pertama. [35] Peguam cara Plaintif terpelajar yang turut memetik prinsip pemakaian Aturan 18 kaedah 19(1) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 dan keputusan kes Bandar Builder Sdn Bhd berhujah bahawa hanya terpakai dalam keadaan pliding yang jelas dan nyata tidak akan berjaya sekali pun dibawa ke perbicaraan penuh. [36] Selanjutnya, peguam cara Plaintif terpelajar yang memetik keputusan kes See Thong & Anor v. Saw Beng Chong [2012] 1 LNS 817 iaitu – “Judges dealing with striking out under O. 18 r. 19 of the RHC must always bear in mind that the power to strike a case under the order without having to go for trial should be exercised sparingly and only in a plain and obvious case. The procedure is of a summary nature. The party affected should not be deprived of his right to have his case proceeded by a proper trial unless the claim is obviously unsustainable… “the inherent power to dismiss an action summarily without permitting the plaintiff to proceed to trial is a drastic power, it should be exercised with utmost caution” – per Seah FJ. It is a power which ought to be very sparingly exercised and only in very exceptional cases. …”. [37] Apabila Mahkamah ini meneliti permohonan Defendan Pertama dan jawapan Plaintif beserta hujahan terperinci peguam cara, Mahkamah ini telah menjalankan kuasanya very sparingly exercised dan keputusan ini adalah wajar agar Plaintif sebagai pihak yang terjejas diberikan peluang untuk membuka kesnya terhadap Defendan Pertama melalui suatu perbicaraan penuh. [38] Perkara-perkara yang mana Plaintif berpaksikan pernyataan dan penegasannya adalah menjadi beban untuk Plaintif membuktikan dalam perbicaraan penuh terhadap Defendan Pertama. [39] Untuk menutup kes Plaintif melalui permohonan interlokutori ini adalah tidak wajar dan tidak adil. Peruntukan Aturan 18 k. 19(1) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 adalah peruntukan yang memberi kuasa kepada Mahkamah ini untuk memutuskan bahawa bahawa Defendan Pertama ada kaitan dengan tuntutan guaman ini dan tuduhan Plaintif perlu dijawab oleh Defendan Pertama melalui saksinya. [40] Mahkamah ini mendapati fakta material yang dikemukakan oleh pihak-pihak perlu dinyatakan dengan jelas oleh saksi Plaintif dan Defendan Pertama yang bakal memberikan keterangannya di hadapan Mahkamah ini. Defendan Kedua boleh dipanggil menjadi saksi atas kapasitinya sebagai pemilik Hartanah. [41] Manakala pertikaian undang-undang khususnya mengenai CP, penamatan Perjanjian Jual Beli secara automatik, pemulangan wang deposit dsbnya juga perlu diperhalusi. Sebagaimana hujahan bertulis persoalan undang-undang akan dihujahkan oleh pihak-pihak, maka platform perbicaraan penuh adalah platform yang tepat di antara Plaintif dan Defendan Pertama. [42] Keterangan yang disebut dalam afidavit-afidavit Plaintif dan Defendan Pertama boleh ditentukan/diputuskan melalui pembentangan keterangan saksi. Ada keperluan untuk membentangkan isu yang hendak dibicarakan di antara Plaintif dan Defendan Pertama melalui keterangan saksi. [43] Pertikaian yang dinyatakan oleh pihak-pihak beserta dokumen yang dikemukakan dalam afidavit masing-masing tidak membolehkan Mahkamah ini secara terus membatalkan tuntutan Plaintif menurut Aturan 18 kaedah 19(1)(a) dan/atau (b) dan/atau (d) Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. Kesimpulan [44] Dalam hal keadaan dan alasan yang saya nyatakan di atas, isu utama yang yang perlu diputuskan oleh Mahkamah di antara Plaintif dan Defendan Pertama ialah sama ada Plaintif mempunyai kausa tindakan munasabah terhadap Defendan Pertama; sama ada Defendan Pertama bertanggungan terhadap Plaintif disebabkan penamatan Perjanjian Jual Beli secara automatik akibat gagal memenuhi/mematuhi CP mengikut ketetapan masa serta sama ada remedi lain adalah isu yang untuk dibicarakan tidak boleh diputuskan di peringkat permohonan interlokutori ini. [45] Berdasarkan alasan yang dinyatakan di atas, pada 17-5-2022, Mahkamah ini memutuskan − Berdasarkan penelitian dan analisis saya, pada peringkat prosiding ini Mahkamah tidak boleh membatalkan tuntutan Plaintif terhadap Defendan Pertama. Pihak-pihak mempertikaikan fakta material. Apabila Defendan Pertama memplidkan bahawa Plaintif telah tersasar dari segi fakta dan undang-undang, maka penyelesaian tuntutan ini perlu diputuskan melalui suatu perbicaraan penuh dengan saksi-saksi hadir di hadapan Mahkamah ini. Keterangan dokumentar juga perlu dikemukakan oleh pihak-pihak. Sekadar membaca dan meneliti afidavit dan hujahan, Mahkamah tidak berupaya untuk memutuskan isu yang dipertikaikan. Perbicaraan penuh perlu diadakan. Kes diteruskan dengan Lamp. 1 (main suit) di antara Plaintif dan Defendan Pertama. Oleh yang demikian, Mahkamah ini memutuskan bahawa permohonan Defendan Pertama (Lampiran 23) ditolak dengan kos sebanyak RM3000.00 (tertakluk kepada fee alokatur) dibayar oleh Defendan Pertama kepada Plaintif. Bertarikh: 18 Jun 2022. RoziBainon ( ROZI BINTI BAINON ) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi NCvC12 Shah Alam Peguam cara: Bagi Pihak Perayu/Plaintif: Wan Shahrizal Wan Ladin Tetuan Wan Shahrizal, Hari & Co., Petaling Jaya Bagi Pihak Responden/Defendan Pertama: Brian Foong Mun Loong Tetuan Chooi & Company + Cheang & Ariff