Tok Jiang Wai v Era Universe Development Sdn Bhd (JA-A52NCvC-46-02/2025)

Ini merupakan permohonan plaintif untuk satu Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 bagi pembayaran ganti rugi jumlah tertentu (‘liquidated ascertained damages’) (LAD) atas kelewatan defendan menyerahkan milikan kosong menurut Perjanjian Jual Beli bertarikh 1.2.1.2018 di antara plaintif dan defendan (“Perjanjian Jual Beli tersebut”). 05/01/2026 13:49:19

Kertas-kertas kausa yang difailkan di dalam tindakan ini adalah seperti berikut: i. Writ bertarikh 4.2.2025; ii. Penyata Tuntutan bertarikh 4.2.2025; iii. Penyata Pembelaan dan Tuntutan Balas bertarikh 26.3.2025; iv. Jawapan kepada Pembelaan dan Pembelaan kepada Tuntutan Balas Defendan bertarikh 2.5.2025; v. Jawapan kepada Pembelaan kepada Tuntutan Balas bertarikh 23.5.2024; vi. Notis Permohonan Penghakiman Terus bertarikh 30.6.2025 (Lampiran 6); vii. Afidavit Sokongan plaintif yang diikrarkan oleh Tok Jiang Wai pada 30.6.2025; viii. Afidavit Jawapan defendan yang telah diikrarkan oleh Mohd Radzi bin Ab. Wahab pada 4.8.2025; ix. Afidavit Balasan plaintif yang diikrarkan oleh Tok Jiang Wai pada 26.8.2025.

Di dalam Notis Permohonan tersebut, plaintif menuntut: i. Jumlah wang sebanyak RM293, 841.00 sebagai LAD yang kena dibayar oleh defendan menurut Perjanjian Jual Beli tersebut; ii. Faedah pada kadar 5% setahun ke atas jumlah Penghakiman dikira dari tarikh penghakiman sehingga tarikh penyelesaian penuh; iii. Kos dan; iv. Lain-lain relif selanjutnya yang dianggap suai manfaat dan adil oleh Mahkamah yang mulia ini.

Defendan adalah sebuah syarikat pemaju yang telah mendirikan projek pembangunan yang dikenali sebagai Bandar Alam Masai.

Melalui Perjanjian Jual Beli tersebut, plaintif-plaintif telah bersetuju untuk membeli dan defendan telah bersetuju untuk menjualkan satu hartanah yang dikenali sebagai Unit 187421 PTD 187421 HS(D) 552269, PHASE 3 (“hartanah tersebut”) kepada plaintif-plaintif dengan harga belian sebanyak RM837,906.00 sahaja.

6.

Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut memperuntukkan sekiranya defendan gagal menyerahkan milikan kosong di dalam tempoh yang diperuntukkan dibawah klausa 24(1) tersebut, maka defendan bertanggungjawab membayar plaintif-plaintif gantirugi jumlah tertentu pada kadar 10% setahun atas harga belian dikira pada kadar sehari ke sehari daripada tarikh luput 24 bulan tersebut.

Selanjutnya Klausa 24(3) Perjanjian Jual Beli tersebut menyatakan sekiranya defendan gagal menyerahkan milikan kosong tersebut dalam tempoh yang diperuntukkan di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut maka defendan mestilah membayar gantirugi jumlah tertentu kepada plaintif-plaintif dengan serta merta selepas defendan memberi notis meminta plaintif-plaintif untuk mengambil milikan kosong hartanah tersebut.

Defendan gagal mematuhi tempoh 24 bulan seperti yang diperuntukkan. Sebaliknya defendan menyerahkan milikan kosong melalui senarai semak koleksi kunci dan Borang F yang bertarikh 4.1.2024. Plaintif mendakwa terdapat kelewatan penyerahan milikan kosong selama 1447 hari.

Pada 18.3.2020 negara telah melaksanakan Perintah Kawalan Pergerakan (“PKP”) melalui Akta Langkah-langkah Sementara bagi Mengurangkan Kesan Penyakit Koronavirus 2019 (Covid-19) 2020 (Temporary Measures for Reducing the Impact of Coronavirus Disease 2019) Covid-19 Act 2020).

Melalui surat-surat bertarikh 8.3.2021 dan 31.12.2021 (eksibit “MRW-3”) defendan telah memperolehi pengecualian pengiraan bayaran gantirugi tertentu bagi tempoh 18.3.2020 sehingga

31.12.2020 dari Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (“KPKT”) iaitu bagi tempoh 289 hari.

Defendan berhak diberi pengecualian tempoh selama 289 hari berdasarkan surat-surat dari KPKT tersebut;

Plaintif tidak berhak kepada LAD tersebut kerana plaintif gagal menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut apabila berlaku kelewatan menyerahkan milikan kosong kerana masa menjadi intipati kepada kontrak i.e. Perjanjian Jual Beli tersebut.

Tindakan plaintif berdiam diri selama 1447 hari bermaksud plainttif memberikan persetujuan tersirat (implied consent) kepada defendan untuk menyerahkan milikan kosong pada 4.1.2024 dan menerima dengan rela hati.

Pengiraan gantirugi tertentu kerana kelewatan serahan milikan kosong tidak seharusnya dibuat berdasarkan harga belian RM837,906.00 kerana plaintif hanya membayar RM762,495.00 selepas mendapat diskaun.

Plaintif gagal membuktikan kerugian atau kerosakan sebenar (actual loss) akibat kelewatan penyerahan milikan kosong. PRINSIP UNDANG-UNDANG BERKENAAN PERMOHONAN PENGHAKIMAN TERUS DI BAWAH ATURAN 14 KKM 2012 17. Aturan 14(1) KKM 2012 memperuntukkan: Application by plaintiff for summary judgment

Where in an action to which this rule applies a statement of claim has been served on a defendant and that defendant has entered an appearance in the action, the plaintiff may on the ground that the defendant has no defence to a claim included in the writ, or to a particular part of such a claim, or has no defence to such a claim or part thereof except as to the amount of any damages claimed, apply to the Court for judgement against that defendant.”

Dalam kes National Company For Foreign Trade v. Kayu Raya Sdn. Bhd. [1984] 2 CLJ 220 Mahkamah Persekutuan melalui YA George Seah MHP menerangkan prinsip Penghakiman Terus di bawah Aturan 14 Kaedah-kaedah Mahkamah Tinggi 1980 (in pari materia dengan A14 KKM 2012) seperti berikut: “For the purposes of an application under O. 14 the preliminary requirements are:

the defendant must have entered an appearance;

(ii) the statement of claim must have been served on the defendant; and

(iii) the affidavit in support of the application must comply with the requirements of r. 2 of the O. 14. … If the plaintiff fails to satisfy either of these considerations, the summons may be dismissed. If however, these considerations are satisfied, the plaintiff will have established a prima facie case and he comes entitled to judgment. The burden then shifts to the defendant to satisfy the Court why judgment should not be given against him [see O. 14 r. 3 and 4(1)].”

Mahkamah juga merujuk kepada kes Malayan Insurance (M) Sdn. Bhd. v. Asia Hotel Sdn. Bhd. [1987] 1 CLJ 246 di mana Mahkamah Agung memutuskan: “The underlying philosophy in the O. 14 provision is to prevent a plaintiff clearly entitled to the money from being delayed his judgment where there is no fairly arguable defence to the claim. The provision should only be applied to cases where there is no reasonable doubt that the plaintiff is entitled to judgment. Order 14 is not intended to shut out a defendant. The jurisdiction should only be exercised in very clear cases.”

Berdasarkan nas undang-undang di atas adalah jelas sekiranya keperluan awal dibawah Aturan 14(1) KKM 2012 dipatuhi dan tuntutan plaintif adalah jelas dan tiada pertikaian fakta maka Mahkamah berhak menggunakan kuasanya di bawah Aturan tersebut untuk membenarkan tuntutan plaintif melalui Penghakiman Terus tanpa perlu perbicaraan penuh.

Mahkamah akan menilai setiap satu isu yang dibangkitkan oleh defendan dan memutuskan sama ada isu-isu tersebut merupakan isu-isu yang perlu dibicarakan ataupun sebaliknya. Pengecualian dibawah Akta Covid-19 2020 22. Defendan merujuk kepada Seksyen 35 Akta Covid-19 2020 yang memperuntukkan:

Notwithstanding any agreement entered into between the purchaser and the developer, the period from 18 March 2020 to 31 August 2020 shall be excluded from the calculation of:

(a)the time for delivery of vacant possession of a housing accommodation; and

(b)the liquidated damages for the failure of the developer to deliver vacant possession of a housing accommodation.

The developer may apply to the Minister for an extension of the period referred to in subsection (1).

Upon considering the application under subsection (2), the Minister may, if the Minister is satisfied that additional time is required by the developer to deliver vacant possession, by written direction grant to the developer an extension period of up to 31 December 2020 to deliver vacant possession and such extension shall have the same effect as the period excluded in subsection

(1).

Defendan berhujah memandangkan defendan telah mendapat kelulusan pengecualian tempoh 18.3.2020 – 31.12.2020 di dalam pengiraan penyerahan milikan kosong dalam berdasarkan surat-surat KPKT tersebut, maka tempoh 289 hari hendaklah dikecualikan daripada pengiraan gantirugi jumlah tertentu tersebut.

Plaintif di dalam hujahannya bertulisnya telah bersetuju untuk menolak 289 hari tersebut daripada pengiraan LAD.

Oleh itu isu pengecualian di bawah Akta Covid ini bukanlah satu isu yang perlu dibicarakan lagi.

Selanjutnya defendan berhujah tentang kegagalan plaintif-plaintif membantah penyerahan lewat milikan kosong sedangkan masa merupakan intipati perjanjian. Defendan berhujah plaintif berpeluang untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut apabila gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh waktu yang ditetapkan jika menurut kepada seksyen 56 Akta Kontrak 1950.

Apabila plaintif menerima penyerahan lewat milikan kosong, ini bermaksud plaintif secara persetujuan tersirat bersetuju menerima kelewatan penyerahan milikan kosong dan kini plaintif tidak berhak membantah dan menuntut gantirugi jumlah tertentu berdasarkan Perjanjian Jual Beli tersebut. Apabila plaintif hanya membuat tuntutan gantirugi jumlah tertentu sekarang, ini menunjukkan mala fide pada pihak plaintif.

Defendan merujuk kepada kes Berjaya Times Square Sdn Bhd v. M-Concept Sdn Bhd [2010] 1 CLJ 269 yang membincangkan tafsiran kepada s 56(1) Akta Kontrak 1950 dalam konteks penyerahan lewat milikan kosong. Fakta di dalam kes tersebut menunjukkan responden telah memutuskan untuk menamatkan kontrak perjanjian jual beli lot komersil di dalam satu projek pembangunan yang dibangunkan oleh perayu apabila perayu telah lewat menyerahkan milikan kosong kepada responden. Isu di hadapan Mahkamah Persekutuan ialah sama ada responden berhak untuk menamatkan perjanjian jual beli tersebut atas kegagalan perayu mematuhi perjanjian jual beli tersebut atau hanya berhak kepada gantirugi jumlah tertentu (seperti yang ditetapkan di dalam perjanjian jual beli tersebut) kerana perayu telah menyerahkan milikan kosong tersebut tetapi di luar waktu yang ditetapkan.

Mahkamah Persekutuan memutuskan: “[41] … In my judgment, while individual contracts will fall to be interpreted in accordance with their own terms, it is a useful guide to construction that a stipulation as to time must be read along with other provisions of the contract to determine if time is truly of the essence of the contract. Further, a clause providing for the payment of a sum whether as a fine, a penalty or as liquidated damages calculated on a daily basis for the period that the work undertaken remains unfinished on the expiry of the time provided in the contract would, in the absence of a contrary intention to be gathered from the contract, point to time not being of the essence. … [44] Returning to the mainstream, we have here an agreement which contains two clauses. One that provides for the payment of a sum as liquidated damages calculated on a daily basis for the period of delay in making delivery of the premises in question and another that makes time of the essence of the contract. Applying the guidelines discussed earlier, it is my judgment that time is not of the essence of the agreement in this case. A promise to construct and deliver a building within a stipulated time coupled with a promise to compensate for any delay in delivery is inconsistent with a right to terminate on the ground that time is of the essence. It certainly points to an intention that time was not to be of the essence. … [46] To summarise, this is a case in which, upon a proper construction of the agreement, time was not of the essence. The respondent was not therefore entitled to terminate or put an end to the contract when the appellant failed to deliver the unit of shop lot on the stipulated date. All that it was entitled to receive was compensation calculated on the agreed basis. Its purported termination of the agreement was therefore wrongful.”

Mahkamah berpendapat ratio di dalam kes Berjaya Times Square Sdn. Bhd. v. M-Concept Sdn Bhd supra terpakai di dalam kes di hadapan Mahkamah ini. Plaintif di dalam kes ini tidak berhak menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut apabila defendan gagal menyerahkan milikan kosong di dalam tempoh masa yang ditetapkan. Ini kerana klausa 24(2) dengan jelas telah memperuntukkan gantirugi jumlah tertentu yang perlu dibayar oleh defendan sekiranya defendan gagal mematuhi klausa 24(1) dan tiada isu kegagalan sepenuhnya oleh defendan untuk menyerahkan milikan kosong.

Adakah ini bermaksud plaintif secara persetujuan tersirat menerima kemungkiran defendan apabila plaintif meneruskan Perjanjian Jual Beli tersebut dan hanya memulakan tindakan setelah menerima milikan kosong daripada defendan?

Mahkamah berpendapat ini adalah hujahan salah anggap oleh defendan. Tiada isu persetujuan tersirat pada pihak plaintif kerana plaintif hanya menguatkuasakan haknya yang diperuntukkan di bawah Perjanjian Jual Beli tersebut. Seperti yang diputuskan di dalam kes Berjaya Times Square Sdn. Bhd. v. M-Concept Sdn Bhd, supra plaintif tidak mempunyai pilihan untuk menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut tetapi boleh mengambil tindakan untuk mendapatkan gantirugi jumlah tertentu akibat lewat penyerahan milikan kosong.

Isu plaintif memulakan tindakan ini setelah milikan kosong diserahkan oleh defendan dan bukannya pada mula-mula defendan memungkiri Perjanjian Jual Beli tersebut juga salah anggapan oleh defendan. Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut menyatakan ‘opening date’ iaitu ‘from the expiry date of the period stipulated in clause 24(1)’ dan ‘the closing date’ iaitu ‘until the date the purchaser takes vacant possession of the said property’ dalam pengiraan gantirugi jumlah tertentu.

Dalam erti kata lain, plaintif mempunyai hak untuk memulakan tindakan undang-undang menuntut gantirugi jumlah tertentu di bawah klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut selepas 4.1.2024 iaitu tarikh milikan kosong diserahkan oleh defendan di dalam kes ini.

Mahkamah menolak hujahan defendan bahawa bicara penuh perlu diadakan untuk menyoal balas niat plaintif apabila plaintif gagal menamatkan Perjanjian Jual Beli tersebut di bawah seksyen 56 Akta Kontrak 1956 apabila defendan telah memungkiri klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut. Mahkamah berpendapat nas undang-undang di atas telah jelas menerangkan kedudukan pihak-pihak di dalam kes ini dan hak dan liability mereka di sisi undang-undang.

Mahkamah berpendapat isu ini bukanlah satu isu yang perlu dibicarakan. Pengiraan Gantirugi Jumlah Tertentu Berdasarkan Harga Belian atau

Adalah tidak dipertikaikan bahawa plaintif telah menerima diskaun/rebet sebanyak 9% daripada harga belian berjumlah

Defendan berhujah tindakan plaintif meminta rebet/diskaun daripada pemaju merupakan satu kesalahan dibawah Housing Development (Control and Licensing) Act 1996 (Akta 118) dan Perjanjian Jual Beli yang ditetapkan di dalam Jadual G dan H Peraturan-peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 kerana apa juga tindakan untuk mengubah atau mengecualikan peruntukan Akta 118 adalah terbatal dan tidak terpakai.

Namun begitu Mahkamah tidak bersetuju dengan hujahan defendan ini.

Klausa 24(2) Perjanjian Jual Beli tersebut memperuntukkan: “If the Developer fails to deliver vacant possession of the said property in the manner stipulated in clause 26 within the period stipulated in subclause (1), the Developer shall be liable to pay the Purchaser liquidated damages calculated from day to day at the rate of then per centum (10%) per annum of the purchase price from the expiry of the period stipulated in subclause (1) until the date the Purchaser takes vacant possession of the said property.”

Harga belian menurut Klausa 4 dan Jadual Kelima Perjanjian Jual Beli tersebut ialah RM837,906.00.

Mahkamah merujuk kepada kes Sri Damansara Sdn Bhd v. Voon Kuan Chien & Anor [2020] 4 MLJ 265 di mana isu ini juga dihujahkan di Mahkamah Rayuan. YA Lee Swee Seng HMR (pada masa itu) memutuskan: “[6] The developer argued that there was an effective discount via the credit note given of RM63,108 from the purchase price stated of RM731,080 and so the actual and real purchase price is RM667,972 (claimed as RM668,778.90 before the tribunal). [7] That raises another interesting issue as to whether the calculation of the damages for late delivery claim should be based on the purchase price as stated in the SPA which is what the relevant clause states or should it be based on the actual purchase price or the ‘discounted purchase price’. … [70] … we find nothing unreasonable, illegal or improper for the second respondents to have agreed with the purchaser that the calculation of the late delivery claim must be based on the purchase price as stated in the Schedule to the SPA. [71] The meaning of ‘purchase price’ in the SPA is as stated in cl 3 thereof as: The purchase price of the said Parcel is as stated in Section 7 of