Tor Len Hua v U Home Realty Sdn Bhd (JB-22NCvC-45-09/2025)

(a) Prinsip di bawah Aturan 14 KKM 2012 [8] Aturan 14 KKM 2012 membenarkan penghakiman terus diberikan jika Mahkamah berpuas hati bahawa tiada pembelaan yang munasabah atau wujudnya penangguhan yang sia-sia. Prinsip asasnya dinyatakan oleh Mahkamah Agung dalam kes Bank Negara Malaysia v Mohd Ismail & Ors [1992] 1 MLJ 400 sebagaimana yang berikut :- "... Where the issue raised is solely a question of law without reference to any facts or where the facts are clear and undisputed, the court should exercise its duty under O 14. If the legal point is understood and the court is satisfied that it is unarguable, the court is not prevented from granting a summary judgment merely because 'the question of law is at first blush of some complexity and therefore takes a little longer to understand'. (See Cow v Casey 6 and European Asian Bank AG v Punjab & Sind Bank 7 at p 516.)..." [9] Ini bermakna, Mahkamah masih boleh memberikan penghakiman terus di bawah Aturan 14 KKM 2012 walaupun isu undang-undang itu nampak rumit pada pandangan pertama. Asalkan, fakta kes adalah jelas dan tidak dipertikaikan dan hujahan undang-undang pihak defendan sebenarnya tidak mempunyai merit atau "unarguable". Kerumitan undang-undang semata-mata tidak automatik mewujudkan isu untuk dibicarakan (triable issue).

(b) Tempoh pelaksanaan dan penamatan perjanjian [10] Berdasarkan dokumen yang dikemukakan, Mahkamah dapati tempoh asal bagi penyempurnaan projek ialah sehingga 14 November 2019 dan lanjutan masa yang diberikan oleh Plaintif berkuat kuasa selama lima tahun sehingga 13 November 2024. Tiada bukti bahawa lanjutan tambahan dipersetujui selepas tarikh tersebut. [11] Maka, secara faktanya, Defendan telah gagal menyiapkan pembangunan dalam tempoh lanjutan yang dipersetujui. Dalam keadaan di mana "masa adalah intipati perjanjian" — seperti yang ditunjukkan oleh klausa dalam Perjanjian Sampingan — kegagalan mematuhi tempoh tersebut memberikan hak kepada Plaintif untuk menamatkan perjanjian itu. Prinsip ini sejajar dengan Seksyen 56(1) Akta Kontrak 1950 yang menyatakan sebagaimana yang berikut :- 56 Effect of failure to perform at fixed time, in contract in which time is essential

(c) Dakwaan force majeure oleh Defendan [12] Defendan bergantung kepada keadaan pandemik dan faktor ekonomi sebagai alasan kelewatan, namun Mahkamah mendapati bahawa tiada klausa force majeure wujud dalam mana-mana perjanjian yang ditandatangani. Oleh itu, alasan tersebut tidak boleh diterima untuk melepaskan liabiliti kontraktual Defendan. [13] Sekalipun andaian dibuat bahawa doktrin frustration di bawah Seksyen 57 Akta Kontrak 1950 boleh diguna pakai, Mahkamah berpandangan bahawa beban pembuktian tinggi tidak dapat dipenuhi oleh Defendan. Pandemik dan Perintah Kawalan Pergerakan, meskipun menjejaskan jadual projek, tidak menjadikan kontrak "impossible to perform"; ia hanya menyebabkan kelewatan sementara. Prinsip ini diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Pacific Forest Industries Sdn Bhd v Lin Wen-Chih & Anor [2009] 6 MLJ 293 yang menyatakan sebagaimana yang berikut:- "... A contract does not become frustrated merely because it becomes difficult to perform. The doctrine of frustration is only a special case to discharge a contract by an impossibility of performance after the contract is entered into. A contract is frustrated when subsequent to its formation, a change of circumstances renders the contract legally or physically impossible to be performed. There must be such a change in the significance of the obligation that the thing undertaken would, if performed, be a different thing from that contracted for (see paras 22-23);Joseph Constantine Steamship Line Ltd v Imperial Smelting Corp Ltd [1942] AC 154referred;Davis Contractors Ltd v Fareham UDC [1956] AC 696followed;Ramli bin Zakaria v Government of Malaysia [1982] 2 MLJ 257referred;Kin Nam Development Sdn Bhd v Khau Daw Yau [1984] 1 MLJ 256referred..."

(d) Isu fakta yang memerlukan perbicaraan [14] Defendan tidak menunjukkan sebarang isu fakta material yang memerlukan perbicaraan untuk ditentukan. Persoalan sama ada kontrak telah tamat dan sama ada hak Plaintif untuk mengembalikan tanah telah timbul boleh diputuskan berdasarkan dokumen bertulis yang tidak dipertikaikan. [15] Oleh sebab itu, Mahkamah berpuas hati bahawa pembelaan Defendan bersifat lemah, tidak substantif dan tidak menimbulkan isu triable dalam konteks Aturan 14 KKM 2012. Plaintif berhak memperoleh penghakiman terus. Keputusan [16] Setelah Mahkamah meneliti kesemua afidavit, dokumen, dan hujahan kedua-dua pihak, Mahkamah berpendapat bahawa: a) Defendan telah gagal menyempurnakan pembangunan dalam tempoh yang dipersetujui; b) Plaintif telah menamatkan perjanjian tersebut secara sah; c) Tiada asas undang-undang bagi pembelaan force majeure atau frustration; dan d) Tiada isu fakta sebenar yang memerlukan perbicaraan penuh. [17] Oleh yang demikian, permohonan Plaintif di bawah Aturan 14 KKM 2012 adalah dibenarkan. Perintah Mahkamah [18] Mahkamah dengan ini memerintahkan bahawa Perintah seperti dipohon bagi kandungan 10 yang antara lain: a) Suatu deklarasi bahawa Perjanjian Jual Beli dan Perjanjian Sampingan bertarikh 7-3-2016 telah ditamatkan secara sah oleh Plaintif; b) Surat Kuasa Wakil bertarikh 7-3-2016 adalah dibatalkan; c) Pentadbir Tanah Batu Pahat hendaklah membatalkan pendaftaran Surat Kuasa Wakil tersebut dan mengambil tindakan lanjut bagi pendaftaran hakmilik tanah di bawah nama Plaintif mengikut peruntukan Kanun Tanah Negara; d) Defendan hendaklah menyerahkan semula dokumen hakmilik asal kepada peguamcara Plaintif dalam masa 7 hari dari tarikh perintah ini; e) Ganti rugi terhadap Defendan hendaklah dinilai; f) Kos permohonan ini adalah diberikan kepada Plaintif RM3000 tertakluk kepada alokatur. BERTARIKH PADA 12 MAC 2026 YA DATUK ZAMRI BIN BAKAR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI (1) MUAR JOHOR DARUL TAKZIM Peguam bagi pihak Perayu: TETUAN HONG & FONG Peguam bagi pihak Responden: TETUAN ALAN TAN & ASSOCIATES