TA-A52NCvC-5-01/2023
Sessions Court of Malaysia16 Oct 2024
The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.
Content
1 DALAM MAHKAMAH SESYEN 4 KUALA TERENGGANU DALAM NEGERI TERENGGANU (Guaman Sivil No: TA-A52NCVC-5-01/2023) ANTARA TRELEAF MART SDN BHD (No Syarikat 717473-K/200501035328) ...PLAINTIF DAN YONG SERN TIMBER TRADING SDN BHD (No Syarikat 715761-D/200501033621) ...DEFENDAN PENGHAKIMAN
1
Plaintif dalam tindakan ini adalah sebuah Syarikat Sendirian Berhad di Malaysia di bawah Akta Syarikat 1965 yang menjalankan perniagaan pemborong dan peruncit barang-barang am dengan alamat berdaftar di No Lot 5134, Blok C, Tingkat 1, Dataran Emas, Jalan Sultan Sulaiman, 20000 Kuala Terengganu dengan alamat perniagaan No.56, Jalan Petani, 20000 Kuala Terengganu, Terengganu.
2
Defendan adalah Syarikat Sendirian Berhad di bawah Akta Syarikat 1965 yang menjalankan perniagaan yang melibatkan 20/12/2024 01:54:14 TA-A52NCvC-5-01/2023 Kand. 36 perdagangan kayu, ejen pengangkutan, pembangunan hartanah dan ejen komisen dan pada masa material beralamat berdaftar di 202, Tingkat 2, 111, Jalan Batas Baru, 20300 Kuala Terengganu serta alamat perniagaan di Lot 5324, Kawasan Perindustrian Ajil, Mukim Tanggol, 21800 Hulu Terengganu, Terengganu.
3
Plaintif dan Defendan telah menandatangani tiga (3) Perjanjian Jual Beli lot bangunan kedai bertarikh 14.8.2016 di Tetuan Asmadi, Azmi & Partners. Harga beli bagi tiga (3) unit rumah kedai tersebut berjumlah RM1,150,000.00 (Ringgit Malaysia Satu Juta Satu Ratus Lima Puluh Ribu sahaja) dimana Plaintif dan Defendan seterusnya tertakluk kepada terma-terma di dalam Perjanjian Jual Beli tersebut/(P3A-C).
4
Melalui Perjanjian Jual Beli tersebut, Defendan selaku Penjual telah bersetuju dan Plaintif sebagai Pembeli telah bersetuju untuk membeli tiga (3) unit lot bangunan kedai tersebut dengan keterangan dan harga sebagaimana di bawah: - I. GM 1624, Lot 4140, Mukim Tanggul, Daerah Hulu Terengganu, Terengganu Darul Iman sebanyak RM350,000.00 (P3A); II. GM 1625, Lot 4141, Mukim Tanggul, Daerah Hulu Terengganu, Terengganu Darul Iman sebanyak RM350,000.00 (P3B); dan III. GM 1626, Lot 4142, Mukim Tanggul, Daerah Hulu Terengganu, Terengganu Darul Iman sebanyak RM450,000.00 (P3C)
5
Walaubagaimanapun, pertikaian timbul yang membawa kepada tindakan ini, iaitu Plaintif menuntut gantirugi kerana telah berlaku kelewatan penyerahan milikan kosong menyebabkan Plaintif tidak dapat menduduki premis tersebut mengikut tempoh masa yang diperuntukkan di dalam Perjanjian dan Plaintif turut menanggung kerugian akibat terpaksa membayar faedah pinjaman tetapi masih tidak dapat menduduki lot bangunan kedai tersebut. Dalam tindakan ini, Defendan juga telah membuat tuntutan balas terhadap Plaintif menuntut faedah kelewatan pembayaran oleh Plaintif kepadanya.
6
Sepanjang perbicaraan, Plaintif telah mengemukakan dua (2) orang saksi iaitu SP1/Zamri bin Ali, Arkitek, dan SP2/Kweh Soo Tiong, Pengarah Urusan Plaintif manakala Defendan hanya mengemukakan seorang saksi iaitu SD1/Lee Yong Sern, Pengurus Defendan dan menutup kesnya.
7
Berikut adalah eksibit yang dikemukakan pihak-pihak sepanjang kes ini di Mahkamah: - No.
1
Perakuan Siap Kerja/ Certificate of Practical Completion bertarikh 1.1.2019 di ms98-100 Ikatan C P1 2. Borang F/ Perakuan Siap dan Pematuhan / Certificate of Completion & Compliance bertarikh 2.5.2019 di ms P2 114 Ikatan C
3
Perjanjian Jual Beli GM1624, No Lot 4140 di ms 1-22 Ikatan C
4
Perjanjian Jual Beli GM1625, No Lot 4141 di ms 23-48 Ikatan C
5
Perjanjian Jual Beli GM1626, No Lot 4142 di ms 49-71 Ikatan C
6
Payment Voucher Tre Leaf Mart dan Invoice Yong Sern Timber di ms 72-74 Ikatan C
7
3 Notis Tuntutan Tn Abdullah, Abd Rahman & Co kepada Tre Leaf Mart bertarikh 11.7.2017 di ms 84-88 Ikatan C
8
Surat jawapan TreLeaf Mart kepada Tn Abdullah, Abd Rahman & Co bertarikh 19.7.2017 di ms 89 Ikatan C
9
Surat Peringatan Tre Leaf mart kepada Yong Sern Timber bertarikh 7.8.2018 di ms 92-93 Ikatan C
10
P7 Notis Tn Abdullah, Abd Rahman & Co kepada TreLeaf Mart bertarikh 9.8.217 di ms 94 Ikatan C
11
P8 Surat Tn Abdullah, Abd Rahman & Co kepada Tre Leaf Mart bertarikh
26
26.8.2018 di ms 95-97 Ikatan C
12
P9 Surat Tn Abdullah, Abd Rahman & Co kepada Tre Leaf Mart bertarikh 12.9.2018 di ms 101 Ikatan C
13
P10 Surat Tre Leaf Mart kepada Tn Abdullah, bd Rahman & Co bertarikh 20.9.2018 di ms 102-113 Ikatan C
14
P11 Surat Tn Azman Wan Helmi & Associates kepada Yong Sern Timber bertarikh 8.1.2023 di ms 115-117
15
P12 Penyata Akaun CIMB Islamic Tre Leaf Mart bertarikh 1.1.2018 di ms 118-126
16
ID13 Surat kelulusan bersyarat MDHT bertarikh 26.12.2013 di ms 144-145
17
D14 Surat Permohonan Tukar Syarat Nyata daripada bangunan kediaman kepada bangunan kedai bagi GM 1625 Lot 4141 kepada Pentadbir Tanah Hulu Terengganu beserta lampiran di ms 127-134 Ikatan C
18
D15 Surat Permohonan Tukar Syarat Nyata daripada bangunan kediaman kepada bangunan kedai bagi GM 1626 Lot D16 4142 berserta lampiran kepada Pentadbir Tanah Hulu Terengganu di ms 135-143 Ikatan C
8
Pada 16.10.2024, setelah Mahkamah meneliti keseluruhan keterangan dan dokumentasi eksibit serta hujah beserta Ikatan Otoriti pihak-pihak, di atas imbangan kebarangkalian Mahkamah ini telah berpuas hati dan memutuskan ke atas relif yang dituntut seperti berikut: - a) Tuntutan Plaintif terhadap faedah pinjaman pembiayaan sebanyak RM30,345.86 ditolak; b) Tuntutan Plaintif terhadap wang sejumlah RM21,200 terhadap Defendan ditolak; c) Tuntutan Plaintif terhadap kelewatan serahan pemilikan kosong adalah dibenarkan dengan jumlah RM45,000.00; d) Tuntutan Balas Defendan terhadap faedah lewat bayar ansuran selaras fasal 7 Perjanjian dibenarkan dengan jumlah RM41,179.02; e) Faedah dibenarkan 5% setahun yang dikira atas jumlah keseluruhan bermula dari tarikh Writ difailkan sehingga tarikh penyelesaian sepenuhnya; dan f) Kos adalah ditanggung masing-masing.
9
Tidak berpuas hati terhadap sebahagian keputusan Mahkamah ini, Plaintif telah memfailkan Notis Rayuan bertarikh 29.10.2024 merayu terhadap keputusan Mahkamah ini yang telah membenarkan tuntutan balas Defendan terhadap Plaintif sebanyak RM41,179.02 dan demikian alasan ini disediakan.
10
Berikut diperturunkan isu-isu untuk dibicarakan yang telah difailkan pihak-pihak di Lampiran 13: - a. Sama ada Plaintif berhak mendapatkan Gantirugi serah lewat milikan kosong untuk tiga (3) unit rumah kedai tersebut selaras Perjanjian Jual Beli bertarikh 14.8.2016 yang berjumlah RM79,800 yang dikira dari 15.8.2018 sehingga 8.5.2019? b. Sama ada Plaintif berhak mendapatkan faedah pinjaman sepanjang tempoh belum menduduki tiga (3) unit rumah kedai tersebut akibat Defendan lewat menyerahkan milikan kosong tersebut dari 1.9.2018 sehingga 1.5.2019 yang berjumlah RM30,345.86 c. Adakah Plaintif berhak mendapatkan kembali wang yang telah diminta oleh Defendan bagi tujuan, kepentingan dan kegunaan Defendan bagi tujuan kerja pembaikan jalan berkenaan hartanah tersebut yang berjumlah RM21,200.00; d. Sama ada merujuk kepada terma Fasal 14 Perjanjian Jual Beli tersebut, adakah tarikh penyerahan milikan kosong harta-harta tersebut dikira berdasarkan kepada tarikh Perakuan Siap Kerja yang dikeluarkan oleh Arkitek bertarikh 1.1.2019 atau tarikh Borang F bertarikh 8.5.2019; dan e. Sama ada merujuk kepada Fasal 7 Perjanjian Jual Beli tersebut adakah Defendan berhak menuntut faedah kelewatan pembayaran sebanyak RM41,179.02 daripada pihak Plaintif.
11
Selaras Fasal 13(a) Perjanjian Jual Beli tersebut (merujuk P3A-C), antara lainnya memperuntukkan bahawa tempoh masa Defendan menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong tiga unit rumah kedai tersebut kepada Plaintif adalah selama 24 bulan calendar dari tarikh Perjanjian tersebut. Maka, tarikh akhir bagi Defendan untuk menyiapkan dan menyerahkan milikan kosong ketiga-tiga unit rumah kedai tersebut kepada Plaintif sepatutnya ialah pada 14.8.2018.
12
Selanjutnya menurut Fasal 13(b), sekiranya Defendan gagal menyerahkan pemilikan kosong untuk tiga 3-unit bangunan lot kedai tersebut dalam tempoh masa di dalam Perjanjian, Defendan hendaklah serta merta membayar kepada Plaintif gantirugi tertentu banyaknya yang dikira hari ke hari dengan kadar RM100 sehari sehingga pemilikan kosong diserahkan bagi setiap satu unit rumah kedai tersebut.
13
Berdasarkan Fasal 14 dan 15 Perjanjian tersebut, Defendan sebagai penjual hendaklah menyerahkan pemilikan kosong bagi tiga (3) unit bangunan kedai tersebut setelah mendapatkan Perakuan Siap dan Pematuhan dari pihak berkuasa.
14
Seterusnya Defendan telah menghantar surat bertarikh 21.8.2018 kepada Plaintif memaklumkan Plaintif boleh mengambil kunci daripada Defendan dalam tempoh masa 14 hari dari tarikh penerimaan notis tersebut. Walaubagaimanapun ketika itu, Perakuan Siap dan Pematuhan masih belum berjaya diperolehi Defendan.
15
15.
Preamble
Menurut Plaintif, adalah tidak munasabah apabila Defendan menghantar surat tersebut untuk Plaintif menerima pemilikan kosong sedangkan Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) belum berjaya diperolehi oleh Defendan yang mana ia jelas bertentangan dengan kandungan Perjanjian.
16
Berdasarkan rekod Plaintif, Perakuan Siap dan Pematuhan
CCC
hanya dikeluarkan pada 2.5.2019 / merujuk P2. Oleh itu, Plaintif mendakwa, Defendan telah gagal menjalankan tugasnya sebagai Penjual dalam mendapatkan CCC sebelum penyerahan pemilikan kosong kepada Plaintif. Cubaan Defendan menyerahkan pemilikan kosong tanpa CCC adalah tindakan tidak bertanggungjawab dan bertentangan dengan Perjanjian tersebut.
17
Defendan hanya menyerahkan pemilikan kosong untuk ketiga-tiga unit rumah kedai tersebut kepada Plaintif pada
8
8.5.2019 iaitu 266 hari lewat dari tarikh sepatutnya milikan kosong diserahkan kepada Plaintif.
18
Pada sepanjang masa material Plaintif telah menjalankan tugasnya sebagai Pembeli dengan membuat segala pembayaran yang dituntut Defendan. Plaintif juga tidak pernah mengingkari terma dan syarat-syarat di dalam Perjanjian tersebut.
19
Plaintif adalah berhak kepada gantirugi serah lewat milikan kosong untuk 3 unit lot bangunan kedai tersebut selaras Fasal 13(a) dan (b) Perjanjian/ P3A-C seperti berikut: - i. Jumlah kelewatan:
15
15.8.2018-8.5.2019: 266 hari ii. Oleh itu, Jumlah gantirugi kelewatan adalah: (266 hari x RM300 [bagi tiga unit rumah kedai] = RM79,800.00
20
Disebabkan kelewatan Defendan menyerahkan pemilikan kosong untuk ketiga-tiga unit rumah kedai tersebut, Plaintif telah menanggung kerugian kerana perlu membuat bayaran bagi pinjaman (pinjaman pembiayaan pembelian bagi tiga (3) unit bangunan rumah kedai) walaupun masih belum dapat menduduki dan menjalankan perniagaannya dengan pengiraan seperti berikut: - ⚫ Faedah pinjaman dari 1.9.2018-1.5.2019:
21
Plaintif juga menuntut pemulangan wang berjumlah RM21,200 yang telah didahulukan kepada Defendan bagi tujuan kerja pembaikan jalan berkenaan di atas lot hartanah tersebut.
22
Plaintif yang kecewa dan terkesan dengan kelewatan serahan pemilikan kosong untuk hartanah tersebut telah cuba menuntut bayaran gantirugi tersebut melalui Peguamcara Plaintif dengan menghantar Notis Tuntutan (P12) yang menuntut Defendan membuat bayaran ganti rugi kelewatan, faedah pinjaman dan kos yang telah didahulukan Plaintif bagi ketiga-tiga unit rumah kedai tersebut.
23
Berdasarkan Fasal 13 (a) bagi ketiga-tiga Perjanjian/ P3A-C, Defendan sepatutnya menyerahkan milikan kosong bangunan kepada Plaintif pada 14.8.2018.
24
Fasal 14 Perjanjian jelas menyatakan bahawa cara milikan kosong diserahkan adalah melalui Perakuan Siap Kerja (CPC) yang dikeluarkan oleh Arkitek Bertauliah yang mana Arkitek telah mengeluarkan Perakuan tersebut bertarikh 21.8.2018.
25
Walaubagaimanapun, melalui surat bertarikh 11.10.2018, Arkitek telah membatalkan Perakuan Siap Kerjanya dan telah mengemukakan Perakuan Siap Kerja bertarikh 10.1.2019 yang telah diserahkan kepada Peguamcara Jual Beli melalui surat bertarikh 10.1.2019.
26
Plaintif telah khilaf apabila mengira hari kelewatan penyerahan milikan kosong sehingga ke tarikh Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) yang dikeluarkan pada 2.5.2019. Pengiraan kelewatan oleh Plaintif sebanyak RM79,800 bagi 266 hari untuk ketiga-tiga perjanjian adalah bertentangan dengan Perjanjian P3A-C.
27
Kelewatan penyerahan milikan kosong sepatutnya dikira daripada tarikh sepatutnya diserahkan iaitu 14.8.2018 sehingga ke tarikh perakuan siap kerja yang dikeluarkan Arkitek pada 10.1.2019.
28
SP1/ Arkitek Zamri bin Ali menyatakan bahawa CPC/ Perakuan Siap telah dikeluarkan pada 2018 dan CPC kedua telah dikeluarkan pada 10.1.2019.
29
Perbezaan CPC dan CCC telah diterangkan oleh SP1/ Arkitek dan apa yang dirujuk pada Fasal 14 Perjanjian adalah Perakuan Siap Kerja (CPC) dan bukannya Perakuan Siap dan
CCC
(CCC). Defendan merujuk kes ICON CITY DEVELOPMENT SDN BHD V K-SHIN CORPORATION SDN BHD [2022] 9 CLJ 827, ‘ ..manner of vacant possession wasn’t clearly defined in cl 13.2 of SPA, which states that upon issuance of certificate by the appellant’s architect certifying that the construction of the shop office has been duly completed, the purchaser having paid all monies payable under the SPA and having performed and observed all the terms and conditions on the respondent under the SPA, the appellant shall let the respondent into possession of the shop office however such possession shall not give the respondent, the right to occupy and the respondent shall not occupy the shop office or to make any alterations additions otherwise to the said shop office until such time as the CCC for the office is issued..’
30
Defendan telah menyerahkan milikan kosong kepada Plaintif berdasarkan CPC/ Perakuan Siap Kerja oleh Arkitek.
31
Merujuk Fasal 15 Perjanjian, tiada tempoh masa diperuntukkan bagi tempoh mendapatkan CCC dan sebagaimana disahkan SP1 dalam soal balas oleh Defendan, pihak yang mengawal pengeluaran CCC adalah pihak Berkuasa Tempatan dan Jabatan Kerajaan dan bukannya Arkitek. Pembeli atau penjual tiada kuasa / tidak berhak menentukan bangunan siap atau tidak. Kesiapan bangunan adalah bergantung kepada pengeluaran CPC/ Perakuan Siap oleh Arkitek dan seterusnya CCC disahkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan.
32
Plaintif juga tidak berhak menuntut apa-apa faedah pinjaman Bank daripada pihak Defendan. Gantirugi kelewatan telahpun diperuntukkan di bawah Fasal 7 Perjanjian dan demikian Plaintif tidak berhak menuntut dua (2) gantirugi berasingan berhubung kelewatan penyerahan milikan kosong tersebut. Jumlah faedah iaitu RM30,345.86 juga adalah khilaf kerana diasaskan kepada tempoh dari 1.9.2018 hingga 1.5.2019 dan bukannya sehingga 10.1.2019
33
Plaintif juga tidak berhak menuntut pemulangan RM21,200 kerana ia adalah bayaran bagi kerja-kerja tambahan menaik taraf jalan yang sedia ada dibuat oleh Defendan. Defendan telah menyediakan jalan sepertimana spesifikasi ditetapkan namun Plaintif telah meminta untuk menaik taraf jalan tersebut dan demikian wang itu digunakan untuk menaik taraf jalan tersebut.
34
Sepertimana diplidkan di dalam tuntutan balas Defendan, Defendan berhak dibayar RM41,179.02 oleh Plaintif sebagai faedah kelewatan pembayaran sebagaimana diperuntukkan di dalam Fasal 7 Perjanjian.
35
Defendan dalam tindakan ini telah memfailkan Tuntutan Balas terhadap Plaintif yang diplidkannya dari muka surat 14 hingga 15 di Ikatan A/Ikatan Pliding/Lampiran 10 menuntut faedah kelewatan pembayaran ansuran harga jual beli bagi ketiga-tiga Lot ini terhadap Plaintif.
36
Oleh kerana rayuan yang difailkan oleh pihak Plaintif/Perayu hanyalah terhadap sebahagian keputusan Mahkamah iaitu terhadap keputusan Mahkamah ini yang telah membenarkan tuntutan balas Defendan berjumlah RM41,179.02, maka, alasan ini disediakan bagi maksud menjawab kepada rayuan tersebut sahaja.
37
Ianya juga adalah berbangkit daripada isu yang telah difailkan pihak-pihak sebagaimana di perenggan 10 (e) di atas, iaitu sama ada Defendan layak dipampas bagi faedah kelewatan pembayaran sebanyak RM41,179.02 sebagaimana Fasal 7 Perjanjian.
38
Berdasarkan penelitian kepada keterangan lisan saksi SP2 dan SD1 dengan dokumentasi eksibit di Mahkamah, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa semasa pihak-pihak memasuki ketiga-tiga Perjanjian P3A-C, kedua-dua pihak i.e Plaintif dan Defendan sebenarnya telah sedar dan tahu bahawa dua (2) daripada tiga (3) lot terlibat masih lagi bersyarat rumah kediaman dan masih belum ditukar syarat kepada bangunan perniagaan walaupun kandungan ketiga-tiga Perjanjian menyatakan ianya adalah perjanjian jual beli Bangunan lot kedai (rujuk eksibit D15 dan D16 permohonan dan kelulusan tukar syarat dibuat oleh Defendan, rujuk eksibit Geran pada Ikatan B (dokumen di setujui/Bahagian A) di ms 41 Ikatan B bagi GM 1626, Lot 4142 dan ms 67 Ikatan B bagi GM 1625 Lot 4141).
39
Sepanjang keterangan si Pembeli/ Plaintif/ SP2 menafikan akan sebarang pengetahuan berkenaan Sijil Perakuan Siap/CPC yang telah diperolehi Defendan/si penjual daripada Arkitek (merujuk P1/ms 98-100 Ikatan C). Bagaimanapun SP1/ Arkitek yang dipanggil Plaintif sendiri telah mengesahkannya dalam keterangan seperti berikut: - ‘S: dalam kes ini kamu tidak tahu bila kunci diserah? J: setahu saya kunci diserahkan selepas CPC dikeluarkan, diserahkan kepada Tre Leaf (Plaintif)’
40
Selanjuntya, merujuk keterangan SP2 semasa soalan oleh Mahkamah, SP2 mengesahkan bahawa Perakuan Siap dan Pematuhan/ CCC ini sangkut kerana dua (2) unit iaitu Lot 4141 dan Lot 4142 yang tidak dapat ditukar syarat nyatanya.
41
Mahkamah ini telah merujuk kepada Perjanjian P3A-C dan mendapati bahawa telah ada Fasal di dalam Perjanjian P3A-C perihal CCC ini yang meletakkan obligasi kepada pihak Defendan selaku Penjual untuk memastikan tukar syarat bagi lot-lot terbabit diselesaikan. (rujuk Fasal 1(E) dan Fasal 15 di dalam ketiga-tiga Perjanjian P3A-C yang menyebut obligasi Penjual/ Defendan untuk memastikan CCC dari Pihak Berkuasa Berkenaan i.e. Pihak Berkuasa Tempatan diperolehi).
42
Oleh itu, dapatan fakta Mahkamah ini adalah Plaintif semasa memasuki Perjanjian P3A-C ini, beliau memang sedar/aware dan tahu bahawa pada tarikh Perjanjian dimeterai (i.e. 14.8.2016) dua
2
daripada tiga (3) Lot iaitu Lot 4141 dan Lot 4142 masih belum bersyarat bangunan kedai (syarat nyata adalah rumah kediaman).
43
Setelah Mahkamah meneliti keseluruhan Fasal di dalam Perjanjian P3A-C dan menimbangkannya dengan keterangan saksi-saksi di hadapan Mahkamah, adalah juga menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa di dalam Perjanjian P3A-C tersebut tidak ada langsung peruntukan yang boleh mengecualikan Defendan daripada membuat bayaran ansuran pembelian tersebut mahupun membenarkan Defendan membuat bayaran ansuran lewat kepada Plaintif bertentangan dengan Jadual A Perjanjian P3A-C bilamana berlakunya kelewatan perolehan CCC oleh si Penjual/ Plaintif.
44
Keterangan saksi Plaintif sendiri juga sebenarnya mengesahkan bahawa Sijil Perakuan Siap/ CPC adalah disediakan Arkitek bilamana pembinaan bangunan tersebut telah siap sepenuhnya/ siap pembinaan, manakala CCC adalah sijil layak menduduki yang ditentukan pengeluarannya oleh pihak Berkuasa Tempatan, Jabatan Kerajaan dan bukan Arkitek dan faktor lambat diperolehi CCC ini bukanlah disebabkan Defendan/ si Penjual, dan Defendan tidak mempunyai kuasa atas pengeluarannya (CCC).
45
Merujuk Fasal 3 Perjanjian, harga beli/ purchase price lot Bangunan Kedai bagi Perjanjian P3A adalah RM350,000.00 (merujuk ms 4 Ikatan C), RM350,000.00 juga bagi Perjanjian P3B (sepertimana di ms 26 Ikatan C) dan RM450,000.00 bagi Perjanjian P3C (sepertimana di ms 52 Ikatan C). Sebagaimana disyaratkan di bawah Fasal 4 dan 5 (a) –(e) dalam ketiga-tiga Perjanjian, bayaran harga belian tersebut sama ada dibayar oleh Pembeli atau dibayar melalui pinjaman (pembiayaan) ianya HENDAKLAH dibayar kepada Penjual/ Defendan dengan cara ansuran dan pada masa dan mengikut cara yang ditetapkan di
Schedule
Jadual A dalam Perjanjian P3A-C tersebut. 46. Mahkamah telah merujuk Jadual A (di ms 16-17 Ikatan C bagi P3A, di ms 38-39 Ikatan C bagi P3B, di ms 64-65 Ikatan C bagi P3C) dan mendapati bahawa peratusan bayaran berperingkat yang telah dijadualkan adalah sama kaedah, sama peratusan pecahan bayarannya dan sama timeline/ garis masanya bagi ketiga-tiga perjanjian tersebut. 47. Selanjutnya, berdasarkan keterangan dan dokumentasi eksibit keseluruhannya, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif sememangnya mengakui telah berlaku kelewatan bagi pembayaran ansuran jual beli/ progress payment olehnya kepada Defendan, namun menyatakan bahawa kelewatan itu berpunca daripada kelewatan Defendan sendiri untuk menukar syarat sehingga menyebabkan pihak Bank tidak dapat disburse duit dalam tempoh masa yang sepatutnya. Plaintif memplidkan di ms 20 Ikatan A/ Ikatan Pliding dengan merujuk Fasal 12, Fasal 1 dan 2 Perjanjian bahawa, Defendan selaku Penjual telah gagal mematuhi peruntukan terbabit apabila syarat nyata bagi dua (2) daripada tiga (3) lot terlibat lewat diuruskan penukaran syarat nyatanya dari kediaman kepada bangunan lot kedai. 48. Meneliti keseluruhan Fasal pada ketiga-tiga Perjanjian (P3A-C) khususnya kepada Fasal yang diplidkan Plaintif sebagai telah diengkari Defendan iaitu Fasal 1, 2 dan 12, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa berdasarkan keterangan saksi- saksi dan eksibit termasuklah D15 bertarikh 29.8.2017 (merujuk ms127-134 Ikatan C) dan D16 bertarikh 30.10.2017 (merujuk 135- 143 Ikatan C), Mahkamah ini berpuas hati dan mendapati bahawa bahawa tindakan telahpun dimulakan/ telah dibuat oleh Defendan untuk memperolehi CCC semasa beliau masih lagi dalam tempoh masa Perjanjian (24 bulan dari tarikh 14.8.2016-merujuk Fasal 13 Perjanjian P3A-C). 49. Dikukuhkan lagi dengan fakta material iaitu semasa ketiga-tiga Perjanjian dimeterai (merujuk P3A-C) antara Plaintif dan Defendan bertarikh pada 14.8.2016, dua (2) daripada tiga (3) Lot tanah terlibat memang masih berstatus / syarat nyatanya adalah tapak rumah kediaman dan bukannya bangunan kedai dan Plaintif ini memang sedar dan tahu akan status kedua-dua lot terbabit kerana salinan geran ada disertakan dalam Perjanjian (merujuk salinan Geran di ms 41 dan 67 Ikatan C iaitu bagi Lot 4141 dengan Lot 4142). 50. Ini bermakna walaupun dua (2) daripada tiga (3) lot dalam Perjanjian jual beli Bangunan Lot Kedai antara Plaintif dengan Defendan ini masih lagi belum ditukar syarat nyata kepada Bangunan Kedai, Plaintif masih lagi bersetuju dan telahpun menandatangani dan memasuki Perjanjian P3A, P3B dan P3C tersebut dengan Defendan. Oleh itu, adalah tidak munasabah Plaintif membuat bayaran ansuran jual beli tersebut lewat daripada jadual yang sepatutnya (merujuk Jadual A pada Perjanjian) tanpa dikenakan faedah ke atas pembayaran lewat tersebut (yang secara jelas diperuntukkan di bawah Fasal 7 dan Fasal 22 Perjanjian P3A-C). 51. Rujukan dibuat kepada keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes AFFIN BANK BHD V. MOHD KASIM IBRAHIM [2013] 1 CLJ 465; [2018] SUPP MLJ 106; [2013] 2 AMR 273 (CIVIL APPEAL NO: 02-362011(W)) yang menyatakan berikut: “The parties are now bound by their new contract of employment. Once the respondent accepted the new terms of the contract, he is deemed to have taken the benefit of the contract wholly, in other words he cannot now be seen to approbate and reprobate from the contract he has agreed to.’’ 52. Mahkamah juga mendapati bahawa butiran di Jadual A bagi perjanjian P3B dan P3C, tidakpun memperuntukkan perkara/ kerja menukar syarat rumah kediaman kepada bangunan kedai sebagai salah satu perkara atau kerja di dalam jadual bayaran berperingkat ini. 53. Malah, jikapun Mahkamah ini mengambilkira dan memberi pertimbangan kepada Fasal 1, 2 dan 12 yang dirujuk Plaintif bagi mengatakan ianya salah Defendan yang lewat perolehi kelulusan tukar syarat, adalah menjadi dapatan Mahkamah ini bahawa kandungan Fasal-Fasal tersebut tidak, sama ada secara tersurat ataupun tersirat memberi hak kepada Plaintif (sama ada oleh Plaintif ataupun melalui pembiayanya) untuk lewat membuat bayaran ansuran kepada Defendan (i.e. bertentangan dengan
Schedule
Jadual A). 54. Ini kerana, Fasal 4, 5 (a hingga e) dan Fasal 6 Perjanjian jelas mengikat pihak-pihak untuk mematuhi jadual pembayaran di
Schedule
Jadual A dan tiada yang selainnya. Oleh itu, alasan Plaintif bahawa kelewatan bayaran ansuran ini adalah berpunca dari Defendan yang lewat menukar syarat tersebut dan dengan itu Defendan adalah tidak layak menuntut faedah di bawah Fasal 7 Perjanjian adalah sama sekali bertentangan dengan intipati Perjanjian yang telahpun dimasukinya dengan Defendan. 55. Mahkamah merujuk prinsip di dalam kes CHAI THEN SONG v. MALAYAN UNITED FINANCE BHD.HIGH COURT, JOHOR BAHRU [1993] 2 CLJ 640, dimana YA Dato' James Foong (ketika itu) memutuskan berikut: - In this case, the appellant never denied that he executed the Deed of Guarantee nor, disputed to the terms therein as not being the terms agreed upon by him. In fact he admitted expressly that he signed the Deed of Guarantee and, knew that it was a Deed of Guarantee. He did so to "convince" the 1st defendant to buy the tractor. The terms and conditions in the Hire Purchase Agreement was never disputed by the appellant to be incorrect or, otherwise than those tendered by the appellant himself on behalf of the 1st defendant when he applied for such facilities to the respondent. Both the hire purchase agreement and the Deed of Guarantee were executed at the same time and, there was no dispute by the 1st defendant on the contents of the Hire Purchase Agreement. Though the relevant particulars of the Hire Purchase Agreement was then left blank, this document was at the material time part and parcel of the Deed of Guarantee and, if the appellant permitted others to fill up the particulars of both these documents he has to accept full responsibilities for such actions. To sum up on this point, it is good to repeat Lord Peason's judgment in Gallie v. Lee of an example of a busy managing director who has a pile of documents to be signed in a few minutes before the next meeting and, his secretary arranges them for maximum speed with only the spaces for signature exposed, and the managing director signs them "blind". To this Lord Peason comments that he may be exercising a wise economy of time and energy: but the person who signs the documents in this way ought to be held bound by them, and ought not be entitled to avoid liability so as to shift the burden of loss on an innocent third party. The whole object of having documents signed by him is that he makes them his documents and takes responsibility for them. 56. Dan menggunapakai prinsip kes di atas Mahkamah ini mendapati bahawa Plaintif dan Defendan masing-masing adalah terikat dengan keseluruhan terma di dalam Perjanjian P3A-B ini yang termasuklah juga Jadual A sebagaimana yang disebut di Fasal 22 Perjanjian P3A-C. Oleh itu, alasan kelewatan pembayaran ansuran oleh Plaintif/ si Pembeli kepada Defendan/ si Penjual kerana CCC lewat diperolehi adalah tidak berbangkit kerana Fasal 7 dengan jelas memperuntukkan remedi otomatik kepada Defendan untuk mengenakan faedah terhadap ansuran lewat dibayar setelah tamat tempoh 14 hari dengan kadar 10% dikenakan kepada si pembeli/Plaintif untuk diselesaikannya. 57. Selanjutnya, Mahkamah juga mendapati bahawa di sepanjang perbicaraan dan melalui keterangan saksi-saksi Plaintif dan soal balas terhadap saksi Defendan, Plaintif tidak pernah mencabar kaedah pengiraan faedah lewat bayar yang telah diplidkan (di ms 14-15 Ikatan A/ Ikatan Pliding) dan dibutirkan oleh Defendan di dalam keterangannya (merujuk ms 8-11 PSD-1). Langsung tidak ada cabaran/ challenge dibuat oleh Plaintif terhadap perincian dan butiran pengiraan yang menjumlahkan amaun RM41,179.02 tersebut. Yang dicabar/ dibangkitkan Plaintif hanyalah jumlah tersebut tidak wajar dituntut kerana dikatakannya berpunca dari kegagalan Defendan menukar syarat sehingga menyebabkan banker tidak dapat disburse duit dalam tempoh masa sepatutnya. 58. Mahkamah ini menggunapakai prinsip Mahkamah Rayuan di dalam kes KARUN KLASIK SDN BHD v. TENAGA NASIONAL BHD [2023] 3 CLJ 175, [2022] 1 LNS 3077, petikan relevan diperturunkan seperti berikut: - [30] The fact of there having been a substantial quantity of the appellant's products in the cold rooms was supported by its conduct surrounding and following the disconnection of electricity supply. It was in evidence that the appellant repeatedly and desperately informed TNB that its processed prawns in the cold rooms would go to waste if electricity supply was to be disrupted. There were also pleas for the supply to be restored to avoid substantial loss. [31] Of significance in respect of DW4's evidence was that his statement that the appellant's products worth almost RM5 million had been lost was not challenged in cross-examination. On this point of failure to cross-examine DW4 on facts material to the appellant's counterclaim, our attention was drawn to the off-quoted case of The United States Of America v. Shearn Delamore & Co And Drew & Napier; Joseph Lee Henn Shen (Third Party) [2007] 4 CLJ 154; [2007] 8 MLJ 654, where it was held that: The party who fails to cross-examine and to take his stand in the witness box surrenders his right to require the court to evaluate the evidence to determine the truth, as the court would have to treat the oral evidence of his opponent as the whole truth. [32] We were asked to bear in mind that TNB's pleaded defence as to the quantum of the appellant's claims is only one of bare denial. No facts were pleaded by TNB in support of its defence. Neither did TNB plead mitigation or remoteness of damage or any other specific defences and/or facts in support of the same. [33] We, therefore, agree with the appellant's contention that the existence of products in the appellants' cold rooms had become a non-issue and not open to dispute. Hence, it followed that the LJ had wrongly held that no witness testified as to the existence of the said products in the cold rooms in view of DW4's unequivocal testimony” 59. Dan mengaplikasi prinsip sebagaimana kes di atas, Mahkamah ini memutuskan bahawa jumlah faedah bagi lewat bayaran ansuran oleh Plaintif kepada Defendan adalah sepertimana kaedah pengiraan dalam keterangan Defendan/ SD1 yang langsung tidak dicabar butiran dan perinciannya oleh Plainif sepanjang perbicaraan iaitu berjumlah RM41,179.02 sahaja. 60. Mahkamah ini juga bersetuju dengan Defendan yang merujuk kepada Fasal 7 Perjanjian P3A-C dalam tuntutan balasnya ini yang menuntut khusus kepada faedah bagi kelewatan pembayaran ansuran yang bermula setelah tamat tempoh empat belas (14) hari tidak berbayar sebagaimana Jadual A, dengan dikenakan 10% setahun dikira hari ke hari sehinggalah pembayaran sepenuhnya. 61. Faedah ke atas pembayaran lewat selaras Fasal 7 Perjanjian yang dibenarkan oleh Mahkamah ini bagi setiap Lot terlibat adalah seperti berikut: a. Bagi Lot 4140/ Perjanjian P3A; Harga jual beli: RM350,000.00 Bayaran telah diterima: RM50,000.00 Tuntutan Kemajuan Kerja yang disahkan oleh Arkitek Bertauliah bertarikh 20.11.2016: 85% =RM247,500.00 Tarikh sepatutnya bayaran dibuat: 5.12.2016 (14 hari) Tarikh pembayaran daripada CIMB: 7.6.2017 =RM176,941.38 Jumlah hari lewat: 183 hari RM247,500.00x 10%= RM24,750.00 / 365 hari (Faedah sehari RM67.80 x 183 hari) =RM12,407.40 b. RM247,500.00- RM176,941.38 =RM70,558.62 Tarikh pembayaran diterima: 9.11.2017 Kelewatan 8.6.2017 hingga 9.11.2017=153 hari RM 70.558.62 x10%= RM7,055.80/365 hari (Faedah sehari RM19.30 x 153 hari) = RM 2,952.90 Jumlah Faedah lewat bayar bagi Lot 4140 adalah RM15,360.30 c. Bagi Lot 4141/ Perjanjian P3B; Harga jual beli: RM350,000.00 Bayaran telah diterima: RM50,000.00 Tuntutan Kemajuan Kerja yang disahkan oleh Arkitek Bertauliah: 90% bertarikh 25.5.2017=RM265,000.00 Tarikh sepatutnya bayaran dibuat: 16.6.2017 (14 hari) Tarikh pembayaran daripada CIMB: 9.11.2017 Jumlah hari lewat: 152 hari RM265,000.00x 10%= RM26,500 / 365 hari (Faedah sehari RM72.60 x 152 hari) =RM11,035.20 Jumlah Faedah lewat bayar bagi Lot 4141 adalah RM11,035.20 d. Bagi Lot 4142 / Perjanjian P3C Harga jual beli: RM450,000.00 Bayaran telah diterima: RM50,000.00 Tuntutan Kemajuan Kerja yang disahkan oleh Arkitek Bertauliah: 90% bertarikh 25.5.2017=RM355,000.00 Tarikh sepatutnya bayaran dibuat: 16.6.2017 (14 hari) Tarikh pembayaran daripada CIMB: 9.11.2017 Jumlah hari lewat: 152 hari RM355,000.00x 10%= RM35,500 / 365 hari (Faedah sehari RM97.26 x 152 hari) =RM14,783.52 Jumlah Faedah lewat bayar bagi Lot 4142 adalah RM14,783.52 62. Oleh itu, jumlah keseluruhan faedah lewat bayar bagi ketiga-tiga lot adalah RM41,179.02 (RM15,360.30+ RM11,035.20 +RM14,783.52) KESIMPULAN 63. Tuntutan Plaintif dan Tuntutan Balas oleh Defendan ini adalah berbangkit daripada Perjanjian P3A-C yang dimasuki kedua-dua pihak bagi tiga (3) Lot Bangunan Kedai yang pada masa Perjanjian P3A-C dimeterai tersebut dua (2) daripada tiga (3) Lot terlibat iaitu bagi Perjanjian P3B dan P3C masih lagi berstatus rumah kediaman dan belum ditukar syaratnya kepada lot Bangunan Kedai. 64. Keterangan saksi Plaintif sendiri menyokong keterangan Defendan yang mengesahkan bahawa pengeluaran CCC/ Perakuan Siap dan Pematuhan adalah di luar kuasa Defendan dan tertakluk kepada Pihak Berkuasa berkenaan dan peruntukan di dalam Perjanjian P3A-C dengan jelas telah memperuntukkan obligasi untuk perolehan CCC ini terletak kepada Defendan / si Penjual. 65. Tidak ada peruntukan yang membenarkan si Pembeli/ Plaintif lewat bayar ansuran purchase price/ jual beli kepada Defendan/ si Penjual bertentangan dengan Jadual A (yang menurut Fasal 22 adalah sebahagian daripada Perjanjian) atas alasan CCC belum/ lewat diperolehi Defendan. Oleh itu, kelewatan pembayaran ansuran perlu diremedi selaras Fasal 7 Perjanjian yang telah dimasuki pihak-pihak. 66. Plaintif/ si pembeli tidak mencabar perincian pengiraan faedah lewat bayar ansuran selaras Fasal 7 oleh Defendan dan dengan demikian adalah terikat untuk membayar sebagaimana pengiraan tersebut yang berjumlah RM41,179.02 sahaja. Bertarikh pada 20.12.2024 (NAZLYZA BINTI MOHAMAD NAZRI) Hakim Mahkamah Sesyen 4 Kuala Terengganu Bagi pihak Plaintif: Cik Nur Anizan binti Abd Majid dan Cik Nazifah (Tetuan Azman, Wan Helmi & Associates) Bagi pihak Defendan: Cik Nur Fatiha bt Wahab (Tetuan Abdullah, Abd Rahman & Co)
Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.