Vijayaletchumy A/p Samykannu v M. NAGARAJAN A/L MUNISAMY (BL-12ANCvC-6-05/2024)

M. Ramie a/p Munusamay (“ibu Perayu”) telah membeli dari Kanthen sebahagian tanah daripada Bahagian Tanah Milik Penjual berkeluasan 34 x 112 kaki persegi melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 19.5.1984 untuk harga belian sejumlah RM16,750.00. Transaksi jual beli ini dikendalikan oleh Tetuan M Gopal & Co yang bertindak bagi pihak penjual dan pembeli.

Antara terma-terma perjanjian jual beli tersebut adalah :- i. Kedua-dua Kanthen dan ibu Perayu hendaklah menandatangani borang pindah milik dan hendaklah dihantar untuk diadjudikasi di pejabat stamping berkenaan; ii. Kanthen mengakujanji untuk menyerahkan Geran Hakmilik untuk mendaftar pindahmilik tersebut dan peguam hendaklah 4 mendaftarkan pindah milik tersebut selepas harga jualan dibayar penuh; iii. Kanthen dan ibu Perayu hendaklah menandatangani Borang Pindah Milik dan hendaklah dihantar ke pejabat setem untuk diadjudikasi; dan iv. Selepas pembayaran penuh, Kanthen hendaklah menyerahkan milikan kosong kepada ibu Perayu.

Ibu Perayu telah membayar keseluruhan harga belian kepada Kanthen dan Kanthen telah menandatangani satu surat sebagai pengakuan telah menerima keseluruhan harga belian dan surat tersebut telah disaksikan oleh wakil dari Tetuan M Gopal & Co. Perayu menghujahkan oleh kerana Kanthen telah menerima kesemua jumlah harga belian, maka Kanthen telah memegang bahagian tanah yang dijual kepada Ibu Perayu sebagai pemegang amanah dan dia tidak boleh menjual bahagian tanah tersebut kepada mana-mana pihak ketiga. Selain itu, apa-apa perjanjian jual beli yang ditandatangani oleh Kanthen dengan mana-mana pihak adalah batal kerana Kanthen tidak mempunyai sebarang kuasa untuk memasuki perjanjian dengan mana-mana pihak kerana dia 5 memegang bahagian tanah yang dijual kepada Ibu Perayu sebagai pemegang amanah sahaja.

Seterusnya, selepas pembayaran harga penuh bahagian tanah yang dibeli oleh Ibu Perayu, Kanthen telah hadir di Bahagian Tanah Milikan Penjual dan membuat ukuran dan telah menyerahkan Bahagian Tanah Milikan Penjual kepada Ibu Perayu. Ibu Perayu dan ahli keluarga Perayu telah membina rumah di atas Bahagian Tanah Milikan Penjual yang kini menjadi milik Ibu Perayu.

Setelah ibu Perayu membina rumah diatas bahagian tanah tersebut, Perayu telah memohon kepada pihak berkuasa untuk mendaftarkan akaun cukai taksiran dan bil utiliti untuk bahagian tanah itu atas nama Ibu Perayu. MBSA telah mendaftarkan alamat bahagian tanah tersebut sebagai B4/2 Lot 2398, Jalan 25/126 Bukit Kemuning Seksyen 25 Shah Alam. Ibu Perayu telah membayar cukai taksiran dan bil utiliti bahagian tanah tersebut dan selepas kematian Ibu Perayu, ianya dibayar oleh Perayu. Ibu Perayu dan Perayu percaya nama Ibu Perayu telah didaftarkan atas bahagian tanah tersebut.

Selepas keluarga Perayu tinggal di bahagian tanah tersebut, Ibu Responden pula telah memasuki dan membina rumah di satu tanah kosong di tepi rumah Kanthen bersebelahan dengan bahagian tanah milik Perayu. Bahagian Tanah milik Penjual ini dibahagi kepada Bahagian Tanah Milik Perayu dan Bahagian Tanah Milik Kanthen.

Pada 15.5.2022, berlaku perselisihan faham antara Responden dan Perayu berkenaan pembinaan tembok oleh Perayu dimana Responden menggugut untuk mengusir Perayu dari Bahagian Tanah Milik Perayu atas alasan bahagian tanah tersebut telah didaftarkan atas nama Responden. Ini mengejutkan Perayu dan dia mula membuat carian dan mendapati adalah benar Bahagian Tanah Milik Perayu sebenarnya telah didaftarkan atas nama Responden. Perayu kemudiannya telah membuat laporan polis dan memasukkan kaveat atas bahagian tanah tersebut. Fakta-fakta inilah yang diplidkan oleh Perayu didalam Pembelaannya di pereanggan 3.2 hingga 3.21. B. JAWAPAN PLAINTIF-PLAINTIF [9] Responden adalah pemilik bersama dengan pemilik-pemilik lain didalam Suratan Hak Milik yang dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah Klang berkaitan dengan sebidang tanah yang belum dipecahkan dan dikenali sebagai No. Hakmilik 1267, No. Lot 2398, 8th Mile Bukit Kemuning, Mukim Klang, Daerah Klang Selangor (“tanah tersebut”). Kadaran milikan Responden atas tanah tersebut adalah 2/36 bahagian.

Setelah itu maklumat tanah tersebut telah dikemas kini dimana dokumen hakmilik terkini tanah tersebut menunjukkan milikan Responden adalah pada kadar 1/18 atas tanah tersebut. Responden menerima bahagian tanah tersebut dari ibunya Govindamah a/p Muthia. Merujuk kepada Borang 14A, pindahmilik Bahagian Tanah tersebut telah disempurnakan di hadapan Pentadbir Tanah Klang melibatkan ibu Responden. Ibu Responden telah menerima pindahmilik tersebut melalui satu perjanjian jual beli antara K. Hari Krishnan a/l Kanthen dan ibu Responden. Ini dapat dilihat melalui Borang 5D yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah Klang. Transaksi jual beli tanah tersebut dan pindah milik antara Hari Krishnan dengan ibu Responden dikendalikan oleh Tetuan G. Pillai & Co.

Apabila ibu Responden memasuki tanah tersebut, dia melihat Ibu Perayu dan keluarganya telah menduduki tanah tersebut dan telah 8 membina rumah di situ. Ibu Responden tidak membangkitkan sebarang bantahan atas isu Ibu Perayu dan keluarga Perayu mendirikan rumah diatas tanah tersebut atas dasar prihatin dan simpati. Masalah mula timbul apabila Responden mula membina tembok diatas tanah tersebut untuk menghalan air hujan dari memasuki premis Responden. Pihak-pihak telah bertelingkah dan Responden telah membuat laporan polis.

Responden kemudian mendapat tahu bahawa Perayu telah memasukkan kaveat atas tanah tersebut atas alasan dia adalah pemilik Bahagian Tanah Milik Perayu; ini mengejutkan Responden dan dia mengambil tindakan dengan mengeluarkan notis kepada Perayu untuk mendapatkan milikan kosong tanah tersebut tetapi Perayu enggan memberi kerjasama. C. KEPUTUSAN MAHKAMAH [13] Kedua-dua rayuan ini adalah berkait rapat antara satu sama lain dimana relif-relif nya adalah berkaitan. Sekiranya Hakim Mahkamah Sesyen membenarkan permohonan Responden untuk membatalkan Pembelaan dan Tuntutan Balas Perayu maka Perayu hendaklah menyerahkan milikan kosong Bahagian Hakmilik Tanah yang didudukinya kepada Responden. Undang-undang mantap 9 berkaitan pembatalan tindakan dan/ atau tuntutan Plaintif dibawah Aturan 18 Kaedah 19 KKM 2012 adalah jelas iaitu ianya hanya boleh dilakukan didalam keadaan jelas dan nyataka bahawa tuntutan Plaintif tidak boleh dipertahankan, ianya satu kausa tindakan yang sia-sia, dan juga satu penyalahgunaan proses Mahkamah. Jika sekalipun tuntutan Plaintif adalah lemah dan tidak akan berjaya jika dibawa ke perbicaraan penuh asalkan ia mendedahkan suatu kausa tindakan dan/ atau membangkitkan beberapa persoalan yang sesuai untuk diputuskan, maka ianya seharusnya ditetapkan untuk pendengaran. Lihat Bandar Builder Sdn Bhd & Ors v United Malayan Banking Corporation Bhd [1993] 4 CLJ 7; Sivakumar a/l Varatharaju Naidu v Ganesan a/l Retanam [2011] 6 MLJ 72].

Rayuan BL-12ANCvC-6-05/2024 adalah atas keputusan Hakim Mahkamah Sesyen yang membenarkan permohonan Responden untuk membatalkan pembelaan dan tuntutan balas Perayu. Tuntutan Responden adalah supaya Perayu yang pada masa ini menduduki Bahagian Tanah Milikan Responden (dinafikan oleh Perayu) untuk memberikan milikan kosong kepada Responden yang merupakan pemilik keseluruhan Bahagian Tanah Milikan Responden (termasuk yang diduduki oleh Perayu kini). Perayu pula 10 menghujjahkan bahawa Ibunya adalah pemilik sebahagian daripada Bahagian Tanah Milikan Responden. Perayu menghujjahkan bahawa transaksi jual beli antara ibu Perayu dan Kanthen (penjual) dikendalikan oleh Tetuan M Gopal & Co; ini bermakna sepanjang masa transaksi jual beli tanah tersebut, ibu Perayu diwakili oleh Peguam. Sekiranya, rayuan BL-12ANCvC – 6- 05/2024 ditolak maka secara otomatik Rayuan BL-12BNCvC-3- 05/2024 seharusnya dibenarkan.

Responden didalam hujahannya menggariskan bagaimana ibunya mendapat hakmilik atas Bahagian Tanah Milik Plaintif yang dipertikaikan oleh Perayu: - i. Pada 10.9.1984, Sinnakali a/l Piravi telah memindahmilik kepada Kanthen s/o Karupa Kounden; ii. Pada 27.2.1986, Kanthen telah memindahmilik kepada Batumalay a/l Manikam; iii. Pada 12.10.1988, Batumalay telah memindahmilik kepada K. Harikrishnan a/l Kanthen; 11 iv. Pada 1.12.1989, Harikrishnan telah memindahmilik kepada ibu Responden; v. Pada 20.12.2000, ibu Responden telah memindahmilik kepada Responden; vi. Pendaftaran secara sempurna milikan Bahagian Tanah tersebut dilakukan di Pejabat Tanah Daerah Klang dimana transaksi pindahmilik antara Harikrishnan dan ibu Responden dikendalikan oleh Tetuan G. Pillay & Co. [Rujukan kepada Jilid 2(1) m/s 91; m/s 76 -84, m/s 96 -99]

Adalah jelas daripada kronologi diatas dan dokumen-dokumen yang dilampirkan, ibu Responden/ Responden hakmilik mereka atas Bahagian Tanah tersebut dilindungi di bawah Seksyen 340(1) dan hanya boleh disangkal sekiranya wujud frod dan misrepresentasi berdasarkan Seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara. Di pihak Perayu pula, dia hanya bergantung kepada transaksi jualan yang dikatakan berlaku antaranya dan Kanthen dikendalikan oleh Tetuan M Gopal & Co. Tiada sebarang dokumen hak milik yang dikemukakan oleh Perayu untuk menunjukkan bahawa dia adalah pemilik berdaftar Bahagian Tanah yang menjadi isu.

Perayu juga mendakwa kegagalan Responden memasukkan perjanjian jual beli antara ibunya dan Kanthen menimbulkan keraguan khususnya atas ukuran dan keluasan tanah yang dibeli oleh ibu Responden tidak ada dalam pengetahuan ibu Perayu/ Perayu dan juga Mahkamah.Responden mendakwa adanya perjanjian jual beli ditandatangani antara ibu Responden dengan Harikrishnan tetapi perjanjian jual beli itu tidak dikemukakan di Mahkamah. Ketiadaan dokumen perjanjian jual beli antara ibu Responden dengan Harikrishnan menimbulkan persoalan samasda ibu Responden adalah seorang pembeli bona fide. Dalam menjawab isu ini, rujukan dibuat oleh peguambela Responden kepada Seksyen 215 Kanun Tanah Negara yang memperuntukkan: - “(1) The transfer under this Act of any alienated land shall be effected by an instrument in Form 14A.

The title of the transferor shall pass to and vest in the transferee upon the registration of any such transfer, together also with the benefit of any registered interests then enjoyed with the land. [18] Responden telah mengemukakan dokumen hak milik dan juga dokumen-dokumen dari Tetuan G Pillai & Co. untuk menunjukkan terdapatnya bayaran untuk duti stem dan pindah milik. Selain itu, berdasarkan Borang D (Jilid 1 m/s 91 -94), pada setiap masa bermula dari pemilikan Kanthen sehingga kepada Responden, Bahagian Tanah Milik Responden (termasuk sebahagian daripada yang didudki oleh Perayu) yang berkadaran 2/36, isu ukuran keluasan tanah tidak wujud. [19] Ketuanpunyaan Responden atas Bahagian Hakmilik Responden tidak boleh disangkal di bawah Seksyen 340(1) Kanun Tanah Negara kecuali dibuktikan wujudnya frod. Didalam kes ini, Perayu tidak memplidkan frod tetapi bersandarkan kepada konsep “bare trust” dan prinsip “void ab initio”. Didalam tindakan ini, tiada pindah milik terus diantara Kanthen dan ibu Perayu jika dibandingkan dengan unjuran pindahmilik yang berlaku yang melibatkan ibu Responden dan seterusnya kepada Responden; apa yang penting pindahmilik yang melibatkan Responden diakhiri dengan pendaftaran secara sempurna hakmilik atas Bahagian Tanah tersebut di pejabat tanah dengan disaksikan oleh peguam yang lantik iaitu Tetuan G Pillai & Co. [20] Perayu menghujahkan wujudnya konsep “bare trust” kerana ibu Perayu telah menjelaskan keseluruhan harga bayaran atas pembelian Bahagian Tanah tersebut, namun Mahkamah bersetuju dengan hujahan peguam Responden bahawa konsep “bare trust” ini tidak boleh diguna pakai atas transaksi yang melibatkan Responden dan Harikrishnan kerana ianya 2 transaksi yang berbeza. Sekiranya wujud apa-apa tindakan yang perlu diambil oleh Perayu adalah atas peguam yang mengendalikan transaksi jual beli antara ibunya dan Kanthen. Didalam kes ini, ibu Responden adalah pembeli yang berurusan dengan pemilik Bahagian Hakmilik Tanah tersebut iaitu Harikrishnan yang namanya didaftarkan sebagai pmilik (rujuk Borang D) dan adalah logic untuk Tetuan G Pillai & Co seperti yang dihujahkan oleh peguambela Responden untuk berpandangan bahwa Hariksrishnan adalah pemilik berdaftar dan berhak untuk memasuki transaksi jual beli dengan Responden. [21] Perayu tidak boleh bergantung kepada hanya kerana dia membayar cukai taksiran dan bil utiliti melibatkan Bahagian Tanah tersebut menjadikan dia adalah dianggap sebagai pemilik tanah tersebut dan Kanthen dianggap sebagai memegang tanah tersebut sebagai “bare trustee”. Apa yang penting ianya tidak boleh mengatasi daftar hakmilik sah yang dikemukakan oleh Responden disini. Seksyen 89 Kanun Tanah Negara yang memperuntukkan: - “89. Conclusiveness of register documents of title Every register document of title duly registered under this Chapter shall, subject to the provisions of this Act, be conclusive evidence –

that title to the land described therein is vested in the person or body for the time being name therein as proprietor; and

of the conditions, restrictions in interest and other provisions subject to which the land is for the time being held by that person or body, so far as the same are required by any provision of this Act to be specified or referred to in that document.” Adalah jelas nama Responden didalam daftar Bahagian Hakmilik Tanah yang menjadi pertikaian disini. Mahkamah menerima siapa yang namanya didaftarkan dalam dokumen hakmilik sebagai pemilik hartanah tersebut sekiranya tidak dibuktikan ianya diperolehi secara frod atau salah nyataan yang mana tidak wujud dalam kes ini. Tiada keperluan pun untuk memanggil pemilik asal hartanah itu kerana adalah mencukupi sekadar nama orang yang menuntut haknya atas tanah tersebut membuktikannya melalui dokumen hakmilik seperti didalam kes ini. Mahkamah Persekutuan didalam Bayangan Sepadu Sdn Bhd v Jabatan Pengaliran dan Saliran Negeri Selangor [2022] 1 MLJ 701 keputusan Mohd Zawawi bin Salleh (ketika YA HMP) menyatakan: “[44] We are of the view, in the context of the present case, irrespective of whether or not the previous owners are being called to testify, the statement given by them is immaterial, since the appellant has an indefeasible title as the appellant’s name is duly registered in the document of title”. C. KESIMPULAN [22] Berdasarkan alasan-alasan diatas, Mahkamah mendapati tiada kekhilafan di pihak Hakim Mahkamah Sesyen dalam mencapai kepada keputusannya untuk membatalkan pembelaan dan tuntutan balas Perayu dan juga memberi perintah untuk Perayu menyerahkan milikan kosong atas Bahagian Tanah Milik Responden. Oleh itu, Mahkamah menolak rayuan Perayu-perayu Kos rayuan adalah RM3,000 bagi setiap rayuan. Bertarikh 21 Oktober 2024 t.t. (NORLIZA BINTI OTHMAN) HAKIM MAHKAMAH TINGGI MAHKAMAH TINGGI MALAYA KLANG PEGUAM CARA BAGI PIHAK PERAYU : Tetuan Bathma & Co. No. 10-2, Jalan Tiara 2D/KU1, Bandar Baru Klang, 41150 Klang, Selangor Darul Ehsan PEGUAM CARA BAGI PIHAK RESPONDEN : Tetuan Lee, Perara & Tan 55, Jalan Thambipillay, Brickfields, 50470 Kuala Lumpur Selangor Darul Ehsan.