Volker Burth v Iqi Realty Sdn Bhd (WA-A72NCC-52856-11/2024)

Latar Belakang Plaintif telah memfailkan tuntutan terhadap Defendan bagi menuntut pemulangan semula wang berjumlah RM8,480.00, yang dibayar sebagai earnest deposit kepada Defendan berhubung cadangan penyewaan sebuah unit kediaman.

Plaintif mendakwa wang tersebut dibayar kepada Defendan dalam kapasiti sebagai stakeholder, namun apabila penyewaan tidak berlaku dan Tenancy Agreement dibatalkan dengan persetujuan tuan rumah, Defendan enggan memulangkan wang tersebut.

Plaintif menuntut bayaran balik jumlah tersebut bersama faedah, kos tindakan dan relif-relif lain yang difikirkan sesuai oleh Mahkamah.

Defendan menafikan tuntutan tersebut dengan alasan bahawa wang RM8,480.00 telah menjadi sebahagian daripada sewa bulan pertama serta fi agensi yang telah diperoleh setelah Tenancy Agreement ditandatangani pada 16.2.2023.

ISU UNTUK DIPUTUSKAN Berdasarkan keterangan saksi dan dokumen yang dikemukakan, persoalan utama yang perlu diputuskan oleh Mahkamah ialah:

Sama ada wang berjumlah RM8,480.00 yang dibayar oleh Plaintif kepada Defendan merupakan wang amanah yang dipegang sebagai stakeholder dan wajib dipulangkan apabila penyewaan tidak berlaku; dan

(ii) Sama ada Defendan mempunyai hak undang-undang untuk menahan wang tersebut atas alasan bahawa ia telah menjadi sewa bulan pertama atau fi agensi.

Persoalan-persoalan ini memerlukan Mahkamah menilai sama ada hubungan antara pihak-pihak mewujudkan suatu amanah (trust relationship), dan seterusnya meneliti sama ada terdapat sebarang asas kontraktual yang sah yang membenarkan Defendan menahan atau melucuthakkan wang berkenaan.

HUJAHAN PIHAK-PIHAK Plaintif berhujah bahawa wang berjumlah RM8,480.00 yang dibayar kepada Defendan adalah semata-mata sebagai earnest deposit untuk menempah unit kediaman yang ingin disewa dan dipegang oleh Defendan sebagai stakeholder..

Plaintif menegaskan bahawa tiada peruntukan dalam Letter of Confirmation to Rent atau Tenancy Agreement yang menyatakan wang tersebut tidak boleh dipulangkan sekiranya penyewaan tidak berlaku.

Plaintif juga menekankan bahawa penyewaan telah dibatalkan dengan persetujuan tuan rumah dan bahawa tiada bukti menunjukkan wang RM8,480.00 itu pernah diserahkan kepada tuan rumah. Oleh itu, Plaintif menegaskan bahawa Defendan wajib memulangkan wang tersebut.

Daripada segi undang-undang, Plaintif bergantung kepada seksyen 33(b) dan seksyen 73 Akta Kontrak 1950, serta keputusan Toh Theam Hock v Kemajuan Perwira Management Corporation Sdn Bhd [1988] 1 MLJ 116, yang menegaskan bahawa pihak yang menerima wang sebagai stakeholder memegang wang itu secara amanah dan wajib memulangkannya sekiranya urus niaga tidak terlaksana.

Defendan berhujah bahawa sebaik sahaja Tenancy Agreement ditandatangani pada 16.2.2023, wang RM8,480.00 telah menjadi sebahagian daripada sewa bulan pertama dan sebahagiannya merupakan fi agensi yang telah diperoleh.

Defendan mendakwa bahawa Plaintif mengetahui dan bersetuju dengan terma tersebut, dan oleh itu tidak berhak menuntut semula wang berkenaan.

Defendan menambah bahawa Letter of Confirmation to Rent secara jelas menyatakan bahawa “the earnest deposit shall form part of the payment towards the rental of the property”, dan oleh itu wang tersebut bukan lagi deposit yang boleh dipulangkan.

Defendan turut menyatakan bahawa sekiranya penyewaan tidak berlaku, tuntutan bayaran balik sepatutnya dibuat terhadap tuan rumah, bukan terhadap Defendan sebagai ejen.

DAPATAN MAHKAMAH Mahkamah telah meneliti dengan teliti keseluruhan keterangan saksi-saksi, dokumen yang dikemukakan serta hujahan bertulis kedua-dua pihak. Inti permasalahan kes ini bukan sekadar berpaksikan kepada soal teknikal kontrak, tetapi menyentuh asas keadilan, sama ada pihak yang menerima wang pendahuluan berhak menahannya apabila transaksi yang menjadi sandarannya tidak pernah menjadi kenyataan.

Plaintif, Volker Burth (PW1), memberi keterangan bahawa beliau membayar sejumlah RM8,480.00 kepada Defendan sebagai earnest deposit untuk menempah unit kediaman yang ingin disewa. PW1 menegaskan bahawa semasa bayaran dibuat dan ketika menandatangani Tenancy Agreement, beliau tidak pernah dimaklumkan bahawa wang tersebut tidak boleh dipulangkan sekiranya penyewaan tidak berlaku.

Selepas meninjau premis, beliau mendapati unit tersebut tidak sesuai untuk diduduki dan penyewaan tidak diteruskan. Tenancy Agreement kemudiannya dibatalkan dengan persetujuan tuan rumah, yang turut memulangkan deposit lain berjumlah RM20,200.00. Namun, Defendan enggan memulangkan wang RM8,480.00 yang telah diterimanya.

Keterangan PW1 ini disokong oleh dokumen bertulis iaitu Letter of Confirmation to Rent dan Tenancy Agreement, bahawa tiada sebarang klausa non-refundable atau pelucuthakan. Frasa tunggal bahawa “the earnest deposit shall form part of the payment towards the rental of the property” tidak boleh ditafsirkan sebagai memberi hak kepada Defendan untuk menahan wang tersebut.

Frasa itu hanya bermaksud bahawa wang tersebut akan menjadi sebahagian daripada bayaran sewa sekiranya penyewaan diteruskan. Maka apabila penyewaan tidak berlaku, asas penggunaan wang itu turut lenyap.

Sebaliknya, saksi Defendan, Cheong Hoo Guan (DW1), menyatakan bahawa wang itu dianggap sebagai sebahagian daripada sewa bulan pertama dan fi agensi. Namun, di bawah pemeriksaan balas, DW1 mengakui bahawa tuan rumah tidak pernah menerima sebarang bayaran daripada Defendan berhubung wang RM8,480.00 tersebut.

Pengakuan ini menafikan sepenuhnya dakwaan bahawa wang itu telah digunakan sebagai sewa, dan mengukuhkan hakikat bahawa wang itu kekal dipegang oleh Defendan.

Defendan juga gagal menunjukkan sebarang bukti bertulis atau komunikasi dengan tuan rumah yang memperuntukkan bahawa wang tersebut boleh dilucuthakkan atau ditahan bagi tujuan fi agensi.

Dalam menilai keterangan ini, Mahkamah tidak boleh menutup mata terhadap hakikat bahawa Defendan hanyalah orang tengah yang menguruskan penyewaan antara Plaintif dan tuan rumah.

Dalam peranan itu, Defendan memegang wang Plaintif bukan atas hak miliknya sendiri, tetapi sebagai pemegang amanah sementara (stakeholder). Prinsip amanah ini tidak boleh dipandang ringan, kerana ia menjadi asas kepada integriti transaksi komersial iaitu pihak yang memegang wang bagi pihak lain mesti melakukannya dengan kejujuran dan tanggungjawab yang tinggi.

Hubungan ini membawa implikasi undang-undang yang jelas di bawah seksyen 33(b) dan seksyen 73 Akta Kontrak 1950. Seksyen 33(b) memperuntukkan bahawa kontrak bersyarat menjadi batal apabila peristiwa asas yang menjadi sandarannya tidak berlaku. Dalam kes ini, keberkuatkuasaan Tenancy Agreement bergantung sepenuhnya kepada penyewaan yang dirancang. Apabila penyewaan itu tidak terlaksana dan perjanjian dibatalkan dengan persetujuan bersama, kontrak tersebut menjadi batal di sisi undang-undang.

Kesan undang-undang daripada kontrak yang menjadi batal ditentukan oleh seksyen 73 Akta Kontrak 1950, yang menegaskan bahawa mana-mana pihak yang menerima manfaat atau bayaran daripada kontrak yang kemudian menjadi batal hendaklah memulangkannya kepada pihak yang telah membuat bayaran.

Prinsip ini mencerminkan keadilan substantif yang tidak membenarkan mana-mana pihak menikmati kelebihan hasil daripada kontrak yang gagal dilaksanakan. Undang-undang tidak boleh memberi ruang kepada seseorang untuk beroleh keuntungan daripada kegagalan transaksi yang tidak pernah mencapai maksud asalnya.

Prinsip ini sejajar dengan keputusan dalam Toh Theam Hock v Kemajuan Perwira Management Corporation Sdn Bhd [1988] 1 MLJ 116, di mana Mahkamah menegaskan bahawa seorang stakeholder memegang wang secara amanah dan tidak boleh menahan atau menggunakan wang tersebut bagi kepentingannya sendiri apabila transaksi tidak terlaksana. Dalam kes itu, Mahkamah memerintahkan agar wang dipulangkan kepada pembayar apabila perjanjian asas tidak menjadi kenyataan. Keadaan dalam kes ini tidak berbeza iaitu Defendan, selaku ejen hartanah, tidak mempunyai hak undang-undang untuk memperlakukan wang tersebut sebagai miliknya.

Pandangan ini diperkuatkan lagi oleh prinsip yang dirumuskan dalam Liu, Cheng-Hui v Khairul Effendi bin Hamzah & Ors [2024] MLJU 3593, bahawa pemegang wang amanah tidak boleh menahan atau menggunakan wang tersebut bagi tujuan sendiri, termasuk untuk melunaskan fi profesional, tanpa asas kontraktual yang nyata. Mahkamah dalam kes itu menekankan bahawa kejujuran dan ketelusan adalah intipati kepada amanah kewangan. Di sini, Defendan cuba menjustifikasi penahanan wang Plaintif atas alasan fi agensi, namun alasan itu runtuh kerana tidak disokong oleh apa-apa peruntukan kontrak mahupun bukti serahan wang kepada prinsipal.

Mahkamah juga mengambil panduan daripada keputusan Mahkamah Rayuan dalam YakinLine Marketing Sdn Bhd v Mayban Securities Sdn Bhd [2013] 5 MLJ 677, di mana Mahkamah menolak tindakan pihak penerima yang menahan deposit apabila transaksi gagal, atas alasan tiada klausa pelucuthakan yang jelas.

Persamaan antara kes itu dan kes ini amat nyata iaitu kedua-duanya melibatkan pihak yang berpegang pada bayaran pendahuluan tanpa hak yang jelas di sisi kontrak.

Keputusan yang sama turut diikuti dalam GPQ Sdn Bhd v Constant View Sdn Bhd [2017] 6 MLJ 728, apabila Mahkamah Rayuan menegaskan bahawa apabila peristiwa asas tidak tercapai dan kontrak menjadi batal, pihak penerima tidak boleh mengekalkan wang tersebut kerana tiada lagi asas kontraktual untuk berbuat demikian. Dalam kes ini, penyewaan gagal dilaksanakan, maka kontrak penyewaan yang menjadi sandarannya turut gagal; oleh itu, wang yang diterima oleh Defendan wajib dipulangkan kepada Plaintif.

Hujahan Defendan bahawa wang RM8,480.00 boleh dianggap sebagai fi agensi tidak dapat diterima. Hubungan ejen–prinsipal adalah antara Defendan dan tuan rumah, bukan antara Defendan dan Plaintif. Sekiranya Defendan berhak kepada komisen, tuntutan itu hendaklah dibuat terhadap prinsipal, bukan melalui penahanan wang amanah yang dipegang bagi pihak penyewa.

Undang-undang tidak boleh memberi pengiktirafan kepada tindakan yang menjadikan amanah sebagai alasan untuk keuntungan diri. Amanah mesti dijunjung, bukan dimanipulasi.

Dalam menilai keseluruhan fakta dan prinsip undang-undang ini, Mahkamah berpendapat bahawa keadilan tidak boleh hanya bergantung pada bentuk kontrak yang ditandatangani, tetapi pada maksud sebenar hubungan itu.

Tujuan asal bayaran tersebut adalah bagi menjamin pelaksanaan penyewaan, dan apabila penyewaan tidak berlaku, hak moral dan undang-undang menuntut agar wang tersebut dikembalikan kepada pihak yang membuat bayaran.

Oleh itu, Mahkamah berpuas hati bahawa Defendan tidak mempunyai sebarang asas kontraktual mahupun hak undang-undang untuk menahan wang RM8,480.00 tersebut. Wang itu kekal sebagai wang amanah yang dipegang oleh Defendan sebagai stakeholder, dan wajib dipulangkan kepada Plaintif apabila penyewaan tidak berlaku.

Mahkamah menerima versi Plaintif sebagai lebih wajar dan berwibawa, serta menolak versi Defendan yang gagal dibuktikan dengan bukti mahupun prinsip undang-undang yang kukuh.

Mahkamah dengan itu membenarkan tuntutan Plaintif sepenuhnya dan memerintahkan seperti berikut:

Defendan hendaklah memulangkan kepada Plaintif wang berjumlah RM8,480.00 ;

(ii) Faedah dikenakan pada kadar 5% setahun dari tarikh pemfailan tindakan hingga tarikh penyelesaian penuh; dan

(iii) Kos berjumlah RM3,000.00.

Akhirnya, Mahkamah ingin menegaskan bahawa keadilan dalam undang-undang kontrak bukan sahaja terletak pada kepatuhan terhadap bentuk, tetapi pada pemeliharaan amanah dan niat asal pihak-pihak. Seorang ejen yang diberi kepercayaan untuk memegang wang orang lain tidak boleh menukar tanggungjawab itu menjadi peluang untuk keuntungan. Seperti yang sering diingatkan dalam prinsip undang-undang amanah, fiduciary duty is a matter of conscience, dan di sinilah undang-undang dan keadilan bertemu. Bertarikh pada 25 September 2025 …t.t… NORHANUM HASSAN MAJISTRET SIVIL 5