Wan Loy Chye v 1. ) Chua Ah Sang (JA-A52NCvC-19-01/2021)

1.

CHUA AH SANG CHIA YIK FENG … DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN

Defendan pertama (D1) dan defendan kedua (D2) (dirujuk sebagai defendan-defendan) merupakan suami isteri dan pemilik Bersama hartanah yang dikenali sebagai Geran 294246 Lot 83984 Mukim Pulai, Daerah Johor Bharu Negeri Johor dan beralamat di No. 232 Jalan Indah 9/2 Taman Bukit Indah 79100 Nusajaya Johor (“hartanah tersebut”).

Pada sekitar 2018, defendan-defendan mengalami masalah kewangan di dalam perniagaannya. Mereka menemui plaintif yang merupakan seorang ahli perniagaan untuk mendapatkan bantuan kewangan.

Plaintif bersetuju membantu defendan-defendan di mana pihak-pihak telah menandatangani satu perjanjian jual beli hartanah 18/09/2024 13:46:09 JA-A52NCvC-19-01/2021 Kand. 51 S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 2 tersebut (“perjanjian jual beli tersebut”) pada 20.3.2018. Menurut perjanjian jual beli tersebut, defendan-defendan bersetuju menjual dan plaintif bersetuju membeli hartanah tersebut dengan harga

Plaintif membayar wang deposit RM120,000.00 kepada defendan-defendan dan perjanjian jual beli tersebut membenarkan defendan-defendan membatalkan perjanjian jual beli tersebut dengan syarat defendan-defendan membayar kembali deposit RM120,000.00 bersama-sama RM72,000.00 yang mana keseluruhannya dirujuk sebagai “Agreed Liquidated Damages” (rujuk klausa 5A.1 Perjanjian Jual Beli tersebut).

Plaintif telah memulakan tindakan ini terhadap defendan-defendan yang telah memungkiri perjanjian jual beli tersebut apabila defendan-defendan gagal / enggan memindahkan hakmilik hartanah tersebut dan/atau gagal membayar Agreed Liquidated Damages kepada plaintif dalam tempoh waktu yang ditetapkan.

Di dalam tindakan ini plaintif menuntut seperti berikut: i. Satu deklarasi bahawa perjanjian jual beli tersebut adalah sah dan berkuatkuasa; ii. Satu perintah bahawa defendan-defendan memulangkan kembali RM120,000.00 berserta Agreed Liquidated Damges RM72,000.00 yang semuanya berjumlah RM192,000.00; S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 3 iii. Jika plaintif gagal membayar wang RM192,000.00 dalam tempoh satu (1) bulan dari Tarikh penghakiman diberikan: a. Defendan-defendan perlu meneruskan dengan perjanjian jual beli tersebut untuk menjual hartanah tersebut; b. Bagi tujuan penjualan hartanah tersebut, jika defendan-defendan gagal menandatangani Borang 14(A) dan semua dokumen berkaitan dengan jual beli rumah tersebut dalam masa 14 hari dari Tarikh mereka diberitahu, Pendaftar Mahkamah akan menandatangani dokumen-dokumen dan borang-borang lain bagi pihak defendan-defendan; c. Pihak Public Bank Berhad, di atas permintaan peguamcara plaintif hendaklah mengeluarkan Penyataan Tebusan ataupun “Redemption Statement” dalam satu masa yang munasabah; iv. Faedah ke atas tindakan 5% setahun; v. Kos; vi. Lain-lain relif yang dianggap suaimanafaat oleh Mahkamah yang Mulia ini.

7.

8.

Apabila sudah sampai masa untuk melaksanakan perjanjian jual beli tersebut, plaintif telah mengarahkan peguamnya Tetuan Wen Seng & Co untuk mendapatkan Redemption Statement daripada pihak bank defendan-defendan iaitu Public Bank Berhad (m/s 28 Ikatan G).

Plaintif juga mendapat tahu defendan-defendan telah masuki kaveat persendirian di atas hartanah tersebut.

Namun begitu plaintif dimaklumkan melalui peguamnya bahawa pihak bank tidak dapat mengeluarkan Redemption Statement tersebut kerana defendan-defendan enggan memberikan kebenaran kepada bank untuk berbuat demikian (m/s 29 Ikatan G).

Lanjutan itu, plaintif telah memulakan satu tindakan di Mahkamah Tinggi vide Saman Pemula No. JA-24NCvC-431-07/2020 (“Saman Pemula tersebut” – m/s 4-11 Ikatan Dokumen F) pada 30.7.2020 terhadap defendan-defendan dan seorang penama Teng Soon Chai. Antara relif-relif yang dipohon oleh plaintif ialah perintah S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 5 pelaksanaan spesifik terhadap defendan-defendan untuk pelaksanaan perjanjian jual beli tersebut dan defendan-defendan mengeluarkan kaveat persendirian yang masuk oleh mereka.

Plaintif turut memanggil Teo Wen Seng (SP1) yang merupakan seorang peguambela dan peguamcara yang beramal di Tetuan Weng Seng & Co yang bertindak menyediakan perjanjian jual beli tersebut bagi memberi keterangan di dalam kes ini.

14.

SP1 menyatakan defendan-defendan telah menandatangani perjanjian jual beli tersebut dan Memorandum Pindahmilik secara sukarela setelah diterangkan kandungannya oleh SP1.

Plaintif berhujah bahawa terma-terma di dalam perjanjian jual beli tersebut adalah jelas dan terang dan tidak mengelirukan. Oleh yang demikian defendan-defendan adalah terikat dengannya. Selain itu, plea non est factum oleh defendan-defendan juga tidak dibuktikan kerana mereka pernah menandatangani satu perjanjian jual beli serupa pada tahun 2017. Dakwaan defendan-defendan bahawa plaintif merupakan peminjam wang tidak berlesen tidak dibuktikan dan adalah pemikiran kemudian apabila mereka telah mengambil S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 6 wang RM120,000.00 dan gagal meneruskan dengan perjanjian jual beli tersebut.

Plaintif juga berhujah sekiranya defendan-defendan tidak berhasrat untuk meneruskan perjanjian jual beli tersebut maka klausa 5A.3 telah memperuntukkan defendan-defendan membayar Agreed Liquidated Damages dan bukannya menyimpan wang RM120,000.00 tersebut. Dakwaan defendan-defendan bahawa mereka telah membayar RM30,000.00 kepada plaintif juga tidak dibuktikan

Kedua-dua defendan memberi keterangan di Mahkamah sebagai SD1 dan SD2. Fakta bahawa defendan-defendan menerima wang RM120,000.00 daripada plaintif adalah tidak dipertikaikan. Defendan-defendan menafikan mereka berhasrat untuk menjual hartanah tersebut kepada plaintif. Mereka beranggapan dokumen-dokumen yang ditandatangi di pejabat SP1 merupakan dokumen pinjaman wang dan/atau perjanjian sekuriti dan bukannya perjanjian menjual rumah kediaman mereka iaitu hartanah tersebut.

Defendan-defendan juga mendakwa mereka tidak pernah melantik SP1 sebagai peguam mereka di dalam perjanjian tersebut.

Selain itu, D1 turut memberi keterangan bahawa pada awal tahun 2020, hartanah tersebut yang dicagar kepada Public Bank Berhad diletakkan di dalam proses lelongan melalui prosiding pengisytiharan Jualan Lelong kerana defendan-defendan tidak S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 7 mampu membayar ansuran bulanan. Namun begitu defendan-defendan telah Berjaya mengumpul sejumlah RM38,000.00 dibayar kepada Public Bank Berhad untuk membatalkan prosiding lelongan tersebut.

Defendan berhujah sekiranya hartanah tersebut telah dijual kepada plaintif maka tiada sebab mengapa hartanah tersebut menjadi subjek kepada proses lelongan. Hal sedemikian menunjukkan defendan-defendan tidak pernah menjual hartanah tersebut kepada plaintif seperti yang didakwa oleh plaintif.

Defendan-defendan turut berhujah bahawa berdasarkan hal keadaan kes ini, perjanjian jual beli tersebut bukanlah satu perjanjian jual beli yang tulen (genuine) sebaliknya satu instrumen untuk mengaburi transaksi pinjaman wang secara haram dan merupakan satu perjanjian palsu (sham agreement).

Defendan turut membangkitkan isu res judicata kerana tindakan di hadapan Mahkamah ini telah dibicarakan di hadapan Mahkamah Tinggi melalui Saman Pemula tersebut di mana Mahkamah Tinggi telah menolak permohonan plaintif untuk satu perintah pelaksanaan spesifik bagi plaintif menguatkuasakan perjanjian jual beli tersebut. Defendan berhujah isu yang diputuskan di dalam tindakan tersebut adalah sama seperti di dalam tindakan ini iaitu penentuan keesahan perjanjian jual beli tersebut dan relif-relif yang dipohon di dalam kedua-dua tindakan ini bertujuan untuk memastikan hartanah tersebut dipindah milik daripada defendan-defendan kepada plaintif dan/atau taksiran gantirugi sewajarnya. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 8

Oleh kerana isu ini telah diputuskan oleh Mahkamah Tinggi melalui Saman Pemula tersebut, maka plaintif dihalang oleh prinsip res judicata untuk membicarakan semula isu yang sama di hadapan Mahkamah ini.

Defendan-defendan melalui tuntutan balas mereka memohon antara lainnya:

Deklarasi bahawa tuntutan plaintif di sini adalah suatu penyalahgunaan proses dan prosiding Mahkamah;

Kerugian dan kerosakan defendan-defendan ditaksir dan dibayar oleh plaintif kepada defendan-defendan;

Injunksi bahawa plaintif dan atau agen/pekerjanya dilarang sama sekali daripada memfailkan sebarang tuntutan lain terhadap defendan-defendan di mana-mana Mahkamah berkenaan dengan hartanah tersebut. ANALISA DAN DAPATAN MAHKAMAH

Berdasarkan keterangan-keterangan yang dikemukakan, terdapat dua isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah di dalam kes ini iaitu: i. Sama ada perjanjian jual beli tersebut sah dan boleh dikuatkuasakan atapun merupakan perjanjian pinjaman wang secara haram seterusnya sham agreement? ii. Sama ada prosiding ini merupakan salah guna proses Mahkamah bertentangan dengan prinsip res judicata vis a vis Saman Pemula tersebut. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 9 Sham Agreement 27. Daripada keterangan yang dikemukakan adalah tidak dipertikaikan bahawa defendan-defendan mengalami masalah kewangan pada masa yang material. Adalah tidak dipertikaikan juga plaintif telah memberikan wang RM120,000.00 yang dirujuk sebagai deposit kepada defendan-defendan dan defendan-defendan telah menandatangi perjanjian jual beli hartanah tersebut.

Mahkamah merujuk kepada Klausa 5A. Condition Precedent di dalam perjanjian jual beli tersebut yang memperuntukkan: “5A.1 The completion of this Agreement is conditional upon Vendor refunding the deposit together with a further sum of Ringgit Malaysia Seventy Two Thousand (RM72,000.00) Only as agreed liquidated damages (“hereinafter referred to as “the Agreed Liquidated Damages”) to the Purchaser within TWELVE (12) months from the date of this Agreement (hereinafter as to “the Conditional Period”). The parties may further mutually agree upon such further extensions where necessary.”

Klausa 5A.1 di atas memperuntukkan tempoh dua belas (12) bulan untuk defendan-defendan membayar balik wang deposit Bersama-sama dengan gantirugi RM72,000.00 yang dirujuk sebagai Agreed Liquidated Damages sekiranya defendan-defendan tidak ingin meneruskan jual beli hartanah tersebut. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 10

Apabila disoal balas, SP1 bersetuju bahawa tempoh akhir (conclusion) perjanjian jual beli tersebut adalah luar dari kebiasaan namun memasukkan sedemikian kerana itu merupakan permintaan anak guamnya.

Adalah tidak dipertikaikan bahawa selepas tempoh 12 bulan berakhir dan selepas lanjutan tiga (3) bulan diberikan, defendan-defendan gagal membayar Agreed Liquidated Damages tersebut dan juga telah menyekat pihak Public Bank Berhad daripada mengeluarkan Redemption Statement kepada plaintif dan seterusnya menyebabkan plaintif tidak dapat meneruskan dengan pindahmilik hartanah tersebut ke atas Namanya.

Seperti yang dipersetujui oleh SP1 sendiri, klausa 5A.1 ini adalah bertentangan dengan amalan lazim dalam mana-mana perjanjian jual beli hartanah yang selalu dipraktikkan di Malaysia. Sungguhpun dimasukkan atas arahan anak guam, namun Mahkamah percaya alasan sebenar tempoh masa yang lama diberikan adalah untuk memberi masa yang mencukupi bagi defendan-defendan membayar balik wang deposit sebanyak RM120,000.00 yang merupakan wang pinjaman kepada plaintif bersama-sama gantirugi RM72,000.00.

Berdasarkan keterangan yang dikemukakan, Mahkamah berpendapat tujuan utama plaintif dan defendan-defendan memasuki perjanjian jual beli tersebut adalah bagi defendan-defendan mendapatkan wang pinjaman RM120,000.00 tersebut. Dengan kata lain, perjanjian jual beli tersebut merupakan ‘sham agreement’. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 11

Apakah yang dimaksudkan sebagai ‘sham agreement’ telah banyak dikupas oleh nas undang-undang terdahulu. Mahkamah merujuk kepada kes Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd v. Jangka Prestasi Sdn Bhd [2020] 6 CLJ 1 yamg membincangkan maksud ‘sham agreement’ seperti berikut: “[101] In the House of Lords' case of AG Securities v. Vaughan & Ors [1990] 1 AC 417 Lord Justice Bingham explained a "sham agreement" as follows: "A written agreement is a sham where it incorporates clauses by which neither party intends to be bound and which is obviously a smoke screen to cover the real intentions of both contracting parties: Hadjiloucas v. Crean [1987] 3 All ER 1008, 1014, per Purchas LJ. The accepted definition of a sham is that given by Diplock LJ in Snook v. London and West Riding Investments Ltd [1967] 2 QB 786, 802: As regards the contention of the plaintiff that the transactions between himself, Auto Finance and the defendants were a 'sham', it is, I think, necessary to consider what, if any, legal concept is involved in the use of this popular and pejorative word. I apprehend that, if it has any meaning in law, it means acts done or documents executed by the parties to the 'sham' which are intended by them to give to third parties or to the court the appearance of creating between the parties legal rights and obligations different from the actual legal rights and obligations (if any) which the parties intend to create. But one thing, I think, is clear in legal principle, morality and the authorities (see Yorkshire Railway Wagon Co v. Maclure [1882] 21 Ch D 309, CA and Stoneleigh Finance Ltd v. Phillips [1965] 2 QB 537), that for acts or documents to be a 'sham', with whatever legal consequences follow from this, all the parties thereto must have a common intention that the acts or documents are not to S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 12 create the legal rights and obligations which they give the appearance of creating.' [102] Put simply, a sham exists where the parties say one thing intending another: Donald v. Baldwyn [1953] NZLR 313, 321, per FB Adams J.”

Mahkamah juga merujuk kepada kes Pannir Selvam Sinnaiyah & Anor v. Tan Chia Foo & Ors [2019] CLJU 2031 yang mana isu yang dibicarakan adalah sama seperti di dalam kes ini iaitu perjanjian jual beli hartanah yang didakwa sebagai penyamaran kepada pinjaman wang haram. Mahkamah Tinggi memutuskan: [“32] Sham agreements are 'documents executed by the parties to the "sham" which are intended by them to give to third parties or to the Court the appearance of creating between the parties, legal rights and obligations different from the actual legal rights and obligations (if any) which the parties intend to create': per Diplock LJ in Snook v. London and Vest Riding Investments Limited [1967] 2 QB 786 [33] It is 'a false label in which the express purpose does not correspond with the true purpose': per Lim Beng Choon J in Kuppusamy Berapans v. Anggamah Ramasamy & Anor [1991] 3 CLJ (Rep) 97, where he adopted the explanation by Diplock LJ in Snook v. London and West Riding Investments Ltd. [1967] 2 QB 786.“

Berdasarkan nas undang-undang di atas, amat jelas sekali sham agreement merupakan satu perjanjian yang dimasuki untuk mengaburi niat sebenar pihak-pihak yang memasukinya dan mencipta hak dan obligasi yang berlainan maksudnya daripada apa yang boleh dilihat secara nyata. Kebanyakan masa sham agreement S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 13 ini bersifat bertentangan dengan undang-undang dan berniat jahat serta menekan salah satu pihak yang berkontrak di dalam perjanjian tersebut.

Apabila membicarakan dakwaan yang melibatkan sham agreement, Mahkamah dibenarkan untuk melihat fakta luaran dan hal keadaan kes tersebut dan tidak semata-mata kepada terikat dan bergantung kepada empat dinding perjanjian yang dimasuki oleh pihak-pihak.

Mahkamah merujuk kepada kes Mahmood Ooyub V. Li Chee Loong & Other Appeals [2020] CLJU 660 di mana Mahkamah Rayuan melalui YA Lee Swee Seng HMR menyatakan peranan Mahkamah apabila membicarakan dakwaan ‘sham agreement’ seperti berikut: “[211] It therefore behooves the trial Court, when there is the allegation that the agreement is a sham and a fabrication with the object of circumventing the law, to examine the external evidence to see if the pieces in the puzzle would fit to from a coherent whole. The Court must probe further to see if there are unusual features in the agreement as in here, a sale and purchase agreement and examine the circumstantial evidence such as the conduct of the parties that may arouse suspicion if not setting off the alarm bell.”

Rayuan di dalam kes Mahmood Ooyub V. Li Chee Loong & Other Appeals supra juga melibatkan pinjaman wang haram berlindung disebalik perjanjian jual beli hartanah. Di dalam kes tersebut Mahkamah Rayuan telah mengenalpasti antara ciri-ciri perjanjian jual beli hartanah di luar kebiasaan untuk melindungi tujuan asal pinjaman wang haram seperti berikut: S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 14 “[215] No one factor is conclusive but if when taken together more questions are raised than there are satisfying answers, then in all probabilities the agreement is a sham and fabrication to camouflage and counterfeit the real transaction, which if allowed would contravene the law. The dressing up and decoy is deliberately if not delicately designed to escape detection by the enforcement authority and to deceive the weaker party when the crunch comes. The "deal" is structured in such a way that the substance is shielded from detection. [216] It is against that backdrop that this Court had weighed in on the evidence of suspicious circumstances and unusual features, the tell-tale signs and the indicia for dismantling and discarding the facade and exposing the transaction for what it really is - an illegal moneylending transaction. [217] The following are some of the suspicious circumstances and unusual features that would justify a further probing as pointing in the direction of a sham agreement like an SPA masking the illegal moneylending transaction:

The borrower "vendor" is directed to use the services of a solicitor acting for the lender "purchaser" with no separate representation;

Some directions to make repayments into designated accounts unrelated to the SPA;

The borrower "vendor" is made to sign a slew of documents all in one go and often not given a copy;

The purchase price is fixed by the lender "purchaser" and commonly well below market price as reflected in the government stamp duty assessment; S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 15

An unusually large amount of cash deposited and sometimes in many small denominations which source the lender "purchaser" has difficulty explaining;

The borrower "vendor" not being kept posted as to the progress of the transaction and often realised it when it is too late that the property has been transferred into the name of a third party that he had never met before;

The unusually high deposit paid of more than 10% of the purchase price and sometimes even the whole of the purchase price paid upon signing the SPA;

The unusually long period of time, sometime as long as one year, for the lender "purchaser" to complete the purchase when the purchase price is already below market value;

The lender "purchaser's" caveat may not be lodged until there is manifestation of objection by the borrower "vendor" to the transfer; and

The rather common acts of harassment and criminal intimidation when the borrower "vendor" refuses to grant vacant possession because he had never intended to sell his property. [218] The above list is by no means exhaustive and there will be doubtless variations of it and so one would have to look for the similarities in the differences and well as the differences in the similarities as human ingenuity knows no bound. (penekanan diberikan)”

Berdasarkan panduan yang dinyatakan di dalam nas undang-undang di atas, Mahkamah memutuskan perjanjian jual beli tersebut S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 16 merupakan sham agreement berdasarkan penemuan-penemuan yang digariskan di bawah.

Pertama, tempoh masa dua belas (12) bulan yang diperuntukkan untuk melengkapkan perjanjian jual beli hartanah tersebut. Mahkamah mengambil notis kehakiman bahawa urusniaga jual beli hartanah di negara ini selalunya diberikan tempoh tiga hingga empat bulan untuk dimuktamadkan (rujuk Pannir Selvam Sinnaiyah & Anor v. Tan Chia Foo & Ors [2019] CLJU 2031). Ada terdapat urusniaga perjanjian jual beli hartanah yang memperuntukkan sehingga enam

bulan untuk dilengkapkan. Namun tempoh masa dua belas (12) bulan seperti di dalam kes ini adalah sesuatu yang di luar amalan lazim tambah pula kedua-dua pihak merupakan warganegara tempatan dan tiada apa-apa sekatan dikenakan ke atas hartanah tersebut melainkan cagaran kepada bank Public Bank Berhad sahaja.

Pada hemat Mahkamah tempoh yang Panjang ini diberikan bertujuan memberi masa yang mencukupi pada defendan-defendan untuk membayar semula pinjaman yang diberikan Bersama-sama gantirugi RM72,00.00 yang dipersetujui tersebut.

Kedua, perjanjian jual beli hartanah yang lazim juga tidak akan mengandungi klausa untuk pembatalan jual beli sekiranya pihak pembeli bertukar fikiran seperti yang diperuntukkan melalui Klausa 5A.1 tersebut. Perjanjian jual beli yang lazim akan mengandungi klausa-klausa tertentu sebagai penalti sekiranya mana-mana pihak gagal memenuhi terma-terma perjanjian yang dipersetujui. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 17

Ketiganya Klausa 5A.1 memperuntukkan jumlah ganitrugi yang spesifik sebanyak RM72,000.00 tambahan ke atas pinjaman RM120,000.00 tersebut. Mahkamah berpendapat bayaran tambahan ini merupakan satu bentuk faedah yang dikenakan ke atas jumlah pinjaman RM120,000.00 tersebut walaupun tidak digambarkan sedemikian di dalam perjanjian jual beli tersebut. Jumlah RM72,000.00 ini merupakan satu bentuk keuntungan yang akan diperolehi oleh plaintif sekiranya defendan-defendan dapat membayar semula pinjaman mereka di dalam tempoh yang ditetapkan.

Keempat ialah wang RM120,000.00 yang dikatakan sebagai deposit tersebut dibayar secara terus kepada defendan-defendan oleh plaintif. Pembayaran wang tersebut tidak melalui firma SP1 walaupun firma SP1 telah dilantik sebagai peguam kepada plaintif di dalam perjanjian jual beli tersebut dan SP1 juga bertindak sebagai pemegang taruh (stake holder) di dalam urusan jual beli hartanah tersebut. Pembayaran terus kepada defendan-defendan juga merupakan anamoly yang mana tidak akan berlaku di dalam transaksi jual beli hartanah yang lazim.

Kelima ialah hartanah tersebut dijadikan sebagai jaminan / sekuriti di dalam perjanjian jual beli tersebut sekiranya defendan-defendan gagal melunaskan ‘Agreed Liquidated Damages’ yang diperuntukkan di bawah Klausa 5A.1 tersebut dalam tempoh masa yang ditetapkan. Mahkamah menerima keterangan defendan-defendan bahawa dalam kepercayaan mereka, hartanah tersebut bukan untuk dijual tetapi S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 18 disandarkan sebagai sekuriti bagi mereka mendapatkan pinjaman daripada plaintif.

Keenam ialah tiada keterangan menunjukkan plaintif memasukkan apa-apa kaveat ke atas hartanah tersebut sungguhpun plaintif telah membayar wang deposit RM120,000.00 kepada defendan-defendan. Sungguhpun kaveat merupakan salah satu langkah pilihan dan bukannya satu perkara yang wajib, namun pembeli yang berhati-hati (prudent purchaser) sudah pasti akan mengambil langkah-langkah yang sewajarnya untuk melindungi kepentingannya. Mahkamah berpendapat ketiadaan kaveat ini juga merupakan salah satu perkara yang boleh diambil kira di dalam Mahkamah mencapai kesimpulan bahawa perjanjian jual beli tersebut bukan perjanjian jual beli yang tulen.

Ketujuh ialah wang yang dikatakan sebagai deposit tersebut adalah satu jumlah yang besar berbanding dengan jumlah deposit biasa untuk pembelian hartanah di negara ini. Amalan lazim ialah deposit perjanjian jual beli hartanah ialah 10% daripada harga jualan. Di dalam kes ini wang deposit berjumlah RM120,000.00 manakala harga jualan pula RM580,000.00 iaitu melebihi 20% daripada harga jualan.

Kelapan ialah pihak-pihak pernah memasuki satu perjanjian jual beli hartanah yang didaftarkan di bawah No. Hakmilik H.S.(D) 313676 No. PTD 89747 Mukim Pulai Daerah Johor Bharu Negeri Johor yang dimasuki oleh plaintif dan defendan-defendan bertarikh 27.11.2017 (m/s 14-26 Ikatan G). Perjanjian ini disediakan oleh firma SP1 dan S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 19 mengandungi klausa yang sama seperti Klausa 5A.1 tersebut. Harga bagi hartanah tersebut ialah RM252,500.00 di mana wang deposit ditetapkan sebanyak RM220,000.00. Defendan-defendan turut diberi pilihan membatalkan perjanjian jual beli tersebut dengan membayar semula wang deposit Bersama-sama gantirugi berjumlah

Terma-terma perjanjian jual beli tahun 2017 tersebut mengandungi terma-terma yang sama seperti perjanjian jual beli tersebut. Walaupun tiada keterangan dikemukakan mengapa defendan-defendan memasuki perjanjjian jual beli tahun 2017 dengan plaintif dengan terma-terma sedemikian, namun Mahkamah boleh membuat inferen bahawa tujuan defendan-defendan adalah sama iaitu mendapatkan pinjaman daripada plaintif oleh sebab itu perjanjian jual beli 2017 juga mengandungi klausa-klausa yang di luar kebiasaan perjanjian jual beli hartanah yang lazim.

Kewujudan perjanjian jual beli tahun 2017 ini juga menguatkan lagi dapatan Mahkamah bahawa plaintif memberikan pinjaman wang tanpa lesen kepada yang mereka yang perlukan bantuan kewangan.

Kesembilan ialah fakta di mana hartanah tersebut sudah hampir dilelong oleh pihak Public Bank Berhad pada awal tahun 2020 kerana defendan-defendan tidak mampu membayar ansuran. Mahkamah bersetuju dengan hujahan defendan bahawa sekiranya benar plaintif berhak ke atas hartanah tersebut melalui perjanjian jual beli tersebut sudah pasti plaintif akan mengambil tindakan untuk membatalkan lelongan tersebut dan/atau menghalang lelongan tersebut. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 20

Kegagalan plaintif bertindak mengambil apa-apa tindakan untuk menghalang lelongan tersebut menggambarkan situasi sebenar di sebalik perjanjian jual beli tersebut iaitu perjanjian jual beli tersebut bukannya perjanjian jual beli yang tulen (genuine) namun merupakan satu samaran kepada transaksi pinjaman wang yang tidak disanksi oleh undang-undang.

Penemuan-penemuan di atas berpadanan dengan sebahagian besar daripada apa yang disenaraikan oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes Mahmood Ooyub V. Li Chee Loong & Other Appeals, supra seperti di nombor (1), (3), (7), (8) dan (9).

Oleh yang demikian, sudah terang lagi bersuluh bahawa di dalam kes di hadapan Mahkamah ini, perjanjian jual beli tersebut merupakan satu penyamaran kepada transaksi pinjaman haram bertentangan dengan Moneylenders Act 1951 (Akta 400) dan oleh yang demikian merupakan satu ‘sham agreement’.

Mahkamah berpuas hati bahawa plaintif bukanlah seorang pembeli bona fide (bona fide purchaser) hartanah tersebut. Sebaliknya plaintif merupakan seorang peminjam wang yang menepati definisi peminjam wang dibawah seksyen 2 Akta 400 tersebut dan tidak berlesen.

Seksyen 2 Akta 400 memperuntukkan: "moneylender" means any person who carries on or advertises or announces himself or holds himself out in any way as carrying on the S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 21 business of moneylending, whether or not he carries on any other business;" "moneylending" means the lending of money at interest, with or without security, by a moneylender to a borrower;"

Menjalankan perniagaan pinjaman wang tanpa lesen merupakan satu kesalahan di bawah seksyen 5 Moneylenders Act 1951 yang memperuntukkan: "5. Licence to be taken out by moneylender

No person shall carry on or advertise or announce himself or hold himself out in any way as carrying on the business of moneylending unless he is licensed under this Act.

Any person carries on or advertises or announces himself or holds himself out in any way as carrying on the business of moneylending without a valid licence, or who continues to carry on such business after his licence has expired or been suspended or revoked shall be guilty of an offence under this Act and shall be liable to a fine of not less than two hundred and fifty thousand ringgit but not more than one million ringgit or to imprisonment for a term not exceeding five years or to both, and in the case of a second or subsequent offence shall also be liable to whipping in addition to such punishment." (penekanan diberikan).

Mahkamah juga merujuk kepada seksyen 10P Akta yang sama yang memperuntukkan: S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 22 "Moneylender and borrower must enter into a moneylending agreement

(1) A moneylender who intends to lend money to a borrower shall enter into a moneylending agreement with the borrower, and that agreement shall be in the prescribed form.

Any moneylender who contravenes this section shall be guilty of an offence under this Act and shall be liable to a fine of not less than ten thousand ringgit but not more than fifty thousand ringgit or to imprisonment for a term not exceeding five years or to both, and in the case of a second or subsequent offence shall also be liable to whipping in addition to such punishment.

Any moneylending agreement which does not comply with the prescribed form shall be void and have no effect and shall not be enforceable." (penekanan diberikan)

Mahkamah Rayuan di dalam kes Mahmood Ooyub V. Li Chee Loong & Other Appeals, supra merujuk kepada peruntukan seksyen 10P di atas dan memutuskan: “[248] It is thus clear that even if there is no intention to enter into a sham agreement, once it is held that the lender is a moneylender, and an unlicensed one at that, the moneylending agreement must be in the prescribed form and certainly not in the form of an SPA and security in the form of an instrument of transfer in From 14A under the NLC duly signed with the consideration stated as the so-called purchase price.” (penekanan diberikan) S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 23

Mahkamah telah memutuskan bahawa plaintif merupakan peminjam wang yang tidak berlesen dan telah memasuki perjanjian pinjaman wang dengan defendan-defendan melalui perjanjian jual beli tersebut. Tindakan plaintif tersebut jelas bertentangan dengan seksyen 5(1) dan (2) Akta 400 yang memperuntukkan sesiapa yang menjalankan perniagaan pinjaman wang hendaklah memperolehi lesen.

Plaintif telah memberi keterangan bahawa beliau bukan peminjan wang apatah lagi peminjam wang haram dan tidak berlesen. Hujahan plaintif ini dapat dipatahkan dengan seksyen 10P Akta 400 yang memperuntukkan walaupun pihak-pihak tidak pernah berniat untuk memasuki sham agreement, apabila seseorang individu telah diputuskan sebagai seorang pemberi pinjaman dan tidak berlesen pula (seperti plaintif di dalam kes ini) maka perjanjian pinjaman wang tersebut hendaklah mengikut format borang yang telah disediakan di dalam Akta 400 tersebut. Perjanjian jual beli hartanah tersebut dan instrument pindahmilik hartanah iaitu Borang 14A tidak terjumlah kepada bentuk dan format perjanjian pinjaman wang yang dibenarkan dibawah Akta 400 tersebut.

Plaintif telah berhujah bahawa defendan-defendan terikat dengan perjanjian jual beli tersebut yang mana mereka telah tandantangani. Plaintif merujuk kepada kes Polygram Records v The Search & Anor [1994] 3 MLJ 127 dan juga kes Seranggoon Gardens Estate Ltd v Mariam Chye [1959] MLJ 113 bagi menyokong hujahannya. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 24

Mahkamah memutuskan hujahan plaintif tidak lagi boleh diterima pada peringkat ini. Ini kerana mana-mana perjanjian yang bertentangan dengan Akta 400 adalah tidak sah dan terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan seperti yang diputuskan di dalam kes Mahmood Ooyub v. Li Chee Loong & Other Appeals, supra: “[253] The moneylending agreement masquerading and masking as an SPA is void both under section 24 of the Contracts Act 1950 and the various provisions of the Moneylenders Act 1951 and in particular section 15 referred to above. The Form 14A as an instrument of transfer under the NLC that arises out of the void and unenforceable agreement is also void.”

Seksyen 24 Akta Kontrak 1950 (Akta 136) memperuntukkan: "24 What considerations and objects are lawful, and what not The consideration or object of an agreement is lawful, unless—

it is forbidden by a law;

it is of such a nature that, if permitted, it would defeat any law;

it is fraudulent;

it involves or implies injury to the person or property of another; or

the court regards it as immoral, or opposed to public policy. In each of the above cases, the consideration or object of an agreement is said to be unlawful. Every agreement of which the object or consideration is unlawful is void." (penekanan diberikan).

Manakala seksyen 15 Akta 400 yang memperuntukkan: "Contract by unlicensed moneylender unenforceable S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 25

No moneylending agreement in respect of money lent after the coming into force of this Act by an unlicensed moneylender shall be enforceable." (penekanan diberikan)

Mahkamah Rayuan di dalam kes Mahmood Ooyub v. Li Chee Loong & Other Appeals, supra menegaskan transaksi pinjaman wang yang tidak berlesen yang menggunakan perjanjian jual beli sebagai penyamaran untuk mengikat pihak-pihak yang terlibat adalah bertentangan dengan undang-undang dan juga bertentangan dengan polisi awam. Kontrak tersebut merupakan satu bentuk penganiayaan terhadap pihak peminjam yang terpaksa menanggung beban hutang yang tidak berpadanan akibat faedah yang dikenakan sangat tinggi.

Pindahmilik hartanah sebagai balasan kepada pinjaman wang juga bertentangan dengan peruntukan di bawah Kanun Tanah Negara yang mana memperuntukkan hanya lien dan cagaran sahaja dibenarkan sebagai sekuriti pinjaman wang dan hartanah dicagarkan perlu melalui proses lelongan untuk mendapatkan semula wang yang dipinjam setelah melalui pembuktian yang sewajarnya oleh pemberi pinjaman tersebut (rujuk Global Globe Property (Melawati) Sdn Bhd v. Jangka Prestasi Sdn Bhd [2020] 6 CLJ 1).

Oleh itu, kontrak-kontrak atau perjanjian-perjanjian sedemikian adalah tidak sah, terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan sejajar dengan peruntukan undang-undang dan polisi awam demi kemaslahatan orang awam. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 26

Sama seperti perjanjian jual beli tersebut di dalam kes ini. Perjanjian jual beli tersebut merupakan sham agreement bagi satu kontrak pinjaman wang yang tidak berlesen, bertentangan dengan seksyen 15 Akta 400 dan seksyen 24 Akta 136. Perjanjian jual beli tersebut adalah tidak sah, terbatal dan tidak boleh dikuatkuasakan terhadap defendan-defendan d dalam kes ini.

Di dalam Penyata Tuntutannya, plaintif memohon sekiranya plaintif tidak dapat menguatkuasakan perjanjian jual beli tersebut defendan-defendan mengembalikan semula wang deposit RM120,000.00 beserta RM72,000.00 (Agreed Liquidated Damages) tersebut. Tindakan defendan-defendan mengambil dan menyimpan wang deposit tersebut setelah enggan melaksanakan perjanjian jual beli tersebut adalah tidak adil. Plaintif juga menafikan menerima RM30,000.00 daripada defendan-defendan seperti yang didakwa oleh mereka.

Mahkamah mendapati keterangan defendan-defendan bahawa mereka telah membayar RM30,000.00 kepada plaintif merupakan penyataan semata-mata tanpa apa-apa bukti sokongan. Mahkamah berpendapat sekiranya terdapat bayaran mestilah terdapat rekod memandangkan jumlah yang terlibat merupakan satu jumlah yang besar. Mahkamah memutuskan defendan-defendan gagal membuktikan bayaran RM30,000.00 tersebut.

Namun begitu persoalannya apakah plaintif berhak mendapat kembali wang deposit tersebut sekiranya perjanjian jual beli tersebut menjadi terbatal dan tidak sah? Adakah defendan-defendan ‘unjustly S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 27 enrich’ apabila menyimpan RM120,000.00 tersebut di dalam keadaan ini?

Isu ini juga telah dibincangkan di dalam kes Mahmood Ooyub v. Li Chee Loong & Other Appeals, supra di mana Mahkamah Rayuan memutuskan seperti berikut: “[260] … we have given careful consideration to this plea though not pleaded in the Statement of Claim of the lenders and we are of the view that to allow restitution would be to allow the lenders to mock the law prohibiting illegal moneylending under the Moneylenders Act 1951. [261] It would embolden the illegal moneylenders or "alongs" as they are pejoratively stigmatised, giving them a gush of wind beneath their wings that they may fly higher with their newfangled and fraudulent schemes structured to look regular and respectable. … [268] Indeed to allow even the lenders to claim the principal would be to stultify the public policy behind the Moneylenders Act 1951. It would be to negate all the efforts put in place by Parliament to try to contain the menace of illegal moneylending with its horror stories of being stripped bare to one's tunic.”

Mahkamah Rayuan di dalam kes di atas memutuskan sekiranya restitution dibenarkan didalam kes-kes sebegini maka ini akan menggalakkan lagi peminjan wang haram berurusniaga di dalam masyarakat yang mana merupakan suatu perniagaan yang bertentangan dengan undang-undang dan polisi awam. Oleh yang demikian, restitution tidak wajar dibenarkan di dalam situasi sedemikian. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 28

Sama seperti di dalam kes ini. Sekiranya defendan-defendan diperintahkan memulangkan wang RM120,000.00 (dengan atau tanpa faedah) ianya seperti memberi sokongan dan perlindungan kepada peminjam wang haram secara tidak langsung. Mahkamah akan dilihat gagal melaksanakan peranannya dalam membenteras aktiviti pinjaman wang haram yang berleluasa di dalam masyarakat kini. Oleh yang demikian, berdasarkan nas undang-undang di atas, sudah jelas bahawa plaintif tidak berhak untuk mendapatkan kembali wang deposit RM120,000.00 apatah lagi gantirugi RM72,000.00 di bawah perjanjian jual beli tersebut.

Defendan-defendan turut membangkitkan isu res judicata atas alasan isu keesahan perjanjian jual beli tersebut telah diputuskan di dalam prosiding Saman Pemula tersebut.

Relif yang dipohon oleh plaintif di dalam Saman Pemula tersebut ialah: a. Perintah pelaksanaan spesifik perjanjian jual beli tersebut; b. Perintah supaya Public Bank Berhad mengeluarkan suatu penyata penebusan (redemption statement) bagi hartanah tersebut supaya plaintif boleh menebus gadaian yang didaftar; c. Kaveat-kaveat yang dimasukkan oleh defendan ke atas hartanah tersebut dibatalkan; dan S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 29 d. Seandainya pelaksanaan spesifik tidak dibenarkan, bahawa defendan-defendan mebayar gantirugi kepada plaintif melalui prosiding taksiran gantirugi.

Melalui keputusan bertarikh 11.11.2020, YA Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Johor Bharu memerintahkan: a. Kaveat-kaveat yang dimasukkan oleh defendan-defendan dibatalkan; b. Semua prayer-prayer lain di dalam Saman Pemula ditolak; c. Kos sebanyak RM4,000.00 dibayar oleh plaintif kepada defendan-defendan, subjek kepada alokatur. (rujuk m/s 143 – 143 Ikatan F)

Sementara di dalam kes ini plaintif memohon (antara lainnya): a. Deklarasi bahawa SPA tersebut adalah sah dan berkuat-kuasa; b. Perintah bahawa defendan-defendan memulangkan RM120,000.00 berserta RM72,000.00 yang semuanya berjumlah RM192,000.00 serta-merta; c. Jika defendan tidak membayar RM192,000.00 dalam masa satu

bulan dari Tarikh penghakiman; S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 30

defendan-defendan perlu meneruskan dengan Perjanjian Jual Beli bertarikh 20.03.2018 dengan plaintif untuk menjual hartanah yang dipegang di bawag Geran 294246 Lot 83984 Mukim Pulai, Daerah Johor Bharu, Negeri Johor yang beralamat di No. 232 Jalan Indah 9/2, Taman Bukit Indah 79100 Nusajaya Johor.

(ii) Untuk tujuan penjualan tanah tersebut menurut perenggan (a) di atas, jika defendan-defendan gagal untuk menandatangani Borang Pindahmilik (14A) dan semua dokumen-dokumen yang berkaitan dengan jual-beli rumah tersebut dalam masa 14 hari dari Tarikh mereka diberitahu, Pendaftar Mahkamah boleh menandatangani dokumen-dokumen dan borang lain bagi pihak defendan-defendan;

(iii) Pihak Public Bank di atas permintaab peguamcara plaintif hendaklah mengeluarkan Penyata Tebusan ataupun ‘redemption statement’ dalam satu masa munasabah.

Melalui kertas-kertas kausa yang difailkan (rujuk m/s 4 – 141 Ikatan B) Mahkamah mendapati fakta-fakta kes yang diplidkan di dalam Saman Pemula tersebut adalah sama seperti di dalam kes ini iaitu merujuk kepada Perjanjian jual beli tersebut yang enggan dilaksanakan oleh defendan-defendan setelah menerima wang deposit RM120,000.00. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 31

Mahkamah merujuk kepada kes Asia Commercial Finance (M) Berhad v. Kawal Teliti Sdn. Bhd. [1995] 3 CLJ 783 yang menjelaskan prinsip res judicata seperti berikut: “What is res judicata? It simply means a matter adjudged, and its significance lies in its effect of creating an estoppel per rem judicature. When a matter between two parties has been adjudicated by a Court of competent jurisdiction, the parties and their privies are not permitted to litigate once more the res judicata, because the judgment becomes the truth between such parties, or in other words, the parties should accept it as the truth; res judicata pro veritate accipitur. The public policy of the law is that it is in the public interest that there should be finality in litigation - interest rei publicae ut sit finis litium. It is only just that no one ought to be vexed twice for the same cause of action - nemo debet bis vexari pro eadem causa. Both maxims are the rationales for the doctrine of res judicata, but the earlier maxim has the further elevated status of a question of public policy.”

Mahkamah Agung di dalam kes tersebut juga memutuskan res judicata dapat dibahagikan kepada dua kategori iaitu estoppel kausa tindakan estoppel dan estoppel isu dan kedua-duanya mempunyai perbezaan masing-masing. Kedua-dua estoppel tersebut diterangkan seperti berikut: “The cause of action estoppel arises when rights or liabilities involving a particular right to take a particular action in Court for a particular remedy are determined in a final judgment and such right of action ie. the cause of action, merges into the said final judgment; in layman's language, the cause of action has turned into the said final judgment. The said cause of action may not be re-litigated between the same parties because it is res judicata. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 32 In order to prevent multiplicity of actions and also in order to protect the underlying rationales of estoppel per rem judicatum and not to act against them, such estoppel of cause of action has been extended to all other causes of action (based on the same facts or issues) which should have been litigated or asserted in the original earlier action resulting in the final judgment and which were not either deliberately or due to inadvertence… … On the other hand, the issue estoppel literally means simply an issue which a party is estopped from raising in a subsequent proceeding… … we respectfully agree with Peter Gibson J in Lawdor v. Gray [1984] 3 All ER 345, 350 who said: "Issue estoppel... prevents contradiction of a previous determination, whereas cause of action estoppel prevents reassertion of the cause of action.”

Kes Asia Commercial Finance (M) Berhad v. Kawal Teliti Sdn. Bhd. supra, melibatkan satu perjanjian pembiayaan yang diberikan oleh perayu kepada responden yang dijamin dengan satu cagaran bagi membangunkan satu projek perumahan. Apabila responden telah gagal mematuhi terma bayaran semula perjanjian pembiayaan tersebut, perayu telah memohon satu perintah penjualan hartanah yang dicagarkan yang mana dibenarkan oleh Mahkamah Tinggi. Responden telah memfailkan satu Notis Usul di Mahkamah Tinggi antara lain memohon pengenepian bagi perintah tersebut, dan juga untuk gantirugi yang dialami akibat keengganan perayu untuk membenarkan pengeluaran sepenuhnya wang dibawah pembiayaan tersebut. Permohon ini telah ditolak oleh YA Hakim yang bijaksana dan ketika rayuan penolakan tersebut telah disahkan oleh Mahkamah Agung. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 33

Responden kemudiannya memfailkan satu tindakan lain di mana responden menuntut gantirugi bagi kehilangan keuntungan disebabkan oleh kegagalan projek perumahan tersebut. Perayu telah memfailkan permohonan di bawah Aturan 18 k 19 KMT 1980 atas alasan tindakan responden terjumlah kepada res judicata kerana perkara yang sama telah diputuskan oleh melalui tindakan Notis usul yang terdahulu. Permohonan perayu ditolak Mahkamah Tinggi dan perayu merayu ke Mahkamah Agung.

Mahkamah Agung setelah meneliti fakta-fakta kes tersebut memutuskan: “Looking at the wording of both the earlier originating motion aforesaid and the statement of claim in the action concerned herein and looking also at the content of the supporting affidavit of the earlier originating motion, the causes of action of both proceedings are identical. Both claim damages for failure or refusal of the identical finance company to allow the same borrower to utilize in full the identical loan of RM750,000 causing loss consequent upon the failure of the identical housing scheme or housing development to be proceeded further. The action in the Court below and immediately concerned herein claims only one relief or one relief in substance, damages for refusal to allow the borrower to borrow the full sum of RM750.000. Again all rights and liabilities of both parties had merged into the judgment delivered on the said originating motion and the judgment was confirmed by the Supreme Court and it is therefore final. The cause of action estoppel applies unquestionably against the borrower and the borrower's case represents a classical case for the application of the doctrine of res judicata by way of a cause of action estoppel; the cause of action being the action for S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 34 damages for refusal of the finance company to allow the borrower to utilize or borrow completely the total sum of agreed loan.”

Sama seperti kes di hadapan Mahkamah ini. Fakta kes di dalam Saman Pemula tersebut adalah sama seperti di dalam penyata tuntutan di sini. Malahan relif yang dipohon juga adalah serupa walaupun menggunakan perkataan yang berbeza. Di dalam kedua-dua tindakan ini plaintif memohon untuk perintah keesahan dan penguatkuasaan perjanjian jual beli tersebut dan gantirugi yang sewajarnya sekiranya perjanjian jual beli tersebut tidak dapat dilaksanakan.

Keputusan Mahkamah Tinggi bertarikh 11.11.2020 inter alia telah menolak relif spesifik untuk menguat-kuasakan perjanjian jual beli tersebut dan juga gantirugi yang dituntut oleh plaintif. Plaintif pula tidak merayu terhadap keputusan tersebut.

Pada pendapat Mahkamah berpandukan kepada kes Asia Commercial Finance (M) Berhad v. Kawal Teliti Sdn. Bhd. supra, tindakan plaintif di sini jelas terjumlah kepada estoppel kausa tindakan kerana bukan sahaja tindakan ini berdasarkan fakta dan relif yang sama, namun hak-hak dan liabiliti plaintif dan defendan-defendan telah diputuskan oleh Mahkamah Tinggi sebelum ini. Isu keesahan perjanjian jual beli ini telah diputuskan oleh Mahkamah Tinggi dan Mahkamah Tinggi juga telah menolak relif-relif yang dipohon oleh plaintif. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 35

Mahkamah ini tidak boleh sekali lagi memutuskan perkara yang sama apabila telah wujud keputusan Mahkamah Tinggi sebelum ini. Plaintif tidak merayu terhadap keputusan Mahkamah Tinggi tersebut dan ini bermaksud keputusan tersebut masih sah dan berkuatkuasa terhadap pihak-pihak di sini. Selain itu, ketiadaan rayuan juga bermaksud plaintif menerima dan tidak mempertikaikan keputusan Mahkamah Tinggi tersebut. Oleh yang demikian, plaintif adalah terikat dengan keputusan Mahkamah Tinggi tersebut dan diestop daripada mengambil tindakan yang lainnnya berdasarkan fakta kes yang sama dan relif yang sama.

Kesimpulannya, tindakan plaintif di sini adalah jelas merupakan salah guna proses Mahkamah dan wajar ditolak dengan kos.

Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah berpendapat tiada apa-apa merit di dalam tindakan plaintif ini dan Mahkamah menolak tindakan plaintif dengan kos. Tuntutan Balas defendan-defendan di perenggan 33 (a) iaitu untuk satu deklarasi bahawa tuntutan plaintif ini adalah suatu penyalahgunaan proses dan prosiding Mahkamah, adalah dibenarkan.

Kos mengikut skala. S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg JA-A52NCvC-19-01/2021 Alasan Penghakiman 36 Bertarikh pada 18 September 2024 ……………………………….. LAILAWATI BINTI ALI HAKIM Mahkamah Sesyen Johor Bharu JOHOR Bagi pihak plaintif: Bagi pihak defendan: Theena TS Chang T/n Thina & Co T/n Henry Soong & Chang S/N iaf8s3j450a0sPTJge2mQg