Court DecisionMY-HC

BA-24NCvC-2865-12/2024

WAN SHAHRUL BIN WAN ABD WAHAB v 1. ) Pentadbir Tanah Daerah Petaling (BA-24NCvC-2865-12/2024)

High Court of Malaysia29 May 2025

The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.

Open official source PDF Report an issue

How this case connects

Citations and treatment detected automatically from later judgments and the authorities this decision relies on.

Cited by

Later cases and laws citing this decision

Not yet cited by a later decision.

Authorities cited

Earlier cases and laws this decision relies on

Cites[2007] MLRA 657External
“340(2) Kanun Tanah Negara dibaca bersama Aturan 44 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 serta kes Mahkamah Rayuan Au Meng Nam & Anor v Ung Yak Chew & Ors [2007] 4 AMR 546; [2007] 4 CLJ 526; [2007] 5 MLJ 136; [2007] MLRA 657 untuk menyokong permohonan Saman Pemulanya. [23] Sebaliknya, hujahan Defendan Kedua adalah bahawa berdasa”
Cites[2010] AMEJ 0653External
“nmugam v Artisan Fokus Sdn Bhd [2016] 3 [2015] 3 AMR 104; [2015] 2 CLJ 1062 MLJ 122; [2015] 4 MLRA 674, Mayban Allied Bhd (formerly known as Phileo Allied Bank (M) Bhd) v Kenneth Godfrey Gomez & Anor [2010] AMEJ 0653; [2010] 9 CLJ 702; [2011] 5 MLJ 219; [2012] 6 MLRA 671, Kerajaan Malaysia v Mat Shuhaimi bin Shafiei [2”
Cites[2018] AMEJ 1212External
“010] 9 CLJ 702; [2011] 5 MLJ 219; [2012] 6 MLRA 671, Kerajaan Malaysia v Mat Shuhaimi bin Shafiei [2018] 1 AMR 837; [2018] 3 CLJ 1; [2018] 2 MLJ 133; [2018] 2 MLRA 185, Chai Kuet Sow v Khoo Teck Seng [2018] AMEJ 1212; [2018] MLJU 1460; [2018] MLRHU 1198, Malayan United Finance Bhd v Noormurni Sdn Bhd & Anor [[1988] 1 C”
Cites[2018] MLJU 1460External
“011] 5 MLJ 219; [2012] 6 MLRA 671, Kerajaan Malaysia v Mat Shuhaimi bin Shafiei [2018] 1 AMR 837; [2018] 3 CLJ 1; [2018] 2 MLJ 133; [2018] 2 MLRA 185, Chai Kuet Sow v Khoo Teck Seng [2018] AMEJ 1212; [2018] MLJU 1460; [2018] MLRHU 1198, Malayan United Finance Bhd v Noormurni Sdn Bhd & Anor [[1988] 1 CLJ Rep 190; [1988]”
Cites[2018] MLRHU 1198External
“012] 6 MLRA 671, Kerajaan Malaysia v Mat Shuhaimi bin Shafiei [2018] 1 AMR 837; [2018] 3 CLJ 1; [2018] 2 MLJ 133; [2018] 2 MLRA 185, Chai Kuet Sow v Khoo Teck Seng [2018] AMEJ 1212; [2018] MLJU 1460; [2018] MLRHU 1198, Malayan United Finance Bhd v Noormurni Sdn Bhd & Anor [[1988] 1 CLJ Rep 190; [1988] 1 MLJ 395; [1987]”

Show 1 more

Cites[2024] MLJU 2624External
“i Mahkamah Persekutuan dalam kes Malayan Banking Bhd v Mohd Affandi **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 26 bin Ahmad [2024] 10 CLJ 501; [2024] MLJU 2624; [2025] 1 MLRA 429 di mana Mahkamah Persekutuan telah menetapkan “keperluan” bagi menentukan bila seorang”

Auto-detected from judgment text; not a substitute for a citator check.

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN SAMAN PEMULA NO.: BA-24NCvC-2865-12/2024 Dalam Perkara Aturan 92 (4) dan aturan/kaedah lain di bawah Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012; Dan Dalam perkara Seksyen 305, 312, 340, 381 dan 417 Kanun Tanah Negara 1965; Dan Dalam Perkara Hartanah yang dikenali sebagai No. H.S.(M) 3238, PT 361, Mukim Bukit Raja, Daerah Petaling, Negeri Selangor Darul Ehsan (“Hartanah Terlibat”); Dan Dalam perkara Perintah bertarikh 17 Mei 2018, yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi Shah Alam berkenaan Writ Saman No.: BA- 21NCVC-32-05/2017; 10/07/2025 09:04:21 BA-24NCvC-2865-12/2024 Kand. 24 Dan Dalam perkara mengenai Gadaian Pihak Ketiga yang didaftar melalui Perserahan 5726/2011 oleh Orion Palma Sdn Bhd kepada CIMB Bank Berhad yang didaftarkan pada 13 September 2011. ANTARA WAN SHAHRUL BIN WAN ABD WAHAB (NO. K/P: 720118-10-5111) …PLAINTIF

Dan

PENDAFTAR HAKMILIK DAERAH PETALING /

Pentadbir Tanah Daerah Petaling

2. Cimb Bank Berhad (13491-P)

NORTHERN TOP PLATFORM (M) SDN BHD (962061-X / 201101033926) …DEFENDAN-DEFENDAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Saman Pemula ini merupakan permohonan oleh Plaintiff yang antara lain untuk membatalkan suatu gadaian pihak ketiga serta satu perintah bahawa lelongan hartanah terlibat yang dibuat oleh Defendan Kedua dan yang dibida oleh Defendan Ketiga dibatalkan dengan efek serta-merta. Isu Teras [2] Isu pokok untuk pertimbangan Mahkamah ini menjurus kepada persoalan sama ada gadaian yang didaftarkan atas nama pemegang gadaian adalah tidak sah, terbatal dan tiada kesan undang-undang. Pihak-Pihak [3] Plaintif adalah seorang individu. [4] Defendan Pertama ialah Pentadbir Tanah Daerah Petaling. [5] Defendan Kedua adalah sebuah bank dan pemegang gadaian terhadap hartanah terlibat. [6] Sementara itu, Defendan Ketiga merupakan pembida yang telah secara berjaya membuat bidaan terhadap hartanah terlibat. Relif-Relif [7] Demi kelengkapan, relif-relif yang dituntut oleh Plaintif di dalam Saman Pemula ini adalah seperti berikut:

Bahawa Gadaian Pihak Ketiga dengan No. Perserahan 5726/2011 yang dimasukkan Defendan. Kedua (“Gadaian tersebut”) dibatalkan oleh Defendan Pertama dengan efek serta-merta di bawah Seksyen 305, 312, 340 dan 381 Kanun Tanah Negara 1965 yang kesemuanya dibaca bersama-sama

Aturan 92 Kaedah 4 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012;

Bahawa selepas daripada pembatalan Gadaian tersebut Defendan Pertama dengan serta merta menyempurnakan Perintah Mahkamah bertarikh 17 Mei 2018 di bawah seksyen 447 Kanun. Tanah Negata 1965 ke atas. Hartanah Terlibat dengan mendaftarkan nama Plaintif ke atas Suratcara Geran

Hakmilik Hartanah Terlibat;

Bahawa Lelongan Hartanah Terlibat yang dibuat pada 7 November 2024 oleh Defendan Kedua yang dibida oleh Defendan Ketiga secara ‘atas talian (“on-line”) di batalkan dengan efek serta-merta;

Pendaftar Mahkamah dan/atau Pentadbir Tanah diberikuasa untuk menandatangani apa-apa suratcara-suratcara bagi mengefekkan pembatalan Gadaian tersebut dan juga pendaftaran hakmilikan ke atas Hartanah Terlibat ke alas nama Plaintif;

Bahawa segala hutang Orion Palma Sdn Bhd adalah terikat dengan Defendan Kedua tanpa melibatkan Gadaian tersebut secara efektif bermula dari tarikh Perintah Mahkamah.

Dikeluarkan;

Kos permohonan ini ditanggung olen Defendan Kedua; dan

Relif lain-lain dan/atau perintah selanjutnya yang dianggap adil dan suaimanfaat olen Mahkamah Yang Mulia ini. Pendirian Defendan-Defendan Terhadap Tuntutan Paintif [8] Apa yang perlu ditekankan adalah pendirian oleh Defendan Pertama dan Defendan Ketiga terhadap tuntutan Plaintif di dalam Saman Pemula ini. [9]

Preamble

Menurut surat oleh Defendan Pertama (di dalam Lampiran 8), Defendan Pertama memaklumkan bahawa ia tiada bantahan bagi permohonan Sama Pemula Plaintif ini melainkan kos dan segala bayaran/caj yang perlu dibayar di bawah Kaedah Tanah Selangor 2003 hendaklah ditanggung oleh Plaintif. [10] Bagi Defendan Ketiga pula, ia hanya memfailkan Aifidavit Balasan (di dalam Lampiran 10) dan Afidavit Tambahan (di dalam Lampiran 12) dan tidak memfailkan apa-apa Hujahan Bertulis. [11] Setakat Defendan Ketiga berkenaan, ia menafikan sebarang pengetahuan berkenaan dakwaan-dakwaan dan/atau fakta-fakta yang dibangkitkan oleh Plaintif dalam perenggan-perenggan 4 hingga 24 Afidavit Sokongan Plaintif (di dalam Lampran 2). [12] Sebagai balasan kepada perkara yang dibangkitkan di dalam hujahan oleh Plaintif (di perenggan 4 Lampiran 13) yang seperti berikut: Manakala, tindakan Defendan Kedua menuntut Defendan Ketiga membuat pembayaran kepada mereka, serta tindakan Defendan Ketiga melepaskan bayaran kepada Defendan Kedua adalah sebenar-benarnya suatu tindakan yang salah, dan tidak sepatutnya dilakukan – kerana ianya secara langsung, membelakangi Perintah Mahkamah bertarikh 17 Mei 2018 yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi Shah Alam di bawah Writ Saman No. BA-21NCVC32- 05/2017, serta arahan daripada Defendan Pertama semasa Siasatan Tanah yang dijalankan pada 25 November 2024. Defendan Ketiga menjelaskan bahawa bayaran yang telah dibuat adalah atas arahan Defendan Kedua dan ia tiada pilihan selain membayar dalam tempoh masa seperti yang diperuntukan di bawah Kanun Tanah Negara. [13] Lantaran, pendirian Defendan Ketiga adalah setakat merezabkan haknya untuk menuntut apa-apa relif yang diperuntukkan oleh undang-undang sekiranya permohonan oleh Plaintif ini dibenarkan oleh mahkamah. [14] Berdasarkan kepada pendirian-pendirian oleh Defendan Pertama dan Defendan Ketiga, maka adalah jelas bahawa permohonan Plaintif hanya dicabar dengan sekeras-kerasnya oleh Defendan Kedua. Justeru, pertikaian ini hanya memperlihatkan pertelingkahan di antara Plaintif dengan Defendan Kedua. Fakta Latar Belakang Penting Menurut Plaintif [15] Plaintif menganggap and mengemukakan fakta latar belakang seperti berikut sebagai penting dan menyokong permohonan beliau.

Preamble

Menurut beliau: a) Melalui suatu Perintah bertarikh 17 Mei 2018 yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi Shah Alam di bawah Writ Saman No. BA-21NCVC-32-05/2017 (“Perintah Mahkamah tersebut”), Mahkamah Tinggi telah mengisytiharkan dan membuat deklarasi bahawa pindahmilik hartanah yang dikenali sebagai. No. HS(M) 3238, No. PT 361, Mukim Bukit Raja, Daerah Petaling, Negeri Selangor Darul Ehsan (“Hartanah Terlibat”) oleh Plaintif kepada Orion Palma Sdn Bhd adalah tidak sah, batal dan tiada kesan di sisi undang-undang; b) Mahkamah Tinggi turut memerintahkan Defendan Pertama membatalkan pendaftaran memorial perserahan nombor 923/2007 pada 2 Mac 2007 dan memadam nama Orion Palma Sdn Bhd dari pendaftaran hakmilik ke atas Hartanah Terlibat dan mengembalikan semula nama Plaintif sebagai tuanpunya berdaftar Hartanah Terlibat; c) Berdasarkan Perintah tersebut, peguamcara Plaintif terdahulu telah mengemukakan salinan Perintah tersebut dan yang terkini Perintah tersebut telah dikemukakan melalui surat Tetuan Saleh & Aizac bertarikh 5 Januari 2023 kepada Defendan Pertama namun tiada tindakan pendaftaran diambil oleh Pihak Defendan Pertama sehingga kini; d) Defendan Pertama sepatutnya mendaftaraikan nama Plaintif pada Suratcara Hakmilik Geran Hartanah Terlibat berdasarkan Perintah tersebut; e) Pada 11 November 2024, suatu Notis Mengenai Siasatan di bawah Seksyen 27 Kanun Tanah Negara 1965 telah dikeluarkan oleh Defendan Pertama kepada Plainif memanggil kehadiran Plaintif untuk suatu siasatan berkenaan “Permasalahan Rekod Gadaian pada Hakmilik No. HS(M) 3238, No. PT 361, Mukim Bukit Raja, Daerah Petaling, Negeri Selangor” pada pukul 9:30 pagi, 25 November 2024 bertempat di Bilik Rundingan Unit Pendaftaran, Pejabat Daerah dan Tanah Petaling. f) Sewaktu Siasatan Tanah yang dilaksanakan oleh Defendan Pertama pada 25 November 2024 yang turut dihadiri Plaintif, peguamcara Plaintif serta peguamcara Defendan Kedua, Defendan Pertama telah mengarahkan agar Plaintif membuat permohonan pembatalan Gadaian Pihak Ketiga No. Perserahan 5726/2011 yang dimasukkan oleh Defendan Kedua sebelum Defendan Pertama boleh mendaftaraikan nama Plaintif ke atas Suratcara Geran Hakmilik Hartanah Terlibat tersebut berdasarkan Perintah Mahkamah tersebut; g) Defendan Kedua, walaupun telah mengetahui berkenaan Perintah Mahkamah tersebut, telah secara cuai dan/atau engkar melelong Hartanah Terlibat secara lelongan atas talian (“On-line auction”) pada 7 November 2024 dan Defendan Ketiga adalah pembida yang berjaya membeli Hartanah Terlibat; h) Plaintif menamakan pembida tersebut sebagai Defendan Ketiga di dalam Saman Pemula ini kerana Plaintif turut ingin menghalang apa-apa proses pendaftaran oleh Defendan Pertama ke atas nama Defendan Ketiga atas sebab Perintah Mahkamah tersebut mengikat kesemua pihak-pihak yang terlibat di dalam pertikaian berkenaan Hartanah Terlibat. Fakta Latar Belakang Penting Menurut Defendan Kedua [16] Fakta latar belakang yang ditekankan dan yang diberi perhatian serta yang dianggap sebagai relevan oleh Defendan Kedua adalah seperti berikut. a) Bahawa pada setiap masa yang matan, Orion Palma Sdn Bhd merupakan Tuan Empunya berdaftar bagi Hartanah yang dipegang di bawah Hakmilik No. H.S.(M) 3238, PT 361, Tempat Kampong Bukit Cherakah, Mukim Bukit Raja, Daerah Petaling, Negeri Selangor Darul Ehsan (selepas ini dirujuk sebagai “Hartanah tersebut”). [ b) Bahawa atas permohonan NG HIN MUN (No. K/P: 701112- 08- 5777) dan SHEILA SEE MAY LING (No. K/P: 750204-14- 5336) [selepas ini dirujuk sebagai “Peminjam-Peminjam tersebut”], Defendan Kedua telah memberikan Kemudahan Pinjaman “Vacant Land Financing”, Jenis Kemudahan Pinjaman Berjangka sebanyak RM459,686.00 (“Kemudahan Pertama”) melalui Surat Tawaran yang bertarikh 27.04.2010 (“Surat Tawaran tersebut”) dan Perjanjian Kemudahan bertarikh 30.6.2010. c) Atas balasan Defendan Kedua mengeluarkan/melepaskan Kemudahan tersebut, Orion Palma Sdn Bhd telah melaksanakan satu Gadaian Pihak Ketiga melalui Bil Perserahan No. 5726/2011 ke atas Hartanah tersebut sebagai suatu sekuriti dengan Defendan Kedua yang mana telah didaftarkan pada 13.09.2011 (selepas ini dirujuk sebagai “Gadaian tersebut”). Gadaian tersebut telah menjadi jaminan kepada Kemudahan tersebut dengan jumlah sebanyak RM459,686.00 bersama faedah tertakluk kepada terma-terma dan syarat-syarat yang dinyatakan di dalam Gadaian tersebut. d) Bahawa terdapat Surat Kebenaran daripada Pejabat Daerah/Tanah Petaling bertarikh 05.06.2010 kepada Orion Palma Sdn Bhd yang memberi kebenaran untuk menggadaikan Hartanah tersebut kepada Defendan Kedua. e) Bahawa Peminjam-Peminjam tersebut telah memungkiri terma-terma dan syarat-syarat Kemudahan tersebut dan telah gagal, enggan dan/atau cuai untuk mengawalselia Kemudahan tersebut dengan gagal membuat bayaran tertunggak terhadap Kemudahan tersebut. f) Atas keingkaran Peminjam-Peminjam tersebut membuat bayaran tertunggak untuk Kemudahan tersebut, Defendan Kedua telah cuba untuk memulakan tindakan halang tebus ke atas Hartanah tersebut di Pejabat Tanah/Daerah Petaling, Selangor Darul Ehsan. Tetapi permohonan Defendan Kedua ditolak atas alasan “Ada Kaveat Pendaftar” dan “Terlibat dengan kes polis” dan berdasarkan carian rasmi bagi Kaveat Pendaftar ke atas Hartanah tersebut di Pejabat Tanah/Daerah Petaling, Selangor Darul Ehsan, Defendan Kedua mendapati satu Kaveat Pendaftar telah didaftar pada 28.9.2012 dan satu Kaveat Persendirian telah didaftar pada 10.10.2012 di atas permohonan Plaintif. g) Oleh yang demikian Defendan Kedua melalui Saman Pemula No. 24-1348-12/2014 di Mahkamah Tinggi Malaya di Shah Alam telah memohon agar Kaveat Pendaftar dan Kaveat Persendirian dibatalkan. Selepas pendengaran penuh, Mahkamah Tinggi telah pada 29.9.2015 dan 27.11.2015 membenarkan Saman Pemula tersebut dan membatalkan dan mengenepikan pendaftaran Kaveat Pendaftar dan Kaveat Persendirian masing-masing. h) Selanjutnya, melalui Guaman No. BA-21NCVC-32-05/2017, Plaintif telah memulakan satu prosiding Writ terhadap Defendan Kedua dimana kausa tindakan dan isu-isu yang diplidkan oleh Plaintif dalam tindakan tersebut, secara langsung atau tidak langsung adalah berkenaan dan/atau berkaitan dengan bahawa kononnya Gadaian yang memihak Defendan Kedua melalui Perserahan No. 5726/2011 adalah tidak sah, terbatal dan tiada kesan undang-undang. i) Dengan merujuk kepada Pernyataan Tuntutan yang difailkan dibawah Guaman No. BA-21NCVC-32-05/2017 tersebut, Plaintif telah membangkitkan isu-isu dan/atau memohon deklarasi supaya Gadaian yang memihak Defendan Kedua melalui Perserahan No. 5726/2011 adalah tidak sah, terbatal dan tiada kesan undang-undang kerana pindahmilik yang telah didaftarkan atas nama Plaintif Pertama diperolehi melalui instrument yang tidak sah. j) Defendan Kedua selanjutnya telah memfailkan satu Notis Permohonan di bawah Aturan 18 Kaedah 19 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 untuk membatalkan Writ dan Pernyataan Tuntutan Plaintif tersebut dan melalui Perintah Mahkamah bertarikh 13.12.2017, Mahkamah Tinggi Shah Alam telah membenarkan permohonan Defendan Kedua tersebut. k) Plaintif selanjutnya telah memfailkan satu Notis Rayuan terhadap Perintah bertarikh 13.12.2017 tersebut namun, ianya telah ditarikbalik melalui Notis Penarikan Balik Rayuan bertarikh 20.04.2018. [17] Defendan Kedua turut merujuk kepada beberapa prosiding mahkamah sebelum ini. [18] Defendan Kedua memaklumkan bahawa ia telah memulakan prosiding halangtebus melalui Saman Pemula BA-24FC-70-02/2022 di Mahkamah Tinggi Shah Alam. Namun, Mahkamah Tinggi Shah Alam pada 12 Ogos, 2022 telah menolak Saman Pemula BA-24FC-70-02/2022 tersebut danberukutan Keputusan di atas, Defendan Kedua telah memfailkan Rayuan di Mahkamah Rayuan melalui Rayuan Sivil No.: B- 02(A)-1606-08/2022 di mana pada 23 Ogos, 2023, Mahkamah Rayuan telah membenarkan Rayuan Defendan Kedua di mana, antara lain, Saman Pemula BA-24FC-70-02/2022 tersebut dibenarkan. [19] Defendan Kedua turut memaklumkan bahawa selaras dengan Perintah Mahkamah Rayuan bertarikh 23 Ogos, 2023 tersebut, ia telah melalui Permohonan Perlaksanaan No. BA-38-2357-08/2024 memperolehi satu Perintah bertarikh 24 September, 2024 supaya satu lelongan awam terhadap Hartanah tersebut dijalankan pada 07 November, 2024 dengan harga rezab sebanyak RM970,000.00. Hujahan Masing-Masing [20] Secara ringkasan, hujahan utama Plaintif adalah bahawa Defendan Kedua tidak memperoleh hak milik dengan suci hati sebagai bank pemegang gadaian. Hujahan ini berlandaskan kepada dakwaan bahawa pertama, satu penipuan telah diperkatakan dilakukan terhadap Plaintif berhubung dengan pindah milik hartanah tersebut dan kedua, bahawa memandangkan pindah milik itu tidak sah, maka gadaian kepada Defendan Kedua juga kononnya tidak sah. [21] Untuk menyokong dakwaan pertama, Plaintif bergantung kepada, antara lain peruntukan seperti seksyen 205(1) Kanun Tanah Negara (setiap pindahmilik hartanah mestilah dibuat melalui instrumen yang sah), seksyen-seksyen 17 dan 19 Akta Kontrak 1950 dan keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes Tan Ying Hong v Tan Sian San [2010] 1 AMR 557; [2010] 2 CLJ 269; [2010] 2 MLJ 1; [2010] 1 MLRA 1. [22] Untuk dakwaan kedua pula, Plaintif bergantung kepada seksyen-seksyen 305, 312 dan 340(2) Kanun Tanah Negara dibaca bersama Aturan 44 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 serta kes Mahkamah Rayuan Au Meng Nam & Anor v Ung Yak Chew & Ors [2007] 4 AMR 546; [2007] 4 CLJ 526; [2007] 5 MLJ 136; [2007] MLRA 657 untuk menyokong permohonan Saman Pemulanya. [23] Sebaliknya, hujahan Defendan Kedua adalah bahawa berdasarkan fakta yang telah dikemukakan, adalah jelas dan nyata bahawa berdasarkan keputusan Mahkamah Tinggi Shah Alam sebelum ini, “adalah terbukti bahawa Defendan Kedua sebagai Pemegang Gadaian berdaftar mempunyai satu hak dan kepentingan yang tidak boleh disangkal”. Menurut Defendan Kedua, “memandangkan Gadaian ke atas Hartanah tersebut yang memihak Defendan Kedua adalah masih berkuatkuasa walaupun pemilikan Hartanah tersebut telah ditukar daripada Orion Plama Sdn Bhd kepada Plaintif Defendan Kedua mempunyai hak yang sah disisi undang-undang untuk melaksanakan haknya sebagai Pemegang Gadaian yang berdaftar ke atas Hartanah tersebut di bawah Gadaian yang masih sah dan berkuatkuasa tersebut”. [24] Secara rumusan, hujahan kembar Defendan Kedua adalah: Pertama, Plaintif adalah diestop atas dasar prinsip ‘res judicata’ untuk membangkitkan isu yang sama bahawa kononnya Gadaian tersebut yang memihak Defendan Kedua melalui Perserahan No. 5726/2011 adalah tidak sah, terbatal dan tiada kesan undang-undang; dan kedua, bahawa kepentingan Defendan Kedua terhadap hartanah tersebut tidak boleh disangkal di bawah proviso kepada Seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara. [25] Untuk menyokong alasan pertama di atas, Defendan Kedua merujuk kepada Asia Commercial Finance (M) Bhd v Kawal Teliti Sdn Bhd [1995] 3 AMR 2559; [1995] 3 MLJ 189, [1995] 3 CLJ 783, [1995] 1 MLRA 611, Dato’ Sivanathan a/l Shanmugam v Artisan Fokus Sdn Bhd [2016] 3 [2015] 3 AMR 104; [2015] 2 CLJ 1062 MLJ 122; [2015] 4 MLRA 674, Mayban Allied Bhd (formerly known as Phileo Allied Bank (M) Bhd) v Kenneth Godfrey Gomez & Anor [2010] AMEJ 0653; [2010] 9 CLJ 702; [2011] 5 MLJ 219; [2012] 6 MLRA 671, Kerajaan Malaysia v Mat Shuhaimi bin Shafiei [2018] 1 AMR 837; [2018] 3 CLJ 1; [2018] 2 MLJ 133; [2018] 2 MLRA 185, Chai Kuet Sow v Khoo Teck Seng [2018] AMEJ 1212; [2018] MLJU 1460; [2018] MLRHU 1198, Malayan United Finance Bhd v Noormurni Sdn Bhd & Anor [[1988] 1 CLJ Rep 190; [1988] 1 MLJ 395; [1987] 1 MLRA 285 dan Serac Asia Sdn Bhd v Sepakat Insurance Brokers Sdn Bhd [2013] 4 AMR 385, [2013] 6 CLJ 673; [2013] 5 MLJ 1; [2013] 5 MLRA 175. [26] Kes-kes seperti CIMB Bank Berhad v Ambank (M) Berhad & Ors [2017] 6 AMR 309; [2017] 9 CLJ 145; [2017] 5 MLJ 142; [2017] 5 MLRA 1 dan Public Bank Bhd v T Sivam a/l Tharamalingam (as the representative/executor for the estate of the late Nagamuthu a/l Periasamy) [2017] 2 MLJ 489; [2017] 6 MLRA 436 pula telah dikemukakan untuk menyokong alasan kedua Defendan Kedua. Peruntukan Undang-Undang [27] Untuk memudahkan rujukan, peruntukan-peruntukan undang-undang yang telah dirujuk serta yang relevan adalah seperti berikut. [28] Seksyen-seksyen terlibat daripada Kanun Tanah Negara adalah seperti berikut. Dealings capable of being effected, and persons capable of taking thereunder

205

(1) The dealings capable of being effected under this Act with respect to alienated lands and interests therein shall be those specified in Parts Fourteen to Seventeen, and no others. … Other action by Registrar in connection with registration

305

(1) Subject to subsection (3), the Registrar shall, on completing the registration of any instrument in accordance with section 304 —

file the instrument;

make a copy of the memorial of registration on the document or documents specified in section 306 in relation to instruments of the class in question;

cancel —

any memorial relating to a dealing which, by virtue of the registration, has ceased to be effective; and

(ii) if he is able to secure its production, any copy of the memorial on the document or documents referred to in paragraph (b); (ca) record the total amount of undivided shares of a co-proprietor;

if the instrument is one to which the provisions of section 307 apply, make any additional endorsements or other entries required by those provisions; and

return to the person or body from whom it was obtained every issue document of title and duplicate lease, sublease or charge presented or produced in connection with the registration.

The Registrar shall sign and seal every copy memorial and endorsement made by him pursuant to paragraph (1)(b) or (d).

For the purposes of paragraph (1)(e), the Registrar shall inform the person or body from whom the document was obtained to collect the document.

Where any document of title and duplicate lease, sublease or charge presented or produced in connection with the registration is not collected by the person or body from whom it was obtained upon being informed under subsection

within the prescribed time, the release of such document thereafter shall be upon payment of such fees, as may be prescribed.

For the purposes of paragraph (1)(d), such action in respect of land held under land office title registered by virtue of paragraph 166(1)(j) or section 187aa and the documents of which were kept by the former district shall be made by the Registrar in respect of the former district.

For the purposes of subsection (2c), “former district” refers to the district where the documents were first registered.

Where, under section 299, the Registrar has dispensed with the production of any document with respect to which any action is required to be taken by subsection (1), he may take that action at any subsequent time when the document in question may come into his hands. Summary of Registrar’s powers of cancellation

312

(1) The powers of cancellation conferred on the Registrar by this Chapter shall be in addition to those conferred on him by paragraph 305(1)(c) with respect to dealings which have ceased to be effective by reason of the registration of some subsequent instrument.

The registration of instruments of dealing may also be cancelled by the Registrar pursuant to his powers under section 381 with respect to obsolete entries generally, but only in cases not provided for by this Chapter or the said paragraph

(c). Registration to confer indefeasible title or interest, except in certain circumstances

340

(1) The title or interest of any person or body for the time being registered as proprietor of any land, or in whose name any lease, charge or easement is for the time being registered, shall, subject to the following provisions of this section, be indefeasible.

The title or interest of any such person or body shall not be indefeasible —

in any case of fraud or misrepresentation to which the person or body, or any agent of the person or body, was a party or privy; or

where registration was obtained by forgery, or by means of an insufficient or void instrument; or

where the title or interest was unlawfully acquired by the person or body in the purported exercise of any power or authority conferred by any written law.

Where the title or interest of any person or body is defeasible by reason of any of the circumstances specified in subsection (2) —

it shall be liable to be set aside in the hands of any person or body to whom it may subsequently be transferred; and

any interest subsequently granted thereout shall be liable to be set aside in the hands of any person or body in whom it is for the time being vested: Provided that nothing in this subsection shall affect any title or interest acquired by any purchaser in good faith and for valuable consideration, or by any person or body claiming through or under such a purchaser.

Nothing in this section shall prejudice or prevent —

the exercise in respect of any land or interest of any power of forfeiture or sale conferred by this Act or any other written law for the time being in force, or any power of avoidance conferred by any such law; or

the determination of any title or interest by operation of law. Cancellation of obsolete entries, and bringing of documents of title up to date

381

(1) Where the Registrar is satisfied —

that any condition or restriction in interest contained in any document of title has become obsolete; or

that any memorial or entry on any document of title or other instrument relating to land relates to a matter which has ceased to be effective, he may delete the said condition or restriction or, as the case may be, cancel the said memorial or entry: Provided that the power conferred by paragraph

is a residual power only, and, where the circumstances in which any particular memorial or other entry may be cancelled are specified in any other provision of this Act, shall not be exercisable in respect of that memorial or entry.

The Registrar may, if he considers it necessary or desirable to do so —

copy onto the issue document of title to any land any memorial or other entry required by this Act or any previous land law to be made on the register document of title only, or on that document and some instrument other than the issue document;

copy onto the register and issue documents of title to any land, or either of them, any memorial of registration made pursuant to any previous land law on any other instrument relating thereto. General authority of the Court

417

(1) The Court or a Judge may by order direct the Registrar or any Land Administrator to do all such things as may be necessary to give effect to any judgment or order given or made in any proceedings relating to land, and it shall be the duty of the Registrar or Land Administrator to comply with the order forthwith.

Where, pursuant to any order made by virtue of this section, the Registrar or any Land Administrator —

cancels any instrument relating to land, or any memorial or other entry on any such instrument, or

makes any other amendment of, or addition to, any such instrument, he shall note thereon the reason for the cancellation, amendment or addition, and the date thereof, and shall authenticate the same by his signature and seal.

Where the Registrar or Land Administrator takes action under this section in respect of any land or any share or interest therein, he shall cause notice of his action to be served upon any person or body having a claim protected by caveat affecting the land, share or interest. [29] Seksyen-seksyen daripada Akta Kontrak 1950 yang telah dibangkitkan adalah seperti berikut. “Fraud”

“Fraud” includes any of the following acts committed by a party to a contract, or with his connivance, or by his agent, with intent to deceive another party thereto or his agent, or to induce him to enter into the contract:

the suggestion, as to a fact, of that which is not true by one who does not believe it to be true;

the active concealment of a fact by one having knowledge or belief of the fact;

a promise made without any intention of performing it;

any other act fitted to deceive; and

any such act or omission as the law specially declares to be fraudulent. Voidability of agreements without free consent

(1) When consent to an agreement is caused by coercion, fraud, or misrepresentation, the agreement is a contract voidable at the option of the party whose consent was so caused.

A party to a contract, whose consent was caused by fraud or misrepresentation, may, if he thinks fit, insist that the contract shall be performed, and that he shall be put in the position in which he would have been if the representations made had been true. [30] Turut dirujuk dan dibangkitkan adalah Aturan 44 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012, suatu peruntukan mengenai “Prosiding Di Bawah Penghakiman dan Perintah yang Saksama”. Keputusan Mahkamah Ini [31] Pada hakikatnya, pertikaian berkaitan tanah yang dipersoalkan ini mempunyai sejarah yang berliku-liku dan banyak prosiding terdahulu wujud sebelum permohonan Saman Pemula yang sedang dikemukakan ini. [32] Plaintif telah menarik perhatian Mahkamah ini kepada salah satu prosiding terdahulu, secara selektif tidak menyebut prosiding-prosiding lain yang wujud sebelum ini. [33] Untuk membuat satu keputusan yang saksama, keseluruhan fakta yang relevan serta segala prosiding-prosiding terdahulu perlu diambilkira. [34] Selepas mempertimbangkan keseluruhan fakta latar belakang yang membawa kepada pemfailan Saman Pemula ini, kertas kausa dan keterangan yang dikemukakan di hadapan Mahkamah ini serta hujahan dan autoriti yang dirujuk dan digunapakai oleh pihak-pihak, Mahkamah ini berpendapat bahawa Defendan Kedua berhak untuk menegaskan doktrin res judicata. [35] Sebagai alternatif, Mahkamah ini juga mendapati bahawa Defendan Kedua telah memperoleh hak milik yang tidak boleh disangkal berdasarkan prinsip bahawa ia adalah “pembeli bona fide dengan balasan yang berharga” berdasarkan matriks fakta kes ini. [36] Mengenai kewajipan Defendan Kedua sebagai pemegang gadaian, Mahkamah ini turut mengambil maklum terhadap keputusan terkini Mahkamah Persekutuan dalam kes Malayan Banking Bhd v Mohd Affandi bin Ahmad [2024] 10 CLJ 501; [2024] MLJU 2624; [2025] 1 MLRA 429 di mana Mahkamah Persekutuan telah menetapkan “keperluan” bagi menentukan bila seorang pemegang gadaian akan “layak sebagai pembeli berikutnya yang beritikad baik di bawah Seksyen 340(3) Kanun Tanah Negara”. [37] Mahkamah ini menjawab isu utama seperti yang telah dikemukakan dalam perenggan [2] di atas secara negatif. [38] Sehubungan itu, Permohonan dalam Lampiran 1 ditolak. [39] Plaintif diperintahkan membayar kos sebanyak RM15,000.00 kepada Defendan Kedua. Bertarikh: 7 Julai, 2025 sgd [CHOONG YEOW CHOY] Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya Shah Alam Peguam: Shaik Mohamed Imran bin Mohd Ismet Bashah bagi pihak Plaintif (Tetuan Farah A. Zabir & Partners) Namirah Hanum binti Mohamed Albaki bagi pihak Defendan Pertama (Pejabat Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor) Tengku Nazihah Hanis binti T Abd Nawawi bagi pihak Defendan Kedua (Tetuan Sidek Teoh Wong & Dennis) Muhammad Aiman bin Mohd Firhad bagi pihak Defendan Ketiga (Ariff Rozhan & Co.)

Something wrong on this page?

Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.

Report an issue Request removal

Malaysian judgment

Case metadata

Court: High Court of Malaysia
Decision date: 29 May 2025
Case number: BA-24NCvC-2865-12/2024
Coram: YA Dr Choong Yeow Choy
Practice area: Saman Pemula ini merupakan permohonan oleh Plaintiff yang antara lain untuk membatalkan suatu gadaian pihak ketiga serta satu perintah bahawa lelongan hartanah terlibat yang dibuat oleh Defendan Kedua dan yang dibida oleh Defendan Ketiga dibatalkan dengan efek serta-merta. Isu pokok untuk pertimbangan Mahkamah ini menjurus kepada persoalan sama ada gadaian yang didaftarkan atas nama pemegang gadaian adalah tidak sah, terbatal dan tiada kesan undang-undang
Version: Alasan Penghakiman 1
Published: 10 Jul 2025
Source ID: 52e4c5b4-7f28-4545-9b99-4e6f40651197

Catchwords

Saman Pemula ini merupakan permohonan oleh Plaintiff yang antara lain untuk membatalkan suatu gadaian pihak ketiga serta satu perintah bahawa lelongan hartanah terlibat yang dibuat oleh Defendan Kedua dan yang dibida oleh Defendan Ketiga dibatalkan dengan efek serta-merta. Isu pokok untuk pertimbangan Mahkamah ini menjurus kepada persoalan sama ada gadaian yang didaftarkan atas nama pemegang gadaian adalah tidak sah, terbatal dan tiada kesan undang-undang

Parties

WAN SHAHRUL BIN WAN ABD WAHAB - applicant - ejudgment_parties
1. ) Pentadbir Tanah Daerah Petaling - respondent - ejudgment_parties
2. ) CIMB BANK BERHAD - respondent - ejudgment_parties
3. ) NORTHERN TOP PLATFORM (M) SDN BHD - respondent - ejudgment_parties

Primary source

Compare this reader text against the official judgment source.

Open source PDF

Preamble

Catchwords