WEST COAST EXPRESSWAY SDN BHD v Murthi A/L Kuppamuthu (BA-15-154-12/2023)

Ini adalah alasan penghakiman untuk keputusan rujukan-rujukan tanah Pemohon Pemilik Bangunan melalui Rujukan Tanah No. BA-15-15-01/2025, BA-15-130-11/2023, BA-15- 131-11/2023, BA-15-132-11/2023, BA-15-133-11/2023, BA- 15-134-11/2023, BA-15-135-11/2023, BA-15-136-11/2023, BA-15-137-11/2023, BA-15-138-11/2023, BA-15-139- 11/2023, BA-15-143-11/2023, BA-15-144-11/2023, BA-15- 146-12/2023, BA-15-148-12/2023, BA-15-149-12/2023, BA- 15-150-12/2023, BA-15-151-12/2023, BA-15-152-12/2023, BA-15-155-12/2023, BA-15-156-12/2023, BA-15-157- S/N NgyEcqgJI0mIgasF4njwUw 12/2023, BA-15-158-12/2023, BA-15-159-12/2023, BA-15- 160-12/2023, BA-15-161-12/2023, BA-15-162-12/2023, BA- 15-163-12/2023 dan rujukan tanah Pemohon West Coast Expressway Sdn Bhd, (Agensi Pembayar) melalui Rujukan Tanah No. BA-15-154-12/2023 yang kesemuanya didengar bersama pada 5.5.2026. Pendengaran dijalankan dengan Sr Abdul Rahman bin Mohd Nasir, Pengapit Kerajaan dan Sr Noor Azhar bin Mohd Asha’ari, Pengapit Swasta.

Setelah meneliti kesemua suratcara, hujahan pihak-pihak dan laporan pengapit dan berbincang dengan kedua pengapit terpelajar, Mahkamah menolak kesemua bantahan Pemilik Bangunan dan Agensi Pembayar dan mengekalkan awad Responden bertarikh 12.5.2023.

Pemilik Bangunan Sinnamah A/P Mariappan, Vijan A/L Mariappan, Subramaniam A/L Krishnasamy, Shekar A/L Gurusamy, S.Prakasah A/L Shangan, Jaganathan A/L Malayappan, Thirunavakkarasu A/L Samiappan, Siva Kumar A/L Ponniah, Sushilar A/P Raman (Kes 157), Sushilar A/P Raman (Kes 158), Ganesan A/L Pitchan dan Vijayagomaran A/L Mariappan telah failkan rayuan mereka terhadap keputusan tersebut pada 19.5.2026. Agensi Pembayar memfailkan rayuan mereka pada 20.5.2026 manakala Pemilik Bangunan Vickneswary A/P Vempody, Subbuodayar A/L Kandasamy, Veeramohanan A/L Subramaniam, Uthayakumar A/L Maruthakavi, Puliatha A/P Villumony, Yuvarajah A/L Ramachundram, Malliga A/P Thambimuthu S/N NgyEcqgJI0mIgasF4njwUw (Kes 160), Malliga A/P Thambimuthu (Kes 161) dan Girija A/P Sangaran telah failkan rayuan mereka pada 21.5.2026.

Berikut alasan untuk keputusan tersebut. Latar Belakang kes

Goh Swee Wan (sebagai pemegang amanah 2) adalah pemilik berdaftar hartanah yang dipegang di bawah hakmilik HSD 134360, PT 127726, Mukim dan Daerah Klang, Selangor Darul Ehsan (Tanah Berjadual) dengan keluasan 42,123.00 meter persegi (mp). Pemilik Bangunan Yuvarajah, S.Prakash, Sitaran dan Savandarajah adalah pemilik berkepentingan hartanah tersebut.

Tanah Berjadual adalah tanah pegangan kekal tanpa kategori kegunaan tanah atau syarat nyata. Tanah Berjadual terletak lebih kurang 9 km dari Pekan Klang. Pembangunan di sekitar Tanah Berjadual adalah tanah berpotensi pembangunan, kawasan perumahan dan komersial dan industri. Mengikut pelan Rancangan Majlis Perbandaran Klang 2035 (Penggantian) kawasan sekitar dizonkan sebagai industri.

Sebahagian Tanah Berjadual seluas 12,704 mp diambil untuk Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping-Banting); Pakej 3 Persimpangan SAE-Persimpangan NKVE/FHR2, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan S/N NgyEcqgJI0mIgasF4njwUw melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27.5.2021 (seksyen 8). Tarikh penilaian adalah 27.5.2021.

Akibat pengambilan, Tanah Berjadual terbahagi kepada 2 bahagian dengan Bahagian A berbaki keluasan 1,051.00 mp dan Bahagian B berbaki keluasan 28,369.00. Kemudian, Responden membuat pengambilan Bahagian A menjadi keluasan pengambilan 13,755.00 mp Bahagian Tanah Berjadual yang terlibat dalam pengambilan ini melibatkan 25 struktur bangunan.

Pemilik berdaftar tanah memohon nilai tanah pada kadar RM720.00 smp. Kesemua Pemilik Bangunan memohon pampasan untuk kos bangunan, kos sampingan dan gangguan pendapatan sewa.

Responden menetapkan nilai tanah pada kadar RM800.00 smp Responden juga telah membayar –

Vijayagomaran A/L Mariappan - RM591,725.00;

(ii) Murthi A/L Kuppamuthu - RM194,300.00;

(iii) Sinnamah A/P Mariappan - RM6,000.00;

(iv) Vijan A/L Mariappan - RM591,725.00;

Sitaran A/L Pakiri - RM383,200.00;

(vi) Sandavarajan A/L Subramonian - RM748,160.00;

(vii) Vickneswary A/P Vempody - RM383,200.00;

(viii) Subramaniam A/L Krishnasamy - RM569,965.00;

(ix) Shekar A/L Gurusamy - RM505,300.00;

A.Prakasah A/L Shangan - RM861,500.00;

(xi) Subbuodayar A/L Kandasamy - RM555,040.00;

(xii) Veeramohanan A/L Subramaniam - RM393,790.00;

(xiii) Jaganathan A/L Malayappan - RM67,650.00;

(xiv) Kannan A/L Singaravellu - RM365,000.00;

(xv) Linganmurthi A/L Subramaniam - RM372,100.00;

(xvi) Thirunavakkarasu A/L Samiappan-RM1,037,500.00;

(xvii) A.Saroja A/P Singaravellu - RM404,300.00;

(xviii) Vasantha A/P Muthusamy - RM472,200.00;

(xix) Siva Kumar A/L Ponniah - RM692,480.00; S/N NgyEcqgJI0mIgasF4njwUw

(xx) Uthayakumar A/L Maruthakavi - RM423,400.00;

(xxi) Puliatha A/P Villumony - RM336,300.00;

(xxii) Sushilar A/P Raman (Kes 157) - RM262,300.00;

(xxiii) Sushilar A/P Raman (Kes 158) - RM655,250.00;

(xxiv) Yuvarajah A/L Ramachundram - RM530,450.00;

(xxv) Malliga A/P Thambimuthu (Kes 160) - RM219,500.00;

(xxvi) Malliga A/P Thambimuthu (Kes 161) - RM244,700.00;

(xxvii) Ganesan A/L Pitchan - RM3,000.00; dan

(xxviii) Girija A/P Sangaran - RM432,000.00.

Kesemua Pemilik Bangunan dan Agensi Pembayar memfailkan Borang N untuk membantah awad pampasan Responden dan bantahan mereka dirujuk kepada Mahkamah melalui Borang O. Undang-Undang berkaitan pengambilan tanah

Pengambilan tanah adalah suatu bentuk tindakan yang sah di sisi undang-undang yang memberi kuasa kepada Responden yang diberi kuasa mengambil alih milikan tanah individu untuk S/N NgyEcqgJI0mIgasF4njwUw tujuan awam. Ini selaras dengan Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan.

Responden diberikuasa untuk menjalankan inkuiri dan menetapkan pampasan untuk pengambilan tanah tersebut. Akta 486 juga memberi bidangkuasa kepada Mahkamah Tinggi untuk menentukan sebarang bantahan kepada awad pampasan Responden melalui proses rujukan tanah.

Seksyen 49(1) Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) memperuntukkan – “Any person interested, including the Land Administrator and any person or corporation on whose behalf the proceedings were instituted may appeal from a decision of the Court to the Court of Appeal and to the Federal Court: Provided that where the decision comprises an award of compensation there shall be no appeal therefrom.”

Peruntukan ini telah diteliti oleh Mahkamah Persekutuan dan Mahkamah merumuskan bahawa proviso dalam peruntukan tersebut mengecualikan rayuan terhadap keputusan Mahkamah Tinggi berhubung awad pampasan manakala hak merayu atas persoalan undang-undang seperti ukuran tanah berjadual, agihan dan pembahagian pampasan terpelihara dan dipelihara dan tidak terjejas. (Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat & Another Case [2017] 3 MLJ 561; [2017] 5 CLJ 526, S/N NgyEcqgJI0mIgasF4njwUw Amitabha Guha & Anor v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat [2021] 4 MLJ 1; [2021] 3 CLJ 1 & Pentadbir Tanah Daerah Johor v. Nusantara Daya Sdn Bhd [2021] 4 MLJ 570; [2021] 7 CLJ 1). Bantahan berhubung bangunan dan kos-kos sampingan

Penilai Kerajaan tidak mengesyorkan pampasan untuk struktur bangunan kerana Tanah Berjadual telahpun dinilai sebagai tanah yang mempunyai potensi perindustrian. Dalam keadaan ini, sebarang kos bangunan atasnya mestikan diabaikan untuk mengelakkan double counting.

Penilai Kerajaan berpandukan Pekeliling 9/2025 Lembaga Penilai Pentaksir dan Ejen Hartatanah Malaysia bertarikh 2.12.2015 berkenaan prinsip-prinsip penilaian.

Berhubung kos penggantian tapak, kos penyewaan dan bil utiliti, Penilai Kerajaan berpandangan tuntutan ini tidak berasas kerana tiada bukti/dokumen yang sah untuk tuntutan-tuntutan ini.

Dalam keadaan sedemikan, Tanah Berjadual hendaklah dinilai sebagai tanah pertanian berpotensi industri dan nilaian bangunan dan kos-kos berkaitan tidak boleh diambilkira dalam nilaian hartanah tersebut.

Kedua-dua pengapit setuju dengan syor Penilai Kerajaan yang tuntutan-tuntutan Pemilik Bangunan tidak wajar dipertimbangkan kerana ianya bertentangan dengan prinsip-prinsip penilaian.

Pengapit Kerajaan berpandangan bayaran pampasan untuk Pemilik Bangunan adalah bayaran terlebih bayar. Pengapit Swasta pula berpandangan, Responden menggunakan budibicaranya untuk membenarkan tuntutan tersebut dan dalam keadaan ini, awad Responden harus dikekalkan.

Seksyen 115 Kanun Tanah Negara (KTN) berhubung syarat-syarat tersirat yang menyentuh tanah tertakluk kepada kategori pertanian memperuntukkan – “(1) Jika sekiranya mana-mana tanah berimilik adalah tertakluk menurut kuasa mana-mana peruntukkan Akta ini kepada kategori ‘pertanian’, maka syarat-syarat tersirat berikut hendaklah tertakluk kepada subseksyen (3), terpakai kepadanya:

Bahawa tiada apa jua bangunan boleh didirikan di atas tanah itu selain dari sebuah bangunan atau bangunan untuk digunakan bagi satu maksud atau lebih seperti yang dinyatakan dalam subsekyen (4):

…

Maksud-maksud yang disebutkan dalam perenggan (a) subseksyen (1) adalah seperti berikut:- S/N NgyEcqgJI0mIgasF4njwUw

Maksud-maksud sebuah rumah kediaman untuk tuanpunya tanah itu atau mana-mana orang lain yang mendudukinya secara sah, atau untuk orang gaji kepada, atau mana-manan orang yang diambil kerja untuk maksud pertanian oleh, tuanpunya atau mana-mana orang lain sedemikian: Dengan syarat …”

Mahkamah berpandangan awad pampasan Responden untuk struktur bangunan kepada Pemilik Bangunan adalah suatu keputusan yang wajar dan hendaklah dikekalkan. Pandangan ini berdasarkan jaminan hak asasi di bawah Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan.

Mahkamah mengambil maklum pandangan kedua Penilai Kerajaan dan Pengapit Kerajaan yang tuntutan untuk kos struktur perlu diabaikan kerana ini merupakan pertindihan nilai (double counting) nilai tanah.

Walau bagaimanapun, Mahkamah berpandangan, Responden mempunyai budi bicara untuk meneliti keseluruhan tuntutan Pemilik Bangunan yang tidak berupa penduduk setinggan atau menduduki tanah tersebut secara haram. Akibat pengambilan ini, hak kediaman dan penyewaaan Pemilik Bangunan terjejas dan mereka terpaksa menampung pelbagai kos. Dalam keadaan ini, awad pampasan Responden adalah suatu pelaksanaan budibicara yang sah dan adil.

Dalam keadaan ini, Mahkamah berpandangan awad, Responden hendaklah dikekalkan keseluruhannya. Walau bagaimanapun, tiada sebarang alasan kukuh untuk Mahkamah ini meningkatkan awad Responden kerana tidak sebarang bukti yang bangunan kediaman itu dibuat dengan kelulusan Pihak Berkuasa Tempatan dengan bayaran cukai pintu dan cukai taksiran tahunan.

Oleh yang demikian, tuntutan Pemililk Bangunan untuk pampasan tambahan dan bantahan Agensi Pembayar kepada awad yang telahpun diberikan tidak wajar dipertimbangkan. Nilai tanah

Penilai Swasta Agensi Pembayar mengemukakan 3 perbandingan manakala Penilai Kerajaan mengemukakan 4 perbandingan untuk menilai nilai tanah Tanah Berjadual. Terdapat dua perbandingan sepunya iaitu -

hartanah yang dipegang di bawah hakmilik HSD 163686, PT 155311, Mukim dan Daerah Klang yang dijual pada 31.12.2018 dengan harga balasan terlaras RM645.66 smp; dan

(ii) hartanah yang dipegang di bawah hakmilik GM 2959, Lot 2569A, Mukim dan Daerah Klang yang dijual pada S/N NgyEcqgJI0mIgasF4njwUw

1610.2018 dengan harga balasan terlaras RM741.29 smp.

Kedua pengapit terpelajar setuju Perbandingan Sepunya PT 155311 adalah perbandingan yang sesuai digunakan untuk menilai nilai tanah Tanah Berjadual kerana mempunyai ciri-ciri sebanding.

Pengapit Kerajaan setuju dengan pelarasan Penilai Kerajaan yang merumuskan nilai tanah Tanah Berjadual adalah RM800.00 smp manakala berdasarkan pelarasan yang dibuat oleh Pengapit Swasta, nilai tanah adalah RM780.00. Walau bagaimanapun beliau setuju penetapan nilai tanah pada kadar RM800.00 adalah munasabah. Kedua pengapit mengesyorkan awad Responden dikekalkan.

Mahkamah setuju dengan pandangan kedua pengapit terpelajar yang Perbandingan Sepunya PT 155311 adalah perbandingan yang sesuai digunapakai untuk menentukan nilai tanah Tanah Berjadual. Lot 155311 mempunyai ciri-ciri sebanding dengan Tanah Berjadual. Mahkamah mengambil maklum dan menerima pandangan kedua pengapit yang awad Responden wajar dikekalkan.

Berdasarkan alasan-alasan ini, Mahkamah menolak kesemua bantahan Pemilik Bangunan dan Agensi Pembayar. S/N NgyEcqgJI0mIgasF4njwUw S/N NgyEcqgJI0mIgasF4njwUw S/N NgyEcqgJI0mIgasF4njwUw