WEST COAST EXPRESSWAY SDN BHD v Pentadbir Tanah Daerah Klang (BA-15-140-11/2023)

Content

1 RUJUKAN TANAH NO. BA-15-140-11/2023 Dalam Perkara Akta Pengambilan Tanah 1960; Dan Dalam Perkara Tanah yang terletak di bawah Lot 9896 No. Hakmilik GRN 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan. WEST COAST EXPRESSWAY SDN BHD [NO. SYARIKAT: 199501010689 (339890-P)] 12/09/2025 08:46:03 Kand. 70 RUJUKAN TANAH NO. BA-15-83-10/2023 Dalam Perkara ; Dan Dalam Perkara Tanah yang terletak di bawah Lot 9896 No. Hakmilik GRN 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan. KUNA SELAN A/L RAMASAMY [sebagai wasi harta pusaka kepada Si Mati Amirtham A/P Apathurai] [NO. K/P: 480611-10-5676] RUJUKAN TANAH NO. BA-15-88-10/2023 Dalam Perkara ; Dan Dalam Perkara Tanah yang terletak di bawah Lot 9896 No. Hakmilik GRN 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan. LIM AIK SAY [NO. K/P: 721023-10-5957] RUJUKAN TANAH NO. BA-15-89-10/2023 Dalam Perkara ; Dan Dalam Perkara Tanah yang terletak di bawah Lot 9896 No. Hakmilik GRN 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan. VASANTHA A/P MUTHUSAMY [NO. K/P: 620702-10-5702] RUJUKAN TANAH NO. BA-15-90-10/2023 Dalam Perkara ; Dan Dalam Perkara Tanah yang terletak di bawah Lot 9896 No. Hakmilik GRN 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan. RUKUMANI A/P PERUMAL [NO. K/P: 550519-10-5914] RUJUKAN TANAH NO. BA-15-105-11/2023 Dalam Perkara ; Dan Dalam Perkara Tanah yang terletak di bawah Lot 9896 No. Hakmilik GRN 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan. LIM AIK SOON [NO. K/P: 660627-10-5345] RUJUKAN TANAH NO. BA-15-109-11/2023 Dalam Perkara ; Dan Dalam Perkara Tanah yang terletak di bawah Lot 9896 No. Hakmilik GRN 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor Darul Ehsan. TAN BOON KHEE [NO. K/P: 651105-10-6071] GROUNDS OF JUDGMENT

Introduction

This court had on 24.6.2024, consolidated 7 land references involving a piece of land held under GRN 40873 Lot 9896, follows:

Land Reference No. BA-15-140- by the highway concessionaire and paymaster of compulsory acquisition costs for the 233-km West Coast Expressway (E32).

6 land references by landowners of the Scheduled Land -15-83- -15-88- -15-89- -15-90- BA-15-109-

Landowners

The Scheduled Land was subject to partial acquisition under paragraph 3(1)(a) pf the Land Acquisition Act 1960 the public (Taiping - Banting); Pakej 3 (Dari Persimpangan SAE

Persimpangan NKVE

Factual Background

On 22.5.2023, the Respondent ( under section 11 of the LAA awarded compensation totalling a sum of RM11,874,667.556 to landowners and persons interested of the

of:

the market value of the Scheduled Land;

(ii) severance;

III

(iii) injurious affection; and

(iv) costs of buildings and other ancillary costs.

Based on the Form N, or Amended Form N filed by WCESB and the Landowners, the objection of WCESB and the Landowners may be summarised as follows:

rd on all heads of claim awarded by the PTD; and

(ii) the Landowners are seeking an increase Award on all heads of claim awarded by the PTD 10 6. The characteristics of the Scheduled Land are:

freehold land;

does not have category of land use or express condition;

is a corner lot;

has regular shape;

is flat in terrain; and

enjoys dual frontages and access via Jalan Kebun and Jalan Dato Sellathevan.

According to Form D published in the State Government Gazette No. 1350 on 27.05.2021, approximately one-quarter of the Scheduled Land, totalling 0.5738 hectares, was compulsorily acquired. As a result, the remaining portion of the hectares.

The Legal Principles

Article 13 of the Federal Constitution guarantees the right to property. Article 13 reads: rty save in accordance with law.

No law shall provide for the compulsory acquisition or 11 9. The law and proceedings relating to land acquisition are governed by the LAA 1960. This is a special Act which provisions must be strictly adhered to.

In Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang Sdn Bhd v. Inch Kenneth Kajang Rubber Ltd & Anor Other Appeals [2011] 4 MLJ 403, the Court of Appeal observed as follows: acquisition of land, the procedure for the assessment of compensation to be made on account of such acquisition and all matters incidental thereto, including the manner, procedure, and circumstances upon which any dissatisfied party to an award of compensation may pursue legal redress in the court. In view of it being a special Act we are unanimous that the statutory provisions therein must be strictly adhered to and made applicable to all relevant parties. All procedural steps leading for a final determination of any award shall be in accordance with the provisions of LAA 1960. This is clearly recognised in respect of all proceedings in the court, as can be seen from s. 45(2) of the LAA 1960 which reads:

Save in so far as they may be inconsistent with anything contained in this Act, the law for the time being in force relating to civil procedure shall apply 12 11. Section 14 of the LAA 1960 makes provision that awards of compensation for compulsory acquisition are assessed and decided on by a land administrator.

In the event there is any objection in respect of an award made by the land administrator, Section 36 of the LAA 1960 confers jurisdiction on the High Court to determine. In this regard, section 36 provides:

No reference to Court under this Act shall be made otherwise than by the Land Administrator.

The land Administrator may, at any time of his own motion by application in Form M refer to the Court for its determination any question as to

the true construction or validity or effect of any instrument;

the person entitled to a right or interest in land;

the extent or nature of such right or interest;

the apportionment of compensation for such right or interest;

the persons to whom such compensation is payable;

the costs of any enquiry under this Act and the persons by whom such costs shall be borne.

Without prejudice to the powers to the Court under this Part, the costs of any reference under subsection (2) shall be borne by such person as the Court may direct or, in the absence of such direction, by the Land Administrator.

After an award has been made under section 14 or compensation made under section 35 or Part VII the Land Administrator shall refer to the Court for determination any objection to such award or compensation duly made in accordance with this

Section 37 of the LAA 1960 provides the basis on which an aggrieved party may have the right to object to the award of the land administrator by way of a land reference to the High Court provided that the total amount awarded in compensation in respect of the acquired land is not less than five thousand ringgit. The High Court here is referred to as the land reference court.

Section 37 of the LAA 1960 reads:

Any person interested in any scheduled land who, pursuant to any notice under section 10 or 11 or any person interested pursuant to any compensation made under section 35 or Part VII who, has made a claim to the Land Administrator in due time and who thereon, or has accepted payment of the amount of such award under protest as to the sufficiency thereof, may, subject to this section, make objection to-

the measurement of the land;

the amount of the compensation;

the persons to whom it is payable;

the apportionment of the compensation.

Where the total amount awarded in compensation does not exceed five thousand ringgit, the written award of the Land Administrator shall be final with regard to both the measurement of the land and the amount of compensation awarded, and no objection may be made under subsection (1) in respect thereof.

Where the total amount of any award exceeds thirty thousand ringgit, any Government or any person or corporation on whose behalf such land was acquired or being occupied or used pursuant to Part VII, shall be deemed to be a person interested and may make objections on any of the grounds specified in subsection

(1). [Emphasis added]

In the case of Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat and another case [2017] 3 MLJ 561, the Federal Court described the procedure in dealing with the opinions of the assessors, as follows: judge. The court shall appoint two assessors to assist the judge in determining the objection made by the appellants against the amount of compensation awarded by the land administrator;

at the end of the proceedings, the assessors are required to give their opinions in writing as to the appropriate amount of compensation to be awarded in this case pursuant to s. 40C of the Act. The assessors must give due consideration to all the heads of compensation claimed by the appellant under the Act;

the opinion of the assessors are to be recorded by the judge. The judge has the duty to consider both of the opinion of the assessors. The judge is to exercise his mind in determining the amount of compensation to be awarded to the appellant, based on the principle of equivalence; and

the provisions of sub-s 36(4) of the Act are to be given full effect. The judge shall not be bound to conform to the opinions of the assessors. In the event of any disagreement between the assessors with regard to the amount of compensation, the judge may elect to consider which is the two opinions in his view is appropriate in the circumstances of the case. The judge is also at liberty to depart from the opinion of either of the assessors and decide on the reasonable amount of compensation to be 16 16. Founded on these legal principles, this court considered the land reference before this court.

Analysis and Findings

At the land reference proceedings, this court was assisted by a government assessor, Sr Rosliza binti Ramli from Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia [Report is in Annexure A], and a private assessor, Encik Azman bin Mamat of Nilai Harta Consultant Sdn Bhd [Report is in Annexure B].

As the land reference proceedings involved various applicants and their valuers, this court reproduced a scheduled prepared by WCESB in their submissions: Valuer Party Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Klang JPPH CBRE WTW Valuation & Advisory Sdn Bhd CBRE WCESB MN Associates (Nilai) Sdn MNA Landowners in LRs 83, 88 & 105

Qaiser Harta Sdn Bhd Qaiser

Landowner in 89

JAZ International Sdn

Landowners in

LRs 90 & 109

There are no common comparables among all the valuers. However, there are common comparables among the private valuers, or between the private valuers and JPPH:

PT 155311 is a common comparable used by CBRE and JPPH.

(ii) Lot 2569 is a common comparable used by CBRE, MNA and JPPH.

III

(iii)

III

(iii) PT 128702 is a common comparable used by MNA, Qaiser, JAZ and JPPH

Form N (amended) dated 15 June 2023, the objection is to the amount of compensation. The grounds for he awarded amount for the land value is high and does not reflect market value. The awarded value for injurious affection (IA) costs, severance costs, and other additional costs is also high; and that the award by the Land Administrator to the landowners and/or other interested parties for the additional costs such as building cost, survey plan cost, fencing cost, land fill cost, automatic gate cost, car parking cost, stone wall cost, store and toilet cost, temporary rental cost, tarmac road cost, renovation cost, CCTV cost, drainage cost, utility cost, disturbance to income cost, gravel cost, relocation cost, and septic tank cost, ought to be set aside as they are unlawful and/or contrary to or do not comply with the principles relating to compensation determination as provided in the First Schedule of the Land Acquisition Act 1960 and established legal principles.

Market Value

Valuer submitted 3 comparables, while the JPPH submitted 4 comparables. There are 2 common comparables used by both valuers. Both valuers agreed that the Scheduled Land is land with category Nil, express condition Nil, and falls under Industrial zoning.

Valuer made valuation adjustments to the comparables used (see En Report), where the range of comparable rates were between RM645.66 psm and RM782.47 psm. After adjustments, the derived range was between RM817.00 psm and RM895.00 psm. The recommended land value rate was RM860.00 psm. This recommended land value was achieved by applying the average of all adjusted results. This method is is inaccurate and inconsistent with the Malaysian Valuation Standards, as the valuer should instead recommend the most appropriate comparable).

WCES Comparison 2 (PT 155311), transferred on 31.1.2018, and Comparison 3 (Lot 2569), transferred on 16.10.2018, are common comparables. These are suitable for use, and further adjustments will be made based on the arguments of both valuers. However, Comparison 1 (Lot 19 2720), which was transferred on 29.3.2021, is located off Jalan Raja Nong/Sungai Jati. This comparable is less suitable as it is Industrial category land with an Industrial condition. There are other comparables with more similar characteristics that are more appropriate to be used in valuing the Scheduled Land. Therefore, this comparable should be disregarded.

The JPPH made valuation adjustments to the comparables used where the range of comparable rates was between RM537.02 psm and RM938.97 psm. After adjustments, the derived range was between RM720.00 psm and RM900.00 psm. The recommended land value rate was RM850.00 psm.

Out of the 4 comparables used by JPPH this court is of the view that only 2 are suitable, while the other 2 are unsuitable. Comparison 1 (PT 2724), was transferred on 29.7.2020 and located at Jalan Abdul Karim, and Comparison 2 (PT 128702), was transferred on 13.8.2019 and located at Jalan Kebun Nenas. These comparables are less suitable as there are already 2 common comparables used by both valuers. Therefore, they should be disregarded.

Comparison 3 (PT 155311), which was transferred on 31.12.2018, and Comparison 4 (Lot 2569) which was transferred on 16.10.2018, are common comparables. These are suitable for use, and further adjustments will be made based on the arguments of both valuers.

For LR 83, LR 88 and LR 105, the sought RM1,100 psm RM900 psm, valuers accepted the same 2 comparables (Lot 128702 and Lot 2569/2569A), with adjustments to be applied.

T while JPPH presented 4 comparables. There were 2 common comparables used by both valuers. Both valuers agreed that the Scheduled Land is land with No Category, No Express Condition, and under Industrial zoning (refer to the reports of

T , MNA, made adjustments to the comparables used where the valuation rate range of comparables was between RM741.35 psm and RM1,076.33 psm. After adjustments, the range obtained was between RM930.00 psm and RM1,100.00 psm. The land value claimed was RM1,100.00 psm.

This court found that of the comparables, 2 were deemed suitable, while 1 was considered unsuitable. Comparable 1 (Lot 1933, transferred 12.10.2020) is unsuitable as it was located at Jalan Bukit Kemuning, which is relatively far from the Scheduled Land, and involved a share transfer. Comparable 2 (Lot 128702, transferred 13.8.2019) and Comparable 3 (Lot 2569A, transferred 16.10.2018) are common comparable, and therefore deemed suitable.

JPPH gave a range of valuation between RM537.02 psm and RM938.97 psm. After adjustments, the range obtained was between RM730.00 psm and RM900.00 psm. The land value claimed was RM900.00 psm.

Comparable 2 (PT 128702, transferred 13.8.2019 and Comparable 4 (Lot 2569, transferred 16.10.2018) are common comparables and therefore deemed suitable Comparable 1 (PT 2724, transferred 29.7.2020) is unsuitable as it was located at Jalan Abdul Karim, relatively far from the Scheduled Land. Comparable 3 (PT 155311, transferred 31.12.2018) is near the Scheduled Land, suitable and accepted as comparable.

For LR 89, t 4 comparable evidences, while JPPH presented 4 comparables. There were 2 common comparables used by both valuers. Both valuers agreed that the Scheduled Land is land with No Category, No Express Condition, and under Industrial zoning (refer to the

This court is of the view, only 1 comparable Valuer, Qaiser is suitable while 3 others are unsuitable. Comparable 1 (Lot 1933, transferred 12.10.2020) is located at Jalan Bukit Kemuning, which is far from the Scheduled Land and involved a share transfer. Comparable 2 (Lot 239, transferred 21.8.2020), involved a transfer of a small share, where the analysed rate does not reflect the market price of the entire lot, hence is it unsuitable and rejected. Comparable 3 (PT 128702, transferred 13.8.2019) is a common comparable, suitable for use. Lastly, Comparable 4 (Lot 10365, transferred 21.3.2017) which transfer occurred about 4 years and 2 months earlier, making it outdated.

JPPH comparables, Comparable 1 (PT 2724, transferred 29.7.2020) is located at Jalan Abdul Karim, which is a distance from the Scheduled Land. Comparable 2 (PT 128702, transferred 13.8.2019) is a common comparable and therefore suitable for use. Comparable 3 (PT 155311, transferred 31.12.2018) and Comparable 4 (Lot 2569, transferred 16.10.2018) are located near the Scheduled Land and are suitable as a comparable.

For LR 90 and LR 109 JAZ presented 4 comparables, and JPPH also presented 4 comparables. There was 1 common comparable used by both valuers. Both valuers agreed that the Scheduled Land is land with No Category, No Express Condition, and under Industrial zoning.

JAZ made adjustments to the comparables. The land value claimed was RM1,090.00 psm. Out of the 4 comparables, this court found only 1 was suitable while 3 were unsuitable.

Comparables 1 (Lot 4373, 10.6.2019) and 3 (PT 141930,

12.2018): Located at Jalan Bukit Kemuning, further from the Scheduled Land and in a more developed area and hence was rejected. Comparable 2 (PT 128702, 13.8.2019) is a common comparable which is suitable for use. Comparable 4 (Lot 10365,

21.3.2017) is dated over 4 years and as there are more recent comparables available, this comparable was rejected.

Comparable 1 (PT 2724, 29.7.2020) is located at Jalan Abdul Karim, further from the Scheduled Land is rejected. Comparable 2 (PT 128702, 13.8.2019) is a common comparable, and therefore suitable. Comparable 3 (PT 155311,

31.12.2018) and Comparable 4 (Lot 2569, 16.10.2018) are close to the Scheduled Land and hence suitable.

Based on the revised adjustments carried out by the Government Assesor, it was found that the valuation rate obtained by the Government Assessor is the same as the Land Therefore, this court is of the view that the fair and reasonable valuation rate for the Scheduled Land is RM900.00 psm.

Objections raised by the landowners, whereby adjustments were made to the comparables used by both the JPPH and the between RM720.00 psm and RM900.00 psm.

ction, which is consolidated this court is of the view that the fair and reasonable valuation rate for the Scheduled Land is RM900.00 psm. Therefore, the Land

Building and Structures

W Valuer did not award compensation for this matter because the lot involved is categorized as "Nil" and the building on the site does not comply with the provisions of the National Land Code and involves legal violations.

JPPH also did not propose compensation for this factor as it was argued that there was a breach of land use conditions. The value of the building was not taken into account based on Paragraph 3A (a) and (b), First Schedule, Land Acquisition Act 1960, as the land value was assessed based on agricultural land with industrial potential. Therefore, the building valuation was deemed unnecessary.

The Award provided compensation only for residential buildings and other structures. No compensation was given for non-residential buildings.

For LR 83, t building and other structures owned by the applicant. The Land Administrator had awarded RM574,299.40 for the building.

For LR 88, f RM375,268.80 for a single-storey semi-detached house. acquisition on 8.10.2015, there were 2 units of single-storey semi-However, during the inspection in 2022, the buildings had been demolished due to encroachment in the area, which occurred after the landowner had relocated construction materials to a new premises.

The JPPH did not recommend compensation for this factor as it stated that the lot involved was valued as potential industrial land, and therefore, the existing buildings were not taken into account to avoid double counting. Award did not grant compensation for this claim.

For LR 89, the Ap buildings and other structures owned by the applicant. JPPH did not recommend compensation for this factor as it was stated that the lot was valued as potential industrial land, and therefore, the existing buildings on the site were not taken into account to avoid double counting. Award granted RM852,140.00 as compensation for the buildings and RM54,000.00 for other structures.

For LR 90, RM455,992.70 as compensation for the buildings and RM34,816.50 for the cost of the fencing. T submitted a claim for the buildings and other structures owned by the applicant. JPPH did not recommend compensation for this factor as it was stated that the lot was valued as potential industrial land, and therefore, the existing buildings on the site were not taken into account to avoid double counting.

For LR 105, t buildings and other structures owned by the applicant. JPPH did not recommend compensation for this factor as it was stated that the lot was valued as potential industrial land, and therefore, the existing buildings on the site were not taken into account to avoid double counting. The Land Administrator awarded RM136,364.00 as compensation for the building.

For LR 109, buildings and other structures owned by the applicant. JPPH did not recommend compensation for this factor as it was stated that the lot was valued as potential industrial land, and therefore, the existing buildings on the site were not taken into Award granted RM156,514.20 as compensation for the building, RM40,000.00 for fencing costs, and RM171,000.00 for land filling costs.

This court made reference to the title document of the Scheduled Land, where the land use category and express Nil sed under Agricultural use, based on the land tax imposed. Based on the provision under subsection 115(1)(a) of the National Land Code 1965, land titled as agricultural cannot have buildings erected on it, except for the purposes stated under subsection 115(4) of the National Land Code, which allows the landowner to build a residential house to be occupied by themselves or by workers employed for agricultural purposes. This is permitted only up to one-fifth (1/5) of the total land area or two hectares, whichever is less.

Section 115 of the National Land Code provides flexibility for constructing buildings on agricultural land, subject to purposes related to agriculture or with prior approval from the State Authority. Under subsection 205(3) of the National Land Code, for land categorized as agricultural, an area of 2/5 hectares (approximately 1 acre) may only be transferred to one individual.

Valuer did not propose any compensation in respect of the structures on the Scheduled Land, on the basis that the Scheuled Land of land use. Furthermore, it was contended that the structures erected on the land were not in compliance with the provisions of the National Land Code and were in contravention of applicable laws and regulations.

Similarly, JPPH did not recommend compensation under this heading, contending that there had been a breach of the conditions of land use. The value of the structures was not taken into consideration pursuant to Paragraphs 3A(a) and (b) of the First Schedule to the Land Acquisition Act 1960, as the land was valued based on its classification as agricultural land with potential for industrial use. Therefore, it was argued that the valuation of the buildings was considered unnecessary as it was in contravention of the land use.

This court observes the Award provided compensation solely in respect of residential buildings and certain ancillary structures. No compensation was awarded for buildings other than those used for residential purposes. In this regard, this court made reference to the title document pertaining to the Scheduled Land, wherein the land use category and express il

Nonetheless, based on the assessment of land tax imposed, the Scheduled Land is deemed to fall under the classification of agricultural land. Pursuant to paragraph 115(1)(a) of the National Land Code 1965, no building shall be erected on alienated land classified as agricultural except in accordance with subsection 115(4) of the National Land Code 1965. Under this provision, a registered proprietor is permitted to construct a dwelling house intended for occupation either by himself or by persons employed to work on the agricultural land, provided that the building does not occupy more than one-fifth (1/5) of the total land area or two (2) hectares, whichever is the lesser.

Section 115 of the National Land Code 1965 thereby affords limited discretion for the erection of buildings on agricultural land, subject to the land being used for purposes ancillary to agriculture or upon obtaining prior approval from the State Authority.

In addition, under subsection 205(3) of the National Land Code 1965, land classified as agricultural may only be transferred in parcels not exceeding 0.4 hectares (approximately one acre) to a single individual.

This court considered the property details contained in the valuation report, which indicates the existence of approximately twenty-three (23) structures erected on the Scheduled Land. Based on Form H, the Award confirms that the buildings affected by the compulsory acquisition are owned by the registered proprietor of the land. The PTD awarded compensation on all buildings which are residential in nature only and are owned by the registered proprietor whose name appears on the title. Compensation was limited solely to residential buildings.

In light of the foregoing, this court is of the considered view that the residential buildings affected by the acquisition are entitled to compensation. As such, this court is satisfied the compensation for buildings for purposes of dwelling is appropriate and justified. Accordingly, the is affirmed.

Severance

Valuer proposed that severance compensation be awarded for Part A with a diminution in land value at the rate of 2.5%, and for Part B with a diminution in land value at the rate of 20%. JPPH proposed severance compensation for Part A with a diminution in land value at the rate of 2%, and for Part B with a diminution in land value at the rate of 10%. JPPH argued that the land shape would become less optimal, the land would be split into two, and the area of Part B would be uneconomical for development. The Award allowed compensation based on a diminution in land value at the rate of 5%.

For LR 83 and LR 88 and t compensation for severance, at 25% depreciation in the value of the remaining land. The residual land was split into two parts, with Portion B becoming the second layer and its size no longer optimal for future development.

For LR 90 and LR 109, t the claim under severance compensation and injurious affection, but instead appeared to combine these claims by seeking a 30% depreciation in the value of the remaining land. irregular shape of the land, the loss of part of the road reserve, and the inconvenient redistribution among the owners.

For LR 89, t severance, at a 50% depreciation in the value of the remaining land divided into two parts, with an uneconomical shape and size, and that the remaining land had lost access to the main road.

For LR 105, t severance, at a 25% depreciation in the value of the remaining land al land was divided into two parts, with Portion B becoming the second layer, and its size would no longer be optimal for future development.

JPPH proposed severance compensation of RM434,853.11, representing a 2% depreciation for the residual land in Portion A and a 10% depreciation for Portion B due to the acquisition. uneconomical for development because of its shape, and Portion B was uneconomical due to both its shape and size.

This court is of the view that such compensation is justified, as the remaining land will suffer a diminution in value after the acquisition because the land has been divided into two parts, with an irregular shape that is less suitable and more difficult for development, and Part B has a size that is uneconomical for development.

For Part A, the land is divided into two portions and has a less-than-optimal shape for development 5%. Whilst for Part B The land is divided into two portions and has a less-than-optimal shape for development 5% The land becomes a second layer lot and has an uneconomical shape for development 10%.

is RM200,270.00. (RM981,491.55 minus RM781,221.55).

Injurious Affection

did not propose compensation for injurious affection. The reasoning was that the shape and size of the remaining land are still suitable for future development, with access via the existing road and/or a road to be provided by the relevant agency.

The JPPH likewise did not propose compensation for injurious affection on the basis that the size of the remaining land is still substantial and economical for future development, with access via the existing road or a road to be provided by the acquiring agency.

Award, however, granted compensation for diminution in value of the remaining land at the rate of 15%, which involved only the remaining land in Part B.

This court is of the view that the remaining land will suffer a diminution in value after the acquisition due to the obstruction of view caused by the construction of the bridge following the acquisition. Therefore, this court is of the view that such compensation is justified.

The calculation for injurious affection is the remaining land area 17,404.9234 psm x (5% @ RM900.00 psm) RM783,221.55

Ancillary Costs

Valuer did not propose compensation for ancillary costs. The Valuer representing the landowners, however, claimed compensation for removal costs, costs of purchasing new property, loss of income, temporary rental, business disturbance costs, and other claims. JPPH did not propose compensation for such claims.The Award allowed compensation for part of the claims made by the landowners.

This court is of the view that these claims should not be considered, as every claim by the landowners must be supported by proof or documentary evidence. This was not the case here. Moreover, claims for removal costs, temporary rental, and loss of income should not be considered because the buildings and structures involved did not comply with the provisions of the National Land Code, which stipulates that land

In addition, some landowners made claims for loss of income caused by a previous acquisition and claims for legal costs from the earlier acquisition. Such claims contradict the valuation in this court reference, which must be based on the valuation date of 27 May 2021. These claims cannot be entertained in the present acquisition, and under the First Schedule of the Land Acquisition Act 1960. Moreover, the landowners have not identified any provision or paragraph that permits such compensation.

The Landowners also made claims for legal fees and stamp duty, but did not provide any supporting documents to substantiate these claims.

Pertaining to land development costs, this court is of the view that they may be considered, since the affected portion had undergone development and improvements. While such factors are usually considered under topography, all comparables used were vacant lands without development, whereas the affected portion of the Scheduled Land had undergone upgrading works.

In this land reference, according to the title, there are 25 co-owners of the land, but only 6 landowners filed objections to the court. All landowners were heard before the PTD and received compensation in proportion to their respective shares. WCESB has objected to all incidental cost compensation awarded by the PTD, even though some landowners did not object and other landowners (who did not file objections in court) may not have known that WCESB challenged the compensation for their portions.

Founded on Article 13(2) of the Federal Constitution, this court is of the view that objection to withdraw the ancillary costs compensation should not be allowed. Therefore, in accordance with the provisions of the Land Acquisition Act 1960, this court is of the view that the compensation awarded by the PTD should be maintained.

Conclusion

Based on the foregoing analysis and having considered and applied the First Schedule of the LAA 1960 as well as the applicable principles as established by case law authorities, this court made the following orders as reproduced below: Keputusan : Mahkamah telah mempertimbangkan pendapat dan nasihat kedua-dua pengapit dan Mahkamah setelah membaca dan mendengar hujahan-hujahan kedua-dua pihak, dengan itu Mahkamah memutuskan seperti berikut: Nilai pasaran di bawah seksyen 2(a) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 dikekalkan pada: RM900.00 smp (Ringgit Malaysia: Sembilan Ratus Sahaja) semeter persegi. Manakala bagi pampasan pecah pisah dan kesan mudarat, terdapat pertambahan pampasan dan hendaklah dirujuk kepada keputusan Mahkamah bagi rujukan tanah BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA-15-90-10/2023, 11/2023 dan BA-15-109-11/2023. Pampasan lain dikekalkan. Lain-lain award PTD dikekalkan. Deposit dikembalikan kepada pemohon. Kos pengapit swasta RM500.00 dan kos pengapit kerajaan RM500.00 ditanggung oleh pemohon dan hendaklah dibayar dalam tempoh 7 hari dari tarikh hari ini. Keputusan : Mahkamah telah mempertimbangkan pendapat dan nasihat kedua-dua pengapit dan Mahkamah setelah membaca dan mendengar hujahan-hujahan kedua-dua pihak, dengan itu Mahkamah memutuskan seperti berikut: Nilai pasaran di bawah seksyen 2(a) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 dikekalkan pada: RM900.00 smp (Ringgit Malaysia: Sembilan Ratus Sahaja) semeter persegi. ii) Pampasan bagi kesan pecah pisah dan kesan mudarat adalah seperti berikut: A. Pecah pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp Jumlah Pampasan Tambahan Pecahan untuk bahagian yang dimiliki oleh pemohon adalah seperti berikut: Rujukan Tanah : Pemohon (Tuan Tanah) : Amirtham a/p Apathurai Bahagian : 1/23 bahagian C. Pecah pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM42,673.55 RM8,620.45 D. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM34,053.11 RM21,122.46 Jumlah Pampasan Tambahan RM29,742.91 Tuntutan lain tidak dibenarkan. Oleh yang demikian, award diberi untuk pertambahan pecah pisah dan kesan mudarat berjumlah RM29,742.91 (Ringgit Malaysia: Dua Puluh Sembilan Ribu Tujuh Ratus Empat Puluh Dua dan Sen Sembilan Puluh Satu Sahaja). Lain-lain award PTD dikekalkan. Caj lewat bayar 5% setahun ke atas jumlah RM29,742.91 penyelesaian penuh dan muktamad. Deposit dikembalikan kepada pemohon. Kos pengapit swasta RM500.00 dan kos pengapit kerajaan RM500.00 ditanggung oleh pemohon dan hendaklah dibayar dalam tempoh 7 hari dari tarikh hari ini. Keputusan: Mahkamah telah mempertimbangkan pendapat dan nasihat kedua-dua pengapit dan Mahkamah setelah membaca dan mendengar hujahan-hujahan kedua-dua pihak, dengan itu Mahkamah memutuskan seperti berikut: Nilai pasaran di bawah seksyen 2(a) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 dikekalkan pada: RM900.00 smp (Ringgit Malaysia: Sembilan Ratus Sahaja) semeter persegi. ii) Pampasan bagi kesan pecah pisah dan kesan mudarat adalah seperti berikut: E. Pecah pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp F. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp Jumlah Pampasan Tambahan Pecahan untuk bahagian yang dimiliki oleh pemohon adalah seperti berikut: Rujukan Tanah : Pemohon (Tuan Tanah) : Lim Aik Say Bahagian : 3/115 bahagian G. Pecah pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM25,604.13 RM5,172.28 H. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM20,431.87 RM12,673.47 Jumlah Pampasan Tambahan RM17,845.75 Tuntutan lain tidak dibenarkan. Oleh yang demikian, award diberi untuk pertambahan pecah pisah dan kesan mudarat berjumlah RM17,845.75 (Ringgit Malaysia: Tujuh Belas Ribu Lapan Ratus Empat Puluh Lima Dan Sen Tujuh Puluh Lima Sahaja). Lain-lain award PTD dikekalkan. Caj lewat bayar 5% setahun ke atas jumlah RM17,845.75 tanpa kos sehingga penyelesaian penuh dan muktamad. Deposit dikembalikan kepada pemohon. Kos pengapit swasta RM500.00 dan kos pengapit kerajaan RM500.00 ditanggung oleh pemohon dan hendaklah dibayar dalam tempoh 7 hari dari tarikh hari ini. Keputusan:Mahkamah telah mempertimbangkan pendapat dan nasihat kedua-dua pengapit dan Mahkamah setelah membaca dan mendengar hujahan-hujahan kedua-dua pihak, dengan itu Mahkamah memutuskan seperti berikut: Nilai pasaran di bawah seksyen 2(a) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 dikekalkan pada: RM900.00 smp (Ringgit Malaysia: Sembilan Ratus Sahaja) semeter persegi. Tuntutan lain tidak dibenarkan. Lain-lain award PTD dikekalkan. Deposit dikembalikan kepada pemohon. Kos pengapit swasta RM500.00 dan kos pengapit kerajaan RM500.00 ditanggung oleh pemohon dan hendaklah dibayar dalam tempoh 7 hari dari tarikh hari ini. BA-15-90-10/2023 Keputusan: Mahkamah telah mempertimbangkan pendapat dan nasihat kedua-dua pengapit dan Mahkamah setelah membaca dan mendengar hujahan-hujahan kedua-dua pihak, dengan itu Mahkamah memutuskan seperti berikut: Nilai pasaran di bawah seksyen 2(a) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 dikekalkan pada: RM900.00 smp (Ringgit Malaysia: Sembilan Ratus Sahaja) semeter persegi. ii) Pampasan bagi kesan mudarat adalah seperti berikut: A. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp Jumlah Pampasan Tambahan Pecahan untuk bahagian yang dimiliki oleh pemohon adalah seperti berikut: Rujukan Tanah : BA-15-90-11/2023 Pemohon (Tuan Tanah) : Rukumani a/p Perumal Bahagian : 1/46 bahagian A. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM17,026.56 Jumlah Pampasan Tambahan Pampasan lain dikekalkan. Tuntutan lain tidak dibenarkan. Oleh yang demikian, award diberi untuk pertambahan pampasan nilai tanah berjumlah RM10,561.26 (Ringgit Malaysia: Sepuluh Ribu Lima Ratus Enam Puluh Satu Dan Sen Dua Puluh Enam Sahaja). Lain-lain award PTD dikekalkan. Caj lewat bayar 5% setahun ke atas jumlah RM10,561.26 penyelesaian penuh dan muktamad. Deposit dikembalikan kepada pemohon. Kos pengapit swasta RM500.00 dan kos pengapit kerajaan RM500.00 ditanggung oleh pemohon dan hendaklah dibayar dalam tempoh 7 hari dari tarikh hari ini. Keputusan:Mahkamah telah mempertimbangkan pendapat dan nasihat kedua-dua pengapit dan Mahkamah setelah membaca dan mendengar hujahan-hujahan kedua-dua pihak, dengan itu Mahkamah memutuskan seperti berikut: Nilai pasaran di bawah seksyen 2(a) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 dikekalkan pada: RM900.00 smp (Ringgit Malaysia: Sembilan Ratus Sahaja) semeter persegi. ii) Pampasan bagi kesan pecah pisah dan kesan mudarat adalah seperti berikut: I. Pecah pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp J. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp Jumlah Pampasan Tambahan Pecahan untuk bahagian yang dimiliki oleh pemohon adalah seperti berikut: Rujukan Tanah : Pemohon (Tuan Tanah) : Lim Aik Soon Bahagian : 2/115 bahagian K. Pecah pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM17,069.42 RM3,448.17 L. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM13,621.24 RM8,448.99 Jumlah Pampasan Tambahan RM11,897.16 Tuntutan lain tidak dibenarkan. Oleh yang demikian, award diberi untuk pertambahan pampasan nilai tanah berjumlah RM11,897.16 (Ringgit Malaysia: Sebelas Ribu Lapan Ratus Sembilan Puluh Tujuh Dan Sen Enam Belas Sahaja). Lain-lain award PTD dikekalkan. Caj lewat bayar 5% setahun ke atas jumlah RM11,897.16 penyelesaian penuh dan muktamad. Deposit dikembalikan kepada pemohon. Kos pengapit swasta RM500.00 dan kos pengapit kerajaan RM500.00 ditanggung oleh pemohon dan hendaklah dibayar dalam tempoh 7 hari dari tarikh hari ini. Keputusan:Mahkamah telah mempertimbangkan pendapat dan nasihat kedua-dua pengapit dan Mahkamah setelah membaca dan mendengar hujahan-hujahan kedua-dua pihak, dengan itu Mahkamah memutuskan seperti berikut: Nilai pasaran di bawah seksyen 2(a) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 dikekalkan pada: RM900.00 smp (Ringgit Malaysia: Sembilan Ratus Sahaja) semeter persegi. Tuntutan lain tidak dibenarkan. ii) Pampasan bagi kesan mudarat adalah seperti berikut: B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp Jumlah Pampasan Tambahan Pecahan untuk bahagian yang dimiliki oleh pemohon adalah seperti berikut: Rujukan Tanah : Pemohon (Tuan Tanah) : Tan Boon Khee Bahagian : 37/230 bahagian B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM125,996.51 Jumlah Pampasan Tambahan Pampasan lain dikekalkan. Tuntutan lain tidak dibenarkan. Oleh yang demikian, award diberi untuk pertambahan pampasan nilai tanah berjumlah RM78,153.11 (Ringgit Malaysia: Tujuh Puluh Lapan Ribu Satu Ratus Lima Puluh Tiga Dan Sen Sebelas Sahaja). Lain-lain award PTD dikekalkan. Caj lewat bayar 5% setahun ke atas jumlah RM78,153.11 penyelesaian penuh dan muktamad. Deposit dikembalikan kepada pemohon. Kos pengapit swasta RM500.00 dan kos pengapit kerajaan RM500.00 ditanggung oleh pemohon dan hendaklah dibayar dalam tempoh 7 hari dari tarikh hari ini. Dated: 11th September 2025 SHAHNAZ BINTI SULAIMAN JUDGE HIGH COURT OF MALAYA, SHAH ALAM Counsel: For the Applicant: Ho Ai Ting Preveena a/p Ravindra Kumar Messrs Lee Hishammuddin Allen & Gledhill Advocates & Solicitors Level 6, Menara 1 Dutamas, 1, Jalan Dutamas 1, Solaris Dutamas, 50480 Kuala Lumpur For the Respondent: FC Puan Etty Eliany binti Tesno Kamar Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Darul Ehsan, Tingkat 4, Podium Utara, Bangunan Sultan Salahuddin Abdul Aziz Shah 40512 Shah Alam, Selangor. For the Applicants in: LR83, LR88 & LR105 For the Applicants in: LR89 For the Applicants in: LR90 & LR109 Bon Xin Wei Tan Wei Li Messrs Abraham Ooi & Partners 8th Floor, Wisma Harwant, No. 106, Jalan Tuanku Abdul Rahman, 50100 Kuala Lumpur Nur Syamimi Adriana binti Shaharim Messrs M. Manoharan & Co. C-5-5, Wisma Goshen Plaza Pantai Bharu, Persiaran Pantai Baharu, Bangsar 59200 Kuala Lumpur Shaik Mohamed Imran bin Mohd Ismet Bashah Fairuz Zafirah binti Zainudin Merican Messrs Farah A. Zabir & Partners No. 1B & 1C Jalan Tengku Ampuan Zabedah H9/H, Section 9 40100 Shah Alam Selangor

Rujukan Tanah : Ba-15-83-10/2023

1.0

1.1 Hakim - Y.A Hakim Dr. Shahnaz binti Sulaiman 1.2 Pengapit - Sr Rosliza binti Ramli (Kerajaan)

En Azman bin Mamat (Swasta) 3 Tujuan Pengambilan - Bagi Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor.

1.4 Tarikh warta - Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021.

1.5 Tarikh nilaian - 27 Mei 2021 (tarikh warta Sek 8).

1.6 Pemohon - Amirtham a/p Apathurai (tuan tanah 1/23 bahagian)

1.7 Responden - Pentadbir Tanah Daerah Klang 1.8 Penilai Kerajaan - Sr Elmi bin Loman dan En Mohamad Ezuwan Hakim bin Abdul Rauf (JPPH Klang)

1.9 Penilai Swasta - Sr Kholim bin Sahray daripada Tetuan MN Associates (Nilai) Sdn. Bhd.

Annexure A

2.0 A. Tanah Luas diwarta: 5,738.00 meter persegi (pengambilan sebahagian lot) (RM850.00 smp) Pemilik: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian) RM212,056.52 Luas tanah Plot K (Amirtham a/p Apathuram 1/23 bahagian) RM1,106,271.00 (1,005.701 mp x RM1,100.00 smp) (RM900.00 smp) Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian) B. Bangunan Tiada Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram i) 10 unit bangunan kediaman: RM602,779.80 ii) 2 unit bangunan kedai: RM231,223.80 Jumlah tuntutan: RM834,223.80 Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram Bangunan kediaman: RM574,299.80 C. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Bahagian A:15,201.9234 meter persegi Bahagian B: 2,203.00 meter persegi Bahagian A: (kejatuhan nilai tanah baki @ 2%) Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) Pemilik: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian) RM19,3377.73 (kejatuhan nilai tanah baki @ 25%) Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian) RM208,103.26 (kejatuhan nilai tanah baki @ 5%) Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian) D. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Tiada (kejatuhan nilai tanah baki @ 30%) Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian) RM249,723.91 Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 15%) Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian) E. Kos Sampingan Tiada Kehilangan pendapatan sewa: RM79,200.00 (RM6,600.00 sebulan x 12 bulan) Tiada Jumlah (Bahagian Perayu) RM231,434,25 RM2,477,951.00

Rm845,813.60

3.0 Tujuan Pengambilan : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. b. No. Hakmilik : Lot 9896, Geran 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. c. Pegangan : Selama-lamanya. d. Kategori : Tiada. e. Syarat Nyata : Tiada. f. Tuan Tanah Berdaftar : Chan Ah Chu 1/115 bahagian Chan Ah Heo 1/230 bahagian Chaw Boon Kee 3/460 bahagian Chew Boon Hong 3/460 bahagian Chew Boon Thian 3/460 bahagian Chew Soo Hooi 3/460 bahagian Chong Nio Chai 1/115 bahagian Iyakannu s/o Perumal 1/23 bahagian Lechumansamy 1/l Angamuthu 1/46 bahagian Lee Ah Hiok 1/115 bahagian Lee Thiam Chye 4/23 bahagian Lim Aik Say 3/115 bahagian Lim Aik Soon 2/115 bahagian Low Chang Lum 1/46 bahagian Ng Yoke Sien @ Ng Yoke Wah 1/46 bahagian Ramachandram @ Ramachandran a/l Arunasalam 6/46 bahagian Ramachandran a/l Arunasalam 2/23 bahagian Ramasamy a/l Karuppiah 1/23 bahagian Sivaveloo a/l P.Raju 1/23 bahagian Tan Boon Khee 37/230 bahagian Thavakumar a/l Pavaday 1/23 bahagian Unnamalai a/p Alagappan 1/46 bahagian Vadiviloo a/l Alagappan 1/46 bahagian Vasantha a/p Muthusamy 1/46 bahagian Amirtham a/p Apathurai 1/23 bahagian g. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021. h. Keluasan Lot Asal : 23,142.9234 meter persegi sebagaimana dalam hakmilik. i. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi pengambilan sebahagian lot. j. Keluasan tanah baki selepas pengambilan : 17,404.9234 meter persegi. k. Perancangan : Perindustrian. l. Perihal Harta Tanah : Merupakan lapisan pertama jalan utama, akses jalan tar, berbentuk empat segi bujur dan rupabumi adalah rata. Terdapat lebih kurang 23 buah bangunan dan struktur di atas tapak di mana terdapat sebahagian bangunan yang terlibat dengan pengambilan ini.

4.0 A. Berdasarkan kepada Borang N bertarikh 27 Jun 2023, tuan tanah dan wasi harta pusaka membantah tentang:

Jumlah pampasan.

Orang-orang yang kepadanya pampasan kena dibayar.

Pembahagian pampasan itu. Alasan bantahan adalah: permohonan semakan kehakiman No. Guaman BA-25-15-03/2022 di mana antara lainnya mencabar keesahan penarikan balik lot tanah 9896 di bawah Seksyen 35 Akta Pengambilan Tanah 1960. Pentadbir Tanah gagal mempertimbangkan tuntutan-tuntutan lain dan asas-asas dalam Laporan Penilaian bertarikh 28/1/2023 yang disediakan oleh MN Associates (Nilai) Sdn. Bhd. Antara lainnya termasuk dan tidak terhad kepada Kos Bangunan, Kos Kacau Ganggu yang akan merujuk dan bersandarkan kepada Laporan Penilaian bertarikh 28/1/2023. Nilai/Kuantum pampasan bagi Tanah Bangunan, Kos Pecah Pisah, Kos adalah terlalu rendah dan perlu dinaikkan. Pentadbir Tanah gagal mengambil kira Perjanjian Penyelesaian bertarikh 15/9/2017 dan Perjanjian Tambahan bertarikh 25/7/2022 ("Perjanjian-pemilik bagi subjek lot tanah 9896 di mana pembahagian pampasan oleh Pentadbir Tanah adalah salah dan/atau bertentangan dengan Perjanjian Penyelesaian. Pampasan telah diberi kepada orang-orang/pihak-pihak yang tidak dipengaruhi atau pampasan telah diberi kepada pemilik-pemilik tanah di mana bahagian mereka tidak diambil. Pemilik-pemilik lot tanah 9896 adalah diikati oleh Perjanjian Penyelesaian. Pentadbir Tanah gagal mengambil kira perkara-erkara dan/atau fakta-fakta relevan. Perayu merizabkan hak untuk menambah/mengubah alasan-alasan bantahan. Nota : Pemegang konsesi pengambilan WCE juga membuat bantahan ke atas lot terlibat (Rujukan tanah BA-15-140-11/2023). Oleh itu, laporan ini hendaklah dibaca bersama dengan bantahan oleh pemegang konsesi.

5.0 Pembatalan Pengambilan Terdahulu Pemohon/Perayu di dalam alasan bantahan dalam Borang N (Encl. 2 dan Encl. 11) telah membangkitkan mengenai pengambilan terdahulu lot terlibat yang telah dibuat pendengaran pada tahun 2017 tetapi telah dibuat Penarikan Balik /Pembatalan Balik (Seksyen 35, Akta Pengambilan Tanah 1960). Pengapit Hakim merujuk kepada peruntukan subPerenggan (1)(1) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 yang memperuntukkan berkenaan penentuan Nilai Pasaran iaitu berkenaan tarikh nilaian yang perlu digunakan bagi penentuan pampasan di mana berdasarkan subPerenggan berkenaan dan telah dipersetujui oleh kedua-dua penilai adalah tarikh nilaian lot terlibat adalah pada 27 Mei 2021 dengan berdasarkan Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021. Tindakan pemohon membangkitkan mengenai pendengaran pengambilan terdahulu dan penarikan balik pengambilan terdahulu tidak wujud dalam penentuan pampasan yang dirujuk ke Mahkamah melalui rujukan tanah BA-15- 83-10/2023. Pengapit Hakim akan bersandarkan kepada peruntukan undang-undang sedia ada dan penentuan pampasan ke atas lot terlibat adalah berdasarkan tarikh nilaian 27 Mei 2021. Nilai Pasaran Tanah Penilai Pemohon mengemukakan 3 bukti perbandingan dan Penilai Responden mengemukakan 4 bukti perbandingan. Terdapat 2 bukti perbandingan sepunya yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Kedua-dua penilai bersetuju lot terlibat merupakan tanah kategori Tiada, syarat nyata Tiada dan di bawah zoning Perindustrian (sila rujuk laporan penilai pemohon dan responden). Penilai Pemohon telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 12 Laporan Penilai Pemohon) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM741.35 smp hingga RM1,076.33 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM930.00 smp hingga RM1,100.00 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM1,100.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon adalah daripada kesemua perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon, saya berpendapat 2 bukti perbandingan yang sesuai digunakan dan 1 lagi tidak sesuai digunakan atas sebab berikut:- i) Perbandingan 1 (Lot 1933) yang dipindahmilik pada 12.10.2020: perbandingan ini merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Bukit Kemuning. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dari lot terlibat dan merupakan pindahmilik syer. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (Lot 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 3 (Lot 2569A) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Penilai Responden telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 4 Laporan Penilai Responden) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM537.02 smp hingga RM938.97 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM730.00 smp hingga RM900.00 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM900.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden: Daripada 4 bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden, saya berpendapat hanya 2 perbandingan yang sesuai digunakan manakala 2 perbandingan lain tidak sesuai digunakan atas sebab berikut: i) Perbandingan 1 (PT 2724) yang dipindahmilik pada 29.7.2020 yang merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Abdul Karim. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dan telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 3 (PT 155311) yang dipindahmilik pada 31.12.2018. Perbandingan ini terletak berhampiran dengan lot terlibat. Ia sesuai dijadikan bukti perbandingan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iv) Perbandingan 4 (Lot 2569) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Kesimpulannya, 1 bukti perbandingan daripada Penilai Pemohon dan 1 bukti perbandingan daripada Penilai Responden hendaklah ditolak dan tidak menepati kehendak Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 di bawah Perenggan - mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan ditolak. Berdasarkan hujahan daripada kedua-dua Penilai, saya mencadangkan pelarasan nilaian semula bagi bukti perbandingan adalah seperti berikut: Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu PT 128702, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM938.97 smp RM938.97 smp RM938.97 smp Faktor masa (5.2021 vs 8.2019) -beza 1 tahun 9 bulan +10% 0% +5% Kadar terlaras RM938.97 smp RM985.92 smp Lokasi +10% 0% 0% Lapisan (pertama jalan utama vs pertama jalan utama) 0% 0% 0% Pegangan (Kekal vs Kekal) 0% 0& 0% Akses (jalan tar vs jalan tar) 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 4,047 mp) -5% -10% -10% Bentuk (4 segi bujur vs 4 segi bujur) 0% 0% 0% +15% -10% -10% Kadar Nilaian terlaras RM1,079.01 smp RM845.07 smp RM887.33 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM1,080.00 smp RM850.00 smp RM890.00 smp Perbandingan 3 Penilai Responden iaitu PT 155311, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Cadangan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM645.66 smp RM645.66 smp RM645.66 smp Faktor masa (5.2021 vs 12.2018) -beza 2 tahun 5 bulan +10% +5% +10% Kadar terlaras RM710.23 smp RM677.95 smp RM710.23 smp Lokasi +10% +10% +10% Kedudukan/Lapisan 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,362 mp) 0% -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs bentuk L) +10% +5% +10% Faktor binaan/penambahbaikan 0% 0% 0% +20% 10% +15% Kadar Nilaian terlaras RM852.28 smp RM745.74 smp RM781.25 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM850.00 smp RM750.00 smp RM780.00 smp Perbandingan 3 Penilai Pemohonda Perbandingan 4 Penilai Responden iaitu Lot 2569, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM741.35 smp RM741.35 smp RM741.35 smp Faktor masa (5.2021 vs 10.2018) -beza 2 tahun 7 bulan +10% +5% +10% Kadar terlaras RM778.35 smp RM815.49 smp Lokasi 0% +15% +15% Kedudukan/Lapisan 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,140 mp) 0% -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs empat segi bujur) 0% +5% 0% Faktor binaan/penambahbaikan +10% 0% 0% +20% +15% +10% Kadar Nilaian terlaras RM926.69 smp RM895.11 smp RM897.03 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM930.00 smp RM900.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan pelarasan di atas, kadar nilaian terlaras adalah antara RM780.00 hingga RM900.00 smp. Asas nilaian dan kadar pelarasan yang digunakan adalah berdasarkan hujahan bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden. Berdasarkan pelarasan semula yang dijalankan, didapati kadar nilaian yang diperolehi oleh pengapit adalah selari dengan Award Pentadbir Tanah bagi bukti perbandingan Lot PT 128702 dan Lot 2569. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat kadar nilaian yang diaward oleh Pentadbir Tanah adalah berpatutan dan munasabah. Oleh itu, award Pentadbir adalah dikekalkan. Tuntutan Bangunan dan Struktur Penilai Pemohon mengemukakan tuntutan bagi bangunan dan struktur binaan lain yang dimiliki oleh pemohon. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor ini. Penilai Responden menyatakan di dalam Jawapan Penilai Responden (Encl. No. 14) bahawa lot terlibat telah dinilai sebagai tanah potensi industri di mana bangunan yang terdapat di atas tapak tidak diambilkira kerana akan menjadikan pengiraan dua kali (Pekeliling BOVAEA Bil. 9/2015). Award Pentadbir telah memberikan pampasan sebanyak RM574,299.40 ke atas bangunan berkenaan. Pengapit Hakim merujuk kepada hujahan oleh kedua-dua penilai dan bersetuju dengan hujahan oleh Penilai Responden. Pekeliling yang dikeluarkan oleh BOVAEA bertarikh 2 Disember 2015 telah jelas menjelaskan mengenai prinsip dan asas nilaian bagi mengelakkan pengiraan dua kali. Merujuk kepada dokumen hakmilik lot terlibat di mana kategori penggunaan sebelum 1 Januari 1966 iaitu tarikh Kanun Tanah Negara mula berkuatkuasa iaitu bagi tanah yang diluluskan pemberimilkan sebelum itu dan didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara menyatakan bagi Tanah Desa menurut subseksyen 53(2) Kanun Tanah Negara menjelaskan bahawa jika tidak ditetapkan syarat kegunaan tanah, maka semua tanah desa tanpa mengira di bawah hakmilik Pendaftar atau Pejabat Tanah penggunaan tanah itu tertakluk kepada syarat tersirat iaitu digunakan bagi maksud pertanian sahaja. Merujuk kepada peruntukan di bawah subseksyen 115(1)(a), Kanun Tanah Negara 1965 memperuntukkan tanah berimilik dengan kategori tanah pertanian tidak boleh didirikan bangunan kecuali bagi maksud yang diperuntukkan di bawah subseksyen 115 (4) Kanun Tanah Negara 1965 iaitu pemilik tanah dibolehkan membina rumah kediaman untuk diduduki olehnya atau orang yang diambil bekerja bagi tanah pertanian dengan syarat tidak melebihi satu perlima (1/5) dari keluasan keseluruhan tanah itu atau dua hektar, mengikut mana yang lebih kurang. Seksyen 115, Kanun Tanah Negara ini memberi kelonggaran pembinaan bangunan ke atas tanah kategori pertanian yang tertakluk kepada tujuan yang berkaitan dengan pertanian atau bangunan dengan mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu. Manakala di bawah peruntukan subseksyen 205(3) Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa bagi kategori tanah pertanian, seluas 2/5 hektar (lebih kurang 1 ekar) hanya boleh dipindahmilik kepada seorang sahaja. Oleh itu, tuntutan pemohon adalah tidak dapat dipertimbangkan kerana bangunan kedai yang dibina telah melanggar syarat kategori dan syarat nyata tanah dan binaan bangunan yang terdapat di atas tapak adalah tidak mematuhi peruntukan seksyen 115, Kanun Tanah Negara 1965. Namun begitu, bagi bangunan kediaman yang tidak melanggar peruntukan subseksyen 205(3) Kanun Tanah Negara adalah boleh dipertimbangkan dan telah diberi pampasn oleh Pentadbir Tanah. Lot terlibat juga telah dinilai sebagai tanah potensi industri dan oleh itu semua bangunan di atas tapak tidak diambilkira kerana ia melibatkan pengiraan dua kali. Oleh itu, award Pentadbir Tanah adalah dikekalkan. Pecah Pisah (Severance) Penilai Pemohon telah menuntut pampasan bagi pecah pisah iaitu kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 25%. Hujahan Penilai Pemohon adalah berkenaan kerosakan tanah baki terpisah kepada dua bahagian, tanah baki Bahagian B akan menjadi lapisan kedua dan saiz menjadi tidak optimum untuk pembangunan di masa hadapan. Penilai Responden telah mencadangkan pampasan pecah pisah sebanyak RM434,853.11 iaitu kejatuhan 2% nilai tanah baki Bahagian A dan kejatuhan 10% untuk tanah baki Bahagian B yang disebabkan oleh pengambilan. Hujahan Penilai Responden adalah bentuk tanah baki Bahagian A tidak ekonomik untuk pembangunan dan bagi Bahagian B adalah disebabkan oleh bentuk dan saiz yang tidak ekonomik untuk pembangunan. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan untuk tuntutan ini iaitu kejatuhan nilai tanah baki @ 10%. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat hujahan Penilai Pemohon yang boleh dipertimbangkan iaitu pengambilan ini akan mengakibatkan tanah terpisah kepada dua bahagian dan bagi Bahagian B akan menjadi lapisan kedua dan saiz yang tidak optimum untuk pembangunan. Pengapit Hakim berpendapat, kejatuhan nilai tanah baki yang sewajarnya adalah seperti berikut: Bahagian A: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5% Bahagian B: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5%. Tanah menjadi lapisan kedua dan Bentuk tanah tidak ekonomik untuk pembangunan 10% Pengiraan pampasan adalah:- Tanah baki Bahagian A: 15,201.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Tanah baki Bahagian B: 2,203.00 mp x (15% @ RM900.00 smp) : Jumlah pampasan Pengapit Hakim juga mendapati Penilai Pemohon ada membuat tuntutan diambil keseluruhan tanah bagi Plot K yang dinamakan sebagai bahagian yang dimiliki oleh pemohon/perayu dan di dalam masa yang sama beliau juga masih menuntut diberikan pampasan pecah pisah dan kesan mudarat. Ini merupakan tuntutan dua kali dan sekiranya mengikut hujahan di dalam Borang N dan laporan pemohon dinyatakan ada Perjanjian Penyelesaian iaitu bahagian yang terlibat sebagaimana pelan ukur yang dilantik oleh kesemua tuan tanah sahaja berhak mendapat pampasan, maka ia didapati tidak seiring dengan tuntutan yang dipohon. Ini adalah kerana beliau menuntut tanah baki diambil keseluruhan dan dalam masa yang sama menuntut pampasan pecah pisah dan kesan mudarat mengikut bahagian syer yang bertentangan antara satu sama lain. Pengapit Hakim berpendapat, sekiranya mengikut undang-undang dan mengikut pemilikan dalam hakmilik, maka ia akan diberi pampasan mengikut bahagian syer sebagaimana hakmilik dan kesemua nama yang terdapat di dalam hakmilik layak boleh mendapat pampasan mengikut syer pemilikan masing-masing. Berdasarkan pengiraan pampasan di atas, oleh itu Pengapit Hakim berpendapat, Award Pentadbir adalah dipinda. Kesan Mudarat (Injurious Affection) Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas Kesan Mudarat ke atas kejatuhan tanah baki sebanyak 30%. Hujahan penilai pemohon berkenaan tuntutan ini adalah disebabkan oleh Bahagian A berbentuk trapezium Bahagian B berbentuk segitiga dan halangan pandangan dan jalan keluar masuk. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk Kesan Mudarat dengan menyatakan bahawa bahawa alasan untu faktor bentuk tanah telah diambilkira bawah pampasan pecah pisah dan bagi faktor halangan dan laluan masuk perlu dibuktikan dengan asas dan disokong oeh bukti. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan iaitu kejatuhan nilai tanah baki untuk Bahagian B. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat kewajaran alasan tuntutan pampasan yang dikemukakan oleh pemohon iaitu gangguan halangan pemandangan yang disebabkan oleh gangguan jambatan di hadapan yang menyukarkan jalan keluar masuk ke tanah baki. Oleh itu, Pengapit Hakim bersetuju terdapat kejatuhan nilai tanah baki dan tuntutan ini boleh dipertimbangkan. Kadar kejatuhan nilai tanah baki selepas pengambilan adalah seperti berikut: Tanah Baki Penurunan nilai ke atas baki tanah yang disebabkan oleh halangan selepas pengambilan @ 5% Pengiraan pampasan kesan mudarat adalah:- Luas tanah baki: 17,404.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Oleh itu, Award Pentadbir adalah dipinda. F. Tuntutan Kos Sampingan Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas kos sampingan lain seperti kehilangan pendapatan sewa. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini. Award Pentadbir Tanah tidak memberikan pampasan untuk tuntutan ini. Pengapit Hakim berpendapat, tuntutan ini tidak wajar dipertimbangkan. Setiap tuntutan oleh tuan tanah perlu ada bukti atau dokumen sokongan bagi menyokong tuntutan tersebut dan didapati dokumen penjanjian penyewaan ada disertakan dalam laporan nilaian Penilai Pemohon tetapi tiada bukti yang menunjukkan dokumen tersebut termeterai dan dibuat penyeteman bagi mengesahkan berlakunya penyewaan. Oleh itu, selaras dengan peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960, maka Pengapit Hakim berpendapat pampasan ini tidak wajar dipertimbangkan. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan.

6.0 Oleh itu saya berpendapat pampasan yang berpatutan dan munasabah adalah seperti berikut: i) Pampasan tanah dikekalkan. ii) Pampasan bagi kesan pecah pisah dan kesan mudarat adalah seperti berikut: A. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp Jumlah Pampasan Tambahan Pecahan untuk bahagian yang dimiliki oleh pemohon adalah seperti berikut: Rujukan Tanah : Pemohon (Tuan Tanah) : Amirtham a/p Apathurai Bahagian : 1/23 bahagian A. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM42,673.55 RM8,620.45 B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM34,053.11 RM21,122.46 Jumlah Pampasan Tambahan RM29,742.91 iii) Pampasan lain juga adalah dikekalkan. iv) Deposit dikembalikan dan terma-terma lain adalah seperti biasa. v) Yuran Pengapit dibayar oleh Pihak Pemohon. Tarikh : 28 Jun 2025

Rujukan Tanah : Ba-15-88-10/2023

1.0

1.1 Hakim - Y.A Hakim Dr. Shahnaz binti Sulaiman 1.2 Pengapit - Sr Rosliza binti Ramli (Kerajaan)

1.4 Tarikh warta - Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021.

1.5 Tarikh nilaian - 27 Mei 2021 (tarikh warta Sek 8).

1.6 Pemohon - Lim Aik Say (tuan tanah 3/115 bahagian)

1.7 Responden - Pentadbir Tanah Daerah Klang 1.8 Penilai Kerajaan - Sr Elmi bin Loman dan En Mohamad Ezuwan Hakim bin Abdul Rauf (JPPH Klang)

1.9 Penilai Swasta - Sr Kholim bin Sahray daripada Tetuan MN Associates (Nilai) Sdn. Bhd.

2.0 RESPONDEN PENILAIAN TUAN A. Tanah Luas diwarta: 5,738.00 meter persegi (pengambilan sebahagian lot) (RM850.00 smp) Pemilik: Lim Aik Say (3/115 bahagian) RM127,233.91 Luas tanah (Lim Aik Say (3/115 bahagian) RM63,743.90 (57,949.00 mp x RM1,100.00 smp) (RM900.00 smp) Pemilik: Lim Aik Say (3/115 bahagian) B. Bangunan Tiada Pemilik: Lim Aik Say Rumah berkembar satu tingkat separuh kekal: Tiada C. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Bahagian A:15,201.9234 meter persegi Bahagian B: 2,203.00 meter persegi Bahagian A: (kejatuhan nilai tanah baki @ 2%) Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) Pemilik: Lim Aik Say (3/115 bahagian) RM11,616.64 (kejatuhan nilai tanah baki @ 25%) Pemilik: Lim Aik Say (3/115 bahagian) RM124,861.96 (kejatuhan nilai tanah baki @ 5%) Pemilik: Lim Aik Say (3/115 bahagian) D. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Tiada (kejatuhan nilai tanah baki @ 30%) Pemilik: Lim Aik Say (3/115 bahagian) RM149,834.35 Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 15%) Pemilik: Lim Aik Say (3/115 bahagian) E. Kos Sampingan Tiada i. Kecurian barangan akibat Pengambilan Warta Seksyen 8: RM200,000.00 ii. Kos guaman pengambilan terdahulu: RM30,528.30 Kos Guaman: iii. Kos guaman pengambilan semasa 2021: RM14,840.00 iv. Kos Guaman Duti Setem:RM25,790.00 v. Kos Hadir Bicara: Jumlah (Bahagian Perayu) RM138,860.55 RM988,565.81

Rm208,276.80

3.0 Tujuan Pengambilan : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. b. No. Hakmilik : Lot 9896, Geran 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. c. Pegangan : Selama-lamanya. d. Kategori : Tiada. e. Syarat Nyata : Tiada. f. Tuan Tanah Berdaftar : Chan Ah Chu 1/115 bahagian Chan Ah Heo 1/230 bahagian Chaw Boon Kee 3/460 bahagian Chew Boon Hong 3/460 bahagian Chew Boon Thian 3/460 bahagian Chew Soo Hooi 3/460 bahagian Chong Nio Chai 1/115 bahagian Iyakannu s/o Perumal 1/23 bahagian Lechumansamy a/l Angamuthu 1/46 bahagian Lee Ah Hiok 1/115 bahagian Lee Thiam Chye 4/23 bahagian Lim Aik Say 3/115 bahagian Lim Aik Soon 2/115 bahagian Low Chang Lum 1/46 bahagian Ng Yoke Sien @ Ng Yoke Wah 1/46 bahagian Ramachandram @ Ramachandran a/l Arunasalam 6/46 bahagian Ramachandran a/l Arunasalam 2/23 bahagian Ramasamy a/l Karuppiah 1/23 bahagian Sivaveloo a/l P.Raju 1/23 bahagian Tan Boon Khee 37/230 bahagian Thavakumar a/l Pavaday 1/23 bahagian Unnamalai a/p Alagappan 1/46 bahagian Vadiviloo a/l Alagappan 1/46 bahagian Vasantha a/p Muthusamy 1/46 bahagian Amirtham a/p Apathurai 1/23 bahagian g. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021. h. Keluasan Lot Asal : 23,142.9234 meter persegi sebagaimana dalam hakmilik. i. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi pengambilan sebahagian lot. j. Keluasan tanah baki selepas pengambilan : 17,404.9234 meter persegi. k. Perancangan : Perindustrian. l. Perihal Harta Tanah : Merupakan lapisan pertama jalan utama, akses jalan tar, berbentuk empat segi bujur dan rupabumi adalah rata. Terdapat lebih kurang 23 buah bangunan dan struktur di atas tapak di mana terdapat sebahagian bangunan yang terlibat dengan pengambilan ini.

4.0 A. Berdasarkan kepada Borang N bertarikh 27 Jun 2023, tuan tanah membantah tentang:

Jumlah pampasan.

Orang-orang yang kepadanya pampasan kena dibayar.

Pembahagian pampasan itu. Alasan bantahan adalah: Bantahan adalah difailkan secara permohonan semakan kehakiman No. Guaman BA-25-14-02/2022 di mana antara lainnya mencabar keesahan penarikan balik lot tanah 9896 di bawah Seksyen 35 Akta Pengambilan Tanah 1960. Pentadbir Tanah gagal mempertimbangkan tuntutan-tuntutan lain dan asas-asas dalam Laporan Penilaian bertarikh 28/1/2023 yang disediakan oleh MN Associates (Nilai) Sdn. Bhd. Antara lainnya termasuk dan tidak terhad kepada Kos Bangunan, Kos Kacau Ganggu yang akan merujuk dan bersandarkan kepada Laporan Penilaian bertarikh 28/1/2023. Nilai/Kuantum pampasan bagi Tanah Bangunan, Kos Pecah Pisah, Kos adalah terlalu rendah dan perlu dinaikkan. Pentadbir Tanah gagal mengambil kira Perjanjian Penyelesaian bertarikh 15/9/2017 dan Perjanjian Tambahan bertarikh 25/7/2022 ("Perjanjian-pemilik bagi subjek lot tanah 9896 di mana pembahagian pampasan oleh Pentadbir Tanah adalah salah dan/atau bertentangan dengan Perjanjian Penyelesaian. Pampasan telah diberi kepada orang-orang/pihak-pihak yang tidak dipengaruhi atau pampasan telah diberi kepada pemilik-pemilik tanah di mana bahagian mereka tidak diambil. Pemilik-pemilik lot tanah 9896 adalah diikati oleh Perjanjian Penyelesaian. Pentadbir Tanah gagal mengambil kira perkara-erkara dan/atau fakta-fakta relevan. Perayu merizabkan hak untuk menambah/mengubah alasan-alasan bantahan. Nota : Pemegang konsesi pengambilan WCE juga membuat bantahan ke atas lot terlibat (Rujukan tanah BA-15-140-11/2023). Oleh itu, laporan ini hendaklah dibaca bersama dengan bantahan oleh pemegang konsesi.

5.0 Pembatalan Pengambilan Terdahulu Pemohon/Perayu di dalam alasan bantahan dalam Borang N (Encl. 2) telah membangkitkan mengenai pengambilan terdahulu lot terlibat yang telah dibuat pendengaran pada tahun 2017 tetapi telah dibuat Penarikan Balik /Pembatalan Balik (Seksyen 35, Akta Pengambilan Tanah 1960). Pengapit Hakim merujuk kepada peruntukan subPerenggan (1)(1) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 yang memperuntukkan berkenaan penentuan Nilai Pasaran iaitu berkenaan tarikh nilaian yang perlu digunakan bagi penentuan pampasan di mana berdasarkan subPerenggan berkenaan dan telah dipersetujui oleh kedua-dua penilai adalah tarikh nilaian lot terlibat adalah pada 27 Mei 2021 dengan berdasarkan Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021. Tindakan pemohon membangkitkan mengenai pendengaran pengambilan terdahulu dan penarikan balik pengambilan terdahulu tidak wujud dalam penentuan pampasan yang dirujuk ke Mahkamah melalui rujukan tanah BA-15- 83-10/2023. Pengapit Hakim akan bersandarkan kepada peruntukan undang-undang sedia ada dan penentuan pampasan ke atas lot terlibat adalah berdasarkan tarikh nilaian 27 Mei 2021. Nilai Pasaran Tanah Penilai Pemohon mengemukakan 3 bukti perbandingan dan Penilai Responden mengemukakan 4 bukti perbandingan. Terdapat 2 bukti perbandingan sepunya yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Kedua-dua penilai bersetuju lot terlibat merupakan tanah kategori Tiada, syarat nyata Tiada dan di bawah zoning Perindustrian (sila rujuk laporan penilai pemohon dan responden). Penilai Pemohon telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 7 Laporan Penilai Pemohon) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM741.35 smp hingga RM1,076.33 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM930.00 smp hingga RM1,100.00 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM1,100.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon adalah daripada kesemua perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon, saya berpendapat 2 bukti perbandingan yang sesuai digunakan dan 1 lagi tidak sesuai digunakan atas sebab berikut:- i) Perbandingan 1 (Lot 1933) yang dipindahmilik pada 12.10.2020: perbandingan ini merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Bukit Kemuning. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dari lot terlibat dan merupakan pindahmilik syer. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (Lot 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 3 (Lot 2569A) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Penilai Responden telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 6 Laporan Penilai Responden) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM537.02 smp hingga RM938.97 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM730.00 smp hingga RM900.00 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM900.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden: Daripada 4 bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden, saya berpendapat hanya 2 perbandingan yang sesuai digunakan manakala 2 perbandingan lain tidak sesuai digunakan atas sebab berikut: i) Perbandingan 1 (PT 2724) yang dipindahmilik pada 29.7.2020 yang merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Abdul Karim. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dan telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 3 (PT 155311) yang dipindahmilik pada 31.12.2018. Perbandingan ini terletak berhampiran dengan lot terlibat. Ia sesuai dijadikan bukti perbandingan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iv) Perbandingan 4 (Lot 2569) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Kesimpulannya, 1 bukti perbandingan daripada Penilai Pemohon dan 1 bukti perbandingan daripada Penilai Responden hendaklah ditolak dan tidak menepati kehendak Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 di bawah Perenggan - mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan ditolak. Berdasarkan hujahan daripada kedua-dua Penilai, saya mencadangkan pelarasan nilaian semula bagi bukti perbandingan adalah seperti berikut: Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu PT 128702, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM938.97 smp RM938.97 smp RM938.97 smp Faktor masa (5.2021 vs 8.2019) -beza 1 tahun 9 bulan +10% 0% +5% Kadar terlaras RM938.97 smp RM985.92 smp Lokasi +10% 0% 0% Lapisan (pertama jalan utama vs pertama jalan utama) 0% 0% 0% Pegangan (Kekal vs Kekal) 0% 0& 0% Akses (jalan tar vs jalan tar) 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 4,047 mp) -5% -10% -10% Bentuk (4 segi bujur vs 4 segi bujur) 0% 0% 0% +15% -10% -10% Kadar Nilaian terlaras RM1,079.01 smp RM845.07 smp RM887.33 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM1,080.00 smp RM850.00 smp RM890.00 smp Perbandingan 3 Penilai Responden iaitu PT 155311, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Cadangan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM645.66 smp RM645.66 smp RM645.66 smp Faktor masa (5.2021 vs 12.2018) -beza 2 tahun 5 bulan +10% +5% +10% Kadar terlaras RM710.23 smp RM677.95 smp RM710.23 smp Lokasi +10% +10% +10% Kedudukan/Lapisan 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,362 mp) 0% -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs bentuk L) +10% +5% +10% Faktor binaan/penambahbaikan 0% 0% 0% +20% 10% +15% Kadar Nilaian terlaras RM852.28 smp RM745.74 smp RM781.25 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM850.00 smp RM750.00 smp RM780.00 smp Perbandingan 3 Penilai Pemohonda Perbandingan 4 Penilai Responden iaitu Lot 2569, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM741.35 smp RM741.35 smp RM741.35 smp Faktor masa (5.2021 vs 10.2018) -beza 2 tahun 7 bulan +10% +5% +10% Kadar terlaras RM778.35 smp RM815.49 smp Lokasi 0% +15% +15% Kedudukan/Lapisan 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,140 mp) 0% -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs empat segi bujur) 0% +5% 0% Faktor binaan/penambahbaikan +10% 0% 0% +20% +15% +10% Kadar Nilaian terlaras RM926.69 smp RM895.11 smp RM897.03 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM930.00 smp RM900.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan pelarasan di atas, kadar nilaian terlaras adalah antara RM780.00 hingga RM900.00 smp. Asas nilaian dan kadar pelarasan yang digunakan adalah berdasarkan hujahan bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden. Berdasarkan pelarasan semula yang dijalankan, didapati kadar nilaian yang diperolehi oleh pengapit adalah selari dengan Award Pentadbir Tanah bagi bukti perbandingan Lot PT 128702 dan Lot 2569. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat kadar nilaian yang diaward oleh Pentadbir Tanah adalah berpatutan dan munasabah. Oleh itu, award Pentadbir adalah dikekalkan. Tuntutan Bangunan Penilai Pemohon mengemukakan tuntutan bagi bangunan rumah berkembar satu tingkat sebanyak RM375,268.80. Mengikut maklumat di dalam laporan Penilai Pemohon menyatakan semasa pengambilan terdahulu pada 8.10.2015, di atas tapak bahagian pemohon terdapat 2 unit rumah berkembar satu tingkat dan semasa lawat periksa pada tahun 2022, bangunan tersebut telah dirobhkan yang disebabkan berlakunya pencerobohan di kawasan tersebut di mana kejadian tersebut berlaku selepas pemilik tanah mengeluarkan setor barangan pembinaan ke premis yang baharu. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor ini. Penilai Responden menyatakan di dalam Jawapan Penilai Responden (Encl. No. 14) bahawa lot terlibat telah dinilai sebagai tanah potensi industri di mana bangunan yang terdapat di atas tapak tidak diambilkira kerana akan menjadikan pengiraan dua kali. Award Pentadbir tidak memberikan pampasan untuk tuntutan ini. Pengapit Hakim merujuk kepada hujahan oleh kedua-dua penilai dan bersetuju dengan hujahan oleh Penilai Responden. Pekeliling yang dikeluarkan oleh BOVAEA bertarikh 2 Disember 2015 telah jelas menjelaskan mengenai prinsip dan asas nilaian bagi mengelakkan pengiraan dua kali. Merujuk kepada dokumen hakmilik lot terlibat di mana kategori penggunaan sebelum 1 Januari 1966 iaitu tarikh Kanun Tanah Negara mula berkuatkuasa iaitu bagi tanah yang diluluskan pemberimilikan sebelum itu dan didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara menyatakan bagi Tanah Desa menurut subseksyen 53(2) Kanun Tanah Negara menjelaskan bahawa jika tidak ditetapkan syarat kegunaan tanah, maka semua tanah desa tanpa mengira di bawah hakmilik Pendaftar atau Pejabat Tanah penggunaan tanah itu tertakluk kepada syarat tersirat iaitu digunakan bagi maksud pertanian sahaja. Merujuk kepada peruntukan di bawah subseksyen 115(1)(a), Kanun Tanah Negara 1965 memperuntukkan tanah berimilik dengan kategori tanah pertanian tidak boleh didirikan bangunan kecuali bagi maksud yang diperuntukkan di bawah subseksyen 115 (4) Kanun Tanah Negara 1965 iaitu pemilik tanah dibolehkan membina rumah kediaman untuk diduduki olehnya atau orang yang diambil bekerja bagi tanah pertanian dengan syarat tidak melebihi satu perlima (1/5) dari keluasan keseluruhan tanah itu atau dua hektar, mengikut mana yang lebih kurang. Seksyen 115, Kanun Tanah Negara ini memberi kelonggaran pembinaan bangunan ke atas tanah kategori pertanian yang tertakluk kepada tujuan yang berkaitan dengan pertanian atau bangunan dengan mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu. Manakala di bawah peruntukan subseksyen 205(3) Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa bagi kategori tanah pertanian, seluas 2/5 hektar (lebih kurang 1 ekar) hanya boleh dipindahmilik kepada seorang sahaja. Merujuk kepada laporan penilai pemohon telah jelas menyatakan bangunan tersebut telah roboh dan tuntutan adalah berdasarkan maklumat pengambilan terdahulu. Sebagaimana yang telah dijelaskan di Para 5.0 A di atas, tindakan pemohon membangkitkan mengenai pendengaran pengambilan terdahulu dan penarikan balik pengambilan terdahulu tidak wujud dalam penentuan pampasan yang dirujuk ke Mahkamah melalui rujukan tanah BA-15-88-10/2023 kerana tarikh nilaian yang digunakan dalam penentuan pampasan ini adalah 27 Mei 2021 dan berdasarkan pada tarikh nilaian tersebut, bangunan tersebut telah dirobohkan. Oleh itu, award Pentadbir Tanah adalah dikekalkan. Pecah Pisah (Severance) Penilai Pemohon telah menuntut pampasan bagi pecah pisah iaitu kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 25%. Hujahan Penilai Pemohon adalah berkenaan kerosakan tanah baki terpisah kepada dua bahagian, tanah baki Bahagian B akan menjadi lapisan kedua dan saiz menjadi tidak optimum untuk pembangunan di masa hadapan. Penilai Responden telah mencadangkan pampasan pecah pisah sebanyak RM434,853.11 iaitu kejatuhan 2% nilai tanah baki Bahagian A dan kejatuhan 10% untuk tanah baki Bahagian B yang disebabkan oleh pengambilan. Hujahan Penilai Responden adalah bentuk tanah baki Bahagian A tidak ekonomik untuk pembangunan dan bagi Bahagian B adalah disebabkan oleh bentuk dan saiz yang tidak ekonomik untuk pembangunan. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan untuk tuntutan ini iaitu kejatuhan nilai tanah baki @ 10%. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat hujahan Penilai Pemohon yang boleh dipertimbangkan iaitu pengambilan ini akan mengakibatkan tanah terpisah kepada dua bahagian dan bagi Bahagian B akan menjadi lapisan kedua dan saiz yang tidak optimum untuk pembangunan. Pengapit Hakim berpendapat, kejatuhan nilai tanah baki yang sewajarnya adalah seperti berikut: Bahagian A: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5% Bahagian B: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5%. Tanah menjadi lapisan kedua dan Bentuk tanah tidak ekonomik untuk pembangunan 10% Pengiraan pampasan adalah:- Tanah baki Bahagian A: 15,201.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Tanah baki Bahagian B: 2,203.00 mp x (15% @ RM900.00 smp) : Jumlah pampasan Pengapit Hakim juga mendapati Penilai Pemohon ada membuat tuntutan diambil keseluruhan tanah bagi Plot D yang dinamakan sebagai bahagian yang dimiliki oleh pemohon/perayu dan di dalam masa yang sama beliau juga masih menuntut diberikan pampasan pecah pisah dan kesan mudarat. Ini merupakan tuntutan dua kali dan sekiranya mengikut hujahan di dalam Borang N dan laporan pemohon dinyatakan ada Perjanjian Penyelesaian iaitu bahagian yang terlibat sebagaimana pelan ukur yang dilantik oleh kesemua tuan tanah sahaja berhak mendapat pampasan, maka ia didapati tidak seiring dengan tuntutan yang dipohon. Ini adalah kerana beliau menuntut tanah baki diambil keseluruhan dan dalam masa yang sama menuntut pampasan pecah pisah dan kesan mudarat mengikut bahagian syer yang bertentangan antara satu sama lain. Pengapit Hakim berpendapat, sekiranya mengikut undang-undang dan mengikut pemilikan dalam hakmilik, maka ia akan diberi pampasan mengikut bahagian syer sebagaimana hakmilik dan kesemua nama yang terdapat di dalam hakmilik layak boleh mendapat pampasan mengikut syer pemilikan masing-masing. Berdasarkan pengiraan pampasan di atas, oleh itu Pengapit Hakim berpendapat, Award Pentadbir adalah dipinda. Kesan Mudarat (Injurious Affection) Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas Kesan Mudarat ke atas kejatuhan tanah baki sebanyak 30%. Hujahan penilai pemohon berkenaan tuntutan ini adalah disebabkan oleh Bahagian A berbentuk trapezium Bahagian B berbentuk segitiga dan halangan pandangan dan jalan keluar masuk. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk Kesan Mudarat dengan menyatakan bahawa bahawa alasan untu faktor bentuk tanah telah diambilkira bawah pampasan pecah pisah dan bagi faktor halangan dan laluan masuk perlu dibuktikan dengan asas dan disokong oeh bukti. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan iaitu kejatuhan nilai tanah baki untuk Bahagian B. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat kewajaran alasan tuntutan pampasan yang dikemukakan oleh pemohon iaitu gangguan halangan pemandangan yang disebabkan oleh gangguan jambatan di hadapan yang menyukarkan jalan keluar masuk ke tanah baki. Oleh itu, Pengapit Hakim bersetuju terdapat kejatuhan nilai tanah baki dan tuntutan ini boleh dipertimbangkan. Kadar kejatuhan nilai tanah baki selepas pengambilan adalah seperti berikut: Tanah Baki Penurunan nilai ke atas baki tanah yang disebabkan oleh pengambilan @ 5% Pengiraan pampasan kesan mudarat adalah:- Luas tanah baki: 17,404.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Oleh itu, Award Pentadbir adalah dipinda. F. Tuntutan Kos Sampingan Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas kos sampingan lain seperti kos kacau ganggu yang disebabkan oleh kecurian barangan semasa pengambilan terdahulu, kos guaman pengambilan terdahulu dan pengambilan semasa, kos guaman dan duti setem untuk pembelian harta tanah baharu. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini. Award Pentadbir Tanah tidak memberikan pampasan untuk tuntutan ini kecuali kos guaman sebanyak RM45,368.30. Pengapit Hakim berpendapat, tuntutan ini tidak wajar dipertimbangkan. Setiap tuntutan oleh tuan tanah perlu ada bukti atau dokumen sokongan bagi menyokong tuntutan tersebut. Tuntutan kos kecurian barang disebabkan oleh pengambilan terdahulu dan tuntutan kos guaman pengambilan terdahulu adalah bercanggah dengan nilaian yang dibuat dalam pengambilan ini bagi tarikh nilaian 27 Mei 2021 dan tidak boleh dituntut dalam pengambilan ini dan apakah peruntukan yang dirujuk dalam Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 yang dirujuk oleh pemohon untuk dipertimbangkan dalam pampasan ini. Di samping itu, emohon juga menuntut kos guaman dan duti setem yang tiada bukti dokumen sokongan bagi menyokong tuntutan ini. Oleh itu, selaras dengan peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960, maka Pengapit Hakim berpendapat pampasan ini tidak wajar dipertimbangkan. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan.

6.0 Oleh itu saya berpendapat pampasan yang berpatutan dan munasabah adalah seperti berikut: i) Pampasan tanah dikekalkan. ii) Pampasan bagi kesan pecah pisah dan kesan mudarat adalah seperti berikut: A. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp Jumlah Pampasan Tambahan Pecahan untuk bahagian yang dimiliki oleh pemohon adalah seperti berikut: Rujukan Tanah : Pemohon (Tuan Tanah) : Lim Aik Say Bahagian : 3/115 bahagian A. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM25,604.13 RM5,172.28 B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM20,431.87 RM12,673.47 Jumlah Pampasan Tambahan RM17,845.75 iii) Pampasan lain juga adalah dikekalkan. iv) Deposit dikembalikan dan terma-terma lain adalah seperti biasa. v) Yuran Pengapit dibayar oleh Pihak Pemohon. Tarikh : 28 Jun 2025

Rujukan Tanah : Ba-15-89-10/2023

1.0

1.1 Hakim - Y.A Hakim Dr. Shahnaz binti Sulaiman 1.2 Pengapit - Sr Rosliza binti Ramli (Kerajaan)

1.4 Tarikh warta - Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021.

1.5 Tarikh nilaian - 27 Mei 2021 (tarikh warta Sek 8).

1.6 Pemohon - Vasantha a/p Muthusamy (tuan tanah 1/46 bahagian)

1.7 Responden - Pentadbir Tanah Daerah Klang 1.8 Penilai Kerajaan - Sr Elmi bin Loman dan En Mohamad Ezuwan Hakim bin Abdul Rauf (JPPH Klang)

1.9 Penilai Swasta - Sr Nik Lokman bin Md. Nordin daripada Tetuan Qaiser Harta Sdn. Bhd.

2.0 A. Tanah Luas diwarta: 5,738.00 meter persegi (pengambilan sebahagian lot) (RM850.00 smp) Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian) RM106,028.26 RM6,885,600.00 (RM1,200.00 smp) Tuan tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian Plot N): (RM900.00 smp) Tuan tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian): B. Bangunan dan Struktur Tiada Pemilik: Vasantha a/p Muthusamy i) 5 Unit rumah teres satu tingkat jenis kekal: RM1,082,300.00 ii) Kos Tambak Tanah: RM27,000.00 iii) Jalan Tar: iv) Longkang: v) Tembok Batu: Pemilik: Vasantha a/p Muthusamy i) 5 Unit rumah teres satu tingkat jenis kekal: RM852,140.00 ii) Kos Tambak Tanah: RM20,000.00 iii) Jalan Tar: iv) Longkang: v) Tembok Batu: RM8,000.00 C. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Bahagian A:15,201.9234 meter persegi Bahagian B: 2,203.00 meter persegi Bahagian A: (kejatuhan nilai tanah baki @ 2%) Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian) RM9,688.86 RM10,442,954.04 (kejatuhan nilai tanah baki @ 50%) Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian @ luas tanah baki Plot N:

114

114.14 mp) RM68,482.02 (kejatuhan nilai tanah baki @ 5%) Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian) D. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Tiada (kejatuhan nilai tanah baki @ 50%) Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian @ luas tanah baki Plot N:

114

114.14 mp) RM68,482.02 Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 15%) Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian) E. Kos Sampingan Tiada i) Kos Konsultan: ii) Kos Membeli Hartanah Baru: RM603,730.43 iii) Kos Hadir Bicara: iv) Kos Arkitek: v) Kos Membeli Rumah Baru: RM68,419.00 vi) Kehilangan Pendapatan: (tempoh 57 bulan) Tiada Jumlah (Bahagian Perayu) RM115,717.12 RM2,036,691.00

Rm1,041,897.05

3.0 Tujuan Pengambilan : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. b. No. Hakmilik : Lot 9896, Geran 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. c. Pegangan : Selama-lamanya. d. Kategori : Tiada. e. Syarat Nyata : Tiada. f. Tuan Tanah Berdaftar : Chan Ah Chu 1/115 bahagian Chan Ah Heo 1/230 bahagian Chaw Boon Kee 3/460 bahagian Chew Boon Hong 3/460 bahagian Chew Boon Thian 3/460 bahagian Chew Soo Hooi 3/460 bahagian Chong Nio Chai 1/115 bahagian Iyakannu s/o Perumal 1/23 bahagian Lechumansamy a/l Angamuthu 1/46 bahagian Lee Ah Hiok 1/115 bahagian Lee Thiam Chye 4/23 bahagian Lim Aik Say 3/115 bahagian Lim Aik Soon 2/115 bahagian Low Chang Lum 1/46 bahagian Ng Yoke Sien @ Ng Yoke Wah 1/46 bahagian Ramachandram @ Ramachandran a/l Arunasalam 6/46 bahagian Ramachandran a/l Arunasalam 2/23 bahagian Ramasamy a/l Karuppiah 1/23 bahagian Sivaveloo a/l P.Raju 1/23 bahagian Tan Boon Khee 37/230 bahagian Thavakumar a/l Pavaday 1/23 bahagian Unnamalai a/p Alagappan 1/46 bahagian Vadiviloo a/l Alagappan 1/46 bahagian Vasantha a/p Muthusamy 1/46 bahagian Amirtham a/p Apathurai 1/23 bahagian g. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021. h. Keluasan Lot Asal : 23,142.9234 meter persegi sebagaimana dalam hakmilik. i. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi pengambilan sebahagian lot. j. Keluasan tanah baki selepas pengambilan : 17,404.9234 meter persegi. k. Perancangan : Perindustrian. l. Perihal Harta Tanah : Merupakan lapisan pertama jalan utama, akses jalan tar, berbentuk empat segi bujur dan rupabumi adalah rata. Terdapat lebih kurang 23 buah bangunan dan struktur di atas tapak di mana terdapat sebahagian bangunan yang terlibat dengan pengambilan ini.

4.0 A. Berdasarkan kepada Borang N bertarikh 4 Julai 2023, tuan tanah membantah tentang:

Jumlah pampasan. Alasan bantahan adalah: Ganti rugi rumah yang tidak memuaskan. Pampasan Nilai Rumah yang tidak memuaskan. Harga pampasan sepenuhnya (100%) harus dibayar sebelum mengambil rumah dan tanah. Nota : Merujuk kepada Borang N, tuan tanah membantah hanya berkaitan pampasan rumah sahaja dan tiada bantahan untuk pampasan lain. Oleh itu, dalam hujahan ini hanya melibatkan pampasan rumah sahaja dan pampasan lain tidak perlu dipertimbangan. Pemegang konsesi pengambilan WCE juga membuat bantahan ke atas lot terlibat (Rujukan tanah BA-15-140-11/2023). Oleh itu, laporan ini hendaklah dibaca bersama dengan bantahan oleh pemegang konsesi.

5.0 Nilai Pasaran Tanah Penilai Pemohon mengemukakan 4 bukti perbandingan dan Penilai Responden mengemukakan 4 bukti perbandingan. Terdapat 1 bukti perbandingan sepunya yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Kedua-dua penilai bersetuju lot terlibat merupakan tanah kategori Tiada, syarat nyata Tiada dan di bawah zoning Perindustrian (sila rujuk laporan penilai pemohon dan responden). Penilai Pemohon telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 7 Laporan Penilai Pemohon) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM818.53 smp hingga RM1,246.87 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM1,130.15 smp hingga RM1,215.51 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM1,200.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon adalah daripada kesemua perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon, saya berpendapat 1 bukti perbandingan yang sesuai digunakan dan 3 lagi tidak sesuai digunakan atas sebab berikut:- i) Perbandingan 1 (Lot 1933) yang dipindahmilik pada 12.10.2020: perbandingan ini merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Bukit Kemuning. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dari lot terlibat dan merupakan pindahmilik syer. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (Lot 239) yang dipindahmilik pada 21.8.2020: perbandingan ini merupakan pindahmilik yang melibatkan syer yang kecil di mana kadar pindahmilik analisis tidak mencerminkan harga pasaran bagi keseluruhan lot. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. iii) Perbandingan 3 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iv) Perbandingan 4 (Lot 10365) yang dipindahmilik pada 21.3.2017 merupakan pindahmilik dengan perbezaan masa yang agak jauh iaitu lebih kurang 4 tahun 2 bulan. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. Penilai Responden telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 6 Laporan Penilai Responden) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM537.02 smp hingga RM938.97 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM720.00 smp hingga RM900.00 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM900.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden: Daripada 4 bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden, saya berpendapat hanya 3 perbandingan yang sesuai digunakan manakala 1 perbandingan lain tidak sesuai digunakan atas sebab berikut: i) Perbandingan 1 (PT 2724) yang dipindahmilik pada 29.7.2020 yang merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Abdul Karim. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dan telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 3 (PT 155311) yang dipindahmilik pada 31.12.2018. Perbandingan ini terletak berhampiran dengan lot terlibat. Ia sesuai dijadikan bukti perbandingan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iv) Perbandingan 4 (Lot 2569) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 yang merupakan perbandingan yang terletak berhampiran. Ia sesuai dijadikan bukti perbandingan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Kesimpulannya, 3 bukti perbandingan daripada Penilai Pemohon dan 1 bukti perbandingan daripada Penilai Responden hendaklah ditolak dan tidak menepati kehendak Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 di bawah Perenggan - mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan ditolak. Berdasarkan hujahan daripada kedua-dua Penilai, saya mencadangkan pelarasan nilaian semula bagi bukti perbandingan adalah seperti berikut: Perbandingan 3 Penilai Pemohon dan dan Perbandingan 2 Penilai Responden iaitu PT 128702, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM938.97 smp RM938.97 smp RM938.97 smp Faktor masa (5.2021 vs 8.2019) -beza 1 tahun 9 bulan +15% 0% +5% Kadar terlaras RM1,079.01 RM938.97 smp RM985.92 smp Lokasi 0% 0% 0% Lapisan (pertama jalan utama vs pertama jalan utama) +20% 0% 0% Pegangan (Kekal vs Kekal) 0% 0& 0% Akses (jalan tar vs jalan tar) 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 4,047 mp) -10% -10% -10% Bentuk (4 segi bujur vs 4 segi bujur) 0% 0% 0% +10% -10% -10% Kadar Nilaian terlaras RM1,186.91 smp RM845.07 smp RM887.33 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM1,200.00 smp RM850.00 smp RM890.00 smp Perbandingan 3 Penilai Responden iaitu PT 155311, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM645.66 smp RM645.66 smp Faktor masa (5.2021 vs 12.2018) -beza 2 tahun 5 bulan +5% +10% Kadar terlaras RM677.95 smp RM710.23 smp Lokasi +10% +10% Kedudukan/Lapisan 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,362 mp) -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs bentuk L) +5% +10% Faktor binaan/penambahbaikan 0% 0% 10% +15% Kadar Nilaian terlaras RM745.74 smp RM781.25 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM750.00 smp RM780.00 smp Perbandingan 4 Penilai Responden iaitu Lot 2569, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM741.35 smp RM741.35 smp Faktor masa (5.2021 vs 10.2018) -beza 2 tahun 7 bulan +5% +10% Kadar terlaras RM778.35 smp RM815.49 smp Lokasi +15% +15% Kedudukan/Lapisan 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,140 mp) -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs empat segi bujur) +5% 0% Faktor binaan/penambahbaikan 0% 0% +15% +10% Kadar Nilaian terlaras RM895.11 smp RM897.03 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM900.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan pelarasan di atas, kadar nilaian terlaras adalah antara RM780.00 hingga RM900.00 smp. Asas nilaian dan kadar pelarasan yang digunakan adalah berdasarkan hujahan bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden. Berdasarkan pelarasan semula yang dijalankan, didapati kadar nilaian yang diperolehi oleh pengapit adalah selari dengan Award Pentadbir Tanah bagi bukti perbandingan Lot PT 128702 dan Lot 2569. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat kadar nilaian yang diaward oleh Pentadbir Tanah adalah berpatutan dan munasabah. Di samping itu, merujuk kepada Borang N bagi kes perujukan tanah ini, didapati tiada alasan bantahan berkaitan dengan pampasan tanah. Dengan berdasarkan peruntukan subsekyen Maka Pengapit Hakim menghujahkan sewajarnya tiada pertimbangan tambahan diberikan ke atas pampasan tanah kerana tiada bantahan yang dirujukkan ke Mahkamah. Oleh itu, award Pentadbir adalah dikekalkan. Tuntutan Bangunan dan Struktur Penilai Pemohon mengemukakan tuntutan bagi bangunan dan struktur binaan lain yang dimiliki oleh pemohon. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor ini. Penilai Responden menyatakan di dalam Jawapan Penilai Responden (Encl. No. 13) bahawa lot terlibat telah dinilai sebagai tanah potensi industri di mana bangunan yang terdapat di atas tapak tidak diambilkira kerana akan menjadikan pengiraan dua kali. Award Pentadbir telah memberikan pampasan sebanyak RM852,140.00 ke atas bangunan berkenaan dan RM54,000.00 untuk pampasan struktur lain. Pengapit Hakim merujuk kepada hujahan oleh kedua-dua penilai dan bersetuju dengan hujahan oleh Penilai Responden. Merujuk kepada dokumen hakmilik lot terlibat di mana kategori penggunaan tanah dan sebelum 1 Januari 1966 iaitu tarikh Kanun Tanah Negara mula berkuatkuasa iaitu bagi tanah yang diluluskan pemberimilkan sebelum itu dan didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara menyatakan bagi Tanah Desa menurut subseksyen 53(2) Kanun Tanah Negara menjelaskan bahawa jika tidak ditetapkan syarat kegunaan tanah, maka semua tanah desa tanpa mengira di bawah hakmilik Pendaftar atau Pejabat Tanah penggunaan tanah itu tertakluk kepada syarat tersirat iaitu digunakan bagi maksud pertanian sahaja. Merujuk kepada peruntukan di bawah subseksyen 115(1)(a), Kanun Tanah Negara 1965 memperuntukkan tanah berimilik dengan kategori tanah pertanian tidak boleh didirikan bangunan kecuali bagi maksud yang diperuntukkan di bawah subseksyen 115 (4) Kanun Tanah Negara 1965 iaitu pemilik tanah dibolehkan membina rumah kediaman untuk diduduki olehnya atau orang yang diambil bekerja bagi tanah pertanian dengan syarat tidak melebihi satu perlima (1/5) dari keluasan keseluruhan tanah itu atau dua hektar, mengikut mana yang lebih kurang. Seksyen 115, Kanun Tanah Negara ini memberi kelonggaran pembinaan bangunan ke atas tanah kategori pertanian yang tertakluk kepada tujuan yang berkaitan dengan pertanian atau bangunan dengan mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu. Manakala di bawah peruntukan subseksyen 205(3) Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa bagi kategori tanah pertanian, seluas 2/5 hektar (lebih kurang 1 ekar) hanya boleh dipindahmilik kepada seorang sahaja. Merujuk kepada laporan nilaian pemohon, bangunan yang dimiliki oleh pemohon merupakan bangunan kediaman dan ini boleh dipertimbangkan sebagaimana peruntukan undang-undang. Merujuk kepada Jawapan Bertulis Penilai Pemohon telah membangkitkan pampasan bangunan perlu diberikan. Namun berdasarkan laporan dan jawapan bertulis, tidak menunjukkan ketidakcukupan pampasan yang diberikan oleh Pentadbir Tanah dan tiada dokumen sokongan yang diberikan untuk mendapatkan pampasan bangunan dan kadar yang digunakan. Manakala bagi struktur yang terdapat di atas tapak, telah diberi award oleh Pentadbir Tanah yang berdasarkan permohonan pemohon dan ada hanya sebahagian kecil yang tidak diberi pampasan. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat, award Petadbir Tanah telah mencukupi kerana kegagalan pemohon untuk memberikan dokumen pembuktian bawah award Pentadbir masih tidak mencukupi. Oleh itu, award Pentadbir Tanah adalah dikekalkan. Pecah Pisah (Severance) Penilai Pemohon telah menuntut pampasan bagi pecah pisah iaitu kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 50%. Hujahan Penilai Pemohon adalah berkenaan kerosakan tanah baki terpisah kepada dua bahagian, bentuk dan baki tanah tidak ekonomik dan tanah baki kehilangan akses jalan masuk. Penilai Responden telah mencadangkan pampasan pecah pisah sebanyak RM434,853.11 iaitu kejatuhan 2% nilai tanah baki Bahagian A dan kejatuhan 10% untuk tanah baki Bahagian B yang disebabkan oleh pengambilan. Hujahan Penilai Responden adalah bentuk tanah baki Bahagian A tidak ekonomik untuk pembangunan dan bagi Bahagian B adalah disebabkan oleh bentuk dan saiz yang tidak ekonomik untuk pembangunan. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan untuk tuntutan ini iaitu kejatuhan nilai tanah baki @ 10%. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat hujahan Penilai Pemohon yang boleh dipertimbangkan iaitu pengambilan ini akan mengakibatkan tanah terpisah kepada dua bahagian dan bagi Bahagian B akan menjadi lapisan kedua dan saiz yang tidak optimum untuk pembangunan. Pengapit Hakim berpendapat, kejatuhan nilai tanah baki yang sewajarnya adalah seperti berikut: Bahagian A: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5% Bahagian B: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5%. Tanah menjadi lapisan kedua dan Bentuk tanah tidak ekonomik untuk pembangunan 10% Pengiraan pampasan adalah:- Tanah baki Bahagian A: 15,201.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Tanah baki Bahagian B: 2,203.00 mp x (15% @ RM900.00 smp) : Jumlah pampasan Di samping itu, merujuk kepada Borang N bagi kes perujukan tanah ini, didapati tiada alasan bantahan berkaitan dengan pampasan pecah pisah. Dengan berdasarkan peruntukan subsekyen 38(2) telah memperuntukkan bahawa Maka Pengapit Hakim menghujahkan sewajarnya tiada pertimbangan tambahan diberikan ke atas pampasan pecah pisah kerana tiada bantahan yang dirujukkan ke Mahkamah. Oleh itu, award Pentadbir adalah dikekalkan. Kesan Mudarat (Injurious Affection) Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas Kesan Mudarat ke atas kejatuhan tanah baki sebanyak 30%. Hujahan penilai pemohon berkenaan tuntutan ini adalah disebabkan oleh tanah baki akan bersebelahan lebuhraya dan tidak boleh dibangunkan di masa hadapan. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk Kesan Mudarat dengan menyatakan bahawa bahawa alasan untuk faktor bentuk tanah telah diambilkira bawah pampasan pecah pisah dan bagi faktor bersebelahan lebuhraya dan tidak boleh dibangunkan perlu dibuktikan dengan asas dan disokong oeh bukti. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan iaitu kejatuhan nilai tanah baki untuk Bahagian B. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat kewajaran alasan tuntutan pampasan yang dikemukakan oleh pemohon iaitu gangguan halangan pemandangan yang disebabkan oleh gangguan jambatan di hadapan yang menyukarkan jalan keluar masuk ke tanah baki. Oleh itu, Pengapit Hakim bersetuju terdapat kejatuhan nilai tanah baki dan tuntutan ini boleh dipertimbangkan. Kadar kejatuhan nilai tanah baki selepas pengambilan adalah seperti berikut: Tanah Baki Penurunan nilai ke atas baki tanah yang disebabkan oleh pengambilan @ 5% Pengiraan pampasan kesan mudarat adalah:- Luas tanah baki: 17,404.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Di samping itu, merujuk kepada Borang N bagi kes perujukan tanah ini, didapati tiada alasan bantahan berkaitan dengan pampasan kesan mudarat. Dengan berdasarkan peruntukan subsekyen 38(2) telah memperuntukkan bahawa Maka Pengapit Hakim menghujahkan sewajarnya tiada pertimbangan tambahan diberikan ke atas pampasan pecah pisah kerana tiada bantahan yang dirujukkan ke Mahkamah. Oleh itu, award Pentadbir adalah dikekalkan. E. Tuntutan Kos Sampingan Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas kos sampingan lain seperti kos konsultan, kos membeli harta tanah baru, kos arkitek, kos membeli rymah baru dan kehilangan pendapatan sewa. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini. Award Pentadbir Tanah tidak memberikan pampasan untuk tuntutan ini. Pengapit Hakim berpendapat, tuntutan ini tidak wajar dipertimbangkan. Setiap tuntutan oleh tuan tanah perlu ada bukti atau dokumen sokongan bagi menyokong tuntutan tersebut. Di samping itu, merujuk kepada Borang N bagi kes perujukan tanah ini, didapati tiada alasan bantahan berkaitan dengan pampasan kos sampingan. Dengan berdasarkan peruntukan subsekyen 38(2) telah memperuntukkan bahawa Maka Pengapit Hakim menghujahkan sewajarnya tiada pertimbangan tambahan diberikan ke atas pampasan kos sampingan kerana tiada bantahan yang dirujukkan ke Mahkamah. Oleh itu, selaras dengan peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960, maka Pengapit Hakim berpendapat pampasan ini tidak wajar dipertimbangkan. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan.

6.0 Oleh itu saya berpendapat pampasan yang berpatutan dan munasabah adalah seperti berikut: i) Pampasan tanah dikekalkan. ii) Pampasan lain juga adalah dikekalkan. iii) Deposit dikembalikan dan terma-terma lain adalah seperti biasa. iv) Yuran Pengapit dibayar oleh Pihak Pemohon. Tarikh : 28 Jun 2025

Rujukan Tanah : Ba-15-90-10/2023

1.0

1.1 Hakim - Y.A Hakim Dr. Shahnaz binti Sulaiman 1.2 Pengapit - Sr Rosliza binti Ramli (Kerajaan)

1.4 Tarikh warta - Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021.

1.5 Tarikh nilaian - 27 Mei 2021 (tarikh warta Sek 8).

1.6 Pemohon - Rukumani a/p Perumal (tuan tanah 1/46 bahagian)

1.7 Responden - Pentadbir Tanah Daerah Klang 1.8 Penilai Kerajaan - Sr Elmi bin Loman dan En Mohamad Ezuwan Hakim bin Abdul Rauf (JPPH Klang)

1.9 Penilai Swasta - Sr Ismail bin Mohammad daripada Tetuan JAZ International Malaysia Sdn. Bhd.

2.0 A. Tanah Luas diwarta: 5,738.00 meter persegi (pengambilan sebahagian lot) (RM850.00 smp) Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian) RM106,028.26 RM9,701,975.00 (RM1,081.00 smp) Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian Plot O): RM210,912.50 (RM900.00 smp) Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian Plot O): RM112,265.20 B. Bangunan dan Struktur Tiada Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal i) Bangunan 2 buah rumah 1 tingkat (Binaan A): RM296,856.00 ii) Bangunan 2 buah rumah 1 tingkat (Binaan B): RM191,520.00 iii) Pagar konkrit dan pintu besi: RM35,000.00 iv) Garaj/Pondok kayu: Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal i) Bangunan: ii) Kos pagar: C. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Bahagian A:15,201.9234 meter persegi Bahagian B: 2,203.00 meter persegi Bahagian A: (kejatuhan nilai tanah baki @ 2%) Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian) RM9,688.86 RM4,594,682.00 (kejatuhan nilai tanah baki @ 30%) Tuan Tanah: (kejatuhan nilai tanah baki @ 5%) Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian) D. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Tiada Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 15%) Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian) Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian) E. Kos Sampingan Tiada i) Kehilangan pendapatan sewa: RM176,000.00 ii) Kos pindah dan kerosakan barang: iii) Kos Tambak Tanah: RM12,300.00 iv) Kos membina longkang: v) Kos Kos Membeli Gantian Bangunan (Kos agen, peguam dan duti setem): RM27,294.00 Kos pindah: Jumlah (Bahagian Perayu) RM115.,717.12 RM1,061,760.00

Rm629,566.25

3.0 Tujuan Pengambilan : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. b. No. Hakmilik : Lot 9896, Geran 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. c. Pegangan : Selama-lamanya. d. Kategori : Tiada. e. Syarat Nyata : Tiada. f. Tuan Tanah Berdaftar : Chan Ah Chu 1/115 bahagian Chan Ah Heo 1/230 bahagian Chaw Boon Kee 3/460 bahagian Chew Boon Hong 3/460 bahagian Chew Boon Thian 3/460 bahagian Chew Soo Hooi 3/460 bahagian Chong Nio Chai 1/115 bahagian Iyakannu s/o Perumal 1/23 bahagian Lechumansamy a/l Angamuthu 1/46 bahagian Lee Ah Hiok 1/115 bahagian Lee Thiam Chye 4/23 bahagian Lim Aik Say 3/115 bahagian Lim Aik Soon 2/115 bahagian Low Chang Lum 1/46 bahagian Ng Yoke Sien @ Ng Yoke Wah 1/46 bahagian Ramachandram @ Ramachandran a/l Arunasalam 6/46 bahagian Ramachandran a/l Arunasalam 2/23 bahagian Ramasamy a/l Karuppiah 1/23 bahagian Sivaveloo a/l P.Raju 1/23 bahagian Tan Boon Khee 37/230 bahagian Thavakumar a/l Pavaday 1/23 bahagian Unnamalai a/p Alagappan 1/46 bahagian Vadiviloo a/l Alagappan 1/46 bahagian Vasantha a/p Muthusamy 1/46 bahagian Amirtham a/p Apathurai 1/23 bahagian g. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021. h. Keluasan Lot Asal : 23,142.9234 meter persegi sebagaimana dalam hakmilik. i. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi pengambilan sebahagian lot. j. Keluasan tanah baki selepas pengambilan : 17,404.9234 meter persegi. k. Perancangan : Perindustrian. l. Perihal Harta Tanah : Merupakan lapisan pertama jalan utama, akses jalan tar, berbentuk empat segi bujur dan rupabumi adalah rata. Terdapat lebih kurang 23 buah bangunan dan struktur di atas tapak di mana terdapat sebahagian bangunan yang terlibat dengan pengambilan ini.

4.0 A. Berdasarkan kepada Borang N bertarikh 3 Julai 2023, tuan tanah membantah tentang:

Jumlah pampasan. Alasan bantahan adalah: Pampasan kurang. Pembahagian pampasan diberikan kepada pemilik tanah yang tidak terlibat dalam pengambilan tanah. Perayu juga telah membuat pindaan ke atas Borang N dan alasan tambahan bantahan adalah: Pentadbir Tanah telah terkhilaf dari segi fakta dan/atau undang-undang apabila gagal membuat siasatan penuh terhadap Nilai Pasaran sebenar bagi Tanah Dijadualkan tersebut sedangkan Pentadbir Tanah adalah tertakluk di bawah peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960 untuk mempertimbangkan kesemua fakta-fakta yang relevan berhubungn dengan Nilai Pasaran Semasa dan lain-lain kerugian berkaitan atau perbelanjaan sampingan termasuk laporan penilaian daripada penilai yang dilantik pemilik berdaftar sebelum memberikan award pampasan. Pentadbir Tanah telah terkhilaf dari segi fakta dan/atau undang-undang apabila gagal memberikan pampasan setimpal untuk Pecah Pisah (Severance) yang dialami oleh pemilik berdaftar berdasarkan kepada fakta selepas pengambilan tanah tersebut, pemilik berdaftar akan kehilangan sebahagian tanah tersebut dan tidak lagi menikmati penggunaan dan hasil daripada tanah yang diambil milikan tersebut untuk selama-lamanya. Pentadbir Tanah juga telah terkhilaf dari segi fakta dan/atau undang-undang apabila gagal dan/atau enggan memberikan pampasan setimpal untuk kesan mudarat (injurious affection) kepada pemilik berdaftar sedangkan pengambilan sebahagian tanah dijadualkan tersebut akan mengakibatkan keroasakan yang amat ketara kepada baki tanah dijadualkan tersebut sepertimana sedia ada.\ Pentadbir Tanah juga telah terkhilaf dari segi fakta dan/atau undang-undang apabila gagal memberikan pampasan setimpal dan membuat pertimbangan sewajarnya kepada kacau ganggu berdasarkan fakta bahawa pengambilan tersebut akan mengakibatkan kerugian terhadap nilai pasaran tanah dijadualkan, nilai pelaburan dan kos penyelenggaraan tanah terjadual tersebut. Pentadbir Tanah juga telah terkhilaf dari segi fakta dan/atau undang-undang apabila gagal memberikan pampasan setimpal dan membuat pertimbangan sewajarnya terhadap kos pencarian tapak baru oleh pemilik berdaftar bagi menggantikan tanah dijadualkan yang diambil milikan. Selain daripada perkara-perkara di atas, sebarang tuntutan tambahan terakru ataupun dialami selepas pengambilan tanah berlaku akan dituntut berdasarkan Laporan Penilaian Tambahan dan/atau Afidavit Sokongan yang akan difailkan kelak (sekiranya ada) bersama dokumen-dokumen sokongan. Nota : Pemegang konsesi pengambilan WCE juga membuat bantahan ke atas lot terlibat (Rujukan tanah BA-15-140-11/2023). Oleh itu, laporan ini hendaklah dibaca bersama dengan bantahan oleh pemegang konsesi.

5.0 Pembatalan Pengambilan Terdahulu Pemohon/Perayu di dalam alasan bantahan dalam Afidavit Sokongan Perayu dan Afidavit Tambahan Perayu (Encl. 9 dan Encl. 17) telah membangkitkan mengenai pengambilan terdahulu lot terlibat yang telah dibuat pendengaran pada tahun 2017 tetapi telah dibuat Penarikan Balik /Pembatalan Balik (Seksyen 35, Akta Pengambilan Tanah 1960). Pengapit Hakim merujuk kepada peruntukan subPerenggan (1)(1) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 yang memperuntukkan berkenaan penentuan Nilai Pasaran iaitu berkenaan tarikh nilaian yang perlu digunakan bagi penentuan pampasan di mana berdasarkan subPerenggan berkenaan dan telah dipersetujui oleh kedua-dua penilai adalah tarikh nilaian lot terlibat adalah pada 27 Mei 2021 dengan berdasarkan Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021. Tindakan pemohon membangkitkan mengenai pendengaran pengambilan terdahulu dan penarikan balik pengambilan terdahulu tidak wujud dalam penentuan pampasan yang dirujuk ke Mahkamah melalui rujukan tanah BA-15- 83-10/2023. Pengapit Hakim akan bersandarkan kepada peruntukan undang-undang sedia ada dan penentuan pampasan ke atas lot terlibat adalah berdasarkan tarikh nilaian 27 Mei 2021. Nilai Pasaran Tanah Penilai Pemohon mengemukakan 4 bukti perbandingan dan Penilai Responden mengemukakan 4 bukti perbandingan. Terdapat 1 bukti perbandingan sepunya yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Kedua-dua penilai bersetuju lot terlibat merupakan tanah kategori Tiada, syarat nyata Tiada dan di bawah zoning Perindustrian (sila rujuk laporan penilai pemohon dan responden). Penilai Pemohon telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 10 Laporan Penilai Pemohon) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM731.54 smp hingga RM1,095.13 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM805.00 smp hingga RM1,133.00 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM1,090.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon adalah daripada kesemua perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon, saya berpendapat 1 bukti perbandingan yang sesuai digunakan dan 3 lagi tidak sesuai digunakan atas sebab berikut:- i) Perbandingan 1 (Lot 4373) yang dipindahmilik pada 10.6.2019 dan Perbandingan 3 (PT 141930) yang dipindahmilik pada 17.12.2018: perbandingan ini merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Bukit Kemuning. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dari lot terlibat dan di kawasan yang lebih membangun. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 4 (Lot 10365) yang dipindahmilik pada 21.3.2017 merupakan pindahmilik dengan perbezaan masa yang agak jauh iaitu lebih kurang 4 tahun 2 bulan. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. Penilai Responden telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 5 Laporan Penilai Responden) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM537.02 smp hingga RM938.97 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM720.00 smp hingga RM900.00 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM900.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden: Daripada 4 bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden, saya berpendapat hanya 3 perbandingan yang sesuai digunakan manakala 1 perbandingan lain tidak sesuai digunakan atas sebab berikut: i) Perbandingan 1 (PT 2724) yang dipindahmilik pada 29.7.2020 yang merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Abdul Karim. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dan telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 3 (PT 155311) yang dipindahmilik pada 31.12.2018. Perbandingan ini terletak berhampiran dengan lot terlibat. Ia sesuai dijadikan bukti perbandingan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iv) Perbandingan 4 (Lot 2569) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 yang merupakan perbandingan yang terletak berhampiran. Ia sesuai dijadikan bukti perbandingan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Kesimpulannya, 3 bukti perbandingan daripada Penilai Pemohon dan 1 bukti perbandingan daripada Penilai Responden hendaklah ditolak dan tidak menepati kehendak Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 di bawah Perenggan - mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan ditolak. Berdasarkan hujahan daripada kedua-dua Penilai, saya mencadangkan pelarasan nilaian semula bagi bukti perbandingan adalah seperti berikut: Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan dan Perbandingan 2 Penilai Responden iaitu PT 128702, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM938.97 smp RM938.97 smp RM938.97 smp Faktor masa (5.2021 vs 8.2019) -beza 1 tahun 9 bulan +10% 0% +5% Kadar terlaras RM1,032.87 RM938.97 smp RM985.92 smp Lokasi 0% 0% 0% Lapisan (pertama jalan utama vs pertama jalan utama) 0% 0% 0% Pegangan (Kekal vs Kekal) 0% 0& 0% Akses (jalan tar vs jalan tar) 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 4,047 mp) -15% -10% -10% Bentuk (4 segi bujur vs 4 segi bujur) 0% 0% 0% -15% -10% -10% Kadar Nilaian terlaras RM877.94 smp RM845.07 smp RM887.33 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM880.00 smp RM850.00 smp RM890.00 smp Perbandingan 3 Penilai Responden iaitu PT 155311, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM645.66 smp RM645.66 smp Faktor masa (5.2021 vs 12.2018) -beza 2 tahun 5 bulan +5% +10% Kadar terlaras RM677.95 smp RM710.23 smp Lokasi +10% +10% Kedudukan/Lapisan 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,362 mp) -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs bentuk L) +5% +10% Faktor binaan/penambahbaikan 0% 0% 10% +15% Kadar Nilaian terlaras RM745.74 smp RM781.25 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM750.00 smp RM780.00 smp Perbandingan 4 Penilai Responden iaitu Lot 2569, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM741.35 smp RM741.35 smp Faktor masa (5.2021 vs 10.2018) -beza 2 tahun 7 bulan +5% +10% Kadar terlaras RM778.35 smp RM815.49 smp Lokasi +15% +15% Kedudukan/Lapisan 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,140 mp) -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs empat segi bujur) +5% 0% Faktor binaan/penambahbaikan 0% 0% +15% +10% Kadar Nilaian terlaras RM895.11 smp RM897.03 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM900.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan pelarasan di atas, kadar nilaian terlaras adalah antara RM780.00 hingga RM900.00 smp. Asas nilaian dan kadar pelarasan yang digunakan adalah berdasarkan hujahan bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden. Berdasarkan pelarasan semula yang dijalankan, didapati kadar nilaian yang diperolehi oleh pengapit adalah selari dengan Award Pentadbir Tanah bagi bukti perbandingan Lot PT 128702 dan Lot 2569. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat kadar nilaian yang diaward oleh Pentadbir Tanah adalah berpatutan dan munasabah. Oleh itu, award Pentadbir adalah dikekalkan. Tuntutan Bangunan dan Struktur Penilai Pemohon mengemukakan tuntutan bagi bangunan dan struktur binaan lain yang dimiliki oleh pemohon. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor ini. Penilai Responden menyatakan di dalam Jawapan Penilai Responden (Encl. No. 14) bahawa lot terlibat telah dinilai sebagai tanah potensi industri di mana bangunan yang terdapat di atas tapak tidak diambilkira kerana akan menjadikan pengiraan dua kali. Award Pentadbir telah memberikan pampasan sebanyak RM455,992.70 ke atas bangunan dan kos pagar sebanyak RM34,816.50. Pengapit Hakim merujuk kepada hujahan oleh kedua-dua penilai. Merujuk kepada dokumen hakmilik lot terlibat di mana kategori penggunaan sebelum 1 Januari 1966 iaitu tarikh Kanun Tanah Negara mula berkuatkuasa iaitu bagi tanah yang diluluskan pemberimilikan sebelum itu dan didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara menyatakan bagi Tanah Desa menurut subseksyen 53(2) Kanun Tanah Negara menjelaskan bahawa jika tidak ditetapkan syarat kegunaan tanah, maka semua tanah desa tanpa mengira di bawah hakmilik Pendaftar atau Pejabat Tanah penggunaan tanah itu tertakluk kepada syarat tersirat iaitu digunakan bagi maksud pertanian sahaja. Merujuk kepada peruntukan di bawah subseksyen 115(1)(a), Kanun Tanah Negara 1965 memperuntukkan tanah berimilik dengan kategori tanah pertanian tidak boleh didirikan bangunan kecuali bagi maksud yang diperuntukkan di bawah subseksyen 115 (4) Kanun Tanah Negara 1965 iaitu pemilik tanah dibolehkan membina rumah kediaman untuk diduduki olehnya atau orang yang diambil bekerja bagi tanah pertanian dengan syarat tidak melebihi satu perlima (1/5) dari keluasan keseluruhan tanah itu atau dua hektar, mengikut mana yang lebih kurang. Seksyen 115, Kanun Tanah Negara ini memberi kelonggaran pembinaan bangunan ke atas tanah kategori pertanian yang tertakluk kepada tujuan yang berkaitan dengan pertanian atau bangunan dengan mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu. Manakala di bawah peruntukan subseksyen 205(3) Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa bagi kategori tanah pertanian, seluas 2/5 hektar (lebih kurang 1 ekar) hanya boleh dipindahmilik kepada seorang sahaja. Merujuk kepada laporan nilaian pemohon didapati terdapat perbezaan ke atas laporan nilaian yang dirujuk ke Mahkamah dengan laporan yang semasa perbicaraan di hadapan Pentadbir Tanah dan didapati Pentadbir Tanah telah memberi award sebagaimana tuntutan pemohon semasa perbicaraan tanah ke atas bangunan dan kos pagar. Merujuk kepada Enc. 9 Afidavit Sokongan Perayu ada menyertakan cabutan tuntutan oleh Penilai Pemohon yang dilantik semasa perbicaraan iaitu Tetuan MN Associates (Nilai) Sdn Bhd dan mendapati tuntutan yang dipohon bagi bangunan adalah RM455,992.70 dan pagar sebanyak RM34,816.00. Merujuk kepada peruntukan perenggan 4, Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 yang memperuntukkan bahawa: 4(a) Pentadbir Tanah tidak boleh memberi award melebihi jumlah pampasan yang dituntut oleh orang yang berkepentingan; 4(b) Sekiranya orang yang berkepentingan enggan atau lalai tanpa sebab yang mencukupi untuk diterima oleh Hakim, membuat tuntutan pampasan, beliau tidak boleh diberi pampasan yang melebihi award oleh Pentadbir Tanah. Dalam hal ini, Pentadbir Tanah telah memberi pampasan sebagaimana tuntutan semasa perbicaraan tanah. Laporan nilaian yang dirujuk ke Mahkamah bagi tuntutan ini hendaklah diketepikan berdasarkan peruntukan perenggan 4(a)

Schedule

Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Oleh itu, award Pentadbir Tanah adalah dikekalkan. Pecah Pisah (Severance) Penilai Pemohon tidak mengasingkan tuntutan di bawah pampasan pecah pisah dan kesan mudarat dan seakan menggabungkan tuntutan ini dengan memohon kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 30%. Hujahan Penilai Pemohon adalah berkenaan bentuk yang tidak sekata, kehilangan sebahagian rizab jalan dan pembahagian semula di kalangan pemilik agak sukar. Penilai Responden telah mencadangkan pampasan pecah pisah sebanyak RM434,853.11 iaitu kejatuhan 2% nilai tanah baki Bahagian A dan kejatuhan 10% untuk tanah baki Bahagian B yang disebabkan oleh pengambilan. Hujahan Penilai Responden adalah bentuk tanah baki Bahagian A tidak ekonomik untuk pembangunan dan bagi Bahagian B adalah disebabkan oleh bentuk dan saiz yang tidak ekonomik untuk pembangunan. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan untuk tuntutan ini iaitu kejatuhan nilai tanah baki @ 10%. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat hujahan Penilai Pemohon yang boleh dipertimbangkan iaitu pengambilan ini akan mengakibatkan tanah terpisah kepada dua bahagian dan bagi Bahagian B akan menjadi lapisan kedua dan saiz yang tidak optimum untuk pembangunan. Pengapit Hakim berpendapat, kejatuhan nilai tanah baki yang sewajarnya adalah seperti berikut: Bahagian A: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5% Bahagian B: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5%. Tanah menjadi lapisan kedua dan Bentuk tanah tidak ekonomik untuk pembangunan 10% Pengiraan pampasan adalah:- Tanah baki Bahagian A: 15,201.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Tanah baki Bahagian B: 2,203.00 mp x (15% @ RM900.00 smp) : Jumlah pampasan Oleh itu, award Pentadbir adalah dipinda. Kesan Mudarat (Injurious Affection) Penilai Pemohon tidak mengasingkan tuntutan di bawah pampasan pecah pisah dan kesan mudarat dan seakan menggabungkan tuntutan ini dengan memohon kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 30%. Hujahan Penilai Pemohon adalah berkenaan bentuk yang tidak sekata, kehilangan sebahagian rizab jalan dan pembahagian semula di kalangan pemilik agak sukar. Hujahan berkenaan bentuk dan rizab jalan telah dipertimbangkan di bawah tuntutan pecah pisah. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk Kesan Mudarat dengan menyatakan bahawa bahawa alasan untuk faktor bentuk tanah telah diambilkira bawah pampasan pecah pisah dan award Pentadbir telah mempertimbangkan pampasan untuk pecah pisah dan kesan mudarat. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan iaitu kejatuhan nilai tanah baki untuk Bahagian B. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat kewajaran alasan tuntutan pampasan yang dikemukakan oleh pemohon iaitu kesan kejatuhan nilai tanah baki selepas pengambilan. Oleh itu, Pengapit Hakim bersetuju terdapat kejatuhan nilai tanah baki dan tuntutan ini boleh dipertimbangkan. Kadar kejatuhan nilai tanah baki selepas pengambilan adalah seperti berikut: Tanah Baki Penurunan nilai ke atas baki tanah yang disebabkan oleh pengambilan @ 5% Pengiraan pampasan kesan mudarat adalah:- Luas tanah baki: 17,404.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Oleh itu, award Pentadbir adalah dipinda. F. Tuntutan Kos Sampingan Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas kos sampingan lain seperti kos pindah, kehilangan pendapatan, kos tambak, kos membina longkang dan kos membeli bangunan baru. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini. Hujahan beliau adalah semua tuntutan ini perlu ada dokumen bagi menyokong tuntutan dan di samping itu bagi tuntutan pembelian bangunan baru tiada skop di bawah tuntutan yang boleh dipertimbangkan pampasan. Award Pentadbir Tanah tidak memberikan pampasan untuk tuntutan ini. Pengapit Hakim berpendapat, tuntutan ini tidak wajar dipertimbangkan. Setiap tuntutan oleh tuan tanah perlu ada bukti atau dokumen sokongan bagi menyokong tuntutan tersebut. Di samping itu, merujuk kepada Jawapan Bertulis Penilai Pemohon, pampasan bagi tuntutan ini mengenai ketidakcukupan pampasan ini tidak dihujahkan dan memberi gambaran pampasan ini telah mencukupi. Pemohon di dalam afidavit juga membangkitkan mengenai award yang diberikan semasa pengambilan tahun 2015 tetapi telah dibuat penarikan balik dan perkara ini telah dihujahkan oleh Pengapit di Para 5.0 (A) di atas. Merujuk kepada Enc. 9 Afidavit Sokongan Perayu ada menyertakan cabutan tuntutan oleh Penilai Pemohon yang dilantik semasa perbicaraan iaitu Tetuan MN Associates (Nilai) Sdn Bhd dan mendapati terdapat tuntutan baharu yang dirujuk ke Mahkamah yang tidak dituntut semasa perbicaraan tanah iaitu tuntutan kos pindah, kos tambak, kos membina longkang dan pembelian bangunan baru. Merujuk kepada peruntukan perenggan 4 (a), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 yang memperuntukkan bahawa Pentadbir Tanah tidak boleh memberi award melebihi jumlah pampasan yang dituntut oleh orang yang berkepentingan Dalam hal ini, tuntutan ini merupakan tuntutan baru yang tidak dituntut semasa perbicaraan dan laporan nilaian yang dirujuk ke Mahkamah bagi tuntutan ini hendaklah diketepikan berdasarkan peruntukan perenggan 4(a) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Oleh itu, selaras dengan peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960, maka Pengapit Hakim berpendapat pampasan ini tidak wajar dipertimbangkan. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan. 6.0 Oleh itu saya berpendapat pampasan yang berpatutan dan munasabah adalah seperti berikut: i) Pampasan tanah dikekalkan. ii) Pampasan bagi kesan pecah pisah dan kesan mudarat adalah seperti berikut: A. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp Jumlah Pampasan Tambahan Pecahan untuk bahagian yang dimiliki oleh pemohon adalah seperti berikut: Rujukan Tanah : BA-15-90-11/2023 Pemohon (Tuan Tanah) : Rukumani a/p Perumal Bahagian : 1/46 bahagian A. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM21,336.77 RM4,310.22 B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM17,026.56 Jumlah Pampasan Tambahan RM14,871.48 iii) Pampasan lain adalah dikekalkan. iv) Deposit dikembalikan dan terma-terma lain adalah seperti biasa. v) Yuran Pengapit dibayar oleh Pihak Pemohon. Tarikh : 28 Jun 2025 RUJUKAN TANAH : BA-15-105-11/2023 1.0 1.1 Hakim - Y.A Hakim Dr. Shahnaz binti Sulaiman 1.2 Pengapit - Sr Rosliza binti Ramli (Kerajaan) 1. En Azman bin Mamat (Swasta) 3 Tujuan Pengambilan - Bagi Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. 1.4 Tarikh warta - Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021. 1.5 Tarikh nilaian - 27 Mei 2021 (tarikh warta Sek 8). 1.6 Pemohon - Lim Aik Soon (tuan tanah 2/115 bahagian) 1.7 Responden - Pentadbir Tanah Daerah Klang 1.8 Penilai Kerajaan - Sr Elmi bin Loman dan En Mohamad Ezuwan Hakim bin Abdul Rauf (JPPH Klang) 1.9 Penilai Swasta - Sr Kholim bin Sahray daripada Tetuan MN Associates (Nilai) Sdn. Bhd. 2.0 A. Tanah Luas diwarta: 5,738.00 meter persegi (pengambilan sebahagian lot) (RM850.00 smp) Pemilik: Lim Aik Soon (2/115 bahagian) RM84,822.61 Luas tanah Plot F (Lim Aik Soon 2/115 bahagian) RM442,734.50 (402.486 mp x RM1,100.00 smp) (RM900.00 smp) Tuan Tanah: Lim Aik Soon (2/115 bahagian) B. Bangunan Tiada Tuan Tanah: Lim Aik Soon i) Bangunan sesebuah satu tingkat separa kekal: RM127,324.44 ii) Pagar: RM9,039.60 Jumlah tuntutan: RM226,176.15 C. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Bahagian A:15,201.9234 meter persegi Bahagian B: 2,203.00 meter persegi Bahagian A: (kejatuhan nilai tanah baki @ 2%) Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) Pemilik: Lim Aik Soon (2/115 bahagian) RM7,751.09 (kejatuhan nilai tanah baki @ 25%) Tuan Tanah: Lim Aik Soon (2/115 bahagian) RM83,241.30 (kejatuhan nilai tanah baki @ 5%) Tuan Tanah: Lim Aik Soon (2/115 bahagian) D. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Tiada (kejatuhan nilai tanah baki @ 30%) Tuan Tanah: Lim Aik Soon (2/115 bahagian) RM99,889.57 Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 15%) Tuan Tanah: Lim Aik Soon (2/115 bahagian) E. Kos Sampingan Tiada i. Kehilangan pendapatan sewa: RM38,400.00 (RM600.00 sebulan x 64 bulan) ii. Kos Pelan Ukur Halus: (tahun 2016 dan 2022) iii. Kos Guaman: RM71,158.60 (pengambilan terdahulu, pengambilan tahun 2021 dan pembelian harta tanah baru) iv. Kos Menghadiri bicara: RM400.00 v. Fi Penilai: RM3,710.00 Kos Pelan Jurukur: Kos Guaman: Jumlah (Bahagian Perayu) RM92,573.70 RM886,398.21 RM300,837.95 3.0 Tujuan Pengambilan : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. b. No. Hakmilik : Lot 9896, Geran 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. c. Pegangan : Selama-lamanya. d. Kategori : Tiada. e. Syarat Nyata : Tiada. f. Tuan Tanah Berdaftar : Chan Ah Chu 1/115 bahagian Chan Ah Heo 1/230 bahagian Chaw Boon Kee 3/460 bahagian Chew Boon Hong 3/460 bahagian Chew Boon Thian 3/460 bahagian Chew Soo Hooi 3/460 bahagian Chong Nio Chai 1/115 bahagian Iyakannu s/o Perumal 1/23 bahagian Lechumansamy 1/l Angamuthu 1/46 bahagian Lee Ah Hiok 1/115 bahagian Lee Thiam Chye 4/23 bahagian Lim Aik Say 3/115 bahagian Lim Aik Soon 2/115 bahagian Low Chang Lum 1/46 bahagian Ng Yoke Sien @ Ng Yoke Wah 1/46 bahagian Ramachandram @ Ramachandran a/l Arunasalam 6/46 bahagian Ramachandran a/l Arunasalam 2/23 bahagian Ramasamy a/l Karuppiah 1/23 bahagian Sivaveloo a/l P.Raju 1/23 bahagian Tan Boon Khee 37/230 bahagian Thavakumar a/l Pavaday 1/23 bahagian Unnamalai a/p Alagappan 1/46 bahagian Vadiviloo a/l Alagappan 1/46 bahagian Vasantha a/p Muthusamy 1/46 bahagian Amirtham a/p Apathurai 1/23 bahagian g. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021. h. Keluasan Lot Asal : 23,142.9234 meter persegi sebagaimana dalam hakmilik. i. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi pengambilan sebahagian lot. j. Keluasan tanah baki selepas pengambilan : 17,404.9234 meter persegi. k. Perancangan : Perindustrian. l. Perihal Harta Tanah : Merupakan lapisan pertama jalan utama, akses jalan tar, berbentuk empat segi bujur dan rupabumi adalah rata. Terdapat lebih kurang 23 buah bangunan dan struktur di atas tapak di mana terdapat sebahagian bangunan yang terlibat dengan pengambilan ini. 4.0 A. Berdasarkan kepada Borang N bertarikh 27 Jun 2023, tuan tanah membantah tentang: (a) Jumlah pampasan. (b) Orang-orang yang kepadanya pampasan kena dibayar. (c) Pembahagian pampasan itu. Alasan bantahan adalah: Bantahan adalah difailkan secara permohonan semakan kehakiman No. Guaman BA-25-14-02/2022 di mana antara lainnya mencabar keesahan penarikan balik lot tanah 9896 di bawah Seksyen 35 Akta Pengambilan Tanah 1960. Pentadbir Tanah gagal mempertimbangkan tuntutan-tuntutan lain dan asas-asas dalam Laporan Penilaian bertarikh 18/4/2023 yang disediakan oleh MN Associates (Nilai) Sdn. Bhd. antara lainnya termasuk dan tidak terhad kepada Kacau Ganggu Pendapatan, Kos Pagar dan fi profesional penilai berdaftar dan akan merujuk dan bersandarkan kepada Laporan Penilaian bertarikh 18/4/2023. Nilai/Kuantum pampasan bagi Tanah Bangunan, Kos Pecah Pisah, Kos Affection, Kos Guaman adalah terlalu rendah dan perlu dinaikkan dan Duti Setem perlu dibayar. Pentadbir Tanah gagal mengambil kira Perjanjian Penyelesaian bertarikh 15/9/2017 dan Perjanjian Tambahan bertarikh 25/7/2022 ("Perjanjian-pemilik bagi subjek lot tanah 9896 di mana pembahagian pampasan oleh Pentadbir Tanah adalah salah dan/atau bertentangan dengan Perjanjian Penyelesaian. Pampasan telah diberi kepada orang-orang/pihak-pihak yang tidak dipengaruhi atau pampasan telah diberi kepada pemilik-pemilik tanah di mana bahagian mereka tidak diambil. Pemilik-pemilik lot tanah 9896 adalah diikati oleh Perjanjian Penyelesaian. Pentadbir Tanah gagal mengambil kira perkara-erkara dan/atau fakta-fakta relevan. Perayu merizabkan hak untuk menambah/mengubah alasan-alasan bantahan. Nota : Pemegang konsesi pengambilan WCE juga membuat bantahan ke atas lot terlibat (Rujukan tanah BA-15-140-11/2023). Oleh itu, laporan ini hendaklah dibaca bersama dengan bantahan oleh pemegang konsesi. 5.0 Pembatalan Pengambilan Terdahulu Pemohon/Perayu di dalam alasan bantahan dalam Borang N (Encl. 2) telah membangkitkan mengenai pengambilan terdahulu lot terlibat yang telah dibuat pendengaran pada tahun 2017 tetapi telah dibuat Penarikan Balik /Pembatalan Balik (Seksyen 35, Akta Pengambilan Tanah 1960). Pengapit Hakim merujuk kepada peruntukan subPerenggan (1)(1) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 yang memperuntukkan berkenaan penentuan Nilai Pasaran iaitu berkenaan tarikh nilaian yang perlu digunakan bagi penentuan pampasan di mana berdasarkan subPerenggan berkenaan dan telah dipersetujui oleh kedua-dua penilai adalah tarikh nilaian lot terlibat adalah pada 27 Mei 2021 dengan berdasarkan Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021. Tindakan pemohon membangkitkan mengenai pendengaran pengambilan terdahulu dan penarikan balik pengambilan terdahulu tidak wujud dalam penentuan pampasan yang dirujuk ke Mahkamah melalui rujukan tanah BA-15- 105-11/2023. Pengapit Hakim akan bersandarkan kepada peruntukan undang-undang sedia ada dan penentuan pampasan ke atas lot terlibat adalah berdasarkan tarikh nilaian 27 Mei 2021. Nilai Pasaran Tanah Penilai Pemohon mengemukakan 3 bukti perbandingan dan Penilai Responden mengemukakan 4 bukti perbandingan. Terdapat 2 bukti perbandingan sepunya yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Kedua-dua penilai bersetuju lot terlibat merupakan tanah kategori Tiada, syarat nyata Tiada dan di bawah zoning Perindustrian (sila rujuk laporan penilai pemohon dan responden). Penilai Pemohon telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 6 Laporan Penilai Pemohon) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM741.35 smp hingga RM1,076.33 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM930.00 smp hingga RM1,100.00 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM1,100.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon adalah daripada kesemua perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon, saya berpendapat 2 bukti perbandingan yang sesuai digunakan dan 1 lagi tidak sesuai digunakan atas sebab berikut:- i) Perbandingan 1 (Lot 1933) yang dipindahmilik pada 12.10.2020: perbandingan ini merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Bukit Kemuning. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dari lot terlibat dan merupakan pindahmilik syer. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (Lot 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 3 (Lot 2569A) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Penilai Responden telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 5 Laporan Penilai Responden) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM537.02 smp hingga RM938.97 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM730.00 smp hingga RM900.00 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM900.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden: Daripada 4 bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden, saya berpendapat hanya 2 perbandingan yang sesuai digunakan manakala 2 perbandingan lain tidak sesuai digunakan atas sebab berikut: i) Perbandingan 1 (PT 2724) yang dipindahmilik pada 29.7.2020 yang merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Abdul Karim. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dan telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 3 (PT 155311) yang dipindahmilik pada 31.12.2018. Perbandingan ini terletak berhampiran dengan lot terlibat. Ia sesuai dijadikan bukti perbandingan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iv) Perbandingan 4 (Lot 2569) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Kesimpulannya, 1 bukti perbandingan daripada Penilai Pemohon dan 1 bukti perbandingan daripada Penilai Responden hendaklah ditolak dan tidak menepati kehendak Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 di bawah Perenggan - mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan ditolak. Berdasarkan hujahan daripada kedua-dua Penilai, saya mencadangkan pelarasan nilaian semula bagi bukti perbandingan adalah seperti berikut: Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu PT 128702, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM938.97 smp RM938.97 smp RM938.97 smp Faktor masa (5.2021 vs 8.2019) -beza 1 tahun 9 bulan +10% 0% +5% Kadar terlaras RM938.97 smp RM985.92 smp Lokasi +10% 0% 0% Lapisan (pertama jalan utama vs pertama jalan utama) 0% 0% 0% Pegangan (Kekal vs Kekal) 0% 0& 0% Akses (jalan tar vs jalan tar) 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 4,047 mp) -5% -10% -10% Bentuk (4 segi bujur vs 4 segi bujur) 0% 0% 0% +15% -10% -10% Kadar Nilaian terlaras RM1,079.01 smp RM845.07 smp RM887.33 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM1,080.00 smp RM850.00 smp RM890.00 smp Perbandingan 3 Penilai Responden iaitu PT 155311, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Cadangan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM645.66 smp RM645.66 smp RM645.66 smp Faktor masa (5.2021 vs 12.2018) -beza 2 tahun 5 bulan +10% +5% +10% Kadar terlaras RM710.23 smp RM677.95 smp RM710.23 smp Lokasi +10% +10% +10% Kedudukan/Lapisan 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,362 mp) 0% -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs bentuk L) +10% +5% +10% Faktor binaan/penambahbaikan 0% 0% 0% +20% 10% +15% Kadar Nilaian terlaras RM852.28 smp RM745.74 smp RM781.25 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM850.00 smp RM750.00 smp RM780.00 smp Perbandingan 3 Penilai Pemohonda Perbandingan 4 Penilai Responden iaitu Lot 2569, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM741.35 smp RM741.35 smp RM741.35 smp Faktor masa (5.2021 vs 10.2018) -beza 2 tahun 7 bulan +10% +5% +10% Kadar terlaras RM778.35 smp RM815.49 smp Lokasi 0% +15% +15% Kedudukan/Lapisan 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,140 mp) 0% -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs empat segi bujur) 0% +5% 0% Faktor binaan/penambahbaikan +10% 0% 0% +20% +15% +10% Kadar Nilaian terlaras RM926.69 smp RM895.11 smp RM897.03 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM930.00 smp RM900.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan pelarasan di atas, kadar nilaian terlaras adalah antara RM780.00 hingga RM900.00 smp. Asas nilaian dan kadar pelarasan yang digunakan adalah berdasarkan hujahan bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden. Berdasarkan pelarasan semula yang dijalankan, didapati kadar nilaian yang diperolehi oleh pengapit adalah selari dengan Award Pentadbir Tanah bagi bukti perbandingan Lot PT 128702 dan Lot 2569. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat kadar nilaian yang diaward oleh Pentadbir Tanah adalah berpatutan dan munasabah. Oleh itu, award Pentadbir adalah dikekalkan. Tuntutan Bangunan dan Struktur Penilai Pemohon mengemukakan tuntutan bagi bangunan dan struktur binaan lain yang dimiliki oleh pemohon. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor ini. Penilai Responden menyatakan di dalam Jawapan Penilai Responden (Encl. No. 14) bahawa lot terlibat telah dinilai sebagai tanah potensi industri di mana bangunan yang terdapat di atas tapak tidak diambilkira kerana akan menjadikan pengiraan dua kali. Award Pentadbir telah memberikan pampasan sebanyak RM136,364.00 ke atas bangunan berkenaan. Pengapit Hakim merujuk kepada hujahan oleh kedua-dua penilai dan bersetuju dengan hujahan oleh Penilai Responden. Pekeliling yang dikeluarkan oleh BOVAEA bertarikh 2 Disember 2015 telah jelas menjelaskan mengenai prinsip dan asas nilaian bagi mengelakkan pengiraan dua kali. Merujuk kepada dokumen hakmilik lot terlibat di mana kategori penggunaan sebelum 1 Januari 1966 iaitu tarikh Kanun Tanah Negara mula berkuatkuasa iaitu bagi tanah yang diluluskan pemberimilkan sebelum itu dan didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara menyatakan bagi Tanah Desa menurut subseksyen 53(2) Kanun Tanah Negara menjelaskan bahawa jika tidak ditetapkan syarat kegunaan tanah, maka semua tanah desa tanpa mengira di bawah hakmilik Pendaftar atau Pejabat Tanah penggunaan tanah itu tertakluk kepada syarat tersirat iaitu digunakan bagi maksud pertanian sahaja. Merujuk kepada peruntukan di bawah subseksyen 115(1)(a), Kanun Tanah Negara 1965 memperuntukkan tanah berimilik dengan kategori tanah pertanian tidak boleh didirikan bangunan kecuali bagi maksud yang diperuntukkan di bawah subseksyen 115 (4) Kanun Tanah Negara 1965 iaitu pemilik tanah dibolehkan membina rumah kediaman untuk diduduki olehnya atau orang yang diambil bekerja bagi tanah pertanian dengan syarat tidak melebihi satu perlima (1/5) dari keluasan keseluruhan tanah itu atau dua hektar, mengikut mana yang lebih kurang. Seksyen 115, Kanun Tanah Negara ini memberi kelonggaran pembinaan bangunan ke atas tanah kategori pertanian yang tertakluk kepada tujuan yang berkaitan dengan pertanian atau bangunan dengan mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu. Manakala di bawah peruntukan subseksyen 205(3) Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa bagi kategori tanah pertanian, seluas 2/5 hektar (lebih kurang 1 ekar) hanya boleh dipindahmilik kepada seorang sahaja. Merujuk kepada laporan penilai pemohon telah jelas menyatakan bangunan tersebut telah roboh dan tuntutan adalah berdasarkan maklumat pengambilan terdahulu. Sebagaimana yang telah dijelaskan di Para 5.0 A di atas, tindakan pemohon membangkitkan mengenai pendengaran pengambilan terdahulu dan penarikan balik pengambilan terdahulu tidak wujud dalam penentuan pampasan yang dirujuk ke Mahkamah melalui rujukan tanah BA-15-105- 11/2023 kerana tarikh nilaian yang digunakan dalam penentuan pampasan ini adalah 27 Mei 2021 dan berdasarkan pada tarikh nilaian tersebut, bangunan tersebut telah dirobohkan. Oleh itu, award Pentadbir Tanah adalah dikekalkan. Pecah Pisah (Severance) Penilai Pemohon telah menuntut pampasan bagi pecah pisah iaitu kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 25%. Hujahan Penilai Pemohon adalah berkenaan kerosakan tanah baki terpisah kepada dua bahagian, tanah baki Bahagian B akan menjadi lapisan kedua dan saiz menjadi tidak optimum untuk pembangunan di masa hadapan. Penilai Responden telah mencadangkan pampasan pecah pisah sebanyak RM434,853.11 iaitu kejatuhan 2% nilai tanah baki Bahagian A dan kejatuhan 10% untuk tanah baki Bahagian B yang disebabkan oleh pengambilan. Hujahan Penilai Responden adalah bentuk tanah baki Bahagian A tidak ekonomik untuk pembangunan dan bagi Bahagian B adalah disebabkan oleh bentuk dan saiz yang tidak ekonomik untuk pembangunan. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan untuk tuntutan ini iaitu kejatuhan nilai tanah baki @ 10%. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat hujahan Penilai Pemohon yang boleh dipertimbangkan iaitu pengambilan ini akan mengakibatkan tanah terpisah kepada dua bahagian dan bagi Bahagian B akan menjadi lapisan kedua dan saiz yang tidak optimum untuk pembangunan. Pengapit Hakim berpendapat, kejatuhan nilai tanah baki yang sewajarnya adalah seperti berikut: Bahagian A: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5% Bahagian B: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5%. Tanah menjadi lapisan kedua dan Bentuk tanah tidak ekonomik untuk pembangunan 10% Pengiraan pampasan adalah:- Tanah baki Bahagian A: 15,201.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Tanah baki Bahagian B: 2,203.00 mp x (15% @ RM900.00 smp) : Jumlah pampasan Pengapit Hakim juga mendapati Penilai Pemohon ada membuat tuntutan diambil keseluruhan tanah bagi Plot F yang dinamakan sebagai bahagian yang dimiliki oleh pemohon/perayu dan di dalam masa yang sama beliau juga masih menuntut diberikan pampasan pecah pisah dan kesan mudarat. Ini merupakan tuntutan dua kali dan sekiranya mengikut hujahan di dalam Borang N dan laporan pemohon dinyatakan ada Perjanjian Penyelesaian iaitu bahagian yang terlibat sebagaimana pelan ukur yang dilantik oleh kesemua tuan tanah sahaja berhak mendapat pampasan, maka ia didapati tidak seiring dengan tuntutan yang dipohon. Ini adalah kerana beliau menuntut tanah baki diambil keseluruhan dan dalam masa yang sama menuntut pampasan pecah pisah dan kesan mudarat mengikut bahagian syer yang bertentangan antara satu sama lain. Pengapit Hakim berpendapat, sekiranya mengikut undang-undang dan mengikut pemilikan dalam hakmilik, maka ia akan diberi pampasan mengikut bahagian syer sebagaimana hakmilik dan kesemua nama yang terdapat di dalam hakmilik layak boleh mendapat pampasan mengikut syer pemilikan masing-masing. Berdasarkan pengiraan pampasan di atas, oleh itu Pengapit Hakim berpendapat, Award Pentadbir adalah dipinda. Kesan Mudarat (Injurious Affection) Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas Kesan Mudarat ke atas kejatuhan tanah baki sebanyak 30%. Hujahan penilai pemohon berkenaan tuntutan ini adalah disebabkan oleh Bahagian A berbentuk trapezium Bahagian B berbentuk segitiga dan halangan pandangan dan jalan keluar masuk. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk Kesan Mudarat dengan menyatakan bahawa bahawa alasan untu faktor bentuk tanah telah diambilkira bawah pampasan pecah pisah dan bagi faktor halangan dan laluan masuk perlu dibuktikan dengan asas dan disokong oeh bukti. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan iaitu kejatuhan nilai tanah baki untuk Bahagian B. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat kewajaran alasan tuntutan pampasan yang dikemukakan oleh pemohon iaitu gangguan halangan pemandangan yang disebabkan oleh gangguan jambatan di hadapan yang menyukarkan jalan keluar masuk ke tanah baki. Oleh itu, Pengapit Hakim bersetuju terdapat kejatuhan nilai tanah baki dan tuntutan ini boleh dipertimbangkan. Kadar kejatuhan nilai tanah baki selepas pengambilan adalah seperti berikut: Tanah Baki Penurunan nilai ke atas baki tanah yang disebabkan oleh pengambilan @ 5% Pengiraan pampasan kesan mudarat adalah:- Luas tanah baki: 17,404.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Oleh itu, Award Pentadbir adalah dipinda. F. Tuntutan Kos Sampingan Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas kos sampingan lain seperti kos kacau ganggu iaitu kehilangan sewa yang disebabkan pengambilan terdahulu, kos ukur halus, kos guaman pengambilan terdahulu dan pengambilan semasa, kos guaman dan duti setem untuk pembelian harta tanah baharu. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini. Award Pentadbir Tanah tidak memberikan pampasan untuk tuntutan ini kecuali kos ukurr halus dan kos guaman. Pengapit Hakim berpendapat, tuntutan ini tidak wajar dipertimbangkan. Setiap tuntutan oleh tuan tanah perlu ada bukti atau dokumen sokongan bagi menyokong tuntutan tersebut. Tuntutan kacau ganggu pendapatan yang disebabkan oleh pengambilan terdahulu dan tuntutan kos guaman pengambilan terdahulu adalah bercanggah dengan nilaian yang dibuat dalam pengambilan ini bagi tarikh nilaian 27 Mei 2021 dan tidak boleh dituntut dalam pengambilan ini dan apakah peruntukan yang dirujuk dalam Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 yang dirujuk oleh pemohon untuk dipertimbangkan dalam pampasan ini. Di samping itu, pemohon juga menuntut kos guaman dan duti setem yang tiada bukti dokumen sokongan bagi menyokong tuntutan ini. Oleh itu, selaras dengan peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960, maka Pengapit Hakim berpendapat pampasan ini tidak wajar dipertimbangkan. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan. 6.0 Oleh itu saya berpendapat pampasan yang berpatutan dan munasabah adalah seperti berikut: i) Pampasan tanah dikekalkan. ii) Pampasan bagi kesan pecah pisah dan kesan mudarat adalah seperti berikut: A. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp Jumlah Pampasan Tambahan Pecahan untuk bahagian yang dimiliki oleh pemohon adalah seperti berikut: Rujukan Tanah : Pemohon (Tuan Tanah) : Lim Aik Soon Bahagian : 2/115 bahagian A. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM17,069.42 RM3,448.17 B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM13,621.24 RM8,448.99 Jumlah Pampasan Tambahan RM11,897.16 iii) Pampasan lain juga adalah dikekalkan. iv) Deposit dikembalikan dan terma-terma lain adalah seperti biasa. v) Yuran Pengapit dibayar oleh Pihak Pemohon. Tarikh : 28 Jun 2025 RUJUKAN TANAH : BA-15-109-11/2023 1.0 1.1 Hakim - Y.A Hakim Dr. Shahnaz binti Sulaiman 1.2 Pengapit - Sr Rosliza binti Ramli (Kerajaan) 1. En Azman bin Mamat (Swasta) 3 Tujuan Pengambilan - Bagi Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. 1.4 Tarikh warta - Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021. 1.5 Tarikh nilaian - 27 Mei 2021 (tarikh warta Sek 8). 1.6 Pemohon - Tan Boon Khee (tuan tanah 37/230 bahagian) 1.7 Responden - Pentadbir Tanah Daerah Klang 1.8 Penilai Kerajaan - Sr Elmi bin Loman dan En Mohamad Ezuwan Hakim bin Abdul Rauf (JPPH Klang) 1.9 Penilai Swasta - Sr Ismail bin Mohammad daripada Tetuan JAZ International Malaysia Sdn. Bhd. 2.0 A. Tanah Luas diwarta: 5,738.00 meter persegi (pengambilan sebahagian lot) (RM850.00 smp) Tuan Tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian) RM6,254,420.00 (RM1,090.00 smp) Tuan tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian Plot C): RM1,006,145.82 (RM900.00 smp) Tuan Tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian Plot C) B. Bangunan dan Struktur Tiada Tuan Tanah: Tan Boon Khee i) Setor A: RM7,284,465.00 ii) Setor B: RM1,043,820.00 iii) Rumah sesebuah: RM203,904.00 iv) Tembok batu: RM7,500.00 v) Pagar: RM50,000.00 vi) Kos Tambak Tanah: RM1,140,000.00 Tuan Tanah: Tan Boon Khee i) Rumah: ii) Kos pagar: RM40,000.00 iii) Kos Tambak Tanah: C. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Bahagian A:15,201.9234 meter persegi Bahagian B: 2,203.00 meter persegi Bahagian A: (kejatuhan nilai tanah baki @ 2%) Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) Tuan Tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian) RM71,697.58 RM5,691,435.00 (kejatuhan nilai tanah baki @ 30%) Tuan Tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian) RM915,578.67 (kejatuhan nilai tanah baki @ 5%) Tuan Tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian) D. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Tiada Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 15%) Tuan Tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian) E. Kos Sampingan Tiada i) Kos Kacau Gangu: RM144,000.00 ii) Kos Pindah: RM100,000.00 iii) Kehilangan pendapatan sewa: RM480,000.00 iv) Sewa sementara: RM288,000.00 v) Kos Membeli Gantian Bangunan (Kos agen, peguam dan duti setem): RM555,966.00 Tiada Jumlah (Bahagian Perayu) RM856,306.71 RM13,218,795.00 RM211,000.00 3.0 Tujuan Pengambilan : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. b. No. Hakmilik : Lot 9896, Geran 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. c. Pegangan : Selama-lamanya. d. Kategori : Tiada. e. Syarat Nyata : Tiada. f. Tuan Tanah Berdaftar : Chan Ah Chu 1/115 bahagian Chan Ah Heo 1/230 bahagian Chaw Boon Kee 3/460 bahagian Chew Boon Hong 3/460 bahagian Chew Boon Thian 3/460 bahagian Chew Soo Hooi 3/460 bahagian Chong Nio Chai 1/115 bahagian Iyakannu s/o Perumal 1/23 bahagian Lechumansamy a/l Angamuthu 1/46 bahagian Lee Ah Hiok 1/115 bahagian Lee Thiam Chye 4/23 bahagian Lim Aik Say 3/115 bahagian Lim Aik Soon 2/115 bahagian Low Chang Lum 1/46 bahagian Ng Yoke Sien @ Ng Yoke Wah 1/46 bahagian Ramachandram @ Ramachandran a/l Arunasalam 6/46 bahagian Ramachandran a/l Arunasalam 2/23 bahagian Ramasamy a/l Karuppiah 1/23 bahagian Sivaveloo a/l P.Raju 1/23 bahagian Tan Boon Khee 37/230 bahagian Thavakumar a/l Pavaday 1/23 bahagian Unnamalai a/p Alagappan 1/46 bahagian Vadiviloo a/l Alagappan 1/46 bahagian Vasantha a/p Muthusamy 1/46 bahagian Amirtham a/p Apathurai 1/23 bahagian g. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021. h. Keluasan Lot Asal : 23,142.9234 meter persegi sebagaimana dalam hakmilik. i. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi pengambilan sebahagian lot. j. Keluasan tanah baki selepas pengambilan : 17,404.9234 meter persegi. k. Perancangan : Perindustrian. l. Perihal Harta Tanah : Merupakan lapisan pertama jalan utama, akses jalan tar, berbentuk empat segi bujur dan rupabumi adalah rata. Terdapat lebih kurang 23 buah bangunan dan struktur di atas tapak di mana terdapat sebahagian bangunan yang terlibat dengan pengambilan ini. 4.0 A. Berdasarkan kepada Borang N bertarikh 26 Jun 2023, tuan tanah membantah tentang: (a) Jumlah pampasan. Alasan bantahan adalah: Tidak bersetuju dan tidak berpuashati dengan jumlah pampasan yang diawrdkan oleh Pentadbir Tanah atas tanah yang diambil dengan award yang diberikan tidak mengikut nilai pasaran yang sebenar. Berdasarkan tarikh Warta Seksyen 8, 27 Mei 2021 menunjukkan sudah menghampiri tamat tempoh 2 tahun dan tidak mengikut nilai pasaran semasa ketika Pentadbir mengawardkan pampasan pada tarikh 22 Mei 2023. Tidak berpuashati apabila pampasan bangunan tidak diberikan atas sebab pelanggaran syarat sedang tanah ini telah dizonkan untuk perindustrian. Terdapat kos-kos untuk membinakan bangunan tersebut tetapi hak dinafikan dan mengalami kerugian yang besat atas pembinaan bangunan. Tidak berpuashati dengan kadar pampasan yang diawardkan oleh Pentadbir Tanah atas pampasan Injurious Affection dan Severance. Perayu juga telah membuat pindaan ke atas Borang N bertarikh 22 Januari 2024 dan alasan tambahan bantahan adalah: Kacau ganggu perniagaan selama 24 bulan berjumlah RM144,000.00 Kos pindah ke tempat sementara berjumlah RM100,000.00 Kehilangan pendapatan sewa selama 24 bulan berjumlah RM480,000.00 Bayaran sewa sementara ketika berpindah seketika untuk 24 bulan berjumlah RM288,000.00. Pentadbir Tanah sebagai Responden telah terkhilaf apabila enggan memberikan pampasan terhadap kos mencari bangunan gantian melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 12.05.2022 sedangkan pampasan ini pernah diberikan kepada perayu pada pengambilan pertama sebanyak RM338,429.88. Kos-kos sebenar (actual) adalah yuran guaman sebanyak RM6,400.00 dan Duti Setem berjumlah RM36,000.00. Nota : Pemegang konsesi pengambilan WCE juga membuat bantahan ke atas lot terlibat (Rujukan tanah BA-15-140-11/2023). Oleh itu, laporan ini hendaklah dibaca bersama dengan bantahan oleh pemegang konsesi. 5.0 Pembatalan Pengambilan Terdahulu Pemohon/Perayu di dalam alasan bantahan dalam Afidavit Sokongan Perayu dan Afidavit Tambahan Perayu (Encl. 9 dan Encl. 16) telah membangkitkan mengenai pengambilan terdahulu lot terlibat yang telah dibuat pendengaran pada tahun 2017 tetapi telah dibuat Penarikan Balik /Pembatalan Balik (Seksyen 35, Akta Pengambilan Tanah 1960). Pengapit Hakim merujuk kepada peruntukan subPerenggan (1)(1) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 yang memperuntukkan berkenaan penentuan Nilai Pasaran iaitu berkenaan tarikh nilaian yang perlu digunakan bagi penentuan pampasan di mana berdasarkan subPerenggan berkenaan dan telah dipersetujui oleh kedua-dua penilai adalah tarikh nilaian lot terlibat adalah pada 27 Mei 2021 dengan berdasarkan Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021. Tindakan pemohon membangkitkan mengenai pendengaran pengambilan terdahulu dan penarikan balik pengambilan terdahulu tidak wujud dalam penentuan pampasan yang dirujuk ke Mahkamah melalui rujukan tanah BA-15- 83-10/2023. Pengapit Hakim akan bersandarkan kepada peruntukan undang-undang sedia ada dan penentuan pampasan ke atas lot terlibat adalah berdasarkan tarikh nilaian 27 Mei 2021. Nilai Pasaran Tanah Penilai Pemohon mengemukakan 4 bukti perbandingan dan Penilai Responden mengemukakan 4 bukti perbandingan. Terdapat 1 bukti perbandingan sepunya yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Kedua-dua penilai bersetuju lot terlibat merupakan tanah kategori Tiada, syarat nyata Tiada dan di bawah zoning Perindustrian (sila rujuk laporan penilai pemohon dan responden). Penilai Pemohon telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 10 Jawapan Bertulis: permohonan Penilai Pemohon kerana terdapat kesilapan yang difailkan dalam Laporan Penilai Pemohon) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM731.54 smp hingga RM1,095.13 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM805.00 smp hingga RM1,133.00 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM1,090.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon adalah daripada kesemua perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon, saya berpendapat 1 bukti perbandingan yang sesuai digunakan dan 3 lagi tidak sesuai digunakan atas sebab berikut:- i) Perbandingan 1 (Lot 4373) yang dipindahmilik pada 10.6.2019 dan Perbandingan 3 (PT 141930) yang dipindahmilik pada 17.12.2018: perbandingan ini merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Bukit Kemuning. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dari lot terlibat dan di kawasan yang lebih membangun. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 4 (Lot 10365) yang dipindahmilik pada 21.3.2017 merupakan pindahmilik dengan perbezaan masa yang agak jauh iaitu lebih kurang 4 tahun 2 bulan. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. Penilai Responden telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 5 Laporan Penilai Responden) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM537.02 smp hingga RM938.97 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM720.00 smp hingga RM900.00 smp. Kadar nilaian tanah yang dituntut adalah RM900.00 smp. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden: Daripada 4 bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden, saya berpendapat hanya 3 perbandingan yang sesuai digunakan manakala 1 perbandingan lain tidak sesuai digunakan atas sebab berikut: i) Perbandingan 1 (PT 2724) yang dipindahmilik pada 29.7.2020 yang merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Abdul Karim. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dan telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 3 (PT 155311) yang dipindahmilik pada 31.12.2018. Perbandingan ini terletak berhampiran dengan lot terlibat. Ia sesuai dijadikan bukti perbandingan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iv) Perbandingan 4 (Lot 2569) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 yang merupakan perbandingan yang terletak berhampiran. Ia sesuai dijadikan bukti perbandingan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Kesimpulannya, 3 bukti perbandingan daripada Penilai Pemohon dan 1 bukti perbandingan daripada Penilai Responden hendaklah ditolak dan tidak menepati kehendak Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 di bawah Perenggan - mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan ditolak. Berdasarkan hujahan daripada kedua-dua Penilai, saya mencadangkan pelarasan nilaian semula bagi bukti perbandingan adalah seperti berikut: Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan dan Perbandingan 2 Penilai Responden iaitu PT 128702, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM938.97 smp RM938.97 smp RM938.97 smp Faktor masa (5.2021 vs 8.2019) -beza 1 tahun 9 bulan +10% 0% +5% Kadar terlaras RM1,032.87 RM938.97 smp RM985.92 smp Lokasi 0% 0% 0% Lapisan (pertama jalan utama vs pertama jalan utama) 0% 0% 0% Pegangan (Kekal vs Kekal) 0% 0& 0% Akses (jalan tar vs jalan tar) 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 4,047 mp) -15% -10% -10% Bentuk (4 segi bujur vs 4 segi bujur) 0% 0% 0% -15% -10% -10% Kadar Nilaian terlaras RM877.94 smp RM845.07 smp RM887.33 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM880.00 smp RM850.00 smp RM890.00 smp Perbandingan 3 Penilai Responden iaitu PT 155311, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM645.66 smp RM645.66 smp Faktor masa (5.2021 vs 12.2018) -beza 2 tahun 5 bulan +5% +10% Kadar terlaras RM677.95 smp RM710.23 smp Lokasi +10% +10% Kedudukan/Lapisan 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,362 mp) -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs bentuk L) +5% +10% Faktor binaan/penambahbaikan 0% 0% 10% +15% Kadar Nilaian terlaras RM745.74 smp RM781.25 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM750.00 smp RM780.00 smp Perbandingan 4 Penilai Responden iaitu Lot 2569, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM741.35 smp RM741.35 smp Faktor masa (5.2021 vs 10.2018) -beza 2 tahun 7 bulan +5% +10% Kadar terlaras RM778.35 smp RM815.49 smp Lokasi +15% +15% Kedudukan/Lapisan 0% 0% Saiz Tanah (23,142.9234 mp vs 12,140 mp) -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs empat segi bujur) +5% 0% Faktor binaan/penambahbaikan 0% 0% +15% +10% Kadar Nilaian terlaras RM895.11 smp RM897.03 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM900.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan pelarasan di atas, kadar nilaian terlaras adalah antara RM780.00 hingga RM900.00 smp. Asas nilaian dan kadar pelarasan yang digunakan adalah berdasarkan hujahan bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden. Berdasarkan pelarasan semula yang dijalankan, didapati kadar nilaian yang diperolehi oleh pengapit adalah selari dengan Award Pentadbir Tanah bagi bukti perbandingan Lot PT 128702 dan Lot 2569. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat kadar nilaian yang diaward oleh Pentadbir Tanah adalah berpatutan dan munasabah. Oleh itu, award Pentadbir adalah dikekalkan. Tuntutan Bangunan dan Struktur Penilai Pemohon mengemukakan tuntutan bagi bangunan dan struktur binaan lain yang dimiliki oleh pemohon. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor ini. Penilai Responden menyatakan di dalam Jawapan Penilai Responden (Encl. No. 5) bahawa lot terlibat telah dinilai sebagai tanah potensi industri di mana bangunan yang terdapat di atas tapak tidak diambilkira kerana akan menjadikan pengiraan dua kali. Award Pentadbir telah memberikan pampasan sebanyak RM156,514.20 ke atas bangunan, kos pagar RM40,000.00 dan kos tambak tanah RM171,000.00. Pengapit Hakim merujuk kepada hujahan oleh kedua-dua penilai. Merujuk kepada dokumen hakmilik lot terlibat di mana kategori penggunaan sebelum 1 Januari 1966 iaitu tarikh Kanun Tanah Negara mula berkuatkuasa iaitu bagi tanah yang diluluskan pemberimilikan sebelum itu dan didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara menyatakan bagi Tanah Desa menurut subseksyen 53(2) Kanun Tanah Negara menjelaskan bahawa jika tidak ditetapkan syarat kegunaan tanah, maka semua tanah desa tanpa mengira di bawah hakmilik Pendaftar atau Pejabat Tanah penggunaan tanah itu tertakluk kepada syarat tersirat iaitu digunakan bagi maksud pertanian sahaja. Merujuk kepada peruntukan di bawah subseksyen 115(1)(a), Kanun Tanah Negara 1965 memperuntukkan tanah berimilik dengan kategori tanah pertanian tidak boleh didirikan bangunan kecuali bagi maksud yang diperuntukkan di bawah subseksyen 115 (4) Kanun Tanah Negara 1965 iaitu pemilik tanah dibolehkan membina rumah kediaman untuk diduduki olehnya atau orang yang diambil bekerja bagi tanah pertanian dengan syarat tidak melebihi satu perlima (1/5) dari keluasan keseluruhan tanah itu atau dua hektar, mengikut mana yang lebih kurang. Seksyen 115, Kanun Tanah Negara ini memberi kelonggaran pembinaan bangunan ke atas tanah kategori pertanian yang tertakluk kepada tujuan yang berkaitan dengan pertanian atau bangunan dengan mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu. Manakala di bawah peruntukan subseksyen 205(3) Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa bagi kategori tanah pertanian, seluas 2/5 hektar (lebih kurang 1 ekar) hanya boleh dipindahmilik kepada seorang sahaja. Merujuk kepada laporan nilaian pemohon, bangunan yang dimiliki oleh pemohon merupakan bangunan kediaman dan setor bengkel di mana hanya bangunan kediaman ini boleh dipertimbangkan sebagaimana peruntukan undang-undang. Merujuk kepada Jawapan Bertulis Penilai Pemohon didapati tiada hujahan berkaitan tuntutan pampasan ini yang menunjukkan ketidakcukupan pampasan yang diberikan oleh Pentadbir Tanah dan tiada dokumen sokongan yang diberikan untuk mendapatkan pampasan bangunan dan kadar yang digunakan. Manakala bagi struktur yang terdapat di atas tapak, telah diberi award oleh Pentadbir Tanah dan merujuk kepada Jawapan Bertulis Penilai Pemohon didapati tiada hujahan berkenaan ketidakcukupan pampasan ini. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat, award Petadbir Tanah telah mencukupi kerana kegagalan pemohon untuk memberikan dokumen pembuktian bawah award Pentadbir masih tidak mencukupi. Oleh itu, award Pentadbir Tanah adalah dikekalkan. Pecah Pisah (Severance) Penilai Pemohon tidak mengasingkan tuntutan di bawah pampasan pecah pisah dan kesan mudarat dan seakan menggabungkan tuntutan ini dengan memohon kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 30%. Hujahan Penilai Pemohon adalah berkenaan bentuk yang tidak sekata, kehilangan sebahagian rizab jalan dan pembahagian semula di kalangan pemilik agak sukar. Penilai Responden telah mencadangkan pampasan pecah pisah sebanyak RM434,853.11 iaitu kejatuhan 2% nilai tanah baki Bahagian A dan kejatuhan 10% untuk tanah baki Bahagian B yang disebabkan oleh pengambilan. Hujahan Penilai Responden adalah bentuk tanah baki Bahagian A tidak ekonomik untuk pembangunan dan bagi Bahagian B adalah disebabkan oleh bentuk dan saiz yang tidak ekonomik untuk pembangunan. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan untuk tuntutan ini iaitu kejatuhan nilai tanah baki @ 10%. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat hujahan Penilai Pemohon yang boleh dipertimbangkan iaitu pengambilan ini akan mengakibatkan tanah terpisah kepada dua bahagian dan bagi Bahagian B akan menjadi lapisan kedua dan saiz yang tidak optimum untuk pembangunan. Pengapit Hakim berpendapat, kejatuhan nilai tanah baki yang sewajarnya adalah seperti berikut: Bahagian A: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5% Bahagian B: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5%. Tanah menjadi lapisan kedua dan Bentuk tanah tidak ekonomik untuk pembangunan 10% Pengiraan pampasan adalah:- Tanah baki Bahagian A: 15,201.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Tanah baki Bahagian B: 2,203.00 mp x (15% @ RM900.00 smp) : Jumlah pampasan Oleh itu, award Pentadbir adalah dipinda. Kesan Mudarat (Injurious Affection) Penilai Pemohon tidak mengasingkan tuntutan di bawah pampasan pecah pisah dan kesan mudarat dan seakan menggabungkan tuntutan ini dengan memohon kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 30%. Hujahan Penilai Pemohon adalah berkenaan bentuk yang tidak sekata, kehilangan sebahagian rizab jalan dan pembahagian semula di kalangan pemilik agak sukar. Hujahan berkenaan bentuk dan rizab jalan telah dipertimbangkan di bawah tuntutan pecah pisah. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk Kesan Mudarat dengan menyatakan bahawa bahawa alasan untuk faktor bentuk tanah telah diambilkira bawah pampasan pecah pisah dan award Pentadbir telah mempertimbangkan pampasan untuk pecah pisah dan kesan mudarat. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan iaitu kejatuhan nilai tanah baki untuk Bahagian B. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat kewajaran alasan tuntutan pampasan yang dikemukakan oleh pemohon iaitu kesan kejatuhan nilai tanah baki selepas pengambilan. Oleh itu, Pengapit Hakim bersetuju terdapat kejatuhan nilai tanah baki dan tuntutan ini boleh dipertimbangkan. Kadar kejatuhan nilai tanah baki selepas pengambilan adalah seperti berikut: Tanah Baki Penurunan nilai ke atas baki tanah yang disebabkan oleh pengambilan @ 5% Pengiraan pampasan kesan mudarat adalah:- Luas tanah baki: 17,404.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Oleh itu, award Pentadbir adalah dipinda. F. Tuntutan Kos Sampingan Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas kos sampingan lain seperti kos kacau ganggu perniagaan, kos pindah, kehilangan pendapatan, sewa sementara dan kos membeli bangunan baru. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini. Hujahan beliau adalah semua tuntutan ini perlu ada dokumen bagi menyokong tuntutan dan di samping itu bagi tuntutan pembelian bangunan baru tiada skop di bawah tuntutan yang boleh dipertimbangkan pampasan. Award Pentadbir Tanah tidak memberikan pampasan untuk tuntutan ini. Pengapit Hakim berpendapat, tuntutan ini tidak wajar dipertimbangkan. Setiap tuntutan oleh tuan tanah perlu ada bukti atau dokumen sokongan bagi menyokong tuntutan tersebut. Di samping itu, merujuk kepada Jawapan Bertulis Penilai Pemohon, pampasan bagi tuntutan ini mengenai ketidakcukupan pampasan ini tidak dihujahkan dan memberi gambaran pampasan ini telah mencukupi. Pemohon di dalam afidavit juga membangkitkan mengenai award yang diberikan semasa pengambilan tahun 2015 tetapi telah dibuat penarikan balik dan perkara ini telah dihujahkan oleh Pengapit di Para 5.0 (A) di atas. Oleh itu, selaras dengan peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960, maka Pengapit Hakim berpendapat pampasan ini tidak wajar dipertimbangkan. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan. 6.0 Oleh itu saya berpendapat pampasan yang berpatutan dan munasabah adalah seperti berikut: i) Pampasan tanah dikekalkan. ii) Pampasan bagi kesan pecah pisah dan kesan mudarat adalah seperti berikut: A. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp Jumlah Pampasan Tambahan Pecahan untuk bahagian yang dimiliki oleh pemohon adalah seperti berikut: Rujukan Tanah : Pemohon (Tuan Tanah) : Tan Boon Khee Bahagian : 37/230 bahagian A. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM157,892.12 RM31,895.57 B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp RM125,996.51 Jumlah Pampasan Tambahan RM110,048.68 iii) Pampasan lain adalah dikekalkan. iv) Deposit dikembalikan dan terma-terma lain adalah seperti biasa. v) Yuran Pengapit dibayar oleh Pihak Pemohon. Tarikh : 28 Jun 2025 RUJUKAN TANAH : BA-15-140-11/2023 1.0 1.1 Hakim - Y.A Hakim Dr. Shahnaz binti Sulaiman 1.2 Pengapit - Sr Rosliza binti Ramli (Kerajaan) 1. En Azman bin Mamat (Swasta) 3 Tujuan Pengambilan - Bagi Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. 1.4 Tarikh warta - Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021. 1.5 Tarikh nilaian - 27 Mei 2021 (tarikh warta Sek 8). 1.6 Pemohon - West Coast Expressway Sdn Bhd (sebagai konsesi 1. Lebuhraya WCE) 7 Responden - Pentadbir Tanah Daerah Klang 1.8 Penilai Kerajaan - Sr Elmi Loman (Laporan Nilaian) dan En Mohamad Ezuwan Hakim bin Abdul Rauf (Jawapan Bertulis) dari JPPH Klang 1.8 Penilai Swasta (pemilik) - Sr Kholim bin Sahray daripada Tetuan MN Associates (Nilai) Sdn. Bhd., Sr Nik Lokman bin Md. Nordin daripada Tetuan Qaiser Harta Sdn. Bhd. dan Sr Ismail bin Mohammad daripada Tetuan JAZ International Malaysia Sdn. Bhd. 1.10 Penilai Swasta (Agensi) - Sr Foo Gee Jen daripada Tetuan CBRE WTW Valuation & Advisory Sdn. Bhd. 2.0 AGENSI PENGAMBIL (CBRE WTW) RESPONDEN (MN Associates) (Qaiser Harta) (JAZ) AWARD Tanah Luas diwarta: 5,738.00 meter persegi (pengambilan sebahagian lot) (RM850.00 smp) (RM850.00 smp) RM6,311,800.00 (RM1,100.00 smp) RM6,885,600.00 (RM1,200.00 smp) RM9,701,975.00 (RM1,081.00 smp) (RM900.00 smp) Pecahan Bahagian: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian Plot K): Lim Aik Say (3/115 bahagian Plot D) Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian Plot N): Lim Aik Soon (2/115 bahagian Plot F): Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian Plot O): Tuan Tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian Plot C): Bangunan Tiada Tiada Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram i) 10 unit bangunan kediaman: RM602,779.80 Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy Plot N i) 5 Unit rumah teres satu tingkat jenis Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal i) Bangunan 2 buah rumah 1 tingkat (Binaan Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram Bangunan kediaman: RM574,299.80 ii) 2 unit bangunan kedai: RM231,223.80 Jumlah tuntutan: RM834,223.80 kekal: RM1,082,300.00 ii) Kos Tambak Tanah: RM27,000.00 iii) Jalan Tar: iv) Longkang: Tembok Batu: A): RM296,856.00 ii) Bangunan 2 buah rumah 1 tingkat (Binaan B): RM191,520.00 iii) Pagar konkrit dan pintu besi: RM35,000.00 iv) Garaj/Pondok kayu: Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal i) Bangunan: ii) Kos pagar: Tuan Tanah: Tan Boon Khee i) Rumah: ii) Kos pagar: RM40,000.00 iii) Kos Tambak Tanah: Tuan Tanah: Lim Aik Say Rumah berkembar satu tingkat separuh kekal: Tuan Tanah: Tan Boon Khee i) Setor A: RM7,284,465.0 0 ii) Setor B: RM1,043,820.0 0 iii) Rumah sesebuah: RM203,904.00 iv) Tembok batu: RM7,500.00 v) Pagar: RM50,000.00 Kos Tambak Tanah: RM1,140,000.00 Tuan Tanah: Lim Aik Say - Tiada Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy i) 5 Unit rumah teres satu tingkat jenis kekal: RM852,140.0 0 ii) Kos Tambak Tanah: RM20,000.00 iii) Jalan Tar: iv) Longkang: v) Tembok Batu: RM8,000.00 Tuan Tanah: Lim Aik Soon Tuan Tanah: Lim Aik Soon i) Bangunan sesebuah satu tingkat separa kekal: RM127,324.4 4 ii) Pagar: RM9,039.60 Jumlah tuntutan: Bangunan: RM226,176.15 Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Bahagian A:15,201.9234 meter persegi Bahagian B: 2,203.00 meter persegi Bahagian A: RM326,843.00 (kejatuhan nilai tanah baki @ 2.5%) Bahagian B: RM378,916.00 (kejatuhan nilai tanah baki @ 20%) Bahagian A: (kejatuhan nilai tanah baki @ 2%) Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) RM10,442,954.04 (kejatuhan nilai tanah baki @ 50%) RM4,594,682.00 (kejatuhan nilai tanah baki @ 30%) (kejatuhan nilai tanah baki @ 5%) Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian) Tuan Tanah: Lim Aik Say (3/115 bahagian): Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian): Tuan Tanah: Lim Aik Soon (2/115 bahagian): Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian): Tuan Tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian): D. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki keseluruhan: 17,404.9234 mp Tiada Tiada (kejatuhan nilai tanah baki @ 30%) (kejatuhan nilai tanah baki @ 50%) Bahagian B: (kejatuhan nilai tanah baki @ 15%) Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian): Tuan Tanah: Lim Aik Say (3/115 bahagian): Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian): Tuan Tanah: Lim Aik Soon (2/115 bahagian): Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian): Tuan Tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian): E. Kos Sampingan Tiada Tiada Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian) i) Kehilangan pendapatan sewa: RM79,200.00 (RM6,600.00 sebulan x 12 bulan) Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian) i) Kos Konsultan: ii) Kos Membeli Hartanah Baru: RM603,730.43 iii) Kos Hadir Bicara: iv) Kos Arkitek: v) Kos Membeli Rumah Baru: RM68,419.00 Kehilangan Pendapatan: (tempoh 57 bulan) Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian) i) Kehilangan pendapatan sewa: RM176,000.00 ii) Kos pindah dan kerosakan barang: iii) Kos Tambak Tanah: RM12,300.00 iv) Kos membina longkang: v) Kos Kos Membeli Gantian Bangunan (Kos agen, peguam dan duti setem): RM27,294.00 Tuan Tanah: Amirtham a/p Apathuram (1/23 bahagian) - Tiada Tuan Tanah: Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian) Tiada Tuan Tanah: Lim Aik Say (3/115 bahagian) Tuan Tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian) Tuan Tanah: Lim Aik Say (3/115 bahagian) i. Kecurian barangan akibat Pengambilan Warta Seksyen 8: RM200,000.0 0 ii. Kos guaman pengambilan terdahulu: RM30,528.30 iii. Kos guaman pengambilan semasa 2021: RM14,840.00 iv. Kos Guaman Duti 790. Setem:RM25, 00 v. Kos Hadir Bicara: i) Kos Kacau Ganggu: RM144,000.00 ii) Kos Pindah: RM100,000.00 iii) Kehilangan pendapatan sewa: RM480,000.00 iv) Sewa sementara: RM288,000.00 v) Kos Membeli Gantian Bangunan (Kos agen, peguam dan duti setem): RM555,966.00 Kos Guaman: Lim Aik Soon (2/115 bahagian) i. Kehilangan pendapatan sewa: RM38,400.00 (RM600.00 sebulan x 64 bulan) ii. Kos Pelan Ukur Halus: (tahun 2016 dan 2022) iii. Kos Guaman: RM71,158.60 (pengambila n terdahulu, pengambilan tahun 2021 dan pembelian harta tanah baru) iv. Kos Menghadiri bicara: v. Fi Penilai: RM3,710.00 Lim Aik Soon (2/115 bahagian) i. Kos Pelan Jurukur: RM10,500.0 ii. Kos Guaman: Tuan Tanah: Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian) Kos pindah: Tuan Tanah: Tan Boon Khee (37/230 bahagian) Tiada Nota: Pecahan bahagian Award Pentadbir Tanah hanya untuk perayu/pemohon yang membuat bantahan ke Mahkamah iaitu: a) BA-15-83-10/2023 : Amirtham a/p Apathurai (1/23 bahagian) Plot K b) BA-15-88-10/2023 : Lim Aik Say (3/115 bahagian) Plot D c) BA-15-89-10/2023 : Vasantha a/p Muthusamy (1/46 bahagian) Plot N d) BA-15-90-10/2023 : Rukumani a/p Perumal (1/46 bahagian) Plot O e) BA-15-105-11/2023 : Lim Aik Soon (2/115 bahagian) Plot F f) BA-15-109-11/2023 : Tan Boon Khee 37/230 bahagian Plot C 3.0 Tujuan Pengambilan : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. b. No. Hakmilik : Lot 9896, Geran 40873, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. c. Pegangan : Selama-lamanya. d. Kategori : Tiada. e. Syarat Nyata : Tiada. f. Tuan Tanah Berdaftar : Chan Ah Chu 1/115 bahagian Chan Ah Heo 1/230 bahagian Chaw Boon Kee 3/460 bahagian Chew Boon Hong 3/460 bahagian Chew Boon Thian 3/460 bahagian Chew Soo Hooi 3/460 bahagian Chong Nio Chai 1/115 bahagian Iyakannu s/o Perumal 1/23 bahagian Lechumansamy a/l Angamuthu 1/46 bahagian Lee Ah Hiok 1/115 bahagian Lee Thiam Chye 4/23 bahagian Lim Aik Say 3/115 bahagian Lim Aik Soon 2/115 bahagian Low Chang Lum 1/46 bahagian Ng Yoke Sien @ Ng Yoke Wah 1/46 bahagian Ramachandram @ Ramachandran a/l Arunasalam 6/46 bahagian Ramachandran a/l Arunasalam 2/23 bahagian Ramasamy a/l Karuppiah 1/23 bahagian Sivaveloo a/l P.Raju 1/23 bahagian Tan Boon Khee 37/230 bahagian Thavakumar a/l Pavaday 1/23 bahagian Unnamalai a/p Alagappan 1/46 bahagian Vadiviloo a/l Alagappan 1/46 bahagian Vasantha a/p Muthusamy 1/46 bahagian Amirtham a/p Apathurai 1/23 bahagian g. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021. h. Keluasan Lot Asal : 23,142.9234 meter persegi sebagaimana dalam hakmilik. i. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi pengambilan sebahagian lot. j. Keluasan tanah baki selepas pengambilan : 17,404.9234 meter persegi. k. Perancangan : Perindustrian. l. Perihal Harta Tanah : Merupakan lapisan pertama jalan utama, akses jalan tar, berbentuk empat segi bujur dan rupabumi adalah rata. Terdapat lebih kurang 23 buah bangunan dan struktur di atas tapak di mana terdapat sebahagian bangunan yang terlibat dengan pengambilan ini. 4.0 A. Berdasarkan kepada Borang N (terpinda) bertarikh 15 Jun 2023, pihak konsesi membantah tentang: (a) Jumlah pampasan. . Alasan bantahan adalah: Amaun award bagi nilai tanah adalah tinggi dan tidak mengikuti nilai pasaran. Nilai award bagi kos IA, kos pecah pisah dan kos-kos tambahan lain yang diberikan juga adalah tinggi; dan Award Pentadbir Tanah Klang kepada tuan-tuan tanah dan/atau orang-orang berkepentingan lain untuk kos-kos tambahan iaitu kos bangunan, kos pelan ukur, kos pagar, kos tambak tanah, kos pagar auto, kos parking kereta, kos tembok batu, kos stor dan tandas, os sewa sementara, kos jalan tar, kos ubahsuai, kos CCTV, longkang, kos utiliti, kos kacau ganggu pendapapatan, kos batu kerikir, kos pindah dan kos tangki septik, wajar wajar diketepikan kerana adalah tidak sah di sisi undang-udang (illegal) dan/atau menyalahi atau tidak mematuhi prinsip-prinsip berhubung dengan penetapan pampasan seperti diperuntukkan dalam Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 dan prinsip undang-undang yang mantap. Nota : Merujuk kepada Borang N, bantahan yang dibuat adalah oleh pemegang konsesi. Mengikut semakan, terdapat 6 orang tuan tanah juga ada membuat bantahan ke atas lot subjek. Laporan ini hendaklah didengar bersama dengan bantahan oleh tuan tanah. 5.0 Nilai Pasaran Tanah Penilai Pemohon mengemukakan 3 bukti perbandingan dan Penilai Responden mengemukakan 4 bukti perbandingan. Terdapat 2 bukti perbandingan sepunya yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Kedua-dua penilai bersetuju lot terlibat merupakan tanah kategori Tiada, syarat nyata Tiada dan di bawah zoning Perindustrian (sila rujuk laporan penilai pemohon dan responden). Penilai Pemohon telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 8 Laporan Penilai Pemohon) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM645.66 smp hingga RM782.47 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM817.00 smp hingga RM895.00 smp. Kadar nilaian tanah yang disyorkan adalah RM860.00 smp (dengan menggunakan kaedah purata semua hasil terlaras, ini adalah tidak tepat dan tidak mengikut Malaysian Valuation Standards di mana sepatutnya penilai perlu mencadangkan perbandingan terbaik). Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon adalah daripada kesemua perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon, saya berpendapat 2 bukti perbandingan yang sesuai digunakan dan 1 lagi tidak sesuai digunakan atas sebab berikut:- i) Perbandingan 1 (Lot 2720) yang dipindahmilik pada 29.3.2021 yang merupakan pindahmilik yang terletak di off Jalan Raja Nong/Sungai Jati. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana merupakan tanah kategori Perindustrian dengan syarat Industri. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang mempunyai ciri-ciri yang sebanding dan lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (PT 155311) yang dipindahmilik pada 31.1.2018 dan Perbandingan 3 (Lot 2569) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 adalah merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Penilai Responden telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 7 Laporan Penilai Responden) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM537.02 smp hingga RM938.97 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM720.00 smp hingga RM900.00 smp. Kadar nilaian tanah yang disyorkan adalah RM850.00. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden: Daripada 4 bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden, saya berpendapat hanya 2 perbandingan yang sesuai digunakan manakala 2 perbandingan lain tidak sesuai digunakan atas sebab berikut: i) Perbandingan 1 (PT 2724) yang dipindahmilik pada 29.7.2020 yang merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Abdul Karim dan Perbandingan 2 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 dan terletak di Jalan Kebun Nenas. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana telah terdapat 2 bukti perbandingan sepunya yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Oleh itu, ianya wajar ditolak. iii) Perbandingan 3 (PT 155311) yang dipindahmilik pada 31.12.2018 dan Perbandingan 4 (Lot 2569) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 adalah merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Kesimpulannya, 1 bukti perbandingan daripada Penilai Pemohon dan 2 bukti perbandingan daripada Penilai Responden hendaklah ditolak dan tidak menepati kehendak Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 di bawah Perenggan - mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan ditolak. Berdasarkan hujahan daripada kedua-dua Penilai, saya mencadangkan pelarasan nilaian semula bagi bukti perbandingan adalah seperti berikut: Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Perbandingan 3 Penilai Responden iaitu PT 155311, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM645.66 smp RM645.66 smp RM645.66 smp Faktor masa (5.2021 vs 12.2018) -beza 2 tahun 5 bulan +15% +5% +10% Kadar terlaras RM743.00 smp RM677.95 smp RM710.23 smp Lokasi 0% +10% +10% Saiz Tanah (23,142 mp vs 12,362 mp) -5% -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs bentuk L) +5% +5% +10% Site orientation +10% 0% 0% +10% 10% +15% Kadar Nilaian terlaras RM895.00 smp RM745.74 smp RM816.76 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM895.00 smp RM750.00 smp RM820.00 smp Perbandingan 3 Penilai Pemohon dan Perbandingan 4 Penilai Responden iaitu Lot 2569, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM741.30 smp RM741.30 smp RM741.30 smp Faktor masa (5.2021 vs 10.2018) -beza 2 tahun 7 bulan +15% +5% +10% Kadar terlaras RM852.50 smp RM778.35 smp RM815.43 smp Lokasi 0% +15% +15% Aksesibiliti 0% 0% 0% Saiz Tanah (23,142 mp vs 12,141 mp) -5% -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs bentuk 4 segi bujur nipis) 0% +5% 0% Site orientation +10% 0% 0% +5% +15% +10% Kadar Nilaian terlaras RM895.13 smp RM895.10 smp RM896.97 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM900.00 smp RM900.00smp RM900.00 smp Berdasarkan pelarasan di atas, kadar nilaian terlaras adalah antara RM820.00 hingga RM900.00 smp. Asas nilaian dan kadar pelarasan yang digunakan adalah berdasarkan hujahan bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden. Berdasarkan pelarasan semula yang dijalankan, didapati kadar nilaian yang diperolehi oleh pengapit adalah sama dengan Award Pentadbir Tanah iaitu bagi perbandingan Lot 2569. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat kadar nilaian yang berpatutan dan munasabah bagi lot terlibat adalah RM900.00 smp. Pengapit Hakim merujuk kepada bantahan yang dibuat oleh tuan tanah di mana pelarasan telah dijalankan ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh penilai kerajaan dan penilai tuan tanah, kadar terlaras selepas pelarasan semula adalah antara RM720.00 hingga RM900.00 smp. Oleh itu, bagi bantahan yang pemegang konsesi ini yang hendaklah didengar bersama dengan bantahan tuan tanah, maka Pengapit Hakim berpendapat kadar nilaian yang berpatutan dan munasabah untuk lot terlibat adalah RM900.00 smp. Kadar nilaian yang diperolehi oleh Pengapit Hakim berdasarkan perbandingan pemohon dan responden adalah sama dengan award Pentadbir Tanah. Oleh itu, award Pentadbir adalah dikekalkan. Tuntutan Bangunan dan Struktur Penilai Pemohon tidak memberikan pampasan untuk pampasan ini kerana lot terlibat merupakan tanah kategori Tiada dan kegunaan bangunan yang terdapat di atas tapak tidak mengikut peruntukan Kanun Tanah Negara dan terdapat isu pelanggaran undang-undang. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor ini. Beliau berhujah menyatakan berlakunya pelanggaran syarat kegunaan tanah. Nilai bangunan tidak diambilkira berdasarkan Perenggan 3A (a) dan (b), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 kerana nilai tanah berdasarkan tanah pertanian dengan potensi industri. Oleh itu, nilaian bangunan tidak perlu diambilkira. Award Pentadbir telah memberikan pampasan ke atas bangunan yang hanya melibatkan bangunan kediaman sahaja dan struktur lain. Manakala tiada pampasan untuk bangunan selain daripada kediaman. Pengapit Hakim merujuk kepada dokumen hakmilik lot terlibat di mana kategori Tiada dan ia adalah terletak di bawah kegunaan Pertanian dengan berdasarkan cukai tanah yang dikenakan. Berdasarkan kepada peruntukan di bawah subseksyen 115(1)(a), Kanun Tanah Negara 1965 memperuntukkan tanah berimilik dengan kategori tanah pertanian tidak boleh didirikan bangunan kecuali bagi maksud yang diperuntukkan di bawah subseksyen 115 (4) Kanun Tanah Negara 1965 iaitu pemilik tanah dibolehkan membina rumah kediaman untuk diduduki olehnya atau orang yang diambil bekerja bagi tanah pertanian dengan syarat tidak melebihi satu perlima (1/5) dari keluasan keseluruhan tanah itu atau dua hektar, mengikut mana yang lebih kurang. Seksyen 115, Kanun Tanah Negara 1965 ini memberi kelonggaran pembinaan bangunan ke atas tanah kategori pertanian yang tertakluk kepada tujuan yang berkaitan dengan pertanian atau bangunan dengan mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu. Manakala di bawah peruntukan subseksyen 205(3) Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa bagi kategori tanah pertanian, seluas 2/5 hektar (lebih kurang 1 ekar) hanya boleh dipindahmilik kepada seorang sahaja. Oleh itu, dengan merujuk kepada keterangan harta tanah yang dinyatakan di dalam laporan penilaian yang menunjukkan terdapat lebih kurang 23 binaan bangunan di atas tapak. Merujuk kepada Borang H, award Pentadbir Tanah mendapati bangunan yang terlibat dengan pengambilan adalah dimiliki oleh tuan tanah berdaftar, maka ia adalah wajar diberikan pampasan. Ini adalah kerana kesemua bangunan yang diberi pampasan merupakan bangunan yang dimiliki oleh pemilik berdaftar yang namanya ada di dalam hakmilik dan bangunan yang diberi pampasan hanya melibatkan bangunan kediaman sahaja. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat bangunan kediaman yang terlibat dengan pengambilan ini wajar diberikan pampasan. Award Pentadbir Tanah adalah dikekalkan. Pecah Pisah (Severance) Penilai Pemohon mencadangkan pampasan pecah pisah diberikan untuk Bahagian A dengan kejatuhan nilai tanah pada kadar 2.5% dan Bahagian B dengan kejatuhan nilai tanah pada kadar 20%. Penilai Responden telah mencadangkan pampasan pecah pisah untuk Bahagian A dengan kejatuhan nilai tanah pada kadar 2% dan Bahagian B dengan kejatuhan nilai tanah pada kadar 10%. Hujahan Penilai Responden adalah bentuk tanah akan menjadi kurang optimun, tanah telah terpisah dua dan luas tanah Bahagian B yang tidak ekonomik untuk pembangunan. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan dengan kejatuhan nilai tanah pada kadar 5%. Pengapit Hakim berpendapat, pampasan ini wajar diberikan memandangkan tanah baki akan mengalami kejatuhan nilai selepas pengambilan kerana tanah te;ah terpisah kepada 2 bahagian, bentuk yang kurang menarik dan sukar untuk pembangunan serta Bahagian B yang mempunyai saiz yang tidak ekonomik untuk pembangunan. Rujukan tanah ini perlu didengar bersama dengan rujukan tanah oleh tuan dan telah dihujahkan dalam laporan pengapit di dalam laporan tuan tanah. Pengapit Hakim berpendapat, kejatuhan nilai tanah baki yang sewajarnya adalah seperti berikut: Bahagian A: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5% Bahagian B: Tanah terpisah kepada dua bahagian dan bentuk yang kurang optimum untuk pembangunan 5%. Tanah menjadi lapisan kedua dan Bentuk tanah tidak ekonomik untuk pembangunan 10% Pengiraan pampasan adalah:- Tanah baki Bahagian A: 15,201.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Tanah baki Bahagian B: 2,203.00 mp x (15% @ RM900.00 smp) : Jumlah pampasan Oleh itu, Award Pentadbir adalah dipinda. Kesan Mudarat (Injurious Affection) Penilai Pemohon tidak mencadangkan pampasan kesan mudarat. Hujahan beliau adalah bentuk dan saiz baki tanah masih sesuai untuk pembangunan di masa hadapan dan jalan masuk melalui jalan sedia ada/atau jalan yang disediakan oleh agensi. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan kesan mudarat. Beliau menghujahkan bahawa saiz tanah baki masih besar dan ekonomik untuk dibangunkan pada masa akan datang dan jalan masuk melalui jalan sedia ada atau jalan yang akan disediakan oleh agensi pengambil. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan untuk kejatuhan nilai tanah baki pada kadar 15% iaitu hanya melibatkan tanah baki di Bahagian B. Pengapit Hakim berpendapat, pampasan ini wajar diberikan memandangkan tanah baki akan mengalami kejatuhan nilai selepas pengambilan kerana halangan pemandangan yang disebabkan oleh pembinaan jambatan selepas pengambilan. Rujukan tanah ini perlu didengar bersama dengan rujukan tanah oleh tuan dan telah dihujahkan dalam laporan pengapit di dalam laporan tuan tanah. Kadar kejatuhan nilai tanah baki selepas pengambilan adalah seperti berikut: Tanah Baki Penurunan nilai ke atas baki tanah yang disebabkan oleh pengambilan @ 5% Pengiraan pampasan kesan mudarat adalah:- Luas tanah baki: 17,404.9234 mp x (5% @ RM900.00 smp) : Oleh itu, Award Pentadbir adalah dipinda. E. Kos Sampingan Penilai Pemohon tidak mencadangkan pampasan untuk kos sampingan. Penilai yang mewakili tuan tanah telah menuntut pampasan ke atas kos pindah, kos membeli harta tanah baharu, kehilangan pendapatan, sewa sementara, kos kacau ganggu perniagaan dan lain-lain tuntutan. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan untuk sebahagian pampasan yang dituntut oleh tuan tanah. Pengapit Hakim berpendapat tuntutan ini tidak wajar dipertimbangkan. Setiap tuntutan oleh tuan tanah perlu ada bukti atau dokumen sokongan bagi menyokong tuntutan tersebut. Di samping itu, tuntutan kos pindah, sewa sementara dan kehilangan pendapatan tidak wajar dipertimbangkan kerana terdapat bangunan dan struktur terlibat tidak mematuhi peruntukan di bawah Kanun Tanah Negara yang menyatakan mengenai tanah kategori Tiada yang mana ia terletak di bawah kegunaan Pertanian. Di samping itu, ada tuan tanah membuat tuntutan kacau ganggu pendapatan yang disebabkan oleh pengambilan terdahulu dan tuntutan kos guaman pengambilan terdahulu di mana tuntutan ini adalah bercanggah dengan nilaian yang dibuat dalam rujukan mahkamah ini iaitu hendaklah berdasarkan kepada tarikh nilaian 27 Mei 2021. Tuntutan tuan tanah ini tidak boleh dituntut dalam pengambilan ini dan berdasarkan peruntukan dalam Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960, apakah perkara ataupun perenggan yang dirujuk oleh pemohon untuk dipertimbangkan dalam pampasan ini. Tuan tanah juga ada membuat tuntutan kos guaman dan duti setem yang tiada bukti dokumen sokongan bagi menyokong tuntutan ini. Manakala bagi kos pembangunan tanah, Pengapit Hakim berpendapat ianya boleh dipertimbangkan kerana bahagian yang terlibat telah dibuat pembangunan dan pembaikan di mana walaupun faktor ini ada diberikan pertimbangan di bawah rupabumi namun didapati kesemua perbandingan yang digunakan adalah tanah kosong yang belum dibuat pembangunan dan dibandingkan dengan bahagian lot terlibat yang telah dibuat penaiktarafan tanah. Rujukan bantahan ke Mahkamah ini merupakan permohonan oleh agensi pembayar di mana mengikut hakmilik terdapat 25 pemilikan syer oleh tuan tanah dan hanya 6 tuan tanah yang membuat bantahan rujukan ke Mahkamah. Kesemua tuan tanah terlibat telah mengikuti perbicaraan di hadapan Pentadbir Tanah dan telah dibuat pampasan mengikut bahagian masing-masing. Pemohon telah membantah pemberian pampasan ke atas semua kos sampingan yang telah diaward oleh Pentadbir sedangkan terdapat tuan tanah yang tidak membantah dan kemungkinan tuan tanah lain (yang tidak merujuk bantahan ke Mahkamah) tidak mengetahui bahawa pemohon telah mengemukakan bantahan untuk bahagian yang dimiliki oleh mereka. Dengan berdasarkan prinsip adai bawah Perkara 13(2) Perlembagaan Persekutuan, maka Pengapit Hakim berpendapat bantahan penarikan balik pampasan kos sampingan oleh Pemohon tidak dapat dipertimbangkan. Oleh itu, selaras dengan peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960, maka Pengapit Hakim berpendapat pampasan yang telah diberikan oleh Pentadbir Tanah wajar dikekalkan. Rujukan tanah ini perlu didengar bersama dengan rujukan tanah oleh tuan dan telah dihujahkan dalam laporan pengapit di dalam laporan tuan tanah. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan. 6.0 Oleh itu saya berpendapat pampasan yang berpatutan dan munasabah adalah seperti berikut: i) Pampasan tanah dikekalkan. ii) Pampasan bagi kesan pecah pisah dan kesan mudarat adalah seperti berikut: A. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp B. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 17,404.9234 mp Jumlah Pampasan Tambahan iii) Pampasan lain adalah dikekalkan. iv) Deposit dikembalikan dan terma-terma lain adalah seperti biasa. v) Yuran Pengapit dibayar oleh Pihak Pemohon. Tarikh : 30 Jun 2025 Dalam perkara tanah di bawah pegangan Mukim & Daerah Klang Negeri Selangor & Dalam Perkara Akta Pengambilan Tanah 1960 AMIRTHAM A/P APATHURAI (Pemohon) (Responden) ANNEXURE B 1. Tujuan Pengambilan Tanah : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (LPB) (Taiping Banting) Pakej 3 (Dari Persimpangan NKVE/FHR2) Daerah Klang, Selangor 2. Pengisytiharan Warta : Warta Kerajaan Negeri Selangor, Bilangan 3817 3. Tarikh Warta : 27 Mei 2021 (Seksyen 8) 4. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021 5. Keluasan Tanah : 23,142.9234 meter persegi 6. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi 7. Tanah Baki 17,404.9234 eter persegi 8. Amaun Pampasan Oleh Pentadbir Tanah Daerah Klang : *Pampasan tanah adalah bagi 1/23 syer. Pemohon : Berdasarkan Borang N & Borang N Terpinda (Permohonan Supaya Bantahan Dirujuk Kepada Mahkamah) asas bantahan adalah seperti berikut;- Pemohon : AMIRTHAM A/P APATHURAI (BA-15-83-10/2023) Pemohon : Melalui penelitian dan pengkajian ke atas semua maklumat dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon, Pemohon/Pencadang Pencelah dan Penilai Kerajaan, saya berpendapat bahawa pemberian pampasan hendaklah berasaskan kepada perkara berikut :- 1. Peruntukan Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan 2. Pemohon dengan sendirinya hendaklah menjadi kes prima facie bagi Pemohon Peruntukan Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak ditaksir dibawah 3. Peruntukan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, jika maklumat yang Bandar Kuala Lumpur, mengikut mana-mana yang berkenaan, di bawah seksyen 9A menunjukkan bahawa tanah dijadualkan itu adalah di dalam lingkungan kawasan pihak berkuasa perancangan tempatan, maka tanah itu hendaklah ditaksirkan dengan mengambilkira kegunaan tanah khusus bagi tanah itu sebagaimana yang ditunjukkan 4. Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 menyatakan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah tersebut, disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang 5. Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah itu oleh sebab pengambilan itu menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain, samada harta alih atau tak alih, dengan apa- 6. Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 sekiranya disebabkan pengambilan, ianya terpaksa menukar tempat tinggal atau tempat perniagaan, perbelanjaan yang munasabah yang berkaitan dengan perpindahan berkenaan bolehlah dituntut. 7. Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan ;- a. kategori kegunaan tanah; atau b. syarat atau sekatan nyata atau tersirat, untuk kepadanya tanah itu tertakluk atau disifatkan tertakluk di bawah undang undang tanah negeri Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon-pemohon, Penilai Responden responden dan Penilai Kerajaan, sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Nilaian (Laporan dan Penilaian) dan Hujahan Bertulis (Komen Bertulis), maka perkara-perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat saya selaku Pengapit:- 1. Tuntutan Nilai Tanah Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Tanah adalah seperti berikut: - 10/2023) 15-109-11/2023) 88-10/2023 & 11/2023) Nilai Tanah smp RM860.00 smp RM1,081.00 smp RM1,100.00 smp RM850.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan Common Plan yang dikemukakan oleh Penilai CBRE, terdapat sepuluh (10) perbandingan yang berlainan yang digunakan oleh kesemua penilai. Tiada perbandingan sepunya (common comparable) yang digunakan oleh kesemua penilai. Terdapat perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702. Terdapat satu lagi Perbandingan iaitu Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH. Saya berpendapat pemilihan perbandingan hendaklah berlandaskan kepada peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Berdasarkan kepada maklumat-maklumat terhad terhadap lot perbandingan yang digunakan oleh kesemua penilai, saya memilih perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702 dan Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH sebagai perbandingan yang paling sesuai. Analisa saya ke atas perbandingan tersebut adalah seperti berikut: - Berdasarkan analisa di atas, saya merumuskan bahawa Nilai Tanah adalah RM1,030.00 semeter persegi. Jumlah bagi 1/23 syer adalah RM256,962.61. Oleh itu saya berpendapat jumlah pampasan oleh Pentadbir Tanah tidak mencukupi. 2. Tuntutan Bangunan; Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Bangunan adalah seperti berikut: - (AMIRTHAM A/P APATHURAI) Nilai Bangunan Tiada Tiada RM574,299.40 Bangunan-bangunan kediaman dan kedai tersebut telah disewakan kepada beberapa penyewa. Penyewa-penyewa telah menjalankan aktiviti kediaman dan perniagaan di atas tanah berjadual. Pendapat saya adalah seperti berikut;- a. Aktiviti aktiviti kediaman dan perniagaan telah bercanggah dengan syarat nyata b. Bertentangan dengan Seksyen 127, Kanun Tanah Negara. c. Tiada sebarang surat kelulusan oleh Pihak Berkuasa Tempatan bagi bangunan-bangunan di atas tanah tersebut yang dikemukakan oleh Penilai Swasta. d. Syarat Nyata mengikat keseluruhan aktiviti ke atas tanah berkenaan. Oleh itu saya membuat kesimpulan bahawa, aktiviti yang dijalankan ke atas tanah berjadual telah melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pentadbir Tanah telah khilaf dengan memberi pampasan ke atas tuntutan Pemohon. Pada pendapat saya, nilai bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Oleh itu tuntutan tersebut tidak perlu dibayar. 3. Pecah Pisah (Severence); Pelan berikut menunjukan Pecah Pisah bahagian A & B;- Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Pecah Pisah (Severence) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - (AMIRTHAM A/P APATHURAI) Pecah Pisah (Severence) Berdasarkan gambarajah di atas, kadar peratusan (%) dari nilai tanah bagi tuntutan pecah pisah adalah berbeza bagi setiap pihak. Pihak-pihak mempunyai alasan-alasan tersendiri yang telah dikemukakan secara terperinci di dalam laporan dan nota masing-masing. Saya berpendapat dan mencadangkan kadar Severence / Pecah Pisah yang munasabah adalah 10% ke atas nilai Tanah Baki A dan 25% Tanah Baki B. Alasan saya adalah seperti berikut;- Tanah baki A i. Tanah baki terpisah kepada 2 bahagian 5% ii. Bentuk fizikal tanah baki iaitu trapezium dan hampir runcing 5% Tanah baki B i. Tanah baki terpisah kepada 2 bahagian 5% ii. Bentuk fizikal tanah baki iaitu segitiga 15% iii. Tanah baki tidak ekonomik untuk dibangunkan 5% Saya berpendapat, kadar 10% bagi Tanah Baki A dan 25% Tanah Baki B adalah munasabah dengan alasan yang dinyatakan. Walaubagaimanapun, Penilai MN hanya memberikan satu (1) alasan sahaja iaitu tanah baki terpisah dua (2) bahagian yang mewakili sebanyak 25% tuntutan dari nilai tanah. Saya berpendapat, Pemohon - Amirtham A/P Apathurai hanya layak mendapat 5% sahaja pampasan keseluruhan pecah pisah dari nilai tanah baki berdasarkan kepada hanya satu (1) sahaja alasan yang diberikan. Oleh itu saya berpendapat dan mencadangkan, pampasan pecah pisah adalah 5% x RM1,030.00 x 17,405 meter persegi = RM896,357.50. Pecahan 1/23 bahagian x RM896,357.50 = RM38,972.07 Oleh itu, saya mencadangkan pampasan Severence / Pecah Pisah adalah sebanyak RM38,972.07. 4. Kesan Mudarat (IA); Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Pecah Pisah (Severence) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - (AMIRTHAM A/P APATHURAI) Kesan Mudarat RM249,848.78 Tiada Tiada Saya berpendapat bahawa tidak wujud kesan mudarat (IA) ke atas tanah baki akibat pembinaan lebuhraya bagi kategori tanah pertanian. Pentadbir Tanah telah khilaf dengan memberi pampasan ke atas tuntutan Pemohon. Oleh itu tuntutan tersebut tidak perlu dibayar. 5. Tuntutan Kacau Ganggu Pendapatan; Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian oleh Penilai Pemohon MN menuntut kacau ganggu pendapatan sebanyak RM79,200.00. Tuntutan dibuat berdasarkan kepada kehilangan sewa bangunan-bangunan yang terlibat selama setahun. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, pendapatan sewa bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Saya berpendapat, tuntutan ini tidak layak dituntut oleh Pemilik. Berdasarkan kepada analisa dan penilaian di atas, saya mencadangkan pampasan yang berpatutan dan munasabah bagi lot berkenaan adalah seperti berikut:- / Nilai Tanah (RM900.00 smp) (1/23 syer) RM256,962.61 (RM1,030.00 smp) (1/23 syer) RM32,432.00 Nilai Bangunan RM574,299.40 Tiada-RM574,299.40 Pecah Pisah RM38,972.07 RM4,918.97 Tiada-RM12,930.65 Kacau Ganggu Pendapatan Tiada Tiada Tiada Jumlah RM845,813.60 RM295,934.68 -RM549,879.08 Lain-lain tuntutan adalah tidak dibenarkan. Laporan ini disediakan oleh : Penilai Berdaftar (V1070) Bertarikh : 23 Jun 2025 Dalam perkara tanah di bawah pegangan Mukim & Daerah Klang Negeri Selangor & Dalam Perkara Akta Pengambilan Tanah 1960 LIM AIK SAY (Pemohon) (Responden) 1. Tujuan Pengambilan Tanah : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (LPB) (Taiping Banting) Pakej 3 (Dari Persimpangan NKVE/FHR2) Daerah Klang, Selangor 2. Pengisytiharan Warta : Warta Kerajaan Negeri Selangor, Bilangan 3817 3. Tarikh Warta : 27 Mei 2021 (Seksyen 8) 4. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021 5. Keluasan Tanah : 23,142.9234 meter persegi 6. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi 7. Tanah Baki 17,404.9234 eter persegi 8. Amaun Pampasan Oleh Pentadbir Tanah Daerah Klang : * Pampasan tanah adalah bagi 3/115 syer Pemohon : Berdasarkan Borang N & Borang N Terpinda (Permohonan Supaya Bantahan Dirujuk Kepada Mahkamah) asas bantahan adalah seperti berikut;- Pemohon : LIM AIK SAY (BA-15-88-10/2023) Pemohon : Melalui penelitian dan pengkajian ke atas semua maklumat dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon, Pemohon/Pencadang Pencelah dan Penilai Kerajaan, saya berpendapat bahawa pemberian pampasan hendaklah berasaskan kepada perkara berikut :- 1. Peruntukan Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan 2. Pemohon dengan sendirinya hendaklah menjadi kes prima facie bagi Pemohon Peruntukan Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak ditaksir dibawah 3. Peruntukan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, jika maklumat yang Bandar Kuala Lumpur, mengikut mana-mana yang berkenaan, di bawah seksyen 9A menunjukkan bahawa tanah dijadualkan itu adalah di dalam lingkungan kawasan pihak berkuasa perancangan tempatan, maka tanah itu hendaklah ditaksirkan dengan mengambilkira kegunaan tanah khusus bagi tanah itu sebagaimana yang ditunjukkan 4. Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 menyatakan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah tersebut, disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang 5. Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah itu oleh sebab pengambilan itu menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain, samada harta alih atau tak alih, dengan apa- 6. Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 sekiranya disebabkan pengambilan, ianya terpaksa menukar tempat tinggal atau tempat perniagaan, perbelanjaan yang munasabah yang berkaitan dengan perpindahan berkenaan bolehlah dituntut. 7. Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan ;- a. kategori kegunaan tanah; atau b. syarat atau sekatan nyata atau tersirat, untuk kepadanya tanah itu tertakluk atau disifatkan tertakluk di bawah undang undang tanah negeri Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon-pemohon, Penilai Responden responden dan Penilai Kerajaan, sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Nilaian (Laporan dan Penilaian) dan Hujahan Bertulis (Komen Bertulis), maka perkara-perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat saya selaku Pengapit:- 1. Tuntutan Nilai Tanah Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Tanah adalah seperti berikut: - 10/2023) 15-109-11/2023) 88-10/2023 & 11/2023) Nilai Tanah smp RM860.00 smp RM1,081.00 smp RM1,100.00 smp RM850.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan Common Plan yang dikemukakan oleh Penilai CBRE, terdapat sepuluh (10) perbandingan yang berlainan yang digunakan oleh kesemua penilai. Tiada perbandingan sepunya (common comparable) yang digunakan oleh kesemua penilai. Terdapat perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702. Terdapat satu lagi Perbandingan iaitu Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH. Saya berpendapat pemilihan perbandingan hendaklah berlandaskan kepada peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Berdasarkan kepada maklumat-maklumat terhad terhadap lot perbandingan yang digunakan oleh kesemua penilai, saya memilih perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702 dan Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH sebagai perbandingan yang paling sesuai. Analisa saya ke atas perbandingan tersebut adalah seperti berikut: - Berdasarkan analisa di atas, saya merumuskan bahawa Nilai Tanah adalah RM1,030.00 semeter persegi. Jumlah bagi 3/115 syer adalah RM154,177.57. Oleh itu saya berpendapat jumlah pampasan oleh Pentadbir Tanah tidak mencukupi. 2. Tuntutan Bangunan; Tuntutan oleh Pemohon adalah tuntutan ke atas bangunan kediaman iaitu rumah berkembar dan lain-lain binaan. Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Bangunan adalah seperti berikut: - Nilai Bangunan Tiada Tiada Tiada Pendapat saya adalah seperti berikut;- a. tersirat adalah tanah pertanian b. Bertentangan dengan Seksyen 127, Kanun Tanah Negara. c. Tiada sebarang surat kelulusan oleh Pihak Berkuasa Tempatan bagi bangunan-bangunan di atas tanah tersebut yang dikemukakan oleh Penilai Swasta. d. Syarat Nyata mengikat keseluruhan aktiviti ke atas tanah berkenaan. Oleh itu saya membuat kesimpulan bahawa, aktiviti yang dijalankan ke atas tanah berjadual telah melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, nilai bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Oleh itu tuntutan tersebut tidak perlu diberi perhatian dan tidak perlu dibayar. 3. Pecah Pisah (Severence); Pelan berikut menunjukan Pecah Pisah bahagian A & B;- Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Pecah Pisah (Severence) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - Pecah Pisah (Severence) Berdasarkan gambarajah di atas, kadar peratusan (%) dari nilai tanah bagi tuntutan pecah pisah adalah berbeza bagi setiap pihak. Pihak-pihak mempunyai alasan-alasan tersendiri yang telah dikemukakan secara terperinci di dalam laporan dan nota masing-masing. Saya berpendapat dan mencadangkan kadar Severence / Pecah Pisah yang munasabah adalah 10% ke atas nilai Tanah Baki A dan 25% Tanah Baki B. Alasan saya adalah seperti berikut;- Tanah baki A i. Tanah baki terpisah kepada 2 bahagian 5% ii. Bentuk fizikal tanah baki iaitu trapezium dan hampir runcing 5% Tanah baki B i. Tanah baki terpisah kepada 2 bahagian 5% ii. Bentuk fizikal tanah baki iaitu segitiga 15% iii. Tanah baki tidak ekonomik untuk dibangunkan 5% Saya berpendapat, kadar 10% bagi Tanah Baki A dan 25% Tanah Baki B adalah munasabah dengan alasan yang dinyatakan. Walaubagaimanapun, Penilai MN hanya memberikan satu (1) alasan sahaja iaitu tanah baki terpisah dua (2) bahagian yang mewakili sebanyak 25% tuntutan dari nilai tanah. Saya berpendapat, Pemohon - Lim Aik Say hanya layak mendapat 5% sahaja pampasan keseluruhan pecah pisah dari nilai tanah baki berdasarkan kepada hanya satu (1) sahaja alasan yang diberikan. Oleh itu saya berpendapat dan mencadangkan, pampasan pecah pisah adalah 5% x RM1,030.00 x 17,405 meter persegi = RM896,357.50. Pecahan 3/115 bahagian x RM896,357.50= RM23,383.24. Oleh itu, saya mencadangkan pampasan Severence / Pecah Pisah adalah sebanyak RM23,383.24. 4. Kesan Mudarat (IA); Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Pecah Pisah (Severence) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - Kesan Mudarat RM149,834.35 Tiada Tiada Saya berpendapat bahawa tidak wujud kesan mudarat (IA) ke atas tanah baki akibat pembinaan lebuhraya bagi kategori tanah pertanian. Pentadbir Tanah telah khilaf dengan memberi pampasan ke atas tuntutan Pemohon. Oleh itu tuntutan tersebut tidak perlu dibayar. 5. Tuntutan Kos Kacau Ganggu dan Kerosakan; Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian oleh Penilai Pemohon (MN) menuntut kos kacau ganggu dan kerosakan sebanyak RM200,000.00. Tuntutan dibuat berdasarkan kepada pengambilan terdahulu iaitu di bawah Seksyen 8 bertarikh 8hb Oktober 2015. Saya berpendapat, tuntutan yang dibuat adalah di luar skop rujukan tanah ini. Pengapit hanya memberikan pendapat terhad kepada tuntutan yang dibuat oleh Pemohon Lim Aik Say terhadap rujukan tanah dibawah Warta Kerajaan Negeri Selangor, Bilangan 3817, bertarikh 27 Mei 2021 (Seksyen 8) sahaja. 6. Tuntutan Kos Guaman; Saya berpendapat, pampasan oleh Pentadbir adalah mencukupi. Berdasarkan kepada analisa dan penilaian di atas, saya mencadangkan pampasan yang berpatutan dan munasabah bagi lot berkenaan adalah seperti berikut:- / Nilai Tanah (RM900.00 smp) (3/115 syer) RM154,177.57 (RM1,030.00 smp) (3/115 syer) RM19,459.32 Nilai Bangunan Tiada Tiada Tiada Pecah Pisah RM23,383.24 RM2,951,39 Tiada-RM7,758.40 Kos Kacau Ganggu dan Kerosakan Tiada Tiada Tiada Kos Guaman Kekal (RM45,368.30) Tiada Jumlah RM208,276.80 RM222,929.11 RM14,652.31 Lain-lain tuntutan adalah tidak dibenarkan. Laporan ini disediakan oleh : Penilai Berdaftar (V1070) Bertarikh : 23 Jun 2025 Dalam perkara tanah di bawah pegangan Mukim & Daerah Klang Negeri Selangor & Dalam Perkara Akta Pengambilan Tanah 1960 VASANTHA A/P MUTHUSAMY (Pemohon) (Responden) 1. Tujuan Pengambilan Tanah : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (LPB) (Taiping Banting) Pakej 3 (Dari Persimpangan NKVE/FHR2) Daerah Klang, Selangor 2. Pengisytiharan Warta : Warta Kerajaan Negeri Selangor, Bilangan 3817 3. Tarikh Warta : 27 Mei 2021 (Seksyen 8) 4. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021 5. Keluasan Tanah : 23,142.9234 meter persegi 6. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi 7. Tanah Baki 17,404.9234 eter persegi 8. Amaun Pampasan Oleh Pentadbir Tanah Daerah Klang : * Pampasan tanah adalah bagi 1/46 syer Pemohon : Berdasarkan Borang N Terpinda (Permohonan Supaya Bantahan Dirujuk Kepada Mahkamah) asas bantahan adalah seperti berikut;- Pemohon : VASANTHA A/P MUTHUSAMY(BA-15-89-10/2023) Pemohon : Melalui penelitian dan pengkajian ke atas semua maklumat dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon, Pemohon/Pencadang Pencelah dan Penilai Kerajaan, saya berpendapat bahawa pemberian pampasan hendaklah berasaskan kepada perkara berikut :- 1. Peruntukan Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan 2. Pemohon dengan sendirinya hendaklah menjadi kes prima facie bagi Pemohon Peruntukan Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak ditaksir dibawah 3. Peruntukan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, jika maklumat yang Bandar Kuala Lumpur, mengikut mana-mana yang berkenaan, di bawah seksyen 9A menunjukkan bahawa tanah dijadualkan itu adalah di dalam lingkungan kawasan pihak berkuasa perancangan tempatan, maka tanah itu hendaklah ditaksirkan dengan mengambilkira kegunaan tanah khusus bagi tanah itu sebagaimana yang ditunjukkan 4. Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 menyatakan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah tersebut, disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang 5. Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah itu oleh sebab pengambilan itu menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain, samada harta alih atau tak alih, dengan apa- 6. Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 sekiranya disebabkan pengambilan, ianya terpaksa menukar tempat tinggal atau tempat perniagaan, perbelanjaan yang munasabah yang berkaitan dengan perpindahan berkenaan bolehlah dituntut. 7. Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan ;- a. kategori kegunaan tanah; atau b. syarat atau sekatan nyata atau tersirat, untuk kepadanya tanah itu tertakluk atau disifatkan tertakluk di bawah undang undang tanah negeri Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon-pemohon, Penilai Responden responden dan Penilai Kerajaan, sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Nilaian (Laporan dan Penilaian) dan Hujahan Bertulis (Komen Bertulis), maka perkara-perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat saya selaku Pengapit:- 1. Tuntutan Nilai Tanah Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Tanah adalah seperti berikut: - 10/2023) 15-109-11/2023) 88-10/2023 & 11/2023) Nilai Tanah smp RM860.00 smp RM1,081.00 smp RM1,100.00 smp RM850.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan Common Plan yang dikemukakan oleh Penilai CBRE, terdapat sepuluh (10) perbandingan yang berlainan yang digunakan oleh kesemua penilai. Tiada perbandingan sepunya (common comparable) yang digunakan oleh kesemua penilai. Terdapat perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702. Terdapat satu lagi Perbandingan iaitu Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH. Saya berpendapat pemilihan perbandingan hendaklah berlandaskan kepada peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Berdasarkan kepada maklumat-maklumat terhad terhadap lot perbandingan yang digunakan oleh kesemua penilai, saya memilih perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702 dan Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH sebagai perbandingan yang paling sesuai. Analisa saya ke atas perbandingan tersebut adalah seperti berikut: - Berdasarkan analisa di atas, saya merumuskan bahawa Nilai Tanah adalah RM1,030.00 semeter persegi. Jumlah bagi 1/46 syer adalah RM128,481.30. Oleh itu saya berpendapat jumlah pampasan oleh Pentadbir Tanah tidak mencukupi. 2. Tuntutan Bangunan, kos tambak tanah & Lain-lain struktur/binaan; Tuntutan oleh Pemohon adalah tuntutan ke atas bangunan-bangunan kediaman iaitu 5 unit rumah kediaman. Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Bangunan adalah seperti berikut: - (VASANTHA A/P MUTHUSAMY) Nilai Bangunan, Kos Tambak Tanah & Lain-Lain Struktur / Binaan RM1,135,300.00 Tiada Tiada RM1,018,405.20 Pendapat saya adalah seperti berikut;- a. tersirat adalah tanah pertanian b. Bertentangan dengan Seksyen 127, Kanun Tanah Negara. c. Tiada sebarang surat kelulusan oleh Pihak Berkuasa Tempatan bagi bangunan-bangunan di atas tanah tersebut yang dikemukakan oleh Penilai Swasta. d. Syarat Nyata mengikat keseluruhan aktiviti ke atas tanah berkenaan. Oleh itu saya membuat kesimpulan bahawa, aktiviti yang dijalankan ke atas tanah berjadual telah melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, nilai bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Oleh itu tuntutan tersebut tidak perlu diberi perhatian dan tidak patut dibayar. 3. Pecah Pisah (Severence); Pelan berikut menunjukan Pecah Pisah bahagian A & B;- Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Pecah Pisah (Severence) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - (VASANTHA A/P MUTHUSAMY) Pecah Pisah (Severence) Berdasarkan gambarajah di atas, kadar peratusan (%) dari nilai tanah bagi tuntutan pecah pisah adalah berbeza bagi setiap pihak. Pihak-pihak mempunyai alasan-alasan tersendiri yang telah dikemukakan secara terperinci di dalam laporan dan nota masing-masing. Saya berpendapat dan mencadangkan kadar Severence / Pecah Pisah yang munasabah adalah 10% ke atas nilai Tanah Baki A dan 25% Tanah Baki B. Alasan saya adalah seperti berikut;- Tanah baki A i. Tanah baki terpisah kepada 2 bahagian 5% ii. Bentuk fizikal tanah baki iaitu trapezium dan hampir runcing 5% Tanah baki B i. Tanah baki terpisah kepada 2 bahagian 5% ii. Bentuk fizikal tanah baki iaitu segitiga 15% iii. Tanah baki tidak ekonomik untuk dibangunkan 5% Saya berpendapat, kadar 10% bagi Tanah Baki A dan 25% Tanah Baki B adalah munasabah dengan alasan yang dinyatakan. Walaubagaimanapun, Penilai QAISER hanya memberikan dua (2) alasan yang munasabah sahaja iaitu bentuk tanah dan tanah baki tidak ekonomik. Saya berpendapat, Pemohon - Vasantha A/P Muthusamy hanya layak mendapat 5% bagi Tanah Baki A dan 20% Tanah Baki B sahaja pampasan keseluruhan pecah pisah dari nilai tanah baki berdasarkan kepada hanya dua (2) alasan yang munasabah yang diberikan. Oleh itu saya berpendapat dan mencadangkan, pampasan pecah pisah adalah seperti berikut;- Tanah baki A 5% x RM1,030.00 x 15,202.00 meter persegi RM782,903.00. Tanah baki B 20% x RM1,030.00 x 2,203.00 meter persegi RM453,818.00. Jumlah RM1,236,721.00 Pecahan 1/46 syer x RM1,236,721.00 = RM26,885.24. Oleh itu, saya mencadangkan pampasan Severence / Pecah Pisah adalah sebanyak RM26,885.24. 4. Kesan Mudarat (IA); Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Kesan Mudarat (IA) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - (VASANTHA A/P MUTHUSAMY) Kesan Mudarat Tiada Tiada Saya berpendapat bahawa tidak wujud kesan mudarat (IA) ke atas tanah baki akibat pembinaan lebuhraya bagi kategori tanah pertanian. Pentadbir Tanah telah khilaf dengan memberi pampasan ke atas tuntutan Pemohon. Oleh itu tuntutan tersebut tidak patut dibayar. Berdasarkan kepada analisa dan penilaian di atas, saya mencadangkan pampasan yang berpatutan dan munasabah bagi lot berkenaan adalah seperti berikut:- PENGAPIT SWASTA / TOLAKAN Nilai Tanah (RM900.00 smp) (1/46 syer) (RM1,030.00 smp) (1/46 syer) RM16,216.10 Nilai Bangunan RM906,140.00 Tiada-RM906,140.00 Pecah Pisah RM26,885.24 RM9,858.69 Tiada - RM6,465.30 Jumlah RM1,041,897.05 RM155,366.54 -RM886,530.51 Lain-lain tuntutan adalah tidak dibenarkan. Laporan ini disediakan oleh : Penilai Berdaftar (V1070) Bertarikh : 23 Jun 2025 BA-15-90-10/2023 Dalam perkara tanah di bawah pegangan Mukim & Daerah Klang Negeri Selangor & Dalam Perkara Akta Pengambilan Tanah 1960 RUKUMANI A/P PERUMAL (Pemohon) (Responden) 1. Tujuan Pengambilan Tanah : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (LPB) (Taiping Banting) Pakej 3 (Dari Persimpangan NKVE/FHR2) Daerah Klang, Selangor 2. Pengisytiharan Warta : Warta Kerajaan Negeri Selangor, Bilangan 3817 3. Tarikh Warta : 27 Mei 2021 (Seksyen 8) 4. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021 5. Keluasan Tanah : 23,142.9234 meter persegi 6. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi 7. Tanah Baki 17,404.9234 eter persegi 8. Amaun Pampasan Oleh Pentadbir Tanah Daerah Klang : * Pampasan tanah adalah bagi 1/46 syer Pemohon : Berdasarkan Borang N Terpinda (Permohonan Supaya Bantahan Dirujuk Kepada Mahkamah) asas bantahan adalah seperti berikut;- Pemohon : RUKUMANI A/P PERUMAL (BA-15-90-10/2023) Pemohon : Melalui penelitian dan pengkajian ke atas semua maklumat dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon, Pemohon/Pencadang Pencelah dan Penilai Kerajaan, saya berpendapat bahawa pemberian pampasan hendaklah berasaskan kepada perkara berikut :- 1. Peruntukan Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan 2. Pemohon dengan sendirinya hendaklah menjadi kes prima facie bagi Pemohon Peruntukan Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak ditaksir dibawah 3. Peruntukan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, jika maklumat yang Bandar Kuala Lumpur, mengikut mana-mana yang berkenaan, di bawah seksyen 9A menunjukkan bahawa tanah dijadualkan itu adalah di dalam lingkungan kawasan pihak berkuasa perancangan tempatan, maka tanah itu hendaklah ditaksirkan dengan mengambilkira kegunaan tanah khusus bagi tanah itu sebagaimana yang ditunjukkan 4. Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 menyatakan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah tersebut, disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang 5. Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah itu oleh sebab pengambilan itu menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain, samada harta alih atau tak alih, dengan apa- 6. Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 sekiranya disebabkan pengambilan, ianya terpaksa menukar tempat tinggal atau tempat perniagaan, perbelanjaan yang munasabah yang berkaitan dengan perpindahan berkenaan bolehlah dituntut. 7. Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan ;- a. kategori kegunaan tanah; atau b. syarat atau sekatan nyata atau tersirat, untuk kepadanya tanah itu tertakluk atau disifatkan tertakluk di bawah undang undang tanah negeri Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon-pemohon, Penilai Responden responden dan Penilai Kerajaan, sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Nilaian (Laporan dan Penilaian) dan Hujahan Bertulis (Komen Bertulis), maka perkara-perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat saya selaku Pengapit:- 1. Tuntutan Nilai Tanah Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Tanah adalah seperti berikut: - 10/2023) 15-109-11/2023) 88-10/2023 & 11/2023) Nilai Tanah smp RM860.00 smp RM1,081.00 smp RM1,100.00 smp RM850.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan Common Plan yang dikemukakan oleh Penilai CBRE, terdapat sepuluh (10) perbandingan yang berlainan yang digunakan oleh kesemua penilai. Tiada perbandingan sepunya (common comparable) yang digunakan oleh kesemua penilai. Terdapat perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702. Terdapat satu lagi Perbandingan iaitu Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH. Saya berpendapat pemilihan perbandingan hendaklah berlandaskan kepada peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Berdasarkan kepada maklumat-maklumat terhad terhadap lot perbandingan yang digunakan oleh kesemua penilai, saya memilih perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702 dan Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH sebagai perbandingan yang paling sesuai. Analisa saya ke atas perbandingan tersebut adalah seperti berikut: - Berdasarkan analisa di atas, saya merumuskan bahawa Nilai Tanah adalah RM1,030.00 semeter persegi. Jumlah bagi 1/46 syer adalah RM128,481.30. Oleh itu saya berpendapat jumlah pampasan oleh Pentadbir Tanah tidak mencukupi. 2. Tuntutan Bangunan; Tuntutan oleh Pemohon adalah tuntutan ke atas bangunan kediaman iaitu rumah sesebuah 1 tingkat dan lain-lain binaan. Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Bangunan adalah seperti berikut: - (RUKUMANI A/P Nilai Bangunan RM735,288.50 Tiada Tiada Pendapat saya adalah seperti berikut;- a. tersirat adalah tanah pertanian b. Bertentangan dengan Seksyen 127, Kanun Tanah Negara. c. Tiada sebarang surat kelulusan oleh Pihak Berkuasa Tempatan bagi bangunan-bangunan di atas tanah tersebut yang dikemukakan oleh Penilai Swasta. d. Syarat Nyata mengikat keseluruhan aktiviti ke atas tanah berkenaan. Oleh itu saya membuat kesimpulan bahawa, aktiviti yang dijalankan ke atas tanah berjadual telah melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, nilai bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Oleh itu tuntutan tersebut tidak perlu diberi perhatian dan tidak patut dibayar. 3. Pecah Pisah (Severence); Pelan berikut menunjukan Pecah Pisah bahagian A & B;- Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Pecah Pisah (Severence) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - (RUKUMANI A/P Pecah Pisah (Severence) Tiada Berdasarkan gambarajah di atas, tiada tuntutan pecah pisah yang dibuat oleh Pemohon RUKUMANI A/P PERUMAL. Oleh itu, pampasan Severence / Pecah Pisah adalah tidak patut dibayar. 4. Kesan Mudarat (IA); Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Pecah Pisah (Severence) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - (RUKUMANI A/P Kesan Mudarat Tiada Tiada RM6,465.40 Saya berpendapat bahawa tidak wujud kesan mudarat (IA) ke atas tanah baki akibat pembinaan lebuhraya bagi kategori tanah pertanian. Pentadbir Tanah telah khilaf dengan memberi pampasan ke atas tuntutan Pemohon. Oleh itu tuntutan tersebut tidak patut dibayar. 5. Tuntutan Kos sampingan a. Kehilangan Pendapatan Sewa; Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian oleh Penilai Pemohon JAZ menuntut kacau ganggu pendapatan sebanyak RM176,000.00. Tuntutan dibuat berdasarkan kepada kehilangan sewa bangunan yang terlibat selama 44 bulan. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, pendapatan sewa bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Saya berpendapat, tuntutan ini tidak layak dituntut oleh Pemilik. b. Lain-lain Kos; Pada pendapat saya, sama sepertimana di bawah tajuk tuntutan bangunan. c. Kos Gantian Bangunan Saya berpendapat, tuntutan yang dibuat adalah diluar skop Akta Pengambilan Tanah 1960 Pindaan. Berdasarkan kepada analisa dan penilaian di atas, saya mencadangkan pampasan yang berpatutan dan munasabah bagi lot berkenaan adalah seperti berikut:- / Nilai Tanah (RM900.00 smp) (1/46 syer) (RM1,030.00 smp) (1/46 syer) RM16,216.10 Nilai Bangunan Tiada - RM455,992.70 Pecah Pisah Tiada-RM17,026.55 Tiada - RM6,465.30 Kehilangan Pendapatan Sewa Tiada Tiada Tiada Lain-lain kos i. Kos Pagar ii. Kos Pindah Tiada Tiada-RM34,816.50 -RM3,000.00 Kos Gantian Bangunan Tiada Tiada Tiada Jumlah RM629,566.25 -RM501,084.95 Lain-lain tuntutan adalah tidak dibenarkan. Laporan ini disediakan oleh : Penilai Berdaftar (V1070) Bertarikh : 23 Jun 2025 Dalam perkara tanah di bawah pegangan Mukim & Daerah Klang Negeri Selangor & Dalam Perkara Akta Pengambilan Tanah 1960 LIM AIK SOON (Pemohon) (Responden) 1. Tujuan Pengambilan Tanah : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (LPB) (Taiping Banting) Pakej 3 (Dari Persimpangan NKVE/FHR2) Daerah Klang, Selangor 2. Pengisytiharan Warta : Warta Kerajaan Negeri Selangor, Bilangan 3817 3. Tarikh Warta : 27 Mei 2021 (Seksyen 8) 4. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021 5. Keluasan Tanah : 23,142.9234 meter persegi 6. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi 7. Tanah Baki 17,404.9234 eter persegi 8. Amaun Pampasan Oleh Pentadbir Tanah Daerah Klang : * Pampasan tanah adalah bagi 2/115 syer Pemohon : Berdasarkan Borang N & Borang N Terpinda (Permohonan Supaya Bantahan Dirujuk Kepada Mahkamah) asas bantahan adalah seperti berikut;- Pemohon : LIM AIK SOON (BA-15-105-11/2023) Pemohon : Melalui penelitian dan pengkajian ke atas semua maklumat dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon, Pemohon/Pencadang Pencelah dan Penilai Kerajaan, saya berpendapat bahawa pemberian pampasan hendaklah berasaskan kepada perkara berikut :- 1. Peruntukan Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan 2. Pemohon dengan sendirinya hendaklah menjadi kes prima facie bagi Pemohon Peruntukan Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak ditaksir dibawah 3. Peruntukan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, jika maklumat yang Bandar Kuala Lumpur, mengikut mana-mana yang berkenaan, di bawah seksyen 9A menunjukkan bahawa tanah dijadualkan itu adalah di dalam lingkungan kawasan pihak berkuasa perancangan tempatan, maka tanah itu hendaklah ditaksirkan dengan mengambilkira kegunaan tanah khusus bagi tanah itu sebagaimana yang ditunjukkan 4. Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 menyatakan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah tersebut, disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang 5. Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah itu oleh sebab pengambilan itu menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain, samada harta alih atau tak alih, dengan apa- 6. Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 sekiranya disebabkan pengambilan, ianya terpaksa menukar tempat tinggal atau tempat perniagaan, perbelanjaan yang munasabah yang berkaitan dengan perpindahan berkenaan bolehlah dituntut. 7. Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan ;- a. kategori kegunaan tanah; atau b. syarat atau sekatan nyata atau tersirat, untuk kepadanya tanah itu tertakluk atau disifatkan tertakluk di bawah undang undang tanah negeri Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon-pemohon, Penilai Responden responden dan Penilai Kerajaan, sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Nilaian (Laporan dan Penilaian) dan Hujahan Bertulis (Komen Bertulis), maka perkara-perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat saya selaku Pengapit:- 1. Tuntutan Nilai Tanah Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Tanah adalah seperti berikut: - 10/2023) 15-109-11/2023) 88-10/2023 & 11/2023) Nilai Tanah smp RM860.00 smp RM1,081.00 smp RM1,100.00 smp RM850.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan Common Plan yang dikemukakan oleh Penilai CBRE, terdapat sepuluh (10) perbandingan yang berlainan yang digunakan oleh kesemua penilai. Tiada perbandingan sepunya (common comparable) yang digunakan oleh kesemua penilai. Terdapat perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702. Terdapat satu lagi Perbandingan iaitu Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH. Saya berpendapat pemilihan perbandingan hendaklah berlandaskan kepada peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Berdasarkan kepada maklumat-maklumat terhad terhadap lot perbandingan yang digunakan oleh kesemua penilai, saya memilih perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702 dan Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH sebagai perbandingan yang paling sesuai. Analisa saya ke atas perbandingan tersebut adalah seperti berikut: - Berdasarkan analisa di atas, saya merumuskan bahawa Nilai Tanah adalah RM1,030.00 semeter persegi. Jumlah bagi 2/115 syer adalah RM102,785.04. Oleh itu saya berpendapat jumlah pampasan oleh Pentadbir Tanah tidak mencukupi. 2. Tuntutan Bangunan; Tuntutan oleh Pemohon adalah tuntutan ke atas bangunan kediaman iaitu rumah sesebuah 1 tingkat dan lain-lain binaan. Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Bangunan adalah seperti berikut: - Nilai Bangunan Tiada Tiada RM136,364.00 Pendapat saya adalah seperti berikut;- a. tersirat adalah tanah pertanian b. Bertentangan dengan Seksyen 127, Kanun Tanah Negara. c. Tiada sebarang surat kelulusan oleh Pihak Berkuasa Tempatan bagi bangunan-bangunan di atas tanah tersebut yang dikemukakan oleh Penilai Swasta. d. Syarat Nyata mengikat keseluruhan aktiviti ke atas tanah berkenaan. Oleh itu saya membuat kesimpulan bahawa, aktiviti yang dijalankan ke atas tanah berjadual telah melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, nilai bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Oleh itu tuntutan tersebut tidak perlu diberi perhatian dan tidak patut dibayar. 3. Pecah Pisah (Severence); Pelan berikut menunjukan Pecah Pisah bahagian A & B;- Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Pecah Pisah (Severence) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - Pecah Pisah (Severence) Berdasarkan gambarajah di atas, kadar peratusan (%) dari nilai tanah bagi tuntutan pecah pisah adalah berbeza bagi setiap pihak. Pihak-pihak mempunyai alasan-alasan tersendiri yang telah dikemukakan secara terperinci di dalam laporan dan nota masing-masing. Saya berpendapat dan mencadangkan kadar Severence / Pecah Pisah yang munasabah adalah 10% ke atas nilai Tanah Baki A dan 25% Tanah Baki B. Alasan saya adalah seperti berikut;- Tanah baki A i. Tanah baki terpisah kepada 2 bahagian 5% ii. Bentuk fizikal tanah baki iaitu trapezium dan hampir runcing 5% Tanah baki B i. Tanah baki terpisah kepada 2 bahagian 5% ii. Bentuk fizikal tanah baki iaitu segitiga 15% iii. Tanah baki tidak ekonomik untuk dibangunkan 5% Saya berpendapat, kadar 10% bagi Tanah Baki A dan 25% Tanah Baki B adalah munasabah dengan alasan yang dinyatakan. Walaubagaimanapun, Penilai MN hanya memberikan satu (1) alasan sahaja iaitu tanah baki terpisah dua (2) bahagian yang mewakili sebanyak 25% tuntutan dari nilai tanah. Saya berpendapat, Pemohon - Lim Aik Soon hanya layak mendapat 5% sahaja pampasan keseluruhan pecah pisah dari nilai tanah baki berdasarkan kepada hanya satu (1) sahaja alasan yang diberikan. Oleh itu saya berpendapat dan mencadangkan, pampasan pecah pisah adalah BA-15-105-11/2023 5% x RM1,030.00 x 17,405 meter persegi = RM896,357.50. Pecahan 2/115 bahagian x RM896,357.50 = RM15,588.83. Oleh itu, saya mencadangkan pampasan Severence / Pecah Pisah adalah sebanyak RM15,588.83. 4. Kesan Mudarat (IA); Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Pecah Pisah (Severence) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - Kesan Mudarat RM99,889.57 Tiada Tiada Saya berpendapat bahawa tidak wujud kesan mudarat (IA) ke atas tanah baki akibat pembinaan lebuhraya bagi kategori tanah pertanian. Pentadbir Tanah telah khilaf dengan memberi pampasan ke atas tuntutan Pemohon. Oleh itu tuntutan tersebut tidak perlu dibayar. 5. Tuntutan Kos sampingan a. Kacau Ganggu Pendapatan; Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian oleh Penilai Pemohon MN menuntut kacau ganggu pendapatan sebanyak RM38,400.00. Tuntutan dibuat berdasarkan kepada kehilangan sewa bangunan yang terlibat selama 64 bulan. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, pendapatan sewa bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Saya berpendapat, tuntutan ini tidak layak dituntut oleh Pemilik. b. Kos Pelan Ukur Halus & Kos Guaman Saya berpendapat, pampasan oleh Pentadbir adalah mencukupi. Berdasarkan kepada analisa dan penilaian di atas, saya mencadangkan pampasan yang berpatutan dan munasabah bagi lot berkenaan adalah seperti berikut:- / Nilai Tanah RM89,812.15 (RM900.00 smp) (2/115 syer) RM93,803.83 (RM1,030.00 smp) (2/115 syer) RM3,991.68 Nilai Bangunan RM136,364.00 Tiada - RM136,364.00 Pecah Pisah RM14,226.70 RM908.19 Tiada - RM5,172.25 Kehilangan Pendapatan Sewa Tiada Tiada Tiada Kos Pelan Ukur Halus Kekal (RM10,500.00) Tiada Kos Guaman Kekal (RM45,368.30) Tiada Jumlah RM300,837.95 RM163,898.83 -RM136,939.12 Lain-lain tuntutan adalah tidak dibenarkan. Laporan ini disediakan oleh : Penilai Berdaftar (V1070) Bertarikh : 23 Jun 2025 Dalam perkara tanah di bawah pegangan Mukim & Daerah Klang Negeri Selangor & Dalam Perkara Akta Pengambilan Tanah 1960 TAN BOON KHEE (Pemohon) (Responden) 1. Tujuan Pengambilan Tanah : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (LPB) (Taiping Banting) Pakej 3 (Dari Persimpangan NKVE/FHR2) Daerah Klang, Selangor 2. Pengisytiharan Warta : Warta Kerajaan Negeri Selangor, Bilangan 3817 3. Tarikh Warta : 27 Mei 2021 (Seksyen 8) 4. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021 5. Keluasan Tanah : 23,142.9234 meter persegi 6. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi 7. Tanah Baki 17,404.9234 eter persegi 8. Amaun Pampasan Oleh Pentadbir Tanah Daerah Klang : * Pampasan tanah adalah bagi 37/230 syer Pemohon : Berdasarkan Borang N Terpinda (Permohonan Supaya Bantahan Dirujuk Kepada Mahkamah) asas bantahan adalah seperti berikut;- Pemohon : TAN BOON KHEE (BA-15-109-11/2023)

Lampiran

Lampiran A Pemohon : Melalui penelitian dan pengkajian ke atas semua maklumat dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon, Pemohon/Pencadang Pencelah dan Penilai Kerajaan, saya berpendapat bahawa pemberian pampasan hendaklah berasaskan kepada perkara berikut :- 1. Peruntukan Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan 2. Pemohon dengan sendirinya hendaklah menjadi kes prima facie bagi Pemohon Peruntukan Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak ditaksir dibawah 3. Peruntukan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, jika maklumat yang Bandar Kuala Lumpur, mengikut mana-mana yang berkenaan, di bawah seksyen 9A menunjukkan bahawa tanah dijadualkan itu adalah di dalam lingkungan kawasan pihak berkuasa perancangan tempatan, maka tanah itu hendaklah ditaksirkan dengan mengambilkira kegunaan tanah khusus bagi tanah itu sebagaimana yang ditunjukkan 4. Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 menyatakan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah tersebut, disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang 5. Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah itu oleh sebab pengambilan itu menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain, samada harta alih atau tak alih, dengan apa- 6. Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 sekiranya disebabkan pengambilan, ianya terpaksa menukar tempat tinggal atau tempat perniagaan, perbelanjaan yang munasabah yang berkaitan dengan perpindahan berkenaan bolehlah dituntut. 7. Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan ;- a. kategori kegunaan tanah; atau b. syarat atau sekatan nyata atau tersirat, untuk kepadanya tanah itu tertakluk atau disifatkan tertakluk di bawah undang undang tanah negeri Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon-pemohon, Penilai Responden responden dan Penilai Kerajaan, sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Nilaian (Laporan dan Penilaian) dan Hujahan Bertulis (Komen Bertulis), maka perkara-perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat saya selaku Pengapit:- 1. Tuntutan Nilai Tanah Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Tanah adalah seperti berikut: - 10/2023) 15-109-11/2023) 88-10/2023 & 11/2023) Nilai Tanah smp RM860.00 smp RM1,081.00 smp RM1,100.00 smp RM850.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan Common Plan yang dikemukakan oleh Penilai CBRE, terdapat sepuluh (10) perbandingan yang berlainan yang digunakan oleh kesemua penilai. Tiada perbandingan sepunya (common comparable) yang digunakan oleh kesemua penilai. Terdapat perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702. Terdapat satu lagi Perbandingan iaitu Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH. Saya berpendapat pemilihan perbandingan hendaklah berlandaskan kepada peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Berdasarkan kepada maklumat-maklumat terhad terhadap lot perbandingan yang digunakan oleh kesemua penilai, saya memilih perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702 dan Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH sebagai perbandingan yang paling sesuai. Analisa saya ke atas perbandingan tersebut adalah seperti berikut: - Berdasarkan analisa di atas, saya merumuskan bahawa Nilai Tanah adalah RM1,030.00 semeter persegi. Jumlah bagi 37/230 syer adalah RM950,761.65. Oleh itu saya berpendapat jumlah pampasan oleh Pentadbir Tanah tidak mencukupi. 2. Tuntutan Bangunan; Tuntutan oleh Pemohon adalah tuntutan ke atas bangunan kediaman dan stor iaitu rumah sesebuah 1 tingkat dan stor. Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Bangunan adalah seperti berikut: - (TAN BOON KHEE) Nilai Bangunan RM9,538,334.82 Tiada Tiada Pendapat saya adalah seperti berikut;- a. tersirat adalah tanah pertanian b. Bertentangan dengan Seksyen 127, Kanun Tanah Negara. c. Tiada sebarang surat kelulusan oleh Pihak Berkuasa Tempatan bagi bangunan-bangunan di atas tanah tersebut yang dikemukakan oleh Penilai Swasta. d. Syarat Nyata mengikat keseluruhan aktiviti ke atas tanah berkenaan. Oleh itu saya membuat kesimpulan bahawa, aktiviti yang dijalankan ke atas tanah berjadual telah melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, nilai bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Oleh itu tuntutan tersebut tidak perlu diberi perhatian dan tidak patut dibayar. 3. Pecah Pisah (Severence); Pelan berikut menunjukan Pecah Pisah bahagian A & B;- Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Pecah Pisah (Severence) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - (TAN BOON KHEE) Pecah Pisah (Severence) Tiada Berdasarkan gambarajah di atas, tiada tuntutan pecah pisah yang dibuat oleh Pemohon Tan Boon Khee. Oleh itu, pampasan Severence / Pecah Pisah adalah tidak patut dibayar. 4. Kesan Mudarat (IA); Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Kesan Mudarat (IA) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - (TAN BOON KHEE) Kesan Mudarat Tiada Tiada Saya berpendapat bahawa tidak wujud kesan mudarat (IA) ke atas tanah baki akibat pembinaan lebuhraya bagi kategori tanah pertanian. Pentadbir Tanah telah khilaf dengan memberi pampasan ke atas tuntutan Pemohon. Oleh itu tuntutan tersebut tidak patut dibayar. 5. Tuntutan Lain-lain kos a. Kacau Ganggu Perniagaan ; Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian oleh Penilai Pemohon JAZ menuntut kacau ganggu perniagaan sebanyak RM176,000.00. Tuntutan dibuat berdasarkan kepada kehilangan sewa bangunan yang terlibat selama 24 bulan. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, pendapatan sewa bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Saya berpendapat, tuntutan ini tidak layak dituntut oleh Pemilik. b. Kos Pindah; Tuntutan kos pindah ialah sebanyak RM100,000.00. Penilai JAZ tidak mengemukakan keterangan dan bukti-bukti resit atau quotation bagi menyokong tuntutan pampasan kos pindah yang dibuat. Saya berpendapat, Penilai JAZ gagal membuktikan adanya prima facie bagi tuntutan ini. Oleh itu, pada pendapat saya tuntutan ini tidak perlu diberi perhatian. c. Kehilangan Pendapatan Sewa ; Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian oleh Penilai Pemohon JAZ menuntut kehilangan pendapatan sewa sebanyak RM480,000.00. Tuntutan dibuat berdasarkan kepada kehilangan sewa bangunan yang terlibat selama 24 bulan. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, pendapatan sewa bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Saya berpendapat, tuntutan ini tidak layak dituntut oleh Pemilik. d. Sewa Sementara Tuntutan sewa sementara ialah sebanyak RM288,000.00. Penilai JAZ tidak mengemukakan keterangan dan bukti-bukti perjanjian sewa bagi menyokong tuntutan pampasan sewa sementara yang dibuat. Saya berpendapat, Penilai JAZ gagal membuktikan adanya prima facie bagi tuntutan ini. Oleh itu, pada pendapat saya tuntutan ini tidak perlu diberi perhatian. e. Kos Gantian Bangunan Saya berpendapat, tuntutan yang dibuat adalah diluar skop Akta Pengambilan Tanah 1960 Pindaan. Oleh itu, pada pendapat saya tuntutan ini tidak perlu diberi perhatian. Berdasarkan kepada analisa dan penilaian di atas, saya mencadangkan pampasan yang berpatutan dan munasabah bagi lot berkenaan adalah seperti berikut:- SWASTA / Nilai Tanah RM830,762.65 (RM900.00 smp) (37/230 syer) RM950,761,65 (RM1,030.00 smp) (37/230 syer) RM119,999.00 Nilai Bangunan Tiada-RM156,514.20 Pecah Pisah Tiada-RM125,996.55 Tiada-RM47,843.40 Lain-lain kos RM211,000.00 Tiada-RM211,000.00 Kos Gantian Bangunan Tiada Tiada Tiada Jumlah RM1,372,116.80 RM950,761.65 -RM421,355.15 Lain-lain tuntutan adalah tidak dibenarkan. Laporan ini disediakan oleh : Penilai Berdaftar (V1070) Bertarikh : 23 Jun 2025 Dalam perkara tanah di bawah pegangan Mukim & Daerah Klang Negeri Selangor & Dalam Perkara Akta Pengambilan Tanah 1960 WEST COAST EXPRESSWAY SDN BHD (Pemohon) (Responden) ENAM (6) RUJUKAN TANAH BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA- 15-90-10/2023, BA-15-105-11/2023 & BA-15-109-11/2023 BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA-15-90-10/2023, BA-15-105-11/2023 & BA-15-109-11/2023 1. Tujuan Pengambilan Tanah : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (LPB) (Taiping Banting) Pakej 3 (Dari Persimpangan NKVE/FHR2) Daerah Klang, Selangor 2. Pengisytiharan Warta : Warta Kerajaan Negeri Selangor, Bilangan 3817 3. Tarikh Warta : 27 Mei 2021 (Seksyen 8) 4. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021 5. Keluasan Tanah : 23,142.9234 meter persegi 6. Keluasan Diambil : 5,738.00 meter persegi 7. Tanah Baki 17,404.9234 eter persegi 8. Amaun Pampasan Oleh Pentadbir Tanah Daerah Klang : BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA-15-90-10/2023, BA-15-105-11/2023 & BA-15-109-11/2023 PERBEZAAN WCE, PENILAI-PENILAI PEMOHON KERAJAAN (JPPH) SERTA AWAD PENTADBIR TANAH Penilai WCE, Penilai JPPH dan Awad Pentadbir Tanah Penilai-Penilai Pemohon BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA-15-90-10/2023, BA-15-105-11/2023 & BA-15-109-11/2023 Berdasarkan Borang N Terpinda (Permohonan Supaya Bantahan Dirujuk Kepada Mahkamah) asas bantahan adalah seperti berikut;- Pemohon : BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA-15-90-10/2023, BA-15-105-11/2023 & BA-15-109-11/2023 Melalui penelitian dan pengkajian ke atas semua maklumat dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon, Pemohon/Pencadang Pencelah dan Penilai Kerajaan, saya berpendapat bahawa pemberian pampasan hendaklah berasaskan kepada perkara berikut :- 1. Peruntukan Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 2(1), Jadual Ketiga, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan 2. Pemohon dengan sendirinya hendaklah menjadi kes prima facie bagi Pemohon Peruntukan Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak ditaksir dibawah 3. Peruntukan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan-mana tanah dijadualkan, jika maklumat yang Bandar Kuala Lumpur, mengikut mana-mana yang berkenaan, di bawah seksyen 9A menunjukkan bahawa tanah dijadualkan itu adalah di dalam lingkungan kawasan pihak berkuasa perancangan tempatan, maka tanah itu hendaklah ditaksirkan dengan mengambilkira kegunaan tanah khusus bagi tanah itu sebagaimana yang ditunjukkan 4. Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 menyatakan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah tersebut, disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang 5. Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(d), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah itu oleh sebab pengambilan itu menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain, samada harta alih atau tak alih, dengan apa- 6. Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 2(e), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 sekiranya disebabkan pengambilan, ianya terpaksa menukar tempat tinggal atau tempat perniagaan, perbelanjaan yang munasabah yang berkaitan dengan perpindahan berkenaan bolehlah dituntut. 7. Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA-15-90-10/2023, BA-15-105-11/2023 & BA-15-109-11/2023 hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan ;- a. kategori kegunaan tanah; atau b. syarat atau sekatan nyata atau tersirat, untuk kepadanya tanah itu tertakluk atau disifatkan tertakluk di bawah undang undang tanah negeri Berdasarkan kepada semua maklumat terhad dan fakta yang dikemukakan oleh Penilai Pemohon-pemohon dan Penilai Kerajaan (JPPH), sebagaimana yang dilampirkan di dalam Laporan-Laporan Nilaian (Laporan dan Penilaian) dan Hujahan Bertulis (Komen Bertulis), maka perkara-perkara berikut adalah diambilkira di dalam merumuskan pendapat saya selaku Pengapit:- 1. Tuntutan Nilai Tanah Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Tanah adalah seperti berikut: - 10/2023) 15-109-11/2023) 88-10/2023 & 11/2023) Nilai Tanah smp RM860.00 smp RM1,081.00 smp RM1,100.00 smp RM850.00 smp RM900.00 smp Berdasarkan Common Plan yang dikemukakan oleh Penilai CBRE, terdapat sepuluh (10) perbandingan yang berlainan yang digunakan oleh kesemua penilai. Tiada perbandingan sepunya (common comparable) yang digunakan oleh kesemua penilai. Terdapat perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702. Terdapat satu lagi Perbandingan iaitu Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH. Saya berpendapat pemilihan perbandingan hendaklah berlandaskan kepada peruntukan Perenggan 1(1A) dan Perenggan 1(2BA), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960. Berdasarkan kepada maklumat-maklumat terhad terhadap lot perbandingan yang digunakan oleh kesemua penilai, saya memilih perbandingan bersama iaitu Perbandingan 2 JPPH, MN & JAZ dan Perbandingan 3 Penilai QAISER iaittu PT 128702 dan Lot 2569 yang merupakan Perbandingan bersama CBRE & MN (Perbandingan 3) dan Perbandingan 4 JPPH sebagai perbandingan yang paling sesuai. BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA-15-90-10/2023, BA-15-105-11/2023 & BA-15-109-11/2023 Analisa saya ke atas perbandingan tersebut adalah seperti berikut: - Berdasarkan analisa di atas, saya merumuskan bahawa Nilai Tanah adalah RM1,030.00 semeter persegi. Oleh itu saya berpendapat jumlah pampasan oleh Pentadbir Tanah tidak mencukupi. ANALISA DAN PENYELARASAN PERBANDINGAN HARTANAH BERKENAAN No. Lot/Seksyen Lot 9896, Mukim & Daerah Klang Penjual Pembeli Hubungan penjual/pembeli TARIKH NILAIAN 27/May/21 Balasan Bahagian dipindahmilik Keluasan (meter persegi) 23,142.923 Analisa (semeter persegi) 1. Masa 2 tahun 7 bulan 15% 1 tahun 9 bulan 10% 2. Lokasi Jalan Kebun, Klang, Selangor Jalan Sungai Jati, Klang 0% Jalan Sungai Jati, Klang 0% 3. Lapisan Lapisan pertama Jalan Utama Lapisan pertama Jalan Utama 0% Lapisan pertama Jalan Utama 0% 4. Akses Jalan tar Jalan tar 0% Jalan tar 0% 5. Keluasan (mp) 23,142.92 12,141.00 -5% 4,050.00 -15% 6. Rupabumi Rata Rata separas jalan 0% Rata separas jalan 0% 7. Bentuk Lot Empat segi bujur Empat segi bujur nipis 5% Empat segi bujur nipis 5% 8 Kategori Hartanah/Syarat Nyata-Tersirat Tiada/Tiada Tiada/Tiada 0% Tiada/Tiada 0% 9 Perancangan Perindustrian Perindustrian 0% Perindustrian 0% 10 Pegangan Selama-lamanya Selama-lamanya 0% Selama-lamanya 0% 11 Kedudukan Lot Lot Hujung Lot tengah 10% Lot tengah 10% 10% 0% 1.0 Nilaian Tanah Berjadual 5,738.00 meter persegi @ RM1,030.00 se meter persegi KATAKAN RM940.00 FAKTOR PENYELARASAN JUMLAH PENYELARASAN NILAI TERLARAS RM937.73 Nilai Setelah Pelarasan Masa RM852.48 RM741.29 - - 16/Oct/18 12,141.00 PERBANDINGAN 3 CBRE & MN & PERBANDINGAN 4 Lot 2569, Mukim & Daerah Klang - RM9,000,000.00 1/1 PERBANDINGAN 2 JPPH, MN & JAZ & PERBANDINGAN 3 PT 128702, Mukim & Daerah Klang - - - RM1,032.10 RM1,032.10 RM1,030.00 13/Aug/19 RM3,800,000.00 1/1 4,050.00 RM938.27 BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA-15-90-10/2023, BA-15-105-11/2023 & BA-15-109-11/2023 2. Tuntutan Bangunan, Kos Tambak Tanah & Lain-Lain Struktur/Binaan; Tuntutan oleh Pemohon-pemohon adalah tuntutan ke atas bangunan-bangunan kediaman,kedai dan lain-lain struktur/binaan. Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilai Bangunan Kos Tambak Tanah & Lain-Lain Struktur/Binaan adalah seperti berikut: - 10/2023) 109-11/2023) 88-10/2023 & BA- 15-105-11/2023) Nilai Bangunan, Kos Tambak Tanah & Lain-Lain Struktur/Binaan RM1,145,330.00 Tiada RM10,267,365.00 RM1,345,844.64 Tiada RM4,630,528.90 Pendapat saya adalah seperti berikut;- a. Aktiviti kediaman dan komersil iaitu syarat tersirat adalah tanah pertanian b. Bertentangan dengan Seksyen 127, Kanun Tanah Negara. c. Tiada sebarang surat kelulusan oleh Pihak Berkuasa Tempatan bagi bangunan-bangunan di atas tanah tersebut yang dikemukakan oleh Penilai Swasta. d. Syarat Nyata mengikat keseluruhan aktiviti ke atas tanah berkenaan. Oleh itu saya membuat kesimpulan bahawa, aktiviti yang dijalankan ke atas tanah berjadual telah melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan. Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, nilai bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 2(c), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). Oleh itu tuntutan tersebut tidak perlu diberi perhatian dan tidak patut dibayar. BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA-15-90-10/2023, BA-15-105-11/2023 & BA-15-109-11/2023 3. Pecah Pisah (Severence); Pelan berikut menunjukan Pecah Pisah bahagian A & B;- Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Pecah Pisah (Severence) oleh pihak-pihak berdasarkan syer masing-masing adalah seperti berikut: - 10/2023) (BA-15-90- 15-109-11/2023) MN (BA-15- 83-10/2023, BA-15-88- 10/2023 & 11/2023) Pecah Pisah (Severence) RM 68,482.02 RM705,759.00 RM1,038,283.92 RM416,310.57 RM445,687.70 Saya berpendapat dan mencadangkan kadar Severence / Pecah Pisah yang munasabah adalah 10% ke atas nilai Tanah Baki A dan 25% Tanah Baki B. Alasan saya adalah seperti berikut;- Tanah baki A i. Tanah baki terpisah kepada 2 bahagian 5% ii. Bentuk fizikal tanah baki iaitu trapezium dan hampir runcing 5% Tanah baki B i. Tanah baki terpisah kepada 2 bahagian 5% ii. Bentuk fizikal tanah baki iaitu segitiga 15% iii. Tanah baki tidak ekonomik untuk dibangunkan 5% Saya berpendapat, kadar 10% bagi Tanah Baki A dan 25% Tanah Baki B adalah munasabah dengan alasan yang dinyatakan. BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA-15-90-10/2023, BA-15-105-11/2023 & BA-15-109-11/2023 Oleh itu saya berpendapat dan mencadangkan, pampasan pecah pisah adalah seperti berikut;- Tanah baki A 10% x RM1,030.00 x 15,202.00 meter persegi RM1,565,806.00. Tanah baki B 25% x RM1,030.00 x 2,203.00 meter persegi RM567,272.50. Jumlah RM2,133,078.50 Oleh itu, saya mencadangkan pampasan Severence / Pecah Pisah adalah sebanyak RM2,133,078.50. 4. Kesan Mudarat (IA); Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, Nilaian Kesan Mudarat (IA) oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - 10/2023) (BA-15-90-10/2023 & BA-15-109- 11/2023) 10/2023, BA-15-88- 105-11/2023) Kesan Mudarat RM 68,482.02 Tiada Tiada RM499,572.69 Tiada Saya berpendapat bahawa tidak wujud kesan mudarat (IA) ke atas tanah baki akibat pembinaan lebuhraya bagi kategori tanah pertanian. Pentadbir Tanah telah khilaf dengan memberi pampasan ke atas tuntutan Pemohon. Oleh itu tuntutan tersebut tidak patut dibayar. 5. Kos Tambahan Lain; Berdasarkan kepada Laporan dan Penilaian, maklumat dan fakta-fakta yang dikemukakan, nilaian kos tambahan lain oleh pihak-pihak adalah seperti berikut: - 10/2023) (BA-15-90-10/2023 & BA-15-109- 11/2023) 10/2023, BA-15-88- 105-11/2023) Kos Tambahan Lain RM295,660.00 Tiada RM1,780,670.00 RM463,62760 Tiada RM999,312.20 Merujuk kepada Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960, Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan kategori kegunaan tanah dan syarat atau sekatan nyata atau tersirat. Pada pendapat saya, kos tambahan lain yang berkaitan dengan bangunan yang melanggar syarat penggunaan dan aktiviti tanah hendaklah tidak diambil kira berdasarkan Peruntukan Perenggan 3(3A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Pemohon tidak sepatutnya mendapat faedah untuk kesalahannya sendiri (melanggar syarat penggunaaan tanah yang dibenarkan). BA-15-83-10/2023, BA-15-88-10/2023, BA-15-89-10/2023, BA-15-90-10/2023, BA-15-105-11/2023 & BA-15-109-11/2023 Berdasarkan kepada analisa dan penilaian di atas, saya mencadangkan pampasan yang berpatutan dan munasabah bagi lot berkenaan adalah seperti berikut:- / Nilai Tanah (RM900.00 smp) (RM1,030.00 smp) RM745,940.00 Nilai Bangunan RM4,630,528.00 Tiada - RM4,630,528.00 Pecah Pisah RM783,221.50 RM2,133,078.50 RM1,349,857.00 RM297,404.95 Tiada - RM297,404.95 Kos Tambahan Lain RM999,312.20 Tiada-RM999,312.20 Jumlah RM11,874,668.55 RM8,043,218.50 -RM3,831,448.15 Lain-lain tuntutan adalah tidak dibenarkan. Laporan ini disediakan oleh : Penilai Berdaftar (V1070) Bertarikh : 23 Jun 2025

WEST COAST EXPRESSWAY SDN BHD v Pentadbir Tanah Daerah Klang (BA-15-140-11/2023)

How this case connects

Cited by

Authorities cited

Introduction

Landowners

Persimpangan NKVE

Factual Background

The Legal Principles

Analysis and Findings

Qaiser Harta Sdn Bhd Qaiser

Landowner in 89

JAZ International Sdn

Landowners in

LRs 90 & 109

Market Value

Building and Structures

Severance

Injurious Affection

Ancillary Costs

Conclusion

Rujukan Tanah : Ba-15-83-10/2023

Annexure A

Rm845,813.60

Rujukan Tanah : Ba-15-88-10/2023

Rm208,276.80

Rujukan Tanah : Ba-15-89-10/2023

Rm1,041,897.05

Rujukan Tanah : Ba-15-90-10/2023

Rm629,566.25

Something wrong on this page?