WEST COAST EXPRESSWAY SDN BHD v Pentadbir Tanah Daerah Klang (BA-15-141-11/2023)

This is a land reference matter arising from the partial land acquisition of a piece of land held under GRN 26592 Lot 9897, Mukim Klang, Daerah Klang under paragraph 3(1)(a) of the Land Acquisition Act 1960 the public purpose S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg (Taiping-Banting); Pakej 3 (Dari Persimpangan SAE

By an order of this court dated 4 July 2024, the following land references were consolidated:

Land Reference No. BA-15-141- highway concessionaire and paymaster of compulsory acquisition costs for the 233-km West Coast Expressway (E32).

(ii) 4 land references by persons interested of the Scheduled -15-66- -15-67- -15-68- BA15-70-

At the hearing, this court, with the assistance of two assessors, made certain orders to the compensation awarded by the Land Administrator. This is the judgment for the reasons of this court in coming to that decision.

Dissatisfied with the decision of this court, WCESB, the applicant in LR 141 filed an S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

Pertaining to appeals in land reference, subsection 49(1) of the Land Acquisition Act 19 provides: d, including the Land Administrator and any person or corporation on whose behalf the proceedings were instituted may appeal from a decision of the Court to the Court of Appeal and to the Federal Court: Provided that where the decision comprises an award of compensation there shall be no appeal therefrom [Emphasis added]

The Scheduled Land is a freehold land with no express condition. The Scheduled Land measures or 32,855.3634 square meters a corner lot, has regular shape and is flat in terrain. There are dual frontages and access via Jalan Kebun and Jalan Dato Sellathevan, and (i) is located at the same level as the existing metalled road i.e., Jalan Kebun.

Vide s Gazette No. 1350 on 27 May 2021, 0.5677ha of the Scheduled Land (approximately 17% of original land area) was compulsorily acquired. The remainder of the Scheduled Land is 2.7178ha S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

ection 11 of the LAA, made awards of compensation to landowners and persons interested of the Scheduled Land, totalling the sum

is made up of:

(ii) severance; (i

(iv) other ancillary costs

10.

The Persons Interested, on the other hand, are seeking an Scheduled Land and ancillary costs. Objections by Interested Parties LR67, LR68, and LR70 against the amount of compensation for the property in the Compensation Award, where the PTD failed to take into account the industrial characteristics despite the Klang Municipal Council having allowed small-scale industries to operate on the Scheduled Land, and also objections regarding severance and injurious affection, where due to both these factors with the remaining S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg portion of the Affected Property becoming a second-tier lot, resulting in a decrease in the value of the remaining land.

The right to property is guaranteed in Article 13 of the Federal Constitution which reads: with law.

No law shall provide for the compulsory acquisition or use of

The law and proceedings relating to land acquisition are governed by the LAA 1960. This is a special Act which provisions must be strictly adhered to.

The Court of Appeal in Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang Sdn Bhd v. Inch Kenneth Kajang Rubber Ltd & Anor Other Appeals [2011] 4 MLJ 403 observed as follows: acquisition of land, the procedure for the assessment of compensation to be made on account of such acquisition and all matters incidental thereto, including the manner, procedure, and circumstances upon which any dissatisfied party to an award of compensation may pursue legal redress in the court. In view of it being a S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg special Act we are unanimous that the statutory provisions therein must be strictly adhered to and made applicable to all relevant parties. All procedural steps leading for a final determination of any award shall be in accordance with the provisions of LAA 1960. This is clearly recognised in respect of all proceedings in the court, as can be seen from s. 45(2) of the LAA 1960 which reads:

Save in so far as they may be inconsistent with anything contained in this Act, the law for the time being in force relating to civil procedure shall apply to all proceedings before the Court under

Section 14 of the LAA 1960 makes provision that awards of compensation for compulsory acquisition are assessed and decided on by a land administrator. [11] In the event there is any objection in respect of an award made by the land administrator, Section 36 of the LAA 1960 confers jurisdiction on the High Court to determine. In this regard, section 36 provides:

No reference to Court under this Act shall be made otherwise than by the Land Administrator.

The land Administrator may, at any time of his own motion by application in Form M refer to the Court for its determination any question as to

the true construction or validity or effect of any instrument; S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

the person entitled to a right or interest in land;

the extent or nature of such right or interest;

the apportionment of compensation for such right or interest;

the persons to whom such compensation is payable;

the costs of any enquiry under this Act and the persons by whom such costs shall be borne.

Without prejudice to the powers to the Court under this Part, the costs of any reference under subsection (2) shall be borne by such person as the Court may direct or, in the absence of such direction, by the Land Administrator.

After an award has been made under section 14 or compensation made under section 35 or Part VII the Land Administrator shall refer to the Court for determination any objection to such award or compensation duly made in

Section 37 of the LAA 1960 provides the basis on which an aggrieved party may have the right to object to the award of the land administrator by way of a land reference to the High Court provided that the total amount awarded in compensation in respect of the acquired land is not less than five thousand ringgit. The High Court here is referred to as the land reference court.

Section 37 of the LAA 1960 reads: S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

Any person interested in any scheduled land who, pursuant to any notice under section 10 or 11 or any person interested pursuant to any compensation made under section 35 or Part VII who, has made a claim to the Land Administrator in due time and who thereon, or has accepted payment of the amount of such award under protest as to the sufficiency thereof, may, subject to this section, make objection to-

the measurement of the land;

the amount of the compensation;

the persons to whom it is payable;

the apportionment of the compensation.

Where the total amount awarded in compensation does not exceed five thousand ringgit, the written award of the Land Administrator shall be final with regard to both the measurement of the land and the amount of compensation awarded, and no objection may be made under subsection (1) in respect thereof.

Where the total amount of any award exceeds thirty thousand ringgit, any Government or any person or corporation on whose behalf such land was acquired or being occupied or used pursuant to Part VII, shall be deemed to be a person interested and may make objections on any of the grounds specified in subsection

(1). [Emphasis added] S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg 14 18. In the case of Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat and another case [2017] 3 MLJ 561, the Federal Court described the procedure in dealing with the opinions of the assessors, as follows: judge. The court shall appoint two assessors to assist the judge in determining the objection made by the appellants against the amount of compensation awarded by the land administrator;

at the end of the proceedings, the assessors are required to give their opinions in writing as to the appropriate amount of compensation to be awarded in this case pursuant to s. 40C of the Act. The assessors must give due consideration to all the heads of compensation claimed by the appellant under the Act;

the opinion of the assessors are to be recorded by the judge. The judge has the duty to consider both of the opinion of the assessors. The judge is to exercise his mind in determining the amount of compensation to be awarded to the appellant, based on the principle of equivalence; and

the provisions of sub-s 36(4) of the Act are to be given full effect. The judge shall not be bound to conform to the opinions of the assessors. In the event of any disagreement between the assessors with regard to the amount of compensation, the judge may elect to consider which is the two opinions in his view is appropriate in the S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg circumstances of the case. The judge is also at liberty to depart from the opinion of either of the assessors and decide on the reasonable amount of compensation to be awarded to t

During the land reference proceedings, this court was assisted by a government assessor, Sr Rosliza binti Ramli from Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia, and a private assessor, Consultant Sdn Bhd. Both their reports are annexed herewith as Annexure A and Annexure B respectively.

The law provides that in having referred its objections to the land reference court, the applicant bears the burden of compensation is inadequate. Wah Yahya J (as he then was) in Ong Yan & Anor v. Collector of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1986] 1 MLJ 405 in the following terms: to make out a prima facie case of inadequate award. Only when he succeeds in doing so would the respondent be called upon to introduce his evidence; otherwise the appl S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

WCESB has raised objection against all heads of claim awarded by the PTD, specifically the market value of the Scheduled Land; severance; injurious affection; and other ancillary costs.

In determining the amount of adequate compensation, section 2 of the First Schedule to the LAA is crucial in the assessment of compensation arising out from a compulsory acquisition. The Court of Appeal in JH Capital Services Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Petaling [2020] 4 MLJ 1 highlighted the need to consider paragraph 2 of the First Schedule to the LAA in making an assessment on amount of compensation as reproduced below: judgement that the current market value based on the comparable transactions was considered and accepted by the Judge. The learned Judge did aware and had considered about the proposed future development of the said land. The learned High Court Judge did not erred in

The Federal Court in Ng Tiou Hong v. Collector of Land Revenue Gombak [1984] 2 MLJ 35, explained the main principles in determining the market value as follows: S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg of valuation. However the Courts have adopted the principle of valuing the scheduled land as a whole especially in cases where the area is large and owned by numerous individual owners in different portions. In Chuah Say Hai & Ors v. Collector of Land Revenue, Kuala later re-affirmed by their Lordships of the Privy Council in Collector of Land Revenue v. Alagappa Chettiar [1971] 1 MLJ 43 46 which held that under the Land Acquisition Act, 1960 the scheduled lands are to be valued as a whole. The learned judge in that case valued the whole of the 23 acres as a single unit even though the totality of the land acquired were held by the applicants in seven separate titles for areas varying between approximately 11 acres and just under half-acre. He was right in law in doing so. There are of course other principles that have to be applied according to the facts and circumstances of a particular case along the lines provided by the First Schedule to the Act and as decided from time to time by the courts. We consider the following as the main principles: First, market value means the compensation that must be determined by reference to the price which a willing vendor might reasonably expect to obtain from a willing purchaser. The elements of unwillingness or sentimental value on the part of the vendor to part with the land and the urgent necessity of the purchaser to buy S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg have to be disregarded and cannot be made a basis for increasing the market value. It must be treated on the willingness of both the vendor to sell and the purchaser to buy at the market price without any element of compulsion. Secondly, the market price can be measured by a consideration of the prices of sales of similar lands in the neighbourhood or locality and of similar quality and positions. Thirdly, its potentialities must be taken into account. The nature of the land and the use to which it is being put at the time of acquisition have to be taken into account together with the likelihood to which it is reasonably capable of being put to use in the future e.g. the possibility of it being used for building or other developments. Fourthly, in considering the nature of the land regard must be given as to whether its locality is within or near a developed area, its distance to or from a town, availability of access road to and within it or presence of a road reserve indicating a likelihood of access to be constructed in the near future, expenses that would likely be incurred in levelling the surface and the like. Fifthly, estimates of value by experts are undoubtedly some evidence but too much weight should not be given unless it is supported by, or coincides with, other evidence. [Superintendent of Lands and Surveys, Sarawak v. Aik Hoe & Co Ltd [1966] 1 MLJ 243, Vyricherla Narayana Gajapatiraju v. The Revenue Divisional Officer, Vizagapatam [1939] AC 302 312, and Nanyang Manufacturing Co v. Collector of Land Revenue Johore S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg [1954] MLJ 69]. The safest guide is evidence of sales of similar lands of similar quality or position in the locality at or prior to the time of acquisition. The prices paid for such sales can be used as comparables subject to making allowances for all the circumstances

In determining market value of the Scheduled Land as stated in paragraph 2(a) of the First Schedule, the PTD and the Court must give consideration to the profit value of the land at the time of acquisition. In addition, paragraph 1(1A) of the First Schedule allows flexibility when assessing market value, which reads: may use any suitable method of valuation to arrive at the market value provided that regard may be had to the prices paid for the recent sales of lands with similar characteristics as the scheduled land which are situated within the vicinity of the scheduled land and with particular consideration being given to the last transaction on the scheduled land within two years from the date with reference to which the scheduled land is to be assessed

In Ng Tiou Hong (supra) the Federal Court stated: quality or position in the locality at or prior to the time of acquisition. The process paid for such sales can be used S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg as comparables subject to making allowances for all the

According to WCESB, the PTD failed to explain the basis for determining the market value of the Scheduled Land at RM900 per square metre. It was argued that this contravenes well-established legal principles, which require a decision-maker to provide reasons for his conclusion, thereby demonstrating that proper valuation principles under the LAA were adequately and carefully considered. See: Datuk Bandar Kuala Lumpur v Perbadanan Pengurusan Trellises & Ors & Another Appeal 2023] 1 LNS 694.

For market value, WCESB submitted 3 comparables, while the PTD submitted 4 comparable. There are 2 common comparables used by both WCESB and PTD. Both agreed that the Scheduled Land t no express condition of use, and falls under Industrial zoning.

recommended land value was RM820.00 psm. This rate was derived using the average of all adjusted results, which is inaccurate and not in accordance with the Malaysian Valuation Standards, which require valuers to propose the most appropriate comparable rather than relying on an average.

Comparable 1 (Lot 2720) was transferred on 29.3.2021, and is located off Jalan Raja Nong/Sungai Jati. This comparable is less suitable as it is industrial land with an S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg industrial use condition. Comparable 2 (PT 155311) which was transacted on 31.1.2018, and Comparable 3 (Lot 2569) which was transacted on 16.10.201, are suitable as these are common comparables.

JPPH recommended the market value as RM800.00 psm. JPPH provided 4 comparables. Two of these comparables are common comparables. As there are two common comparables, specifically, Comparable 3 (PT 155311), transferred on 31.12.2018, and Comparable 4 (Lot 2569), transferred on 16.10.2018, this court is of the view that the common comparables are the best comparables in determining the market value.

While, the Persons Interested in LR 66, LR 67, LR 68 and LR 70 did not file an appeal, for purposes of completeness this court will briefly set out the claims of the Persons Interested.

LR 66 did not make a claim for market value, being a tenant on the Scheduled Land.

For LR 67 and LR 70 the Persons Interested had sought to increase the value of the market value of the Scheduled Land. 4 comparables were submitted for LR 67 and LR 70 while JPPH 4 comparables too. There is one common comparable.

From the 4 comparables submitted by the Persons Interested I LR 67 and LR 70, Comparison 2 is suitable for use as it is a S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg common comparable. Comparisons 1 and 3 are rejected due to their distant location, while Comparison 4 is rejected due to being outdated.

For JPPH, of the 4 comparables submitted, only Comparisons 2 and are suitable due to their proximity and relevance. Comparisons 1 and 4 are rejected as they are either too distant or outdated. In total, 3 comparables from the Applicant's Valuer and 2 from the Respondent's Valuer are to be disregarded for failing to meet the requirements under Paragraph 1(1A) of the First Schedule, Land Acquisition Act 1960.

The Persons Interested in LR 68 submitted 6 comparables and the JPPH submitted 4 comparables. There is one common comparable. Only 1 out of 6 comparables from the Persons Interested in LR 68 is suitable; the remaining 5 are unsuitable due to Distance from the subject lot, outdated transactions and located in residential zoning areas rather than industrial zones.

In arriving at the market value, this court looked at the common comparables. The common comparables are the best comparables. Having adjusted the market value in the common comparables and taking into consideration the views of the assessors, this court maintained the market value as per the award of the PTD. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

Paragraph 2(c), First Schedule, LAA reads: for any scheduled land acquired under this Act there shall be taken into consideration the following matters and no others:

the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the possession of the land by reason of severing such land from his other land;

For the claim of severance, WCESB proposed severance compensation in the amount of RM1,114,312.90, representing a 5% diminution in the value of the remaining land. WCESB acknowledged that the Remainder Land had an irregular shape post-acquisition. Nonetheless, it was argued that this alone does not justify a claim for severance or injurious affection. According to WCESB, the Remainder Land still retains 83% of its original size, has dual frontage with access from two roads (albeit slightly reduced from Jalan Kebun), and remains marketable and developable under its current or potential industrial use. Therefore, it was submitted by WCESB that only a 5% severance compensation, should be allowed, and no compensation for IA should be granted. The Persons Interested in LR 66 and LR 67 did not make a claim for severance. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

JPPH proposed severance compensation of RM434,853.81, representing a 2% diminution in the value of the remaining land. the shape of the Scheduled Land would become less attractive and that the value of the remaining land would decrease due to the physical impact of the acquisition.

The PTD awarded compensation of RM2,446,052.70, representing a 10% diminution in the value of the remaining land. Both the assessors were of the opinion that 10% is appropriate, as the remaining land will suffer a loss in value after the acquisition due to its resulting irregular shape and reduced development potential.

This court therefore maintained the compensation awarded by the PTD for severance.

For Injurious Affection, WCESB did not propose any compensation as the argument was that the shape and size of the remaining land are still suitable for future development.

JPPH also did not propose injurious affection compensation. He argued that the remaining land is still large and economically viable for future development, with access available either through the existing road or a new road to be provided by the acquiring agency. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

The PTD awarded compensation of RM2,446,052.70, representing a 10% diminution in the value of the remaining land. The facts demonstrate that there will be a bridge constructed following the acquisition. As a result of the construction of this bridge, there will be obstruction of view. Hence, this court is satisfied that the award of the PTD is justified and sufficient. Other ancillary costs

For the claim for other ancillary costs, WCESB did not propose any compensation. On the other hand, the Persons Interested/Persons Interested made a claim for relocation costs, real estate agent fees, temporary rental, business disturbance, and land development costs. JPPH did not recommend compensation for these claims.

The PTD awarded partial compensation for some of the claims made by the landowner.

As of the Valuation Date (27.5.2011), the Scheduled Land was application had been made to change the land use category or to impose any express condition in line with its industrial zoning. Hence, t buildings / structures on the Scheduled Land. [See sections 70 and S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Weng Lee Granite Quarry Sdn Bhd v Majlis Perbandaran

In this regard, Section 115 (1), National Land Code (revised 2020) provides: land is subject by virtue of following implied conditions shall, subject to subsection

(3), apply thereto:

that no building shall be erected on the land other than a building or buildings to be used for one or more of the purposes specified or referred to in subsection (4);

The purposes referred to in paragraph (1)(a) are the following:

the purposes of a dwelling house for the proprietor of the land or any other person lawfully in occupation thereof; or for the servants of, or any persons employed for agricultural purposes by, the proprietor or any other such person: Provided that the dwelling house for the proprietor of the land or any other person lawfully in occupation thereof shall not occupy more than one-fifth of the whole area of the land or two hectares, whichever is the lesser; S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg 27 51. Moreover, paragraph 1(3A) of the First Schedule of the LAA provides: shall be disregarded if that building is not permitted by virtue of

the category of land use; or

an express or implied condition or restriction, to which the land is subject or deemed to be subject under the

This court opines that no compensation should be granted for relocation costs, temporary rental, or loss of income, as all buildings and structures involved do not comply with the provisions of the National Land Code relating to land categorized as Agricultural. See: MMC Tepat Teknik Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Klang & Anor and other appeals [2023] 5 MLJ 520.

Based on the foregoing analysis and having considered and applied the First Schedule of the LAA 1960 as well as the applicable principles as established by case law authorities, this court made the following orders: S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

The Market Value of the Scheduled Land pursuant to section 2 (a) of the LAA is maintained at Ringgit Malaysia Nine Hundred Only per square metre;

(ii) Other claims are not allowed;

(iii) The other awards of the Land Administrator are maintained;

(iv) The Deposit is returned to WCESB (LR 141) and the Persons Interested (LR 66, LR 67, LR 68 and LR 70); and

WCESB (LR 141) and the Persons Interested (LR 66, LR 67, LR 68 and LR 70) are to pay the two assessors RM

500.00 each for every land reference within 7 days of the date of the decision of this court. Dated: 8th July 2025 SHAHNAZ BINTI SULAIMAN JUDGE HIGH COURT OF MALAYA, SHAH ALAM S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Counsel: For the Appellant: Ho Ai Ting Preveena a/p Ravindra Kumar Messrs Lee Hishammuddin Allen & Gledhill Advocates & Solicitors Level 6, Menara 1 Dutamas, 1, Jalan Dutamas 1, Solaris Dutamas, 50480 Kuala Lumpur For the Respondent: FC Puan Etty Eliany binti Tesno Kamar Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Darul Ehsan, Tingkat 4, Podium Utara, Bangunan Sultan Salahuddin Abdul Aziz Shah 40512 Shah Alam, Selangor. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg For the Interveners: Shaik Mohamed Imran bin Mohd Ismet Bashah Fairuz Zafirah binti Zainudin Merican Messrs Farah A. Zabir & Partners No. 1B & 1C Jalan Tengku Ampuan Zabedah H9/H, Section 9 40100 Shah Alam Selangor S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

1.0

1.1 Hakim - Y.A Hakim Dr. Shahnaz binti Sulaiman 1.2 Pengapit - Sr Rosliza binti Ramli (Kerajaan) Sr Noor (Swasta)

1.3 Tujuan Pengambilan - Bagi Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor.

1.4 Tarikh warta - Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021.

1.5 Tarikh nilaian - 27 Mei 2021 (tarikh warta Sek 8).

1.6 Pemohon - West Coast Expressway Sdn Bhd (sebagai konsesi

Lebuhraya WCE) 7 Responden - Pentadbir Tanah Daerah Klang 1.8 Penilai Kerajaan - Sr Elmi Loman (Laporan Nilaian) dan En Mohamad Ezuwan Hakim bin Abdul Rauf (Jawapan Bertulis) dari JPPH Klang 1.9 Penilai Swasta - Sr Foo Gee Jen daripada Tetuan CBRE WTW Valuation & Advisory Sdn. Bhd. ANNEXURE A S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

2.0 AGENSI PENGAMBIL (CBRE WTW) TUAN TANAH (RAINE & HORNE) TUAN TANAH AWARD PENTADBIR A. Tanah Luas diwarta: 5,677.00 meter persegi (pengambilan sebahagian lot) RM4,655,140.00 (RM820.00 smp) (RM800.00 smp) RM6,358,240.00 (RM1,120.00 smp) (RM1,081.00 smp) (RM900.00 smp) Bangunan Tiada Tiada RM2,329,070.00 RM3,559,925.00 RM2,088,300.00 C. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 27,178.3634 mp RM1,114,312.90 (kejatuhan nilai tanah baki @ 5%) (kejatuhan nilai tanah baki @ 2%) RM4,565,904.00 (kejatuhan nilai tanah baki @ 15%) Tiada (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) D. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 33,646.00 mp Tiada Tiada RM3,043,976.70 (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) (kejatuhan nilai tanah baki @ 30%) (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) E. Kos Sampingan i. Kos Tambak Tanah ii. Sewa Sementara iii. Kos Pindah iv. Kehilangan Pendapatan v. Kos Penggantian Tanah vi. Kos Sewa Tempat Baru vii. Kos Permohonan Kemajuan Tanah viii. Fi Profesional Tiada Tiada i. - ii. - iii. RM624,296.00 iv.RM1,461,158.00 v. RM106,549.80 vi. RM315,167.00 vii. RM113,300.00 viii. - i. RM643,500.00 ii. RM76,600.00 iii. RM100,000.00 iv. RM1,788,640. 00 v. RM258,130.00 vi. RM20,000.00 vii. - viii. - i. RM65,000.00 ii. RM75,000.00 iii. RM831,052.00 iv. RM8,100.00 v. vi. vii. viii. RM44,800.00 Jumlah (keseluruhan) RM5,769,452.90 RM4,979,453.81 RM18,917,661.50 RM21,397,457.00 RM13,253,780.37 S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

3.0 Tujuan Pengambilan : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. b. No. Hakmilik : Lot 9897, Geran 26592, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. c. Pegangan : Selama-lamanya. d. Kategori : Tiada. e. Syarat Nyata : Tiada. f. Tuan Tanah Berdaftar : Arumugan a/l Thangaveloo 35/3328 bahagian Che Yoke Seng 1/80 bahagian Chellamah a/p Ramasamy 1/128 bahagian Gan Siew Lim 1/16 bahagian Josephine Grace 1/p T Sathianathan 1/8 bahagian Kee Heok Kang 1/8 bahagian Krishnan a/l Thangaveloo 69/6656 bahagian Law Kooi Keong 51/640 bahagian Lee Sing Gee 1/80 bahagian Lim Yoke Bee 7/128 bahagian Machapuvaliah a/l Neelakandan 1/128 bahagian Manimela a/p Erulan 1/32 bahagian Melvin a/l Ramiaya Joseph 1/128 bahagian Ng Mok Lan 1/80 bahagian Saraswathi a/p Karuppiah 1/16 bahagian Saroja a/p P.Raju 1/128 bahagian Saroja Dewi a/p Anaikutty 1/32 bahagian Saw Kok Seng 1/64 bahagian Saw Kok King 1/16 bahagian Seevinasangam a/l Sankapillai 1/128 bahagian Shanmugam a/l Raju 1/32 bahagian Subramaniam a/l Sinnasamy 1/128 bahagian Tee Kim Chan 1/16 bahagian Vallamah a/p Arumugam 1/128 bahagian Vellasamy S/O Chilampan 1/8 bahagian Vereya a/l Thangaveloo 69/6656 bahagian S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg g. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021. h. Keluasan Lot Asal :

4.861 hektar (48,610.00 meter persegi) sebagaimana dalam hakmilik. i. Keluasan Diambil :

3.2855 hektar (32,855.3634 meter persegi) pengambilan sebahagian lot. j. Keluasan tanah baki selepas pengambilan : 27,178.3634 meter persegi. k. Perancangan : Perindustrian. l. Perihal Harta Tanah : Merupakan lapisan pertama jalan utama, akses jalan tar, berbentuk empat segi bujur dan rupabumi adalah rata. Terdapat lebih kurang 40 buah bangunan dan struktur di atas tapak di mana 10 bangunan terlibat dengan pengambilan ini.

4.0 A. Berdasarkan kepada Borang N (terpinda) bertarikh 24 Oktober 2024, pihak konsesi membantah tentang:

Jumlah pampasan. . Alasan bantahan adalah: Amaun award bagi nilai tanah adalah tinggi dan tidak mengikuti nilai pasaran. Nilai award bagi kos IA, kos pecah pisah dan kos-kos tambahan lain yang diberikan juga adalah tinggi; dan Award Pentadbir Tanah Klang kepada tuan-tuan tanah dan/atau orang-orang berkepentingan lain untuk kos-kos tambahan iaitu kos bangunan rumah, kos struktur binaan lain, kos rumah 2 tingkat separa kekal, kos binaan lain, kos bangunan rumah kedai, kos stor A&B, kos stor kayu, kos pindah, kos sewa sementara, kos kehilangan sewa, kos kerosakan akibat berpindah, kos perkhidmatan pengangkutan, kos caj pemajuan, kos konsultasi untuk permohonan permit bangunan sementara, kos professuonal fi untuk khidmat konsultansi senibina dan kejuruteraan dan kos kerja survei, wajar diketepikan kerana adalah tidak sah di sisi undang-udang (IllegalI dan/atau menyalahi atau tidak memamatuhi prinsip-prinsip berhubung dengan penetapan pampasan seperti diperuntukkan dalam Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 dan prinsip undang-undang yang mantap. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Nota : Merujuk kepada Borang N, bantahan yang dibuat adalah oleh pemegang konsesi. Mengikut semakan, terdapat 3 orang tuan tanah juga ada membuat bantahan ke atas lot subjek. Laporan ini hendaklah didengar bersama dengan bantahan oleh tuan tanah.

5.0 Nilai Pasaran Tanah Penilai Pemohon mengemukakan 3 bukti perbandingan dan Penilai Responden mengemukakan 4 bukti perbandingan. Terdapat 2 bukti perbandingan sepunya yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Kedua-dua penilai bersetuju lot terlibat merupakan tanah kategori Tiada, syarat nyata Tiada dan di bawah zoning Perindustrian (sila rujuk laporan penilai pemohon dan responden). Penilai Pemohon telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 7 Laporan Penilai Pemohon) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM645.66 smp hingga RM782.47 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM780.00 smp hingga RM882.00 smp. Kadar nilaian tanah yang disyorkan adalah RM820.00 smp (dengan menggunakan kaedah purata semua hasil terlaras, ini adalah tidak tepat dan tidak mengikut Malaysian Valuation Standards di mana sepatutnya penilai perlu mencadangkan perbandingan terbaik). Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon adalah daripada kesemua perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon, saya berpendapat 2 bukti perbandingan yang sesuai digunakan dan 1 lagi tidak sesuai digunakan atas sebab berikut:- i) Perbandingan 1 (Lot 2720) yang dipindahmilik pada 29.3.2021 yang merupakan pindahmilik yang terletak di off Jalan Raja Nong/Sungai Jati. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana merupakan tanah kategori Perindustrian dengan syarat Industri. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang mempunyai ciri-ciri yang sebanding dan lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (PT 155311) yang dipindahmilik pada 31.1.2018 dan Perbandingan 3 (Lot 2569) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 adalah merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Penilai Responden telah membuat pelarasan nilaian ke atas bukti perbandingan yang digunakan (Enc. 8 Laporan Penilai Responden) di mana julat kadar nilaian perbandingan adalah di antara RM537.02 smp hingga RM938.97 smp dan selepas pelarasan, kadar yang diperolehi adalah pada julat antara RM720.00 smp hingga RM800.00 smp. Kadar nilaian tanah yang disyorkan adalah RM800.00. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden: Daripada 4 bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden, saya berpendapat hanya 2 perbandingan yang sesuai digunakan manakala 2 perbandingan lain tidak sesuai digunakan atas sebab berikut: i) Perbandingan 1 (PT 2724) yang dipindahmilik pada 29.7.2020 yang merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Abdul Karim dan Perbandingan 2 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 dan terletak di Jalan Kebun Nenas. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana telah terdapat 2 bukti perbandingan sepunya yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Oleh itu, ianya wajar ditolak. iii) Perbandingan 3 (PT 155311) yang dipindahmilik pada 31.12.2018 dan Perbandingan 4 (Lot 2569) yang dipindahmilik pada 16.10.2018 adalah merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. Kesimpulannya, 1 bukti perbandingan daripada Penilai Pemohon dan 2 bukti perbandingan daripada Penilai Responden hendaklah ditolak dan tidak menepati kehendak Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 di bawah Perenggan - mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan ditolak. Berdasarkan hujahan daripada kedua-dua Penilai, saya mencadangkan pelarasan nilaian semula bagi bukti perbandingan adalah seperti berikut: S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Perbandingan 3 Penilai Responden iaitu PT 155311, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM645.66 smp RM645.66 smp RM645.66 smp Faktor masa (5.2021 vs 12.2018) -beza 2 tahun 5 bulan +15% +5% +10% Kadar terlaras RM743.00 smp RM677.95 smp RM710.23 smp Lokasi 0% 10% +5% Saiz Tanah (32,855 mp vs 12,362 mp) -10% -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs bentuk L) +5% +5% +5% Site orientation +10% 0% +10% +5% 10% +15% Kadar Nilaian terlaras RM780.15 smp RM745.74 smp RM816.76 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM780.00 smp RM750.00 smp RM820.00 smp Perbandingan 3 Penilai Pemohon dan Perbandingan 4 Penilai Responden iaitu Lot 2569, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM741.30 smp RM741.30 smp RM741.30 smp Faktor masa (5.2021 vs 10.2018) -beza 2 tahun 7 bulan +15% +5% +10% Kadar terlaras RM852.00 smp RM778.35 smp RM815.43 smp Lokasi 0% +20% +5% Aksesibiliti 0% 0% 0% Saiz Tanah (32,855 mp vs 12,141 mp) -10% -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs bentuk 4 segi bujur nipis) 0% 0% 0% Site orientation +10% 0% +10% 0% +15% +10% Kadar Nilaian terlaras RM852.00 smp RM895.12 smp RM896.97 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM850.00 smp RM900.00smp RM900.00 smp Berdasarkan pelarasan di atas, kadar nilaian terlaras adalah antara RM820.00 hingga RM900.00 smp. Asas nilaian dan kadar pelarasan yang digunakan adalah berdasarkan hujahan bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Berdasarkan pelarasan semula yang dijalankan, didapati kadar nilaian yang diperolehi oleh pengapit adalah lebih tinggi daripada Award Pentadbir Tanah. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat kadar nilaian yang berpatutan dan munasabah bagi lot terlibat adalah RM900.00 smp. Pengapit Hakim merujuk kepada bantahan yang dibuat oleh tuan tanah di mana pelarasan telah dijalankan ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh penilai kerajaan dan penilai tuan tanah, kadar terlaras selepas pelarasan semula adalah antara RM780.00 hingga RM840.00 smp. Oleh itu, bagi bantahan yang pemegang konsesi ini yang hendaklah didengar bersama dengan bantahan tuan tanah, maka Pengapit Hakim berpendapat kadar nilaian yang berpatutan dan munasabah untuk lot terlibat adalah RM900.00 smp. Kadar nilaian yang diperolehi oleh Pengapit Hakim berdasarkan perbandingan pemohon dan responden adalah sama dengan award Pentadbir Tanah. Oleh itu, award Pentadbir adalah dikekalkan. Tuntutan Bangunan dan Struktur Penilai Pemohon tidak memberikan pampasan untuk pampasan ini kerana lot terlibat merupakan tanah kategori Tiada dan kegunaan bangunan yang terdapat di atas tapak tidak mengikut peruntukan Kanun Tanah Negara dan terdapat isu pelanggaran undang-undang. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor ini. Beliau berhujah menyatakan berlakunya pelanggaran syarat kegunaan tanah. Nilai bangunan tidak diambilkira berdasarkan Perenggan 3A (a) dan (b), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 kerana nilai tanah berdasarkan tanah pertanian dengan potensi industri. Oleh itu, nilaian bangunan tidak perlu diambilkira. Award Pentadbir telah memberikan pampasan ke atas lima buah bangunan yang terlibat dengan pengambilan ini. Pengapit Hakim merujuk kepada dokumen hakmilik lot terlibat di mana kategori Tiada dan ia adalah terletak di bawah kegunaan Pertanian dengan berdasarkan cukai tanah yang dikenakan. Berdasarkan kepada peruntukan di bawah subseksyen 115(1)(a), Kanun Tanah Negara 1965 memperuntukkan tanah berimilik dengan kategori tanah pertanian tidak boleh didirikan bangunan kecuali bagi maksud yang diperuntukkan di bawah subseksyen 115 (4) Kanun Tanah Negara 1965 iaitu pemilik tanah dibolehkan membina rumah kediaman untuk diduduki olehnya atau orang yang S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg diambil bekerja bagi tanah pertanian dengan syarat tidak melebihi satu perlima (1/5) dari keluasan keseluruhan tanah itu atau dua hektar, mengikut mana yang lebih kurang. Seksyen 115, Kanun Tanah Negara 1965 ini memberi kelonggaran pembinaan bangunan ke atas tanah kategori pertanian yang tertakluk kepada tujuan yang berkaitan dengan pertanian atau bangunan dengan mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu. Manakala di bawah peruntukan subseksyen 205(3) Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa bagi kategori tanah pertanian, seluas 2/5 hektar (lebih kurang 1 ekar) hanya boleh dipindahmilik kepada seorang sahaja. Oleh itu, dengan merujuk kepada keterangan harta tanah yang dinyatakan di dalam laporan penilaian yang menunjukkan terdapat lebih kurang 40 binaan bangunan di atas tapak. Merujuk kepada Borang H, award Pentadbir Tanah mendapati bangunan yang terlibat dengan pengambilan adalah dimiliki oleh tuan tanah berdaftar, maka ia adalah wajar diberikan pampasan. Ini adalah kerana kesemua bangunan yang diberi pampasan merupakan bangunan yang dimiliki oleh pemilik berdaftar yang namanya ada di dalam hakmilik. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat bangunan kediaman yang terlibat dengan pengambilan ini wajar diberikan pampasan. Award Pentadbir Tanah adalah dikekalkan. Pecah Pisah (Severance) Penilai Pemohon mencadangkan pampasan pecah pisah diberikan iaitu sebanyak RM1,114,312.90 iaitu kejatuhan nilai tanah baki pada kadar 5%. Penilai Responden telah mencadangkan pampasan pecah pisah sebanyak RM434,853.81 iaitu kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 2%. Hujahan Penilai Responden adalah bentuk tanah akan menjadi kurang menarik dan kejatuhan nilai tanah baki dengan keadaan fizikal yang disebabkan oleh pengambilan. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan sebanyak RM2,446,052.70 iaitu kejatuhan nilai tanah baki @ 10%. Pengapit Hakim berpendapat, pampasan ini wajar diberikan memandangkan tanah baki akan mengalami kejatuhan nilai selepas pengambilan kerana tanah akan menjadi bentuk yang kurang menarik dan sukar untuk pembangunan. Rujukan tanah ini perlu didengar bersama dengan rujukan tanah oleh tuan dan telah dihujahkan dalam laporan pengapit di dalam laporan tuan tanah. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Kesan Mudarat (Injurious Affection) Penilai Pemohon tidak mencadangkan pampasan kesan mudarat. Hujahan beliau adalah bentuk dan saiz baki tanah masih sesuai untuk pembangunan di masa hadapan. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan kesan mudarat. Beliau menghujahkan bahawa saiz tanah baki masih besar dan ekonomik untuk dibangunkan pada masa akan datang dan jalan masuk melalui jalan sedia ada atau jalan yang akan disediakan oleh agensi pengambil. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan sebanyak RM2,446,052.70 iaitu kejatuhan nilai tanah baki @ 10%. Pengapit Hakim berpendapat, pampasan ini wajar diberikan memandangkan tanah baki akan mengalami kejatuhan nilai selepas pengambilan kerana halangan pemandangan yang disebabkan oleh pembinaan jambatan selepasn pengambilan. Rujukan tanah ini perlu didengar bersama dengan rujukan tanah oleh tuan dan telah dihujahkan dalam laporan pengapit di dalam laporan tuan tanah. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan. E. Kos Sampingan Penilai Pemohon tidak mencadangkan pampasan untuk kos sampingan. Penilai yang mewakili pemilik bangunan telah menuntut pampasan ke atas kos pindah, kos ejen harta tanah, sewa sementara, kos kacau ganggu perniagaan dan kos pembangunan tanah. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan untuk sebahagian pampasan yang dituntut oleh tuan tanah. Pengapit Hakim berpendapat tiada pampasan yang perlu diberikan untuk kos pindah, sewa sementara dan kehilangan pendapatan kerana kesemua bangunan dan struktur terlibat tidak mematuhi peruntukan di bawah Kanun Tanah Negara yang menyatakan mengenai tanah kategori Pertanian. Rujukan tanah ini perlu didengar bersama dengan rujukan tanah oleh tuan dan telah dihujahkan dalam laporan pengapit di dalam laporan tuan tanah. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

6.0 Oleh itu saya berpendapat pampasan yang berpatutan dan munasabah adalah seperti berikut: i) Pampasan tanah dikekalkan. ii) Pampasan lain juga adalah dikekalkan. iii) Deposit dikembalikan dan terma-terma lain adalah seperti biasa. iv) Yuran Pengapit dibayar oleh Pihak Pemohon. Tarikh : 19 April 2025 S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

1.0

1.1 Hakim - Y.A Hakim Dr. Shahnaz binti Sulaiman 1.2 Pengapit - Sr Rosliza binti Ramli (Kerajaan) Sr Noor (Swasta)

1.3 Tujuan Pengambilan - Bagi Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor.

1.4 Tarikh warta - Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021.

1.5 Tarikh nilaian - 27 Mei 2021 (tarikh warta Sek 8).

1.6 Pemohon - Hiap Guan Chan Timber Hardware Sdn. Bhd. (penyewa bangunan)

1.7 Responden - Pentadbir Tanah Daerah Klang 1.8 Penilai Kerajaan - Sr Elmi bin Loman (JPPH Klang)

1.9 Penilai Swasta - Sr Ho Sek Chuen daripada Tetuan Raine & Horne International Zaki & Partners Sdn. Bhd. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

2.0 (RAINE & HORNE) A. Bangunan Tiada Open-sided single storey shed: RM1,591,677.00 Integral office block: RM337,908.00 Tiada B. Kos Sampingan Tiada Kehilangan pendapatan: RM1,461,158.00 Kos sewa tempat baru: RM315,167.00 Fi ejen: RM26,264.00 Kos Pindah: RM624,296.00 Kos Pindah: RM264,920.00 Kos kerosakan akibat berpindah: RM157,132.00 Kos perkhidmatan pengangkutan: RM300,000.00 Jumlah (Bahagian Perayu) Tiada RM4,755,955.00

3.0 Tujuan Pengambilan : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. b. No. Hakmilik : Lot 9897, Geran 26592, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. c. Pegangan : Selama-lamanya. d. Kategori : Tiada. e. Syarat Nyata : Tiada. f. Tuan Tanah Berdaftar : Arumugan a/l Thangaveloo 35/3328 bahagian Che Yoke Seng 1/80 bahagian Chellamah a/p Ramasamy 1/128 bahagian Gan Siew Lim 1/16 bahagian Josephine Grace 1/p T Sathianathan 1/8 bahagian Kee Heok Kang 1/8 bahagian Krishnan a/l Thangaveloo 69/6656 bahagian S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Law Kooi Keong 51/640 bahagian Lee Sing Gee 1/80 bahagian Lim Yoke Bee 7/128 bahagian Machapuvaliah a/l Neelakandan 1/128 bahagian Manimela a/p Erulan 1/32 bahagian Melvin a/l Ramiaya Joseph 1/128 bahagian Ng Mok Lan 1/80 bahagian Saraswathi a/p Karuppiah 1/16 bahagian Saroja a/p P.Raju 1/128 bahagian Saroja Dewi a/p Anaikutty 1/32 bahagian Saw Kok Seng 1/64 bahagian Saw Kok King 1/16 bahagian Seevinasangam a/l Sankapillai 1/128 bahagian Shanmugam a/l Raju 1/32 bahagian Subramaniam a/l Sinnasamy 1/128 bahagian Tee Kim Chan 1/16 bahagian Vallamah a/p Arumugam 1/128 bahagian Vellasamy S/O Chilampan 1/8 bahagian Vereya a/l Thangaveloo 69/6656 bahagian g. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021. h. Keluasan Lot Asal :

4.861 hektar (48,610.00 meter persegi) sebagaimana dalam hakmilik. i. Keluasan Diambil :

3.2855 hektar (32,855.3634 meter persegi) pengambilan sebahagian lot. j. Keluasan tanah baki selepas pengambilan : 27,178.3634 meter persegi. k. Perancangan : Perindustrian. l. Perihal Harta Tanah : Merupakan lapisan pertama jalan utama, akses jalan tar, berbentuk empat segi bujur dan rupabumi adalah rata. Terdapat lebih kurang 40 buah bangunan dan struktur di atas tapak di mana 10 bangunan terlibat dengan pengambilan ini. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

4.0 A. Berdasarkan kepada Borang N bertarikh 23 Mei 2023, tuan tanah membantah tentang:

Jumlah pampasan. Bantahan pegangan 25% jumlah pampasan (Seksyen 29A) B. Berdasarkan kepada Borang N terpinda bertarikh 9 Januari 2024, tuan tanah membuat tambahan bantahan tentang: Pentadbir Tanah sebagai Responden telah terkhilaf apabila enggan memberikan pampasan terhadap kos bangunan kilang dan lain-lain kos yang dialami perayu sebagai penyewa hartanah terbabit pada pengambilan ini sedangkan pengamblan tahun 2017, Responden telah membenarkan keseluruhan pampasan sebanyak RM1,982,054.00. Nota : Merujuk kepada Borang N, bantahan yang dirujuk adalah melibatkan penyewa bangunan Oleh itu, Pengapit Hakim hanya akan berhujah dari segi tuntutan yang melibatkan bantahan sebagaimana Borang N. Pemegang konsesi pengambilan WCE juga membuat bantahan ke atas lot terlibat (Rujukan tanah BA-15-141-11/2023). Oleh itu, laporan ini hendaklah dibaca bersama dengan bantahan oleh pemegang konsesi.

5.0 Pembatalan Pengambilan Terdahulu Pemohon/Perayu di dalam Borang N terpinda dan afidavit tambahan (Encl 19) telah membangkitkan mengenai pengambilan terdahulu lot terlibat yang telah dibuat pendengaran pada tahun 2017 tetapi telah dibuat Penarikan Balik /Pembatalan Balik (Borang LC) di mana disebabkan oleh pengambilan terdahulu, pemohon (tuan bangunan) terpaksa membeli harta tanah baharu pada tahun 2016 dan bangunan kilang dan struktur lain telah diputuskan untuk diberikan pampasan semasa perbicaraan terdahulu. Pengapit Hakim merujuk kepada peruntukan subPerenggan (1)(1) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 yang memperuntukkan berkenaan S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg penentuan Nilai Pasaran iaitu berkenaan tarikh nilaian yang perlu digunakan bagi penentuan pampasan di mana berdasarkan subPerenggan berkenaan dan telah dipersetujui oleh kedua-dua penilai adalah tarikh nilaian lot terlibat adalah pada 27 Mei 2021 dengan berdasarkan Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021. Tindakan pemohon membangkitkan mengenai pendengaran pengambilan terdahulu dan penarikan balik pengambilan terdahulu tidak wujud dalam penentuan pampasan yang dirujuk ke Mahkamah melalui rujukan tanah BA-15- 66-09/2023. Pengapit Hakim akan bersandarkan kepada peruntukan undang-undang sedia ada dan penentuan pampasan ke atas lot terlibat adalah berdasarkan tarikh nilaian 27 Mei 2021. Tuntutan Bangunan dan Struktur Penilai Pemohon mengemukakan tuntutan bagi bangunan dan struktur binaan lain yang dimiliki oleh pemohon dan telah disewakan. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor ini. Penilai Responden menyatakan di dalam Jawapan Penilai Responden (Encl. No. 14) bahawa lot terlibat telah dinilai sebagai tanah potensi industri di mana bangunan yang terdapat di atas tapak tidak diambilkira kerana akan menjadikan pengiraan dua kali (Pekeliling BOVAEA Bil. 9/2015). Award Pentadbir tidak memberikan pampasan ke atas bangunan penyewa. Pengapit Hakim merujuk kepada hujahan oleh kedua-dua penilai dan bersetuju dengan hujahan oleh Penilai Responden. Pekeliling yang dikeluarkan oleh BOVAEA bertarikh 2 Disember 2015 telah jelas menjelaskan mengenai prinsip dan asas nilaian bagi mengelakkan pengiraan dua kali. Merujuk kepada dokumen hakmilik lot terlibat di mana kategori penggunaan sebelum 1 Januari 1966 iaitu tarikh Kanun Tanah Negara mula berkuatkuasa iaitu bagi tanah yang diluluskan pemberimilkan sebelum itu dan didaftarkan di bawah Kanun Tanah Negara menyatakan bagi Tanah Desa menurut subseksyen 53(2) Kanun Tanah Negara menjelaskan bahawa jika tidak ditetapkan syarat kegunaan tanah, maka semua tanah desa tanpa mengira di bawah hakmilik Pendaftar atau Pejabat Tanah penggunaan tanah itu tertakluk kepada syarat tersirat iaitu digunakan bagi maksud pertanian sahaja. Merujuk kepada peruntukan di bawah subseksyen 115(1)(a), Kanun Tanah Negara 1965 memperuntukkan tanah berimilik dengan kategori tanah pertanian S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg tidak boleh didirikan bangunan kecuali bagi maksud yang diperuntukkan di bawah subseksyen 115 (4) Kanun Tanah Negara 1965 iaitu pemilik tanah dibolehkan membina rumah kediaman untuk diduduki olehnya atau orang yang diambil bekerja bagi tanah pertanian dengan syarat tidak melebihi satu perlima (1/5) dari keluasan keseluruhan tanah itu atau dua hektar, mengikut mana yang lebih kurang. Seksyen 115, Kanun Tanah Negara ini memberi kelonggaran pembinaan bangunan ke atas tanah kategori pertanian yang tertakluk kepada tujuan yang berkaitan dengan pertanian atau bangunan dengan mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu. Manakala di bawah peruntukan subseksyen 205(3) Kanun Tanah Negara memperuntukkan bahawa bagi kategori tanah pertanian, seluas 2/5 hektar (lebih kurang 1 ekar) hanya boleh dipindahmilik kepada seorang sahaja. Oleh itu, tuntutan pemohon adalah tidak dapat dipertimbangkan kerana bangunan kilang yang dibina telah melanggar syarat kategori dan syarat nyata tanah dan binaan bangunan yang terdapat di atas tapak adalah tidak mematuhi peruntukan seksyen 115, Kanun Tanah Negara 1965. Lot terlibat juga telah dinilai sebagai tanah potensi industri dan oleh itu semua bangunan di atas tapak tidak diambilkira kerana ia melibatkan pengiraan dua kali. Di samping itu, Pengapit juga merujuk kepada Perjanjian sewaan di antara tuan bangunan dan penyewa (Encl 7, Appendix E) bertarikh 1 Januari 2021 di mana di dalam dokumen perjanjian telah ditandatangani oleh tuan bangunan/tanah dan penyewa tetapi tiada bukti penyeteman telah dibuat oleh kedua-dua pihak. Oleh itu, adakah perjanjian ini telah dimeterai dan sah di sisi undang-undang. Berdasarkan dokumen yang dilampirkan oleh penilai pemohon, dapat dirumuskan perjanjian penyewaan tersebut tidak disetemkan dan mengikut peruntukan undang-udang, ia boleh dipertikan kesahihan. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat bangunan berkenaan dan apa-apa struktur berkaitan bangunan tersebut tidak wajar dipertimbangkan pampasan. Award Pentadbir Tanah adalah dikekalkan. C. Tuntutan Kos Sampingan Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas kos sampingan lain seperti kehilangan pendapatan, kos sewa tempat baru, fi ejen dan kos pindah. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan ke atas sebahagian tuntutan in yang dipohon iaitu kos konsultansi, kos profesional fi dan kos kerja survey. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Pengapit Hakim berpendapat, tuntutan ini tidak wajar dipertimbangkan. Setiap tuntutan oleh tuan tanah perlu ada bukti atau dokumen sokongan bagi menyokong tuntutan tersebut dan didapati tiada dokumen sokongan yang disertakan di dalam laporan dan jawapan bertulis. Merujuk kepada Jawapan Bertulis Penilai Pemohon (Encl. 13) juga menunjukkan tiada hujahan berkaitan perkara ini. Award Pentadbir juga dilihat telah memberikan pampasan ke atas kos-kos yang terlibat dengan pembelian bangunan baharu di tempat lain pada tahun 2016 yang disebabkan oleh pengambilan terdahulu yang telah dibuat penarikan balik. Perkara ini sepatutnya tidak dipertimbangkan kerana rujukan tanah ini melibatkan pengambilan di bawah Seksyen 8, Akta Pengambilan Tanah dengan berdasarkan tarikh nilaian 27 Mei 2021. Oleh itu, selaras dengan peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960, maka Pengapit Hakim berpendapat pampasan ini tidak wajar dipertimbangkan. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan.

6.0 Oleh itu saya berpendapat pampasan yang berpatutan dan munasabah adalah seperti berikut: i) Pampasan bangunan dikekalkan. ii) Pampasan lain juga adalah dikekalkan. iii) Deposit dikembalikan dan terma-terma lain adalah seperti biasa. iv) Yuran Pengapit dibayar oleh Pihak Pemohon. Tarikh : 19 April 2025 S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

1.0

1.1 Hakim - Y.A Hakim Dr. Shahnaz binti Sulaiman 1.2 Pengapit - Sr Rosliza binti Ramli (Kerajaan) Sr Noor (Swasta)

1.3 Tujuan Pengambilan - Bagi Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor.

1.4 Tarikh warta - Seksyen 8 Warta Kerajaan Negeri Selangor No. 1350 bertarikh 27 Mei 2021.

1.5 Tarikh nilaian - 27 Mei 2021 (tarikh warta Sek 8).

1.6 Pemohon - Tee Kim Chan (tuan tanah 1/16 bahagian)

1.7 Responden - Pentadbir Tanah Daerah Klang 1.8 Penilai Kerajaan - Sr Elmi bin Loman (JPPH Klang)

1.9 Penilai Swasta - Sr Mohammad Nazri bin Budin daripada Tetuan Jaz International Malaysia Sdn. Bhd. S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg

2.0 A. Tanah Luas diwarta: 5,677.00 meter persegi (pengambilan sebahagian lot) (RM800.00 smp) Pemilik: Tee Kim Chan (1/16 bahagian) RM283,850.00 (RM1,081.00 smp) Pemilik: Tee Kim Chan (1/16 bahagian) RM383,552.00 (RM900.00 smp) Pemilik: Tee Kim Chan (1/16 bahagian) RM319,331.25 B. Bangunan Tiada Bangunan Rumah 2 tingkat: RM914,760.00 Bangunan Rumah A: RM397,430.00 Bangunan Rumah B: RM192,720.00 Bangunan Rumah C: RM1,478,400.00 Bangunan Rumah 2 tingkat: RM340,000.00 Bangunan Rumah A: RM280,000.00 Bangunan Rumah B: RM140,000.00 Bangunan Rumah C: RM240,000.00 C. Pecah Pisah (Severance) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 27,178.3634 mp (kejatuhan nilai tanah baki @ 2%) Tiada (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) Pemilik: Tee Kim Chan (1/16 bahagian) RM152,878.29 D. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 33,646.00 mp Tiada (kejatuhan nilai tanah baki @ 30%) Pemilik: Tee Kim Chan (1/16 bahagian) RM550,864.00 (kejatuhan nilai tanah baki @ 10%) Pemilik: Tee Kim Chan (1/16 bahagian) RM152,878.29 E. Kos Sampingan i. Kos Tambak Tanah ii. Lepaan Konkrit iii. Longkang Konkrit iv. Kos Penggantian Tanah v. Kos Pindah vi. Kehilangan Pendapatan Sewa Tiada i. RM34,000.00 ii. RM111,600.00 iii. RM48,000.00 iv. Fi Ejen: RM89,499.00, Duti Sete: RM83,499.00, Kos Guaman: RM19,350.00 v. RM60,000.00 i. Kos Pindah: RM60,000.00 ii. Kos Binaan Lain: RM30,000.00 S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg vi. Rumah Teres: RM42,000.00, Rumah Berkembar: RM10,80.00 dan Rumah 2 tingkat: RM12,000.00 Jumlah (Bahagian Perayu) RM311,028.36 RM4,428,475.00

3.0 Tujuan Pengambilan : Projek Lebuhraya Persisiran Pantai Barat (Taiping - Banting) Pakej 3 (dari Persimpangan SAE - Persimpangan NKVE/FHR2), Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. b. No. Hakmilik : Lot 9897, Geran 26592, Mukim Klang, Daerah Klang, Negeri Selangor. c. Pegangan : Selama-lamanya. d. Kategori : Tiada. e. Syarat Nyata : Tiada. f. Tuan Tanah Berdaftar : Arumugan a/l Thangaveloo 35/3328 bahagian Che Yoke Seng 1/80 bahagian Chellamah a/p Ramasamy 1/128 bahagian Gan Siew Lim 1/16 bahagian Josephine Grace 1/p T Sathianathan 1/8 bahagian Kee Heok Kang 1/8 bahagian Krishnan a/l Thangaveloo 69/6656 bahagian Law Kooi Keong 51/640 bahagian Lee Sing Gee 1/80 bahagian Lim Yoke Bee 7/128 bahagian Machapuvaliah a/l Neelakandan 1/128 bahagian Manimela a/p Erulan 1/32 bahagian Melvin a/l Ramiaya Joseph 1/128 bahagian Ng Mok Lan 1/80 bahagian Saraswathi a/p Karuppiah 1/16 bahagian Saroja a/p P.Raju 1/128 bahagian Saroja Dewi a/p Anaikutty 1/32 bahagian Saw Kok Seng 1/64 bahagian Saw Kok King 1/16 bahagian S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Seevinasangam a/l Sankapillai 1/128 bahagian Shanmugam a/l Raju 1/32 bahagian Subramaniam a/l Sinnasamy 1/128 bahagian Tee Kim Chan 1/16 bahagian Vallamah a/p Arumugam 1/128 bahagian Vellasamy S/O Chilampan 1/8 bahagian Vereya a/l Thangaveloo 69/6656 bahagian g. Tarikh Nilaian : 27 Mei 2021. h. Keluasan Lot Asal :

4.861 hektar (48,610.00 meter persegi) sebagaimana dalam hakmilik. i. Keluasan Diambil :

3.2855 hektar (32,855.3634 meter persegi) pengambilan sebahagian lot. j. Keluasan tanah baki selepas pengambilan : 27,178.3634 meter persegi. k. Perancangan : Perindustrian. l. Perihal Harta Tanah : Merupakan lapisan pertama jalan utama, akses jalan tar, berbentuk empat segi bujur dan rupabumi adalah rata. Terdapat lebih kurang 40 buah bangunan dan struktur di atas tapak di mana 10 bangunan terlibat dengan pengambilan ini.

4.0 A. Berdasarkan kepada Borang N bertarikh 19 Mei 2023, tuan tanah membantah tentang:

Jumlah pampasan. Alasan bantahan adalah: Nilaian tanah yang ditawarkan oleh Pentadbit Tanah Daerah Klang adalah rendah dan tidak mencerminkan nilai pasaran. Kesan kemudaratan dan pengasingan tanah yang ditawarkan ke atas baki tanah tidak berpatutan jika dibandingkan dengan keadaan yang akan ditanggung oleh pemilik setelah projek ini disiapkan nanti. Perusahan di atas tanah tidak diambilkira, ianya mengabaikan prinsip kesamarataan. Bantah pegangan 25% jumlah pampasan (Seksyen 29A) S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg B. Berdasarkan kepada Borang N terpinda bertarikh 4 Januari 2024, tuan tanah membuat tambahan bantahan tentang: Pentadbir Tanah gagal untuk merujuk dan/atau mempertimbangkan tuntutan Peray terhadap pampasan ke atas kos penggantian tanah iaitu duti setem sebanyak RM94,000.00 dan kos guaman sebanyak RM22,500.00 Nota : Merujuk kepada Borang N, bantahan yang dirujuk adalah melibatkan nilai pasaran tanah, pecah pisah, kesan mudarat dan fi penggantian tanah. Tiada bantahan ke atas pampasan bangunan kediaman. Oleh itu, Pengapit Hakim hanya akan berhujah dari segi tuntutan yang melibatkan nilaian tanah dan perkara yang dibantah sebagaimana Borang N. Pemegang konsesi pengambilan WCE juga membuat bantahan ke atas lot terlibat (Rujukan tanah BA-15-141-11/2023). Oleh itu, laporan ini hendaklah dibaca bersama dengan bantahan oleh pemegang konsesi.

5.0 Nilai Pasaran Tanah Penilai Pemohon mengemukakan 4 bukti perbandingan dan Penilai Responden mengemukakan 4 bukti perbandingan. Terdapat 1 bukti perbandingan sepunya yang digunakan oleh kedua-dua penilai. Kedua-dua penilai bersetuju lot terlibat merupakan tanah kategori Tiada, syarat nyata Tiada dan di bawah zoning Perindustrian (sila rujuk laporan penilai pemohon dan responden). Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon adalah daripada kesemua perbandingan yang digunakan oleh Penilai Pemohon, saya berpendapat 2 bukti perbandingan yang sesuai digunakan dan 2 lagi tidak sesuai digunakan atas sebab berikut:- i) Perbandingan 1 (Lot 4373) yang dipindahmilik pada 12.10.2020 dan Perbandingan 3 (PT 141930) yang dipindahmilik pada 17.12.2018: perbandingan ini merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Bukit Kemuning. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dari lot terlibat. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (Lot 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 4 (Lot 10365) yang dipindahmilik pada 21.3.2017 yang merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Sungai Jati. Perbezaan masa perbandingan ini dipindahmilik dengan tarikh nilaian lot terlibat adalah lebih kurang 4 tahun 2 bulan iaitu perbezaan tempoh masa yang agak jauh dan bukan merupakan pindahmilik terkini di kawasan sekitar. Terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. Komen ke atas bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden: Daripada 4 bukti perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden, saya berpendapat hanya 2 perbandingan yang sesuai digunakan manakala 2 perbandingan lain tidak sesuai digunakan atas sebab berikut: i) Perbandingan 1 (PT 2724) yang dipindahmilik pada 29.7.2020 yang merupakan pindahmilik yang terletak di Jalan Abdul Karim. Bukti perbandingan ini kurang sesuai kerana kedudukan yang agak jauh dan telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. ii) Perbandingan 2 (PT 128702) yang dipindahmilik pada 13.8.2019 yang merupakan perbandingan sepunya. Perbandingan ini sesuai digunakan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iii) Perbandingan 3 (PT 155311) yang dipindahmilik pada 31.12.2018. Perbandingan ini terletak berhampiran dengan lot terlibat. Ia sesuai dijadikan bukti perbandingan dan pelarasan semula akan diberikan berdasarkan hujahan kedua-dua penilai. iv) Perbandingan 4 (Lot 2569) yang dipindahmilik pada 16.10.2018. Perbezaan masa perbandingan ini dipindahmilik dengan tarikh nilaian lot terlibat adalah lebih kurang 2 tahun 7 bulan iaitu perbezaan tempoh masa yang agak jauh dan bukan merupakan pindahmilik terkini di S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg kawasan sekitar. Telah terdapat bukti perbandingan lain yang terletak lebih hampir dan merupakan pindahmilik terkini yang lebih sesuai dijadikan perbandingan dalam menilai lot terlibat. Oleh itu, ianya wajar ditolak. Kesimpulannya, 3 bukti perbandingan daripada Penilai Pemohon dan 2 bukti perbandingan daripada Penilai Responden hendaklah ditolak dan tidak menepati kehendak Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 di bawah Perenggan - mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan ditolak. Berdasarkan hujahan daripada kedua-dua Penilai, saya mencadangkan pelarasan nilaian semula bagi bukti perbandingan adalah seperti berikut: Perbandingan 2 Penilai Pemohon dan Penilai Responden iaitu PT 128702, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM938.97 smp RM938.97 smp RM938.97 smp Faktor masa (5.2021 vs 6.2019) -beza 1 tahun 9 bulan +10% 0% 5% Kadar terlaras RM1,032.87 smp RM938.97 smp RM985.92 smp Lokasi 0% 0% 0% Lapisan (pertama jalan utama vs pertama jalan utama) 0% 0% 0% Pegangan (Kekal vs Kekal) 0% 0& 0% Akses (jalan tar vs jalan tar) 0% 0% 0% Saiz Tanah (32,855 mp vs 4,047 mp) -15% -15% -15% Bentuk (4 segi bujur vs 4 segi bujur) 0% 0% 0% -15% -15% -15% Kadar Nilaian terlaras RM877.94 smp RM798.12 smp RM838.03 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM880.00 smp RM800.00 smp RM840.00 smp S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Perbandingan 3 Penilai Responden iaitu PT 155311, Mukim Klang, Daerah Klang Faktor Pelarasan Cadangan Penilai Pemohon Penilai Responden Pendapat Pengapit Hakim Asas Nilaian RM645.66 smp RM645.66 smp RM645.66 smp Faktor masa (5.2021 vs 12.2018) -beza 2 tahun 5 bulan +15% +5% +10% Kadar terlaras RM742.51 smp RM677.95 smp RM710.23 smp Lokasi +10% +10% +10% Saiz Tanah (32,855 mp vs 12,362 mp) -5% -5% -5% Bentuk (Empat segi bujur vs bentuk L) 0% +5% +5% Faktor binaan/penambahbaikan +20% 0% 0% +25% 10% +10% Kadar Nilaian terlaras RM928.14 smp RM745.74 smp RM781.25 smp Kadar Nilaian terlaras (katakan) RM930.00 smp RM750.00 smp RM780.00 smp Berdasarkan pelarasan di atas, kadar nilaian terlaras adalah antara RM780.00 hingga RM840.00 smp. Asas nilaian dan kadar pelarasan yang digunakan adalah berdasarkan hujahan bertulis daripada Penilai Pemohon dan Penilai Responden. Berdasarkan pelarasan semula yang dijalankan, didapati kadar nilaian yang diperolehi oleh pengapit adalah lebih rendah daripada Award Pentadbir Tanah. Oleh itu, Pengapit Hakim berpendapat kadar nilaian yang diaward oleh Pentadbir Tanah adalah berpatutan dan munasabah. Oleh itu, award Pentadbir adalah dikekalkan. Pecah Pisah (Severance) Penilai Pemohon tidak membuat tuntutan di bawah pecah pisah. Penilai Responden telah mencadangkan pampasan pecah pisah sebanyak RM434,853.11 iaitu kejatuhan 2% nilai tanah baki yang disebabkan oleh pengambilan. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan untuk tuntutan ini iaitu kejatuhan nilai tanah baki @ 10%. Pengapit Hakim berpendapat, faktor ini tidak perlu dipertimbangkan kerana tiada dalam tuntutan pemohon semasa perbicaraan dan juga dalam laporan penilain pemohon. Pampasan ini tidak wajar dipertimbangkan kerana ia tidak mematuhi peruntukan di bawah Perenggan 4(a) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 (Batasan Award). S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Walau bagaimanapun, merujuk kepada bantahan lot terlibat, didapati terdapat tuan tanah lain (pemegang syer bahagian ke atas lot terlibat) yang menggunakan khidmat penilai swasta lain telah membuat tuntutan bagi faktor ini. Pentadbir Tanah semasa membuat keputusan ke atas lot terlibat telah memberikan award pampasan yang sama kepada kesemua pemilik berdaftar lot terlibat. Merujuk kepada bantahan oleh Perayu dan berdasarkan peruntukan di bawah Perenggan 4(a) Jadual Pertama, Akta Pengambilan Tanah 1960 mengenai Batasan Award, maka Pengapit Hakim menghujahkan beliau tidak layak dipertimbangkan sebarang bayaran tambahan pampasan bagi tuntutan ini kerana pemohon tidak menuntut pampasan ini di dalam laporan penilaian yang dikemukakan semasa perbicaraan di hadapan Pentadbir Tanah. Oleh itu Pengapit Hakim berpendapat, Award Pentadbir adalah dikekalkan. Kesan Mudarat (Injurious Affection) Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas Kesan Mudarat ke atas tanah baki iaitu sebanyak RM8,813,825.00 (kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 30%). Hujahan penilai pemohon berkenaan tuntutan ini adalah disebabkan oleh baki tanah akan menjadi bentuk yang tidak sekata dan tidak ekonomik untuk dibangunkan serta kerumitan dalam pembahagian semula kawasn antara pemilik berdaftar. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk Kesan Mudarat dengan menyatakan bahawa alasan penilai pemohon bagi perkara kerosakan bentuk adalah sepatutnya dituntut di bawah pecah pisah dan bukannya kesan mudarat. Di samping itu, projek pengambilan yang akan dibina adalaj jenis yang tidak akan menjejaskan akses ke lot terlibat. Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan iaitu sebanyak 10% ke atas kejatuhan nilai tanah baki. Pengapit Hakim berpendapat, terdapat alasan tuntutan pampasan yang dikemukakan oleh pemohon sepatutnya dituntut di bawah kerosakan pecah pisah dan bersetuju dengan hujahan Penilai Responden. amun begitu, terdapat kewajaran tuntutan yang dipohon oleh Penilai Pemohon berkaitan dengan gangguan jambatan di hadapan yang menyukarkan jalan keluar masuk ke tanah baki. Oleh itu, Pengapit Hakim bersetuju terdapat kejatuhan nilai tanah baki dan tuntutan ini boleh dipertimbangkan. Kadar kejatuhan nilai tanah baki selepas pengambilan adalah seperti berikut: S/N vW8EqsW7kGlwwfWSJegDg Tanah Baki Penurunan nilai ke atas baki tanah yang disebabkan oleh pengambilan @ 5% Jumlah kejatuhan nilai adalah 5%. Award Pentadbir telah memberikan kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 10% iaitu lebih tinggi daripada kadar yang disyorkan oleh Pengapit. Oleh itu, Award Pentadbir adalah dikekalkan. D. Tuntutan Kos Sampingan Penilai Pemohon telah menuntut pampasan ke atas kos menggantikan tanah baharu iaitu yuran guaman dan kos Duti Setem. Penilai Responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini. Award Pentadbir Tanah tidak memberikan pampasan ke atas tuntutan ini. Pengapit Hakim berpendapat, tuntutan ini tidak wajar dipertimbangkan. Walaupun Penilai Pemohon ada melampirkan resit pembelian tanah baharu tetapi didapati perjanjian jualbeli itu berlaku pada 24 September 2019 (Encl 13,