Wong How Hua v Ng Theng Hooi (DA-29NCC-42-02/2022)

Rayuan Kepada Hakim Dalam Kamar ini difailkan oleh Pemiutang Penghakiman (selepas ini dipanggil ”JC”) yang tidak berpuas hati dengan keputusan Penolong Kanan Pendaftar yang membenarkan permohonan Penghutang Penghakiman (selepas ini dipanggil ”JD”) untuk membatalkan Notis Kebankrapan bertarikh 21.2.2022 di bawah Kaedah 17, Kaedah-Kaedah Insolvensi 2017.

JC telah memfailkan writ saman terhadap JD di Mahkamah Sesyen Kota Bharu vide kes no. DA-B52NCVC-5-06/2020 bagi mendapatkan baki tertunggak pinjaman persendirian sebanyak RM403,000. Suatu penghakiman ingkar tanpa kehadiran dimasukan terhadap JD pada 20.9.2020.

Bagi menyelesaikan tuntutan penghakiman tersebut, JC dan JD telah memasuki suatu Perjanjian Penyelesaian bertarikh 2.3.2021. Antara terma perjanjian tersebut adalah JD bersetuju menjual hartanahnya iaitu sebuah rumah di Lot 15937, Mukim Panchor, Jajahan Kota Bharu, Kelantan (No. Hak Milik Strata GM 3414) (selepas ini dipanggil “Hartanah Tersebut”). Hartanah Tersebut masih didaftarkan atas nama pemaju iaitu Halaman Ramai Sdn Bhd dan digadaikan pada Public Bank Berhad.

Perjanjian Penyelesaian dibuat setelah terdapat seorang pembeli yang berminat untuk membeli Hartanah Tersebut dengan harga RM750,000. Terma selanjutnya adalah JC dan JD bersetuju bahawa pelupusan Hartanah Tersebut perlu dilaksanakan sebelum

31.12.2021. Perjanjian Jual Beli juga perlu disetemkan sebelum tarikh 31.1.2022 (sebulan selepas Perjanjian Jual Beli dimasuki) bagi membolehkan JD menikmati pelepasan cukai keuntungan jualan harta (Klausa 5). [5] Bakal pembeli tersebut pada 12.4.2021 telah menarik balik tawaran membeli atas alasan terlalu lama menunggu pengesahan dari pemegang gadaian dan proses jual beli. Percubaan mendapatkan pembeli baharu telah gagal. [6] Disebabkan tiada pembayaran oleh JD, berdasarkan Klausa 8 Perjanjian Persetujuan, JC telah memfailkan dan mendapat Notis Kebankrapan terhadap JD pada 21.2.2022. Selanjutnya JD berjaya membatalkan notis tersebut melalui perintah Penolong Kanan Pendaftar pada 23.6.2022 dalam Saman Dalam Kamar (Lampiran 5). Isu [7] Isu-isu yang perlu diputuskan mahkamah adalah:

sama ada Perjanjian Penyelesaian berkenaan menjadi terbatal dan/atau tidak sah kerana pelaksanaannya telah menjadi mustahil;

(ii) sama ada Perjanjian Penyelesaian berkenaan menghalang JC dari melaksanakan penghakiman yang diperolehinya;

(iii) sama ada permohonan JD untuk membatalkan Notis Kebankrapan harus ditolak atas alasan JD telah melakukan suatu perbuatan kebankrapan. Kes Perayu (JC) [8] JC menghujahkan Perjanjian Penyelesaian telah menjadi terbatal kerana tidak dapat dilaksanakan lagi kerana pembeli telah menarik diri. Oleh itu Perjanjian Jual Beli tidak dapat dibuat. Ini menyebabkan JD gagal melangsaikan tuntutan JC berdasarkan penghakiman ingkar yang diperolehinya. JC berhak meneruskan pelaksanaan penghakiman terhadap JD dan permohonan JD untuk membatalkan Notis Kebankrapan perlu ditolak kerana JD telah melakukan suatu perbuatan kebankrapan. Kes Responden (JD) [9] JD menghujahkan pihaknya tidak melanggar terma-terma Perjanjian Penyelesaian kerana bakal pembeli berkenaan telah menarik diri dari meneruskan transaksi jual beli. Tarikh 31.12.2021 yang diperuntukan sebagai tarikh akhir memasuki Perjanjian Jual Beli adalah sebenarnya tarikh untuk memberi peluang pada JD bagi mendapatkan faedah pengecualian cukai keuntungan jualan. Oleh yang demikian Perjanjian Penyelesaian masih sah dan berkuatkuasa sehingga pembeli baharu diperolehi. Penelitian dan penemuan mahkamah [10] Setelah meneliti dan menimbangkan hujahan lisan dan bertulis kedua-dua pihak dan kertas kausa berkaitan, saya mendapati Perjanjian Penyelesaian dimasuki oleh JC dan JD pada 2.3.2021 (eksibit “B” dalam affidavit sokongan JC yang diikrarkan pada 11.4.2022). [11] Antara terma dalam perjanjian berkenaan adalah JD akan menjual Hartanah Tersebut kepada pihak ketiga dan wang jualan akan digunakan untuk melangsaikan pinjamannya terhadap JC setelah menolak kos-kos lain yang berkaitan termasuk tebus milik (Recitals D). [12] Manakala Klausa 5 Perjanjian Penyelesaian memperuntukan perjanjian jual beli Hartanah Tersebut mesti dimasuki pada atau sebelum 31.12.2021 dan perlu di setemkan sebelum 31.1.2022 bagi membolehkan JD dikecualikan dari cukai keuntungan jualan harta. [13] Klausa 5 memperuntukan: “5. The Parties hereby agree that the sale and purchase agreement to dispose The Property shall be executed before 31/12/2021 and stamped before 31/01/2022 so as to enable the Debtor to enjoy the exemption of the real property gains tax under Order 2 of the Real Property Gains Tax (Exemption) Order 2020.” [14] Dalam melaksanakan Perjanjian Penyelesaian tersebut, pada mulanya terdapat seorang bakal pembeli yang berminat tetapi menarik balik tawaran pembelian Hartanah Tersebut pada 12.4.2021 atas alasan menunggu lama untuk mendapatkan pengesahan dari pemegang gadaian dan proses jual beli. Setelah penarikan diri itu, tiada lagi pembeli lain kepada Hartanah Tersebut hingga sekarang walau pun terdapat percubaan mencari bakal pembeli baharu dibuat. [15] Disebabkan JD masih gagal membuat bayaran, JC telah memfailkan dan mendapat Notis Kebankrapan terhadap JD pada 21.2.2022. Tindakan JC ini adalah berdasarkan kepada Klausa 8 Perjanjian Penyelesaian yang memperuntukan: “8. This Agreement shall not in any way supersede and/or extinguish The Judgement Sum without prejudice to the right of The Creditor to enforce and execute The Judgement Sum against The Debtor in the event of any default/breach under this agreement.” [16] Meneliti kepada keseluruhan fakta tersebut, saya berpendapat Perjanjian Penyelesaian tersebut mempunyai tempoh kuatkuasa hingga 31.12.2021 iaitu setelah JD dan pembeli memasuki perjanjian jual beli Hartanah Tersebut. Justifikasi perlu disetemkan sebelum 31.1.2022 adalah untuk memberikan faedah atau keuntungan pada JD untuk dikecualikan dari cukai keuntungan jualan. [17] Saya berpendapat Perjanjian Penyelesaian tersebut dimasuki bagi memberikan suatu tempoh munasabah kepada JD iaitu sembilan

bulan untuk menyelesaikan keberhutangannya berdasarkan penghakiman ingkar dari Mahkamah Sesyen bertarikh 20.9.2020 dan bukannya berterusan sehingga JD mendapat pembeli yang sudah tentunya memakan masa yang lama. [18] Perjanjian Penyelesaian berkenaan juga telah menjadi sesuatu yang mustahil untuk dilaksanakan lagi dan menjadi terbatal. Ini selaras dengan peruntukan Seksyen 57(2) Akta Kontrak 1950: Section 57. Agreement to do impossible act. Contract to do act afterwards becoming impossible or unlawful.

A contract to do an act which, after the contract is made, becomes impossible, or by reason of some event which the promisor could not prevent, unlawful, becomes void when the act becomes impossible or unlawful. [19] Selanjutnya meneliti kepada terma-terma Perjanjian Penyelesaian itu juga, saya tidak dapat menerima hujahan JD bahawa dia bukanlah pihak yang melanggar Perjanjian Penyelesaian kerana perbuatan itu dilakukan oleh pembeli dan dia tidak dapat mengawal tindakan pembeli Hartanah Tersebut. Saya berpendapat obligasi JD untuk membayarkan baki hutangnya kepada JC tidak tertakluk kepada Perjanjian Jual Beli tetapi hanya sebagai suatu opsyen bagi membantu JD. [20] Peruntukan Klausa 8 adalah jelas dan tepat iaitu JC berhak melaksanakan dan menguatkuasakan penghakiman terhadap JD dalam keadaan berlakunya apa-apa ketinggalan atau perlanggaran Perjanjian Penyelesaian. Oleh yang demikian adalah menjadi tanggungjawab mahkamah untuk memberi kesan kepada peruntukan tersebut sama ada dalam sesuatu statut atau perjanjian. Ini selaras dengan keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Thein Hong Teck & Ors v Mohd Afrizan bin Hussain & Anor Appeal [2012] 2 MLJ 299 yang menyatakan seperti berikut: “when the words of the statute are plain and unambiguous, the court ought to give effect to its plain meaning.” [21] Disebabkan JD masih gagal menyelesaikan baki pinjamannya hingga kini dan Notis Kebankrapan telah diserahkan, maka JD telah melakukan suatu perbuatan kebankrapan selaras dengan peruntukan Seksyen 3(1)(i) Akta Insolvensi 1967 iaitu: Section 3. Acts of bankruptcy.

A debtor commits an act of bankruptcy in each of the following cases:

if a creditor has obtained a final judgment or final order against him for any amount and execution thereon not having been stayed has served on him in Malaysia, or by leave of the court elsewhere, a bankruptcy notice under this Act requiring him to pay the judgment debt or sum ordered to be paid in accordance with the terms of the judgment or order with interest quantified up to the date of issue of the bankruptcy notice, or to secure or compound for it to the satisfaction of the creditor or the court; and he does not within seven days after service of the notice in case the service is effected in Malaysia, and in case the service is effected elsewhere then within the time limited in that behalf by the order giving leave to effect the service, either comply with the requirements of the notice or satisfy the court that he has a counterclaim, set off or cross demand which equals or exceeds the amount of the judgment debt or sum ordered to be paid and which he could not set up in the action in which the judgment was obtained or in the proceedings in which the order was obtained: Provided that for the purposes of this paragraph and of section 5 any person who is for the time being entitled to enforce a final judgment or final order shall be deemed to be a creditor who has obtained a final judgment or final order.

[22] Berdasarkan kepada penemuan-penemuan tersebut dan atas imbangan kebarangkalian, saya membenarkan rayuan JC ini dan mengenepikan keputusan Penolong Kanan Pendaftar. [23] Saya juga memerintahkan JD membayar kos sebanyak RM5,000 kepada JC dan tertakluk pada 4% alokatur. Bertarikh: 25 Mac 2023. (ROSLAN BIN ABU BAKAR) Hakim Mahkamah Tinggi Kota Bharu. PIHAK-PIHAK: Bagi pihak Pemiutang Penghakiman: Tetuan Yeap & Ang, Peguambela & Peguamcara, No.5P5 & 5P12, Tingkat 5, Kota Bharu City Point, Jalan Ismail Hilir, 15000 KOTA BHARU. Bagi Pihak Penghutang Penghakiman: Tetuan CP Ang & Co, Peguambela & Peguamcara, No. 18, Lebuh Kampung Benggali, 12000 Butterworth.