XXXX v 1. ) Lim Len Tat (JA-12BNCvC-20-10/2021)

1.

2.

3.

(Rakan Kongsi Tetuan Woon Wee Yuen & Partners yang beramal di atas nama Tetuan Woon Wee Yuen & Partners (Digabung dan didengar bersama)

1.

2.

3.

(Rakan Kongsi Tetuan Woon Wee Yuen & Partners yang beramal di atas nama Tetuan Woon Wee Yuen & Partners 15/11/2023 10:28:13 JA-12BNCvC-20-10/2021 Kand. 54 (Dan)

1.

2.

3.

(Rakan Kongsi Tetuan Woon Wee Yuen & Partners yang beramal di atas nama Tetuan Woon Wee Yuen & Partners [DALAM MAHKAMAH SESYEN DI JOHOR BAHRU GUAMAN SIVIL NO: JA-A5NCVC-185-10/2017

1.

2.

3.

(Rakan Kongsi Tetuan Woon Wee Yuen & Partners yang beramal di atas nama Tetuan Woon Wee Yuen & Partners ... DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN Pendahuluan [1] Di hadapan Mahkamah ini, terdapat tiga (3) rayuan yang difailkan oleh perayu/plaintif terhadap keputusan-keputusan Hakim Mahkamah Sesyen (HMS) Johor Bahru dalam perkara ini, iaitu seperti berikut: -

JA-12ANCvC-67-07/2021 – rayuan terhadap keputusan HMS pada 19.7.2021 yang telah menolak notis permohonan interlokutori plaintif di Lampiran 76 untuk memangggil semula defendan pertama untuk memberikan keterangan dan mengemukakan dokumen-dokumen (“Rayuan Lamp. 76”);

JA-12ANCvC-66-07/2021 – rayuan terhadap keputusan HMS pada 19.7.2021 yang telah menolak notis permohonan interlokutori plaintif di Lampiran 79 untuk meminda Writ dan Penyataan Tuntutan Plaintif (“Rayuan Lamp.79”); dan

JA-12BNCvC-20-10/2021 – rayuan terhadap keputusan HMS pada 11.10.2023 selepas perbicaraan penuh yang telah menolak keseluruhan tuntutan plaintif terhadap defendan-defendan dan membenarkan tuntutan balas defendan pertama dan defendan ketiga terhadap plaintif (“Rayuan Penuh”). [2] Ketiga-tiga rayuan di atas telah disatukan dan didengar secara bersama melalui perintah Mahkamah ini bertarikh 2.6.2022. [3] Pada 13.3.2023, Mahkamah ini telah memutuskan seperti berikut: -

menolak Rayuan Lamp. 76;

membenarkan sebahagian Rayuan Lamp. 79; dan

menolak keseluruhan Rayuan Penuh. [4] Plaintif kemudiannya telah memfailkan rayuan ke Mahkamah Rayuan terhadap dua (2) daripada tiga (3) keputusan Mahkamah ini bertarikh 13.3.2023 yang tersebut, iaitu terhadap keputusan Rayuan Lamp. 79 dan Rayuan Penuh sahaja. [5] Maka, berikut merupakan alasan-alasan Mahkamah ini untuk keputusan Rayuan Lamp. 79 dan Rayuan Penuh. [6] Sebagai kemudahan, pihak-pihak akan dirujuk sebagai mana kedudukan asal masing-masing di Mahkamah Sesyen iaitu plaintif, defendan pertama (“D1”), defendan kedua (“D2”), defendan ketiga (“D3”) dan defendan keempat (“D4”). Fakta-fakta penting kes [7] Plaintif merupakan seorang individu warganegara China. [8] D1, D2, D3 masing-masingnya adalah individu warganegara Malaysia. D4 pula, selain seorang warganegara Malaysia juga merupakan seorang peguambela dan peguamcara dan pada masa material merupakan rakan kongsi di Tetuan Woon Wee Yuen & Partners, Johor Bahru. [9] Melalui Writ Saman dan Penyata Tuntutan (termasuk pindaan yang dibenarkan oleh Mahkamah ini di dalam Rayuan Lamp.79), plaintif menuntut terhadap defendan-defendan, secara ringkasnya, untuk perintah-perintah berikut (tanpa mengikut kronologi di dalam pliding): -

satu deklarasi bahawa perjanjian jual beli bertarikh 14.5.2015 di antara plaintif dan D2 (“SPA 2015”) dan perjanjian jual beli bertarikh 29.1.2016 di antara plaintif dan D1 (“SPA 2016”) adalah tidak sah dan batal;

satu perintah mengarahkan D3 selaku pemilik berdaftar sebuah rumah teres 2 tingkat yang dipegang di bawah hakmilik individu HS(D) 506214 PTD 148687, Mukim Tebrau, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor (“hartanah tersebut”) memindah milik hartanah tersebut kepada plaintif dengan serta merta;

sekiranya D3 enggan mematuhi perintah pindah milik, satu perintah supaya Timbalan Pendaftar dibenarkan untuk menandatangani segala kertas-kerta/dokumen-dikumen/surat-surat cara bagi maksud melaksanakan pindah milik hartanah tersebut kepada plaintif;

satu perintah mengarahkan D1 dan/atau D2 dan/atau D3 dan/atau D4 memulangkan suratan hakmilik individu asal hartanah tersebut kepada plaintif atau peguamcaranya dengan serta merta;

sekiranya D1, D2, D3 dan/atau D4 enggan atau gagal memulangkan hakmilik individu asal tersebut, maka Pentadbir Tanah Johor Bahru membatalkan suratan hakmilik individu asal tersebut dan mengeluarkan surat hakmilik individu yang baru bagi hartanah tersebut;

perintah susulan supaya Pentadbir Tanah Johor Bahru memindah milik hartanah tersebut kepada nama plaintif;

perintah-perintah injunksi kekal yang melarang D1, D2, D3 atau D4 dan/atau wakil-wakil mereka daripada mengambil apa-apa tindakan memotong bekalan elektrik ke hartanah tersebut, dan jika tindakan telah diambil dan bekalan elektrik telah terpotong maka D1, D2, D3 dan/atau D4 hendaklah menyambungkan semula bekalan elektrik tersebut sehinggalah Writ di sini dilupuskan;

gantirugi, kos dan faedah. [10] Kes plaintif, secara ringkasnya, adalah seperti berikut: -

10.1 Plaintif adalah pemilik asal hartanah tersebut yang dibeli daripada pemaju pada tahun 2012 dan telah menyelesaikan keseluruhan bayaran harga pembelian kepada pemaju.

10.2 Pada 14.5.2015, plaintif telah memasuki perjanjian SPA 2015 dengan D2 bagi urusan jual beli hartanah tersebut dengan balasan harga sebanyak RM300,000.00.

10.3 Pada 29.1.2016, plaintif telah memasuki satu lagi perjanjian SPA 2016 yang juga untuk urusan jual beli hartanah tersebut, tetapi kali ini dengan D1 selaku pembeli. Balasan harga juga adalah sama iaitu sebanyak RM300,00.00.

10.4 Plaintif mendakwa bahawa kedua-dua perjanjian SPA 2015 dan SPA 2016 tersebut sebenarnya bukan perjanjian jual beli yang benar, tulin atau sah tetapi sebenarnya merupakan perjanjian pinjaman wang di antara plaintif dengan D1 dan D2 yang merupakan ceti haram (Ah Long).

10.5 Plaintif seterusnya mendakwa bahawa apa yang sebenarnya berlaku adalah, pada atau sekitar 1.2.2016, plaintif telah membuat pinjaman daripada seorang lelaki Cina yang hanya beliau kenali sebagai “Lee”, seorang ceti haram, untuk sejumlah RM300,000.00. Antara terma pinjaman adalah plaintif dikehendaki membayar balik wang pinjaman pokok RM300,000.00 tersebut pada bila-bila masa dalam masa setahun. Selagi pinjaman pokok tidak dibayar, plaintif dikehendaki membayar bunga atau faedah sebanyak RM9,000.00 sebulan.

10.6 Wang tersebut kemudiannya telah dimasukkan ke dalam akaun plaintif pada 1.2.2016.

10.7 Plaintif hanya dapat membayar bunga untuk beberapa bulan sahaja kerana tidak cukup wang atau tidak dapat menghubungi Lee.

10.8 Pada 2.5.2017, plaintif telah pergi ke firma guaman D4 untuk bertanyakan tentang Lee tetapi telah diberitahu oleh D4 bahawa hartanah tersebut telah dipindahkan ke atas nama

10.9 Pada sekitar bulan September atau Oktober 2017, plaintif telah menerima surat daripada syarikat TNB yang merupakan syarikat pembekal tenaga elektrik ke hartanah tersebut yang meminta plaintif membuat penutupan akuannya dengan TNB kerana hartanah tersebut telah bertukar milik.

10.10 Plaintif seterusnya mendakwa bahawa plaintif telah menyerahkan passport dan buku simpanan bank miliknya serta menyerahkan suratan hakmilik hartanah tersebut kepada Lee dan telah menandatangani dokumen-dokumen pinjaman termasuklah Perjanjian SPA 2015 dan Perjanjian SPA 2016 tersebut di pejabat D4.

10.11 Plaintif selanjutnya mendakwa bahawa kedua-dua Perjanjian SPA 2015 dan Perjanjian SPA 2016 tersebut adalah disediakan oleh D4 yang merupakan seorang peguam dan telah meyakinkan plaintif bahawa SPA 2015 dan SPA 2016 dan dokumen-dokumen lain yang beliau tidak ketahui adalah dokumen pinjaman wang. Plaintif mendakwa beliau tidak boleh membaca, menulis atau bertutur dalam bahasa Inggeris atau Bahasa Melayu.

10.12 Plaintif kemudiannya mendapat tahu bahawa hartanah tersebut kini telah didaftarkan di atas nama D3 sejak 23.8.2017.

10.13 Plaintif akhir sekali mendakwa bahawa defendan-defendan secara bersesama atau berasingan telah melakukan misrepresentasi, frod, niat jahat dan penipuan terancang terhadapnya yang mengakibatkan hartanah tersebut akhirnya kini menjadi hakmilik D3. Plaintif turut mendakwa D4 telah melakukan kemungkaran fidusiari terhadap plaintif. [11] D1 dalam pembelaannya menafikan dakwaan-dakwaan plaintif mengenai misrepresentasi, frod, penipuan terancang dan niat jahat dan membangkitkan versi pembelaannya seperti berikut.

11.1 Melalui perjanjian SPA 2016, plaintif telah bersetuju untuk menjual hartanah tersebut kepada D1 dengan harga RM300,000.00 dan plaintif telah menandatangani Borang pindah milik 14A dan dokumen-dokumen berkaitan selainnya. D1 telah membuat pembayaran penuh RM300,000.00 tersebut kepada plaintif melalui bankers cheque.

11.2 Pada sekitar 2017, D1 telah bersetuju untuk menjual hartanah tersebut kepada D3 dengan harga bayaran sebanyak RM900,000.00.

11.3 Bagi tujuan itu, D1 telah menandatangani perjanjian jual beli dengan D3 pada 3.7.2017 dan juga menandatangani Borang 14A dan dokumen-dokumen berkaitan yang lain. Dalam transaksi tersebut, D1 telah diwakili oleh D4 selaku peguamcaranya manakala D3 diwakili oleh peguamcara yang lain iaitu Tetuan Lim Wong & Partners.

11.4 Hartanah tersebut kemudiannya telah dipindahmilik kepada D3 apabila D3 telah menyelesaikan bayaran penuh harga belian kepada D1 dan bayaran duti setem yang dikenakan.

11.5 Akhir sekali, D1 memohon supaya tuntutan plaintif terhadapnya ditolak.

11.6 D1 seterusnya juga telah mengemukakan tuntutan balas terhadap plaintif bagi mendapatkan deklarasi mahkamah bahawa perjanjian SPA 2016 di antara plaintif dan D1 adalah sah dan berkuatkuasa. Selain itu, D1 juga menuntut ganti rugi dan kos terhadap plaintif. [12] Manakala D2 pula selain menafikan dakwaan-dakwaan plaintif, telah membangkitkan versi pembelaannya seperti berikut.

12.1 Pada sekitar bulan Mei 2015, plaintif telah bersetuju untuk menjual kepada D2 dan D2 telah bersetuju untuk membeli hartanah tersebut pada harga RM300,000.00.

12.2 Bagi tujuan itu, plaintif dan D2 telah mendatangani perjanjian SPA 2015, Borang 14A dan dokumen-dokumen relevan selainnya. D2 juga telah melantik D4 sebagai peguamcaranya bagi transaksi tersebut. D2 juga telah membuat pembayaran RN300,000.00 melalui banker’s cheque ke akaun bank plaintif. Selepas itu, D2 juga telah memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut pada 19.5.2015 melalui Perserahan No. 16399/2015.

12.3 D2 seterusnya mendakwa bahawa pada atau sekitar bulan November 2015, plaintif memaklumkan bahawa beliau ingin membatalkan perjanjian SPA 2015 tersebut. D2 bersetuju dengan permintaan plaintif tersebut tetapi dengan syarat plaintif memulangkan wang RM300,000.00 tersebut.

12.4 D2 seterusnya mendakwa bahawa plaintif telah pulangkan RM150,000.00 secara tunai kepada D2 dan baki RM150,000.00 secara bankers’ cheque atas nama firma D4.

12.5 Bagi tujuan pembatalan SPA 2015, D2 kemudiannya melalui D4 telah menyediakan Deed of Rescission and Revocation yang mana telah ditandatangani oleh plaintif dan D2 bertarikh 19.11.2015 (“DORR 2015”). D2 seterusnya telah menarik balik kaveat persendirian yang dimasukkannya atas hartanah tersebut.

12.6 D2 akhir sekali memohon supaya tuntutan plaintif terhadapnya ditolak. [13] Manakala D3 pula selain menafikan dakwaan-dakwaan plaintif, telah membangkitkan versi pembelaannya seperti berikut.

13.1 Pada sekitar bukan Julai 2017, D1 setuju untuk menjual dan D3 setuju untuk membeli hartanah tersebut dengan balasan harga sebanyak RM900,000.00.

13.2 Satu perjanjian jual beli hartanah tersebut kemudiannya telah ditandatangani di antara D1 dan D3 pada 3.7.2017 (“SPA 2017”). Selain itu, D3 dan D1 turut mendatangani Borang 14A dan dokumen-dokumen berkaitan yang lain. Untuk transaksi tersebut, D3 diwakili oleh peguamnya sendiri dari Tetuan Lim Wong Partners.

13.3 D3 seterusnya memplid bahawa beliau telah menerima RM900,000.00 tersebut daripada D1 dan kini D3 telah didaftarkan sebagai pemilik berdaftar bagi hartanah tersebut.

13.4 D3 akhir sekali memohon supaya tuntutan plaintif terhadap D3 ditolak.

13.5 D3 seterusnya membuat tuntutan balas terhadap plaintif dan memohon perintah-perintah berikut: -

bahawa plaintif dan/atau penghuni yang menduduki premis hartanah tersebut menyerahkan hartanah tersebut kepada D3 dalam tempoh 7 hari dari tarikh perintah;

perintah larangan dikeluarkan ke atas plaintif dan/atau ejen-ejennya daripada memasukkan apa-apa kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut dan Pentadbir Tanah diarah untuk memberi kesan serta merta kepada perintah larangan ini di bawah seksyen 417 Kanun Tanah Negara 1965; dan

gantirugi, faedah dan kos. [14] Akhir sekali bagi D4 pula, selain menafikan dakwaan-dakwaan plaintif, telah memplid versi pembelaannya dalam Penyata Pembelaan D4 seperti berikut.

14.1 Pada atau sekitar Mei 2015, plaintif telah bersetuju untuk menjual dan D2 telah bersetuju untuk membeli hartanah tersebut dengan balasan harga sebanyak RM300,000.00. Bagi tujuan transaksi tersebut, D2 telah melantik D4 sebagai peguam untuk mewakili D2.

14.2 Seterusnya, plaintif dan D2 telah menandatangani perjanjian jual beli bertarikh 14.5.2015, Borang Pindahmilik 14A dan dokumen-dokumen lain yang berkaitan.

14.3 D2 telah membuat bayaran penuh harga balasan jual beli sebanyak RM300,000.00 melalui banker’s cheque atas nama plaintif dan telah diterima oleh plaintif.

14.4 D4 seterusnya memplid bahawa semasa perjanjian di tandatangani dan banker’s cheque diterima oleh plaintif, seseorang yang bernama Chua Kian Cheel (No. KP. 500206-10-5803) ada hadir bersama-sama plaintif dan telah menerangkan dokumen-dokumen kepada plaintif.

14.5 Seterusnya, pada 19.5.2015, D2 telah memasukkan kaveat persendirian ke atas hartanah tersebut melalui perserahan No. 16399/2015 bertarikh 19.5.2015.

14.6 Pada sekitar November 2015, plaintif ingin membatalkan perjanjian jual beli tersebut dan D2 telah bersetuju dengan cadangan plaintif dengan syarat plaintif memulangkan kesemua RM300,000.00 kepada D2.

14.7 Selepas plaintif membayar secara tunai sebanyak RM150,000.00 kepada D2 tunai dan banker’s cheque sejumlah RM150,000.00 atas nama D4, D2 kemudiannya menandatangani DORR 2015 bersama-sama plaintif pada 19.11.2015.

14.8 Seterusnya, D4 memplid bahawa pada atau sekitar Januari 2016, plaintif telah bersetuju untuk menjual dan D1 telah bersetuju untuk membeli hartanah tersebut dengan balasan harga sebanyak RM300,000.00. Bagi tujuan itu, D1 telah melantik D4 sebagai peguamcaranya untuk urusan dokumentasi.

14.9 D4 telah menjalankan tugasnya sehingga selesai dan nama D1 kemudiannya telah didaftarkan sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut.

14.10 Pada sekitar bulan Julai 2017, D1 telah bersetuju untuk menjual dan D3 telah bersetuju untuk membeli hartanah tersebut dengan harga balasan sebanyak RM900,000.00.

14.11 D1 telah melantik D4 sebagai peguamcaranya untuk mengendalikan urusan transaksi tersebut manakala D3 pula telah melantik peguamnya sendiri dari Tetuan Lim Wong Partners. Untuk transaksi tersebut, D1 dan D3 telah menandatangani SPA 2017, Borang 14A dan dokumen-dokumen lain yang berkaitan.

14.12 Apabila semua urusan transaksi jual beli tersebut selesai, D3 telah didaftarkan sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut.

14.13 D4 akhir sekali memohon supaya tuntutan plaintif terhadap D4 ditolak dengan kos. Keputusan Mahkamah ini untuk Rayuan Lamp. [15] Ketika perbicaraan sedang berlangsung, plaintif pada 3.5.2021 telah memfailkan Notis Permohonan untuk meminda Writ dan Penyata Tuntutannya (Lamp. 79). [16] Pada masa tersebut, perbicaraan di Mahkamah Sesyen telah pun berada di peringkat kes defendan. Bahkan ketika itu juga, D1, D2 dan D3 telah pun menutup kes mereka manakala D4 hanya tinggal seorang saksi sahaja lagi untuk dipanggil memberikan keterangan. [17] HMS yang bijaksana, di dalam menolak Lamp. 79 telah memutuskan bahawa kelewatan plaintif memfailkan Lamp. merupakan suatu kelewatan yang tidak munasabah dan melampau serta akan menimbulkan ketidakadilan dan prejudis yang serius kepada defendan-defendan sekiranya dibenarkan. Selain itu, HMS juga menolak Lamp. 79 atas alasan plaintif gagal memberikan alasan yang bona fide mengenai kelewatan tersebut. [18] Mahkamah ini memerhati bahawa pindaan yang dicadangkan oleh plaintif di dalam Lamp. 79 adalah untuk meminda pengindorsan “c” pada Writ Saman dan perenggan 37(c) Penyataan Tuntutan Plaintif. Pindaan yang dicadangkan, secara ringkasnya, adalah seperti berikut: -

meminda tarikh SPA 2015 dari pliding asal yang diplidkan bertarikh ‘14.5.2017’ kepada tarikh ’14.5.2015’; dan

menambah dua lagi dokumen iaitu “SPA 2017” dan “DORR 2015” untuk turut diisytiharkan secara deklarasi oleh mahkamah sebagai tidak sah dan batal bersama-sama dengan SPA 2015 dan SPA 2016. [19] Selepas meneliti Lamp. 79, afidavit-afidavit dan hujah-hujah pihak-pihak serta keseluruhan hal keadaan kes, Mahkamah ini telah membenarkan sebahagian sahaja rayuan plaintif iaitu membenarkan plaintif untuk meminda tarikh perjanjian jual beli yang asalnya diplidkan pada pengindorsan “c” dalam Writ Saman dan dalam perenggan 37(c) Penyataan Tuntutan Plaintif sebagai bertarikh 14.5.2017 kepada tarikh 14.5.2015. Pada hemat Mahkamah, pindaan ini wajar dibenarkan kerana selain ia merupakan kesalahan menaip semata-mata, ia tidak akan memprejudiskan defendan-defendan dalam apa juga cara sekali pun kerana ia sememangnya merujuk kepada dokumen SPA 2015 sahaja. [20] Manakala terhadap permohonan plaintif untuk membuat pindaan dan penambahan selainnya iaitu untuk menambah dokumen “SPA 2017” dan “DORR 2015”, Mahkamah ini mengekalkan keputusan HMS yang telah menolak penambahan dokumen-dokumen tersebut di dalam Writ dan Penyata Tuntutan plaintif sebagai mana yang plaintif mohon. [21] Dalam mengekalkan keputusan HMS yang tersebut, Mahkamah ini bersetuju dengan dapatan HMS bahawa kelewatan plaintif memfailkan Lamp. 79 merupakan satu kelewatan yang tidak munasabah dan melampau. Tambahan lagi, alasan yang dikemukakan dalam affidavit sokongan plaintif bahawa terdapat ketinggalan yang tidak disengajakan atau ‘terlepas pandang’ di pihaknya memang sukar untuk diterima jika dibandingkan dengan tempoh kelewatan yang berlaku iaitu selepas lebih kurang 6 bulan plaintif menutup kes dan selepas D1, D2 dan D3 menutup kes mereka. [22] Seterusnya, Mahkamah ini juga bersetuju dengan hujahan peguam defendan-defendan bahawa berikutan kedudukan D1, D2 dan D3 yang telah menutup kes mereka, maka permohonan plaintif untuk menambah “SPA 2017” dan “DORR 2015” pada peringkat yang selewat itu akan mewujudkan ketidakadilan dan kesan prejudis yang serius dan tidak mungkin boleh dipampas dengan kos terhadap D1, D2 dan D3. [23] Mahkamah ini seterusnya berpandangan, melalui sistem adversarial sedia ada, defendan-defendan seharusnya tidak disekat atau dihalang untuk mengketengahkan kes mereka masing-masing mengikut pliding-pliding yang telah mereka failkan. Ini bermaksud, mahkamah tidak boleh menghalang D1, D2 atau D3 untuk mengambil peluang di atas kealpaan plaintif yang tidak memplidkan bahawa dokumen “SPA 2017” dan “DORR 2015” juga patut diisytiharkan sebagai tidak sah dan batal bersama-sama dengan SPA 2015 dan SPA 2016 sejak dari perbicaraan bermula sehinggalah D1, D2 dan D3 menutup kes mereka. [24] Dalam hal ini juga, Mahkamah ini memperingatkan dirinya akan prinsip am mengenai kesan sesuatu pindaan pliding yang dibuat (selain pindaan menambah pihak baharu) adalah bermula bukan pada tarikh perintah pindaan dibenarkan tetapi bermula dari tarikh pliding tersebut mula-mula difailkan. Prinsip ini merupakan prinsip matan sebagai mana yang diperjelaskan di dalam kes Simetech

(M) Sdn Bhd v Yeoh Cheng Liam Constructions Sdn Bhd [1992] 1 MLJ 11 yang mana pada m.s 18, Hakim Mahkamah Tinggi Lim Beng Choon menyatakan seperti berikut: - “(It is a) general principle that any subsequent amendments to the writ and statement of claim would relate back to or speak from the original date when such writ or statement of claim were filed.” [25] Sehubungan itu, jika Lamp. 79 dibenarkan, Mahkamah ini berpandangan ia akan memberikan kesan mudarat dan ketidakadilan yang serius kepada defendan-defendan terutamanya D1, D2 dan D3 kerana ia bersifat sebagai memperkenalkan kausa tindakan yang baharu terhadap defendan-defendan tersebut. Selain itu, Mahkamah juga tidak mungkin boleh memaksa D1, D2 atau D3 untuk membuka semula kes mereka hanya bagi tujuan untuk memenuhi kehendak plaintif atau untuk menampung kekurangan kes plaintif yang hanya timbul pada peringkat yang begitu lewat selepas D1, D2 dan D3 menutup kes mereka. [26] Oleh yang demikian, Mahkamah ini telah mengekalkan keputusan HMS selainnya yang telah menolak permohonan interlokutori plaintif di Lamp. 79 untuk memasukkan SPA 2017 dan DORR 2015 sebagai dokumen-dokumen yang juga patut diisytiharkan sebagai tidak sah dan batal. Keputusan Mahkamah ini untuk Rayuan Penuh [27] Di dalam menolak keseluruhan tuntutan plaintif terhadap defendan-defendan dan membenarkan tuntutan balas D1 dan D3 terhadap plaintif, HMS di dalam Alasan Penghakimannya telah membuat dapatan jelas bahawa plaintif melalui keterangan saksi-saksinya iaitu plaintif sendiri (SP1) dan suami plaintif iaitu Chua Kien Cheel (SP2) telah gagal untuk membuktikan di atas imbangan kebarangkalian mengenai isu-isu frod, misrepresentasi, niat jahat dan penipuan terancang sebagai mana yang diplidkan di dalam Penyataan Tuntutan plaintif terhadap kesemua defendan. [28] HMS juga turut merumuskan bahawa segala keterangan dan pengataan yang dikemukakan pihak plaintif semasa perbicaraan adalah cuma dakwaan kosong semata-mata, tanpa sebarang bukti yang kukuh, tanpa sebarang merit dan juga tanpa sebarang asas sama sekali. [29] HMS yang bijaksana, walau pun tidak memberikan analisis terperinci mengenai dapatan beliau yang tersebut, sudah tentu telah menilai keterangan saksi-saksi dan dokumen-dokumen yang dikemukakan oleh pihak-pihak secara keseluruhannya. Namun demikian, di peringkat rayuan ini, Mahkamah ini mempunyai tanggungjawab untuk meneliti semula keseluruhan keterangan dan hal keadaan kes secara rehearing bagi menentukan sama ada terdapatnya kekhilafan di pihak HMS dalam mencapai keputusan beliau yang sedemikian. [30] Mahkamah ini setelah meneliti semula keseluruhan keterangan SP1 dan SP2 mendapati keterangan SP1 dan SP2 yang cuba menzahirkan satu keadaan bahawa keseluruhan transaksi di antara SP1 dan D1 dan di antara SP1 dan D2 adalah semata-mata merupakan transaksi pinjaman wang sebanyak RM300,000.00 ternyata tidak jelas, meragukan dan tidak selari dengan dokumen-dokumen contemporaneous yang dikemukakan di mahkamah terutamanya perjanjian SPA 2015, perjanjian SPA 2016, DORR 2015 dan borang-borang 14A yang berkaitan. [31] Keadaan menjadi lebih merumitkan apabila keterangan SP1 sendiri mendedahkan bahawa transaksi yang kononnya didakwa sebagai pinjaman wang tersebut sebenarnya bukan dibuat oleh SP1 sendiri tetapi dibuat oleh SP2 iaitu suami plaintif. Keterangan ini sahaja menunjukkan percanggahan ketara dengan pliding plaintif sendiri yang mengatakan bahawa SP1 adalah peminjam dan tidak apa-apa yang diplidkan bahawa peminjam sebenar adalah SP2. Dalam hal yang sedemikian, adalah bukan fungsi mahkamah untuk membantu kes plaintif yang tidak selaras dengan plidingnya sendiri (rujuk The Carbon Company Sdn Bhd & Anor v. Ng Lee Hoon (conducting under 'Forest Wood Flooring') [2017] 4 MLJ 791, di ms 811). [32] Selanjutnya, walau pun SP1 mengakui wang RM300,000.00 ada dimasukkan ke akaun Hong Leong Bank beliau pada 14.5.2015 (ms 8 Ikatan C) sebagai bukti pinjaman diberikan kepadanya, tetapi SP1 telah gagal memberikan naratif jelas mengenai cara bayaran balik pinjaman tersebut kepada pemberi pinjaman yang didakwanya sebagai ceti haram tersebut. Apa yang menjadi keterangan SP1 hanyalah bahawa bayaran balik pinjaman dibuat oleh SP2. [33] Namun demikian, SP1 dan SP2 telah gagal untuk mengemukakan apa-apa resit atau bukti bagi bayaran pinjaman tersebut ke mahkamah bagi menyokong dakwaannya yang tersebut. Pada hemat Mahkamah ini, jika benar ada pinjaman sudah tentu perlulah ada bayaran. Jika bukti pinjaman RM300,000.00 ada, maka kegagalan membuktikan bayaran balik pinjaman dibuat oleh SP1 atau SP2 sudah tentu mewujudkan keraguan terhadap elemen pelengkap bagi transaksi pinjaman wang itu sendiri. [34] Seterusnya, keterangan-keterangan yang dikemukakan oleh SP1 dan SP2 apabila dinilai secara keseluruhan, tidak menzahirkan apakah elemen-elemen representasi salah atau perlakuan-perlakuan frod atau niat jahat atau penipuan terancang yang telah dibuat oleh defendan-defendan terhadap plaintif sebagai mana yang diplidkan di dalam Penyata Tuntutan plaintif. [35] Satu perkara yang perlu diberikan perhatian adalah plaintif seolah-olah meletakkan kesalahan utama ke atas D4 sebagai peguam yang mana plaintif mendakwa D4 sepatutnya menasihatkan beliau dalam hal transaksi-transaksi tersebut. [36] Dakwaan ini ternyata tidak dapat dipertahankan kerana SP1 sendiri di dalam keterangannya mengakui tidak pernah berjumpa dengan D4 semasa beliau berada di pejabat D4 untuk mendatangani SPA 2015, SPA 2016 dan dokumen-dokumen lain. Tanpa berjumpa D4, mana mungkin D4 boleh dikatakan sebagai telah ‘meyakinkan’ plaintif untuk menandatangani dokumen-dokumen tersebut? [37] Frod dan representasi salah merupakan antara keadaan-keadaan yang boleh menafikan kewujudan persetujuan ad idem di antara pihak-pihak yang berkontrak. Malahan, seksyen 19 Akta Kontrak 1950 memperuntukkan bahawa di dalam ketiadaan persetujuan ad idem akibat wujudnya frod atau representasi salah tersebut, pihak yang menjadi mangsa frod atau representasi salah tersebut mempunyai pilihan untuk membatalkan kontrak sedemikian. [38] Namun demikian, persoalan mengenai sama ada wujudnya frod atau representasi salah tetap kekal sebagai persoalan fakta yang perlu disokong dengan bukti serta keterangan yang mencukupi. Prinsip ini jelas sebagai mana yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan di dalam ALW Car Workshop Sdn Bhd v AXA Affin General Insurance Bhd [2019] 4 MLJ 561 seperti berikut: - “[45] On this point, we agree with the Court of Appeal in its findings, as stated in para 33 of its judgment, that: Whether any particular claim is tainted with fraudulent intent is a question of fact to be inferred from the surrounding circumstances. Making a false statement in the belief that it is true constitutes misrepresentation. However, making a false statement with the knowledge that it is false or not believing it to be true and the intention to deceive amounts to fraudulent misrepresentation. The test of fraudulent misrepresentation as enunciated by the Privy Council in Baron Akerheilm v Rolf De Marc [1959] AC 789 PC is as follows: The question was not whether the defendant in any given case honestly believed the representation to be true in the sense assigned to it by the court on an objective consideration of its truth or falsity, but whether he honestly believed the representation to be true in the sense which he understood it albeit erroneously, when it was made.” [39] Sehubungan dengan itu, kegagalan plaintif melalui saksi-saksinya membawa keterangan jelas mengenai apakah frod atau representasi salah yang dibuat oleh defendan-defendan terhadapnya, maka HMS tidak boleh boleh dikatakan sebagai terkhilaf apabila memutuskan bahawa plaintif telah gagal untuk membuktikan elemen-elemen frod, representasi, niat jahat dan penipuan terancang terhadap defendan-defendan sama ada secara bersesama atau secara berasingan. [40] Selain itu, khusus terhadap D4, memandangkan SP1 sendiri mengakui bahawa beliau tidak berjumpa D4, maka D4 tidak boleh dikatakan sebagai gagal melaksanakan tanggungjawab fidusiari beliau selaku peguam. Lebih-lebih lagi kes plaintif sebagai mana diplidkan adalah spesifik terhadap D4 dan bukan terhadap atau termasuk ejen atau pengkhidmat D4. Maka sekali lagi, HMS tidak boleh dikatakan sebagai terkhilaf apabila memutuskan bahawa dakwaan-dakwaan plaintif secara keseluruhannya terhadap D4 adalah tidak berasas dan tanpa bukti. [41] Seterusnya, Mahkamah ini turut memerhatikan bahawa plaintif di dalam plidingnya cuba bersandar kuat dengan kewujudan tiga kes lain di Mahkamah Tinggi Johor Bahru yang kononnya melibatkan skema (scheme) transaksi pinjaman wang haram yang serupa yang diberikan oleh D1 atau D2 melalui peguam D4 kepada peminjam-peminjam yang lain. [42] Kes-kes tersebut telah dirujuk sebagai JA-24NCVC-220-02/2017 yang merupakan tuntutan D1 terhadap seseorang yang bernama Tan Bok Eng, kes JA-22NCVC-2-01/2017 yang merupakan tuntutan saman seseorang terhadap D2 dan D4 dan kes JA-22NCVC-18- 02/2016 yang merupakan tuntutan seseorang terhadap D4 dan semua rakan kongsi firma D4. [43] Malangnya, di dalam keterangannya di mahkamah, SP1 menyatakan beliau tidak tahu apa-apa mengenai kes-kes tersebut. Tidak cukup dari situ, plaintif juga telah gagal untuk mengemukakan apa-apa rekod prosiding atau nota-nota keterangan atau keputusan kes-kes tersebut di hadapan HMS, atau memanggil mana-mana saksi dalam mana-mana kes tersebut untuk memberikan keterangan di hadapan HMS bagi membolehkan HMS membuat apa-apa penilaian atau dapatan yang jelas mengenai releven atau sebaliknya atau berat yang harus diberikan kepada keterangan-keterangan yang terkandung di dalam kes-kes tersebut yang boleh mempengaruhi keputusan HMS. [44] Maka, dengan ketiadaan keterangan jelas mengenai apakah representasi salah, frod, niat jahat atau penipuan terancang yang dilakukan oleh defendan-defendan terhadap plaintif dan dalam ketiadaan apa-apa keterangan daripada kes-kes lain bagi menunjukkan fakta yang sama (similar facts evidence), maka Mahkamah ini berpandangan HMS tidak boleh dikatakan sebagai terkhilaf apabila memutuskan bahawa plaintif telah gagal melepaskan beban bukti di atas imbangan kebarangkalian bahawa defendan-defendan sama ada secara bersesama atau berasingan telah melakukan frod, representasi salah, berniat jahat atau melakukan penipuan terancang terhadap plaintif. [45] Seterusnya, di dalam membenarkan tuntutan balas D1 dan D3 terhadap plaintif, HMS yang bijaksana telah membuat dapatan bahawa D1 dan D3 telah berjaya membuktikan bahawa SPA 2016 dan SPA 2017 adalah sah di sisi undang-undang atas alasan Borang Pindahmilik 14A yang telah ditandatangani oleh pihak-pihak dan dokumen-dokumen penyeteman yang lain merupakan bukti yang mengukuhkan bahawa segala urusan pindah milik hartanah tersebut dari D1 kepada D3 adalah teratur. [46] Pada pengamatan Mahkamah ini sendiri, dengan termeterainya DORR 2015 di antara plaintif dan D2, maka SPA 2015 di antara plaintif dan D2 dengan sendirinya telah menjadi tamat dan batal. Lanjutan dari situ, tidak ada sebab untuk perjanjian SPA 2016 di antara plaintif dan D1 dikatakan sebagai batal atau tidak sah kerana selain SPA 2016, Borang 14A dan dokumen-dokumen penyeteman yang dikemukakan, terdapat satu surat yang ditandatangani oleh plaintif bertarikh 29.1.2016 yang mengesahkan telah menerima wang sejumlah RM300,000.00 melalui bankers’ cheque daripada D1 selaku pembeli sebagai bayaran penyelesaian keseluruhan harga jual beli hartanah tersebut sebagai mana menurut SPA 2016 (rujuk m.s 277 Rekod Rayuan Jilid 2A). [47] Di dalam kes AWC Berhad (Formerly known as AWC Facility Solutions Berhad) v Point-Euro Malaysia Sdn Bhd & Ors [2012] MLJU 474, Hakim Lee Swee Seng (Mahkamah Tinggi ketika itu) memutuskan bahawa: - “[25] The law is clear that a person is bound by what he has signed and it is no Defence to say that he did not read the agreement as he was in a rush or that the contents of an agreement was not explained to him. Were it not so it would be most convenient for anyone who wants to wriggle his way out of a contract to always adopt a busy lifestyle or at least create the impression of having to rush for another appointment and so did not have and could not have read the whole agreement in the 3 minutes or so that was spent in signing at the relevant pages. Neither is it a Defence to say that one does not understand the language in which the agreement was drafted or that the agreement was not explained before it was signed. The act of signing has come to be taken to mean that one has agreed to be bound by the terms of the agreement.” [48] Berikutan dapatan HMS bahawa plaintif telah gagal mengemukan bukti-bukti di atas imbangan kebarangkalian bahawa defendan-defendan telah melakukan frod, represetasi salah, niat jahat dan/atau penipuan terancang terhadapnya, maka plaintif tidak dapat mengelak liabiliti terhadap dokumen-dokumen yang telah ditandatanganinya dalam perkara ini. [49] Di hadapan Mahkamah ini, SPA 2015, SPA 2016 dan DORR serta dokumen-dokumen selainnya jelas menunjukkan bahawa plaintif telah melaksanakan dua transaksi perjanjian jual beli atas hartanah yang sama tersebut – pertamanya dengan D2 pada tahun 2015 melalui SPA 2015 yang kemudiannya dibatalkan melalui DORR 2015, dan yang keduanya dengan D1 pada tahun 2016 melalui SPA 2016 yang mana plaintif tidak menafikan telah menerima balasan harga sepenuhnya sebanyak RM300,000.,00. [50] Lanjutan dari situ, apabila D1 telah menjualkan hartanah tersebut kepada D3 pada tahun 2017 melalui SPA 2017 dengan balasan harga RM900,000.00, maka plaintif tidak boleh sewenang-wenangnya menimbulkan isu bahawa SPA 2015 dan SPA 2016 yang dimasuki olehnya dengan D2 dan D1 masing-masing sebagai tidak sah dan batal tanpa alasan atau bukti kukuh bagi menyokong dakwaannya. [51] Perlu dinyatakan di sini sebagai pelengkap bahawa Mahkamah ini, selain perlu mendengar rayuan ini secara perbicaraan semula (rehearing), juga turut terikat dengan prinsip-prinsip asas rayuan bahawa mahkamah yang mendengar rayuan hanya akan mengubah keputusan mahkamah bicara jika ditunjukkan bahawa keputusan hakim mahkamah bicara tersebut adalah secara terang-terangannya salah (plainly wrong). Prinsip ini seringkali diperingatkan oleh mahkamah tertinggi negara sebagai contoh di dalam Ng Hoo Kui & Anor v. Wendy Tan Lee Peng (administratix for the estate of Tan Ewe Kwang, deceased) & Ors [2020] 12 MLJ 67, Mahkamah Persekutuan menyatakan di m.s 87 (para 37) dan m.s 96 (para 78) seperti berikut: - “[33] It was a long settled principle, stated and restated in domestic and wider common law jurisprudence, that an appellate court should not interfere with the trial Judge’s conclusions on primary facts unless satisfied that he was plainly wrong. (The Supreme Court of United Kingdom in Mc Graddie v Mc Graddie [2013] WLR 2472). …. [78] Hence following this court’s ruling in Tengku Dato’ Ibrahim Petra Tengku Indra Petra (supra) an appellate court should not interfere with the factual findings of a trial judge unless it was satisfied that the decision of the trial judge was “plainly wrong” where in arriving at the decision it could not reasonably be explained or justified and so was one which no reasonable judge could have reached. If the decision did not fall within any of the aforesaid category, it is irrelevant, even if the appellate court thinks that with whatever degree of certainty, it considered that it would have reached a different conclusion from the trial judge.” [52] Maka, berdasarkan penelitian dan pertimbangan keseluruhan terhadap keterangan dan bukti-bukti dokumentari yang terkandung di dalam rekod-rekod rayuan, Mahkamah ini berpuashati bahawa HMS tidak melakukan apa-apa kekhilafan undang-undang dalam mencapai keputusannya menolak keseluruhan tuntutan plaintif terhadap defendan-defendan dan membenarkan tuntutan balas D1 dan D3 terhadap plaintif. Penutup [53] Berdasarkan alasan-alasan seperti mana yang terkandung di atas, Mahkamah ini membenarkan sebahagian sahaja rayuan plaintif untuk Lamp. 79 dengan kos RM1,000.00 dibayar oleh perayu kepada setiap defendan dan telah menolak keseluruhan rayuan plaintif terhadap keputusan penuh HMS selepas perbicaraan dengan kos RM10,000.00 dibayar oleh perayu kepada setiap defendan. Sebagaimana kebiasaaan, kos adalah tertakluk kepada fi alokator. Tarikh: 13hb November 2023 …………………………………………. (NOOR HISHAM BIN ISMAIL) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi, Johor Bahru Peguam bagi pihak Perayu/Plaintif: Pn. Sugania Govind bersama-sama En. P. Rajagunaseelan dan Pn. Khairunnisa (PDK) Tetuan G. K. Sritharan & Co. Johor Bahru Peguam bagi pihak Responden/Defendan Pertama, Kedua dan Keempat: En. David Leow Tetuan TNG, Liew, David Leow & Co. Johor Bahru Peguam bagi pihak Responden/Defendan Ketiga: Pn. Kenny Lo Jia Yi Tetuan K S Pang & Co. Johor Bahru. Kes-kes yang dirujuk:

Simetech (M) Sdn Bhd v Yeoh Cheng Liam Constructions Sdn Bhd [1992] 1 MLJ 11;

The Carbon Company Sdn Bhd & Anor v. Ng Lee Hoon (conducting under 'Forest Wood Flooring') [2017] 4 MLJ 791;

ALW Car Workshop Sdn Bhd v AXA Affin General Insurance Bhd [2019] 4 MLJ 561;

AWC Berhad (Formerly known as AWC Facility Solutions Berhad) v

Ng Hoo Kui & Anor v. Wendy Tan Lee Peng (administratix for the estate of Tan Ewe Kwang, deceased) & Ors [2020] 12 MLJ 67. Undang-undang yang dirujuk:

Seksyen 19 Akta Kontrak 1950.