XXXX v Ariffin Bin Abdullah (22NCVC-400-08/2014)

Ini adalah permohonan interlokutori oleh defendan menurut Aturan 13 Kaedah 8 dan Aturan 81 Kaedah 7 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012 (KKM) untuk kebenaran lanjutan masa dan mengenepikan Perintah dan Penghakiman bertarikh 25.2.2015 serta kebenaran untuk memasukkan kehadiran dan pembelaan termasuk tuntutan balas dalam masa 14 hari dari tarikh perintah. 19/02/2026 18:34:46 22NCVC-400-08/2014 Kand. 80

Pada 27.11.2025, Mahkamah ini menolak permohonan defendan dengan kos.

Notis Permohonan Terpinda (Kandungan 58) difailkan oleh defendan pada 1.10.2025 dengan alasan bahawa penyampaian Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan, pemerolehan penghakiman tidak teratur, selain defendan mempunyai pembelaan kerana wujud unsur frod dan salahnyataan dalam urusan jual beli tanah selain defendan mempunyai pembelaan yang bermerit.

Permohonan defendan disokong dengan Afidavit Sokongan yang diikrarkan oleh defendan sebagaimana dalam Kandungan 56 dan 57.

Pada 25.2.2015, plaintif telah memasukkan penghakiman menurut Aturan 81 Kaedah (1) KKM 2012 terhadap defendan bagi perintah berikut – a) Perjanjian Jual-Beli seperti yang terkandung di Appendix ‘A’ (Perjanjian Jual Beli tersebut) dilaksanakan secara spesifik dan disempurnakan; b) Defendan dalam tempoh tujuh (7) hari dari tarikh penghakiman diserahkan kepada Defendan, melaksanakan dan/atau menandatangani Perjanjian Jual-Beli tersebut dan menyerahkannya kepada Plaintif; c) Defendan dalam tempoh tujuh (7) hari dari tarikh penghakiman diserahkan kepada Defendan, melaksanakan dan/atau menandatangani suratcara pindahmilik tanah tersebut (memorandum pindahmilik (Borang 14A) dan/atau mana-mana dokumen sampingan yang relevan dan menyerahkannya kepada Plaintif; d) Sekiranya Defendan memungkiri mana-mana perintah di bawah (b) dan (c), Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah ini diberi kuasa untuk melaksanakan dan/atau menandatangani Perjanjian Jual-Beli tersebut dan suratcara pindahmilik dan/atau mana-mana dokumen sampingan yang relevan atas nama dan bagi pihak Defendan tertakluk kepada Plaintiff membayar kepada Defendan harga pembelian penuh pada atau sebelum tarikh penyempurnaan (completion date) seperti yang terkandung di dalam Perjanjian Jual-Beli; e) Defendan dalam tempoh tujuh (7) hari dari tarikh penghakiman diserahkan kepada Defendan, menyerahkan kepada peguam Plaintif;

nombor fail cukai pendapatan Defendan dan juga alamat pejabat Lembaga Hasil Dalam Negeri di mana Defendan menyerahkan borang cukai pendapatan;

(ii) salinan kad pengenalan Defendan (depan dan belakang);

(iii) resit Cukai Tanah dan Cukai Taksiran yang terkini; dan

(iv) salinan asal Suratan Hakmilik/Geran. f) Defendan dalam tempoh tujuh (7) hari dari tarikh penghakiman diserahkan kepada Defendan, memohon dan/atau mengemukakan permohonan untuk kelulusan pindahmilik memihak kepada Plaintif di pejabat tanah yang berkenaan; g) Sekiranya Defendan memungkiri mana-mana perintah di bawah (f), Penolong Kanan Pendaftar Mahkamah ini diberi kuasa untuk memohon dan/atau mengemukakan permohonan untuk kelulusan pindahmilik memihak kepada Plaintif di pejabat tanah berkenaan; h) Kebebasan untuk memohon perintah selanjutnya atau arahan yang diperlukan untuk menyempurnakan transaksi jual beli tanah tersebut; dan i) Kos tindakan ini sebanyak RM3,000.00. KEDUDUKAN UNDANG-UNDANG [6] Prinsip undang-undang berhubung pengenepian penghakiman ingkar adalah mantap. Mahkamah Persekutuan dalam kes Lai Yoke Ngan & Anor. v. Chin Teck Kwee & Anor. [1997] 3 CLJ 305, memutuskan bahawa – The principle of setting aside a default judgment under O 13 r 8 has been well established and needs no detailed repetition. What is important to observe is that a default judgment is not a judgment on the merits. Accordingly, when such judgment is obtained irregularly, such irregularity would be sufficient ground by itself for setting it aside. But where the default judgment has been obtained regularly, in order to succeed the defendant must file an affidavit of merits, ie the defendant must disclose by affidavit evidence that prima facie he has a defence of merits. Put in another way, the affidavit must disclose that he has an arguable or triable issue on the merits. (see Evans v. Bartlam [1937] AC 478). ISU UNTUK DIPUTUSKAN [7] Berhubung permohonan defendan, Mahkamah ini perlu memutuskan dua isu utama, iaitu – i. Sama ada penghakiman bertarikh 25.2.2015 diperolehi secara teratur. ii. Sama ada defendan mempunyai pembelaan yang bermerit. ANALISIS DAN DAPATAN MAHKAMAH Isu 1: Sama ada penghakiman bertarikh 25.2.2015 diperolehi secara teratur. [8] Penegasan defendan adalah kertas kausa tidak disampaikan dengan sempurna kepada defendan. Defendan hanya mengetahui tentang Guaman ini selepas menerima permohonan komital daripada plaintif secara serahan tangan pada 2.7.2024. [9] Mahkamah ini merujuk Afidavit Penyampaian (Kandungan 8) yang diikrarkan oleh Eugene Lee Hong Whye dan mendapati Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan telah disahkan disampaikan secara penyampaian ganti melalui pengiklanan di akhbar The New Straits Times pada 25.12.2014, penampalan di papan notis Mahkamah Tinggi di Shah Alam pada 23.12.2014 dan penghantaran secara pos biasa ke Alamat defendan di 11A, Jalan Bukit 8/1K, Seksyen 8, 40000 Shah Alam pada 22.12.2024. Kaedah penyampaian ini konsisten dengan Perintah Mahkamah Tinggi bertarikh 7.10.2014. [10] Mahkamah ini turut merujuk alamat penyampaian defendan di 11A, Jalan Bukit 8/1K, Seksyen 8, Shah Alam, 40000 Selangor melalui carian Jabatan Pendaftaran Negara (JPN) yang ditunjukkan dalam Ekshibit PS-7 Afidavit Balasan Defendan. Alamat ini adalah sama dan serupa dengan alamat yang digunakan semasa penyampaian permohonan komital yang dilaksanakan secara kediri kepada defendan. Mahkamah ini mendapati bahawa tidak berkemungkinan defendan tidak mengetahui tentang kewujudan tuntutan oleh plaintif berhubung dengan Guaman ini. [11] Plaintif telah memfailkan Notis Permohonan (Kandungan 10) pada 23.1.2015 untuk mendapatkan kebenaran Mahkamah Tinggi di bawah Aturan 81 Kaedah 1 KKM 2012 untuk mendapatkan relif yang dipohon setelah defendan gagal memasukkan kehadiran dan Perakuan Ketidakhadiran bertarikh 23.1.2015 difailkan. [12] Mahkamah ini mendapati perintah penyampaian ganti tersebut merupakan perintah yang kekal sah dan berkuatkuasa. Tiada permohonan secara khusus dipohon oleh defendan untuk mencabar kesahan perintah tersebut. Mahkamah dalam kes Afad Sha Sdn Bhd v SPPIK Dagang Sdn Bhd & Anor [1996] 3 CLJ 541 memutuskan bahawa – The order of substituted service of the High Court, a superior Court of competent jurisdiction, must be obeyed by everyone save in a few and rare exception and it can only be challenged as regards its validity by the only way of having it set aside by proceedings instituted for the very purpose. It cannot be challenged thus collaterally in any proceedings as regards its validity save in a very few care exceptions, (such as a Bankruptcy Court going behind a judgment of any Court on credibly raised issues of collusion, fraud, etc. only on hearing a bankruptcy petition), which all do not apply here. [13] Selanjutnya Mahkamah Rayuan dalam kes Hartecon JV Sdn Bhd & Anor v Hartela Contractors Ltd [1997] 2 CLJ 104 memutuskan: [1] Once a judge makes a ruling, substantive or procedural, final or interlocutory, it must be adhered to and may not be reopened. Although the first decision was made on a interlocutory matter which was purely procedural in nature, it was nevertheless binding on the court and on all parties to the lis until its reversal on appeal. [14] Pada tahap ini perintah penyampaian ganti adalah kekal sah dan mengikat plaintif dalam konteks penyampaian kertas kausa kepada defendan. Justeru pada hemat Mahkamah ini, tiada kecacatan dalam penyampaian Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan oleh plaintif kepada defendan dan pemerolehan Penghakiman bertarikh 25.2.2015 adalah teratur. Kebenaran Lanjutan Masa [16] Sebelum Mahkamah ini memberi pertimbangan terhadap isu kedua, wajar bagi Mahkamah ini meneliti terlebih dahulu sebab kelewatan dalam pemfailan Kandungan 58 sebelum meneliti isu kedua di atas. [17] Setelah 10 tahun 7 bulan berlalu, defendan kembali ke Mahkamah ini dan membawa alasan tiada pengetahuan tentang kewujudan Guaman ini selain defendan menegaskan mempunyai pembelaan bermerit untuk dibicarakan. Tempoh masa 10 tahun bukanlah tempoh yang singkat. Sepanjang tempoh tersebut, defendan tidak melakukan menggunakan hak yang diperuntukkan di sisi undang-undang untuk mempertahankan haknya sama ada terhadap plaintif atau pun peguam cara yang mewakili defendan dalam transaksi jual beli tersebut. [18] Mahkamah ini berpandangan, tingkah laku defendan tersebut bukanlah satu keadaan yang mewajarkan Mahkamah ini menggunakan kuasa budi bicara membenarkan lanjutan masa. Mahkamah ini merujuk nas undang-undang yang diutarakan oleh peguam cara terpelajar bagi plaintif berkaitan dengan litigan yang cuai dalam kes Khor Cheng Wah v. Sungai Way Leasing Sdn. Bhd. [1997] 1 CLJ 396. Mahkamah Rayuan dalam kes tersebut menyatakan – It is a cardinal principle of law, that when a litigant seeks the intervention of the Court in a matter that affects his rights, he must do so timeously. The maxim vigilantibus, non dormientibus, jura subveniunt, though having its origins in the Court of Chancery, is of universal application. Even in cases where a right is exercisable ex debito justitiae, a Court may refuse relief to an indolent litigant. In all cases in which delay in approaching the Court is in issue, the burden is upon the litigant who has delayed to render a satisfactory explanation for it. Whether the explanation in a given case is satisfactory or reasonable depends upon the facts and circumstances of each case. And in a matter which involves the exercise of discretion, it is for the Judge in whom the law primarily vests the discretion. [19] Mahkamah ini sukar mempercayai alasan yang dikemukakan oleh defendan bahawa Guaman ini tidak dalam pengetahuannya. Jika tiada pengetahuan, adalah tidak berkemungkinan defendan boleh bertindak membuat laporan polis pada 24.7.2024 yang mengesahkan dihubungi berulang kali oleh peguam-peguam plaintif agar defendan menandatangani dokumen pindah milik. Hal ini membawa kepada satu kesimpulan bahawa komunikasi yang dilakukan oleh plaintif melalui peguam cara yang menguruskan perjanjian jual beli adalah berkemungkinan sekali telah berjaya membawa Guaman ini ke pengetahuan defendan. [20] Afidavit Sokongan defendan melalui perenggan 17 mendedahkan fakta bahawa defendan sudah mempunyai pengetahuan tentang kewujudan perintah Mahkamah bertarikh 25.2.2015 sejak 2.7.2024 pagi iaitu semasa defendan menerima penyampaian ke diri Notis Permohonan Pengkomitan yang difailkan oleh plaintif. Bahkan fakta ini diakui sendiri oleh defendan melalui perenggan 18 Afidavit Sokongan. [21] Selepas itu, defendan hadir ke sesi pengurusan kes di Mahkamah atas kapasiti individu sehinggalah defendan melantik peguam cara pada 28.8.2025. [22] Pada hemat Mahkamah ini, defendan gagal mendedahkan alasan yang bermerit untuk permohonan pelanjutan masa. Kebenaran bagi lanjutan masa tidak wajar diberi kepada defendan. Isu 2: Sama ada defendan mempunyai pembelaan yang bermerit. [23] Bagi tujuan kesempurnaan, Mahkamah ini merujuk kepada isu kedua. Tuntutan plaintif terhadap defendan melibatkan urus niaga jual beli sebidang tanah yang terletak di bawah hakmilik H.S(M) 13622, P.T 9415, Tempat Batu 13, Jalan Puchong Mukim dan Daerah Petaling pada harga RM1,020,300.00. [24] Beban terletak pada defendan untuk menunjukkan pembelaannya secara prima facie merupakan isu yang serius untuk dibicarakan. Mahkamah Agung dalam Hasil Bumi Perumahan Sdn Bhd & Ors v. United Malayan Banking Bhd [1994] 1 CLJ 328 memberi panduan yang mengikat Mahkamah ini bahawa - In our view, in order to succeed in his application under these Orders the applicant must show that he has a defence which has some merits and which the Court should try. To use common and plain language, the applicant must show that his defence is not a sham defence but one that is prima facie, raising serious issues as bona fide reasonable defence that ought to be tried, because obviously if the defence is a sham defence there is no defence and the application must fail. [25] Wang deposit sebanyak RM102,300.00 telah dibayar kepada defendan melalui peguam cara Tetuan Hew & Associates. Defendan enggan memberi maklum balas untuk menandatangani perjanjian selepas menerima deposit tersebut. Semasa transaksi jual beli tanah tersebut, kedua-dua pihak diwakili oleh peguam masing-masing. Plaintif telah cuba menghubungi peguam defendan melalui surat bertarikh 10.03.2014 dan 12.06.2014 untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli, tetapi defendan gagal berbuat demikian. [26] Berikutan itu plaintif memfailkan Guaman ini untuk mendapatkan perintah pelaksanaan spesifik yang akhirnya diperoleh secara penghakiman ingkar pada 25.2.2015. [27] Melalui Afidavit Sokongan, defendan menyatakan peguam caranya pada ketika itu tidak memaklumkan berkenaan Guaman ini. Mahkamah ini mendapati defendan gagal membangkitkan pembelaan untuk dibicarakan. Hal ini kerana, defendan tidak pun menafikan penerimaan wang deposit mahu pun mengemukakan alasan bahawa keseluruhan wang deposit telah dipulangkan kepada plaintif. [28] Defendan juga menyatakan wujud frod dan salahnyataan frod oleh plaintif dalam urusan perjanjian jual beli. Namun demikian, draf cadangan pernyataan pembelaan defendan dalam Ekshibit AA-21 Afidavit Sokongan (Kandungan 57) tidak mengandungi butiran frod dan salahnyataan frod sebagaimana digariskan dalam Aturan 18 Kaedah 12 (1) (a) KKM 2012. [29] Mahkamah ini mendapati defendan turut meletakkan kesalahan di bahu peguam caranya yang menguruskan perjanjian jual beli, Tetuan Hew kerana tidak memaklumkan tentang Guaman ini. Bahkan melalui Penghujahan Bertulis, peguam cara terpelajar bagi defendan menegaskan bahawa wujud penipuan, salah laku dan ketidakjujuran peguamcara-peguamcara dalam penyediaan perjanjian jual beli bagi tanah tersebut yang menyebabkan defendan enggan menurunkan tandatangan dalam perjanjian jual beli tersebut. [30] Ironinya tiada tindakan diambil oleh defendan terhadap peguam-peguam yang terlibat dalam alegasi defendan tersebut pada keseluruhan masa yang material. Bahkan Cadangan Pembelaan yang dikemukakan sebagai menyokong permohonan di sini tidak memplidkan tuntutan balas terhadap plaintif mahu pun peguam-peguam yang dirujuk tersebut. KESIMPULAN [31] Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini menolak Kandungan 58 dengan kos RM3,000.00 tertakluk kepada alokator. Bertarikh pada 19 Februari 2026. Ditandatangani ………………………………………. Hazizah binti Kassim Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Keluarga (2) Shah Alam, Selangor

Bagi Pihak Plaintif : Cheng Khang Chween dan Tay V. Ann Tetuan Vin Cheng & Co (Wilayah

Bagi Pihak Defendan : Nur Ermashawani binti Rusli dan Afaf Abdul Rahman Tetuan Erma Rusli & Co (Shah Alam, Selangor)