Yayasan Melaka v BOO KUANG LOON (BA-22NCvC-474-11/2023)

Ini adalah permohonan oleh Gold Coast Water City Resort (Malacca) Sdn Bhd selaku Pihak Pencelah Yang Dicadangkan untuk mencelah dalam prosiding yang difailkan oleh Yayasan Melaka terhadap defendan, Boo Kuang Loon menurut Aturan 15 kaedah 6 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012.

Pada 20 Ogos 2024, permohonan pihak pencelah telah dibenarkan oleh Mahkamah ini dengan kos dalam kausa. 13/11/2024 17:19:58 BA-22NCvC-474-11/2023 Kand. 42 S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 2

Plaintif adalah tuan tanah bagi hartanah yang terletak di bawah PT17345 HSD 70493 dan PT17344 HSD70492, Mukim Bukit Katil, Daerah Melaka Tengah (tanah tersebut). Tanah tersebut telah dimajukan sebagai Water City Resort dengan empat blok yang terdiri daripada 322 buah apartment berserta 840 buah bilik dan fasiliti.

Pihak pencelah telah memasuki perjanjian jual beli dengan plaintif bertarikh 30.12.2013 dan telah membeli tanah tersebut dan keseluruhan bangunan dalam projek Water City Resort tersebut dengan harga RM82,000,000.00. Pihak pencelah telah membayar plaintif sebanyak RM49,283,143.51 dengan baki harga belian berjumlah RM32,716.49.

Seterusnya, pihak pencelah dan plaintif memasuki Perjanjian Tambahan bertarikh 30.4.2015 untuk menyemak semula dan meminda beberapa klausa dalam perjanjian jual beli bertarikh 30.12.2013.

Semasa perjanjian tambahan dimasuki, pihak pencelah telah berjaya menjual 191 buah unit apartment kepada pembeli individu dan syarikat. Namun pihak pencelah masih belum dapat menjual 131 unit apartment berserta fasiliti (dirujuk sebagai harta-harta tersebut).

Oleh kerana ada masalah kerja-kerja pembinaan selain kegagalan mendapat kebenaran pelaburan asing (Foreign Investment Consent), pihak pencelah telah menyelesaikan isu pembaikan harta-harta tersebut dengan melantik ICM Construction untuk membaiki kecacatan yang ada di Water City Project tersebut dengan kos RM17,430,320.00. S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 3

Harta-harta tersebut kemudiannya telah dibeli oleh defendan berserta syarikat penamanya dengan harga belian RM90,800,000.00 yang akan dibayar kepada plaintif. Defendan telah memperoleh pembiayaan daripada Kenanga Investment Bank Berhad dan Kenanga Capital Sdn Bhd dan harta-harta tersebut digadaikan.

Selain itu, terdapat siri perundingan antara plaintif dan pihak pencelah berkaitan baki harga belian yang masih belum dibayar. Suatu persetujuan telah dicapai antara plaintif dan pihak pencelah agar RM25,000,000.00 dijadikan harga penyelesaian akhir yang perlu dibayar oleh pihak pencelah kepada plaintif.

Berikutan itu, satu perjanjian tiga pihak telah dimasuki oleh plaintif, pihak pencelah dan defendan bertarikh 28.5.2019 berkaitan baki harga belian harta-harta tersebut dibayar kepada plaintif. Suatu surat Akujanji dari Kenanga Investment Bank Berhad dan Kenanga Capital Sdn Bhd bertarikh 21.6.2019 telah dikeluarkan kepada plaintif.

Defendan kemudiannya membayar RM5,000,000.00 kepada plaintif dengan baki penyelesaian akhir berjumlah RM20,000,000.00. Namun, defendan telah gagal membayar baki tersebut sehingga menyebabkan plaintif dan pihak pencelah berulangkali memberi peringatan.

Melalui surat bertarikh 3.10.2019, Tetuan Halim Hong & Quek iaitu peguam cara defendan telah mengesahkan kepada plaintif hasrat defendan untuk membatalkan dan menamatkan perjanjian jual beli harta-harta tersebut. S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 4

Berikutan itu, plaintif memfailkan writ saman terhadap defendan di Mahkamah ini untuk menuntut baki harga belian RM20,000,000.00. C. PERMOHONAN PIHAK PENCELAH

Permohonan oleh Pihak Pencelah (kandungan 7) disokong oleh Afidavit Khor Yong Yong selaku pelikuidasi yang dilantik oleh Mahkamah.

Pihak pencelah memohon untuk mencelah dan menjadi pihak dalam Guaman BA-22NCVC-474-11/2023 di sini setelah memperoleh maklumat daripada pihak Kenanga bahawa defendan telah mengadai harta-harta tersebut kepada pihak Kenanga.

Maklumat gadaian dapat dilihat melalui surat bertarikh 13.7.2022 yang ditunjukkan dalam Eksihibit G-6 Afidavit Sokongan pihak pencelah. Jelas tertera melalui surat tersebut, harga penebusan yang perlu dibayar kepada Kenanga Investment Bank Berhad adalah RM65,375,440.11 dengan RM20,000,000.00 daripadanya adalah sebahagian harga jualan yang akan dibayar kepada plaintif manakala sejumlah RM7,580,854.37 perlu dibayar kepada Kenanga Capital Sdn Bhd.

Menurut pihak pencelah, defendan beroleh manfaat dari gadaian harta tersebut dengan mengeluarkan RM52,000,000.00 dan perkara ini membawa kepada fraudulent concealment antara plaintif dengan defendan kerana ia tidak dimaklumkan kepada pihak pencelah tentang gadaian yang dibuat oleh defendan.

Menurut pihak pencelah, defendan telah menikmati keuntungan yang tidak sah berjumlah RM47,000,000.00 berikutan daripada gadaian S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 5 tersebut dengan tanpa kebenaran pihak pencelah. Pihak pencelah turut menegaskan plaintif telah bersubahat dengan defendan kerana membenarkan defendan mendapat keuntungan yang tidak sah sehingga menjejaskan harta-harta tersebut. D. HUJAHAN PLAINTIF

Menurut plaintif, asas tuntutan plaintif terhadap defendan adalah berdasarkan surat akujanji yang dirujuk dalam muka surat 29 Afidavit Jawapan plaintif (kandungan 19). Intipati akujanji tersebut menyatakan jika defendan gagal membayar harga belian, plaintif akan meneruskan dengan tuntutan dan pihak pencelah adalah pihak yang asing bagi prosiding ini.

Selain itu, pihak pencelah juga tidak mempunyai kepentingan dalam perjanjian penyelesaian bertarikh 30.5.2019 yang dirujuk dalam Afidavit Sokongan (kandungan 8) mukasurat 213.

Pihak pencelah juga menurut plaintif telah gagal membayar RM32,000,000.00 kepada plaintif untuk 131 unit harta-harta tersebut.

Dalam hal ini, plaintif telah melepaskan hak menuntut terhadap pihak pencelah dan Recital F Perjanjian Jual Beli melibatkan plaintif, pihak pencelah dan defendan dimuka surat 214 Afidavit Sokongan pihak pencelah.

Oleh kerana kegagalan pihak pencelah membayar harga belian, perjanjian tiga pihak tersebut dimasuki. Ini bermaksud pihak pencelah telah berkompromi dengan isu dalam perjanjian penyelesaian dan pihak S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 6 pencelah sudah tidak ada kepentingan dalam 131 unit harta-harta tersebut. Plaintif merujuk kes Mahkamah Persekutuan Tan Ong Ban v Teoh Kim Heng [20167] 1 MLJ 23 yang memutuskan beneficial interest hanya wujud jika harga pembelian dijelaskan seluruhnya.

Defendan menegaskan bahawa pihak pencelah tidak mempunyai kepentingan atas harta-harta tersebut kerana pihak pencelah telah gagal membayar keseluruhan harga belian di bawah perjanjian jual beli utama.

Hak milik harta-harta adalah pada plaintif. Pihak pencelah hanya mementingkan kepentingan komersil sahaja. Menurut defendan 131 unit harta-harta tersebut dijual oleh pihak pencelah kepada defendan dengan persetujuan plaintif. Maka, alegasi tentang pengkayaan tidak wajar oleh pihak pencelah adalah tidak relevan.

Permohonan untuk mencelah diperuntukkan dalam Aturan 15 kaedah 6 Kaedah-kaedah Mahkamah 2012.

Mahkamah Persekutuan dalam kes Hong Leong Bank Bhd v Staghorn Sdn Bhd & Other Appeals [2008] 2 CLJ 121 telah memberi panduan yang mengikat berkaitan pemakaian Aturan 15 kaedah 6 Kaedah Mahkamah Tinggi, iaitu - S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 7 “[59 ] Secondly, an application for leave to intervene in order to set aside an order for sale by a party not already a party to the proceedings must be made under O. 15 r. 6 of the RHC 1980. The application may be made "at any stage of the proceedings" meaning before judgment, otherwise the proceedings have concluded and there is no longer a proceeding in existence for the party to intervene in. The judge has also become functus officio. Even then, the application must be made promptly. Order 15 r. 6 of the RHC 1980 applies to all civil proceedings whether commenced by a writ, motion or summons etc.

Thirdly, an application for leave to intervene is supported by an affidavit. In other words, in such an application, the judge merely decides on affidavit evidence, whether or not leave should be granted. At that stage, the judge should not make a definite finding of facts which, as envisaged by O. 15 r. 6 of the RHC 1980, will and can only be made after all evidence has been adduced in the trial which will follow subsequently.

Bagi permohonan mencelah, Mahkamah Persekutuan dalam kes Hong Leong Bank Berhad (supra) turut memutuskan prinsip undang-undang yang diputuskan dalam kes Pegang Mining Co Ltd v Choong Sam & Ors [1969] 2MLJ 52; [1968] CLJU 96 adalah terpakai dan kesemua keperluan dalam Aturan 15 kaedah 6(2) Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 hendaklah dipenuhi.

Selanjutnya Mahkamah Agung dalam kes Arab Malaysian Merchant Bank Bhd v Dr Jamaludin Dato’ Mohd Jarjis [1991] 1 CLJ Rep 19 telah membangkitkan tentang ujian yang seharusnya digunakan dalam memutuskan sama ada seseorang itu layak ditambah sebagai pihak dalam prosiding. Diputuskan oleh Mahkamah Agung bahawa - “One of the class of cases covered by the said rule, which allows intervention by persons not parties, is where the proprietary or pecuniary rights of the intervener are directly affected by the proceedings or where the intervener may be rendered liable to satisfy any judgment either directly or indirectly. The ambit of this class has been materially widened by the decision of the U.K. Court of Appeal in Gurtner v. Circuit [1968] 1 All ER 328, the effect of which is to include any case in which the intervener is S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 8 directly affected not only in his legal rights but in his pocket. In this connection, we would refer to and respectfully adopt the following dictum of Lord Denning MR, in that case, in which His Lordship said as follows: It seems to me that, when two parties are in dispute in an action at law and the determination of that dispute will directly affect a third person in his legal rights or in his pocket, in that he will be bound to foot the bill, then the Court in its discretion may allow him to be added as a party on such terms as it thinks fit. By so doing, the Court achieves the object of the rule. It enables all matters in dispute 'to be effectually and completely determined and adjudicated upon' between all those directly concerned in the outcome.”

Tujuan undang-undang memberi ruang untuk pihak mencelah dalam suatu prosiding telah dijelaskan oleh Privy Council dalam Pegang Mining Co Ltd v Choong Sam & Ors (supra). Kuasa budibicara diberikan kepada mahkamah untuk menambah pihak dalam suatu tindakan litigasi adalah bagi mengelakkan ketidakadilan sekiranya hak untuk didengar tidak diberikan. Dalam kes Pegang Mining Co Ltd v Choong Sam & Ors (supra) diputuskan - “The cases illustrate the great variety of circumstances in which it may be sought to join an additional party to an existing action. In their Lordships' view one of the principal objects of the rule is to enable the Court to prevent injustice being done to a person whose rights will be affected by its judgment by proceeding to adjudicate upon the matter in dispute in the action without his being given an opportunity of being heard. To achieve this object calls for a flexibility of approach which makes it undesirable in the present case, in which the facts are unique, to attempt to lay down any general proposition which could be applicable to all cases.”

Isu yang wajar diputuskan oleh Mahkamah ini terhadap permohonan pihak pencelah adalah sama ada Pihak Mencelah Yang Dicadangkan mempunyai kepentingan undang-undang untuk mencelah dalam Guaman BA-22NCVC-474-11/2023. S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 9

Berdasarkan afidavit-afidavit dalam permohonan di sini, Mahkamah ini mendapati wujud dua perjanjian yang dimasuki oleh plaintif, defendan dan pihak pencelah berkaitan dengan tanah dan harta-harta tersebut. Perjanjian tersebut adalah –

Settlement Agreement bertarikh 28.5.2019 yang menyatakan Yayasan Melaka selaku tuan tanah sebagai Pihak Pertama, Gold Coast selaku penjual dirujuk sebagai pihak kedua dan BKL selaku pembeli sebagai pihak ketiga bagi penjualan 131 unit apartment dan kemudahan pada harga RM25,000,000.00; dan

(ii) Perjanjian Jual Beli yang tidak ditarikhkan tetapi telah ditandatangani oleh plaintif, pihak pencelah dan defendan. [33] Kedua-dua perjanjian tersebut jika dirujuk, mengandungi peruntukan yang memberi implikasi kepada pihak pencelah. Dalam Settlement Agreement, pihak pencelah yang perlu menanggung kos-kos bagi penjualan 131 unit apartment. [34] Manakala melalui Perjanjian Jual Beli tiga pihak tersebut, antara fakta yang diperoleh dari perjanjian tersebut adalah-

Pihak pencelah dengan kebenaran plaintif menjual harta-harta tersebut kepada defendan pada harga RM19,500,000.00

(ii) Harta-harta tersebut didaftarkan atas nama plaintif. S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ

(iii) Harta tersebut pada ketika itu digadaikan kepada Kenanga Investment Bank Berhad dan Kenanga Capital Sdn Bhd selaras dengan Settlement Agreement.

(iv) Bayaran jual beli hendaklah dibayar oleh pembeli iaitu defendan kepada pihak pencelah selaku penjual. [35] Mahkamah ini turut merujuk para 7 Pernyataan Pembelaan bertarikh 6.4.2023 yang memplidkan perjanjian jual beli bertarikh 30.12.2013 antara plaintif dengan pihak pencelah tidak pernah dibatalkan. [36] Pada hemat Mahkamah ini, pernyataan fakta tersebut memberi ruang kepada pihak pencelah untuk mencelah. Fakta yang jelas adalah defendan merupakan pembeli dan pihak pencelah ialah penjual. Dalam tuntutan yang ingin dibawa oleh pihak pencelah ia berkaitan aset bernilai RM90,000,000.00 berikutan tindakan defendan menamatkan perjanjian. [37] Bahkan Perjanjian jual beli secara tiga pihak dalam mukasurat 102 Afidavit Sokongan khasnya klausa 8 juga memperuntukkan tentang default by purchaser. [38] Selain itu, Mahkamah juga mendapati pliding-pliding yang difailkan oleh plaintif dan defendan telah memplidkan pihak pencelah dan penglibatan pihak pencelah dalam Perjanjian Jual Beli bertarikh 30.12.2013. Ini dapat dilihat melalui perenggan 4 dan 5 Pernyataan Tuntutan dan perenggan 7 pernyataan pembelaan. S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ [39] Mengambil panduan daripada prinsip yang diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam Hong Leong Bank Berhad v Staghorn Sdn Bhd & Other Appeals [2008] 2 CLJ 121 (supra), Mahkamah ini hanya perlu menilai afidavit-afidavit dan memutuskan sama ada kebenaran mencelah wajar diberikan atau tidak, tanpa perlu membuat dapatan fakta. [40] Selanjutnya, dengan adanya dua perjanjian yang dimasuki secara tiga pihak oleh plaintif, pihak pencelah dan defendan adalah sukar bagi Mahkamah ini menerima pendirian plaintif dan defendan bahawa kepentingan pihak pencelah tidak akan terjejas jika pertikaian antara plaintif dan defendan diteruskan tanpa pihak pencelah dijadikan pihak dalam guaman ini. [41] Apatah lagi perjanjian penyelesaian yang melibatkan tiga pihak tersebut dimasuki bertujuan untuk menyelesaikan wang yang terhutang oleh pihak pencelah kepada plaintif. Fakta ini telah diplidkan oleh plaintif dalam perenggan 6 Pernyataan Tuntutan. [42] Mahkamah ini turut berpandangan, kewujudan perjanjian-perjanjian secara tiga pihak meletakkan kedudukan pihak pencelah sebagai mempunyai legal interest secara langsung dalam kes melibatkan plaintif dan defendan di sini. Ia selari dengan keputusan dalam kes In the case of Imej Muhibah Sdn Bhd v Pintar Asiamas Sdn Bhd & 8 Ors and Chester Perak Holdings Sdn Bhd & Anor [2017] 1 LNS 1055 yang menitikberatkan keperluan pihak pencelah menunjukkan dalam afidavit tentang adanya legal interest dan bukan sekadar commercial interest. S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ [43] Saya berpandangan, kepentingan undang-undang yang menjadi asas perlunya pihak pencelah dijadikan pihak dalam guaman di sini turut dapat dilihat melalui perjanjian jual beli melibatkan kesemua 322 unit apartment di Water City Resort yang telah dijual oleh plaintif kepada pihak pencelah. Persoalan sama ada perjanjian tersebut telah ditamatkan atau tidak semasa perjanjian secara tiga pihak dimasuki wajar dibentangkan semasa bicara penuh. Peluang untuk didengar harus diberi kepada pihak pencelah untuk mengelak ketidakadilan. [44] Oleh itu, penghujahan plaintif yang membantah permohonan pihak pencelah kerana tiada kepentingan undang-undang pada pandangan Mahkamah ini adalah tidak bermerit. [45] Mahkamah juga merujuk terma dalam perjanjian tiga pihak tersebut yang memberi implikasi kepada pembayaran all outgoing expenses oleh pihak pencelah. Ekshibit G-11 dalam kandungan 13 iaitu Proof of Debt General Form yang ditandatangani oleh Datuk Yusof bin Hj Jantan mewakili plaintif mengakui setakat 5.4.2021 pihak pencelah telah terhutang kepada plaintif sejumlah RM2,195,654.324 bagi fi penyelenggaraan dan sinking funds menurut Perjanjian Jual Beli bertarikh 30.12.2013 dan Settlement Agreement bertarikh 28.5.2019. [46] Mahkamah ini berpandangan, Ekshibit G-11 tersebut konsisten dengan penegasan pihak pencelah yang juga berterusan membayar cukai pintu dan cukai tanah bagi hartanah tersebut. Pada hemat Mahkamah ini, prinsip dalam kes Arab Malaysian Merchant Bank Bhd v Dr Jamaludin Dato’ Mohd Jarjis (supra) bahawa “the effect of which is to include any case in which the intervener is directly affected not S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ only in his legal rights but in his pocket” adalah tepat terpakai kepada pihak pencelah. [47] Maka, Mahkamah ini juga tidak dapat menerima penghujahan defendan bahawa pihak pencelah hanya mempunyai kepentingan komersil. Kes Jamaluddin Mohd Radzi & Ors v Sivakumar Varatharaju Naidu [2009] 1 CLJ 785 yang dikemukakan oleh defendan adalah dibezakan. Dalam kes Jamaluddin Mohd Radzi & Ors (supra) permohonan mencelah telah ditolak kerana pencelah yang dicadangkan tidak menunjukkan kepada Mahkamah apakah hak dan liabiliti yang timbul melibatkan pihak pencelah selain kes tersebut hanya melibatkan status sebagai ahli Legislative Assembly. [48] Selain itu, Mahkamah juga mempertimbangkan Penghujahan peguam cara defendan tentang alasan No unlawful gain and conspiracy yang dinikmati oleh defendan wajar diterima oleh Mahkamah ini. Menurut pihak defendan lagi, Third Party Charges yang dimasuki selaras dengan klausa 1(b) Settlement Agreement dan pihak pencelah tidak membantah gadaian tersebut. Pada hemat Mahkamah ini, tindakan defendan menamatkan perjanjian setelah gadaian tersebut dimasuki memberi asas undang-undang kepada pihak pencelah untuk mencelah dalam prosiding ini. [49] Tuntasnya, pihak pencelah telah melepaskan beban menunjukkan kepada Mahkamah ini bahawa pihak pencelah mempunyai kepentingan undang-undang secara langsung dalam Guaman BA-22NCVC-474- 11/2023 di sini. Mahkamah ini mendapati tiada merit dalam alasan-alasan bantahan yang telah dihujahkan oleh peguam cara plaintif dan defendan. S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ Keadilan akan tercapai sekiranya pihak pencelah diberi peluang untuk didengar. I. KESIMPULAN [50] Berdasarkan alasan-alasan di atas, permohonan pihak pencelah dalam Notis Permohonan Kandungan 7 dibenarkan dengan kos dalam kausa. Bertarikh pada 13 November 2024. Ditandatangani ......................................................... HAZIZAH KASSIM Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Sivil (NCvC10) Shah Alam Bagi Pihak Plaintif : Tai Yong Fung Tetuan Kesavan (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur) Bagi Pihak Defendan : S. Ramesh & Ng Jean Yenn Tetuan Ramesh Dipendra Jeremiah Law (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur) Bagi Pihak Pencelah : S. Dhanaraj & Siti Aisyah Sabrina binti Zulkapli Tetuan Hakem Arabi & Associates (Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur) S/N scyyEXZvpEmkvkCvb3I/OQ