YO YAN SOCK v Surpass Excellence Sdn Bhd (JA-12BNCvC-28-12/2024)

WOO POH SUN (No. K/P: 621201-08-5779)

SURPASS EXCELLENCE SDN BHD [(No. Syarikat: 201701034374 (1248545-D)

TETUAN T.K. LOW & CO (Disaman sebagai firma guaman) …....RESPONDEN-RESPONDEN (DALAM MAHKAMAH SESYEN DI JOHOR BAHRU DALAM NEGERI JOHOR DARUL TAKZIM, MALAYSIA GUAMAN SIVILNO: JA-A52NCVC-257-12/2020 ANTARA YO YAN SOCK (No. K/P: 720403-01-5692) PLAINTIF 17/04/2026 16:44:28 JA-12BNCvC-28-12/2024 Kand. 19

WOO POH SUN (No. K/P: 621201-08-5779)

SURPASS EXCELLENCE SDN BHD [(No. Syarikat: 201701034374 (1248545-D)]

TETUAN T.K. LOW & CO (Disaman sebagai firma guaman) .....DEFENDAN-DEFENDAN) ALASAN PENGHAKIMAN

Rayuan ini adalah terhadap keputusan Hakim Mahkamah Sesyen Johor Bahru pada 14.11.2024 yang telah menolak tuntutan Perayu selepas perbicaraan penuh dalam Guaman Sivil No. JA-A52NCVC-257-12/2020.

Perayu selaku Plaintif di Mahkamah Sesyen telah memfailkan tindakan terhadap Responden-responden berhubung suatu transaksi penjualan hartanah serta dakwaan kecuaian profesional terhadap firma guaman yang terlibat dalam urusan tersebut.

Mahkamah Sesyen setelah menilai keseluruhan keterangan saksi serta dokumen yang dikemukakan telah memutuskan bahawa tuntutan Perayu tidak dibuktikan di sisi undang-undang dan dengan itu tuntutan tersebut telah ditolak. Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Perayu telah memfailkan rayuan ini di Mahkamah ini.

Mahkamah ini pada 9.3.2026, setelah meneliti Rekod Rayuan, Rekod Rayuan Tambahan, hujahan bertulis pihak-pihak serta ikatan otoriti yang dikemukakan, Mahkamah ini berpendapat bahawa rayuan ini tidak mempunyai merit dan keputusan Mahkamah Sesyen adalah betul dari segi fakta dan undang-undang. Oleh itu Rayuan Perayu ditolak dengan kos RM8,000.00 dibayar oleh Perayu kepada Responden-Responden. Oleh kerana tidak berpuas hati dengan keputusan ini Perayu telah memfailkan Notis Rayuan bertarikh

8.4.2026 merayu terhadap keseluruhan keputusan ini. Disediakan Alasan Penghakiman ini abgi tujuan tersebut.

Rayuan ini berpunca daripada suatu transaksi jual beli hartanah yang melibatkan Plaintif sebagai pemilik asal kepada suatu hartanah yang terletak di Mukim Pulai, Johor Bahru dan didaftarkan di bawah Geran Hakmilik No. 268692 Lot 34771 Mukim Pulai, Daerah Johor Bahru, Negeri Johor (“Hartanah tersebut”).

Berdasarkan keterangan yang terdapat dalam rekod rayuan, Plaintif merupakan pemilik berdaftar hartanah tersebut sebelum transaksi yang menjadi pertikaian dalam kes ini berlaku. Pada atau sekitar pertengahan tahun 2017, Plaintif telah bersetuju untuk menjual Hartanah tersebut kepada Defendan Pertama. Persetujuan tersebut kemudiannya direkodkan secara rasmi melalui suatu Perjanjian Jual Beli bertarikh 25 Julai 2017 (“SPA Pertama”).

Berdasarkan SPA Pertama tersebut, Plaintif bersetuju untuk menjual Hartanah tersebut kepada Defendan Pertama dengan harga jualan sebanyak RM650,000.00. Struktur pembayaran yang dipersetujui antara pihak-pihak memperuntukkan bahawa sebanyak 10% daripada harga jualan, iaitu RM65,000.00, hendaklah dibayar sebagai deposit pada masa perjanjian dimeterai.

Plaintif tidak menafikan bahawa deposit tersebut telah diterima semasa SPA Pertama ditandatangani. Walau bagaimanapun, pertikaian dalam kes ini timbul apabila Plaintif mendakwa bahawa baki harga jualan tidak dibayar sepenuhnya kepadanya walaupun transaksi hartanah tersebut kemudiannya diteruskan.

9.

Walau bagaimanapun, keterangan dalam rekod rayuan menunjukkan bahawa pada suatu peringkat kemudian, Defendan Pertama telah memasuki satu lagi transaksi berhubung hartanah yang sama dengan pihak ketiga. Transaksi kedua ini dimeterai melalui suatu Perjanjian Jual Beli bertarikh 1 Mac 2018 antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua (“SPA Kedua”).

SPA Kedua tersebut pada asasnya melibatkan penjualan semula hartanah yang sama oleh Defendan Pertama kepada Defendan Kedua. Dengan kata lain, melalui SPA Kedua, Defendan Kedua telah bertindak sebagai pembeli kepada hartanah tersebut daripada Defendan Pertama. Rekod rayuan menunjukkan bahawa selepas SPA Kedua dimeterai, proses pemindahan hak milik hartanah tersebut telah diteruskan melalui prosedur yang lazim bagi transaksi hartanah.

Dalam keseluruhan urusan transaksi yang melibatkan SPA Pertama dan SPA Kedua ini, Defendan Ketiga, iaitu firma guaman Tetuan T.K. Low & Co, telah bertindak sebagai peguamcara yang mengendalikan dokumentasi serta urusan undang-undang berkaitan transaksi hartanah tersebut. Peranan Defendan Ketiga dalam transaksi ini termasuklah menyediakan dokumen perjanjian jual beli, menguruskan urusan pindah milik hartanah, serta menjalankan langkah-langkah dokumentasi yang berkaitan bagi memastikan transaksi tersebut dapat disempurnakan dari sudut undang-undang.

Plaintif dalam tuntutannya mendakwa bahawa Defendan Ketiga telah gagal menjalankan tanggungjawab profesional mereka dengan sewajarnya dalam mengendalikan transaksi tersebut. Secara khususnya, Plaintif mendakwa bahawa Defendan Ketiga sepatutnya memastikan bahawa baki harga jualan di bawah SPA Pertama telah dibayar sepenuhnya kepada Plaintif sebelum sebarang langkah diambil untuk memindahkan hak milik hartanah kepada pihak lain. Plaintif selanjutnya mendakwa bahawa kegagalan Defendan Ketiga untuk bertindak dengan berhati-hati dalam mengendalikan transaksi tersebut telah menyebabkan hartanah milik Plaintif akhirnya dipindahkan kepada Defendan Kedua walaupun Plaintif mendakwa masih belum menerima keseluruhan harga jualan yang dipersetujui.

Berdasarkan keadaan tersebut, Plaintif mengambil pendirian bahawa tindakan Defendan-defendan, khususnya Defendan Pertama dan Defendan Ketiga, telah menyebabkan beliau mengalami kerugian kewangan. Plaintif seterusnya memfailkan tindakan di Mahkamah Sesyen Johor Bahru terhadap Defendan-defendan bagi mendapatkan pelbagai relif termasuk ganti rugi serta liabiliti terhadap Defendan-defendan berhubung transaksi yang melibatkan hartanah tersebut.

Dalam pembelaan mereka, Defendan-defendan menafikan dakwaan Plaintif dan menegaskan bahawa transaksi yang melibatkan SPA Pertama dan SPA Kedua telah dilaksanakan secara sah serta mengikut undang-undang. Defendan Kedua khususnya menegaskan bahawa mereka merupakan pembeli ‘bona fide’ bagi hartanah tersebut dan telah memperoleh hak milik hartanah itu secara sah melalui SPA Kedua serta melalui proses pindah milik yang didaftarkan mengikut undang-undang tanah.

Sementara itu, Defendan Ketiga menafikan sebarang kecuaian profesional dan menyatakan bahawa mereka telah menjalankan tugas mereka sebagai peguamcara transaksi hartanah tersebut mengikut amalan profesional yang sewajarnya. Defendan Ketiga juga menegaskan bahawa semua dokumentasi yang berkaitan dengan transaksi tersebut telah disediakan dan dilaksanakan selaras dengan arahan pihak-pihak serta prosedur undang-undang yang terpakai.

Berdasarkan pertikaian tersebut, kes ini akhirnya dibicarakan sepenuhnya di Mahkamah Sesyen Johor Bahru di mana saksi-saksi daripada kedua-dua pihak telah memberikan keterangan serta dokumen-dokumen berkaitan telah dikemukakan sebagai eksibit. Setelah menilai keseluruhan keterangan saksi serta dokumen yang dikemukakan, Mahkamah Sesyen akhirnya mendapati bahawa tuntutan Plaintif tidak dibuktikan di sisi undang-undang. Mahkamah Sesyen seterusnya menolak tuntutan Plaintif terhadap Defendan-defendan. Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Plaintif telah memfailkan rayuan ini di Mahkamah Tinggi.

Hujahan Perayu 18. Perayu berhujah bahawa Mahkamah Sesyen telah terkhilaf apabila menolak tuntutan Plaintif terhadap Defendan-defendan. Pada terasnya, Perayu berhujah bahawa hartanah yang menjadi subjek pertikaian pada asalnya dijual oleh Plaintif kepada Defendan Pertama melalui Perjanjian Jual Beli Pertama.

19.

Oleh itu, Perayu berhujah bahawa transaksi yang melibatkan SPA 2 serta pemindahan hak milik kepada Defendan Kedua adalah tidak sah atau sekurang-kurangnya terjejas oleh pertikaian yang timbul daripada SPA Pertama.

Perayu juga berhujah bahawa Defendan Ketiga sebagai firma guaman yang mengendalikan transaksi tersebut telah gagal menjalankan tanggungjawab profesional mereka dengan sewajarnya. Secara khususnya, Perayu berhujah bahawa Defendan Ketiga sepatutnya memastikan bahawa baki harga jualan di bawah SPA Pertama telah dijelaskan sepenuhnya sebelum meneruskan urusan pindah milik hartanah tersebut.

Berdasarkan alasan-alasan tersebut, Perayu berhujah bahawa Mahkamah Sesyen telah tersalah arah apabila menolak tuntutan Plaintif dan bahawa keputusan tersebut wajar diketepikan oleh Mahkamah ini.

(ii) Hujahan Responden Pertama 23. Responden Pertama tidak memfailkan hujahan bertulis dalam rayuan ini. Walau bagaimanapun, Mahkamah ini tidak melihat kegagalan tersebut sebagai menghalang Mahkamah daripada menilai kedudukan Responden Pertama berdasarkan rekod rayuan serta hujahan yang dikemukakan oleh Responden Kedua dan Responden Ketiga.

Mahkamah ini berpuas hati bahawa isu-isu undang-undang yang timbul dalam rayuan ini telah dihujahkan dengan secukupnya oleh Responden Kedua dan Responden Ketiga. Oleh itu, Mahkamah ini tetap mempertimbangkan kedudukan Responden Pertama berdasarkan keseluruhan rekod rayuan dan dapatan Mahkamah Sesyen.

(iii) Hujahan Responden Kedua 25. Responden Kedua berhujah bahawa keputusan Mahkamah Sesyen adalah betul dari segi fakta dan undang-undang dan tidak wajar diganggu oleh mahkamah rayuan. Responden Kedua berhujah bahawa beliau merupakan pembeli ‘bona fide’ bagi hartanah tersebut dan telah memperoleh hak milik hartanah itu melalui transaksi yang sah di sisi undang-undang.

26.

Responden Kedua juga berhujah bahawa Plaintif gagal memplidkan serta membuktikan mana-mana keadaan yang membolehkan hak milik Defendan Kedua disangkal di bawah seksyen 340 KTN. Dalam keadaan tersebut, Responden Kedua berhujah bahawa Mahkamah Sesyen adalah betul apabila memutuskan bahawa hak milik Defendan Kedua sebagai pemilik berdaftar tidak boleh disangkal.

(iv) Hujahan Responden Ketiga 28. Responden Ketiga pula berhujah bahawa tuntutan Plaintif terhadap Defendan Ketiga berhubung kecuaian profesional adalah tidak berasas. Responden Ketiga berhujah bahawa Plaintif gagal memplidkan dengan jelas unsur-unsur yang diperlukan bagi menyokong suatu tuntutan kecuaian profesional terhadap seorang peguamcara.

Secara khususnya, Responden Ketiga berhujah bahawa Plaintif gagal menjelaskan dalam plidingnya apakah ‘duty of care’ yang terhutang oleh Defendan Ketiga, apakah pelanggaran kewajipan yang didakwa berlaku, dan bagaimana pelanggaran tersebut menyebabkan kerugian kepada Plaintif. Responden Ketiga juga berhujah bahawa Plaintif gagal mengemukakan bukti yang mencukupi untuk menunjukkan bahawa Defendan Ketiga telah melanggar standard penjagaan profesional yang sewajarnya. Oleh itu, Responden Ketiga berhujah bahawa Mahkamah Sesyen adalah betul apabila menolak tuntutan Plaintif terhadap Defendan Ketiga.

Berdasarkan hujahan pihak-pihak, Mahkamah ini berpendapat bahawa rayuan ini boleh diputuskan berdasarkan tiga isu utama berikut: Isu (i): Sama ada Mahkamah Sesyen terkhilaf dalam memutuskan bahawa hak milik Defendan Kedua/Responden Kedua tidak boleh disangkal di bawah seksyen 340 KTN. Isu (ii): Sama ada Mahkamah Sesyen terkhilaf dalam menilai kesan undang-undang SPA Pertama bertarikh 25.7.2017 antara Plaintif dan Defendan Pertama, serta SPA Kedua bertarikh 1.2.2018 antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua. Isu (iii): Sama ada Mahkamah Sesyen terkhilaf dalam memutuskan bahawa Plaintif gagal memplidkan dan membuktikan kecuaian profesional terhadap Defendan Ketiga. PRINSIP CAMPUR TANGAN MAHKAMAH TINGGI SEBAGAI

Mahkamah ini meneliti isu-isu rayuan, adalah penting untuk ditegaskan bahawa suatu mahkamah ini tidak seharusnya campur tangan dengan dapatan fakta oleh mahkamah perbicaraan melainkan terdapat kesilapan yang nyata atau kegagalan menghargai keterangan dengan sewajarnya.

Prinsip ini telah dihuraikan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Gan Yook Chin (P) & Anor v Lee Ing Chin @ Lee Teck Seng & Ors [2005] 2 MLJ 1 dan Ng Hoo Kui & Anor v Wendy Tan Lee Peng & Ors [2020] 12 MLJ 67, di mana Mahkamah menegaskan bahawa campur tangan mahkamah rayuan hanya wajar apabila keputusan mahkamah perbicaraan dibuat tanpa penghargaan kehakiman terhadap keterangan yang dikemukakan.

Dalam kes tersebut Mahkamah menyatakan bahawa tugas mahkamah rayuan adalah untuk meneliti sama ada mahkamah perbicaraan telah menilai dan menimbang keterangan dengan betul sebelum membuat dapatan fakta. Prinsip yang sama turut diiktiraf dalam kes Tan Ying Hong v Tan Sian San & Ors [2010] 2 CLJ 269 yang menekankan bahawa dapatan fakta oleh mahkamah perbicaraan tidak boleh diganggu melainkan jelas menunjukkan kesilapan prinsip atau salah tafsir keterangan. Oleh itu, Mahkamah ini perlu berhati-hati untuk tidak menggantikan dapatan fakta Mahkamah Sesyen kecuali jika jelas terdapat kesilapan yang material.

(i): Sama ada Mahkamah Sesyen terkhilaf dalam memutuskan bahawa hak milik Defendan Kedua/Responden Kedua tidak boleh disangkal di bawah seksyen 340 KTN.

Mahkamah ini memulakan analisis dengan mengingatkan dirinya akan batas campur tangan sebagai mahkamah yang mendengar rayuan. Prinsip yang dirujuk oleh pihak-pihak sendiri menunjukkan bahawa mahkamah ini tidak seharusnya mengganggu dapatan fakta hakim bicara melainkan dapat ditunjukkan bahawa dapatan itu ‘plainly wrong’, atau dibuat tanpa penghargaan kehakiman yang mencukupi terhadap keterangan. Itulah intipati yang dapat diambil daripada kes Gan Yook Chin (supra).

Pada hemat Mahkamah ini, isu pertama tidak boleh dianalisis secara terpisah daripada cara kes Perayu diplidkan sejak awal. Ini kerana cabaran terhadap hak milik berdaftar di bawah seksyen 340 KTN bukanlah suatu dakwaan yang boleh dibiarkan dalam bentuk sangkaan umum atau inferens longgar. Jika seorang plaintif berhajat untuk membatalkan hak milik berdaftar seorang pembeli kemudian, plaintif itu terlebih dahulu mesti memplidkan dengan jelas fakta material yang membawa kesnya ke dalam mana-mana cabang pengecualian di bawah seksyen 340(2) KTN, sama ada frod atau salah nyata, pemalsuan atau instrumen tidak sah, atau pemerolehan secara menyalahi undang-undang. Dalam rayuan ini, Mahkamah Sesyen mendapati Perayu tidak berbuat demikian, dan Mahkamah ini tidak melihat apa-apa asas sah untuk mengganggu dapatan itu. Rekod menunjukkan bahawa tuntutan terhadap Defendan Kedua pada dasarnya hanya menceritakan urutan peristiwa bahawa hartanah itu kemudiannya dipindah milik kepada Defendan Kedua, tetapi tidak menghuraikan secara memadai kausa tindakan, fakta material, atau asas undang-undang yang kononnya menjadikan hak milik Defendan Kedua ‘defeasible’.

Hujahan Responden Kedua menunjukkan dengan agak jelas bahawa Mahkamah Sesyen menolak cabaran Perayu terhadap status ‘bona fide purchaser’ Defendan Kedua kerana tiada satu pun unsur teras di bawah seksyen 340(2) KTN telah diplidkan atau dibuktikan. Mahkamah Sesyen mendapati tidak ada dakwaan ‘fraud’ atau ‘misrepresentation’ terhadap Defendan Kedua yang diplidkan secara spesifik dan tidak ada juga dakwaan bahawa pendaftaran diperoleh melalui ‘forgery’ atau melalui ‘insufficient’ or ‘void instrument’ dan tidak ada fakta yang diplidkan bahawa Defendan Kedua memperoleh hak milik itu dalam ‘purported exercise of any power or authority conferred by written law’ secara menyalahi undang-undang. Justeru, pada peringkat asas lagi, cabaran Perayu terhadap hak milik Defendan Kedua sudah gagal kerana gagal menepati struktur perundangan seksyen 340 KTN itu sendiri.

Saya berpendapat pendekatan Mahkamah Sesyen ini adalah tepat dan sejajar dengan prinsip pliding yang mantap. Dalam kes Samuel Naik Siang Ting v Public Bank Bhd [2015] 8 CLJ 944, yang dirujuk dalam ikatan otoriti Responden Ketiga, ditegaskan bahawa pihak-pihak terikat dengan pliding masing-masing dan tidak dibenarkan mengemukakan fakta serta isu yang tidak diplidkan. Dalam kes Joseph Paulus Lantip v Tnio Chee Chang [2020] 5 MLJ 708, juga dirujuk dalam ikatan otoriti Responden Ketiga, Mahkamah Persekutuan sekali lagi menekankan bahawa pentadbiran keadilan akan rosak jika pihak dibenarkan memplidkan satu keluhan, membawa keterangan mengenai perkara lain, dan akhirnya mendapatkan keputusan atas asas yang sama sekali berbeza. Prinsip ini sangat material di sini kerana banyak hujah Perayu terhadap Defendan Kedua, sebagaimana dihujahkan oleh Responden-responden, cuba dibina di sekitar tema “jualan terlalu pantas”, “di bawah harga pasaran”, “bayaran tunai”, atau syak wasangka terhadap urus niaga kemudian namun tema-tema sedemikian tidak dinyatakan dalam pliding sebagai butiran ‘fraud’, ‘misrepresentation’, ‘forgery’ atau’ void instrument’ yang lengkap dan khusus.

Tambahan pula, Mahkamah ini mendapati dapatan Mahkamah Sesyen bahawa Defendan Kedua ialah pembeli suci hati bagi balasan berharga tidak boleh dikatakan ‘plainly wrong’. Rekod hujahan Responden Kedua menunjukkan bahawa hartanah yang sama telah dijual oleh Defendan Pertama kepada Defendan Kedua melalui SPA Kedua bertarikh 1.3.2018, harga belian penuh dibayar, dan pindah milik kemudiannya didaftarkan atas nama Defendan Kedua. Pada masa yang sama, cabaran Perayu terhadap urus niaga ini hanya diasaskan pada dakwaan bahawa beliau tidak menerima baki harga jualan di bawah SPA Pertama bertarikh 25.7.2017 dengan Defendan Pertama. Tetapi isu kegagalan Defendan Pertama membayar baki harga di bawah SPA pertama tidak, dengan sendirinya, menukar Defendan Kedua menjadi peserta frod, atau menjadikan instrumen pindah milik kepada Defendan Kedua suatu instrumen yang tidak sah di bawah seksyen 340(2)(b) KTN. Mahkamah Sesyen berhak membezakan antara pertikaian kontraktual antara Perayu dan Defendan Pertama di satu pihak, dengan status hak milik berdaftar Defendan Kedua di pihak yang lain.

Dalam konteks itu, hujahan Responden Kedua bahawa Perayu secara sedar memilih untuk tidak menamatkan SPA Pertama pada bila-bila masa material juga adalah sangat penting. Selagi SPA pertama tidak ditamatkan, keadaan undang-undang antara Perayu dan Defendan Pertama tidak berubah menjadi satu keadaan di mana transaksi kemudian secara automatik menjadi ‘void’. Malah, Responden Kedua berhujah bahawa Perayu sendiri dalam keterangan balas mengakui bahawa SPA Pertama itu tidak pernah ditamatkan. Oleh itu, teori Perayu bahawa oleh sebab SPA pertama “tidak disempurnakan”, maka SPA kedua dan pindah milik kepada Defendan Kedua mesti serta-merta dianggap batal, tidak berasas pada rekod ini.

Di sini, hujahan Perayu yang cuba bergantung kepada kes Dream Property Sdn Bhd v Atlas Housing Sdn Bhd [2013] 6 MLJ 836 tidak membantu kedudukannya. Seperti dihujahkan oleh Responden Kedua dalam hujahan balasan, mekanisme ‘automatic termination’ dalam Dream Property(supra) berbangkit daripada klausa kontrak yang nyata memperuntukkan penamatan automatik apabila keadaan tertentu berlaku. Dalam kes semasa, menurut hujahan yang diterima Mahkamah Sesyen dan yang saya setujui, SPA Pertama tidak mengandungi mekanisme penamatan automatik sedemikian sebaliknya penamatan hanya boleh berlaku melalui notis penamatan bertulis, dan Perayu sendiri mengakui tiada notis sedemikian pernah dikeluarkan. Atas itu, Mahkamah Sesyen adalah betul untuk memutuskan bahawa Perayu tidak boleh mengimport prinsip Dream Property (supra) kedalam fakta kes ini tanpa terlebih dahulu menunjukkan wujudnya asas kontraktual yang sama.

Satu lagi aspek yang saya anggap penting ialah isu kaveat persendirian. Responden Kedua menghujahkan bahawa Mahkamah Sesyen telah menimbangkan isu ini dan mendapati kaveat Perayu hanya dimasukkan selepas SPA antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua dimuktamadkan. Hujahan balasan Responden Kedua juga menunjukkan bahawa Mahkamah Sesyen merekodkan bahawa kaveat itu kemudiannya dibatalkan oleh Pejabat Tanah, dan pembatalan itu tidak dicabar oleh Perayu. Oleh itu, walaupun Perayu cuba membina hujah bahawa kewujudan kaveat atau lewatnya pendaftaran kaveat memberi kesan terhadap bona fide status Defendan Kedua, Mahkamah Sesyen telah menilai keterangan berkaitan dan membuat dapatan fakta yang terbuka kepadanya. Mahkamah ini, sebagai mahkamah yang mendengar rayuan, tidak wajar menggantikan dapatan tersebut semata-mata kerana satu inferens lain mungkin juga boleh dihujahkan.

Di samping itu, autoriti yang dirujuk oleh Responden Kedua dan Responden Ketiga juga menyokong keperluan butiran pliding yang ketat bagi dakwaan ‘fraud’ atau ‘misrepresentation’. di dalam kes Rokiah bt Suhaili v Emly Batu ak Bagang & Ors [2014] 7 MLJ 452 menjelaskan bahawa tiga perenggan umum dalam penyataan tuntutan tanpa butiran penglibatan defendan ketiga dan keempat dalam salah nyata frod adalah tidak mencukupi, dan atas alasan itu sahaja tuntutan terhadap mereka patut ditolak. Prinsip itu, pada pendapat saya, terpakai dengan kuat di sini. Jika Perayu mahu menuduh bahawa Defendan Kedua bukan pembeli suci hati, atau bahawa pendaftarannya diperoleh dalam keadaan yang membawa kes ke bawah seksyen 340(2) KTN, maka butiran mengenai siapa melakukan frod, bila, bagaimana, melalui dokumen apa, dan dengan penglibatan siapa mesti diplidkan dengan nyata. Ketiadaan butiran itu bukan kecacatan remeh, tetapi menjejaskan asas keseluruhan tuntutan.

Akhirnya, isu ini juga perlu dilihat melalui lensa standard campur tangan rayuan. Kes Gan Yook Chin (P) dalam otoriti yang dirujuk oleh Responden Kedua mengingatkan bahawadapatan fakta mahkamah perbicaraan tidak patut diganggu kecuali ia ‘plainly wrong’, iaitu keputusan yang tidak boleh dijelaskan atau dibenarkan secara munasabah. Di sini, Mahkamah Sesyen telah memberi alasan yang rasional iaitu pliding tidak mencukupi, unsur seksyen 340(2) KTN tidak diplid atau dibuktikan, kaveat didaftarkan kemudian, dan tiada asas untuk menewaskan hak milik berdaftar Defendan Kedua. Saya tidak dapat mengatakan bahawa dapatan itu ialah dapatan yang tiada hakim munasabah boleh buat. Sebaliknya, ia ialah dapatan yang berakar pada pliding, keterangan, dan prinsip undang-undang tanah yang terpakai.

Dengan itu, Mahkamah ini mendapati Isu (i) hendaklah diputuskan memihak kepada Responden Kedua. Hak milik Defendan Kedua kekal sebagai hak milik yang tidak boleh disangkal, dan cabaran Perayu terhadapnya telah ditolak dengan betul oleh Mahkamah Sesyen. Isu (ii): Sama ada Mahkamah Sesyen terkhilaf dalam menilai kesan undang-undang SPA Pertama bertarikh 25.7.2017 antara Plaintif dan Defendan Pertama, serta SPA Kedua bertarikh 1.3.2018 antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua 45. Pada pandangan Mahkamah ini, inilah isu yang menjadi sendi utama rayuan ini. Perayu pada asasnya cuba membina hujah bahawa oleh sebab wujud pertikaian mengenai pelaksanaan SPA Pertama antara Plaintif dan Defendan Pertama, maka urus niaga berikutnya melalui SPA kedua antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua juga harus dianggap tercemar atau tidak sah. Namun, setelah meneliti rekod dan hujahan pihak-pihak, Mahkamah ini bersetuju dengan Mahkamah Sesyen bahawa hujah tersebut tidak dapat diterima.

Adalah tidak dipertikaikan bahawa SPA Pertama merupakan perjanjian antara Plaintif sebagai penjual asal dan Defendan Pertama sebagai pembeli pertama, manakala SPA Kedua merupakan perjanjian yang berasingan antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua. Kewujudan dua kontrak ini sendiri memerlukan Mahkamah membezakan secara rapi hak dan obligasi yang timbul daripada setiap satunya. Kesilapan besar dalam hujah Perayu ialah kecenderungan untuk meruntuhkan sempadan antara dua urus niaga itu, seolah-olah sebarang aduan di bawah SPA Pertama secara automatik membatalkan atau menjejaskan SPA Kedua.

Berhubung SPA Pertama, kedudukan Plaintif ialah beliau telah menjual hartanah tersebut kepada Defendan Pertama pada harga RM650,000.00 dan menerima deposit 10%, tetapi mendakwa baki harga jualan tidak dijelaskan sepenuhnya. Fakta asas ini memang muncul dalam rekod dan telah pun menjadi teras tuntutan Plaintif.

Namun, pertikaian tentang sama ada baki harga jualan telah dijelaskan sepenuhnya di bawah SPA Pertama ialah, pada terasnya, suatu pertikaian kontraktual antara Plaintif dan Defendan Pertama. Soal sama ada terdapat perlanggaran kontrak oleh Defendan Pertama, sama ada Plaintif mempunyai remedi terhadap Defendan Pertama, atau sama ada Plaintif boleh menuntut baki harga, ialah persoalan yang mesti dianalisis dalam lingkungan hak dan obligasi di bawah SPA Pertama itu sendiri.

Di sinilah dapatan Mahkamah Sesyen menjadi penting. Mahkamah Sesyen menerima hujahan bahawa SPA Pertama tidak pernah ditamatkan. Malah, hujahan Responden Kedua secara jelas menunjukkan bahawa Perayu sendiri mengakui SPA Pertama itu tidak pernah ditamatkan, dan tiada notis penamatan bertulis pernah dikeluarkan. Itulah sebabnya Responden Kedua berhujah bahawa SPA tersebut ‘remains intact and valid’.

Mahkamah ini bersetuju sepenuhnya dengan pendekatan tersebut. Kegagalan pembayaran, walaupun boleh menimbulkan pelanggaran kontrak, tidak secara automatik menamatkan sesuatu kontrak melainkan kontrak itu sendiri memperuntukkan penamatan automatik, atau pihak yang berhak telah memilih untuk menamatkannya mengikut terma kontrak dan undang-undang. Dalam rekod yang ada di hadapan Mahkamah ini, tiada asas untuk menyimpulkan bahawa SPA Pertama telah terbatal secara sendiri.

Justeru, dari sudut undang-undang, kedudukan yang lebih tepat ialah pada masa material, SPA Pertama masih merupakan kontrak yang hidup antara Plaintif dan Defendan Pertama. Jika demikian, maka segala remedi Plaintif terhadap Defendan Pertama mestilah dianalisis sebagai remedi yang berpunca daripada kontrak yang masih berkuat kuasa itu. Plaintif tidak boleh pada masa yang sama mengekalkan SPA Pertama sebagai kontrak yang hidup, tetapi berhujah seolah-olah kontrak itu telah lupus secara automatik semata-mata untuk menafikan urus niaga berikutnya.

Beralih kepada SPA Kedua, Mahkamah ini menerima bahawa SPA Kedua merupakan suatu urus niaga berasingan antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua. Di sinilah Perayu perlu menunjukkan, melalui pliding dan bukti yang sah, mengapa SPA Kedua itu sendiri tercemar dari sudut undang-undang. Namun seperti yang telah dihuraikan di bawah Isu (i), Plaintif gagal melakukan demikian. Tiada pliding yang mencukupi untuk menunjukkan bahawa SPA Kedua terlibat dengan ‘fraud’, ‘misrepresentation’, ‘forgery’, atau ‘void instrument’ dalam erti kata seksyen 340 KTN.

Dengan kata lain, kewujudan SPA Pertama tidak, dengan sendirinya, menjadikan SPA Kedua terbatal. Malah, secara konseptual, kedua-dua perjanjian itu mesti dianalisis pada bidang masing-masing. SPA Pertama menentukan kedudukan kontraktual antara Plaintif dan Defendan Pertama. SPA Kedua pula menentukan urus niaga antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua. Untuk menjadikan kecacatan yang didakwa dalam SPA Pertama sebagai senjata terhadap SPA Kedua, Plaintif mesti menunjukkan asas undang-undang yang sah. Asas undang-undang bagi mengaitkan dakwaan itu tidak wujud dalam pliding mahupun pembuktian Plaintif.

Dalam hal ini, Mahkamah ini juga menerima hujahan Responden Kedua bahawa rujukan Perayu kepada kes Dream Property (supra) tidak membantu kesnya. Hujahan Responden Kedua membezakan bahawa dalam Dream Property (supra), kesan penamatan automatik berpunca daripada terma nyata kontrak itu sendiri. Dalam kes semasa, tiada material yang menunjukkan SPA Pertama mengandungi peruntukan seumpama itu, dan lebih penting lagi, Plaintif sendiri tidak pernah menamatkan SPA Pertama. Oleh itu, Perayu tidak boleh memindahkan prinsip daripada Dream Property(supra) secara abstrak tanpa asas kontraktual yang sama.

Mahkamah ini juga berpandangan bahawa analisis yang betul mestilah mengambil kira turutan peristiwa secara realistik. Jika Plaintif mengatakan bahawa beliau masih mempunyai hak di bawah SPA Pertama terhadap Defendan Pertama, itu mungkin benar sebagai suatu tuntutan kontrak. Tetapi daripada premis itu tidak semestinya terbit kesimpulan bahawa Defendan Pertama tidak boleh memasuki SPA Kedua atau bahawa Defendan Kedua kehilangan perlindungan undang-undang sebagai pembeli kemudian. Kesimpulan sedemikian hanya boleh terhasil jika fakta dan asas undang-undang yang relevan telah diplid dan dibuktikan. Sekali lagi, itu tidak berlaku di sini.

Pada hemat Mahkamah ini, Mahkamah Sesyen telah menilai isu ini dengan betul apabila membezakan antara:

aduan Plaintif bahawa Defendan Pertama tidak menjelaskan baki harga jualan di bawah SPA Pertama; dan

kedudukan undang-undang Defendan Kedua yang memperoleh hartanah itu melalui SPA Kedua dan pendaftaran hak milik berikutnya. Pemisahan analitis ini adalah tepat dan wajib dibuat.

Maka, Mahkamah ini mendapati bahawa Mahkamah Sesyen tidak terkhilaf dalam memutuskan bahawa SPA Pertama kekal sah dan tidak ditamatkan pada masa material, dan bahawa kewujudan SPA Kedua antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua tidak dengan sendirinya terbatal atau tercemar semata-mata kerana wujud pertikaian pembayaran di bawah SPA Pertama.

Dengan itu, Isu (ii) juga diputuskan memihak kepada Responden-responden. Analisis yang benar ialah bahawa SPA Pertama dan SPA Kedua perlu dibezakan, dan Plaintif telah gagal menunjukkan bagaimana pertikaian di bawah SPA Pertama secara sah mematahkan kesan undang-undang SPA Kedua. Isu (iii): Sama ada Mahkamah Sesyen terkhilaf dalam memutuskan bahawa Plaintif gagal memplidkan dan membuktikan kecuaian profesional terhadap Defendan Ketiga 59. Mahkamah ini seterusnya beralih kepada tuntutan terhadap Defendan Ketiga, iaitu firma guaman yang terlibat dalam transaksi tersebut. Pada pandangan Mahkamah ini, Mahkamah Sesyen adalah betul apabila menolak tuntutan ini.

Seperti yang dihujahkan oleh Responden Ketiga, kegagalan Plaintif terhadap Defendan Ketiga berlaku pada dua peringkat. Pertama, pada peringkat pliding. Kedua, pada peringkat pembuktian. Hujahan Responden Ketiga jelas menunjukkan bahawa Plaintif gagal memplidkan dengan teratur apakah sebenarnya ‘duty of care’ yang dikatakan terhutang oleh Defendan Ketiga, apakah bentuk pelanggaran kewajipan itu, dan bagaimanakah pelanggaran itu menyebabkan kerugian yang dituntut.

Prinsip bahawa pihak-pihak terikat dengan pliding mereka, seperti yang ditegaskan dalam kes Joseph Paulus Lantip (supra) dan Samuel Naik Siang Ting (supra), terpakai dengan penuh di sini. Dalam tindakan kecuaian profesional terhadap peguamcara, plaintif tidak boleh sekadar menyatakan rasa tidak puas hati terhadap hasil transaksi. Sebaliknya, plaintif perlu memperincikan skop ‘retainer’, kewajipan profesional yang wujud, standard penjagaan yang terpakai, perlanggaran yang didakwa, dan kaitan kausal antara perlanggaran dengan kerugian.

Dalam kes semasa, Mahkamah Sesyen menerima bahawa Plaintif pada dasarnya hanya “menceritakan” peristiwa yang berlaku tanpa memplidkan dengan jelas asas liabiliti undang-undang terhadap Defendan Ketiga. Pada hemat Mahkamah ini, dapatan itu adalah betul.

Lebih jauh lagi, Responden Ketiga berhujah bahawa Plaintif cuba memperkenalkan dakwaan baharu kemudian, termasuk isu kononnya Defendan Ketiga bertindak sebagai stakeholder, bukan melalui Pernyataan Tuntutan tetapi melalui Jawapan kepada Pembelaan. Mahkamah Sesyen berhak memutuskan bahawa pendekatan sedemikian adalah satu ‘departure’ yang tidak dibenarkan.

Dari sudut pembuktian pula, Mahkamah ini bersetuju bahawa Plaintif gagal membuktikan standard penjagaan profesional yang kononnya dilanggar. Dalam keadaan fakta kes ini, persoalan mengenai kewajipan seorang peguamcara ‘conveyancing’ bukan sesuatu yang boleh diandaikan begitu sahaja. Autoriti yang dirujuk oleh Responden Ketiga, termasuk kes Shalini a/p Kanagaratnam v Pusat Perubatan Universiti Malaya [2016] 3 MLJ 742 dan Tetuan The Selim Mohd Sahal & Co v Tan Boon Huat [2017] 4 MLJ 207, menyokong k eperluan pembuktian standard profesional dan causal ‘nexus’ apabila kecuaian profesional didakwa.

Rekod juga menunjukkan bahawa Plaintif sendiri memilih untuk tidak melantik peguamcaranya sendiri dalam urus niaga itu, dan terdapat hujahan bahawa Plaintif serta Defendan Pertama berurusan secara langsung berhubung pembayaran. Fakta-fakta ini sangat relevan dalam menentukan skop tanggungjawab yang sebenarnya boleh dikenakan ke atas Defendan Ketiga. Ia tidak memadai untuk Plaintif kemudian mengatakan bahawa semua akibat transaksi itu hendaklah diletakkan di bahu firma guaman tersebut.

Tambahan lagi, Mahkamah Sesyen juga berhak mempertimbangkan ketiadaan bukti yang mencukupi mengenai ‘causation’. Walaupun Plaintif tidak menerima relif yang diingininya, beliau masih perlu menunjukkan bahawa kerugian yang didakwa itu benar-benar berpunca daripada perlanggaran oleh Defendan Ketiga, dan bukannya berpunca daripada pertikaian pembayaran antara beliau dengan Defendan Pertama. Beban itu tidak dipenuhi.

Pada tahap rayuan, Mahkamah ini tidak melihat sebarang asas untuk mengatakan bahawa penilaian Mahkamah Sesyen terhadap pliding, bukti dan kredibiliti saksi dalam isu ini adalah ‘plainly wrong’. Sebaliknya, dapatan tersebut adalah dapatan yang munasabah dan berakar pada prinsip undang-undang yang betul.

Oleh itu, Isu (iii) juga diputuskan memihak kepada Responden Ketiga. Mahkamah Sesyen tidak terkhilaf apabila memutuskan bahawa Plaintif gagal memplidkan dan membuktikan kecuaian profesional terhadap Defendan Ketiga.

Berdasarkan keseluruhan analisis di atas, Mahkamah ini berpuas hati bahawa keputusan Mahkamah Sesyen adalah betul dari segi fakta dan undang-undang. Dapatan bahawa Defendan Kedua ialah pembeli ‘bona fide’ dan pemilik berdaftar yang hak miliknya tidak boleh disangkal adalah dapatan yang sah. Dapatan bahawa SPA Pertama antara Plaintif dan Defendan Pertama kekal hidup dan tidak ditamatkan, manakala SPA Kedua antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua tidak terbatal semata-mata kerana pertikaian di bawah SPA Pertama, juga adalah tepat. Begitu juga, dapatan bahawa tuntutan kecuaian profesional terhadap Defendan Ketiga gagal dari sudut pliding dan pembuktian tidak menunjukkan sebarang salah arah yang mewajarkan campur tangan rayuan.

Selain itu, Mahkamah ini berpendapat bahawa satu kekeliruan utama dalam hujahan Perayu berpunca daripada kegagalan membezakan dengan jelas sifat undang-undang dua transaksi yang berbeza, iaitu SPA Pertama bertarikh 25.7.2017 antara Plaintif dan Defendan Pertama, serta SPA Kedua bertarikh

1.3.2018 antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua.

Kedua-dua perjanjian tersebut merupakan kontrak yang berasingan dan beroperasi dalam bidang hubungan undang-undang yang berbeza. SPA Pertama menentukan hak dan obligasi antara Plaintif sebagai penjual asal dan Defendan Pertama sebagai pembeli pertama. Sebaliknya, SPA Kedua menentukan hak dan obligasi antara Defendan Pertama sebagai penjual dalam transaksi kedua dan Defendan Kedua sebagai pembeli kemudian. Oleh itu, analisis undang-undang yang betul mestilah membezakan dengan jelas kesan undang-undang setiap perjanjian tersebut.

Dalam kes ini, hujahan Perayu pada asasnya cuba menggabungkan kedua-dua perjanjian tersebut menjadi satu transaksi tunggal, seolah-olah sebarang kecacatan dalam pelaksanaan SPA Pertama secara automatik menjejaskan kesahan SPA Kedua. Pendekatan tersebut, pada pandangan Mahkamah ini, adalah tidak tepat dari sudut undang-undang kontrak.

Sesuatu pelanggaran kontrak di bawah SPA Pertama hanya menimbulkan hak remedi antara pihak-pihak kepada kontrak tersebut, iaitu Plaintif dan Defendan Pertama. Remedi yang mungkin timbul termasuklah tuntutan baki harga jualan, tuntutan ganti rugi, atau penamatan kontrak tertakluk kepada terma perjanjian tersebut. Walau bagaimanapun, pelanggaran kontrak oleh Defendan Pertama terhadap Plaintif tidak secara automatik menjadikan Defendan Pertama tidak berkeupayaan untuk memasuki kontrak lain dengan pihak ketiga. Dengan kata lain, walaupun Plaintif mungkin mempunyai tuntutan kontraktual terhadap Defendan Pertama di bawah SPA Pertama, tuntutan tersebut tidak dengan sendirinya menjejaskan kesahan SPA Kedua.

Untuk menjejaskan kesahan SPA Kedua, Plaintif perlu menunjukkan bahawa urus niaga tersebut sendiri tercemar dengan unsur yang diiktiraf oleh undang-undang, seperti frod, salah nyata, atau perolehan hak milik melalui instrumen yang tidak sah. Namun seperti yang telah dihuraikan dalam analisis Isu (i), Plaintif gagal memplidkan serta membuktikan unsur-unsur tersebut.

Mahkamah ini juga bersetuju dengan dapatan Mahkamah Sesyen bahawa SPA Pertama tidak pernah ditamatkan secara sah oleh Plaintif. Malah, rekod menunjukkan bahawa Plaintif sendiri mengakui bahawa SPA tersebut tidak pernah ditamatkan melalui notis penamatan sebagaimana diperuntukkan oleh perjanjian tersebut. Dalam keadaan tersebut, kedudukan undang-undang yang logik ialah bahawa SPA Pertama kekal sebagai kontrak yang hidup antara Plaintif dan Defendan Pertama. Oleh itu, jika Plaintif mempunyai sebarang ketidakpuasan hati berhubung pembayaran baki harga jualan, ketidakpuasan tersebut mestilah dianalisis dalam konteks hubungan kontraktual tersebut. Ia tidak boleh digunakan sebagai asas untuk menafikan kesahan urus niaga berikutnya antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua.

Analisis ini juga menjelaskan mengapa Mahkamah Sesyen betul apabila membezakan antara pertikaian kontraktual di bawah SPA Pertama dan kedudukan hak milik berdaftar Defendan Kedua yang berpunca daripada SPA Kedua. Tanpa pemisahan analitis tersebut, seseorang penjual asal boleh mematahkan hak milik pembeli kemudian hanya dengan menunjukkan wujudnya pertikaian kontraktual dengan pembeli pertama. Pendekatan sedemikian akan bercanggah dengan keseluruhan struktur undang-undang tanah yang memberikan perlindungan kepada pembeli ‘bona fide’ dan pemilik berdaftar.

Oleh itu, Mahkamah ini berpuas hati bahawa Mahkamah Sesyen telah menggunakan pendekatan undang-undang yang betul apabila membezakan secara jelas kesan undang-undang SPA Pertama dan SPA Kedua.

Walaupun Mahkamah ini telah memutuskan Isu (i) dan Isu (ii) memihak kepada Responden Kedua, Mahkamah ini berpendapat wajar untuk memperjelaskan kedudukan undang-undang yang mendasari dapatan tersebut agar tidak timbul sebarang kekeliruan mengenai prinsip yang terpakai.

Sistem pendaftaran tanah di Malaysia berasaskan prinsip Torrens System, yang memberikan perlindungan kepada pemilik berdaftar melalui konsep ‘indefeasibility of title’. Prinsip tersebut dizahirkan secara jelas melalui seksyen 340 Kanun Tanah Negara, yang memperuntukkan bahawa hak milik seseorang pemilik berdaftar adalah tidak boleh disangkal kecuali dalam keadaan-keadaan terhad yang dinyatakan dalam subseksyen (2).

Oleh itu, kedudukan undang-undang yang mantap ialah bahawa hak milik berdaftar adalah ‘prima facie’ tidak boleh disangkal, dan beban terletak kepada pihak yang mencabar hak milik tersebut untuk menunjukkan bahawa kesnya jatuh dalam mana-mana pengecualian yang diperuntukkan oleh seksyen

Dalam rayuan ini, Plaintif cuba menafikan hak milik Defendan Kedua dengan bergantung kepada pertikaian yang timbul daripada transaksi terdahulu antara Plaintif dan Defendan Pertama. Walau bagaimanapun, Mahkamah ini bersetuju dengan dapatan Mahkamah Sesyen bahawa Plaintif gagal menunjukkan bagaimana pertikaian kontraktual di bawah SPA Pertama boleh membawa kes ini ke dalam mana-mana pengecualian di bawah seksyen 340(2) KTN.

Tiada bukti yang menunjukkan bahawa Defendan Kedua terlibat dalam sebarang frod, ‘misrepresentation’ atau perolehan hak milik melalui instrumen yang tidak sah. Malah, rekod menunjukkan bahawa Defendan Kedua memperoleh hartanah tersebut melalui SPA Kedua antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua, dan hak milik tersebut kemudiannya didaftarkan melalui proses yang sah. Dalam keadaan tersebut, Mahkamah ini bersetuju bahawa Defendan Kedua berhak menikmati perlindungan yang diberikan oleh seksyen 340 Kanun Tanah Negara sebagai pemilik berdaftar.

Oleh itu, sebarang pertikaian mengenai pembayaran harga jualan di bawah SPA Pertama antara Plaintif dan Defendan Pertama tidak boleh dijadikan asas untuk menumbangkan hak milik berdaftar Defendan Kedua.

Mahkamah ini juga ingin menegaskan bahawa rayuan ini pada asasnya adalah rayuan terhadap dapatan fakta Mahkamah Sesyen. Hakim Mahkamah Sesyen telah mendengar keterangan saksi-saksi secara langsung serta menilai dokumen-dokumen yang dikemukakan semasa perbicaraan. Dalam keadaan tersebut, Mahkamah ini sebagai mahkamah yang mendengar rayuan perlu memberikan penghormatan sewajarnya kepada dapatan fakta hakim bicara, terutamanya dalam perkara yang melibatkan penilaian kredibiliti saksi.

Prinsip ini telah dihuraikan dengan jelas oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Gan Yook Chin (P)(supra), di mana mahkamah menegaskan bahawa dapatan fakta hakim bicara tidak seharusnya diganggu melainkan dapat ditunjukkan bahawa dapatan tersebut adalah ‘plainly wrong’. Dalam kes ini, Mahkamah ini tidak melihat sebarang kesilapan yang sedemikian dalam dapatan Mahkamah Sesyen. Sebaliknya, alasan penghakiman Mahkamah Sesyen menunjukkan bahawa hakim bicara telah menilai dengan teliti pliding, keterangan saksi dan dokumen yang dikemukakan sebelum membuat keputusan.

Oleh itu, rayuan ini pada hakikatnya merupakan percubaan untuk menilai semula keterangan yang telah pun dipertimbangkan oleh Mahkamah Sesyen. Pendekatan sedemikian tidak selaras dengan peranan sebenar mahkamah rayuan. Dalam keadaan tersebut, Mahkamah ini berpuas hati bahawa keputusan Mahkamah Sesyen adalah selamat dari sebarang kesilapan yang mewajarkan campur tangan oleh mahkamah ini.

Setelah meneliti keseluruhan rekod rayuan, alasan penghakiman Mahkamah Sesyen, hujahan bertulis pihak-pihak serta ikatan otoriti yang dibundel oleh pihak-pihak, Mahkamah ini berpendapat bahawa rayuan ini pada hakikatnya merupakan satu percubaan oleh Perayu untuk menilai semula dapatan fakta Mahkamah Sesyen tanpa menunjukkan sebarang kesilapan prinsip undang-undang atau kesilapan fakta yang jelas.

Prinsip asas yang mengawal campur tangan mahkamah rayuan adalah jelas. Mahkamah rayuan tidak seharusnya menggantikan dapatan fakta hakim bicara semata-mata kerana suatu inferens lain juga boleh dibuat daripada keterangan yang sama. Campur tangan hanya wajar sekiranya dapat ditunjukkan bahawa dapatan hakim bicara adalah ‘plainly wrong’ atau dibuat tanpa penghargaan kehakiman yang mencukupi terhadap keterangan. Sekali lagi prinsip yang terpakai di dalam kes Gan Yook Chin (supra) diulang. Dengan mengambil kira prinsip tersebut, Mahkamah ini mendapati bahawa tiada asas untuk campur tangan dengan keputusan Mahkamah Sesyen dalam kes ini.

Berhubung Isu (i), Mahkamah ini telah memutuskan bahawa Mahkamah Sesyen tidak terkhilaf apabila mendapati bahawa Defendan Kedua adalah pembeli ‘bona fide’ bagi balasan berharga dan bahawa hak miliknya sebagai pemilik berdaftar tidak boleh disangkal di bawah seksyen 340 KTN. Plaintif gagal memplidkan serta membuktikan mana-mana keadaan yang membawa kes ini ke dalam pengecualian yang diperuntukkan di bawah seksyen tersebut.

Berhubung Isu (ii), Mahkamah ini bersetuju dengan dapatan Mahkamah Sesyen bahawa analisis yang betul mestilah membezakan antara dua urus niaga yang berasingan, iaitu SPA Pertama bertarikh 25.7.2017 antara Plaintif dan Defendan Pertama, dan SPA Kedua bertarikh 1.3.2018 antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua. Pertikaian kontraktual antara Plaintif dan Defendan Pertama di bawah SPA Pertama tidak secara automatik menjejaskan kesahan SPA Kedua atau kedudukan Defendan Kedua sebagai pembeli kemudian.

Mahkamah ini juga menerima dapatan Mahkamah Sesyen bahawa SPA Pertama tidak pernah ditamatkan secara sah oleh Plaintif. Oleh itu, walaupun Plaintif mungkin mempunyai aduan kontraktual terhadap Defendan Pertama mengenai pembayaran baki harga jualan, aduan tersebut tidak boleh digunakan sebagai asas untuk membatalkan kesahan urus niaga berikutnya antara Defendan Pertama dan Defendan Kedua.

Berhubung Isu (iii), Mahkamah ini bersetuju bahawa Plaintif gagal memplidkan dan membuktikan unsur-unsur yang diperlukan bagi menyokong tuntutan kecuaian profesional terhadap Defendan Ketiga. Plaintif gagal menjelaskan dengan teratur apakah ‘duty of care’ yang terhutang oleh Defendan Ketiga, apakah bentuk pelanggaran kewajipan tersebut, dan bagaimana pelanggaran itu menyebabkan kerugian yang dituntut.

Tambahan pula, Plaintif juga gagal mengemukakan bukti yang mencukupi untuk menunjukkan bahawa Defendan Ketiga telah melanggar standard penjagaan profesional yang munasabah dalam mengendalikan transaksi tersebut. Dalam keadaan tersebut, Mahkamah Sesyen berhak menolak tuntutan tersebut. Secara keseluruhannya, Mahkamah ini mendapati bahawa alasan penghakiman Hakim Mahkamah Sesyen adalah kukuh, munasabah dan selaras dengan undang-undang yang terpakai.

Mahkamah ini juga berpuas hati bahawa dapatan Mahkamah Sesyen adalah hasil daripada penilaian menyeluruh terhadap pliding, keterangan saksi dan dokumen-dokumen yang dikemukakan semasa perbicaraan. Oleh itu, Mahkamah ini tidak melihat sebarang kesilapan prinsip atau kesilapan fakta yang mewajarkan campur tangan mahkamah rayuan.

Berdasarkan alasan-alasan yang dinyatakan di atas, Mahkamah ini mendapati bahawa rayuan Perayu adalah tanpa merit. Sehubungan itu, rayuan Perayu adalah dengan ini ditolak.

Keputusan Mahkamah Sesyen Johor Bahru pada 14.11.2024 dalam Guaman Sivil No. JA-A52NCVC-257-12/2020 adalah dengan ini dikekalkan sepenuhnya.

Mahkamah ini seterusnya memerintahkan bahawa Perayu membayar kos sebanyak RM8,000 kepada Responden-responden, tertakluk kepada alokatur. BERTARIKH: 16 APRIL 2026 t.t MANIRA BINTI MOHD NOR PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI SIVIL 4 JOHOR BAHRU Peguam Bagi Pihak Perayu Tetuan Chiong & Partners Johor Bahru Peguam Bagi Pihak Responden Tetuan K J Chan Associates Pertama Kuala Lumpur Peguam Bagi Pihak Responden