ZAINAB BINTI ALIAS v Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (WA-15-25-05/2023)

Tanah Dijadualkan telah diambil menurut seksyen 8 Akta Pengambilan Balik Tanah 1960 (Akta 1960) mengikut Warta Kerajaan Negeri Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur nombor 9412 bertarikh 21 Jun 2021, untuk tujuan Projek Pembangunan Semula Kampung Sungai Baru Bandar Kuala Lumpur Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur.

Tidak berpuas hati dengan awad yang diberikan oleh Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan (Responden), Pemohon telah memfailkan prosiding ini ke Mahkamah Tinggi.

Di akhir pendengaran prosiding rujukan tanah ini, setelah meneliti dokumen berkaitan seperti Laporan Penilaian Pemohon dan Responden, hujahan pihak-pihak, termasuk mengambilkira pandangan pengapit Kerajaan dan Swasta, Mahkamah ini telah membuat keputusan untuk mengekalkan awad Responden. Berikut adalah alasan Mahkamah ini.

Dokumen-dokumen yang berkaitan ialah-i. Laporan Penilaian Pemohon yang disediakan oleh Dato’ Syed Mudzaffar Bin Syed Zainul Abidin (Jurunilai Pemohon) seorang Jurunílai Berdaftar dari Weise International Property S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 3 Consultant Sdn. Bhd (Laporan Penilaian Pemohon); ii. Laporan Penilaian oleh En. Mohd lzudin Bin Nordin, En. Fariq Anwar Bin Abd Rahman, Puan Nurzahirah Binti Umar, Puan Junaidatul Akma Binti Mohd Ramly, Cik Nor Shazwani Binti Said dan Cik Norafizah Binti Norasikin (Jurunilai Responden) masing-masing dari Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Kuala Lumpur (Laporan Penilaian Responden); iii. Laporan Balas Penilai Pemohon terhadap laporan Penilaian Responden yang disediakan Jurunilai Pemohon; dan iv. Laporan Balas Penilai Responden.

Ringkasnya, butir-butir tuntutan, penilaian berdasarkan Laporan Penilaian Penilai Kerajaan dan Penilai Pemohon serta pampasan yang telah diawadkan oleh Responden adalah seperti berikut-Bil ASAS TUNTUTAN (Jadual Pertama, Akta Pengambilan tanah 1960) LAPORAN PENILAIAN PENILAI KERAJAAN LAPORAN PENILAIAN PENILAI PEMOHON PAMPASAN PENTADBIR TANAH 1 Nilai Pasaran Harta a) Tanah b) Bangunan c) Kos Selenggara & Penambahbaikan Jumlah Pampasan RM5,821,359.57 RM2,834,750.00 RM2,445,500.00 RM918,400.00 (Tanah & Bangunan) (Tanah & Bangunan) RM419,170.00 RM5,000.00 RM2,445,500.00 RM7,158,929.57 RM2,839,750.00 2 Kos Sampingan (Incidental Costs) a) Kehilangan Pendapatan Sewa: b) Kos Pindah: c) Kos Sewa Sementara: d) Kos Gantian Tanah: e) Kos Hadir Tiada RM110,400.00 RM110,400.00 RM7,500.00 RM40,000.00 RM5,000.00 RM12,000.00 RM58,000.00 RM18,000.00 Tiada RM430,601.70 Tiada Tiada RM200.00 Tiada JUMLAH PAMPASAN RM2,465,000.00 RM7,798,131.27 RM2,973,150.00 S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 4

Laporan Penilaian Pemohon menyatakan bahawa Nilai Pampasan keseluruhan yang seharusnya diberikan kepada Pemohon ialah sebanyak RM 7,789,131.27 berbanding Nilai Pampasan yang dinyatakan oleh Laporan Penilai Responden iaitu sebanyak RM 2,465,000.00. Nilai Pampasan yang telah diputuskan oleh Responden merujuk kepada Borang H pula ialah sebanyak RM 2,973,150.00. Asas Bantahan Pemohon Terhadap Jumlah Pampasan [8] Pemohon membantah atas perkara-perkara berikut-i. Pampasan tanah dan bangunan adalah rendah dan tidak mencukupi mengikut nilai pasaran; ii. Kaedah-kaedah penilaian yang digunakan di datam penentuan Nilai Pasaran tidak diambil kira; iii. Pentadbir tanah telah menggunakan prinsip "willing buyer willing seller" namun prinsip tersebut tidak tercapai; dan iv. Plot Ratio dengan nisbah 1/10 tidak diambil kira di dalam menentukan Nilai Pasaran.

Pemohon menghujahkan bahawa Laporan Penilaian Responden tidak tepat untuk dijadikan rujukan kepada nilai pampasan.

Pemohon turut berhujah bahawa bangunan yang dimiliki oleh Pemohon di atas Tanah Dijadualkan merupakan bangunan berpenghuni dan disewakan kepada penyewa-penyewa.

Pemohon selanjutnya menghujahkan bahawa adalah tidak wajar untuk Jurunilai Responden meletakkan susutnilai yang rendah sebanyak 40% S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 5 bagi perbandingan bangunan yang telah tidak diselenggara dengan baik dengan bangunan yang berada di dalam keadaan yang baik dan sudah tersedia layak dihuni.

Selain itu, Pemohon berhujah bahawa Laporan Penilaian Responden tidak meletakkan secara spesifik bagaimana Kaedah Kos digunakan dan apakah yang dinilai di dalam penggunaan kaedah ini. Tiada sebarang perincian yang jelas diletakkan oleh Jurunilai Responden bagaimanakah kaedah ini digunakan. Jurunilai Responden hanya menjelaskan di dalam Laporan Penilaian Balas Responden menyatakan bahawa penilaian kerajaan telah merujuk kepada Construction Cost Arcadis Davis Langdon & Seah (JUBM) 2021. Namun demikian, penilaian tersebut telah mencadangkan peruntukan susutnilai yang tinggi iaitu sebanya 15% ke 20% hanya atas alasan "merujuk kepada keadaan sedia ada bangunan tersebut".

Pemohon juga menghujahkan bahawa nilai pampasan yang diberikan oleh Responden telah mengabaikan kaedah penilaian menggunakan satu kaedah yang sesuai, iaitu kaedah nilai baki. Dalam Kaedah nilai baki ini, keuntungan pada masa kini berdasarkan pengiraan nilai semasa. Di dalam Laporan Penilaian Balas Responden, Responden telah menyatakan bahawa Kaedah Nilai Baki tidak sesuai atas sebab-sebab yang dinyatakan di dalam muka surat 30 sehingga 31 Laporan Penilaían Balas Responden. Pemohon turut menuntut kos perpindahan dengan mengikut Laporan Penilaian Pemohon.

Pemohon mengakui bahawa tiada apa-apa dokumen sokongan yang dilampirkan bagi menyokong tuntutan kos perpindahan tersebut. Hal ini kerana semasa penilaian dilakukan, Pemohon masih belum S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 6 memuktamadkan mana-mana sebut harga syarikat berkaitan dengan perpindahan.

Pemohon menghujahkan bahawa pampasan yang diberikan oleh Responden adalah jauh lebih rendah berbanding jumlah yang dicadangkan oleh Pemohon.

Responden telah memberikan pampasan sebanyak RM 5,000.00 sahaja bagi kos penambahbaikan dan penyelenggaraan bangunan kepada Pemohon berbanding dengan kos penambahbaikan yang dipohon iaitu sebanyak RM419,170.00. Laporan Penilaian Balas Responden pula telah mempertikaikan tuntutan Kos penambahbaikan bangunan ini kerana tidak menunjukkan perincian tuntutan serta dianggap sebagai “double counting”.

Laporan Penilaian Responden telah menyatakan di dalam muka surat 42 Laporan Penilaian Balasan Responden alasan-alasan Laporan Penilaian Pemohon wajar ditolak iaitu-i. Telah mengambil kira luas bangunan yang dibina tanpa kebenaran dan kelulusan pihak berkuasa; ii Kaedah nilaian yang salah kerana tidak mengambil kira faktor susut nilai dalam mengira bangunan sebagaimana kaedah kos dalam MVS; iii. Kaedah analisa bukti yang salah kerana tidak mengasingkan elemen tanah dan bangunan walhal pindahmilik tersebut bersekali dengan bangunan; iv.Pemilihan perbandingan yang tidak tepat kerana lokasi yang jauh daripada harta tanah terjadual; v. Pemilihan perbandingan yang tidak tepat kerana ciri-ciri S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 7 perundangan yang berbeza dengan harta tanah terjadual; vi. Kaedah nilaian yang menggunakan anda ian keluasan cantuman dan bersifat spekulasi; dan vii. Tuntutan yang diada-adakan tanpa mengemukakan bukti resit.

Seterusnya, Jurunilai Responden menyatakan bahawa penilaian Pemohon adalah tidak tepat kerana lokasi tanah perbandingan yang jauh dari lokasi tanah terjadual dan mempunyai ciri perundangan yang berbeza.

Responden berhujah bahawa Mahkamah hanya perlu melihat sama ada Pemohon mengalami kesengsaraan akibat pengambilan tanahnya, bukan selainnya, dengan mengambil kira keadaan berikut-a) Causal link between the acquisition and the loss in question; b) The loss in question must not be too remote; and c) Whether the Applicant had acted reasonably in reducing the loss in question.

Responden berhujah bahawa secara realistiknya, nilai pasaran yang diberikan Responden sebanyak RM2,839,750.00, tidak termasuk lain-lain tuntutan, adalah manasabah untuk nilai pasaran rumah teres dua tingkat. Malahan, jumlah yang diberikan Responden lebih tinggi dari nilaian Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) iaitu RM394,250.00. Pihak Responden telah bertimbang rasa apabila memberikan nilai pampasan tersebut, jika dilihat pada keadaan rumah tersebut, yang mana pihak pembeli boleh mendapatkan rumah yang lebih baik pada nilai yang diberikan Responden.

Pihak Responden berhujah dengan merujuk Laporan Penilaian Swasta pada perenggan 15.0 di muka surat 35 (Lampiran 8), adalah S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 8 diperhatikan bahawa Penilai Swasta juga menekankan bahawa nilaian adalah dipengaruhi oleh PIKB seperti berikut- “Pihak Penilai Swasta juga ingin menekankan bahawa Harga Nilaian Tanah di Kawasan Sg. Baru, Kg. Baru ini banyak dipengaruhi oleh Plot Ratio 1:10. Plot Ratio ini harus diambilkira memandangkan ialah telah digazette kan didalam Pelan Induk Kampung Baru (PIKB) dan dalam pelan perancangan DBKL”.

Responden berhujah bahawa ini menunjukkan bahawa Penilai Swasta secara tersirat mengakui bahawa disebabkan PIKB, nilai bangunan tersebut hendaklah mengikut harga yang dicadangkan Penilai Swasta, yang mana tidak sepatutnya. Seksyen 3(e) Jadual Pertama Akta 1960 adalah terpakai dan oleh itu, alasan yang dikemukakan dalam Laporan Penilaian Swasta adalah tidak sepatutnya dibenarkan.

Selain itu, Responden berhujah bahawa laporan Penilaian Swasta yang memasukkan lain-lain tuntutan adalah tidak wajar. Selain ianya tidak disertakan bukti.

Pemohon juga menuntut kehilangan pendapatan akibat penyewaan rumah. Pemohon telah membina enam rumah sewa dan sebuah kedai. Bagaimanapun Responden berhujah bahawa mendirikan rumah kedai adalah bersalahan dan bertentangan dengan syarat dalam geran yang hanya membenarkan “rumah kediaman”. Seksyen 1(3A) Akta 1960 dengan jelas memperuntukkan- “Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil hendaklah tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan – a. Kategori kegunaan tanah; atau b. Syarat atau sekatan nyata dan tersirat S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 9

Berkaitan rumah-rumah yang disewa, perjanjian penyewaan hanya dimatikan stem selepas pengambilan balik tanah iaitu selepas 5 bulan diwartakan. Oleh itu berdasarkan perenggan 3(f) Jadual Pertama Akta 1960, tuntutan ini hendaklah tidak dibenarkan. Namun begitu Responden telah turut membenarkan awad sebanyak RM110,400.00 seperti dalam Borang G, walhal Pemohon tidak layak untuk tuntutan tersebut.

Responden juga berhujah bahawa tuntutan Pemohon sebanyak RM40,000.00 untuk kos perpindahan adalah tidak munasabah, mahal dan terlalu tinggi selain ianya tidak diperincikan. Penilai Responden telah mencadangkan supaya menolak tuntutan ini. Selain itu, rumah tersebut disewa dan bukan diduduki oleh Pemohon.

Untuk kos pengubahsuaian sebanyak RM419,170.00, Responden berhujah bahawa ianya tidak dibuktikan. Responden menyatakan bahawa tuntutan ini tidak berkaitan dan boleh dianggap sebagai “double counting” bertujuan untuk menaikkan jumlah tuntutan.

Pemohon turut menuntut kos penggantian tanah sebanyak RM430,601.70, dan Responden berhujah bahawa jumlah ini tidak manasabah kerana ia tidak diperincikan. S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA **Note : Serial number will be used to verify the originality of this document via eFILING portal 10 ANALISA DAN DAPATAN Undang-undang Rujukan Tanah [29] Undang-undang berkaitan pengambilan balik tanah adalah mantap. Rujukan boleh dibuat kepada Perkara 13(1) dan 13(2) Perlembagaan Persekutuan dan selanjutnya diperjelaskan dalam kes Mahkamah Persekutuan Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat & Another Appeal [2017] 4 MLRA 554, [2017] 3 MLJ 561, [2017] 5 CLJ 526, [2017] 4 AMR 123.

Prosedur berhubung rujukan tanah diperuntukkan dalam Akta 1960 (Rujuk kes Lembaga Amanah Sekolah Semangat Malaysia v. Collector of Land Revenue, Dindings [1976] 1 LNS 58; [1976] 1 MLRH 432; [1978] 1 MLJ 34). Dalam kes Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang Sdn Bhd v. Inch Kenneth Kajang Rubber Ltd & Anor Other Appeals [2010] 5 MLRA 286; [2011] 4 MLJ 403; [2011] 1 CLJ 95, Mahkamah Rayuan telah memutuskan- "[4] The LAA 1960 is a special Act relating to the acquisition of land, the procedure for the assessment of compensation to be made on account of such acquisition and all matters incidental thereto, including the manner, procedure, and circumstances upon which any dissatisfied party to an award of compensation may pursue legal redress in the court. In view of it being a special Act we are unanimous that the statutory provisions therein must be strictly adhered to and made applicable to all relevant parties. All procedural steps leading for a final determination of any award shall be in accordance with the provisions of LAA 1960. This is clearly recognised in respect of all proceedings in the court, as can be seen from s 45(2) of the LAA 1960 which reads:

Save in so far as they may be inconsistent with anything contained in this Act, the law for the time being n force relating to civil procedure shall apply to all proceedings before the Court under this Act." S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA [31] Selain peruntukan Akta 1960, Mahkamah Persekutuan melalui kes Ng Tiou Hong v. Collector of Land Revenue Gombak [1984] 2 MLJ 35; [1984] 1 CLJ 350, telah menetapkan lima (5) prinsip utama bagi menentukan nilai pasaran- “Firstly, market value means the compensation that must be determined by reference to the price which a willing vendor might reasonably expect to obtain from a willing purchaser. ii. Secondly, the market price can be measured by consideration of price of sales of similar lands in the neighbourhood or locality and of similar quality and position. iii. Thirdly, its potentialities must be taken into accounts. The nature of the land and the use to which it is being put at the time of acquisition have to be taken into account together wif// the likelihood to which it is reasonably capable of being put to use in the future e.g the possibility of it being used for building or other developments. iv. Fourthly, in considering the nature of the land regard must be given as to whether its locality is within or near developed are, its distance to or from a town, availability of access to be construed in the near future, expenses I/eat would likely be incurred in levelling the surface and the like. v. Fifthly, estimates of value by experts are undoubtedly some evidence but too much weight should not given unless it is supported by, or coincides with, other evidence.” [32] Awad untuk pengambilan tanah adalah dinilai dan diputuskan oleh pentadbir tanah menurut seksyen 14 Akta 1960. Setelah awad diberikan, seksyen 36 Akta 1960 memberi bidang kuasa kepada Mahkamah Tinggi untuk menentukan sebarang bantahan berkenaan awad yang dibuat oleh pentadbir tanah. [33] Beban pembuktian dalam kes rujukan tanah adalah pada Pemohon untuk membuktikan secara prima facie (rujuk kes Ong Yan & Anor v. Collector Of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1985] 2 MLRH 42; [1986] 1 MLJ 405; [1985] 1 LNS 105). S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA [34] Dalam hal ini, untuk menentukan jumlah pampasan yang mencukupi dan nilai pasaran, Mahkamah merujuk kepada perenggan 1(1A) Jadual Pertama Akta 1960. Selain itu, perkara-perkara yang perlu diambil kira dalam penentuan pampasan terdapat di bawah Butiran 2 Jadual Pertama

Akta tersebut memperuntukkan- Matters to be considered in determining compensation In determining the amount of compensation to be awarded for any scheduled land acquired under this Act there shall be taken into consideration the following matters and no others:

the market value as determined in accordance with s 1 of this Schedule;

any increase, which shall be deducted from the total compensation, in the value of the other land of the person interested likely to accrue from the use to which the land acquired will be put;

the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the person interested at the time of the Land Administrator's taking possession of the land by reason of severing such land from his other land;

the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the person interested at the time of the Land Administrator's taking possession of the land by reason of the acquisition injuriously affecting his other property, whether movable or immovable, in any other manner;

if, in consequence of the acquisition, he is or will be compelled to change his residence or place of business, the reasonable expenses, if any, incidental to such change; and

where only part of the land is to be acquired, any undertaking by the State Authority or by the Government, person or corporation on whose behalf the land is to be acquired, for the construction or erection of roads, drains, walls, fences or other facilities benefiting any part of the land left unacquired, provided that the undertaking is clear and enforceable.”. [35] Seterusnya penggunaan pengapit dalam prosiding rujukan tanah dijelaskan dalam kes Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat & Another Appeal [2017] 4 MLRA 554, [2017] 3 MLJ 561, [2017] 5 CLJ 526, [2017] 4 AMR 123, di mana Mahkamah Persekutuan memutuskan-S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA "[119] At the conclusion of the proceedings, it is requisite under s 40C of the Act that they put their opinion in writing as to the appropriate amount of compensation to be awarded in a particular case. [120] It is then for the judge and the judge alone to deliberate on the issue of quantum before him, after taking into account all the issues. [121] In so doing, it is not uncommon for the judge to give weight to the opinion of the assessors, for as experts in valuation of property, their opinion stand persuasively to be considered by the judge. [122] However the assessors have no more role as soon as they put their opinion in writing. At the risk of tedium, it bears repeating that it is for the judge and the judge alone to exercise his mind and determine the issues before him, based on the advice given him by the assessors. [123] It is reiterated that the opinion of the assessors are not binding on the judge. In the event the assessors disagree (as between themselves regarding the amount of compensation to be awarded in a particular case), the judge may, after considering both opinions, elect to consider which of the two opinions in his view is appropriate in the circumstances of the case. However he is not bound by either one of the opinions. Should the judge finds himself in disagreement with the opinion of both the assessors, he is at liberty to decide the matter, giving his reasons for so doing. These then are to be made clear in place in the proposed new s 40D. [124] It would in no small way, emphasise the punctilious nature of the assessors' advice and the value their role represents. [125] At the end of it, the sanctity of judicial power is preserved. The judge and the judge alone determines the outcome of the objections as to the amount of compensation after affording the person or persons interested ample opportunity to ventilate his or their concern." [36] Dalam hal ini, bagi menentukan sama ada prosiding rujukan tanah ini adalah boleh dibenarkan, Mahkamah ini telah berpeluang merujuk kepada Laporan Penilaian Pemohon, Laporan Penilaian Responden, serta laporan Pengapit di mana Mahkamah ini telah dibantu oleh dua (2) orang Pengapit iaitu Puan Noorhafez Bin Nordin (Pengapit Kerajaan) dan Puan Zoinita Binti Zainuddin (Pengapit Swasta) yang masing-masing S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA telah mengemukakan laporan. Laporan Pengapit [37] Mahkamah telah meneliti Laporan Pengapit Kerajaan dan Swasta bagi membantu Mahkamah mendapatkan perspektif yang lebih jelas memandangkan perkara yang dibangkitkan bersifat teknikal. Laporan Pengapit Kerajaan [38] Berdasarkan Laporan Pengapit, berikut adalah perkara yang dibangkitkan dalam Laporan Responden (Kerajaan) dan maklumbalas ke atas Laporan Penilaian Pemohon-

Penilai pemohon tidak melaksanakan lawat periksa sendiri.

Pampasan bagi bayaran sewa untuk kedai runcit adalah salah dan tidak boleh diambilkira.

Tuntutan kerosakan tidak boleh diambilkira kerana pengambilan tanah ini melibatkan keseluruhan lot.

Lokasi perbandingan yang digunakan adalah jauh.

Kenaikan tanah akibat pengambilan tanah tidak boleh diambilkira. (pemaju akan membina kondominium)

Tawaran pampasan yang dibuat oleh kerajaan tahun 2019 tidak wajar diambilkira.

Award pentadbir tanah bagi maksud pengambilan tanah tidak boleh dijadikan asas nilaian.

Penilai pemohon menggunakan 3 kaedah penilaian iaitu kaedah perbandingan, kos dan nilai baki. Pendekatan menggunakan kaedah kos dan nilai baki adalah salah dari segi prinsip nilaian.

Kehilangan pendapatan sewa tidak wajar dibayar, namun pentadbir tanah telah membayar pampasan sebanyak RM110,400.00.

Pembuktian kos pindah tidak disertakan bukti yang kukuh.

Kos penambahbaikan bangunan adalah tuntutan double counting.

kos gantian tanah tiada bukti, ianya adalah berdasarkan andaian. [39] Seterusnya Pengapit Kerajaan membuat rumusan seperti berikut-S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA

Tiada perbandingan sepunya digunakan oleh kedua-dua penilai.

Saya berpendapat perbandingan yang digunakan oleh penilai responden adalah yang terbaik kerana kedudukan dan zoning yang hampir dengan lot subjek

Perbandingan yang digunakan oleh penilai pemohon adalah tidak sebanding dari faktor saiz dan kegunaan tanah. Lokasi perbandingan adalah jauh daripada lot subjek.

Saya juga bersetuju dengan penilai responden bahawa tuntutan penilai pemohon sebanyak RM7,798,131.27 adalah tinggi.

Tuntutan ke atas bangunan (RM918,400.00) dan kos selenggara dan penambaikan (RM419,170.00) tidak disyorkan kerana tiada bukti dan ianya telah diambilkira dalam nilaian.

Tuntutan kehilangan pendapatan (RM110,400.00) tidak disyorkan kerana menyalahi syarat kegunaan tanah.

Tuntutan kos pindah sebanyak RM40,000.00 perlu dikemukan bukti.

Tuntutan kos sewa sementara sebanyak RM58,000.00 adalah tinggi, namun award pentadbir tanah dilihat lebih realistik.

Tuntutan kos gantian tanah sebanyak RM430,601.70 tidak disyorkan. [40] Pengapit Kerajaan tidak mengesyorkan tuntutan ke atas bangunan sebanyak RM918,400.00. Selain itu, kos selenggara dan penambaikan sebanyak RM419,170.00 tidak disyorkan kerana tiada bukti dan ianya telah diambilkira dalam nilaian. Selain itu, tuntutan kehilangan pendapatan Pemohon sebanyak RM110,400.00 tidak disyorkan kerana menyalahi syarat kegunaan tanah dan tuntutan kos pindah sebanyak RM40,000.00 perlu dikemukakan bukti. Tuntutan kos sewa sementara sebanyak RM58,000.00 adalah tinggi, namun awad Responden dilihat lebih realistik. Akhirnya, beliau bersetuju dengan pendekatan penilaian Penilai Responden dalam Lampiran K Laporan Penilaian yang menilai pampasan tanah dan bangunan adalah sebanyak RM2,445,500.00. S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA [41] Pengapit Kerajaan turut menyatakan bahawa bangunan tambahan yang didirikan Pemohon tidak mendapat kelulusan pihak berkuasa. Selanjutnya tiada perjanjian penyewaan yang diberikan sebagai bukti. Laporan Pengapit Swasta [42] Pengapit swasta menyatakan bahawa “bersetuju dengan pendapat Penilai Responden bahawa kesemua 6 Perbandingan yang digunakan sebagai asas dalam penentuan nilai pasaran tanah bagi Kaedah Perbandingan oleh Penilai Pemohon adalah tidak sesuai kerana mana-mana perbandingan yang perlu dilaraskan dengan kuantum melebihi 30% bagi beberapa faktor menunjukkan bahawa perbandingan-perbandingan tersebut adalah tidak sebanding”. [43] Beliau turut bersetuju dengan keseluruhan ulasan Penilai Responden dan berpendapat kesemua 5 Perbandingan yang digunakan oleh Penilai Responden menepati syarat utama dalam pemilihan perbandingan di bawah Sub Perenggan 1 (1A), Jadual Pertama, Akta Pengambilan Balik Tanah 1960. Secara ringkasnya menyatakan bahawa nilaian Penilai Pemohon-a) Penilai Pemohon tidak mengambil kira perbandingan didalam skim dan lokasi yang sama sedangkan perbandingan-perbandingan ini adalah perbandingan yang terbaik kerana terletak di lokasi dan persekitan kemudahan yang sama. Perbandingan yang di ambil terletak terlalu jauh dengan persekitaran dan infrastruktur yang berbeza menyebabkan pelarasan quantum sehingga 70% perlu diberikan bagi faktor lokasi ditambah 30% bagi faktor kemudahan awam bermakna lot-lot tersebut sebenarnya tidak sebanding dan tidak boleh dijadikan bukti perbandingan. b) Dalam menganalisa, Penilai Pemohon mengabaikan komponen bangunan di atas tanah perbandingan. Adalah kesilapan besar apabila analisa nilai tanah diambil hanya dengan membahagi terus Harga Balasan dengan keluasan tanah tanpa menolak dahulu nilai bangunan yang sediaada di atas tanah. Nilai tanah terlaras itu digunakan untuk mendapatkan nilai tanah bagi subjek S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA dengan ditambah pula nilai bangunan subjek. Komponen tanah dan bangunan perlu diambil kira secara berasingan kerana setiap bangunan adalah berlainan bukan hanya dari faktor keluasan tapi juga kemasan, umur dan kondisi bangunan yang perlu diberi pertimbangan dalam membandingkan dengan bangunan subjek. c) Penilai Pemohon mengambil kira sebahagian bangunan rumah berkenaan digunakan sebagai kedai runcit sedangkan kegunaan tersebut jelas bertentangan dengan syarat nyata seperti di dalam hakmilik “..hanya boleh digunakan untuk rumah kediaman.” Rujuk kepada ulasan Penilai Respondan dalam Laporan Jawapan Bertulis beliau (para 7.2 di m/s 8 hingga 10). d) Bagi faktor masa, tahun 2020-2021 adalah merupakan fasa pemulihan ekonomi pasca covid-19 maka adalah tidak munasabah pelarasan 5% diberikan bagi beza masa 6 bulan, 10% bagi perbezaan masa 8 bulan dan 15% bagi perbezaan masa 11-13 bulan ie. lebih kurang setahun. Kuantum ini tidak langsung mencerminkan keadaan pasaran sebenar. e) Pelarasan Faktor Kemudahan Awam yang tinggi tanpa justifikasi sedangkan tiada perbezaan ketara kemudahan awam antara lot-lot perbandingan dengan lot terjadual. f) Jumlah pelarasan yang tidak munasabah – selain dari Perbandingan 1 dengan jumlah pelarasan 35%, jumlah pelarasan bagi Perbandingan 2 hingga 6 adalah antara 100% hingga 135%. Ini jelas menunjukkan bahawa kesemua Perbandingan tersebut tidak sepatutnya di gunapakai kerana nyata tidak sebanding sama sekali dengan lot terjadual. g) Penilai Pemohon tidak mengambil kira baki tempoh Pajakan bagi Perbandingan dengan pegangan Pajakan sedangkan tempoh baki itu merupakan salah satu faktor utama yang mempengaruhi nilai pasaran hartanah dan perlu diambil kira dan diselaraskan. h) Bukti Plot Teres Perdagangan (bagi Kaedah Kos) – kesemua Perbandingan yang digunakan dibangunkan dengan bangunan perniagaan terletak di kawasan persekitaran komersial yang aktif dengan Pegangan Kekal sedangkan lot terjadual adalah rumah teres 2 tingkat unit hujung yang dikategorikan dan digunakan (secara umum) sebagai bangunan kediaman, terletak di kawasan perumahan dengan jalan sempit dan jauh dari jalan utama dengan Baki Tempoh Pajakan kurang dari 60 tahun. Penilai Pemohon juga telah mengambil Perbandingan 5 yang terletak di Jalan TAR sebagai perbandingan terbaik. Saya berpendapat tiada kuantum pelarasan yang boleh digunakan dengan justifikasi munasabah bagi membolehkan perbandingan-perbandingan ini di jadikan asas dalam menentukan nilai tanah lot terjadual.”. [44] Beliau turut berpendapat bahawa kaedah nilaian terbaik untuk menentukan nilai pasaran bagi pampasan bagi hartanah di mana terdapat banyak transaksi bagi hartanah sebanding di dalam pembangunan/lokasi S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA yang sama untuk di jadikan asas perbandingan adalah secara “Kaedah Perbandingan”. [45] Selain itu, beliau turut merujuk kes Nanyang Manufacturing Co v. The Collector of Land Ravenue, Johor [1953] CLJU 59; [1954] MLJ 69, di mana asas nilaian bagi menentukan pampasan adalah berdasarkan Nilai Pasaran "willing seller willing buyer". [46] Ringkasnya Pengapit Swasta menyatakan terdapat “double counting”, dan tidak mengikut amalan standard selain kaedah "willing seller willing buyer". [47] Selain dapatan berdasarkan Laporan Pengapit, Mahkamah ini mendapati bahawa dapatan Penilai Responden lebih munasabah dan wajar, berbanding Penilai Pemohon berdasarkan-

Bangunan yang dibina Pemohon sepatutnya tidak diambilkira kerana ianya dibina tanpa kebenaran dan kelulusan pihak berkuasa;

Kaedah nilaian Penilai Swasta/Pemohon adalah salah kerana tidak mengambil kira faktor susut nilai dalam mengira nilai bangunan;

Kaedah analisa yang salah oleh Penilai Pemohon kerana tidak mengasingkan elemen tanah dan bangunan walhal pindahmilik tersebut bersekali dengan bangunan;

Penilai Pemohon juga telah membuat pilihan perbandingan yang tidak tepat kerana lokasi perbandingan yang jauh daripada hartanah terjadual;

Pemilihan perbandingan yang tidak tepat kerana ciri-ciri S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA perundangan yang berbeza dengan hartanah terjadual;

Kaedah nilaian yang menggunakan andaian keluasan cantuman dan bersifat spekulasi; dan

Tuntutan tanpa mengemukakan bukti resit. [48] Ringkasnya, Jurunilai Responden menyatakan bahawa penilaian Pemohon adalah tidak tepat kerana lokasi tanah perbandingan yang jauh dari lokasi tanah terjadual dan mempunyai ciri perundangan yang berbeza. Ini dipersetujui kedua-dua Pengapit. Oleh itu, berdasarkan dapatan ini dan laporan Pengapit, Mahkamah ini mendapati bahawa nilaian Penilai Kerajaan adalah paling tepat dan sesuai untuk penentuan pampasan berbanding Penilai Swasta/Pemohon. [49] Adalah boleh disimpulkan dan berdasarkan Laporan Penilaian Kerajaan dan Laporan Pengapit-Pengapit bahawa, adalah secara munasabah harga yang dinyatakan oleh Penilai Kerajaan lebih hampir menurut konsep ‘willing seller willing buyer’. [50] Untuk penentuan pampasan yang adil, Mahkamah ini adalah tertakluk kepada kes Mahkamah Rayuan Ahmad bin Md Zain & Satu Lagi Lwn. Jabatan Ketua Pengarah Tanah & Galian Negeri Kelantan [2023] MLRAU 297; [2023] MLJU 2874, yang memutuskan antaranya- “(e) andai kata H/PK berpendapat bahawa nilai tanah yang diambil dan jumlah pampasan adalah lebih rendah daripada nilai dan jumlah pampasan yang diawardkan oleh PT, H/PK:

tidak seharusnya mengurangkan jumlah pampasan PT; dan

(ii) sewajarnya menolak Rujukan Tanah (MT); …”. S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA KESIMPULAN [51] Mahkamah ini telah mengaplikasikan Jadual Pertama Akta 1960 serta prinsip undang-undang yang ditetapkan oleh kes-kes terdahulu. Setelah menghalusi pendapat bertulis Pengapit Kerajaan dan Swasta, dokumen-dokumen serta keterangan yang dikemukakan beserta hujahan pihak-pihak, Mahkamah ini mendapati bahawa nilaian Penilai Kerajaan adalah lebih tepat dan sesuai untuk penentuan pampasan berbanding Penilai Swasta/Pemohon. Mengambilkira perkara ini, berdasarkan jumlah nilaian Penilai Responden dan pandangan Pengapit-pengapit yang mana telah meletakkan jumlah pampasan yang lebih rendah dari yang diawadkan oleh Responden, maka, berdasarkan kes Mahkamah Rayuan Ahmad bin Md Zain (supra), Mahkamah ini memutuskan awad pampasan Responden adalah dikekalkan. Deposit dikembalikan kepada Pemohon dan kos Pengapit Kerajaan dan Swasta sebanyak RM750.00 masing-masing adalah ditanggung oleh Pemohon dan hendaklah dibayar dalam tempoh 7 hari dari tarikh keputusan. [52] Sehubungan itu, rujukan tanah ini adalah ditolak. Bertarikh: 2 SEPTEMBER 2025 -SGD- (SUZANA BINTI MUHAMAD SAID) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi NCVC 1 Kuala Lumpur S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA PIHAK-PIHAK Pemohon : Agus Salim Messrs Nik Hisham, Fakihah & Co. Responden : Norazlin binti Mohamad Yusof Jabatan Peguam Negara Cawangan Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur S/N p8G6wdAhdEinGeTg3hKyDA