Lampiran
Lampiran 1 Rayuan Perayu/Plaintif terhadap keputusan Mahkamah yang telah menolak permohonan Perayu/Plaintif dibawah A.89 KKM untuk mendapatkan milikan kosong bagi hartanah yang dikenali sebagai PN 12966, Lot No. 8736, Mukim Setol, Daerah Seremban 50 Negeri Sembilan yang beralamat di Lot 338, Jalan Nilai 7/15, Kawasan Perindustrian Nilai 7, Nilai, Negeri Sembilan. (hartanah tersebut) S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w ii. Lampiran 10 Rayuan Perayu/Plaintif terhadap keputusan Mahkamah yang 55 telah membenarkan permohonan Defendan-Defendan/Responden-Responden untuk suatu satu perintah injunksi dikeluarkan bagi menghalang Perayu/Plaintif daripada memasuki atau memgambil milikan kosong hartanah tersebut. 60 2. Memandangkan kedua-dua permohonan tersebut adalah berdasarkan kepada fakta-fakta kes yang sama, maka Mahkamah akan membincangkan mengenai kedua-dua rayuan tersebut dalam satu alasan penghakiman sahaja. 65 3. Untuk kemudahan, bagi penyediaan alasan ini, kedua-dua pihak akan dirujuk dalam kapasiti asal mereka di Mahkamah Tinggi. FAKTA KES PLAINTIF 70 4. Plaintif menyatakan bahawa beliau adalah pemilik berdaftar hartanah tersebut sejak dari 10.7.2023. Untuk menyokong dakwaannya, Plaintif telah S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w mengekshibitkan dokumen hak milik hartanah tersebut yang menunjukkan bahawa Plaintif adalah pemilik berdaftar hartanah berkenaan. 75 5. Melalui pemeriksaaan yang dijalankan oleh konsultan yang telah dilantik oleh Plaintif ke atas hartanah tersebut, adalah didapati bahawa hartanah tersebut kini sedang diduduki dan digunakan oleh sebuah syarikat yang dikenali sebagai Heng Keng Trading Sdn Bhd (Defendan pertama). 80 6. Plaintif tidak mempunyai maklumat mengenai status pendudukan Defendan Pertama di atas hartanah tersebut, sama ada sebagai penyewa atau penghuni hartanah tersebut tanpa lesen. Apa yang pasti, Defendan Pertama tidak pernah pada bila-bila masa membayar sewa kepada Plaintif selaku pemilik hartanah tersebut bagi membolehkan mereka menduduki 85 hartanah tersebut dengan kebenaran Plaintif. 7. Atas arahan Plaintif, konsultannya telah berkali-kali berjumpa dengan pekerja-pekerja Defendan Pertama untuk mengesahkan sama ada mereka menghuni hartanah tersebut dan seterusnya meminta Defendan-Defendan 90 menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut tetapi Defendan-Defendan gagal berbuat demikian. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 8. Melalui notis pengusiran bertarikh 18.10.2023 yang telah dihantar kepada Defendan Pertama, Plaintif telah meminta Defendan-Defendan menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut kepada Plaintif pada atau 95 sebelum 28.10.2023, tetapi Defendan pertama masih gagal dan enggan berbuat demikian. Plaintif telah membuat satu laporan polis berkenaan hal ini. 9. Plaintif percaya bahawa Defendan-Defendan sedang menduduki 100 hartanah tersebut tanpa lesen dan tanpa kebenaran daripada Plaintif. Oleh itu, sebagai pemilik perdaftar hartanah tersebut, Plaintif percaya bahawa beliau berhak untuk mendapatkan balik milikan kosong hartanah tersebut daripada Defendan-Defendan. 105 10. Melalui permohonannya di Lampiran 1, Plaintif membuat permohonan di bawah Aturan 89 kaedah 1 KKM untuk mendapatkan milikan kosong hartanah tersebut yang dikenali sebagai PN 12966, Lot No. 8736, Mukim Setol, Daerah Seremban Negeri Sembilan yang beralamat di Lot 338, Jalan Nilai 7/15, Kawasan Perindustrian Nilai 7, Nilai, Negeri Sembilan. 110 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w FAKTA KES DEFENDAN-DEFENDAN 11. Melalui surat bertarikh 5.5.1999, pemilik asal/pemaju hartanah 115 tersebut iaitu Nilai Inland Port Sdn Bhd (NIP) telah menawarkan kepada Defendan Pertama untuk membeli hartanah tersebut secara pembelian kontra. Satu perjanjian jual beli telah ditandatangani dan dimeterai antara NIP dan Plaintif sebagaimana Perjanjian Jual Beli bertarikh 10.3.2000. 120 12. Melalui surat bertarikh 14.4.2000, Defendan pertama telah menerima sesalinan surat daripada NIP menyatakan pembinaan bangunan hartanah tersebut telah selesai dan memaklumkan Defendan pertama untuk mengambil milikan kosong hartanah tersebut. Sejak dari tarikh itu, Defendan pertama telah menduduki hartanah tersebut dengan mendirikan perniagaan 125 diatasnya, dan sehingga kini, Defendan pertama telah menduduki hartanah tersebut selama lebih 20 tahun . 13. Pada tarikh-tarikh 11.10.2023, 6.11.2023 dan 20.11.2023, Defendan Pertama telah didatangi oleh beberapa orang yang memperkenalkan diri 130 mereka sebagai wakil Plaintif dan telah menyuruh pekerja-pekerja Defendan pertama keluar daripada premis tersebut. Ekoran kajadian tersebut, S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w Defendan pertama telah membuat satu laporan polis sebagaimana yang dilampirkan dalam affidavit jawapan. 135 14. Walaupun Plaintif adalah pemilik berdaftar hartanah tersebut, tetapi adalah menjadi hujah Defendan-Defendan bahawa mereka adalah pemilik/pemilik benefisial hartanah tersebut melalui Perjanjian Jual Beli bertarikh 10.3.2000. 140 15. Melalui permohonan di lampiran 10, Defendan pertama telah mefailkan satu permohonan untuk perintah-perintah berikut :- i. satu perintah injunksi bagi menghalang Plaintif daripada memasuki premis tersebut sehingga tindakan ini diputuskan; ii. saman pemula dibatalkan atau secara alternatifnya ditukar 145 kepada writ saman memandangkan tindakan ini melibatkan pertikaian fakta-fakta. 150 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w KEPUTUSAN MAHKAMAH 16. Lampiran 1: 155 Setelah meneliti dan menilai permohonan Saman Pemula, afidavit-afidavit serta penghujahan-penghujahan yang difailkan, Mahkamah ini memutuskan atas imbangan kebarangkalian bahawa permohonan Plaintif untuk mendapatkan milikan kosong bagi hartanah tersebut ditolak dengan kos. 160 17. Lampiran 10: Setelah meneliti dan menilai permohonan Defendan di lamp. 10, afidavit-afidavit serta penghujahan-penghujahan yang difailkan, Mahkamah memutuskan atas imbangan kebarangkalian bahawa 165 permohonan Plaintif dilampiran 10 dibenarkan untuk perenggan (i) - satu perintah injunksi dikeluarkan terhadap Plaintif dan perenggan (iii) - Saman Pemula ditukar kepada writ saman sejajar dengan A. kaedah 8 KKM 2012 170 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w DAPATAN UNDANG-UNDANG LAMPIRAN 1 175 18. Melalui permohonannya di Lampiran 1, Plaintif memohon untuk mendapatkan Milikan kosong hartanah tersebut atas alasan bahawa beliau adalah pemilik berdaftar hartanah berkenaan dan Defendan-Defendan sedang menduduki hartanah miliknya tanpa kebenaran atau keizinan 180 darinya. 19. Meneliti afidavit yang dikemukakan oleh pihak Plaintif, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah membeli hartanah tersebut daripada pemaju (NIP) melalui pelikuidasi swasta yang telah dilantik mewakili NIP 185 memandangkan NIP telah digulungkan pada 4.7.2003. Plaintif turut menyatakan bahawa daripada tahun 2000 sehingga 7.6.2023, hartanah tersebut dimiliki oleh oleh pihak NIP (dalam Likuidasi) 20. Melalui satu Perjanjian Beli bertarikh 10.3.2020, Plaintif telah membeli 190 hartanah tersebut daripada Pelikuidasi yang mewakili NIP dengan harga belian sebanyak RM120,000. Plaintif juga telah membayar Duti Setem S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w hartanah tersebut. Pada 7.6.2023, hartanah tersebut telah secara sah dipindahmilik kepada Plaintif. Oleh itu, sebagai pemilik berdaftar, Plaintif sepenuhnya berhak untuk mendapat milikan kosong hartanah tersebut. 195 21. Bagi pihak Defendan-Defendan pula, Defendan Pertama menyatakan bahawa Syarikat tersebut telah menduduki dan menjalankan perniagaan atas nama Syarikat Heng Kee Trading Sdn bhd di atas hartanah tersebut sejak dari tahun 2000. 200 22. Dalam menjustifikasikan haknya untuk menduduki hartanah tersebut, Defendan pertama telah menyatakan bahawa melalui surat bertarikh 5.5.1999, Pemaju, NIP telah bersetuju menawarkan hartanah tersebut kepada Defendan Pertama untuk pembelian secara kontra pada harga 205 jualan sebanyak RM238,000. 23. Satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 10.3.2000 yang merangkumi terma-terma di atas telah ditandatangani antara pihak NIP dan Defendan Pertama. Melalui surat makluman bertarikh 14.4.2000, NIP telah 210 memaklumkan Defendan Pertama bahawa pembinaan hartanah tersebut S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w telah selesai dan Defendan Pertama diminta oleh NIP untuk mengambil milikan kosong hartanah tersebut. 24. Berdasarkan fakta-fakta yang dikemukakan, isu yang harus 215 diputuskan oleh Mahkamah adalah sama ada Plaintif dibenarkan untuk memohon dibawah A. 89 KKM untuk mendapatkan milikan kosong hartanah tersebut. 25. Aturan 89 kaedah 1 KKM adalah satu prosidur penghakiman terus 220 (summary procedure) yang terpakai di dalam keadaan di mana pemilik suatu hartanah boleh memohon untuk mendapatkan milikan kosong hartanah tersebut jika didapati bahawa terdapat pihak yang telah menduduki hartanah beliau tanpa sebarang lesen atau kebenaran. 225 26. Untuk kemudahan, diturunkan Aturan 89 kaedah 1 KKM yang berbunyi :- “ Where a person claims possession of land which he alleges is occupied solely by a person or persons (not being tenant or tenants 230 holding over after the termination of the tenancy) who entered into or S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w remained in occupation without his licence or consent or that of any predecessor in title of his, the proceedings may be brought by originating summons in accordance with the provisions of the order” 235 27. Prinsip undang-undang yang mengawal selia permohonan di bawah A.89 adalah:- i. Plaintif mempunyai locus standi untuk memulakan tindakan ini; ii. Tiada kebenaran atau lesen yang membenarkan Defendan 240 menduduki hartanah tersebut; iii. Prinsip-prinsip yang terpakai untuk permohonan penghakiman muktamad juga terpakai untuk kes dibawah A.89. 28. Isu pertama yang harus diputuskan adalah sama ada Plaintif 245 mempunyai locus standi untuk memulakan tindakan ini. Berdasarkan otoriti di atas, untuk membolehkan Plaintif memulakan tindakan ini, Plaintif perlu membuktikan bahawa beliau mempunyai hak dan milikan ke atas hartanah tersebut. 250 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 29. Mahkamah merujuk kepada kes Yap Chiang v Koh Sau Choon & Anor [2008] 8 CLJ 63, di mana Mahkamah Tinggi memutuskan :- “With regard to O.89, the Plaintiff relied upon Shaheen bte Abu Bakar v Perbasanan Kemajuan Negeri Selangor [1996] 1 MLJ 825 CA. In that 255 case, Gopal Sri Ram held: In my judgment, the test of standing that is to be applied in cases under O. 89 is one based on a right to possession, The question that has to be asked is whether, given the peculiar circumstances of the particular case, the plaintiff has a right to possession of the land.” 260 30. Meneliti keterangan dokumen-dokumen yang dikemukakan, Mahkamah mendapati bahawa Plaintif telah berjaya melepasi keperluan ini menerusi pengemukaan suratan hakmilik hartanah tersebut yang jelas menunjukkan bahawa berkuatkuasa daripada 7.6.2023, Plaintif adalah 265 pemilik berdaftar hartanah tersebut. Dokumen hak milik ini secara jelas menunjukkan Plaintif adalah pemilik berdaftar hartanah tersebut dan mempunyai locus standi untuk memulakan tindakan terhadap Defendan. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 31. Prinsip undang-undang juga menetapkan bahawa permohonanan 270 dibawah A. 89 KKM adalah satu permohonan untuk penghakiman terus dan secara anologinya, kaedah dan pemakaian prinsip-prinsip berkaitan permohonan ini adalah sama dengan permohonan untuk penghakiman terus/muktamad di bawah A. 14 KKM. 275 32. Mahkamah merujuk kepada satu keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Shaheen bte Abu Bakar v Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor [1998] 4 MLJ 233, di mana Zakaria Yatim FCJ menyatakan di mukasurat 239 :- 280 “In Chiu Winq Wa & Ors v Ong Beng Cheng [1994] 1 MLJ 89, at p 94, Mohamed Azmi SCJ said that the summary procedure under O89 is governed by the same principles as those under O 14 of the Rules of the High Court 1980. To entitle a defendant to a trial, all he needs to do is to show that there is a triable issue of law of fact. According to 285 Bohari, where there are issues to be tried, the case should not be dealt with summarily under O. 89” S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 33. Oleh yang demikian, memandangkan Plaintif telah berjaya membuktikan bahawa beliau mempunyai kepentingan untuk memulakan 290 permohonan ini, maka beban adalah berpindah kepada pihak Defendan untuk menunjukkan kepada Mahkamah bahawa tindakan ini bukan merupakan satu tindakan yang sesuai untuk dilupuskan melalui satu penghakiman terus memandangkan terdapat isu-isu yang perlu dibicarakan. 295 34. Dalam memutuskan permohonan ini, adalah menjadi tugas Mahkamah untuk melihat melihat sama ada pihak yang menduduki hartanah tersebut, i.e Defendan-Defendan berjaya mengemukakan sebarang keterangan yang menunjukkan bahawa terdapat isu-isu untuk dibicarakan. 300 35. Mahkamah meneliti keterangan-keterangan yang telah dikemukakan oleh Defendan-Defendan iaitu :- i. Surat bertarikh 5.5.1999 daripada NIP kepada Defendan Pertama menawarkan hartanah tersebut kepada Defendan Pertama 305 secara kontra. ii. Satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 10.3.2000 yang telah dimasuki oleh NIP sebagai pemaju dan Defendan Pertama sebagai pembeli S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w yang menunjukkan bahawa NIP telah bersetuju untuk menjual secara kontra hartanah tersebut kepada Defendan Pertama. 310 iii. Perjanjian Jual Beli tersebut telah ditandatangani dan dimeterai. iv. Surat makluman bertarikh 14.4.2000 daripada NIP kepada Defendan Pertama menyatakan bahawa pembinaan hartanah tersebut telah siap dan memaklumkan Defendan Pertama untuk mengambil milikan kosong. 315 36. Prinsip undang-undang adalah jelas bahawa pemakaian permohonan di bawah A. 89 hanya terhad kepada keadaan-keadaan dimana hartanah tersebut telah diduduki oleh mana-mana pihak tanpa sebarang persetujuan atau lesen daripada pihak yang mendakwa mempunyai milikan atas 320 hartanah tersebut. Dengan kata lain, A.89 ini hanya terpakai kepada pihak-pihak yang menceroboh hartanah tersebut tanpa alasan yang sah atau “squatters”. 37. Mahkamah merujuk kepada kes Zaibar Auto (M) Sdn Bhd & Anor v 325 Shell Malaysia Trading Sdn Bhd [1996] 2 MLJ 221, dimana dinyatakan di held (1) :- S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w Held (1) “O 89 r 1 of the RHC has always been read applying to squatters. It does not apply to tenants who are holding over, one who 330 enters upon land or who remains in occupation with the consent of the applicant under the order or any predecessor in title of such an applicant, or persons who are in occupation under a legitimate expectation of receiving from the state authority, issue documents of title to the portions they occupy (see p 226E-H); Bohari bin taib & Ors 335 v pengarah Tanah Galian selangor [1991 1 MLJ 343.” “held (2) - consent or license to occupy the land may only be given by one who is empowered by law to give such consent or to grant such a licence. In any ordinary case, it is the registered proprietor, in whom is vested with the right ownership, who may give consent or grant licence 340 to occupie (see p 227A-B) 38. Kes Zaibar menggariskan prinsip yang jelas dimana dinyatakan bahawa pemakaian O. 89 ini hanya terhad kepada mana-mana pihak yang telah memasuki hartanah tersebut tanpa keizinan dan persetujuan “the 345 applicant under the order or any predecessor in title of such an applicant”. Dengan kata lain, Aturan 89 tidak terpakai kepada mana-mana pihak yang menduduki hartanah tersebut dengan persetujuan daripada pemilik hartanah S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w tersebut, termasuklah persetujuan yang telah diperolehi dari pemilik terdahulu. 350 39. Kes Zaibar juga turut menjelaskan bahawa pihak yang layak untuk memberikan keizinan untuk mana-mana pihak menduduki hartanah tersebut adalah pihak yang layak berbuat demikian disisi undang-undang, seperti pemilik berdaftar hartanah tersebut. 355 40. Melalui keterangan-keterangan yang dikemukakan oleh Defendan Pertama iaitu Surat bertarikh 5.5.1999 daripada NIP yang menawarkan hartanah tersebut kepada Defendan Pertama secara pembelian kontra, Perjanjian Jual Beli bertarikh 10.3.2000 yang telah ditandatangani dan 360 dimeterai dan surat bertarikh 14.4.2000 daripada NIP yang memaklumkan Defendan Pertama untuk mengambil milikan kosong hartanah tersebut, Mahkamah mendapati bahawa kemasukan Defendan Pertama ke atas hartanah tersebut pada asalnya adalah dengan kebenaran pemilik terdahulu iaitu pemaju hartanah tersebut (NIP). 365 41. Sebagaimana yang diputuskan dalam kes Zaibar di atas, kebenaran dan persetujuan untuk Defendan Pertama memasuki hartanah tersebut juga S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w telah diberikan oleh pihak yang layak disisi undang-undang untuk berbuat demikian. Sebagai pemaju hartanah berkenaan, NIP adalah merupakan 370 pemilik terdahulu dan berkelayakan untuk memberikan keizinan tersebut kepada Defendan Pertama untuk menduduki hartanah tersebut. 42. Berdasarkan faktor-faktor ini, adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa Defendan Pertama bukan merupakan “squatters” atau penceroboh 375 yang telah menduduki hartanah tersebut tanpa kebenaran. 43. Mahkamah juga mendapati bahawa Defendan Pertama telah berjaya mengemukakan isu-isu yang perlu dibicarakan. Perkara-perkara tersebut adalah :- 380 i. Hartanah tersebut telah dijual kepada Plaintif melalui satu perjanjian jual beli yang telah ditandatangani dan dimeterai pada 10.3.2000. Malah, Defendan Pertama telah menduduki dan menjalankan perniagaan di atas hartanah tersebut sejak lebih 20 385 tahun yang lalu. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w ii. Plaintif di dalam kes ini iaitu Zaini bin Md Dewa adalah pihak yang telah menandatangani Perjanjian Jual Beli bagi pihak NIP dalam perjanjian jualbeli kontra bertarikh 10.3.2000. 390 iii. Dalam perjanjian bertarikh 10.3.2000 tersebut, hartanah tersebut telah dijual oleh NIP secara kontra kepada Defendan Pertama pada harga RM238,000 tetapi berdasarkan keterangan Plaintif, pindahmilik hartanah tersebut daripada Pelikuidasi NIP kepada Plaintif pada 7.6. 2023 telah dibuat pada harga yang jauh lebih 395 rendah iaitu RM120,000. iv. Defendan pertama mendakwa bahawa terdapat sebab-sebab yang munasabah untuk mempercayai hartanah tersebut telah dipindahkan kepada Plaintif melalui satu transaksi yang tidak telus dan tidak sah. 400 44. Berdasarkan fakta-fakta di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa terdapat beberapa isu yang perlu dibicarakan. Isu yang utama adalah mengenai keesahan Perjanjian Jual Beli antara Defendan Pertama dan NIP yang telah dimeterai 23 tahun sebelum hartanah tersebut 405 dipindahmilik kepada Plaintif. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 45. Mahkamah mendapati bahawa pihak Plaintif tidak menafikan kewujudan Perjanjian Jual Beli tersebut atau surat-surat berkaitan perjanjian tersebut yang telah dikemukakan oleh Defendan Pertama untuk menyokong 410 pernyataannya. Bersandarakan kepada dokumen-dokumen tersebut, Defendan Pertama turut menyatakan bahawa syarikat berkenaan juga adalah pemilik benefisial hartanah tersebut. 46. Sebagai pemilik berdaftar hartanah tersebut, Plaintif membantah 415 kenyataan tersebut dengan menyatakan bahawa terdapat keterangan jelas yang menunjukkan bahawa Plaintif telah membeli hartanah tersebut daripada Pelikuidasi NIP dan berdasarkan geran hakmilik yang dikemukakan, Plaintif adalah pemilik berdaftar hartanah tersebut. 420 47. Dalam menangani isu ini, Mahkamah berpandangan bahawa sungguhpun terdapat keterangan jelas yang menunjukkan bahawa Plaintif adalah pemilik berdaftar hartanah berkenaan, tetapi pada masa yang sama, Defendan Pertama berjaya mengemukakan satu Perjanjian Jualbeli yang menunjukkan hartanah tersebut telah dijual oleh pemaju kepada Defendan 425 Pertama pada tahun 2000. Fakta-fakta ini bermakna bahawa terdapat satu pertikaian yang serius terhadap isu pemilikan hartanah tersebut. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 48. Kewujudan dokumen-dokumen perjanjian jualbeli serta surat-surat berkaitan dalam milikan Defendan Pertama juga menunjukkan bahawa dakwaan Defendan Pertama terhadap hartanah tersebut bukan 430 semata-mata satu dakwaan yang kosong dan remeh. Apatah lagi dalam tindakan ini, Defendan Pertama telah menduduki dan menjalankan perniagaan atas hartanah tersebut sejak lebih 20 tahun yang lalu tanpa sebarang sekatan dan gangguan dari mana-mana pihak. 435 49. Mahkamah juga mendapati bahawa isu mengenai peranan Plaintif sebagai pihak yang dikatakan telah menandatangi perjanjian bertarikh 10.3.2000 bagi pihak NIP, tetapi kemudiannya telah membeli hartanah tersebut pada harga dibawah pasaran sebagai satu isu yang wajar untuk dibicarakan. Terdapat isu konflik kepentingan yang memerlukan penjelasan 440 dan perlu diputuskan melalui pengemukaan keterangan-keterangan yang jelas. 50. Adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa kesemua isu-isu ini adalah merupakan isu-isu yang perlu dibicarakan. 445 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 51. Mahkamah sekali lagi merujuk kepada kes Shaheen bte Abu Bakar, di held (3) di mana Mahkamah Persekutuan menyatakan : - “ It should be noted that Punca Alam also filed two applications under 450 Order 89. It could only file the applications in respect of the 248 acres of the land. By its conduct in filing two applications Punca Alam had waived its right to have the land delivered to it in vacant possession. With the waiver, the possession of the land, including the appellant’s land, was transferred to Punca Alam. Once the land was transferred to 455 Punca Alam, PKNS could no longer claim possession of the land. This was a triable issue. The question of whteher PKNS had the locus standi to file the O 89 application against the appellant in the circumstances of the present case was a triable issue. Therefore, the case should not be dealt summarily under O 89”( see p243E-F). 460 52. Prinsip yang dinyatakan dalam kes Shaheen adalah jelas dimana, sekiranya terdapat isu-isu yang perlu dibicarakan, maka kes tersebut tidak boleh dilupuskan secara penghakiman terus melalui permohonan di bawah A. 89. 465 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 53. Dalam permohonan di bawah A.89, tugas Mahkamah adalah untuk melihat sama ada Defendan telah berjaya menunjukkan bahawa terdapat isu-isu untuk dibicarakan. Sekiranya Mahkamah mendapati bahawa Defendan berjaya membangkitkan isu-isu tersebut, maka Mahkamah boleh 470 menolak permohonan Plaintif dan menukar Saman Pemula kepada writ saman agar tindakan tersebut dapat dilupuskan melalui satu perbicaraan penuh. (rujuk kes Lee Liang v Chew Sah Suak & Anor [1995] 4 MLJ 397. 54. Berdasarkan alasan-alasan di atas, Mahkamah ini memutuskan 475 bahawa permohonan Plaintif di Lampiran 1 dengan kos. Lampiran 10 55. Permohonan Defendan-Defendan untuk perintah :- 480 i. Satu injunksi menghalang Plaintif memasuki dan mengambil milikan kosong hartanah tersebut sehingga pelupusan penuh dan muktamad tindakan ini. ii. Tindakan ini dibatalkan atau, secara alternatifnya. 485 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w iii. Tindakan Plaintif yang dimulakan melalui Saman Pemula ditukarkan kepada writ saman dan pernyataan tuntutan selaras dengan Aturan 28 kaedah 8 KKM. 56. Untuk permohonan ini, Mahkamah tidak akan membincangkan 490 mengenai fakta kes memandangkan perkara tersebut telah dibincangkan dengan jitu di dalam alasan penghakiman Lamp. 1. 57. Melalui Lamp. 10, Plaintif memohon satu perintah Injunksi untuk menghalang Plaintif daripada mengambil milikan kosong hartanah tersebut 495 sehingga tindakan ini dilupuskan atas alasan :- i. Untuk mengekalkan status quo hartanah tersebut sehingga isu pemilikan sebenar hartanah tersebut diputuskan; ii. Adalah penting untuk perintah Injunksi diberikan kerana dikhuatiri 500 Plaintif akan menghalau pekerja-pekerja dikilang Defendan Pertama dihartanah tersebut; iii. Agar perjalanan perniagaan Defendan Pertama tidak terganggu. 505 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 58. Plaintif membantah permohonan untuk injunksi atas alasan :- i. Sebagai pemilik berdaftar, pemberian perintah injunksi sebagaimana yang dipohon oleh Defendan Pertama akan memprejudiskan Plaintif kerana Plaintif, sebagai pemilik berdaftar 510 dinafikan haknya daripada mengakses dan menggunakan hartanah tersebut. DAPATAN UNDANG-UNDANG 515 59. Melalui permohonan di lampiran 10, Defendan-Defendan telah memohon untuk mendapatkan satu perintah injunksi interlokutori terhadap pihak Plaintif. Injunksi interlokutori adalah satu perintah injunksi yang akan mengikat pihak yang mana perintah tersebut ditujukan untuk satu jangka masa yang jelas, i.e. sehingga pelupusan tindakan ini. 520 60. Prinsip-prinsip yang mengawal selia pemberian perintah injunksi interlokutori adalah :- i. Terdapat isu-isu yang serious untuk dibicarakan; 525 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w ii. Sama ada gantirugi adalah memadai; iii. “Balance of convenience” dan keperluan untuk mengekalkan “status quo”. (Lihat kes American Cyanamid Co v Ethicon Ltd [1975] AC 396, [1975] 1 All ER 504, HL.) 530 61. Mahkamah juga merujuk kepada kes Keet Gerald Francis Noel John v Mohd Noor bin Abdullah & Ors [1995] 1 MLJ yang antara lain menyatakan :- “An interim prohibitory injunction may generally be granted where there 535 is a serious issue bona fide issue to be tried, where the balance of convenience lies in favour of granting the injunction, and where the applicant is in a financial position to meet his or her undertaking as to damages.” 540 62. Mahkamah seterusnya merujuk kepada kes Lian Keow Sdn Bhd v Overseas Credit Finance Bhd [1982] 2 MLJ 162, dimana Mahkamah Persekutuan menyatakan :- S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w “ An interlocutory Injunction is a temporary and discretionary remedy. 545 To consider whether to grant it or to refuse it the Court is not concerned with the chances of success or failure of the applicants in proving their civil suit at the forthcoming trial, neither is the Court’s function to evaluate the evidence and materials before it for the purpose. The Court is simply concerned with what it has to do in the meantime in 550 order to protect the rights of the parties so no irreparable injury would be caused to either of them. Further, whilst the Court is not concerned with such question the Court must however, be satisfied that there are serious questions to be gone into that suit, lest an application for an injunction should be made on frivolous and vexatious grounds” 555 63. Berdasarkan otoriti-otoriti di atas, prinsip-prinsip yang mengawal selia pemberian perintah injunksi interlokutori adalah sebagaimana berikut :- i. Terdapat isu-isu yang serius untuk dibicarakan; 560 ii. “Balance of convenience” dan keperluan untuk mengekalkan “status quo” supaya tiada kerugian/kerosakan yang tidak boleh diperbaiki/dipampas akan berlaku. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w Sama ada terdapat isu yang serius untuk dibicarakan 565 64. Berdasarkan prinsip-prinsip yang digariskan di atas, dalam menangani permohonan Defendan-Defendan untuk satu perintah injunksi interlokutori, tugas Mahkamah adalah untuk melihat sama ada Defendan-Defendan telah berjaya membangkitkan isu-isu yang serius untuk dibicarakan. 570 65. Berdasarkan kes Lian Keow Sdn Bhd, isu-isu atau persoalan-persoalan yang serius untuk dibicarakan adalah perkara-perkara yang tidak remeh dan menyusahkan (frivolous and vexatious). 575 66. Dalam menentukan sama ada isu-isu yang dikemukakan adalah isu yang serius untuk dibicarakan , Mahkamah juga hendaklah menahan diri daripada membuat satu penentuan sama ada atas isu-isu dibawa adalah isu yang bermerit. Pada peringkat ini, adalah mencukupi untuk Mahkamah mengenalpasti bahawa isu-isu yang dikemukakan adalah isu-isu yang serius 580 yang layak untuk dibicarakan. 67. Mahkamah sekali lagi merujuk kepada kes Keet Gerald Francis Noel John v Mohd Noor bin Abdullah & Ors [1995] 1 MLJ, dimana dinyatakan :- S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 585 “…Above all, he must refrain from making any determination on the merits of the claim or any defence to it. It is sufficient if he identifies with precision the issues raised on the joinder and decides whether these are serious enough to merit a trial” 590 68. Di dalam kes di hadapan Mahkamah ini, isu yang dibangkitkan oleh Defendan-Defendan adalah mengenai hak dan pemilikan sebuah hartanah yang dikenali sebagai PN 12966, Lot No. 8736, Mukim Setol, Daerah Seremban Negeri Sembilan yang beralamat di Lot 338, Jalan Nilai 7/15, Kawasan Perindustrian Nilai 7, Nilai, Negeri Sembilan. 595 69. Melalui permohonan di lampiran 1, Plaintif telah memfailkan permohonan untuk mendapatkan milikan kosong hartanah tersebut atas alasan bahawa beliau adalah pemilik berdaftar hartanah berkenaan. Untuk mengukuhkan dakwaannya, Plaintif telah menyertakan sesalinan geran 600 hakmilik hartanah tersebut yang jelas menunjukkan bahawa sejak dari 7.6.2023, hartanah tersebut telah secara sah dipindahmilik kepada beliau. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 70. Pada masa yang sama, Defendan Pertama juga telah membangkitkan isu bahawa hartanah tersebut telah dijual oleh pemaju hartanah (NIP) 605 kepada Syarikat Defendan Pertama secara jualbeli/kontra pada tahun 2000. Untuk menyokong pernyataannya, Defendan Pertama telah mengemukakan keterangan-keterangan berikut :- i. Surat bertarikh 5.5.1999 daripada NIP kepada Defendan Pertama 610 menawarkan hartanah tersebut kepada Defendan Pertama secara kontra. ii. Satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 10.3.2000 yang telah dimasuki oleh NIP sebagai pemaju dan Defendan Pertama yang menunjukkan bahawa NIP telah bersetuju untuk menjual secara 615 kontra hartanah tersebut kepada Defendan Pertama. iii. Perjanjian Jual Beli tersebut telah ditandatangani dan dimeterai. iv. Surat makluman bertarikh 14.4.2000 daripada NIP kepada Defendan Pertama menyatakan bahawa pembinaan hartanah tersebut telah siap dan memaklumkan Defendan Pertama untuk 620 mengambil milikan kosong. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w v. Untuk perjanjian jual beli bertarikh 10.3.2000 tersebut, Plaintif di dalam kes ini iaitu Zaini bin Md Dewa adalah pihak yang telah menandatangani Perjanjian Jual Beli bagi pihak pemaju (NIP). vi. Mengikut perjanjian bertarikh 10.3.2000, hartanah tersebut telah 625 dijual secara kontra oleh NIP kepada Defendan Pertama pada harga RM238,000 tetapi berdasarkan keterangan Plaintif, hartanah tersebut yang telah dijual kepada beliau oleh Pelikuidasi NIP pada tahun 2023 pada harga yang jauh lebih rendah iaitu RM120,000. 630 71. Daripada dokumen-dokumen yang telah dikemukakan, Mahkamah berpandangan bahawa terdapat keterangan yang menunjukkan bahawa pada 10.3.2000, satu perjanjian jual beli telah dimasuki antara Defendan Pertama dan pemaju (NIP), dimana pihak pemaju telah bersetuju untuk 635 menjual hartanah tersebut secara kontra kepada Defendan Pertama. Surat daripada daripada pemaju (NIP) bertarikh 14.4.2000 juga menunjukkan bahawa pemaju telah memaklumkan kepada Defendan Pertama untuk mengambil milikan kosong hartanah tersebut. 640 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 72. Adalah menjadi pendirian Defendan Pertama bahawa kewujudan dokumen-dokumen tersebut telah menjadikan Defendan Pertama sebagai pemilik benefisial. 73. Pada masa yang sama, Plaintif turut mendakwa bahawa dia adalah 645 pemilik hartanah berdaftar tersebut dengan bersandarkan kepada geran hakmilik hartanah tersebut. 74. Perlu diingatkan bahawa pada peringkat ini, fungsi Mahkamah adalah untuk menentukan sama ada terdapat persoalan-persoalan yang serius 650 untuk dibicarakan dan bukannya untuk memutuskan sama ada persoalan-persoalan yang dikemukakan adalah bermerit. (Rujuk Keet Gerald Francis Noel John v Mohd Noor bin Abdullah & Ors [1995] 1 MLJ). 75. Berdasarkan fakta-fakta dan keterangan-keterangan yang 655 dikemukakan, Mahkamah berpandangan bahawa terdapat pertikaian yang serius berkenaan dengan isu pemilikan hartanah tersebut. Kedua-dua pihak telah tampil dengan keterangan-keterangan yang menunjukkan bahawa mereka mempunyai kepentingan ke atas hartanah tersebut. 660 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 76. Adalah menjadi pandangan Mahkamah bahawa isu yang ditimbulkan melibatkan satu pertikaian yang serius yang memerlukan kepada Mahkamah ini membuat satu penentuan mengenai hak dan pemilikan hartanah tersebut. Isu berkenaan bukan merupakan isu yang remeh atau enteng. Ianya adalah isu yang serius dan layak untuk dibicarakan dalam 665 satu perbicaraan penuh. Balance of convenience dan status quo 77. Seterusnya, Mahkamah akan membincangkan mengenai “Balance of 670 convenience” dan keperluan untuk mengekalkan “status quo” supaya tiada kerugian yang tidak boleh diperbaiki yang akan berlaku. 78. Untuk memutuskan isu ini, Mahkamah perlu melihat pihak mana yang akan lebih diprejudiskan dan akan menanggung kerugian yang sepatutnya 675 tidak perlu ditanggung sekiranya perintah injunksi ini tidak diberikan. 79. Dalam tindakan ini, pihak Plaintif memohon untuk mendapatkan milikan kosong hartanah tersebut atas alasan bahawa beliau adalah pemilik berdaftar. Bagaimanapun, Defendan Pertama telah menyanggah 680 S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w permohonan Plaintif dengan menyatakan bahawa Defendan Pertama, sebagai pemilik benefisial berdasarkan satu perjanjian jual beli yang telah dimeterai dan ditandatangani Defendan Pertama dan pemaju (NIP) turut mempunyai kepentingan ke atas hartanah tersebut. 685 80. Defendan Pertama juga telah mengemukakan keterangan bahawa sejak 23 tahun yang lalu, Defendan Pertama telah menduduki dan menjalankan perniagaan dengan menjalankan operasi sebuah kilang di atas hartanah tersebut. Sekiranya perintah injunksi tidak dibenarkan, terdapat kemungkinan Plaintif akan mengganggu perniagaan Defendan Pertama dan 690 menghalau pekerja-pekerja Defendan Pertama yang telah sekian lama bekerja disitu. 81. Manakala, Plaintif sebagai pemilik berdaftar mendakwa bahawa sebarang perintah injunksi yang dikeluarkan ke atasnya akan menghalang 695 beliau daripada menikmati hartanah tersebut dan ini akan memprejudiskan haknya sebagai pemilik. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 82. Kriteria untuk menentukan penggunaan prinsip “balance of convenience” adalah sebagaimana yang dinyatakan oleh Lord Diplock 700 dalam kes American Cynamide yang berbunyi :- “It is where there is doubt as to the adequacy of the respective remedies in damages available to either party or both, that the question of balance of convenience arises. 705 It would be unwise to attempt even to list all various matters which may need to be taken into consideration in deciding where the balance lies, let alone to suggest the relative weight to be attached to them. They will vary from case to case. Where other factors appear to be evenly balanced it is a counsel of prudence to take such measures as are 710 calculated to preserve the status quo” 83. Berdasarkan fakta-fakta yang ada, Mahkamah merumuskan bahawa “balance of convenience” adalah memihak kepada satu perintah injunksi diberikan kepada Defendan Pertama. 715 84. Keterangan menunjukkan bahawa Defendan Pertama telah mengoperasi sebuah kilang di atas hartanah tersebut sejak lebih 20 tahun S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w yang lalu. Kilang tersebut juga mempunyai pekerja-pekerja yang bergantung kepada kepadanya untuk pendapatan mereka. Perkara ini tidak dinafikan 720 oleh Plaintif. 85. Pada masa yang sama, Plaintif sebagai pemilik berdaftar hanya mendapat milikan hartanah tersebut pada 7.6.2023 dan tidak pernah menduduki hartanah tersebut. 725 86. Sekiranya Mahkamah menolak permohonan Injunksi yang dipohon oleh Defendan pertama ini, kerugian yang bakal ditanggung oleh Defendan Pertama adalah lebih besar kerana ianya melibatkan penutupan sebuah kilang yang turut memberi impak kepada pekerja-pekerja kilang tersebut. 730 Dalam keadaan ini, Mahkamah berpandangan bahawa untuk Defendan Pertama, gantirugi bukan merupakan satu remedi yang mencukupi. 87. Dalam memutuskan isu “balance of convenience”, Mahkamah juga harus melihat sekiranya kesan penolakan permohonan Injunksi ini akan 735 membawa kepada penamatan tindakan Defendan Pertama terhadap Plaintif. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 88. Mahkamah merujuk kepada kes Roxy Electric Industries (Malaysia) Bhd v Syarikat Nominee Bumiputra Sdn Bhd & Ors [1989] 3 MLJ 233, 740 dimana Zakaria Yatim J ( as he then was) menyatakan :- “The situation in the present case is that is an injunction is granted in favour of Roxy that would mean giving Roxy judgment in the case against the defendants. The Defendants would have no opportunity to 745 bring the case to trial.” 89. Adalah sesuatu yang jelas bahawa sekiranya permohonan Defendan Pertama untuk satu perintah Injunksi ditolak, maka kesannya adalah Defendan Pertama akan dinafikan haknya untuk meneruskan dengan 750 tindakannya terhadap Plaintif. 90. Atas alasan-alasan tersebut, Mahkamah berpandangan bahawa ‘’balance of convenience” adalah berpihak kepada satu perintah Injunksi diberikan sebagaimana yang dipohon oleh Defendan-Defendan dan 755 sehingga tindakan ini dilupuskan, status quo pihak-pihak perlu dikekalkan. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 91. Defendan Pertama juga memohon supaya tindakan Plaintif yang dimulakan melalui Saman Pemula ditukar kepada kepada writ saman dibawah Aturan 28 kaedah 8 KKM. 760 92. Berdasarkan fakta-fakta yang telah dibincangkan di atas, adalah menjadi dapatan Mahkamah bahawa Defendan Pertama telah berjaya mengemukakan keterangan-keterangan yang mencukupi yang menunjukkan bahawa tindakan ini bukan satu tindakan yang hanya 765 melibatkan pertikaian undang-undang yang jelas dan terang Sebaliknya, daripada affidavit-afidavit yang telah difailkan, Mahkamah berpandangan bahawa terdapat pertikaian fakta-fakta yang serius yang hanya layak dibicarakan melalui satu perbicaraan penuh. 770 93. Atas alasan-alasan tersebut juga, Mahkamah membenarkan permohonan Defendan-Defendan dilampiran untuk 10 untuk :- (i) Satu injunksi menghalang Plaintif memasuki dan mengambil milikan kosong hartanah tersebut sehingga pelupusan penuh dan 775 muktamad tindakan ini dan S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w (iii) Tindakan Plaintif yang dimulakan melalui Saman Pemula ditukarkan kepada writ saman dan pernyataan tuntutan selaras dengan Aturan 28 kaedah 8 KKM. 780 Bertarikh : 10 Oktober 2024 tt. WAN FADHILAH NOR BINTI WAN IDRIS PESURUHJAYA KEHAKIMAN MAHKAMAH TINGGI (1) SEREMBAN 785 Peguam bagi Perayu : Tetuan Nandrajog. 3-9-9, Tower 3, UOA Business Park, No. 1 Jalan Pengaturcara U1/51A, 790 Seksyen U1, 40150 Shah Alam Peguam bagi Responden : Tetuan Sahar Bowanes & Partners, No. 69-3, 3rd Floor Jalan TKS 1, 795 Taman Kajang Sentral, S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w 43000 Kajang, Selangor. S/N BMm9sPcfpkCUzzlNLcDe8w