Zainon Binti Noordin v Dwiprofil (M) Sdn. Bhd. (W-02(NCvC)(W)-2366-12/2021)

ZANARIAH BINTI YUSOF ... RESPONDEN-RESPONDEN [Dalam Perkara Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur Guaman Sivil No.WA-22 NCVC-159-03-2018 Antara Zainon binti Noordin ... Plaintif

Dwiprofil (M) Sdn. Bhd.

Rabuan bin Sulaiman

Zanariah binti Yusof ... Defendan-Defendan] KORAM: HAS ZANAH BINTI MEHAT, HMR HADHARIAH BINTI SYED ISMAIL, HMR SEE MEE CHUN, HMR ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Perayu (plaintif) adalah pembeli dan responden pertama adalah penjual dalam suatu transaksi jual beli hartanah. Responden kedua dan responden ketiga adalah pengarah-pengarah responden pertama. Transaksi jual beli tidak disempurnakan kerana perayu gagal mendapat pinjaman bank untuk membayar baki harga belian. Responden pertama bertindak menamatkan perjanjian jual beli dan merampas wang deposit berjumlah RM600,000.00 yang telah dibayar oleh perayu. [2] Dalam satu tindakan yang dibawa oleh perayu terhadap responden-responden di Mahkamah Tinggi untuk menuntut antara lainnya, pemulangan wang deposit dan deklarasi bahawa perjanjian jual beli adalah tidak sah dan terbatal, Mahkamah Tinggi telah menolak tuntutan perayu dengan kos pada 23.11.2021. [3] Ini adalah rayuan perayu terhadap keputusan Mahkamah Tinggi. [4] Rayuan perayu didengar oleh kami pada 9.2.2023 dan telah dibenarkan secara sebulat suara pada tarikh yang sama. Fakta [5] Melalui satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 18.3.2015 yang ditandatangani antara perayu dan responden pertama, perayu membeli dan responden pertama menjual sebidang tanah dengan keluasan 18,837 meter persegi yang dikenali sebagai GM 418, Lot 4824, Mukim Dengkil, Daerah Sepang, Selangor (hartanah tersebut). [6] Responden kedua dan responden ketiga menandatangani perjanjian jual beli selaku pengarah-pengarah responden pertama. [7] Pembeli asal hartanah tersebut ialah VI Academy Sdn. Bhd. Disebabkan hartanah tersebut adalah tanah rezab Melayu,maka perayu mengambil alih sebagai pembeli. Perayu membeli hartanah tersebut dengan tujuan untuk mendirikan sebuah sekolah antarabangsa. [8] Harga jualan hartanah yang dinyatakan di dalam perjanjian jual beli ialah RM6.8 juta. Tetapi harga jualan sebenar yang dipersetujui pihak-pihak ialah RM6 juta sahaja. Angka RM6.8 juta itu diletakkan semata-mata untuk membolehkan perayu mendapatkan pinjaman yang lebih tinggi daripada bank. [9] Mematuhi terma perjanjian, perayu telah membayar deposit berjumlah RM600,000.00 kepada responder pertama. [10] Mengikut klausa 4(a) Jadual Kedua perjanjian, perayu dikehendaki membayar baki harga belian berjumlah RM5.4 juta dalam masa dua bulan dari tarikh perjanjian atau dalam masa tiga bulan dari tarikh kelulusan diperolehi dari Pihak Berkuasa Negeri dan permohonan pinjaman perayu (pembeli) diluluskan dan bersedia untuk dilepaskan kepada penjual, mengikut mana yang kemudian. [11] Selepas perjanjian jual beli ditandatangani dan bayaran deposit dibuat, perayu mendapati:

Hartanah tersebut telah dipecah kepada dua geran yang berbeza iaitu:

Geran Mukim 7361, Lot No.105025 dan (ii) Geran Mukim 7360, Lot No.105002. Geran-geran baru ini dikeluarkan oleh Pejabat Tanah pada 2.3.2015.

Geran GM418, Lot No.4824 Mukim Dengkil, Daerah Sepang telah dibatalkan dan tidak lagi wujud.

Sebahagian daripada hartanah tersebut iaitu sebatang sungai yang mengalir di atas hartanah tersebut telah diambil oleh Kerajaan pada tahun 2002, menjadikan keluasan terkini hartanah pada tarikh perjanjian jualbeli dimasuki ialah 13945 meter persegi.

Perayu telah berusaha untuk mendapatkan pinjaman bank, tetapi gagal. [12] Kesemua fakta di perenggan 11(a)-(d) di atas tidak dipertikaikan oleh responden-responden kecuali kenyataan bahawa keluasan hartanah telah berkurangan. Tidak juga ada pertikaian bahawa kedua-dua pihak tidak tahu mengenai pembahagian hartanah kepada dua geran berasingan. [13] Apabila perayu gagal membayar baki harga belian mengikut tempoh masa dalam perjanjian, pada 4.9.2015, responden mengeluarkan notis membatalkan perjanjian. Bimbang wang deposit akan dirampas, perayu mengadakan perbincangan dengan responden kedua pada 11.9.2015. Hasil perbincangan tersebut, responden kedua membatalkan notis 4.9.2015. [14] Merasakan dirinya telah ditipu, perayu meminta responden memulangkan wang deposit RM600,000.00. Permintaan perayu tidak dipedulikan oleh responden. Sebaliknya, responden meminta perayu membayar kepada responden RM15,000.00, jika tidak responden akan membatalkan perjanjian jualbeli dan merampas wang deposit. [15] Tidak mahu kehilangan wang deposit,perayu telah membayar kepada responden RM15,000 pada tarikh dan dalam jumlah berikut:

18.9.2015 - RM10,000.00; dan

(ii) 13.10.2015 RM5,000.00. [16] Pada pertengahan tahun 2016, responden kedua telah memaklumkan kepada perayu seperti berikut:

Dapatkan pinjaman atau dapatkan pembeli baru yang sanggup membeli hartanah itu dengan harga RM6 juta; dan

(ii) Jika perayu ingin membatalkan perjanjian jual beli, wang berjumlah RM615,000.00 yang telah dibayar oleh perayu tidak akan dipulangkan. [17] Perayu tidak berupaya untuk mendapatkan pinjaman dan pembeli baru. [18] Akhirnya,perjanjian jual beli tersebut ditamatkan oleh responden pertama melalui Surat Penamatan bertarikh 6.9.2016 atas alasan perayu gagal membayar baki harga belian. Wang deposit yang telah dibayar oleh perayu turut dirampas oleh responden pertama. [19] Pada 30.3.2018, perayu memfailkan tindakan ini terhadap responden-responden. Tuntutan perayu antara lainnya adalah untuk responden memulangkan wang deposit yang telah dibayar dan deklarasi bahawa perjanjian jual beli adalah tidak sah dan terbatal. Kausa tindakan perayu ialah responden bertindak mala fide dan telah melakukan salah nyata fraud apabila tidak mendedahkan fakta mengenai pengambilan sebahagian hartanah dan pembahagian hartanah kepada dua geran berasingan. Responden-responden menafikan wujudnya salah nyata fraud. Dapatan Mahkamah Tinggi [20] Pesuruhjaya Kehakiman (PK) yang bijaksana menolak tuntutan perayu berasaskan penemuan fakta berikut:

Tidak ada dorongan, salah nyata fraud atau misrepresentasi oleh responden-responden.

(ii) Walaupun hartanah yang dibeli telah dipecah kepada dua lot, tetapi ia adalah hartanah yang sama dengan keluasan yang sama.

(iii) Perjanjian jualbeli adalah sah kerana geran GM418 Lot 4824 memang wujud semasa perjanjian jualbeli ditandatangani.

(iv) Plaintif (perayu) telah memungkiri perjanjian apabila gagal membayar baki harga belian dan defendan pertama (responden pertama) berhak merampas deposit.

Notis Pembatalan bertarikh 4.9.2015 adalah sah. Rayuan [21] Perayu membangkitkan tiga isu berikut:-

Sama ada Perjanjian Jual Beli tersebut adalah terbatal berdasarkan seksyen 21 Akta Kontrak 1950 memandangkan pihak-pihak tersilap fakta mengenai hartanah.

(ii) Samaada Perjanjian Jual Beli tersebut adalah terbatal berdasarkan seksyen 32 dan 33 Akta Kontrak 1950 berikutan pra-syarat Perjanjian Jual Beli tidak dipenuhi.

(iii) Samaada Perjanjian Jual Beli tersebut adalah terbatal berdasarkan seksyen 17 Akta Kontrak 1950 berikutan responden-responden gagal memaklumkan kepada perayu mengenai pengambilan tanah oleh Kerajaan dan menipu mengenai ukuran sebenar tanah selepas pengambilan. Keluasan sebenar tanah selepas pengambilan ialah 13945 meter persegi sedangkan dalam Perjanjian Jual Beli dinyatakan 18837 meter persegi. Responden menyedari perkara ini kerana telah menerima pampasan daripada pihak kerajaan. Keputusan Kami [22] Daripada tiga isu di atas, kami berpendapat isu yang boleh melupuskan rayuan ini ialah isu kedua sahaja. Bagi isu pertama dan ketiga, pada pandangan kami, walaupun hartanah yang disebut dalam Perjanjian Jual Beli ialah Hakmilik GM 418, Lot No.4824, Mukim Dengkil, Daerah Sepang dan bukannya Hakmilik 7360 dan Hakmilik 7361, identiti dan lokasi hartanah yang hendak dibeli oleh perayu adalah merujuk kepada hartanah yang sama. Hartanah tersebut memang wujud. Jadi tidak berlaku kesilapan hartanah walaupun keluasan sebenar hartanah mungkin telah berkurang akibat pengambilan oleh kerajaan. [23] Berbalik kepada isu kedua. Perayu mengatakan Perjanjian Jual Beli tersebut adalah perjanjian bersyarat. Syarat kontrak ialah baki harga belian hanya dapat dibayar sepenuhnya apabila pinjaman bank oleh perayu diluluskan dan sedia untuk dilepaskan kepada penjual (responden). Syarat ini dinyatakan di dalam klausa 4(a) jadual kedua perjanjian seperti berikut: "4 (a) Time for payment of the Balance Purchase Price (Completion Date) Within two months (2 months) from the date of this Agreement or within Three months (3 months) from the date of obtaining the State Authority Approval pursuant to Clause 2 herein and the loan application by the Purchaser (s) has been approved and is ready to be disbursed to the Vendor (s) whichever shall be the later.

Extended Completion Date Two month (2 months) [24] Pada pendapat kami,tempoh 3 bulan di dalam klausa 4 (a) itu merujuk kepada tempoh masa untuk perayu mendapatkan kelulusan pinjaman dan pelepasan wang pinjaman. [25] Undang-undang mengenai kontrak bersyarat diperuntukkan di bawah Seksyen 32 dan 33 Akta Kontrak 1950 seperti berikut: 32 Contingent contract. A 'contingent contract' is a contract to do or not to do something, if some event ,collateral to the contract, does or does not happen. 33 Enforcement of contracts contingent on an event happening.

Contingent contracts to do or not to do anything if an uncertain future event happens cannot be enforced by law unless and until that event has happened.

If the event becomes impossible, such contracts become void. [26] Maksud kontrak bersyarat dan kesannya jika syarat kontrak tidak dipenuhi dapat dilihat dalam kes-kes berikut. Dalam kes National Land Finance Co-operative Society Ltd v Sharidal Sdn. Bhd. [1983] 2 CL J 76; [1983] CL J (Rep) 282; [1983] 2 ML J 211 di muka surat 218, responden bersetuju untuk menjual dan perayu bersetuju untuk membeli harta tak alih yang tertentu. Ianya adalah syarat perjanjian bahawa penjualan itu perlu mendapatkan kelulusan daripada Foreign Investment Committee (FIC). Responden mengatakan perjanjian menjadi tidak sah apabila FIC enggan meluluskan penjualan. Salleh Abas CJ menyatakan: "It is therefore obvious that the parties have entered into a contract of sale contingent upon the approval of the transaction by the FIC over which the parties had no control. There was no promise nor guarantee that such approval would be given. Such a condition, in our judgment, is more than a mere essential stipulation of a contract, a breach of which entitles an innocent party to regard itself as discharged from further performance and to sue for damages. It is, however, a condition which is known in the law of contract as a contingent condition, the effect of which is that a contract shall not take effect unless and until the condition is fulfilled.." [27] Dalam kes Ideal City Development Sdn Bhd v Dynamic Mould Sdn. Bhd. [2003] 3 CL J 201; [2003] 3 ML J 152, melalui satu perjanjian jual beli (PJB), plaintif bersetuju untuk membeli sebidang tanah perindustrian daripada defendan. Klausa 16 PJB menyatakan penjualan tanah tersebut perlu mendapat persetujuan daripada Foreign Investment Committee (FIC) dalam masa tiga bulan dari tarikh PJB. Jika persetujuan FIC tidak diperolehi dalam tempoh tiga bulan, tanpa kesilapan mana-mana pihak, maka plaintif diberi opsyen sama ada hendak memberikan lanjutan masa atau menamatkan PJB, dan dengan itu, semua wang yang telah dibayar plaintif akan dikembalikan dan PJB dianggap terbatal dan tidak lagi berkesan. FIC enggan memberikan persetujuan kepada penjualan tanah tersebut. Richard Malanjum HMR menerima pakai prinsip undang-undang dalam kes National Land Finance Co-operative Society Ltd v Sharidal Sdn. Bhd supra. dan memutuskan jika syarat perjanjian tidak dipenuhi, kontrak menjadi luput dengan sendiri dan tidak timbul isu kontrak ditamatkan. [28] Dalam kes Summit Domain Sdn Bhd & Anor v Carillon Sdn. Bhd. [2020] 2 CL J 329, defendan memasuki satu perjanjian jual beli (PJB) bersyarat untuk menjual tanahnya kepada Plaintif pertama. PJB tersebut tertakluk kepada syarat bahawa keputusan akhir yang memihak kepada defendan diperolehi dalam guaman 158 yang dibawa oleh 3 orang asli terhadap defendan dan 12 orang lain. Klausa 9 dalam jadual kedua PJB menyatakan jika keputusan akhir dalam guaman 158 yang memihak kepada defendan tidak diperolehi dalam masa satu tahun dari tarikh PJB, plaintif pertama diberi opsyen sama ada hendak memberikan lanjutan masa atau menamatkan PJB. Oleh kerana keputusan akhir dalam guaman 158 tidak diperolehi, plaintif pertama menamatkan PJB dengan memberi notis pada 26.10.2015. Plaintif pertama memulakan tindakan terhadap defendan di Mahkamah Tinggi, menuntut pembatalan PJB dan pemulangan wang deposit. Defendan menuntut balas untuk pelaksanaan spesifik PJB. Hakim Mahkamah Tinggi menolak tuntut plaintif pertama dan membenarkan tuntut balas defendan. Keputusan Mahkamah Tinggi telah diketepikan oleh Mahkamah Rayuan ,selepas dirayu oleh plaintif pertama. Dalam penghakimannya, Mahkamah Rayuan memutuskan penamatan PJB adalah sah kerana PJB adalah bersyarat iaitu penerimaan keputusan akhir dalam guaman 158. Oleh kerana syarat untuk mendapatkan keputusan akhir dalam guaman 158 tidak berlaku, PJB telah luput. Mahkamah seterusnya memutuskan jika pun PJB masih wujud, plaintif pertama telah dengan betulnya melaksanakan haknya untuk menamatkan PJB. [29] Dengan merujuk kepada kesemua kes di atas, peguam perayu menghujahkan perjanjian jual beli antara perayu dan responden pertama adalah perjanjian bersyarat iaitu baki harga belian berjumlah RM5.4 juta hanya boleh dibayar jika permohonan pinjaman oleh perayu diluluskan dan bersedia untuk dilepaskan oleh bank kepada penjual. Sama ada bank akan meluluskan pinjaman perayu adalah di luar kawalan perayu dan responden. [30] Dalam kes ini, keterangan perayu yang tidak disangkal ialah permohonan perayu untuk mendapatkan pinjaman daripada SME Bank dan Bank Muamalat telah tidak diluluskan oleh kedua-dua bank tersebut. Fakta ini disokong oleh surat dari SME Bank bertarikh 17.6.2015 dan 11.10.2016 serta surat dari Bank Muamalat bertarikh 23.3.2016. Dalam surat SME Bank bertarikh 23.3.2016, bank menolak permohonan pinjaman perayu atas dua alasan:

Doubtful repayment ability; dan

(ii) Project risk. [31] Dalam keterangan lisan di mahkamah, Perayu (SP1) menyatakan bahawa responden kedua memberitahu SP1 bahawa beliau kononnya akan membantu perayu untuk mendapatkan pinjaman bank. Tetapi perkara tersebut tidak berlaku. [32] Kesan daripada kegagalan perayu mendapatkan pinjaman bank menjadikan syarat di bawah klausa 4 (a) Jadual Kedua tidak dipenuhi. Adalah mustahil untuk perayu dapat membayar baki harga belian tanpa mendapat pinjaman bank. Sehingga pinjaman bank diluluskan dan bersedia untuk dilepaskan kepada penjual (responden pertama), kontrak antara perayu dan responden pertama belum lagi dilaksanakan. [33] Kami mendapati Pesuruhjaya Kehakiman telah terkhilaf apabila gagal memberi tafsiran yang betul kepada klausa 4(a). Perkataan-perkataan dalam klausa 4(a) adalah jelas. Mahkamah harus memberi kesan kepada niat sebenar pihak-pihak iaitu pelaksanaan sepenuhnya kontrak (completion) adalah tertakluk kepada pinjaman perayu diluluskan dan dilepaskan oleh bank. [34] Kami mendapati Pesuruhjaya Kehakiman telah terkhilaf bila memutuskan perayu telah memungkiri perjanjian apabila gagal membayar baki harga belian dalam tempoh 3 bulan tanpa mengambilkira fakta-fakta berikut:

Bahawa perlaksanaan kontrak antara perayu dan responden tertakluk kepada syarat perayu mendapat pinjaman bank.

(ii) Perayu tidak dapat membayar baki harga belian kerana tidak mendapat pinjaman bank.

(iii) Bahawa kelulusan pinjaman bank adalah diluar kawalan perayu.

(iv) Tanpa pinjaman bank, adalah mustahil untuk perayu melaksanakan kontrak.

Sehingga perayu mendapat pinjaman bank, kontrak antara perayu dan responden kekal tidak terlaksana (remain unperformed); sila rujuk National Land Finance Co-Operative Society Ltd v Shahridal Sdn. Bhd. [1983] CL J (Rep) 282.

(vi) Apabila kontrak menjadi mustahil dan tidak terlaksana, tidak timbul isu perayu memungkiri perjanjian. [35] Dalam keadaan kontrak kekal tidak terlaksana, selepas tamat tempoh 3 bulan dari tarikh perjanjian,kontrak tersebut menjadi luput. Di bawah seksyen 33 (2) Akta Kontrak 1950, apabila perayu gagal mendapat pinjaman bank, kontrak antara perayu dan responden pertama menjadi tidak sah dan terbatal. Maka, perayu berhak mendapat balik wang deposit yang telah dibayar kepada responden pertama. [36] Atas sebab-sebab yang dinyatakan sebelum ini, kami mendapati keputusan Pesuruhjaya Kehakiman menolak tuntutan perayu adalah suatu kekhilafan yang nyata (plainly wrong). Oleh itu, kami membenarkan rayuan perayu dan mengenepikan keputusan Mahkamah Tinggi bertarikh 23.11.2021. [37] Berikutan dari itu, kami membenarkan tuntutan perayu di bawah prayer 27 (i), (ii) dan (iii) pernyataan tuntutan. Bagi prayer 27 (ii), kami hanya membenarkan jumlah tuntutan sebanyak RM600,000.00 sahaja. Tuntutan di bawah prayer-prayer lain tidak dibenarkan. Responden-responden diperintahkan membayar kos RM20,000.00 kepada perayu tertakluk kepada alokatur. Bertarikh: 29 Mac 2023 Hadhariah binti Syed Ismail Hakim Mahkamah Rayuan Bagi pihak perayu: Cik Navamani a/p Muthayam (Cik Pathma Rajan bersama beliau) Tetuan Ganeson Gomathy Fadzlin M.Nava & Co Bagi pihak responden: Cik Kunamony Kandiah Tetuan Mohd Latip & Associates.