ZAINUDDIN BIN ABD JALIL v Pentadbir Tanah Daerah Gombak (BA-15-61-01/2024)

High Court of Malaysia22 Oct 2024

The written judgment as the court issued it, with the coram, case number, and source links. Every paragraph has its own anchor.

Open official source PDF Report an issue

Content

1 DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI SHAH ALAM DALAM NEGERI SELANGOR DARUL EHSAN, MALAYSIA RUJUKAN TANAH NO. BA-15-61-01/2024 ANTARA ZAINUDDIN BIN ABD JALIL [NO. K/P: 521015-10-5731] …PEMOHON DAN PENTADBIR TANAH DAERAH GOMBAK …RESPONDEN ALASAN PENGHAKIMAN Pengenalan [1] Ini adalah rujukan tanah yang timbul daripada pengambilan tanah yang dimiliki oleh pemohon untuk projek bagi Projek Laluan Rel Pantai Timur (‘ECRL’) Seksyen C1B, Daerah Gombak, Negeri Selangor Darul Ehsan. Di akhir pendengaran rujukan tanah ini, mahkamah dengan bantuan dua pengapit, telah membuat keputusan untuk menaikkan jumlah pampasan Pentadbir Tanah (“responden”). Tidak berpuas hati dengan keputusan mahkamah ini, pemohon telah merayu terhadap keputusan mahkamah ini. Berikut adalah alasan mahkamah ini. 13/01/2025 11:43:52 Kand. 30 Latar belakang Rujukan Tanah [2] Hartanah yang menjadi perkara subjek di dalam Rujukan Tanah ini dipegang di bawah hakmilik Lot 2745, GM 1535, Mukim Setapak, Daerah Gombak, Negeri Selangor ("Lot Subjek”).

Maklumat Lot Subjek adalah seperti berikut: No. Lot Lot 2745 No. Hakmilik GM 1535 Mukim Setapak Daerah Gombak Luas 0.7588 Hektar Taraf pegangan Selama-lamanya Kawasan Rizab Tanah Simpanan Melayu Kategori Kegunaan Tanah Pertanian Syarat Nyata Tanaman Am Sekatan Kepentingan Tiada Pemilikan Zainuddin bin Abd Jalil

Pengambilan tanah telah diwartakan mengikut Akta Pengambilan Tanah 1960 (“APT”) melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor, No. 5042 (Seksyen 4) bertarikh 27 Oktober 2022 dan No. 5732 (Seksyen 8) bertarikh 22 Disember 2022.

Tidak berpuas hati dengan awad responden, pemohon telah memfailkan Borang N. Alasan bantahan adalah:

nilai pasaran tanah;

(ii) bangunan dan fasiliti;

III

(iii) kesan mudarat; dan

(iv) tuntutan lain. Undang-Undang Berkaitan Rujukan Tanah [7] Pengambilan tanah adalah dibenarkan oleh Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan yang memperuntukkan seperti berikut: “(1) No person shall be deprived of property save in accordance with law.

No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property without adequate compensation.” [8] Prosedur berhubung rujukan tanah diperuntukkan dalam APT 1960. Mahkamah Rayuan dalam kes Sistem Lingkaran Lebuhraya Kajang Sdn Bhd v. Inch Kenneth Kajang Rubber Ltd & Anor Other Appeals [2011] 4 MLJ 403 telah menyatakan: “[4] The LAA 1960 is a special Act relating to the acquisition of land, the procedure for the assessment of compensation to be made on account of such acquisition and all matters incidental thereto, including the manner, procedure, and circumstances upon which any dissatisfied party to an award of compensation may pursue legal redress in the court. In view of it being a special Act we are unanimous that the statutory provisions therein must be strictly adhered to and made applicable to all relevant parties. All procedural steps leading for a final determination of any award shall be in accordance with the provisions of LAA 1960. This is clearly recognised in respect of all proceedings in the court, as can be seen from s. 45(2) of the LAA 1960 which reads:

Save in so far as they may be inconsistent with anything contained in this Act, the law for the time being n force relating to civil procedure shall apply to all proceedings before the Court under this Act.” [9] Awad untuk pengambilan tanah ini dinilai dan diputuskan oleh pentadbir tanah di bawah seksyen 14 APT 1960. Setelah awad dibuat, seksyen 36 APT 1960 memberi bidang kuasa kepada Mahkamah Tinggi untuk menentukan sebarang bantahan berkenaan awad yang dibuat oleh pentadbir tanah. Seksyen 36 APT 1960 memperuntukkan:

“Reference to Court

No reference to Court under this Act shall be made otherwise than by the Land Administrator.

The Land Administrator may, at any time of his own motion by application in Form M refer to the Court for its determination any question as to—

the true construction or validity or effect of any instrument;

the person entitled to a right or interest in land;

the extent or nature of such right or interest;

the apportionment of compensation for such right or interest;

the persons to whom such compensation is payable;

the costs of any enquiry under this Act and the persons by whom such costs shall be borne.

Without prejudice to the powers of the Court under this Part, the costs of any reference under subsection (2) shall be borne by such person as the Court may direct or, in the absence of such direction, by the Land Administrator.

After an award has been made under section 14 or compensation made under section 35 or Part VII the Land Administrator shall refer to the Court for determination any objection to such award or compensation duly made in accordance with this Part.” [10] Seksyen 37 APT 1960 pula memperuntukkan pihak yang tidak menerima awad Pentadbir Tanah berhak untuk membantah awad yang diberikan oleh Pentadbir Tanah melalui rujukan tanah kepada Mahkamah Tinggi. Ini adalah dengan syarat bahawa jumlah keseluruhan yang diawadkan sebagai ganti rugi tidak kurang daripada Ringgit Malaysia Lima Ribu Sahaja. [11] Manakala prosedur berhubung pendapat para pengapit telah dijelaskan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes Semenyih Jaya Sdn Bhd v. Pentadbir Tanah Daerah Hulu Langat and another case [2017] 3 MLJ 561, seperti berikut: “(a) by s. 40A, the matters are to be heard before a single judge. The court shall appoint two assessors to assist the judge in determining the objection made by the appellants against the amount of compensation awarded by the land administrator;

at the end of the proceedings, the assessors are required to give their opinions in writing as to the appropriate amount of compensation to be awarded in this case pursuant to s. 40C of the Act. The assessors must give due consideration to all the heads of compensation claimed by the appellant under the Act;

the opinion of the assessors are to be recorded by the judge. The judge has the duty to consider both of the opinion of the assessors. The judge is to exercise his mind in determining the amount of compensation to be awarded to the appellant, based on the principle of equivalence; and

the provisions of sub-s 36(4) of the Act are to be given full effect. The judge shall not be bound to conform to the opinions of the assessors. In the event of any disagreement between the assessors with regard to the amount of compensation, the judge may elect to consider which is the two opinions in his view is appropriate in the circumstances of the case. The judge is also at liberty to depart from the opinion of either of the assessors and decide on the reasonable amount of compensation to be awarded to the appellant by giving reasons for so doing” Analisa dan Dapatan [12] Dalam rujukan tanah ini, mahkamah ini dibantu oleh Puan Rosliza binti Ramli pengapit kerajaan dari Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta dan Encik Noor Azhar bin Asha’ari, pengapit swasta dari Intra Harta Consultants Sdn Bhd. Kedua-dua penilai telah dilantik untuk membantu mahkamah ini dalam menentukan bantahan yang dibuat oleh pemohon terhadap awad responden. Secara ringkasnya, kedua-dua penilai kerajaan dan penilai swasta berpendapat bahawa awad yang diberikan oleh responden boleh dinaikkan kepada RM500.00 semeter persegi. [13] Undang-undang memperuntukkan bahawa bagi bantahan dalam kes rujukan tanah, pemohon hendaklah membuktikan kes prima facie bahawa awad pampasan yang diberikan oleh responden adalah tidak mencukupi. Dalam kes Ong Yan & Anor v. Collector of Land Revenue, Alor Gajah, Malacca [1986] 1 MLJ 405, mahkamah telah menyatakan: “In land acquisition cases the burden is on the applicant to make out a prima facie case of inadequate award. Only when he succeeds in doing so would the respondent be called upon to introduce his evidence; otherwise the applicant’s case must fail and the Collector’s award should stand.” [14] Dalam menentukan jumlah pampasan yang mencukupi, mahkamah merujuk kepada perenggan 1(1A) Jadual Pertama APT 1960 seperti berikut: “(1A) In assessing the market value of any scheduled land, the valuer may use any suitable method of valuation to arrive at the market value provided that regard may be had to the prices paid for the recent sales of lands with similar characteristics as the scheduled land which are situated within the vicinity of the scheduled land and with particular consideration being given to the last transaction on the scheduled land within two years from the date with reference to which the scheduled land is to be assessed…” [Penekanan ditambah] [15] Dalam kes rujukan tanah ini, pemohon membantah terhadap nilai pasaran tanah, bangunan dan fasiliti, kesan kemudarat dan tuntutan lain. [16] Pentabdir Tanah atau Responden telah membuat awad setelah mengambil kira nilaian pihak swasta dan nilaian pihak kerajaan. Ringkasan awad serta nilaian pihak swasta dan pihak kerajaan adalah seperti tertera di bawah ini: PERKARA PENILAIAN RESPONDEN PENILAIAN PEMOHON AWARD PENTADBIR A. Tanah luas diwarta : RM3,178,890.00 RM1,477,060.00 BA-15-61-01/2024 3,211.00 meter Persegi (pengambilan sebahagian lot) RM1,284,400.00 (RM400.00 smp) (RM990.00 smp) (RM460.00 smp) B. Bangunan i. Chalet ii. Dapur dan bilik air iii. Pagar iv. Gazebo v. Gelanggang Tenis vi. Kos pemasangan sistem elektrik i. RM94,000.00 ii. RM27,200.00 iii. RM22,000.00 iv. RM5,000.00 v. RM44,000.00 (untuk rujukan Pentadbir Tanah Sahaja) i. RM710,163.10 ii. Tiada iii. RM157,636.80 iv. RM81,034.90 v. RM512,640.00 vi. RM89,712.00 i. RM250,000.00 ii. Tiada iii. RM35,000.00 iv. RM7,000.00 v. RM50,000.00 C. Kesan Mudarat (Injurious Affection) ke atas tanah baki Luas tanah baki: 4,377.00 mp Tiada RM1,299,969.00 (kejatuhan nilai tanah baki @ 30%) RM218,850.00 (kejatuhan nilai tanah baki @ 11%) D. Lain-lain kos i. Kos kerja bersih hutan dan rata tanah ii. Kos binaan laluan jalan iii. Kos sistem pengairan iv. Kehilangan tanaman, kos penyelenggaraan dan kehilangan hasil pendapatan v. Kos Pindah vi. Kos sewa sementara vii. Kehilangan pendapatan sewa rumah dusun Tiada i. RM416,520.00 ii. RM157,636.80 iii. RM147,384.00 iv. RM115,344.00 v. RM938,278.00 vi. RM11,264.00 vii. RM106,200.00 viii. RM51,840.00 i. RM305,000.00 ii. Tiada iii. Tiada iv. Tiada v. RM100,000.00 vi. RM7,000.00 vii. RM36,000.00 viii. Tiada Jumlah (keseluruhan) RM1,476,600.00 RM7,817,875.00 RM2,485,910.00 Nilai pasaran tanah [17] Bagi nilai pasaran, pihak pemohon dan pihak responden telah mengemukakan perbandingan-perbandingan. Pihak penilai pemohon telah mengemukakan sembilan bukti perbandingan dan penilai responden telah mengemukakan empat bukti perbandingan. Namun, tiada bukti perbandingan sepunya daripada kedua-dua penilai. [18] Bagi nilai pasaran, APT 1960 memperuntukkan di Perenggan 1(1A),

Schedule

Jadual Pertama: “Dalam mentaksirkan nilai pasaran mana-mana tanah dijadualkan, penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian yang sesuai pada nilai pasaran untuk mencapai nilai pasaran itu, dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada kira harga yang dibayar bagi penjualan yang terkini tanah yang mempunyai ciri-ciri yang serupa sebagaimana tanah yang dijadualkan itu terletak di dalam kawasan yang sama dengan tanah dijadualkan dan bahawa pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir mengenai tanah dijadualkan dalam masa dua tahun dari tarikh yang disebut bagi tanah yang dijadualkan itu hendak ditaksir dibawah subperenggan (1).” [Penekanan ditambah] [19] Penilai pemohon telah mengemukakan sembilan perbandingan yang mana berdasarkan peruntukan perenggan 1(1A) Jadual Pertama APT 1960, Mahkamah berpandangan bahawa kesembilan-sembilan perbandingan penilai pemohon tidak boleh diterima kerana: (i) Perbandingan 1 (Lot 1212) yang dipindahmilik pada 15.10.2021 serta terletak di lokasi yang jauh lebih baik dari Lot Subjek; (ii) Perbandingan 2 (Lot 1213) dipindahmilik pada 3.1.2022 dan terletak di kawasan skim perumahan Taman Melawati yang merupakan lokasi yang jauh lebih baik dari Lot Subjek dan merupakan tanah pegangan pajakan dengan berbaki lebih kurang 46 tahun dan 53 tahun; (iii) Perbandingan 3 (Lot 88930) yang dipindahmilik pada 17.1.2020 terletak di Kawasan yang jauh lebih baik dari Lot Subjek; (iv) Perbandingan 4 (Lot 88929) telah dipindahmilik pada 17.1.2020 dan terletak di kawasan yang membangun dan jauh lebih baik dari Lot Subjek serta terletak di bawah zoning perdagangan; (v) Perbandingan 5 (PT 17580) telah dipindahmilik pada 13.9.2019 menjadikan perbezaan masa dengan tarikh nilaian Lot Subjek adalah 3 tahun 1 bulan serta terletak di bawah zoning perdagangan; (vi) Perbandingan 6 (Lot 415) dipindahmilik pada 7.6.2018 dan terdapat perbezaan masa dengan tarikh nilaian Lot Subjek adalah lebih kurang 4 tahun, serta lokasi yang jauh dari Lot Subjek terlibat dan kawasan persekitaran yang lebih membangun. (vii) Perbandingan 7 (Lot 1153) dipindahmilik pada 9.5.2016 mempunyai perbezaan masa tarikh pindah milik dengan tarikh nilaian Lot Subjek adalah lebih kurang 6 tahun serta terletak di bawah zoning perdagangan dan di lokasi yang jauh lebih membangun; (viii) Perbandingan 8 (Lot 46353) dipindahmilik pada 27.2.2018 dan oleh itu mempunyai tarikh pindah milik yang melebihi dua tahun dari tarikh nilaian Lot Subjek; dan (ix) Perbandingan 9 (Lot 17776) dipindahmilik pada 11.11.2016 mempunyai perbezaan masa dengan tarikh nilaian Lot Subjek adalah 4 tahun dan 5 tahun 11 bulan. [20] Penilai Responden pula mengemukakan empat perbandingan yang mana Mahkamah berpandangan hanya perbandingan 4 yang boleh digunapakai. Ini adalah kerana: (i) Perbandingan 1 (PT 7891) yang dipindahmilik pada 31.10.2022 tetapi merupakan tanah pegangan pajakan yang berbaki antara 53 tahun, 55 tahun dan 34 tahun; (ii) Perbandingan 2 (PT 9361) yang dipindahmilik pada 14.4.2021 tetapi merupakan tanah pegangan pajakan yang berbaki antara 53 tahun, 55 tahun dan 34 tahun; dan (iii) Perbandingan 3 (Lot 126) yang dipindahmilik pada 3.9.2021 tetapi merupakan tanah pegangan pajakan yang berbaki antara 53 tahun, 55 tahun dan 34 tahun. [21] Perbandingan 4 responden merupakan perbandingan terbaik oleh kerana tarikh pindahmilik adalah pada 21.7.2022. Perbandingan 4 ini merupakan pindahmilik terkini di kawasan sekitar dan terletak di bawah kategori tanah pertanian dengan zoning perumahan dan berpegangan kekal. Oleh itu, perbandingan 4 Responden ini adalah sebanding dan sesuai digunakan sebagai bukti perbandingan dalam melaras untuk Lot Subjek. [22] Berdasarkan Perbandingan 4 penilai responden, dan setelah dilaraskan, kedua-dua pengapit kerajaan dan pengapit swasta berpandangan bahawa setelah pelarasan kadar nilai tanah dibuat, nilai tanah pasaran adalah RM500.00 semeter persegi. [23] Oleh itu, berdasarkan perkara-perkara di atas, nilai pasaran tanah yang diawadkan oleh responden telah dinaikkan kepada RM500.00 semeter persegi. Oleh itu, jumlah pertambahan pampasan bagi nilai pasaran tanah adalah RM128,440.00. Bangunan dan Fasiliti [24] Pemohon telah menuntut pampasan untuk bangunan dan fasiliti yang terdapat di atas tapak iaitu chalet, gazebo, gelanggang tenis dan kos pemasangan. [25] Manakala penilai responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini tetapi ada menyediakan nilaian untuk rujukan Pentadbir Tanah sahaja. Penilai responden membangkitkan berlakunya pelanggaran syarat hakmilik di mana pembangunan yang dibuat tidak mengikut ketetapan hakmilik dan semakan perancangan juga menunjukkan tiada permohonan pembangunan di atas tapak. [26] Responden telah memberikan pampasan ke atas tuntutan ini bagi bangunan chalet, gazebo, gelanggang tenis dan pagar. [27] Mahkamah ini berpandangan bahawa bangunan tidak layak dipertimbangkan untuk pemberian pampasan memandangkan adanya pelanggaran syarat yang ditetapkan di dalam hakmilik yakni kategori tanah adalah pertanian, syarat nyata adalah tanaman am. [28] Merujuk kepada subseksyen 1 (3A), Jadual Pertama APT 1960, tiada pertimbangan perlu diberikan ke atas bangunan yang telah melanggar syarat. Responden telah pun memberikan awad dan oleh itu awad responden adalah dikekalkan. Kesan Mudarat [29] Pemohon telah membuat tuntutan terhadap kesan kemudaratan (Injurious Affection) ke atas baki tanah disebabkan pengambilan sebanyak RM1,299,969.00 (kejatuhan nilai sebanyak 30%). Manakala Award Pentadbir Tanah telah memberikan pampasan sebanyak RM218,850.00 (kejatuhan nilai tanah baki sebanyak 11%). [30] Berhubung kesan mudarat, APT 1960, di bawah Jadual Pertama Perenggan 2(d) yang menyatakan; ‘kerosakan jika ada, yang ditanggung atau mungkin ditanggung oleh orang yang berkepentingan disebabkan oleh pengambilan tanah itu telah menyebabkan kesan mudarat…’ [31] Rujukan tanah ini melibatkan baki luas tanah yang masih luas kerana pengambilan yang diambil hanya melibatkan 42.32% daripada luas tanah. Oleh itu, mahkamah ini berpandangan bahawa luas tanah baki masih mempunyai potensi untuk pembangunan. Oleh itu, awad responden adalah dikekalkan. Tuntutan Lain [32] Bagi tuntutan lain, pemohon telah menuntut pampasan untuk kos meratakan tanah, kos binaan pagar, kos binaan laluan, kos binaan sistem pengairan, kehilangan tanaman, kos pindah dan kos sewa sementara. Pihak responden tidak mencadangkan pampasan untuk faktor tuntutan ini. [33] Manakala responden telah memberikan pampasan ke atas tuntutan koss pembangunan tanah, kacau ganggu pendapatan (hasil tanaman), sewa sementara dan kos pindah. [34] Mahkamah ini berpandangan bahawa tuntutan ini tidak perlu dipertimbangan oleh kerana kebanyakan tuntutan telah diawad oleh responden dan akan menyebabkan berlakunya tuntutan yang tidak wajar diberi kerana melibatkan pengiraan dua kali (double counting) seperti kos meratakan tanah dan laluan jalan yang telah diambil kira semasa penentuan nilaian kadar tanah. [35] Bagi kos seperti sewa sementara dan kos pindah yang dituntut oleh pemohon, mahkamah ini berpandangan bahawa ianya melanggar syarat yang ditetapkan di dalam hakmilik dan oleh itu tidak perlu dipertimbangkan. Kesimpulan [36] Berdasarkan analisa di atas, dan setelah mengaplikasikan Jadual Pertama APT 1960 serta prinsip-prinsip yang berkenaan seperti yang ditetapkan oleh kes-kes terdahulu, mahkamah memutuskan: (i) Nilai pasaran di bawah seksyen 2 (a) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 adalah dinaikkan kepada RM500.00 semeter persegi; (ii) Jumlah pampasan nilai tanah adalah RM1,605,500.00 menjadikan jumlah pampasan tambahan RM128,440.00; (iii) Tuntutan lain tidak dibenarkan; (iv) Lain-lain awad Pentadbir Tanah dikekalkan; (v) Deposit dikembalikan kepada pemohon; dan (vi) Kos Pengapit Swasta RM500.00 dan kos Pengapit Kerajaan RM500.00 ditanggung oleh pemohon dan hendaklah dibayar dalam tempoh 7 hari dari tarikh keputusan. Tarikh: 13 Januari 2025 (SHAHNAZ BINTI SULAIMAN) Hakim Mahkamah Tinggi Malaya Shah Alam Counsel: Bagi pihak Pemohon: Amar Auzirulanuar Tetuan Amar Auzirulanuar Advocates & Solicitors K-5-2B, Strand Garden Office 12, Jalan PJU 5/1 Kota Damansara, 47810 Petaling Jaya, Selangor aalclaw@outlook.com +603 64208977 Bagi pihak Responden: Etty Eliani binti Tesno Kamar Penasihat Undang-Undang Negeri Selangor Darul Ehsan, Tingkat 4, Podium Utara, Bangunan Sultan Salahuddin Abdul Aziz Shah 40512 Shah Alam, Selangor. +603 5544 7183

Something wrong on this page?

Wrong text, a broken link, out-of-date content, or a removal request — tell us and we'll check it against the official source.

Report an issue Request removal

Schedule